物業(yè)管理培訓(xùn)課件

物業(yè)管理物業(yè)管理主要內(nèi)容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”二、物業(yè)管理的主要障礙三、物業(yè)收費(fèi)糾紛四、關(guān)于違章搭建五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要內(nèi)容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立；——孰為中國大陸物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？2003年國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2007年《物權(quán)法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務(wù)”。——兩者有何不同？一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理與服務(wù)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

《物權(quán)法》：物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件應(yīng)用法律若干問題的解釋》

一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（物權(quán)法第七十條

）物業(yè)管理權(quán)是物權(quán)的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權(quán)利—→建筑物區(qū)分所有權(quán)—→物權(quán)—→排他的、絕對(duì)的權(quán)利由此得知：業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，是行使物權(quán)，是一種排他的絕對(duì)的權(quán)利，任何人不得妨害與干涉。一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖一物業(yè)管理與住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對(duì)共同財(cái)產(chǎn)事務(wù)的管理物權(quán)法第七十六條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對(duì)共同財(cái)產(chǎn)事務(wù)的管理物權(quán)法第七十2、什么是物業(yè)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理維護(hù)的有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動(dòng)的一部分。物權(quán)法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：物權(quán)法第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理?xiàng)l例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。差別：是否通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)；有無“維護(hù)相關(guān)秩序”的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)2、什么是物業(yè)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？《物權(quán)法》沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)有“維護(hù)相關(guān)秩序”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有制止、報(bào)告、協(xié)助的手段，而這對(duì)于維護(hù)公共秩序的職責(zé)來說，是根本不夠的。“相關(guān)秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等，屬于公共秩序的范疇。維護(hù)公共秩序的事項(xiàng)超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內(nèi)容，本應(yīng)是行政機(jī)關(guān)的管理職責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條…物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)公司的困惑：服務(wù)者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？《物權(quán)法》沒有規(guī)物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，屬于物權(quán)爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認(rèn)為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋中規(guī)定，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋中。物業(yè)服務(wù)糾紛，是服務(wù)者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛。由于“維護(hù)相關(guān)秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當(dāng)中。只能說這是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。下邊的案例反映了物業(yè)企業(yè)的尷尬處境：一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務(wù)糾紛的意義物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，2007年1月投標(biāo)競(jìng)得限價(jià)房用地。90%限價(jià)房，限價(jià)6000。08年3月A區(qū)514套銷售，均價(jià)5800；8月B區(qū)1248套銷售，均價(jià)5700；12月C區(qū)90+50銷售，均價(jià)8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。2007年1月投標(biāo)競(jìng)得限價(jià)房用地?！巴频垢綦x柏林墻建設(shè)和諧新里程”“推倒隔離柏林墻建設(shè)和諧新里程”

1、這是物業(yè)服務(wù)糾紛，還是區(qū)分所有權(quán)糾紛？是業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開發(fā)商、物業(yè)公司、行政機(jī)關(guān)各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？如果公權(quán)力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權(quán)利如何保障？

3、對(duì)少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無權(quán)利提起訴訟？如果秩序不能恢復(fù)，C區(qū)業(yè)主有無權(quán)利拒交物業(yè)費(fèi)？

4、業(yè)主維權(quán)是否天然合理？小區(qū)里有無可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應(yīng)考慮什么因素？共有權(quán)中是否應(yīng)明確“大公”與“小公”？“新里程”糾紛帶給我們的思考一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)1、這是物業(yè)服務(wù)糾紛，還是區(qū)分所有權(quán)糾紛？是業(yè)主與開發(fā)（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。（三）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：專業(yè)素質(zhì)參差不齊，彷徨于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。

二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。二物業(yè)管理的主要障礙表現(xiàn)： 業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識(shí)和公共意識(shí)，不關(guān)心公共事務(wù)。 業(yè)主大會(huì)或者難以成立，或者徒有其名。 很少有人愿意為公共利益挺身而出。 維權(quán)缺乏理性。

（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。二物業(yè)管理的主造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：

1、中國人擁有自己不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。

2、長期生活在高度集權(quán)的社會(huì)環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識(shí)，也沒有這種能力。普遍存在的“盼救情結(jié)”。

3、我們的社會(huì)缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，誰“管閑事”，只能給自己找麻煩。 總之，這是特定歷史時(shí)期的特定現(xiàn)象，與國情密切相關(guān)。解決辦法：

1、假以時(shí)日?？傆幸惶鞓I(yè)主會(huì)當(dāng)家。（深圳景洲大廈案例）

2、政府的輔導(dǎo)、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會(huì)改選案例）

3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號(hào)與宣教，針對(duì)矛盾焦點(diǎn)）二物業(yè)管理的主要障礙造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：二物業(yè)管理的二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。“清官難斷家務(wù)事”，物業(yè)管理就是業(yè)主的家務(wù)事。但許多地方的行政機(jī)關(guān)都把物業(yè)管理作為政府職能，從業(yè)主大會(huì)籌備到業(yè)委會(huì)人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。如何理解《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的行政指導(dǎo)？“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”（第十條）

——“指導(dǎo)”還是包辦？有求必應(yīng)還是越俎代庖？業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例政府并非天然公正和萬能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質(zhì)量案二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管“丁香蓋章”——不僅僅是一個(gè)笑料“丁香蓋章”——不僅僅是一個(gè)笑料

業(yè)主在施工前必須向服務(wù)中心提出申請(qǐng)，并提供圖紙、資料，由服務(wù)中心向規(guī)劃、國土、建設(shè)和區(qū)查違辦進(jìn)行核查，核查后由服務(wù)中心向街道辦查違辦（城管科）和街道執(zhí)法隊(duì)申報(bào)圖紙和資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否則服務(wù)中心將禁止施工車輛進(jìn)入，街道執(zhí)法隊(duì)將依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行處罰。

二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，彷徨于管理與服務(wù)之間“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的藥方并不對(duì)癥。進(jìn)入門檻低，魚龍混雜。（壞物業(yè)打業(yè)主，好物業(yè)被業(yè)主打）法律地位是服務(wù)者，事實(shí)上又要求履行管理者職責(zé)。

（臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》共63條文，提到“區(qū)分所有權(quán)人”131處；“管理委員會(huì)”60處“管理負(fù)責(zé)人”60處；“管理維護(hù)公司”11處；“管理服務(wù)人”只有2處。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》70條，其中提到業(yè)主大會(huì)68處；物業(yè)服務(wù)企業(yè)58處；業(yè)主委員會(huì)44處。“物業(yè)管理服務(wù)”專列一章，18個(gè)條文。由此可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)在兩岸的不同法律地位。）物業(yè)服務(wù)行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時(shí)日。作為新興行業(yè)，要通過市場(chǎng)逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)的范例）二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，只有個(gè)別地方法規(guī)提到。物業(yè)管理?xiàng)l例中，將物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)混為一談。對(duì)業(yè)主組織的法人地位，立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府在物業(yè)管理中的權(quán)力。居委會(huì)寫進(jìn)物業(yè)管理?xiàng)l例是明顯的錯(cuò)誤?；煜斯ńM織與私法組織，居民自治與業(yè)主自治，公民權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

對(duì)物業(yè)管理中存在的焦點(diǎn)問題，如欠費(fèi)、私搭亂建、小區(qū)內(nèi)部的公共秩序維護(hù)等問題，都沒有有效的解決辦法。對(duì)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)規(guī)定缺乏剛性。事實(shí)上行政管理缺位。

二物業(yè)管理的主要障礙（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少二二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙康雅苑于1993年落成，6年后發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)檐篷開始有石屎剝落，2003年聘請(qǐng)工程師勘察，證實(shí)樓宇出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損壞。因當(dāng)時(shí)未過“10年結(jié)構(gòu)保證”期，業(yè)主立案法團(tuán)遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機(jī)檐篷并非樓宇結(jié)構(gòu)組件而拒絕。去年中，透過仲裁中心調(diào)解，房署向康雅苑支付440萬元維修費(fèi)用?？墒牵菰窐I(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計(jì)劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團(tuán)盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。房署獨(dú)立審查組上月中，根據(jù)《建筑物條例》（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年3月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于6月中前完成，修葺令同時(shí)送往土地注冊(cè)處，換言之，屋苑全體住戶共1824個(gè)單位遭“注契”，業(yè)主難將單位買賣，樓價(jià)應(yīng)聲下挫近兩成。房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨(dú)立審查組會(huì)按《建筑物條例》提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結(jié)果遭判每天罰款八千元?？纯聪愀鄣臉I(yè)主自治與政府管理

——康雅苑“注契”案例（2007年）二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙康雅苑于199三、物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)管理?xiàng)l例稱“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”；物權(quán)法及司法解釋稱“物業(yè)費(fèi)”。物業(yè)費(fèi)究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，還是業(yè)主為維護(hù)自己不動(dòng)產(chǎn)而籌集的資金？即究竟是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？

從法理及實(shí)際來看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只占其中很小一部分。即使不聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。確定了物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，許多問題就能迎刃而解。

三、物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費(fèi)的性四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預(yù)？ 物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)違反《價(jià)格法》。

《價(jià)格法》（1997年） 第三條國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第十八條下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：

(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格；

(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；

(五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格。三物業(yè)費(fèi)糾紛2、政府應(yīng)不應(yīng)當(dāng)干預(yù)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定既然是業(yè)主的“AA制”，政四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢(shì)群體”。物業(yè)費(fèi)的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導(dǎo)價(jià)的制定并無科學(xué)依據(jù)。指導(dǎo)價(jià)制定者都是業(yè)主。物業(yè)費(fèi)水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進(jìn)城務(wù)工人員。政府定價(jià)就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場(chǎng)博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場(chǎng)天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。政府制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，既不科學(xué)，也有失公允。三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要辦理“收費(fèi)許可證”嗎？三物業(yè)費(fèi)糾紛沈陽某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會(huì)。小區(qū)內(nèi)有若干共有停車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費(fèi)。有業(yè)主不滿，向政府物價(jià)部門投訴，物價(jià)部門派員來檢查是否有“收費(fèi)許可證”，物業(yè)公司稱曾申請(qǐng)過，未批下來。物價(jià)工作人員說，沒有收費(fèi)許可證而擅自收費(fèi)，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費(fèi)，清理違法收入，準(zhǔn)備接受行政處罰。問題：1、“收費(fèi)許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經(jīng)營并取得收入，需要政府許可嗎？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要辦理“收費(fèi)許可證”嗎？三物業(yè)費(fèi)糾紛《收費(fèi)許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實(shí)施收費(fèi)的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓矣?jì)委國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)財(cái)政部監(jiān)察部審計(jì)署國務(wù)院糾風(fēng)辦政府所要規(guī)范的“收費(fèi)”，是指行政事業(yè)性收費(fèi)，目的是防止公權(quán)力損害人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利。把收費(fèi)許可擴(kuò)大到民事活動(dòng)，恰恰是以公權(quán)力損害人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。民事主體之間因提供服務(wù)而獲得對(duì)價(jià)，不是收費(fèi)，而是交易。政府干涉這類交易活動(dòng)，沒有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)如何經(jīng)營收益，是業(yè)主的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)尚未建立的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議提供物業(yè)服務(wù)，采取有利于業(yè)主利益的經(jīng)營措施，并不違法。出租共有車位即屬于此類行為。如在經(jīng)營中損害業(yè)主利益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費(fèi)的理由：質(zhì)量有瑕疵；維修不及時(shí)；管理不到位；服務(wù)態(tài)度差；侵權(quán)未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問題：什么是欠費(fèi)的“正當(dāng)理由”？業(yè)主以服務(wù)有瑕疵作為欠費(fèi)抗辯的，能否得到法院支持？3、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費(fèi)來“維權(quán)”？三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。由于物業(yè)費(fèi)不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，故業(yè)主不應(yīng)以合同履行抗辯權(quán)為由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費(fèi)的。交費(fèi)本質(zhì)上是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)，拒交費(fèi)意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，最大的受益人是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費(fèi)，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)三四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費(fèi)業(yè)主的抗辯理由——三物業(yè)費(fèi)糾紛

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響。“我們不是不愿交電梯費(fèi)，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個(gè)月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對(duì)物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，門外油煙陣陣，物管也沒有解決。

沈陽市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，從5月17日起，該小區(qū)14號(hào)樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對(duì)講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?/p>

重慶萬興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費(fèi)累計(jì)10萬余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營……”

四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費(fèi)業(yè)主的抗辯理由—沒有良好管理的房屋，早晚會(huì)成為新的貧民窟三關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛沒有良好管理的房屋，早晚會(huì)成為新的貧民窟三關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請(qǐng)其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離。前項(xiàng)之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得聲請(qǐng)法院拍賣之。前項(xiàng)拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。

他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（一）違章搭建的危害

增加建筑荷載，影響結(jié)構(gòu)安全；損害房屋抗震、保溫、防水等功能；破壞建筑美觀，減損其價(jià)值；侵占共有部分，損害其它區(qū)分所有人權(quán)益；增加鄰里糾紛，引發(fā)治安事件。（二）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益、貪圖小便宜的不文明生活觀念?！霸谧约杭依镅b修違章嗎？”2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識(shí)、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。3、行政管理不到位，規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。4、執(zhí)法剛性差，即使法院判決恢復(fù)原狀，也難以執(zhí)行。四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責(zé)任

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)違章搭建等行為，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

行政責(zé)任

城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位或者個(gè)人的違章建筑，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處工程造價(jià)一倍以下的罰款：主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。違章搭建的法律責(zé)任四違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責(zé)任違章搭建的法律責(zé)任四四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

第8條公寓大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺(tái)及不屬專有部分之防空避難設(shè)備，其變更構(gòu)造、顏色、設(shè)置廣告物、鐵鋁窗或其它類似之行為，除應(yīng)依法令規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)定或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議已有決議，經(jīng)向直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)完成報(bào)備有案者，應(yīng)受該規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議之限制。住戶違反前項(xiàng)規(guī)定，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)應(yīng)予制止，經(jīng)制止而不遵從者，應(yīng)報(bào)請(qǐng)主管機(jī)關(guān)依第四十九條第一項(xiàng)規(guī)定處理（處新臺(tái)幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰），該住戶并應(yīng)于一個(gè)月內(nèi)回復(fù)原狀。屆期未回復(fù)原狀者，得由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)回復(fù)原狀，其費(fèi)用由該住戶負(fù)擔(dān)。他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》四違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第8條公寓大廈周圍五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛司法解釋第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

實(shí)際上在實(shí)踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。

——最高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問法理上有可商榷之處，實(shí)務(wù)中無可奈何之舉?！褢?yīng)由業(yè)主行使的自治權(quán)利、行政機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力都“下放”給物業(yè)服務(wù)企業(yè)來行使，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任與負(fù)擔(dān)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分“妨害物業(yè)管理與服務(wù)”與“損害他人合法權(quán)益”這兩種不同的行為，慎行訴權(quán)。此類代位訴訟的后果和費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物六、關(guān)于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)

2008.6.16《司法解釋公開征求意見稿》第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

六、關(guān)于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)2008.6.16《司法解

沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任；一旦實(shí)施將導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)大量無過錯(cuò)賠償責(zé)任。

1、不占有和控制特定場(chǎng)地并享有其利益；

2、不支配服務(wù)對(duì)象的人身或行動(dòng)。只有當(dāng)物業(yè)企業(yè)作為活動(dòng)的組織者或者場(chǎng)所的經(jīng)營者時(shí)，才承擔(dān)安全保障義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)安全保障義務(wù)的理由：沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任；一四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定最終公布的物業(yè)糾紛司法解釋刪除了“安保義務(wù)”條文，表明最高司法機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)企業(yè)安保義務(wù)的否定態(tài)度，實(shí)務(wù)中法院判決承擔(dān)“安全保障義務(wù)”就沒有了依據(jù)。這對(duì)《侵權(quán)責(zé)任法》也有積極的影響?！肚謾?quán)責(zé)任法》

第三十七條賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

安全保障義務(wù)的主體是特定的經(jīng)營者六物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定最終公布的物業(yè)糾紛司法四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。安全保障義務(wù)責(zé)任與一般侵權(quán)責(zé)任的不同：責(zé)任人與受害人之間的關(guān)系不同——存在權(quán)利義務(wù)加害行為不同——非直接加害責(zé)任人主觀方面不同——過失舉證責(zé)任不同——被告證明賠償責(zé)任不同——相應(yīng)責(zé)任與補(bǔ)充責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任六物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法承物業(yè)管理物業(yè)管理主要內(nèi)容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”二、物業(yè)管理的主要障礙三、物業(yè)收費(fèi)糾紛四、關(guān)于違章搭建五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要內(nèi)容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立；——孰為中國大陸物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？2003年國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2007年《物權(quán)法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務(wù)”?！獌烧哂泻尾煌?？一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理與服務(wù)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

《物權(quán)法》：物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件應(yīng)用法律若干問題的解釋》

一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（物權(quán)法第七十條

）物業(yè)管理權(quán)是物權(quán)的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權(quán)利—→建筑物區(qū)分所有權(quán)—→物權(quán)—→排他的、絕對(duì)的權(quán)利由此得知：業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，是行使物權(quán)，是一種排他的絕對(duì)的權(quán)利，任何人不得妨害與干涉。一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖一物業(yè)管理與住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對(duì)共同財(cái)產(chǎn)事務(wù)的管理物權(quán)法第七十六條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對(duì)共同財(cái)產(chǎn)事務(wù)的管理物權(quán)法第七十2、什么是物業(yè)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理維護(hù)的有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動(dòng)的一部分。物權(quán)法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：物權(quán)法第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理?xiàng)l例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。差別：是否通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)；有無“維護(hù)相關(guān)秩序”的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)2、什么是物業(yè)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？《物權(quán)法》沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)有“維護(hù)相關(guān)秩序”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有制止、報(bào)告、協(xié)助的手段，而這對(duì)于維護(hù)公共秩序的職責(zé)來說，是根本不夠的?！跋嚓P(guān)秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等，屬于公共秩序的范疇。維護(hù)公共秩序的事項(xiàng)超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內(nèi)容，本應(yīng)是行政機(jī)關(guān)的管理職責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條…物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)公司的困惑：服務(wù)者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？《物權(quán)法》沒有規(guī)物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，屬于物權(quán)爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認(rèn)為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋中規(guī)定，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋中。物業(yè)服務(wù)糾紛，是服務(wù)者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛。由于“維護(hù)相關(guān)秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當(dāng)中。只能說這是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。下邊的案例反映了物業(yè)企業(yè)的尷尬處境：一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務(wù)糾紛的意義物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，2007年1月投標(biāo)競(jìng)得限價(jià)房用地。90%限價(jià)房，限價(jià)6000。08年3月A區(qū)514套銷售，均價(jià)5800；8月B區(qū)1248套銷售，均價(jià)5700；12月C區(qū)90+50銷售，均價(jià)8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。2007年1月投標(biāo)競(jìng)得限價(jià)房用地?！巴频垢綦x柏林墻建設(shè)和諧新里程”“推倒隔離柏林墻建設(shè)和諧新里程”

1、這是物業(yè)服務(wù)糾紛，還是區(qū)分所有權(quán)糾紛？是業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開發(fā)商、物業(yè)公司、行政機(jī)關(guān)各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？如果公權(quán)力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權(quán)利如何保障？

3、對(duì)少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無權(quán)利提起訴訟？如果秩序不能恢復(fù)，C區(qū)業(yè)主有無權(quán)利拒交物業(yè)費(fèi)？

4、業(yè)主維權(quán)是否天然合理？小區(qū)里有無可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應(yīng)考慮什么因素？共有權(quán)中是否應(yīng)明確“大公”與“小公”？“新里程”糾紛帶給我們的思考一物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)1、這是物業(yè)服務(wù)糾紛，還是區(qū)分所有權(quán)糾紛？是業(yè)主與開發(fā)（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。（三）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：專業(yè)素質(zhì)參差不齊，彷徨于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。

二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。二物業(yè)管理的主要障礙表現(xiàn)： 業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識(shí)和公共意識(shí)，不關(guān)心公共事務(wù)。 業(yè)主大會(huì)或者難以成立，或者徒有其名。 很少有人愿意為公共利益挺身而出。 維權(quán)缺乏理性。

（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。二物業(yè)管理的主造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：

1、中國人擁有自己不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。

2、長期生活在高度集權(quán)的社會(huì)環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識(shí)，也沒有這種能力。普遍存在的“盼救情結(jié)”。

3、我們的社會(huì)缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，誰“管閑事”，只能給自己找麻煩。 總之，這是特定歷史時(shí)期的特定現(xiàn)象，與國情密切相關(guān)。解決辦法：

1、假以時(shí)日?？傆幸惶鞓I(yè)主會(huì)當(dāng)家。（深圳景洲大廈案例）

2、政府的輔導(dǎo)、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會(huì)改選案例）

3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號(hào)與宣教，針對(duì)矛盾焦點(diǎn)）二物業(yè)管理的主要障礙造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：二物業(yè)管理的二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)?！扒骞匐y斷家務(wù)事”，物業(yè)管理就是業(yè)主的家務(wù)事。但許多地方的行政機(jī)關(guān)都把物業(yè)管理作為政府職能，從業(yè)主大會(huì)籌備到業(yè)委會(huì)人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。如何理解《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的行政指導(dǎo)？“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！保ǖ谑畻l）

——“指導(dǎo)”還是包辦？有求必應(yīng)還是越俎代庖？業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例政府并非天然公正和萬能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質(zhì)量案二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管“丁香蓋章”——不僅僅是一個(gè)笑料“丁香蓋章”——不僅僅是一個(gè)笑料

業(yè)主在施工前必須向服務(wù)中心提出申請(qǐng)，并提供圖紙、資料，由服務(wù)中心向規(guī)劃、國土、建設(shè)和區(qū)查違辦進(jìn)行核查，核查后由服務(wù)中心向街道辦查違辦（城管科）和街道執(zhí)法隊(duì)申報(bào)圖紙和資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否則服務(wù)中心將禁止施工車輛進(jìn)入，街道執(zhí)法隊(duì)將依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行處罰。

二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，彷徨于管理與服務(wù)之間“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的藥方并不對(duì)癥。進(jìn)入門檻低，魚龍混雜。（壞物業(yè)打業(yè)主，好物業(yè)被業(yè)主打）法律地位是服務(wù)者，事實(shí)上又要求履行管理者職責(zé)。

（臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》共63條文，提到“區(qū)分所有權(quán)人”131處；“管理委員會(huì)”60處“管理負(fù)責(zé)人”60處；“管理維護(hù)公司”11處；“管理服務(wù)人”只有2處。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》70條，其中提到業(yè)主大會(huì)68處；物業(yè)服務(wù)企業(yè)58處；業(yè)主委員會(huì)44處?！拔飿I(yè)管理服務(wù)”專列一章，18個(gè)條文。由此可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)在兩岸的不同法律地位。）物業(yè)服務(wù)行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時(shí)日。作為新興行業(yè)，要通過市場(chǎng)逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)的范例）二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，只有個(gè)別地方法規(guī)提到。物業(yè)管理?xiàng)l例中，將物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)混為一談。對(duì)業(yè)主組織的法人地位，立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府在物業(yè)管理中的權(quán)力。居委會(huì)寫進(jìn)物業(yè)管理?xiàng)l例是明顯的錯(cuò)誤?；煜斯ńM織與私法組織，居民自治與業(yè)主自治，公民權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

對(duì)物業(yè)管理中存在的焦點(diǎn)問題，如欠費(fèi)、私搭亂建、小區(qū)內(nèi)部的公共秩序維護(hù)等問題，都沒有有效的解決辦法。對(duì)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)規(guī)定缺乏剛性。事實(shí)上行政管理缺位。

二物業(yè)管理的主要障礙（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少二二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙康雅苑于1993年落成，6年后發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)檐篷開始有石屎剝落，2003年聘請(qǐng)工程師勘察，證實(shí)樓宇出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損壞。因當(dāng)時(shí)未過“10年結(jié)構(gòu)保證”期，業(yè)主立案法團(tuán)遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機(jī)檐篷并非樓宇結(jié)構(gòu)組件而拒絕。去年中，透過仲裁中心調(diào)解，房署向康雅苑支付440萬元維修費(fèi)用?？墒?，屋苑業(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計(jì)劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團(tuán)盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。房署獨(dú)立審查組上月中，根據(jù)《建筑物條例》（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年3月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于6月中前完成，修葺令同時(shí)送往土地注冊(cè)處，換言之，屋苑全體住戶共1824個(gè)單位遭“注契”，業(yè)主難將單位買賣，樓價(jià)應(yīng)聲下挫近兩成。房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨(dú)立審查組會(huì)按《建筑物條例》提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結(jié)果遭判每天罰款八千元?？纯聪愀鄣臉I(yè)主自治與政府管理

——康雅苑“注契”案例（2007年）二物業(yè)管理的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙康雅苑于199三、物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)管理?xiàng)l例稱“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”；物權(quán)法及司法解釋稱“物業(yè)費(fèi)”。物業(yè)費(fèi)究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，還是業(yè)主為維護(hù)自己不動(dòng)產(chǎn)而籌集的資金？即究竟是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？

從法理及實(shí)際來看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只占其中很小一部分。即使不聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。確定了物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，許多問題就能迎刃而解。

三、物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費(fèi)的性四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預(yù)？ 物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)違反《價(jià)格法》。

《價(jià)格法》（1997年） 第三條國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第十八條下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：

(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格；

(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；

(五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格。三物業(yè)費(fèi)糾紛2、政府應(yīng)不應(yīng)當(dāng)干預(yù)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定既然是業(yè)主的“AA制”，政四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢(shì)群體”。物業(yè)費(fèi)的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導(dǎo)價(jià)的制定并無科學(xué)依據(jù)。指導(dǎo)價(jià)制定者都是業(yè)主。物業(yè)費(fèi)水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進(jìn)城務(wù)工人員。政府定價(jià)就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場(chǎng)博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場(chǎng)天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。政府制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，既不科學(xué)，也有失公允。三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要辦理“收費(fèi)許可證”嗎？三物業(yè)費(fèi)糾紛沈陽某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會(huì)。小區(qū)內(nèi)有若干共有停車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費(fèi)。有業(yè)主不滿，向政府物價(jià)部門投訴，物價(jià)部門派員來檢查是否有“收費(fèi)許可證”，物業(yè)公司稱曾申請(qǐng)過，未批下來。物價(jià)工作人員說，沒有收費(fèi)許可證而擅自收費(fèi)，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費(fèi)，清理違法收入，準(zhǔn)備接受行政處罰。問題：1、“收費(fèi)許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經(jīng)營并取得收入，需要政府許可嗎？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要辦理“收費(fèi)許可證”嗎？三物業(yè)費(fèi)糾紛《收費(fèi)許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實(shí)施收費(fèi)的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓矣?jì)委國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)財(cái)政部監(jiān)察部審計(jì)署國務(wù)院糾風(fēng)辦政府所要規(guī)范的“收費(fèi)”，是指行政事業(yè)性收費(fèi)，目的是防止公權(quán)力損害人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利。把收費(fèi)許可擴(kuò)大到民事活動(dòng)，恰恰是以公權(quán)力損害人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。民事主體之間因提供服務(wù)而獲得對(duì)價(jià)，不是收費(fèi)，而是交易。政府干涉這類交易活動(dòng)，沒有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)如何經(jīng)營收益，是業(yè)主的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)尚未建立的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議提供物業(yè)服務(wù)，采取有利于業(yè)主利益的經(jīng)營措施，并不違法。出租共有車位即屬于此類行為。如在經(jīng)營中損害業(yè)主利益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費(fèi)，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費(fèi)的理由：質(zhì)量有瑕疵；維修不及時(shí)；管理不到位；服務(wù)態(tài)度差；侵權(quán)未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問題：什么是欠費(fèi)的“正當(dāng)理由”？業(yè)主以服務(wù)有瑕疵作為欠費(fèi)抗辯的，能否得到法院支持？3、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費(fèi)來“維權(quán)”？三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。由于物業(yè)費(fèi)不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，故業(yè)主不應(yīng)以合同履行抗辯權(quán)為由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費(fèi)的。交費(fèi)本質(zhì)上是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)，拒交費(fèi)意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，最大的受益人是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費(fèi)，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)三四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費(fèi)業(yè)主的抗辯理由——三物業(yè)費(fèi)糾紛

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響?！拔覀儾皇遣辉附浑娞葙M(fèi)，這都是被迫的。”家住13棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個(gè)月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對(duì)物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，門外油煙陣陣，物管也沒有解決。

沈陽市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，從5月17日起，該小區(qū)14號(hào)樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對(duì)講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?/p>

重慶萬興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費(fèi)累計(jì)10萬余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營……”

四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費(fèi)業(yè)主的抗辯理由—沒有良好管理的房屋，早晚會(huì)成為新的貧民窟三關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛沒有良好管理的房屋，早晚會(huì)成為新的貧民窟三關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請(qǐng)其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離。前項(xiàng)之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得聲請(qǐng)法院拍賣之。前項(xiàng)拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。

他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》三物業(yè)費(fèi)糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（一）違章搭建的危害

增加建筑荷載，影響結(jié)構(gòu)安全；損害房屋抗震、保溫、防水等功能；破壞建筑美觀，減損其價(jià)值；侵占共有部分，損害其它區(qū)分所有人權(quán)益；增加鄰里糾紛，引發(fā)治安事件。（二）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益、貪圖小便宜的不文明生活觀念?！霸谧约杭依镅b修違章嗎？”2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識(shí)、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。3、行政管理不到位，規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。4、執(zhí)法剛性差，即使法院判決恢復(fù)原狀，也難以執(zhí)行。四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號(hào)難題四、新司法解釋中值得注意的在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責(zé)任

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不