商業(yè)地產(chǎn)差異化競(jìng)爭(zhēng)提煉版

我們的思考邏輯STEP1STEP2STEP3認(rèn)清我們所處的環(huán)境找到我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的優(yōu)勢(shì)和存在的問(wèn)題形成差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，謀求加速拓展最佳實(shí)踐,全面復(fù)制附件：內(nèi)外部案例分析

1萬(wàn)家現(xiàn)金流充足萬(wàn)家零售經(jīng)驗(yàn)豐富置地商業(yè)及住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富置地的高品質(zhì)產(chǎn)品有溢價(jià)置地+萬(wàn)家商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)鏈完整，具備較強(qiáng)招商能力集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋范圍廣StrengthOpportunity沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)玫胤绞讲患懊駹I(yíng)企業(yè)靈活SWOT分析WeaknessThreaten倚重銷(xiāo)售現(xiàn)金流，容易受到調(diào)控影響新城及副中心項(xiàng)目孵化時(shí)間長(zhǎng)，招商、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大三線城市機(jī)會(huì)多地方政府希望引入此類(lèi)項(xiàng)目置地、萬(wàn)家全國(guó)二線城市布局基本完成2

萬(wàn)家在好地段開(kāi)店符合歡樂(lè)頌發(fā)展戰(zhàn)略持有門(mén)店，降低拿地、

交易成本量身定做，提升競(jìng)爭(zhēng)力置地增加商業(yè)物業(yè)持有量增加拿地機(jī)會(huì)降低地價(jià)銷(xiāo)售物業(yè)溢價(jià)規(guī)避土地增值稅充分發(fā)揮置地與萬(wàn)家的協(xié)同優(yōu)勢(shì)集團(tuán)符合集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略提升集團(tuán)內(nèi)部資金

使用效率提升集團(tuán)在地方

的影響力3STEP3：華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)建財(cái)務(wù)層面客戶層面流程層面學(xué)習(xí)層面合理配置購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓/住宅酒店、比例，平衡現(xiàn)金流；擴(kuò)大融資渠道：央企身份獲得融資、房地產(chǎn)基金等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間的資金支持及項(xiàng)目再融資產(chǎn)品定義產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)研究消費(fèi)者特性，精準(zhǔn)產(chǎn)品定位，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；（都市綜合體、區(qū)域綜合體）品牌資源儲(chǔ)備和聯(lián)盟，租戶資源的管理，招商推廣業(yè)態(tài)組合不斷優(yōu)化，為客戶提供最佳生活體驗(yàn)。發(fā)揮總部協(xié)同作用（華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)家等）土地獲取，央企背景、政府關(guān)系、城市發(fā)展；設(shè)計(jì)規(guī)劃，定位中高端、設(shè)計(jì)適度超前，精細(xì)化，可復(fù)制性，開(kāi)發(fā)建造，縮短工期、實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、降低成本；租戶進(jìn)退場(chǎng)、裝修管理及相應(yīng)的指導(dǎo)手冊(cè)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理；商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)體系、管控模板的建立；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)人才的領(lǐng)導(dǎo)力模型塑造；人才孵化戰(zhàn)略，關(guān)鍵崗位員工能力建設(shè)；專(zhuān)業(yè)人士和新員工企業(yè)文化及專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。融資策劃部商業(yè)管理部城市公司商業(yè)管理部城市公司顧問(wèn)機(jī)構(gòu)城市公司設(shè)計(jì)管理部工程管理部華潤(rùn)同濟(jì)院華潤(rùn)建筑優(yōu)高雅物業(yè)管理部等城市公司人力資源部商業(yè)管理部運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)4附件六：區(qū)域綜合體——太湖國(guó)際社區(qū)的定位思考項(xiàng)目定位推理模型城市方向便捷交通城市符號(hào)城市發(fā)展稀缺天然景觀豐富休閑功能規(guī)模商業(yè)+規(guī)模住宅土地屬性高品質(zhì)“商業(yè)+住宅”開(kāi)發(fā)模式資源條件市場(chǎng)背景需求高速增長(zhǎng)供應(yīng)相對(duì)滯后國(guó)際級(jí)的濱水區(qū)域綜合體5SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)周邊大量高品質(zhì)社區(qū)人口發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)絕版臨湖景觀資源優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)越緊鄰無(wú)錫大劇院區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟消費(fèi)者習(xí)慣暫難改變周邊人口導(dǎo)入尚需時(shí)日O機(jī)會(huì)SO戰(zhàn)略：利用優(yōu)勢(shì)把握機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略：利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)城市發(fā)展方向之上，新城整體加速整體消費(fèi)潛力有待激發(fā)新城行政、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)等發(fā)展支持（開(kāi)發(fā)中的100多萬(wàn)方商務(wù)樓）軌道交通的促進(jìn)本地政府的支持利用發(fā)展商品牌影響力充分利用景觀資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行特色設(shè)計(jì)充分利用周邊高素質(zhì)居民及未來(lái)商務(wù)行政人口打造強(qiáng)目的性消費(fèi)內(nèi)容，吸引常駐人口及逗留人口前往充分借助新中心遷移概念和事件，激發(fā)市民興趣和欲望重大新城配套（無(wú)錫大劇院）將加速區(qū)域成熟、提高人氣T威脅ST戰(zhàn)略：利用優(yōu)勢(shì)回避威脅WT戰(zhàn)略：降低劣勢(shì)避免威脅未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)加劇太湖廣場(chǎng)、新區(qū)等區(qū)域中心分流發(fā)揮環(huán)境、特色、品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)用好發(fā)展商的品牌和資源優(yōu)勢(shì)合理安排業(yè)態(tài)發(fā)展時(shí)序，適當(dāng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)借助內(nèi)外部資源創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)模式和風(fēng)格化的購(gòu)物環(huán)境重視新城人群消費(fèi)6HIGH高LOW低MASS大眾HIGHEND（DESIGNER）設(shè)計(jì)師品牌PRICE價(jià)格FASHION時(shí)尚商業(yè)大廈百盛八佰伴茂業(yè)百貨新世界保利廣場(chǎng)本案初期本案后期萬(wàn)象城項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)占位7目標(biāo)客戶特征時(shí)尚品味對(duì)旅游、文化、休閑、時(shí)尚、品牌等要求較高年齡結(jié)構(gòu)主力在25-50歲，同時(shí)更年輕一代的時(shí)尚追求和消費(fèi)潛力也值得關(guān)注家庭月收入（元）目標(biāo)客戶家庭收入略高于一般水平消費(fèi)意愿客戶調(diào)查中，近5成被訪者每周消費(fèi)額在800元以上50258000501008008開(kāi)發(fā)步驟階段住宅主導(dǎo)階段住宅+綜合體并行開(kāi)發(fā)階段綜合體運(yùn)營(yíng)階段住宅客群改善客戶功能改善高端改善住宅目標(biāo)快速銷(xiāo)售獲取高溢價(jià)獲取超額利潤(rùn)2006-2009年綜合體規(guī)劃完成2010-2014年2014年以后土地價(jià)值綜合體運(yùn)營(yíng)期綜合體開(kāi)工港灣商業(yè)開(kāi)業(yè)酒店開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)……9在華潤(rùn)置地上海公司商業(yè)地產(chǎn)的拓展和差異化競(jìng)爭(zhēng)的道路上我們風(fēng)雨同舟……10THANKS！謝謝觀觀看/歡迎下下載BYFAITHIM