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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：蔣**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：廣東

IP屬地：廣東 上傳時(shí)間：2022-12-12 格式：PPT 頁數(shù)：25 大小：343KB 積分：15 舉報(bào) 版權(quán)申訴

第九章個(gè)人房地產(chǎn)投資個(gè)人理財(cái)課程輔導(dǎo)

【本章重點(diǎn)知識(shí)】1.房地產(chǎn)的內(nèi)涵和特征，房地產(chǎn)投資方式和投資特點(diǎn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素，房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)。3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制。4.個(gè)人支付能力評(píng)價(jià)及投資策略。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(一)房地產(chǎn)的內(nèi)涵房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物(與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑物附著物、相關(guān)林木等)和承載房屋及其附屬物的土地,以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(二)房地產(chǎn)的類型1.按用途分類2.按建筑結(jié)構(gòu)分類3.按建筑層數(shù)和高度劃分第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(三)房地產(chǎn)的特征1.不可移動(dòng)性2.長期使用性3.附加收益性(適應(yīng)性)4.異質(zhì)性5.資本和消費(fèi)品的二重性6.易受政策影響性7.相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)的投資方式及投資特點(diǎn)(一)房地產(chǎn)的投資方式1.房地產(chǎn)購買2.房地產(chǎn)租賃3.房地產(chǎn)信托第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)的投資方式及投資特點(diǎn)(二)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1.融資性強(qiáng)2.能降低因通貨膨脹帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)3.房地產(chǎn)投資的供需變化特殊4.對(duì)投資區(qū)位的選擇要求嚴(yán)格5.流動(dòng)性差6.其他特征

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素(一)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1.土地價(jià)格或使用費(fèi)2.前期開發(fā)工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.開發(fā)管理費(fèi)5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素(二)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素有社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、自然因素和其他因素。1.社會(huì)因素2.經(jīng)濟(jì)因素3.行政因素4.自然因素第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)

⒈收益性的多樣性

⒉較強(qiáng)的增值性

⒊良好的保值性

⒋易于獲得金融的支持

⒌能提高投資者的資信等級(jí)

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（二）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)

⒈資金占用量大

⒉資金周轉(zhuǎn)較慢，回收期較長

⒊投資風(fēng)險(xiǎn)較大

⒋需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素三、房地產(chǎn)投資的影響因素影響房地產(chǎn)投資的因素有很多，主要有以下幾個(gè)因素：1.交通狀況2.周邊環(huán)境3.物業(yè)管理4.配套設(shè)施5.房產(chǎn)質(zhì)量6.供求狀況7.期房合約

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成(一)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的含義從房地產(chǎn)投資的角度來講，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期收益的可能性大小，完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而計(jì)算出獲取預(yù)期收益的可能性大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，投資面臨風(fēng)險(xiǎn)損失。第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成(二)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的類型房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：1.購買力風(fēng)險(xiǎn)2.流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)3.利率風(fēng)險(xiǎn)4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)5.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)6.自然風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制策略1.投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避2.投資風(fēng)險(xiǎn)防范3.投資風(fēng)險(xiǎn)分散與組合第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)一、房地產(chǎn)投資的個(gè)人支付能力評(píng)價(jià)及投資略（一）房地產(chǎn)投資的個(gè)人支付能力評(píng)價(jià)總支付=總房價(jià)+各項(xiàng)稅費(fèi)及裝修費(fèi)，而總房價(jià)又取決于首付款能力和家庭月收入。總房價(jià)=首付款能力+家庭月收入30%×第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)一、房地產(chǎn)投資的個(gè)人支付能力評(píng)價(jià)及投資略（二）房地產(chǎn)投資策略一般來說，投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)應(yīng)遵循以下策略。1.選擇自己熟悉的、有一定經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資。2.充分估計(jì)自己的財(cái)務(wù)狀況和融資能力,要確保自己的收益足以償還貸款。3.對(duì)擬投資項(xiàng)目作充分的投資可行性研究。4.選擇具有良好信譽(yù)及同類型房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的代理人或代理機(jī)構(gòu)。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)一、房地產(chǎn)投資的個(gè)人支付能力評(píng)價(jià)及投資略（二）房地產(chǎn)投資策略5.聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、律師等專業(yè)人員,進(jìn)行有關(guān)投資的稅收、財(cái)務(wù)、合同等方面的咨詢分析和把關(guān)。6.在價(jià)格與買賣合同的談判方面,要喜怒不形于色,不能讓對(duì)方掌握或牽動(dòng)自己的心理動(dòng)向,特別是不要表露出志在必得。7.投資的目的是通過租售獲取利潤,因而在選擇投資對(duì)象時(shí),要通過調(diào)查分析,盡可能從項(xiàng)目的預(yù)期承租人和購買人的消費(fèi)需求角度,考慮投資對(duì)象的特征和投資成本之間的關(guān)系即投資對(duì)象的效用價(jià)值比。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（一）全款買房和按揭貸款買房1.全款買房優(yōu)勢：①支出少②流程簡③易出手劣勢：①壓力大②變數(shù)大③風(fēng)險(xiǎn)大第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（一）全款買房和按揭貸款買房2.貸款買房優(yōu)勢：①投入少②資金活③風(fēng)險(xiǎn)小劣勢：①債務(wù)重②流程繁③不易賣第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（二）買新房和買二手房1.新房①優(yōu)勢：選擇空間更大，房型缺陷較少，功能更齊全。②劣勢：交房期不確定，無法馬上入住(一般在購房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新樓盤周邊配套設(shè)施不方便，有待進(jìn)一步提高等。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（二）買新房和買二手房2.二手房①優(yōu)勢：房源選擇面廣，價(jià)格彈性大，小區(qū)品質(zhì)可見，房屋質(zhì)量可控，同等價(jià)位地段配套更佳，可以隨意選擇鄰居，購買裝修房可省下裝修費(fèi)用，充分了解物業(yè)管理水平，二手房有時(shí)候等同于新房，二手房交易越來越趨向于公開透明。②劣勢：交易過程中涉及的稅費(fèi)較多，交易過程中存在安全隱患，應(yīng)選擇大品牌中介公司。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（三）等額本息和等額本金法等額本息還款法：即借款人每月按相等的金額（本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。）償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。等額本金還款法：即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數(shù)）償還貸款本金，本金保持相同，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策實(shí)務(wù)（三）等額本息和等額本金法兩種還貸方式比較：1.計(jì)算方法不同2.兩種方法支付的利息總額不一樣。3.還款前幾年的利息、本金比例不一樣。4.還款前后期的壓力不一樣。5.要考慮資金的時(shí)間價(jià)值6.兩種還款適合不同人群