偉業(yè)顧問國民地產(chǎn)天津張家窩鎮(zhèn)項(xiàng)目第二階段綜合及定位報(bào)告

國民地產(chǎn)·天津張家窩鎮(zhèn)項(xiàng)目

第二階段綜合分析及定位報(bào)告2005/05/24第1頁偉業(yè)顧問在第二階段所做的綜合分析工作…包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司高層及項(xiàng)目工作團(tuán)對(duì)共同參加的項(xiàng)目動(dòng)腦會(huì)客戶深訪問卷調(diào)查及分析與天津當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)人士就項(xiàng)目進(jìn)行的深度訪談驗(yàn)證第一階段基本假設(shè)及初步定位通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)基本假設(shè)和定位進(jìn)行分析給出最終定位，包括綜合發(fā)展主題定位、客戶定位、價(jià)格定位等偉業(yè)顧問在第三階段所做的產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)建議工作…深化產(chǎn)品定位包括總體規(guī)劃建議、單體設(shè)計(jì)建議、園林景觀設(shè)計(jì)建議、指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)建議草圖完成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)項(xiàng)目的規(guī)模巨大，大盤開發(fā)，從某種程度上易于創(chuàng)造主題，增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)知度；由于天津城市整體規(guī)劃的確定，以及地鐵3號(hào)線和京滬鐵路的規(guī)劃，張家窩鎮(zhèn)區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大，城市化傾向及市場(chǎng)認(rèn)知度將逐步得到提升；地塊具備一定的景觀條件；第三高教區(qū)的發(fā)展，使區(qū)域具有較好的教育和文化氛圍；天津整體市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，未來仍有較大發(fā)展空間。上階段研究結(jié)論：對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)地塊所處得張家窩鎮(zhèn)目前成熟度較低，缺乏必要的市政配套和公交支持，市場(chǎng)認(rèn)知度不高；項(xiàng)目面臨周邊大盤的競(jìng)爭(zhēng)夾擊之勢(shì)，北有中北鎮(zhèn)萬科、金廈等大盤，東有梅江南外環(huán)外低密度組團(tuán)；地塊自身有一些負(fù)面因素，包括地塊中間的回遷房、排污渠；地塊外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民區(qū)和帶污染的工業(yè)園區(qū)影響。對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)關(guān)于定位已經(jīng)得出的定位及開發(fā)策略初步結(jié)論關(guān)于開發(fā)策略由于整體規(guī)模巨大，建議功能復(fù)合，住宅類型多樣化；景觀及配套應(yīng)先投入，采取先作區(qū)域，后開發(fā)項(xiàng)目的定位順應(yīng)目前市場(chǎng)需求，建議先期開發(fā)較低密度產(chǎn)品類型，如TOWNHOUSE。建議首開區(qū)公建合理設(shè)置，有利于市場(chǎng)化運(yùn)作。先期開發(fā)中高檔產(chǎn)品，為后期產(chǎn)品價(jià)值提升，和帶動(dòng)中低端產(chǎn)品預(yù)留空間，從而實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化。本項(xiàng)目第二階段工作主要內(nèi)容深訪問卷分析及訪談提要SWOT分析和綜合分析定位整體發(fā)展理念及項(xiàng)目形象定位產(chǎn)品定位及建議客戶群分析及定位價(jià)格定位1.【需求深訪分析】深訪問卷結(jié)果歸納研究天津同行業(yè)人士深度訪談提要需求深訪小結(jié).需求深訪分析一、需求深訪分析深訪問卷結(jié)果歸納研究——消費(fèi)客戶深訪分析結(jié)果天津同行業(yè)人士深訪摘要——天津同行的觀點(diǎn)匯總需求深訪小結(jié)1.【需求深訪分析】深訪問卷結(jié)果歸納研究天津同行業(yè)人士深度訪談提要需求深訪小結(jié).深訪問卷結(jié)果歸納研究調(diào)研說明調(diào)研對(duì)象：部分篩選自第一次需求問卷中具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且對(duì)張家窩地區(qū)有較為強(qiáng)烈購房意向者，以及部分周邊高收入者（工業(yè)園區(qū)管理人員、大學(xué)教授等）調(diào)研時(shí)間：4月26日--5月12日調(diào)查方式：安排專人與訪談對(duì)象進(jìn)行面對(duì)面問卷訪談問卷數(shù)量：30份（有效問卷25份）調(diào)研目的：旨在探測(cè)天津中高端購房人群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知情況，以及一些對(duì)于產(chǎn)品的需求特征，調(diào)研結(jié)果僅供參考。調(diào)研主要內(nèi)容：基本購房意向和計(jì)劃居住產(chǎn)品需求細(xì)節(jié)特征建筑形式及物業(yè)管理需求特征基本商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣客戶背景資料1.【需求深訪分析】深訪問卷結(jié)果歸納研究天津同行業(yè)人士深度訪談提要需求深訪小結(jié).深訪問卷結(jié)果歸納研究購買計(jì)劃約有半數(shù)的目標(biāo)人群的置業(yè)目的是改善居住環(huán)境環(huán)境好價(jià)格低是對(duì)張家窩區(qū)塊有興趣的最主要因素買房決策中小區(qū)內(nèi)部條件決定因素：物業(yè)管理、生活配套、環(huán)境景觀是最看重的要素。目標(biāo)客群對(duì)普通多層的認(rèn)可程度高達(dá)36%，小高層及聯(lián)排次之客戶對(duì)地下車庫設(shè)置儲(chǔ)藏室的提及率達(dá)80%以上，露臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)次之。房屋的建筑風(fēng)格類型：對(duì)輕歐陸風(fēng)格較為接受，提及率為36%,次之為32%的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格套內(nèi)面積：目標(biāo)客戶對(duì)120—130平米區(qū)間的三房提及比率約為1/3，其次為兩房比率約為20%1.【需求深訪分析】深訪問卷結(jié)果歸納研究天津同行業(yè)人士深度訪談提要需求深訪小結(jié).深訪問卷結(jié)果歸納研究對(duì)本項(xiàng)目購買意向測(cè)試最高承受價(jià)格：集中在4000左右。購買總價(jià)主要集中在30——50萬間，以40萬左右約占1/3目標(biāo)客群購買可能性百分比：購買可能性高于50%占絕大多數(shù)西青購房考慮因素中價(jià)格和環(huán)境是最主要的1.【【需需求求深深訪訪分分析析】】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).深深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究產(chǎn)品需需求細(xì)細(xì)節(jié)特特征喜歡的的空間間形式式：以以躍層層最為為突出出，約約占1/3，其其次為為平層層及復(fù)復(fù)式電視機(jī)機(jī)的尺尺寸：：現(xiàn)在在約1/3的目目標(biāo)客客戶的的電視視尺寸寸都是是29寸，，其次次為24%提及及率的的34寸電視機(jī)機(jī)類型型：液液晶、、等離離子及及背投投這些些不太太占用用使用用面積積的電電視機(jī)機(jī)類型型的提提及比比率約約為2/3空調(diào)匹匹數(shù)：：2匹匹空調(diào)調(diào)的提提及率率遠(yuǎn)高高于其其它，，為56%空調(diào)樣樣式:還是是以傳傳統(tǒng)的的柜機(jī)機(jī)空調(diào)調(diào)為主主，半半數(shù)以以上客廳沙沙發(fā)幾幾人組組：主主要還還是偏偏好人人數(shù)較較少的的沙發(fā)發(fā)組，，以此此騰出出更大大的活活動(dòng)空空間1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).深深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究產(chǎn)品需需求細(xì)細(xì)節(jié)特特征餐廳餐餐桌幾幾人組組：4、6人的的提及及比率率最高高主臥床床寬：：2米米床寬寬的約約占半半數(shù)，，其次次為1.8米，，提及及率為為32%主臥床床長(zhǎng)：：長(zhǎng)度度主要要集中中在2米主臥幾幾門衣衣柜：：4門門為主主公共衛(wèi)衛(wèi)生間間設(shè)備備：對(duì)對(duì)浴缸缸的提提及率率偏低低工作陽陽臺(tái)設(shè)設(shè)備：：使用用情況況比率率較為為平均均觀景陽陽臺(tái)設(shè)設(shè)備：：休閑閑椅、、盆栽栽花木木及茶茶幾的的提及及率較較為集集中各各占30%左右右，說說明目目標(biāo)客客戶崇崇尚自自然休休閑愜愜意1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).深深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究建筑形形式及及物業(yè)業(yè)管理理廳房面面積分分配方方案：：對(duì)客客廳及及主臥臥的舒舒適度度要求求高，，寧愿愿少一一個(gè)房房間也也要滿滿足目標(biāo)客客戶群群對(duì)廚廚房的的采光光及朝朝向非非?？纯粗?，，而對(duì)對(duì)景觀觀及衛(wèi)衛(wèi)生間間的采采光要要求較較弱目標(biāo)客客戶群群對(duì)獨(dú)獨(dú)立的的書房房非常?？粗刂?。在一些些銷售售人員員的人人深訪訪中也也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)天津津人對(duì)對(duì)獨(dú)立立書房房的需需求度度較高高。獨(dú)獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏間間的需需求認(rèn)認(rèn)可度度次之之。而而對(duì)保保姆房房、棋棋牌室室、衣衣帽間間的認(rèn)認(rèn)可度度都偏偏低。。目標(biāo)客客戶群群對(duì)嵌嵌入式式衣柜柜的認(rèn)認(rèn)可度度最高高，花花園式式觀景景露臺(tái)臺(tái)次之之，高高于第第三的的步入入式凸凸窗。。1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).深深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究建筑形形式及及物業(yè)業(yè)管理理對(duì)入戶戶小花花園及及下層層式院院落的的認(rèn)可可度較較低。。采暖方方式以以社區(qū)區(qū)管道道供暖暖及地地?zé)崾绞焦┡癁橹髦髯钕矚g歡的天天津商商品住住宅小小區(qū)：：陽光光100國國際新新城44％％的人人愿意意為提提高物物業(yè)管管理的的品質(zhì)質(zhì)而支支付相相應(yīng)費(fèi)費(fèi)用室內(nèi)裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：簡(jiǎn)裝裝房為為主占占40％，，全毛毛坯房房32％次次之沒有選選擇裝裝修房房的原原因:統(tǒng)一一精裝裝修可可選擇擇方案案較少少，裝裝飾風(fēng)風(fēng)格缺缺乏個(gè)個(gè)性項(xiàng)目吸吸引力力中，，目標(biāo)標(biāo)客戶戶群最最看重重物業(yè)業(yè)管理理，其其次為為自然然環(huán)境境，再再次為為性價(jià)價(jià)比。。其中中地鐵鐵及大大交通通方便便也較較具吸吸引力力。1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).深訪訪問卷結(jié)結(jié)果歸納納研究商業(yè)消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣最喜歡去去的商場(chǎng)場(chǎng)類型：：大中型型超市提提及率最最高，次次之為專專業(yè)商場(chǎng)場(chǎng)和家人一一起時(shí)喜喜歡去的的商場(chǎng)類類型：大大中型超超市經(jīng)常購買買的商品品：副食食品、個(gè)個(gè)人衛(wèi)生生用品、、水果蔬蔬菜及半半成品為為主一個(gè)月購購物幾次次：絕大大多數(shù)在在2-5次每次購物物的金額額：在200元元左右什么時(shí)候候去購物物：主要要是節(jié)假假日去的最多多的超市市：家世世界及家家樂福大大型超市市的最多多1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).深訪訪問卷結(jié)結(jié)果歸納納研究商業(yè)消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣通常在這這家超市市買的商商品：副副食品及及水果蔬蔬菜一般般日用品品為主選擇購物物商店時(shí)時(shí)重視的的因素：：服務(wù)、、信譽(yù)的的敏感度度最高，，次之為為價(jià)格參加的休休閑娛樂樂活動(dòng)：：羽毛球球、游泳泳及籃球球?yàn)橹饕男蓍e閑娛樂活活動(dòng)希望社區(qū)區(qū)商業(yè)配配套的檔檔次：絕絕大多數(shù)數(shù)為中低低檔次需要的商商業(yè)配套套：銀行行、醫(yī)院院、早餐餐服務(wù)及及娛樂健健身中心心的提及及率最高高目前居住住的狀況況：以自自己購買買的商品品住宅為為主現(xiàn)在這套套住宅的的建筑面面積：集中在60和90左右右，以60平米米的提及及率最多多為20%，90的為為12%1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).天津津同行業(yè)業(yè)人士深深訪提要要目標(biāo)客群群背景資資料男女比例例：男男性占絕絕大多數(shù)數(shù)學(xué)歷：學(xué)學(xué)歷偏低低，高中中及以下下的占到到了半數(shù)數(shù)，本科科以上的的只有8%年齡:主主要集中中在25—30，提及及率為24%；；其次為為41-45歲歲，提及及率為20%行業(yè)：主主要為批批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)業(yè)，約占占半數(shù)，，其次為為國家機(jī)機(jī)關(guān)和社社會(huì)團(tuán)體體、社會(huì)會(huì)服務(wù)業(yè)業(yè)年齡:主主要集中中在25—30，提及及率為24%；；其次為為41-45歲歲，提及及率為20%職務(wù)：私私營企業(yè)業(yè)主為主主約占一一半，其其次為國國家公務(wù)務(wù)員及專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：與配配偶及6-16歲子女女同住的的比例最最高為36%，，其次為為配偶和和成年子子女同住住24%上下班交交通工具具以私人人汽車的的比例最最高，提提及率為為32%，其次次為自行行車及公公共汽車車停車方式式以地下下層停車車位主工作區(qū)屬屬半數(shù)集集中在西西青區(qū)，，其次為為和平區(qū)區(qū)家庭年收收入中等等，半數(shù)數(shù)以上集集中在4—6萬萬之間1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).天津津同行業(yè)業(yè)人士深深訪提要要深訪客群群特征綜綜述背景資料生活態(tài)度歸類年齡集中于25-40歲之間，學(xué)歷一般，以私營服務(wù)業(yè)及批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)的管理者為主，多數(shù)有子女，年收入在5-6萬元以上的比例最多，擁有私家車和計(jì)劃購買私車的比例很高相對(duì)傳統(tǒng)保守，但思想外向、社會(huì)活躍，注重經(jīng)濟(jì)利益，計(jì)劃性強(qiáng)，暫無特別的愛好與追求個(gè)性活躍，但生活環(huán)境傳統(tǒng)，屬于收入較高的服務(wù)勞動(dòng)者階層結(jié)論：深深訪對(duì)象象屬于天天津中等等偏上收收入階層層，而且且他們對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域具有一一定的認(rèn)認(rèn)知度，，因此他他們的購購買意向向和產(chǎn)品品需求特特征具有有一定參參考意義義。1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).天津津同行業(yè)業(yè)人士深深訪提要要同行業(yè)人人士深訪訪說明：：訪問對(duì)象象條件：：天津房地地產(chǎn)商（（有低密密度項(xiàng)目目經(jīng)驗(yàn)，，或在天天津西南南部地區(qū)區(qū)有開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)））中高層層人士天津房地地產(chǎn)咨詢?cè)冾檰?代理公公司中高高層人士士（有低低密度項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和西南南部地區(qū)區(qū)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)者））訪問方式式：偉業(yè)顧問問草擬訪訪談提綱綱，并專專人赴天天津會(huì)面面訪談，，并對(duì)錄錄音進(jìn)行行筆錄和和整理，，形成訪訪談筆錄錄對(duì)各次訪訪談結(jié)果果進(jìn)行歸歸納總結(jié)結(jié)，形成成深訪提提要，作作為本項(xiàng)項(xiàng)目定位位參考資資料訪問時(shí)間間及人數(shù)數(shù)：4月13日至5月22日共訪問6位業(yè)內(nèi)內(nèi)人士，，涉及開開發(fā)商、、顧問代代理公司司的總經(jīng)經(jīng)理、策策劃總監(jiān)監(jiān)、銷售售員各層層次人士士1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).天津津同行業(yè)業(yè)人士深深訪提要要訪談結(jié)論論摘要天津房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)看法———市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展基基本健康康天津樓市市整體運(yùn)運(yùn)行良好好天津樓市市存在的的主要問問題天津樓市市的發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)西青區(qū)塊塊的看法法和前景景預(yù)測(cè)整體發(fā)展展預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境分析對(duì)張家窩窩項(xiàng)目的的具體看看法和建建議主題定位位建議產(chǎn)品檔次次建議目標(biāo)客戶戶建議價(jià)格建議議1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深深訪小小結(jié).天天津同同行業(yè)業(yè)人士士深訪訪提要要天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)水水平上上升帶帶動(dòng)消消費(fèi)水水平上上升；；城市化化水平平加快快拖動(dòng)動(dòng)需求求增強(qiáng)強(qiáng)；天津加加大拆拆遷力力度引引發(fā)巨巨大的的階梯梯性消消費(fèi)需需求；；硬性成成本的的增加加（土土地成成本、、建安安成本本等））；消費(fèi)者者考慮慮因素素周全全，銷銷費(fèi)比比較理理性；；消費(fèi)費(fèi)力不不容低低估，，挖掘掘潛力力很大大。天津樓樓市整整體運(yùn)運(yùn)行良良好1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).天天津同同行業(yè)業(yè)人士士深訪訪提要要經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平是是限制制天津津房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的的根本本原因因供求之之間存存在著著結(jié)構(gòu)構(gòu)性的的矛盾盾5000塊塊錢以以下的的，這這部分分是供供小于于需的的，但但是5000塊塊錢以以上的的肯定定不是是供小小于需需的，，絕對(duì)對(duì)是供供大于于需的的做大盤盤開發(fā)發(fā)負(fù)擔(dān)擔(dān)最重重的是是配套套天津市市的大大盤較較多，，但目目前這這些大大盤的的相應(yīng)應(yīng)配套套還不不是很很完善善，也也是限限制大大盤品品質(zhì)提提升的的最主主要的的因素素之一一近兩年年來的的高檔檔產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)量的的巨增增是天天津樓樓市的的一個(gè)個(gè)很大大的威威脅天津樓樓市存存在的的主要要問題題———供需需結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡衡1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).天天津同同行業(yè)業(yè)人士士深訪訪提要要兩居室室是主主流需需求對(duì)于天天津的的房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品來來說，，目前前主要要還是是以二二房、、三房房為主主，四四房、、五房房的需需求要要弱一一些；；在面面積方方面，，需求求最旺旺盛的的是80——100平平方米米的小小戶型型，做做成緊緊湊的的小兩兩房、、小三三房。。戶型面面積的的緊湊湊型趨趨勢(shì)明明顯城市郊郊區(qū)化化的趨趨勢(shì)愈愈加明明顯相對(duì)繁繁榮的的核心心地段段和居居住區(qū)區(qū)相對(duì)對(duì)分離離是發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)。。從區(qū)區(qū)位來來看，，別墅墅等高高端產(chǎn)產(chǎn)品在在向遠(yuǎn)遠(yuǎn)處走走，因因?yàn)樗鼈儗?duì)對(duì)環(huán)境境的追追求很很高，，客戶戶都有有車，，他們們對(duì)距距離的的接受受程度度更大大。估計(jì)今今年將將會(huì)有有10%左左右的的價(jià)格格增長(zhǎng)長(zhǎng)；天津房房地產(chǎn)產(chǎn)整體體發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津同同行業(yè)業(yè)人士士深度度訪談?wù)勌嵋枨笊钌钤L小小結(jié).天天津同同行業(yè)業(yè)人士士深訪訪提要要整體發(fā)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)西青區(qū)區(qū)是天天津市市政府府重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展的區(qū)區(qū)鎮(zhèn)之之一，，生態(tài)態(tài)環(huán)境境好，，地產(chǎn)產(chǎn)潛力力大西青的的高速速發(fā)展展吸引引著眾眾多的的開發(fā)發(fā)公司司進(jìn)駐駐開發(fā)發(fā)，而而且共共性是是都爭(zhēng)爭(zhēng)奪中中高端端客戶戶；張家窩窩是西西青區(qū)區(qū)的重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的的鎮(zhèn)區(qū)區(qū)之一一，自自然條條件優(yōu)優(yōu)越，，大交交通便便利，，隨著著整個(gè)個(gè)天津津大盤盤郊區(qū)區(qū)化的的發(fā)展展，張張家窩窩及其其周邊邊地區(qū)區(qū)都將將可能能是將將來的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域。對(duì)西青青區(qū)塊塊的看看法及及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)測(cè)1.【【需求求深訪訪分析析】深訪問問卷結(jié)結(jié)果歸歸納研研究天津津同同行行業(yè)業(yè)人人士士深深度度訪訪談?wù)勌崽嵋枨笄笊钌钤L訪小小結(jié)結(jié).天天津津同同行行業(yè)業(yè)人人士士深深訪訪提提要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)分分析析————中中檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)品品多多樣樣近期期上上投投、、金金夏夏、、萬萬科科招招商商這這三三家家公公司司在在中中北北鎮(zhèn)鎮(zhèn)都都有有開開發(fā)發(fā)，，并并且且年年內(nèi)內(nèi)將將會(huì)會(huì)有有推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃，，今今年年的的開開發(fā)發(fā)體體量量將將會(huì)會(huì)有有35萬萬平平方方米米，，戶戶型型面面積積在在100平平米米左左右右的的緊緊湊湊型型為為主主，，總總價(jià)價(jià)大大概概在在50萬萬左左右右。。萬科科招招商商的的起起售售價(jià)價(jià)可可能能做做到到4800，，其其產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式主主要要以以多多層層為為主主，，建建筑筑形形式式是是假假日日風(fēng)風(fēng)景景系系列列的的翻翻版版。。金夏夏的的價(jià)價(jià)格格估估計(jì)計(jì)在在3800左左右右。。中北北鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的中中檔檔次次產(chǎn)產(chǎn)品品以以及及梅梅江江南南的的高高檔檔次次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)使使得得項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位空空間間邊邊小小，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境非非常常激激烈烈對(duì)西西青青區(qū)區(qū)塊塊的的看看法法及及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)張家家窩窩項(xiàng)項(xiàng)目目面面臨臨的的市市場(chǎng)場(chǎng)威威脅脅較較大大，，如如何何做做差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，在在各各大大品品牌牌實(shí)實(shí)力力型型開開發(fā)發(fā)商商中中生生存存是是個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵問問題題。。對(duì)張張家家窩窩項(xiàng)項(xiàng)目目的的具具體體看看法法和和建建議議————主主題題定定位位本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模大大，，位位置置偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，所所涉涉及及的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)多多，，項(xiàng)項(xiàng)目目必必須須通通過過相相應(yīng)應(yīng)的的主主題題概概念念將將項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行提提升升，，以以此此最最大大化化項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)值值。。高爾爾夫夫概概念念————天天津津人人對(duì)對(duì)高高爾爾夫夫的的貴貴族族情情結(jié)結(jié)很很濃濃，，借借此此可可以以提提升升自自己己的的心心理理階階層層，，與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的中中高高檔檔客客戶戶定定位位比比較較符符合合。。水景景概概念念————在在天天津津比比較較流流行行，，可可以以在在地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部適適量量布布置置度假假村村概概念念————基基本本不不可可行行，，天天津津人人很很少少在在周周邊邊度度假假郊郊游游健康康運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)概概念念————必必須須有有相相應(yīng)應(yīng)配配套套，，但但不不能能作作為為主主要要的的概概念念教育育概概念念————利利用用大大學(xué)學(xué)城城高高教教區(qū)區(qū)的的教教育育氛氛圍圍優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，解解決決子子女女教教育育問問題題，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的文文化化氛氛圍圍醫(yī)療概念念——醫(yī)醫(yī)療配套套是天津津人比較較關(guān)注的的一個(gè)因因素，可可以通過過會(huì)所里里相應(yīng)功功能的設(shè)設(shè)置予以以體現(xiàn)1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行行業(yè)人士士深度訪訪談提要要需求深訪訪小結(jié).天津津同行業(yè)業(yè)人士深深訪提要要1.【需需求深訪訪分析】】深訪問卷卷結(jié)果歸歸納研究究天津同行業(yè)業(yè)人士深度度訪談提要要需求深訪小小結(jié).天津同同行業(yè)人士士深訪提要要在建筑形態(tài)態(tài)上一定是是多種建筑筑形態(tài)的綜綜合體上千畝的土土地，建筑筑形態(tài)應(yīng)該該是一個(gè)綜綜合體，多多種建筑形形式的統(tǒng)一一，而非單單一的建筑筑形態(tài)。水景概念是是天津目前前比較流行行的概念建議項(xiàng)目只只能借中北北鎮(zhèn)的開發(fā)發(fā)氣勢(shì)，炒炒熱區(qū)域，，盡量做到到差異化，，不能絕對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)建議張家窩窩項(xiàng)目走中中高檔路線線目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展已已經(jīng)相當(dāng)成成熟，要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新可以考考慮從配套套及主題概概念等方面面入手，吸吸引潛在客客戶天津人對(duì)朝朝向及面寬寬非常敏感感，一般只只接受板式式的戶型，，盡量在這這兩個(gè)指標(biāo)標(biāo)上滿足客客戶商業(yè)配套必必須先行，，商業(yè)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的成敗敗起著決定定性的作用用對(duì)張家窩項(xiàng)項(xiàng)目的具體體看法和建建議——產(chǎn)產(chǎn)品建議1.【需求求深訪分析析】深訪問卷結(jié)結(jié)果歸納研研究天津同行業(yè)業(yè)人士深度度訪談提要要需求深訪小小結(jié).天津同同行業(yè)人士士深訪提要要從臨近樓盤盤購買人群群結(jié)構(gòu)分析析預(yù)測(cè)本項(xiàng)項(xiàng)目的主要要客戶來源源主要集中中在西南片片區(qū)，華苑苑小區(qū)等升升級(jí)客戶較較多項(xiàng)目周邊的的一些工廠廠的企業(yè)主主是本項(xiàng)目目高端客戶戶要爭(zhēng)取的的目標(biāo)客群群天津人對(duì)書書房的要求求比例較高高，在一般般的經(jīng)濟(jì)型型戶型中也也應(yīng)相應(yīng)比比例的配備備書房認(rèn)為中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)略微低檔檔及梅江南南價(jià)格過高高，不能滿滿足其有天天有地的二二次置業(yè)目目的人群，，是本項(xiàng)目目可以爭(zhēng)取取的客戶對(duì)張家窩項(xiàng)項(xiàng)目的具體體看法和建建議——客客戶定位1.【需求求深訪分析析】深訪問卷結(jié)結(jié)果歸納研研究天津同行業(yè)業(yè)人士深度度訪談提要要需求深訪小小結(jié).天津同同行業(yè)人士士深訪提要要價(jià)格建議價(jià)格在80萬左右的的經(jīng)濟(jì)型TH是比較較好的差異異化出路經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE在在4500—5500元/平平方米之間間花園洋房在在3500—4000元/平平方米之間間對(duì)張家窩項(xiàng)項(xiàng)目的具體體看法和建建議——價(jià)價(jià)格建議1.【需求求深訪分析析】深訪問卷結(jié)結(jié)果歸納研研究天津同行業(yè)業(yè)人士深度度訪談提要要需求深訪小小結(jié).需求深深訪小結(jié)從深訪問卷卷結(jié)果看客戶對(duì)本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)可度不高高，具有一一定購買意意向，集中中在30-50萬的的低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)時(shí)也存在對(duì)對(duì)聯(lián)排別墅墅類相對(duì)高高總價(jià)產(chǎn)品品的意向；；對(duì)產(chǎn)品要求求比較簡(jiǎn)單單，需要引引導(dǎo)；被訪客戶層層次中等，，多為私營營業(yè)主，具具有一定購購買力；天津同行的的判斷天津整體形形勢(shì)較好，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍有上上升空間；；張家窩鎮(zhèn)地地區(qū)區(qū)位條條件相對(duì)一一般，中北北鎮(zhèn)及梅江江南對(duì)他的的競(jìng)爭(zhēng)比較較突出；大盤思路，，建議初期期走中高檔檔路線，配配套景觀是是關(guān)鍵；產(chǎn)品需要有有創(chuàng)新、可可從教育、、醫(yī)療、運(yùn)運(yùn)動(dòng)等主題題入手；建議開發(fā)Townhouse產(chǎn)品，初初期價(jià)位在在4500-5000元。2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).SWOT分析和和綜合定位位分析二、SWOT分析和和綜合定位位分析SWOT分分析——基基本SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算———多方案案比較分析析綜合定位分分析——項(xiàng)項(xiàng)目特性綜綜合分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析———強(qiáng)化優(yōu)優(yōu)勢(shì)、弱化化劣勢(shì)、抓抓住機(jī)會(huì)、、規(guī)避威脅脅策略研究究綜合定位分分析小結(jié)2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).項(xiàng)目SWOT分分析Strengths-優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses-劣勢(shì)分析距離市區(qū)（南開、河西）絕對(duì)距離近的區(qū)位條件毗鄰?fù)猸h(huán)線，交通條件好第三高教區(qū)與項(xiàng)目距離較近京滬鐵路站點(diǎn)離項(xiàng)目地塊較近未來地鐵3號(hào)線所附帶的巨大升值潛力區(qū)域外部較好的自然環(huán)境地塊內(nèi)部用地平整地塊內(nèi)部的棗林上海開發(fā)商擅長(zhǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模較大，各種配套資源整合優(yōu)勢(shì)地塊區(qū)域配套欠缺，市場(chǎng)認(rèn)知度較低，需要前期投入較大精力提高地塊認(rèn)知度地塊內(nèi)部的農(nóng)民房不利于項(xiàng)目檔次的提高地塊東側(cè)華苑工業(yè)園可能帶來的空氣、噪音、貨運(yùn)交通等影響地塊南側(cè)有一工業(yè)排污河周邊地區(qū)現(xiàn)有配套條件較差Opportunities-機(jī)會(huì)分析Threats-威脅分析天津房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，未來具有較大潛力天津整體市場(chǎng)上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供需錯(cuò)位,中低檔次產(chǎn)品需求旺盛市區(qū)剛性拆遷帶來的巨大居住需求地塊區(qū)域遺留問題少，可塑性很強(qiáng)土地的招拍掛制度致使土地成本升高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，為本項(xiàng)目提供良好機(jī)會(huì)城市路網(wǎng)建設(shè)將大幅度減少地緣因素，擴(kuò)大客戶吸納范圍，將使客群巨大放量。項(xiàng)目周邊大盤的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅（中北鎮(zhèn)地區(qū)萬科項(xiàng)目、金廈西部新城）天津市場(chǎng)未來住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，同檔次區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈二手房高性價(jià)比以及良好交通條件的威脅天津購房者的需求特點(diǎn)比較保守，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受能力有待引導(dǎo)2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算目的根據(jù)基本假假設(shè)，分別別測(cè)算單一一物業(yè)類型型的成本及及收益水平平，為確定定項(xiàng)目定位位提供依據(jù)據(jù)測(cè)算前提基本假設(shè)結(jié)合市場(chǎng)及及地塊分析析，考慮四四種可能的的產(chǎn)品類型型：2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算結(jié)果方案一獨(dú)棟雙拼別別墅FAR=0.5估算售價(jià)：：7000元元/平米2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算結(jié)果方案二聯(lián)排/疊拼拼別墅FAR=0.8估算售價(jià)：：5000元元/平米2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算結(jié)果方案三花園洋房FAR=1.0估算售價(jià)：：4000元元/平米2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算結(jié)果方案四多層板樓FAR=1.3估算售價(jià)：：3500元元/平米2.【SWOT分分析和綜合合定位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分析綜合分析小小結(jié).經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算測(cè)算結(jié)果比比較單從經(jīng)濟(jì)效效益角度分分析，以獨(dú)獨(dú)棟雙拼別別墅類產(chǎn)品品最佳經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)聯(lián)排疊拼別別墅利潤(rùn)額額與方案一一基本持平平，從市場(chǎng)場(chǎng)角度有更更好的適應(yīng)應(yīng)性建議以方案案二的產(chǎn)品品形式，即即聯(lián)排別墅墅為主，確確定本項(xiàng)目目的定位結(jié)論：獨(dú)棟別別墅（0.5）和聯(lián)排別別墅（容積率率0.8）具具有較好的投投資收益，但但獨(dú)棟別墅市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大大，因此方案案二在經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算上更具可可行性。2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析項(xiàng)目特性匯總總特性一：中低低密度大盤（（1700畝畝中的424畝）特性二：區(qū)區(qū)位條件（西西青區(qū)之張家家窩鎮(zhèn)——熱熱門區(qū)位的偏偏僻位置）特性三：遠(yuǎn)期期較好的交通通可達(dá)性特性四：市場(chǎng)場(chǎng)面臨周邊大大盤的夾擊之之勢(shì)特性五：棗林林、排污渠、、回遷房、廟廟宇…2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析特性一：中低低密度大盤超過1000套住宅相應(yīng)的配套需需求銷售周期2－－3年本項(xiàng)目總占地地1700畝畝，首開區(qū)424畝首開區(qū)總建筑筑面積約22萬平方米項(xiàng)目巨大的規(guī)規(guī)模決定了它它的定位的特特殊性，因此此首先參考其其他大盤開發(fā)發(fā)案例，可以以得出一些有有益的啟示。。2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析大盤案例———康城位于朝陽區(qū)雙雙橋東路雙橋橋農(nóng)場(chǎng)，由北北京銀信興業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司開開發(fā)建筑面積100萬平方米米，容積率0.65戶型：180-320平平方米配套：科技藝藝術(shù)會(huì)館、高高爾夫俱樂部部啟示：最早推出townhouse概念的的樓盤之一產(chǎn)品分期開發(fā)發(fā)，每期建筑筑形式不同營造良好的社社區(qū)氛圍影響推廣上結(jié)結(jié)合文化主題題比較受歡迎迎2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析位于廣州番禺禺迎賓路沙溪溪大橋南岸，，由廣州宏宇宇房地產(chǎn)有限限公司開發(fā)占地面積80公頃，建筑筑面積120萬平方米，，容積率1.7分期數(shù)：2001.4開開盤，現(xiàn)在做做到第四期配套：番禺執(zhí)執(zhí)信中學(xué)、商商業(yè)街、會(huì)所所價(jià)格：20041.4開開盤時(shí)為4000元/平平方米，而現(xiàn)現(xiàn)在第四期已已漲至最高價(jià)價(jià)8000元元/平方米大盤案例—星星河灣（廣州州番禺）啟示：商業(yè)街、鐘樓樓和特色私家家會(huì)所，形成成標(biāo)志性社區(qū)區(qū)建筑；大手筆造景、、引入名?！獔?zhí)信中學(xué)學(xué)；社區(qū)外圍城市市級(jí)別的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施改造，，以及一期先先建成為高爾爾夫球場(chǎng)，形形成具有強(qiáng)烈烈視覺沖擊力力的環(huán)境2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析位于深圳市南南山區(qū)華僑城城，由深圳華華僑城房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司開開發(fā)臨深圳灣，用用地面積約450公頃，，規(guī)劃目標(biāo)成成為環(huán)境優(yōu)美美的集旅游、、展覽、娛樂樂、居住、先先進(jìn)工業(yè)為一一體的大型綜綜合片區(qū)。分期情況：2001至今今東方花園、海海景花園、湖湖濱花園錦繡花園、中中旅廣場(chǎng)、波波托菲諾波托菲諾引入入意大利小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的概念，市市場(chǎng)接受度高高中西文化融會(huì)會(huì)貫通構(gòu)筑生生態(tài)人文環(huán)境境大盤案例—深深圳華僑城何香凝美術(shù)館館2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析大盤案例—深深圳華僑城占地面積：80萬平米總總建筑筑面積：108萬平米總總規(guī)劃劃戶數(shù)：4500戶左右右

居民民總數(shù)：15000人建筑類型：別墅TOWNHOUSE多層和高層等等多種類型做做法旅游和市政項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)商品住宅的興起著名旅游城形象的建立優(yōu)越的景觀人人文居住環(huán)境境的形成整體規(guī)劃方案案旅游地產(chǎn)燕棲湖天鵝湖歡樂谷天鵝堡2期2區(qū)天鵝堡2期1區(qū)純水岸TOHO純水岸多層天鵝堡1期12.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析華僑城有其特特殊性，包括括政府支持、、巨大的資金金投入，漫長(zhǎng)長(zhǎng)的建設(shè)期，，但它仍有很很大啟示：旅游主題地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜綜合性城區(qū)———燕含山、、天鵝湖———在荒山上建建成大型生態(tài)態(tài)郊野公園，，成為深圳最最適宜居住的的地區(qū)之一；；大規(guī)模成片開開發(fā)，動(dòng)態(tài)和和彈性的發(fā)展展布局，使城城區(qū)發(fā)展留有有調(diào)整空間，，基礎(chǔ)建設(shè)適適度超前，保保持規(guī)劃的適適應(yīng)性；適度超前和完完善優(yōu)質(zhì)的文文教衛(wèi)體配套套，保證高尚尚生活品質(zhì)，，建設(shè)主題鮮鮮明，混合多多種功能建筑筑的綜合性社社區(qū)。酒店商業(yè)配套套的建設(shè)，配配合復(fù)合城市市功能，提供供多樣的開發(fā)發(fā)贏利模式生活文化配套套建設(shè)，形成成功能完備的的生活區(qū)域，，并兼有城市市公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的功能圣菲諾鐘樓華夏藝術(shù)中心心威尼斯酒店海景酒店銅鑼灣百貨2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析大盤開發(fā)的要要點(diǎn)充分挖掘項(xiàng)目目自身特點(diǎn)與與資源，打造造鮮明主題，，充分張揚(yáng)個(gè)個(gè)性特色住宅產(chǎn)品多元元化，滿足不不同層次消費(fèi)費(fèi)需求配套先行、突突出亮點(diǎn)，對(duì)對(duì)整體項(xiàng)目品品質(zhì)有提升作作用內(nèi)外部景觀的的結(jié)合，創(chuàng)造造自然宜人的的社區(qū)內(nèi)部景景觀，盡可能能降低外部不不利因素的影影響充分考慮區(qū)域域成熟度等因因素，把握合合理的開發(fā)順順序和開盤節(jié)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)地地塊價(jià)值的最最大化2.【SWOT分析和和綜合定位分分析】SWOT分析析經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合定位分析析SWOT優(yōu)化化分析綜合分析小結(jié)結(jié).綜合定位位分析針對(duì)本項(xiàng)目的的大盤分析：本項(xiàng)目目占地面面積424畝（（整個(gè)地地塊占地地1700畝）），在天天津?qū)儆谟诖蟊P項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模大配套需求求更強(qiáng)銷售周期期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散散物業(yè)功能能復(fù)合檔次/產(chǎn)產(chǎn)品多元元客群放大大銷售壓力力大與區(qū)域發(fā)發(fā)展聯(lián)動(dòng)動(dòng)先作區(qū)域域居住商業(yè)休閑景觀先行行做足配套套人文引導(dǎo)導(dǎo)2.【SWOT分析析和綜合合定位分分析】SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算綜合定位位分析SWOT優(yōu)化分分析綜合分析析小結(jié).綜合合定位分分析特性二：：區(qū)位條條件（西西青區(qū)之之張家窩窩鎮(zhèn)———熱門區(qū)區(qū)位的偏偏僻位置置）區(qū)位：現(xiàn)狀較較差，認(rèn)認(rèn)可度不不高，配配套欠缺缺，受外外部影響響弱內(nèi)部造勢(shì)勢(shì)外部借勢(shì)勢(shì)內(nèi)部營造造小環(huán)境境向西青組組團(tuán)靠攏攏項(xiàng)目所處處的張家家窩鎮(zhèn)地地區(qū)，雖雖然處于于天津重重點(diǎn)發(fā)展展的郊區(qū)區(qū)組團(tuán)西西青區(qū)，，但是較較為偏僻僻的位置置，以及及配套條條件的欠欠缺使其其具有很很低的市市場(chǎng)認(rèn)知知度。這一點(diǎn)對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目而言言既是缺缺陷，也也是機(jī)遇遇！2.【SWOT分析析和綜合合定位分分析】SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算綜合定位位分析SWOT優(yōu)化分分析綜合分析析小結(jié).綜合合定位分分析特性三：：遠(yuǎn)期較較好的交交通可達(dá)達(dá)性交通：距離市市區(qū)距離離適中，，偏向第第一居所所，目前前汽車交交通條件件較好，，但基本本沒有公公共交通通線路建議在3號(hào)線和和京滬鐵鐵路站點(diǎn)點(diǎn)修建之之前，加加設(shè)便民民社區(qū)巴巴士線路路通往市市區(qū)各主主要功能能區(qū)交通：未來地地鐵三號(hào)號(hào)線終點(diǎn)點(diǎn)站設(shè)在在華苑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)距距項(xiàng)目較較近；京京滬鐵路路在地塊塊位置邊邊緣設(shè)置置站點(diǎn)適合有車車族先開發(fā)中中高端低低密度產(chǎn)產(chǎn)品2.【SWOT分析析和綜合合定位分分析】SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算綜合定位位分析SWOT優(yōu)化分分析綜合分析析小結(jié).綜合合定位分分析特性四：：市場(chǎng)面面臨周邊邊大盤的的夾擊之之勢(shì)市場(chǎng)：整體發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，，但中高高端市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈先期推Townhouse為為主的低低密度住住宅在周邊大大盤夾擊擊下，低低總價(jià)、、經(jīng)濟(jì)型型Townhouse和純高高端別墅墅存在市市場(chǎng)空間間適合長(zhǎng)線線開發(fā)具較好發(fā)發(fā)展預(yù)期期先期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)為后期期預(yù)留空空間和打打好基礎(chǔ)礎(chǔ)高端別墅墅受地塊塊條件限限制Townhouse條條件較好好2.【SWOT分析析和綜合合定位分分析】SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算綜合定位位分析SWOT優(yōu)化分分析綜合分析析小結(jié).綜合合定位分分析特性五：：棗林、、排污渠渠、回遷遷房、廟廟宇…成片棗林林廟宇排污渠回遷房自然景觀觀、人文文主題發(fā)展高端端物業(yè)的的阻礙第三高教教區(qū)傳統(tǒng)文化化/生態(tài)態(tài)休閑旅旅游西青開發(fā)發(fā)區(qū)排污渠改改造通過園林林景觀處處理遮擋擋回遷房房化工廠外外遷提升附加加值生態(tài)、人人文、教教育醫(yī)療、投投資、休休閑2.【SWOT分析析和綜合合定位分分析】SWOT分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算綜合定位位分析SWOT優(yōu)化分分析綜合分析析小結(jié).綜合合定位分分析地塊：內(nèi)部?jī)r(jià)價(jià)值拉高高有局限限性（農(nóng)農(nóng)民自建建房影響響）找準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)空間順順勢(shì)入市市提高性價(jià)價(jià)比和附附加值拉高賣中中先賣中低低端，后后期價(jià)值值不易提提升先賣高端端，條件件不足過過于吃力力檔次適中中（中高高檔）回款款要要求求：：穩(wěn)定定回回收收，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制，，首首戰(zhàn)戰(zhàn)必必勝勝原原則則經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算：：中中低低容容積積率率好好幾種種物物業(yè)業(yè)組組合合——分分?jǐn)倲傦L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析綜合合分分析析小小結(jié)結(jié).綜綜合合定定位位分分析析項(xiàng)目目定定位位策策略略相對(duì)對(duì)冷冷門門區(qū)區(qū)域域的的大大盤盤開開發(fā)發(fā)先做做區(qū)區(qū)域域（（環(huán)環(huán)境境、、配配套套））再再做做項(xiàng)項(xiàng)目目中高高檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品入入市市，，提提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值借勢(shì)勢(shì)西西青青發(fā)發(fā)展展、、超超越越區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)使使大大盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)、、形形象象、、價(jià)價(jià)格格等等各各方方面面對(duì)對(duì)一一個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)生生較較大大的的影影響響，，甚甚至至決決定定區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的等等級(jí)級(jí)。。（（尤尤其其是是在在區(qū)區(qū)域域形形成成初初期期））超出出區(qū)區(qū)域域定定位位或或區(qū)區(qū)域域高高端端定定位位的的大大盤盤有有助助于于改改善善區(qū)區(qū)域域形形象象，，提提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值當(dāng)區(qū)區(qū)域域形形象象逐逐步步形形成成，，區(qū)區(qū)域域定定位位日日漸漸清清晰晰后后，，對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)各各項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位方方向向和和價(jià)價(jià)格格水水平平有有較較大大制制約約。。區(qū)域域形形象象確確立立，，帶帶動(dòng)動(dòng)后后期期開開發(fā)發(fā)2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析綜合合分分析析小小結(jié)結(jié).綜綜合合定定位位分分析析區(qū)位位良良好好發(fā)發(fā)展展前前景景超大大規(guī)規(guī)模模中中低低密密度度自然然環(huán)環(huán)境境可可塑塑教育育文文化化氛氛圍圍升值值潛潛力力自然然環(huán)環(huán)境境配套套先先行行社區(qū)區(qū)巴巴士士京滬滬高高鐵鐵主題題園園林林標(biāo)識(shí)識(shí)性性強(qiáng)強(qiáng)第三三高高教教區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)公公園園休閑閑會(huì)會(huì)所所地鐵鐵3號(hào)號(hào)線線復(fù)合合性性核心心價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).綜綜合定定位分分析規(guī)模大：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)----〉區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位：目前不成熟，受外部影響弱交通：汽車交通條件好，偏向第一居所,未來預(yù)期好棗林/大學(xué)區(qū)：自然環(huán)境/景觀賣點(diǎn)&教育氛圍市場(chǎng)：整體市場(chǎng)好，區(qū)域存在townhouse市場(chǎng)空間地塊：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均現(xiàn)金流：穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，首戰(zhàn)必勝配套需求客群放大長(zhǎng)線考慮區(qū)域造勢(shì)內(nèi)部造勢(shì)先做配套借勢(shì)西青多種產(chǎn)品拉高賣中主推TH產(chǎn)品景觀先行復(fù)合社區(qū)，整體中高檔區(qū)域增值可以預(yù)期的成熟社區(qū)聯(lián)排別墅先行2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).綜綜合定定位分分析大型田田園化化人文文生態(tài)態(tài)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)高性價(jià)價(jià)比Townhouse+少少量疊疊拼/花園園洋房房+少少量雙雙拼規(guī)避極極端大大戶型型、控控制總總價(jià)，，針對(duì)對(duì)區(qū)域域外同同類產(chǎn)產(chǎn)品形形成總總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，保證證客戶戶購買買力；；通過產(chǎn)產(chǎn)品差差異化化創(chuàng)新新，為為天津津市追追求生生態(tài)居居住理理念、、想買買好房房子的的中高高端客客群量量身打打造；；通過高高端客客群的的聚集集，提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)和整整體檔檔次??！第一居居所寬板緊緊湊戶戶型與與舒適適戶型型低密度度，高高品質(zhì)質(zhì)聯(lián)排排別墅墅混合合社區(qū)區(qū)綜合定定位結(jié)結(jié)論2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).綜綜合定定位分分析產(chǎn)品形形式為為聯(lián)排排別墅墅為主主，輔輔以疊疊拼/洋房房及雙雙拼，，主要要基于于以下下考慮慮：項(xiàng)目區(qū)區(qū)域（（天津津西南南部地地區(qū)））缺乏乏高品品質(zhì)聯(lián)聯(lián)排別別墅產(chǎn)產(chǎn)品，，存在在市場(chǎng)場(chǎng)空間間；聯(lián)排別別墅產(chǎn)產(chǎn)品注注重舒舒適度度和情情趣性性，可可以體體現(xiàn)出出生態(tài)態(tài)、人人文、、田園園化的的生活活方式式，較較好的的符合合天津津中高高收入入階層層對(duì)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求；景觀資資源較較好的的地方方設(shè)置置雙拼拼別墅墅作為為的補(bǔ)補(bǔ)充，，提升升項(xiàng)目目檔次次；與回遷遷房相相鄰的的地方方，設(shè)設(shè)置洋洋房或或疊拼拼過渡渡，屏屏蔽回回遷房房對(duì)整整個(gè)社社區(qū)的的影響響；多層洋洋房的的設(shè)置置，一一方面面滿足足區(qū)域域內(nèi)對(duì)對(duì)中檔檔產(chǎn)品品的需需求，，另一一方面面，也也可以以充分分利用用地塊塊，最最大化化的實(shí)實(shí)現(xiàn)土土地價(jià)價(jià)值。。2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).項(xiàng)項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析區(qū)域人文及配套的限制難以尋求可以利用的資源地塊內(nèi)部的回遷房嚴(yán)重影響了社區(qū)品質(zhì)的提升常規(guī)開發(fā)可實(shí)現(xiàn)3500元/平米區(qū)域消費(fèi)需求及價(jià)格認(rèn)知存在限制因素；周邊大盤林立競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊工廠的空氣污染嚴(yán)重目標(biāo)實(shí)現(xiàn)4500元/平米均價(jià)甚至更高水平根據(jù)前前邊綜綜合分分析，，從SWOT分分析出出發(fā)，，通過過提出出合理理的SWOT策策略，，從而而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更高高的溢溢價(jià)，，創(chuàng)造造更高高的區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值。。2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).項(xiàng)項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析———發(fā)發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)Strength優(yōu)勢(shì)分析距離市區(qū)（南開、河西）絕對(duì)距離近的區(qū)位條件毗鄰?fù)猸h(huán)線，交通條件好第三高教區(qū)與項(xiàng)目距離較近京滬鐵路站點(diǎn)離項(xiàng)目地塊較近未來地鐵3號(hào)線所附帶的巨大升值潛力區(qū)域外部較好的自然環(huán)境地塊內(nèi)部用地平整地塊內(nèi)部的棗林上海開發(fā)商擅長(zhǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模較大，各種配套資源整合優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用南開及河西的輻射效應(yīng)對(duì)于有車一族的大交通條件好，到市區(qū)的車程在30分鐘左右利用高郊區(qū)的文化教育氛圍；吸引區(qū)域教師客戶可以吸引部分京城上班的客戶3號(hào)線的地鐵概念炒作郊區(qū)大盤對(duì)自然環(huán)境的優(yōu)質(zhì)打造在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突破創(chuàng)新，注重面寬及朝向的特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，復(fù)合地產(chǎn)的整合（教育、醫(yī)療、旅游、文化）2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).項(xiàng)項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析———弱弱化劣劣勢(shì)Weakness劣勢(shì)分析地塊區(qū)域配套欠缺，市場(chǎng)認(rèn)知度較低，需要前期投入較大精力提高地塊認(rèn)知度地塊內(nèi)部的農(nóng)民房不利于項(xiàng)目檔次的提高地塊東側(cè)華苑工業(yè)園可能帶來的空氣、噪音、貨運(yùn)交通等影響地塊南側(cè)有一工業(yè)排污河市政公共交通欠缺弱化劣勢(shì)通過社區(qū)內(nèi)部環(huán)境配套的建設(shè)完善以及利用西青組團(tuán)提高項(xiàng)目的認(rèn)知度通過坡地及樹木對(duì)農(nóng)民房進(jìn)行視線屏蔽，提高景觀價(jià)值（極端的方式甚至可以考慮把回遷房買下來，然后拆除，走高端路線）在東側(cè)種植相當(dāng)數(shù)量的茂密樹木，降低噪音及空氣污染的影響改造現(xiàn)狀工業(yè)排污河為地塊內(nèi)部的環(huán)形水系，提高地塊內(nèi)景觀價(jià)值，改善社區(qū)內(nèi)部的空氣濕度。在項(xiàng)目初期設(shè)立一定數(shù)量連接市區(qū)主要功能區(qū)的社區(qū)班車2.【【SWOT分分析和和綜合合定位位分析析】SWOT分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算綜合定定位分分析SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析綜合分分析小小結(jié).項(xiàng)項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析項(xiàng)目SWOT優(yōu)優(yōu)化分分析———抓抓住機(jī)機(jī)會(huì)Opportunity機(jī)會(huì)分析天津房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，未來仍具有較大發(fā)展?jié)摿紖^(qū)化大盤的趨勢(shì)天津整體市場(chǎng)上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供需錯(cuò)位，中高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，但產(chǎn)品品質(zhì)仍然不高；地塊周邊的工廠企業(yè)主有很強(qiáng)的消費(fèi)能力；開發(fā)地塊遺留問題少，可塑性強(qiáng)土地的招拍掛制度致使周邊土地成本升高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，為本項(xiàng)目提供良好機(jī)會(huì)城市總體規(guī)劃建設(shè)，為西青郊區(qū)開發(fā)提供良好的政策和基礎(chǔ)設(shè)施支持，將帶來較多客戶。抓住機(jī)會(huì)市場(chǎng)需求旺盛，抓住市場(chǎng)機(jī)遇契合郊區(qū)化大盤發(fā)展的趨勢(shì)，離塵不離城把握住該部分人群，是TH或雙拼的目標(biāo)人群市區(qū)內(nèi)升級(jí)換代客戶通過高品質(zhì)、精細(xì)化產(chǎn)品突破區(qū)域市場(chǎng)與天津整體發(fā)展規(guī)劃聯(lián)動(dòng)發(fā)展2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析綜合合分分析析小小結(jié)結(jié).項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析項(xiàng)目目SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析————規(guī)規(guī)避避威威脅脅Threat威脅分析項(xiàng)目周邊大盤的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅（中北鎮(zhèn)地區(qū)萬科項(xiàng)目、金廈西部新城）天津市場(chǎng)未來住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，同檔次區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈二手房高性價(jià)比以及良好交通條件的威脅天津購房者的需求特點(diǎn)比較保守，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受能力有待引導(dǎo)本區(qū)域的價(jià)位承受能力有限，高價(jià)位產(chǎn)品體量過大會(huì)有積壓風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避威脅通過產(chǎn)品的差異化——經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE/疊拼等產(chǎn)品避開直接競(jìng)爭(zhēng)提高產(chǎn)品性價(jià)比，同檔次價(jià)格上推出更高品質(zhì)產(chǎn)品強(qiáng)化突出郊區(qū)大盤TOWNHOUSE產(chǎn)品的特點(diǎn)，有天有地，環(huán)境優(yōu)美增加產(chǎn)品附加價(jià)值，如教育、醫(yī)療、休閑、投資等跳出區(qū)域擴(kuò)大客戶群范圍瞄準(zhǔn)梅江南外環(huán)外低密度產(chǎn)品和中北鎮(zhèn)洋房客戶的中間層次客戶2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析綜合合分分析析小小結(jié)結(jié).綜綜合合分分析析小小結(jié)結(jié)本項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有一一定定開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，同同時(shí)時(shí)劣劣勢(shì)勢(shì)也也比比較較突突出出優(yōu)勢(shì)勢(shì)主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在地地塊塊的的交交通通可可達(dá)達(dá)性性、、項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體可可能能達(dá)達(dá)到到的的巨巨大大規(guī)規(guī)模模，，相相對(duì)對(duì)較較低低的的土土地地成成本本，，以以及及地地鐵鐵三三號(hào)號(hào)線線和和京京滬滬鐵鐵路路站站點(diǎn)點(diǎn)的的未未來來設(shè)設(shè)置置；；劣勢(shì)勢(shì)則則主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在區(qū)區(qū)域域相相對(duì)對(duì)較較低低的的市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知度度、、欠欠缺缺的的配配套套、、地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部和和周周邊邊的的化化工工廠廠污污染染，，以以及及地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部的的回回遷遷房房。。通過過合合理理措措施施可可以以發(fā)發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、弱弱化化或或扭扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)劣劣勢(shì)勢(shì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)可可以以結(jié)結(jié)合合成成本本，，通通過過創(chuàng)創(chuàng)新新精精細(xì)細(xì)化化產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、營營銷銷推推廣廣等等方方式式得得到到強(qiáng)強(qiáng)化化；；劣勢(shì)勢(shì)可可以以通通過過先先做做區(qū)區(qū)域域配配套套和和景景觀觀、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法弱弱化化或或規(guī)規(guī)避避。。2.【【SWOT分分析析和和綜綜合合定定位位分分析析】】SWOT分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算綜合合定定位位分分析析SWOT優(yōu)優(yōu)化化分分析析綜合合分分析析小小結(jié)結(jié).綜綜合合分分析析小小結(jié)結(jié)綜合合分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目特特性性，，得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：：由于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位現(xiàn)現(xiàn)狀狀條條件件和和認(rèn)認(rèn)知知情情況況，，以以及及大大盤盤開開發(fā)發(fā)整整體體開開發(fā)發(fā)考考慮慮，，首首期期不不適適合合開開發(fā)發(fā)低低端端及及中中低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品，，較較為為偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的位位置置更更適適合合開開發(fā)發(fā)低低密密度度住住宅宅；；同時(shí)由于地塊塊周邊缺乏稀稀缺性景觀和和旅游休閑資資源，同時(shí)地地塊中間的回回遷房限制，，也不宜直接接開發(fā)高端別別墅類產(chǎn)品———前期投入入過大，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大市場(chǎng)情況顯示示，項(xiàng)目區(qū)域域存在經(jīng)濟(jì)型型Townhouse類類低密度住宅宅市場(chǎng)空間最終定位為面面向天津中高高收入階層的的高性價(jià)比低低密度聯(lián)排別別墅混合社區(qū)區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成主要要為Townhouse和少量疊拼拼和洋房，由由于項(xiàng)目后期期可能達(dá)到巨巨大規(guī)模，因因此在區(qū)域成成熟，并獲得得了一定的市市場(chǎng)認(rèn)知后，，可以兼顧向向高端和