某地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理秘籍課件

目錄第一講龍湖地產(chǎn)簡介第二講龍湖運(yùn)營管理體系第三講龍湖研發(fā)手冊第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)目錄第一講龍湖地產(chǎn)簡介1第一講龍湖地產(chǎn)簡介公司理念：“善待你一生”第一講龍湖地產(chǎn)簡介公司理念：2第二講龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系1、龍湖運(yùn)營體系：1.1公司組織架構(gòu)1.2運(yùn)營決策機(jī)制1.3運(yùn)營管理體系2、各管理體系管理要點(diǎn)2.1計(jì)劃管理體系2.2階段成果/會議管理體系2.3成本管理體系2.4銷售管理體系2.5指標(biāo)管理第二講龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系1、龍湖運(yùn)營體系：3第三講龍湖研發(fā)手冊定性之言：制度----保障流程----方向指引----標(biāo)準(zhǔn)與界面模板----提高效率第三講龍湖研發(fā)手冊定性之言：41制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.doc研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.docF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊51制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊61制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項(xiàng)目工作交接管理辦法（2007年版）.doc研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項(xiàng)目工作交接管理辦法（2007年版）.doc1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊71制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊82流程2.1研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖2.2研發(fā)部計(jì)劃管理辦法2.3研發(fā)部OA審批流程F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖（2007年版）.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計(jì)劃管理辦法（2007版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計(jì)劃管理辦法（2007版）2流程2.1研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖F:\研發(fā)部\06研93指引3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.2工作界面3.3崗位說明書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3指引3.1工作標(biāo)準(zhǔn)103.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\重慶公司研發(fā)部工作手冊.doc3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03113.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\研發(fā)部項(xiàng)目分期、組團(tuán)、樓棟、棟內(nèi)戶位、戶型編號原則.xls3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03123.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030102重慶公司研發(fā)部各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03133.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030104重慶公司商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則.doc3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03143.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030105重慶公司研發(fā)部景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03153.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030106重慶公司研發(fā)部電梯公寓精裝設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03163.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030107重慶公司研發(fā)部新員工培訓(xùn)大綱3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03173.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\發(fā)展部與研發(fā)部工作界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手183.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司施工圖和施工階段研發(fā)部與項(xiàng)目工程部的界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手193.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司商業(yè)項(xiàng)目研發(fā)部商運(yùn)公司界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手203.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶龍湖地產(chǎn)教育配套界面文件.doc3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手213.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司項(xiàng)目會所、體育中心配置界面3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手223.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司項(xiàng)目氛圍布置相關(guān)物品采購界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手233.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司研發(fā)部建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面文件.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手243.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān).doc3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引253.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部經(jīng)理.doc3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引263.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)中心3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引273.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\設(shè)計(jì)管理中心3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引283.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\行政報(bào)建綜合組3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引293.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊303.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部項(xiàng)目材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊313.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊323.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)33第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)定性之言：若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的85%，那么總圖設(shè)計(jì)就已決定了總貨值的75%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了85%，那么總圖設(shè)計(jì)階段就已將成本控制了70%?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)定性之言：34

總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)八大訣竅用足指標(biāo)貨值最大化配套用房最小化贈率規(guī)劃、底層挖掘充分挖掘端戶價(jià)值中央景觀帶提升項(xiàng)目品質(zhì)控制地庫減少入口總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營造，可以突破項(xiàng)目價(jià)值的天花板。

總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)八大訣竅用足指標(biāo)總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的35“掏干吃凈”

---用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間?！疤透沙詢簟?/p>

---用足指標(biāo)1、用足容積36

1.1用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤

1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計(jì)與測算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。案例：北京唐寧ONE項(xiàng)目1.1用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利37

1.2用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。相關(guān)案例在第六部分—底層挖掘和分率原則中論述--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間38--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑密度（成都晶藍(lán)半島）--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。1.39雙層高可變空間的利用優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽臺贈送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率

雙層高可變空間的利用閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一40“肚里有貨”

---貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積“肚里有貨”

---貨值最大化141

1.1不平衡使用容積率案例A--成都弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%1.1不平衡使用容積率案例A--成都弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用42二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做43

2.運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間獨(dú)

花高容積率：0.3

0.6

1.5

41234類獨(dú)棟別墅聯(lián)排大院類聯(lián)排洋房高town

0.50.82.0500W200W100W1800W50W獨(dú)聯(lián)花高2.運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，獨(dú)44二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍（案例分析）4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做45二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積（案例）二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做46“削減龍?zhí)住?/p>

---配套用房最小化嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報(bào)建時(shí)，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房“削減龍?zhí)住?/p>

---配套用房最小化嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃47“錦上添花”

---贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量。

盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家

“錦上添花”

---贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度48

五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家

五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增49

五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家（案例）

五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增50“真金白銀”

---充分挖掘端戶價(jià)值在聯(lián)排別墅和花園洋房項(xiàng)目中，端戶是價(jià)值最大的一塊“真金白銀”

---充分挖掘端戶價(jià)值在聯(lián)排別墅和花園洋房項(xiàng)目51“提價(jià)催化劑”

---利用中央景觀帶提升項(xiàng)目品質(zhì)中央景觀帶對項(xiàng)目品質(zhì)的提升不言而喻，一定要用好中央景觀帶。利用中央景觀帶和樣板體驗(yàn)區(qū)的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速和高價(jià)銷售“提價(jià)催化劑”

---利用中央景觀帶提升項(xiàng)目品質(zhì)中央景觀帶對52“地下黃金”

---控制地庫車庫面積優(yōu)化車庫配比優(yōu)化車庫層高優(yōu)化（詳見附件）“地下黃金”

---控制地庫車庫面積優(yōu)化53“看好家門”

---減少入口同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。

每增加一個出入口，就至少增加6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安每月的費(fèi)用至少在3000-4000元，每年將增加144000—216000元兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通“看好家門”

---減少入口同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸54--END--感謝聆聽！--END--55目錄第一講龍湖地產(chǎn)簡介第二講龍湖運(yùn)營管理體系第三講龍湖研發(fā)手冊第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)目錄第一講龍湖地產(chǎn)簡介56第一講龍湖地產(chǎn)簡介公司理念：“善待你一生”第一講龍湖地產(chǎn)簡介公司理念：57第二講龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系1、龍湖運(yùn)營體系：1.1公司組織架構(gòu)1.2運(yùn)營決策機(jī)制1.3運(yùn)營管理體系2、各管理體系管理要點(diǎn)2.1計(jì)劃管理體系2.2階段成果/會議管理體系2.3成本管理體系2.4銷售管理體系2.5指標(biāo)管理第二講龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系1、龍湖運(yùn)營體系：58第三講龍湖研發(fā)手冊定性之言：制度----保障流程----方向指引----標(biāo)準(zhǔn)與界面模板----提高效率第三講龍湖研發(fā)手冊定性之言：591制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.doc研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.docF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊601制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊611制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項(xiàng)目工作交接管理辦法（2007年版）.doc研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項(xiàng)目工作交接管理辦法（2007年版）.doc1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊621制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）\0101設(shè)計(jì)單位綜合評價(jià)辦法（2007年版）1制度1.1會議管理制度F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊632流程2.1研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖2.2研發(fā)部計(jì)劃管理辦法2.3研發(fā)部OA審批流程F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖（2007年版）.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xls研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計(jì)劃管理辦法（2007版）研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計(jì)劃管理辦法（2007版）2流程2.1研發(fā)部設(shè)計(jì)管理流程圖F:\研發(fā)部\06研643指引3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.2工作界面3.3崗位說明書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3指引3.1工作標(biāo)準(zhǔn)653.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\重慶公司研發(fā)部工作手冊.doc3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03663.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\研發(fā)部項(xiàng)目分期、組團(tuán)、樓棟、棟內(nèi)戶位、戶型編號原則.xls3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03673.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030102重慶公司研發(fā)部各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03683.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030104重慶公司商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則.doc3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03693.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030105重慶公司研發(fā)部景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03703.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030106重慶公司研發(fā)部電梯公寓精裝設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03713.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點(diǎn)3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.5景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標(biāo)準(zhǔn)\030107重慶公司研發(fā)部新員工培訓(xùn)大綱3.1工作標(biāo)準(zhǔn)3.1.1研發(fā)部工作手冊研發(fā)手冊\03723.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\發(fā)展部與研發(fā)部工作界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手733.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司施工圖和施工階段研發(fā)部與項(xiàng)目工程部的界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手743.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司商業(yè)項(xiàng)目研發(fā)部商運(yùn)公司界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手753.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶龍湖地產(chǎn)教育配套界面文件.doc3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手763.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司項(xiàng)目會所、體育中心配置界面3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手773.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司項(xiàng)目氛圍布置相關(guān)物品采購界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手783.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運(yùn)公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關(guān)物品采購界面3.2.7項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司研發(fā)部建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)驗(yàn)工作界面文件.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面研發(fā)手793.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān).doc3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引803.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部經(jīng)理.doc3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引813.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)中心3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引823.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\設(shè)計(jì)管理中心3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引833.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)3.3.2設(shè)計(jì)部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計(jì)管理中心3.3.5行政報(bào)建綜合組研發(fā)手冊\03指引\0303崗位說明書\研發(fā)部崗位職責(zé)\研發(fā)部崗位職責(zé)\行政報(bào)建綜合組3.3崗位說明書3.3.1設(shè)計(jì)總監(jiān)研發(fā)手冊\03指引843.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊853.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部項(xiàng)目材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊863.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引\0304作業(yè)指導(dǎo)書\重慶公司研發(fā)部工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)研發(fā)手冊873.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)3.4.2材料選樣封樣作業(yè)指導(dǎo)書3.4.3工作模型制作的管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)3.4.4設(shè)計(jì)任務(wù)書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.4.1設(shè)計(jì)合同的管理要點(diǎn)88第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)定性之言：若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的85%，那么總圖設(shè)計(jì)就已決定了總貨值的75%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了85%，那么總圖設(shè)計(jì)階段就已將成本控制了70%。總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)第四講總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)定性之言：89

總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)八大訣竅用足指標(biāo)貨值最大化配套用房最小化贈率規(guī)劃、底層挖掘充分挖掘端戶價(jià)值中央景觀帶提升項(xiàng)目品質(zhì)控制地庫減少入口總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營造，可以突破項(xiàng)目價(jià)值的天花板。

總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)八大訣竅用足指標(biāo)總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的90“掏干吃凈”

---用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。“掏干吃凈”

---用足指標(biāo)1、用足容積91

1.1用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤

1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計(jì)與測算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。案例：北京唐寧ONE項(xiàng)目1.1用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利92

1.2用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)--首層戶型（贈送私家花園）是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。相關(guān)案例在第六部分—底層挖掘和分率原則中論述--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間93--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑密度（成都晶藍(lán)半島）--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。1.94雙層高可變空間的利用優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽臺贈送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率

雙層高可變空間的利用閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一95“肚里有貨”

---貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積“肚里有貨”

---貨值最大化196

1.1不平衡使用容積率案例A--成都弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%1.1不平衡使用容積率案例A--成都弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用97二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行