四川榮新江南半島商業(yè)項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售策略報(bào)告課件

成都花漾年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司【開(kāi)啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江南半島商業(yè)定位及銷(xiāo)售策略報(bào)告呈：四川榮新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成都花漾年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司【開(kāi)啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷江南半島商業(yè)銷(xiāo)售模式及策略蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)價(jià)格的探討匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：臨街商鋪：主要分布及類(lèi)型：解放路城市購(gòu)物商業(yè)、濱江路餐飲/休閑商業(yè)蒼溪缺乏大型集中式商業(yè)。蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱(chēng)規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全街鋪4-6萬(wàn)/平米（二手鋪）濱江路1-2層街鋪1層：8000-150002層：5000-6000紅軍路街道兩側(cè)，單鋪50-100平街鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武?000-3000江南干道街道兩側(cè)，單鋪30-100平街鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武佔(zhàn)饨?000元左右商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱(chēng)規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：作為城市中心，解放路是蒼溪城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，因此無(wú)論租金水平還是經(jīng)營(yíng)情況都是非常理想；而濱江路的餐飲和休閑的主題商業(yè)，整體出租（出售）和經(jīng)營(yíng)情況也比較理想。商業(yè)街名稱(chēng)業(yè)態(tài)月租金人流量出租率解放路精品服裝、鞋帽、通訊150-200車(chē)流量和人流量大100%濱江路餐飲、休閑30-80人流量大90%紅軍路裝飾五金建材、摩托車(chē)車(chē)銷(xiāo)售30-80人流量一般、車(chē)流量較大90%江南干道裝飾五金建材、干雜店等20-30人流量、車(chē)流量一般80%以上調(diào)查由于選擇樣本原因，可能和整體情況有一定出入，僅作反應(yīng)基本情況所用。商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：商業(yè)街名蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，以此引導(dǎo)投資者；1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，絕大多數(shù)為商鋪二手市場(chǎng)交易，一手市場(chǎng)交易非常少。2、紅軍屬于城市邊緣，目前商業(yè)建筑和業(yè)態(tài)較為低端和雜亂，主要是裝飾裝修等業(yè)態(tài)。3、解放路由于為傳統(tǒng)商業(yè)帶，是蒼溪城區(qū)購(gòu)物、百貨消費(fèi)集中區(qū)域，但商業(yè)建筑較為低端，商鋪開(kāi)間層高較低。4、濱江路由于為后期修建總體規(guī)劃較好，主要集中了蒼溪高端的娛樂(lè)場(chǎng)所、高端餐飲等業(yè)態(tài)，集中商業(yè)較多如船形建筑，濱江首座商業(yè)等，商業(yè)建筑處于中高端水平，開(kāi)間層高均較大。5、由于江南新城目前還處于建設(shè)初期，現(xiàn)有商業(yè)還未形成一定氛圍，商業(yè)建筑、規(guī)劃、業(yè)態(tài)各方面較為低端和落后。但作為規(guī)劃新城未來(lái)發(fā)展空間大。蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)主要目1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷(xiāo)售，適合長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供應(yīng)的限制，已經(jīng)沒(méi)有太大發(fā)展空間。未來(lái)的商業(yè)發(fā)展將轉(zhuǎn)向新城區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及大型商業(yè)項(xiàng)目。蒼溪城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？老城區(qū)整體商業(yè)的面積大約在20萬(wàn)平方米左右；集中商業(yè)體量幾乎為空白；按照蒼溪城區(qū)的總?cè)丝?萬(wàn)計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過(guò)2M2/人；參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大約在1.1平米/人。關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供蒼溪第三部分江南半島商業(yè)分析及定位第三部分江南半島商業(yè)分析及定位江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓商業(yè)、濱江路臨街商業(yè)面積江南干道臨街商業(yè)3338.52平米14棟裙樓商業(yè)8709.57平米濱江路臨街商業(yè)6000平米左右江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓江南干道商業(yè)為開(kāi)放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江南干道商鋪（15、16、12、8棟）50-100平米47間3338.52平米江南干道商業(yè)為開(kāi)放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江1414棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長(zhǎng)70.5米，寬31米，單層2200平米，共4層，總面積8709平米。層高4.2米-4.8米14棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長(zhǎng)70.5米，寬31米，單層22濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局和規(guī)格不詳。濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局小結(jié)：一個(gè)包含臨街商業(yè)和集中商業(yè)的社區(qū)商業(yè)，其體量達(dá)到1.8萬(wàn)平米以上，在一個(gè)僅7、8萬(wàn)人口的，商業(yè)總體量不過(guò)20-30萬(wàn)平米的縣級(jí)城市，完全可以稱(chēng)得上大體量商業(yè)。小結(jié)：江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在于未來(lái)升值潛力：位于蒼溪新城區(qū)發(fā)展的核心位置，未來(lái)輻射范圍廣，且可以影響老城區(qū)；未來(lái)政府、行政事業(yè)機(jī)關(guān)單位和高尚小區(qū)最集中的區(qū)域；將擁有含金量最高的客戶(hù)群體；濱江路蒼劍路江南干道教育局嘉陵江二橋江南大道廣明國(guó)際花園居民區(qū)江南新城正在成型公安局勞動(dòng)局中醫(yī)院蒼溪職中政府辦公區(qū)政府辦公區(qū)杜里壩發(fā)展區(qū)江南半島江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉(cāng)儲(chǔ)式買(mǎi)場(chǎng)商業(yè)主街區(qū)和主題商業(yè)商業(yè)綜合體和中型超市專(zhuān)業(yè)主題型交易市場(chǎng)具有非常強(qiáng)大的輻射能力，對(duì)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)作用大輻射全城，多為主題店和精品店，或主題買(mǎi)場(chǎng)，如電器、服裝輻射全城，滿(mǎn)足市民休閑、購(gòu)物的多元化需求，屬綜合型商業(yè)不同行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，家居建材市場(chǎng)等項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉(cāng)儲(chǔ)式買(mǎi)場(chǎng)商業(yè)主街區(qū)如何定位才能保證銷(xiāo)售可行和運(yùn)營(yíng)兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中等規(guī)模超市主題商業(yè)？？？？如何定位才能保證銷(xiāo)售可行和運(yùn)營(yíng)兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使倉(cāng)儲(chǔ)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？類(lèi)型開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方式服裝批發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理家居/建材/裝飾市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理通訊/IT交易市場(chǎng)多種模式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)組合其他類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式靈活，可自持也可銷(xiāo)售對(duì)位條件分析：1、自身?xiàng)l件和規(guī)劃不足以支撐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展；2、區(qū)域位置及周邊條件不適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。3、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)住宅物業(yè)影響大。本案不宜做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？類(lèi)型開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方式服裝批發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市？大型賣(mài)場(chǎng)及超市本項(xiàng)目對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬(wàn)人；2、須臨近城市交通主干線(xiàn)，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯隔離為佳；3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳城市人口基本滿(mǎn)足要求，但是選址不符合要求對(duì)物業(yè)的要求1、面積不低與20000平米，單層面積原則上不低于6000平米；2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；3、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正門(mén)至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告位至少3個(gè)；6、每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接；7、商場(chǎng)要有一定面積的廣場(chǎng)。不符合合作模式租賃或者購(gòu)買(mǎi)均可符合對(duì)停車(chē)場(chǎng)的要求地1、至少300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位；2、必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位；3、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車(chē)輛提供物流專(zhuān)用場(chǎng)地，40尺貨柜車(chē)轉(zhuǎn)彎半徑18米。停車(chē)位不符合倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市？大型賣(mài)場(chǎng)及超市本項(xiàng)目1、在項(xiàng)目1.1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿(mǎn)足大型超市要求3、超市租金低，不滿(mǎn)足本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目不符合大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿(mǎn)足中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求1、營(yíng)業(yè)面積在4000-10000平方米之間（2-3層）；2、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；；3、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排口至地板的距離）；4、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；5、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；合作模式租賃交通要求一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至是否方便。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車(chē)路線(xiàn)，各公交路線(xiàn)的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)區(qū)域?qū)ν＼?chē)場(chǎng)的要求地要求免費(fèi)提供，購(gòu)物廣場(chǎng)需要至少200個(gè)以上，社區(qū)店可以不提供外圍廣場(chǎng)盡可能提供外圍廣場(chǎng)和空間本案基本符合中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)店要求中等規(guī)模超市或主題賣(mài)場(chǎng)？中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域1、本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類(lèi)型大型百貨或超市中型超市主題買(mǎi)場(chǎng)，如蘇寧電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如家居建材市場(chǎng)問(wèn)題動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米的規(guī)模，建筑形式無(wú)法滿(mǎn)足規(guī)?；咀銐?，稍加優(yōu)化可以滿(mǎn)足形不成足夠的人氣對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行重點(diǎn)考慮可作備選暫不考慮以中心商業(yè)為主題的運(yùn)作模式最為可行；本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類(lèi)型大型百貨或超市中型超市主題買(mǎi)案名建議：江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)案名建議：推廣形象：望江商業(yè)廣場(chǎng)新城財(cái)富中心推廣形象：以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中心超市為主導(dǎo)，滿(mǎn)足復(fù)合型消費(fèi)群，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，帶動(dòng)其他商業(yè)的發(fā)展，提升物業(yè)價(jià)值服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充－－利用除14棟裙樓商業(yè)以外的臨街商業(yè)，提供滿(mǎn)足區(qū)域日常生活需求、特色購(gòu)物需求以及餐飲、娛樂(lè)、休閑的多元化消費(fèi)。以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商場(chǎng)1F休閑會(huì)所、西餐、咖啡廳、特色餐飲800平米超市-1F整層可用面積約2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、銀行精品店中店：約1500平米；鐘表、珠寶、化妝品、鞋類(lèi)、品牌服裝、箱包皮具、眼鏡等。業(yè)態(tài)布局建議（14棟集中商業(yè)）樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型商業(yè)，后期將逐漸轉(zhuǎn)型為精品商業(yè)街濱江路商業(yè)餐飲娛樂(lè)一條街打造蒼溪餐飲休閑娛樂(lè)一條街，餐飲、茶樓、娛樂(lè)KTV、酒吧、網(wǎng)吧等。業(yè)態(tài)布局建議（臨街商業(yè)）樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物主力店專(zhuān)業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活社區(qū)商業(yè)街購(gòu)物中心餐飲休閑主題街西餐咖啡餐飲主力店茶樓/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物主力店專(zhuān)業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活第四部分項(xiàng)目銷(xiāo)售模式及銷(xiāo)售策略第四部分項(xiàng)目銷(xiāo)售模式及銷(xiāo)售策略本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l件及開(kāi)發(fā)要求分割出售產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)商自持部分自營(yíng)或出租

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)1、容易快速回收部分資金；2、對(duì)項(xiàng)目要求高，運(yùn)營(yíng)難度大1、回收周期長(zhǎng)，資金壓力大2、易于整體招商和運(yùn)營(yíng)，是綜合體商業(yè)發(fā)展的主要模式本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l分割出售開(kāi)發(fā)商自持1、容易產(chǎn)權(quán)式商鋪：產(chǎn)權(quán)式商鋪具有可迅速回款、業(yè)態(tài)布置靈活等優(yōu)點(diǎn)，但后期經(jīng)營(yíng)管理存在很多隱患，無(wú)法保證市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)大，不易引進(jìn)主力店，抗干擾能力弱，其風(fēng)險(xiǎn)性已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知，不符合目前商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。在存在形式上，產(chǎn)權(quán)式商鋪更適合于臨街商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街或?qū)I(yè)交易市場(chǎng)，不適合存在于綜合性的商業(yè)體中。項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式產(chǎn)權(quán)式商鋪：項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形持有型物業(yè)：1.持有型物業(yè)很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)商業(yè)品牌的凝聚力、號(hào)召力。2.后期經(jīng)營(yíng)易于管理，不產(chǎn)生投資糾紛；3.有利于引進(jìn)主力商家，能有力提升項(xiàng)目知名度和檔次；4.前期租金較低，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化；5.資金回收速度慢。持有型商業(yè)能保證開(kāi)發(fā)目標(biāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，利于后期經(jīng)營(yíng)，但無(wú)法解決資金快速回收問(wèn)題持有型物業(yè)：持有型商業(yè)能保證開(kāi)發(fā)目標(biāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，利于后期是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，又能達(dá)到利潤(rùn)最大化和快速回籠資金的開(kāi)發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)權(quán)式商鋪？持有型物業(yè)？是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是本案商業(yè)的開(kāi)發(fā)方向！出售部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，滿(mǎn)足資金快速回收的需要，進(jìn)行回購(gòu)或保持產(chǎn)權(quán)控制，滿(mǎn)足物業(yè)利潤(rùn)最大化持有大部分或部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，保持對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體控制權(quán)，以便統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好借鑒案例：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式、龍湖天街商業(yè)模式、家樂(lè)福/好又多超市模式持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是本案商業(yè)的開(kāi)發(fā)方向！具體建議為：1、臨江南干道臨街商業(yè)具體劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪的條件，應(yīng)全部劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，以達(dá)到回籠資金的目的。2、14棟裙樓商業(yè)：-2層：商業(yè)定位內(nèi)店中店內(nèi)街，可劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。-1層：商業(yè)定位為超市或主題商業(yè)，由于這類(lèi)商業(yè)租金水平低，對(duì)投資客戶(hù)吸引力不高，建議最好作為自持物業(yè)。（若銷(xiāo)售建議采用投資性產(chǎn)權(quán)商鋪）1層：作為休閑配套，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪出售，也可自持，可根據(jù)市場(chǎng)情況確定2層：若作為商務(wù)酒店定位，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式公寓出售。3、濱江路商業(yè)主要以銷(xiāo)售為主，若銷(xiāo)售受阻，也可實(shí)行部分招租的形式。具體建議為：商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議臨廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪臨廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道內(nèi)街通道內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪

內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道配套用房配套用房商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶梯，分列商場(chǎng)兩側(cè)2、建議增加觀(guān)光電梯，優(yōu)化交通組織，提高人流效應(yīng)。3、建議開(kāi)辟運(yùn)貨通道，滿(mǎn)足超市和商業(yè)體需要履帶式自動(dòng)扶梯履帶式自動(dòng)扶梯觀(guān)光電梯運(yùn)貨通道14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷(xiāo)售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣(mài)住宅，待住宅銷(xiāo)售一段時(shí)間，項(xiàng)目建設(shè)初步形成，再賣(mài)商鋪。賣(mài)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶(hù)信心強(qiáng)；資金回籠慢；如果非資金回收要求，是理想的模式招商主導(dǎo)模式通過(guò)招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。賣(mài)未來(lái)，通過(guò)主力店增強(qiáng)客戶(hù)信心；銷(xiāo)售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中；主力店的招商一般周期較長(zhǎng)；主力店招商存在一定難度，時(shí)間可能較長(zhǎng)按常規(guī)模式銷(xiāo)售，難以滿(mǎn)足自己回收的要求，必須尋求突破。銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷(xiāo)售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)因此，我們建議14棟商業(yè)銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：10月底理由如下：1、14棟商業(yè)與臨街商業(yè)不同，客戶(hù)在選擇時(shí)有諸多考慮因素，因此銷(xiāo)售前期的宣傳和引導(dǎo)引導(dǎo)流程必不可少；2、9月啟動(dòng)前期主力店意向性招商，理想狀況下，2個(gè)月左右時(shí)間會(huì)有成果或意向性商家，對(duì)散鋪銷(xiāo)售具體決定性的影響；3、10月底，14、15、16棟都已經(jīng)封頂，11、13棟也將接近封頂，8、10、12棟主體工程也將完成近半，項(xiàng)目整體形象基本成型，對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售有良好的支撐。備注：8棟和12棟商業(yè)可根據(jù)銷(xiāo)售需要提前進(jìn)行。因此，我們建議14棟商業(yè)銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)策略一切從客戶(hù)出發(fā)常識(shí)1——客戶(hù)動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益常識(shí)2——客戶(hù)決策視角：投資回報(bào)常識(shí)3——客戶(hù)判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營(yíng)前景曉之以景——勾勒美好“錢(qián)景”誘之以利——打造“錢(qián)景”保障系統(tǒng)基礎(chǔ)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略一切從客戶(hù)出發(fā)常識(shí)1——客戶(hù)動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益曉之以常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶(hù)需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營(yíng)業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷(xiāo)售收益降低房租成本，并獲得營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶(hù)利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的最基本目的是為投資能力編號(hào)出處購(gòu)鋪決策視角億萬(wàn)級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性千萬(wàn)級(jí)2投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性百萬(wàn)級(jí)接近千萬(wàn)3中等私營(yíng)業(yè)主回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性數(shù)百萬(wàn)4小型私營(yíng)業(yè)主/高級(jí)公務(wù)員/回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性剛過(guò)百萬(wàn)51.2.3類(lèi)人的親屬/小型私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬(wàn)級(jí)接近百萬(wàn)6小型私營(yíng)企業(yè)主/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者/1.2.3類(lèi)人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門(mén)檻常識(shí)2——投資與回報(bào)是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長(zhǎng)期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；投資能力編號(hào)出處購(gòu)鋪決策視角億萬(wàn)級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增常識(shí)3——客戶(hù)最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀(guān)判斷因素則是租金和售價(jià)購(gòu)鋪用途投資經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營(yíng)業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過(guò)程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理常識(shí)3——客戶(hù)最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀(guān)判客戶(hù)類(lèi)別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類(lèi)中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者小私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高層20萬(wàn)－50萬(wàn)50萬(wàn)－80萬(wàn)40平米左右的街鋪投資性產(chǎn)權(quán)商鋪第二類(lèi)大型或中等私營(yíng)業(yè)主中高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高層中小實(shí)力的臺(tái)商中等實(shí)力商家50萬(wàn)-80萬(wàn)100萬(wàn)-200萬(wàn)50-100平米街鋪100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類(lèi)大型私營(yíng)企業(yè)主中高實(shí)力的臺(tái)商高實(shí)力商家120萬(wàn)以上300萬(wàn)以上多間臨街商鋪面積數(shù)百平米級(jí)的2、3、4層商鋪本項(xiàng)目客戶(hù)定位——根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶(hù)分為3個(gè)層次測(cè)算價(jià)格：街鋪/一層15000元/平米；二層：7500元/平米；三層大鋪：6000元/平米；四層大鋪：5000元/平米客戶(hù)類(lèi)別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類(lèi)中錢(qián)景1：城市向南擴(kuò)展，新老城區(qū)商圈格局即將形成，江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)將成為江南新城商圈的中心；

錢(qián)景2：搬遷到江南新城的各政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及多個(gè)高檔居住小區(qū)為本項(xiàng)目提供大量高消費(fèi)能力的客戶(hù)

錢(qián)景3：望江商業(yè)廣場(chǎng)是蒼溪迄今為止唯一稱(chēng)得上商業(yè)綜合體、綜合商業(yè)中心的項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿薮?。錢(qián)景1：城市向南擴(kuò)展，新老城區(qū)商圈格局即將形成，江南半島·望錢(qián)景保障1：榮新集團(tuán)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)千投資受益人的實(shí)踐證明；

錢(qián)景保障2：擁有蒼溪唯一的商業(yè)綜合體，背靠品牌大賣(mài)場(chǎng)做生意；

錢(qián)景保障3：引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)有保障、升值大空間，錢(qián)景保障1：榮新集團(tuán)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)千投資受益第五部分價(jià)格定位探討第五部分價(jià)格定位探討在售的15、16棟臨街商鋪均價(jià)14000元/平米，6月底開(kāi)售，目前已經(jīng)完成總27間中25間的銷(xiāo)售，市場(chǎng)接受和認(rèn)可程度較好。在對(duì)整體商業(yè)進(jìn)行包裝運(yùn)作只有，我們認(rèn)為江南半島商業(yè)價(jià)格還可以有一定幅度的提升。但由于銷(xiāo)售時(shí)間提前，也相應(yīng)的會(huì)損失部分溢價(jià)空間。因此，我們建議：8、12棟商業(yè)價(jià)格：16000元/平米14棟商業(yè)價(jià)格：一層：均價(jià)14000元/平米；二層：均價(jià)7000元/平米三層：均價(jià)6000元/平米；四層：5000元/平米濱江路商業(yè)價(jià)格：待定在售的15、16棟臨街商鋪均價(jià)14000元/平米，6月底開(kāi)售第六部分營(yíng)銷(xiāo)舉措及招商政策建議第六部分營(yíng)銷(xiāo)舉措及招商政策建議營(yíng)銷(xiāo)舉措1：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告《江南新城商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告》報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：江南新城商圈描述及由來(lái)；專(zhuān)業(yè)的招商規(guī)劃；街鋪投資技術(shù)分析全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品；最安全的投資物業(yè)品種；財(cái)富的貯存地；營(yíng)銷(xiāo)舉措1：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告《江南新城商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告》營(yíng)銷(xiāo)舉措2：挖掘老客戶(hù)老客戶(hù)投資計(jì)劃:1、老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪的的額外回饋措施；——2%額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；2、凡下定購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)特別優(yōu)惠措施；——5%額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；營(yíng)銷(xiāo)舉措2：挖掘老客戶(hù)老客戶(hù)投資計(jì)劃:營(yíng)銷(xiāo)舉措3：拉高價(jià)值，降低門(mén)檻拉高未來(lái)價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門(mén)檻；帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%；購(gòu)房時(shí)一次性按照7%的年租金回報(bào)率支付三年租金；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)后由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，三年后客戶(hù)可收回經(jīng)營(yíng)權(quán)自用營(yíng)銷(xiāo)舉措3：拉高價(jià)值，降低門(mén)檻拉高未來(lái)價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門(mén)案例分析假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平方米，總價(jià)80萬(wàn)。普通銷(xiāo)售方式：首期五成，40萬(wàn)，賣(mài)金融產(chǎn)品：售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米，總價(jià)1012640元；（首期五成應(yīng)付，506320元）；一次性返租三年抵扣首期年回報(bào)率7%，返還款212645元；客戶(hù)實(shí)際繳納首期款293675萬(wàn)，相當(dāng)于29%；但同時(shí)房?jī)r(jià)總款幾乎沒(méi)有變。說(shuō)明：此舉措僅適用于投資性的產(chǎn)權(quán)商鋪。案例分析假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平營(yíng)銷(xiāo)舉措4：1-2層商鋪組合操作計(jì)劃二層和一層打通捆綁銷(xiāo)售，聯(lián)動(dòng)解決傳統(tǒng)二層經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的難題；一、二樓打通捆綁銷(xiāo)售，提升二層的價(jià)值，并利于銷(xiāo)售；方式：下鋪+上鋪適用：濱江路商業(yè)方式一方式二營(yíng)銷(xiāo)舉措4：1-2層商鋪組合操作計(jì)劃二層和一層打通捆綁銷(xiāo)一、營(yíng)銷(xiāo)舉措5：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作:展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目的:邀請(qǐng)嘉賓：意向客戶(hù)、政府領(lǐng)導(dǎo)主題：簽約儀式，招商推介10月中旬主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)視招商進(jìn)展情況具體確定時(shí)間:后續(xù)新聞及軟文報(bào)道營(yíng)銷(xiāo)舉措5：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作:展招商指引：商業(yè)體主力店首選：二線(xiàn)購(gòu)物超市類(lèi)，如美好家園超市、紅旗連鎖中型超市、重慶永輝等；備選：行業(yè)賣(mài)場(chǎng)，如蘇寧電器、國(guó)美電器餐飲街主力店：中餐：二線(xiàn)川菜品牌，如鹽幫菜、味道江湖、青龍場(chǎng)正街酒樓火鍋：特色火鍋，如奇火鍋、巴蜀崽火鍋、玉林串串等特色餐飲：如韓國(guó)烤肉、滋味烤魚(yú)等休閑娛樂(lè)：重慶富橋、名典咖啡等招商指引：商業(yè)體主力店招商政策建議1、免租政策：主力店或旗艦店實(shí)行免租政策，即第一年租金免除，第二年租金減半；第三年起全額；2、經(jīng)營(yíng)扶助支持：中小特色店，無(wú)論是招商經(jīng)營(yíng)還是自主經(jīng)營(yíng)，都可享受一年的經(jīng)營(yíng)扶助，100平米以下每年2萬(wàn)元，100平米以上每年3萬(wàn)/元；招商政策建議1、免租政策：主力店或旗艦店實(shí)行免租政策，即第一成都花漾年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司【開(kāi)啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江南半島商業(yè)定位及銷(xiāo)售策略報(bào)告呈：四川榮新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成都花漾年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司【開(kāi)啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷江南半島商業(yè)銷(xiāo)售模式及策略蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)價(jià)格的探討匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：臨街商鋪：主要分布及類(lèi)型：解放路城市購(gòu)物商業(yè)、濱江路餐飲/休閑商業(yè)蒼溪缺乏大型集中式商業(yè)。蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱(chēng)規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全街鋪4-6萬(wàn)/平米（二手鋪）濱江路1-2層街鋪1層：8000-150002層：5000-6000紅軍路街道兩側(cè)，單鋪50-100平街鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武?000-3000江南干道街道兩側(cè)，單鋪30-100平街鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武佔(zhàn)饨?000元左右商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱(chēng)規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：作為城市中心，解放路是蒼溪城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，因此無(wú)論租金水平還是經(jīng)營(yíng)情況都是非常理想；而濱江路的餐飲和休閑的主題商業(yè)，整體出租（出售）和經(jīng)營(yíng)情況也比較理想。商業(yè)街名稱(chēng)業(yè)態(tài)月租金人流量出租率解放路精品服裝、鞋帽、通訊150-200車(chē)流量和人流量大100%濱江路餐飲、休閑30-80人流量大90%紅軍路裝飾五金建材、摩托車(chē)車(chē)銷(xiāo)售30-80人流量一般、車(chē)流量較大90%江南干道裝飾五金建材、干雜店等20-30人流量、車(chē)流量一般80%以上調(diào)查由于選擇樣本原因，可能和整體情況有一定出入，僅作反應(yīng)基本情況所用。商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：商業(yè)街名蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，以此引導(dǎo)投資者；1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，絕大多數(shù)為商鋪二手市場(chǎng)交易，一手市場(chǎng)交易非常少。2、紅軍屬于城市邊緣，目前商業(yè)建筑和業(yè)態(tài)較為低端和雜亂，主要是裝飾裝修等業(yè)態(tài)。3、解放路由于為傳統(tǒng)商業(yè)帶，是蒼溪城區(qū)購(gòu)物、百貨消費(fèi)集中區(qū)域，但商業(yè)建筑較為低端，商鋪開(kāi)間層高較低。4、濱江路由于為后期修建總體規(guī)劃較好，主要集中了蒼溪高端的娛樂(lè)場(chǎng)所、高端餐飲等業(yè)態(tài)，集中商業(yè)較多如船形建筑，濱江首座商業(yè)等，商業(yè)建筑處于中高端水平，開(kāi)間層高均較大。5、由于江南新城目前還處于建設(shè)初期，現(xiàn)有商業(yè)還未形成一定氛圍，商業(yè)建筑、規(guī)劃、業(yè)態(tài)各方面較為低端和落后。但作為規(guī)劃新城未來(lái)發(fā)展空間大。蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)主要目1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷(xiāo)售，適合長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供應(yīng)的限制，已經(jīng)沒(méi)有太大發(fā)展空間。未來(lái)的商業(yè)發(fā)展將轉(zhuǎn)向新城區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及大型商業(yè)項(xiàng)目。蒼溪城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？老城區(qū)整體商業(yè)的面積大約在20萬(wàn)平方米左右；集中商業(yè)體量幾乎為空白；按照蒼溪城區(qū)的總?cè)丝?萬(wàn)計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過(guò)2M2/人；參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大約在1.1平米/人。關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供蒼溪第三部分江南半島商業(yè)分析及定位第三部分江南半島商業(yè)分析及定位江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓商業(yè)、濱江路臨街商業(yè)面積江南干道臨街商業(yè)3338.52平米14棟裙樓商業(yè)8709.57平米濱江路臨街商業(yè)6000平米左右江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓江南干道商業(yè)為開(kāi)放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江南干道商鋪（15、16、12、8棟）50-100平米47間3338.52平米江南干道商業(yè)為開(kāi)放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江7414棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長(zhǎng)70.5米，寬31米，單層2200平米，共4層，總面積8709平米。層高4.2米-4.8米14棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長(zhǎng)70.5米，寬31米，單層22濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局和規(guī)格不詳。濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局小結(jié)：一個(gè)包含臨街商業(yè)和集中商業(yè)的社區(qū)商業(yè)，其體量達(dá)到1.8萬(wàn)平米以上，在一個(gè)僅7、8萬(wàn)人口的，商業(yè)總體量不過(guò)20-30萬(wàn)平米的縣級(jí)城市，完全可以稱(chēng)得上大體量商業(yè)。小結(jié)：江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在于未來(lái)升值潛力：位于蒼溪新城區(qū)發(fā)展的核心位置，未來(lái)輻射范圍廣，且可以影響老城區(qū)；未來(lái)政府、行政事業(yè)機(jī)關(guān)單位和高尚小區(qū)最集中的區(qū)域；將擁有含金量最高的客戶(hù)群體；濱江路蒼劍路江南干道教育局嘉陵江二橋江南大道廣明國(guó)際花園居民區(qū)江南新城正在成型公安局勞動(dòng)局中醫(yī)院蒼溪職中政府辦公區(qū)政府辦公區(qū)杜里壩發(fā)展區(qū)江南半島江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉(cāng)儲(chǔ)式買(mǎi)場(chǎng)商業(yè)主街區(qū)和主題商業(yè)商業(yè)綜合體和中型超市專(zhuān)業(yè)主題型交易市場(chǎng)具有非常強(qiáng)大的輻射能力，對(duì)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)作用大輻射全城，多為主題店和精品店，或主題買(mǎi)場(chǎng)，如電器、服裝輻射全城，滿(mǎn)足市民休閑、購(gòu)物的多元化需求，屬綜合型商業(yè)不同行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，家居建材市場(chǎng)等項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉(cāng)儲(chǔ)式買(mǎi)場(chǎng)商業(yè)主街區(qū)如何定位才能保證銷(xiāo)售可行和運(yùn)營(yíng)兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中等規(guī)模超市主題商業(yè)？？？？如何定位才能保證銷(xiāo)售可行和運(yùn)營(yíng)兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使倉(cāng)儲(chǔ)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？類(lèi)型開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方式服裝批發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理家居/建材/裝飾市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理通訊/IT交易市場(chǎng)多種模式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)組合其他類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式靈活，可自持也可銷(xiāo)售對(duì)位條件分析：1、自身?xiàng)l件和規(guī)劃不足以支撐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展；2、區(qū)域位置及周邊條件不適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。3、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)住宅物業(yè)影響大。本案不宜做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？類(lèi)型開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方式服裝批發(fā)銷(xiāo)售市場(chǎng)可產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，獨(dú)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市？大型賣(mài)場(chǎng)及超市本項(xiàng)目對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬(wàn)人；2、須臨近城市交通主干線(xiàn)，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯隔離為佳；3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳城市人口基本滿(mǎn)足要求，但是選址不符合要求對(duì)物業(yè)的要求1、面積不低與20000平米，單層面積原則上不低于6000平米；2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；3、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正門(mén)至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告位至少3個(gè)；6、每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接；7、商場(chǎng)要有一定面積的廣場(chǎng)。不符合合作模式租賃或者購(gòu)買(mǎi)均可符合對(duì)停車(chē)場(chǎng)的要求地1、至少300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位；2、必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位；3、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車(chē)輛提供物流專(zhuān)用場(chǎng)地，40尺貨柜車(chē)轉(zhuǎn)彎半徑18米。停車(chē)位不符合倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心或大型超市？大型賣(mài)場(chǎng)及超市本項(xiàng)目1、在項(xiàng)目1.1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿(mǎn)足大型超市要求3、超市租金低，不滿(mǎn)足本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目不符合大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿(mǎn)足中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求1、營(yíng)業(yè)面積在4000-10000平方米之間（2-3層）；2、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；；3、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排口至地板的距離）；4、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；5、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；合作模式租賃交通要求一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至是否方便。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車(chē)路線(xiàn)，各公交路線(xiàn)的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)區(qū)域?qū)ν＼?chē)場(chǎng)的要求地要求免費(fèi)提供，購(gòu)物廣場(chǎng)需要至少200個(gè)以上，社區(qū)店可以不提供外圍廣場(chǎng)盡可能提供外圍廣場(chǎng)和空間本案基本符合中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)店要求中等規(guī)模超市或主題賣(mài)場(chǎng)？中型超市或主題賣(mài)場(chǎng)對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域1、本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類(lèi)型大型百貨或超市中型超市主題買(mǎi)場(chǎng)，如蘇寧電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如家居建材市場(chǎng)問(wèn)題動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米的規(guī)模，建筑形式無(wú)法滿(mǎn)足規(guī)?；咀銐?，稍加優(yōu)化可以滿(mǎn)足形不成足夠的人氣對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行重點(diǎn)考慮可作備選暫不考慮以中心商業(yè)為主題的運(yùn)作模式最為可行；本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類(lèi)型大型百貨或超市中型超市主題買(mǎi)案名建議：江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)案名建議：推廣形象：望江商業(yè)廣場(chǎng)新城財(cái)富中心推廣形象：以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中心超市為主導(dǎo)，滿(mǎn)足復(fù)合型消費(fèi)群，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，帶動(dòng)其他商業(yè)的發(fā)展，提升物業(yè)價(jià)值服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充－－利用除14棟裙樓商業(yè)以外的臨街商業(yè)，提供滿(mǎn)足區(qū)域日常生活需求、特色購(gòu)物需求以及餐飲、娛樂(lè)、休閑的多元化消費(fèi)。以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商場(chǎng)1F休閑會(huì)所、西餐、咖啡廳、特色餐飲800平米超市-1F整層可用面積約2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、銀行精品店中店：約1500平米；鐘表、珠寶、化妝品、鞋類(lèi)、品牌服裝、箱包皮具、眼鏡等。業(yè)態(tài)布局建議（14棟集中商業(yè)）樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型商業(yè)，后期將逐漸轉(zhuǎn)型為精品商業(yè)街濱江路商業(yè)餐飲娛樂(lè)一條街打造蒼溪餐飲休閑娛樂(lè)一條街，餐飲、茶樓、娛樂(lè)KTV、酒吧、網(wǎng)吧等。業(yè)態(tài)布局建議（臨街商業(yè)）樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物主力店專(zhuān)業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活社區(qū)商業(yè)街購(gòu)物中心餐飲休閑主題街西餐咖啡餐飲主力店茶樓/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半島·望江商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物主力店專(zhuān)業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活第四部分項(xiàng)目銷(xiāo)售模式及銷(xiāo)售策略第四部分項(xiàng)目銷(xiāo)售模式及銷(xiāo)售策略本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l件及開(kāi)發(fā)要求分割出售產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)商自持部分自營(yíng)或出租

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)1、容易快速回收部分資金；2、對(duì)項(xiàng)目要求高，運(yùn)營(yíng)難度大1、回收周期長(zhǎng)，資金壓力大2、易于整體招商和運(yùn)營(yíng)，是綜合體商業(yè)發(fā)展的主要模式本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l分割出售開(kāi)發(fā)商自持1、容易產(chǎn)權(quán)式商鋪：產(chǎn)權(quán)式商鋪具有可迅速回款、業(yè)態(tài)布置靈活等優(yōu)點(diǎn)，但后期經(jīng)營(yíng)管理存在很多隱患，無(wú)法保證市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)大，不易引進(jìn)主力店，抗干擾能力弱，其風(fēng)險(xiǎn)性已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知，不符合目前商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。在存在形式上，產(chǎn)權(quán)式商鋪更適合于臨街商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街或?qū)I(yè)交易市場(chǎng)，不適合存在于綜合性的商業(yè)體中。項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式產(chǎn)權(quán)式商鋪：項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形持有型物業(yè)：1.持有型物業(yè)很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)商業(yè)品牌的凝聚力、號(hào)召力。2.后期經(jīng)營(yíng)易于管理，不產(chǎn)生投資糾紛；3.有利于引進(jìn)主力商家，能有力提升項(xiàng)目知名度和檔次；4.前期租金較低，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化；5.資金回收速度慢。持有型商業(yè)能保證開(kāi)發(fā)目標(biāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，利于后期經(jīng)營(yíng)，但無(wú)法解決資金快速回收問(wèn)題持有型物業(yè)：持有型商業(yè)能保證開(kāi)發(fā)目標(biāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，利于后期是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，又能達(dá)到利潤(rùn)最大化和快速回籠資金的開(kāi)發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)權(quán)式商鋪？持有型物業(yè)？是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是本案商業(yè)的開(kāi)發(fā)方向！出售部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，滿(mǎn)足資金快速回收的需要，進(jìn)行回購(gòu)或保持產(chǎn)權(quán)控制，滿(mǎn)足物業(yè)利潤(rùn)最大化持有大部分或部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，保持對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體控制權(quán)，以便統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好借鑒案例：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式、龍湖天街商業(yè)模式、家樂(lè)福/好又多超市模式持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是本案商業(yè)的開(kāi)發(fā)方向！具體建議為：1、臨江南干道臨街商業(yè)具體劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪的條件，應(yīng)全部劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，以達(dá)到回籠資金的目的。2、14棟裙樓商業(yè)：-2層：商業(yè)定位內(nèi)店中店內(nèi)街，可劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。-1層：商業(yè)定位為超市或主題商業(yè)，由于這類(lèi)商業(yè)租金水平低，對(duì)投資客戶(hù)吸引力不高，建議最好作為自持物業(yè)。（若銷(xiāo)售建議采用投資性產(chǎn)權(quán)商鋪）1層：作為休閑配套，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪出售，也可自持，可根據(jù)市場(chǎng)情況確定2層：若作為商務(wù)酒店定位，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式公寓出售。3、濱江路商業(yè)主要以銷(xiāo)售為主，若銷(xiāo)售受阻，也可實(shí)行部分招租的形式。具體建議為：商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議臨廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪臨廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道內(nèi)街通道內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪

內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道配套用房配套用房商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶梯，分列商場(chǎng)兩側(cè)2、建議增加觀(guān)光電梯，優(yōu)化交通組織，提高人流效應(yīng)。3、建議開(kāi)辟運(yùn)貨通道，滿(mǎn)足超市和商業(yè)體需要履帶式自動(dòng)扶梯履帶式自動(dòng)扶梯觀(guān)光電梯運(yùn)貨通道14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷(xiāo)售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣(mài)住宅，待住宅銷(xiāo)售一段時(shí)間，項(xiàng)目建設(shè)初步形成，再賣(mài)商鋪。賣(mài)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶(hù)信心強(qiáng)；資金回籠慢；如果非資金回收要求，是理想的模式招商主導(dǎo)模式通過(guò)招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。賣(mài)未來(lái)，通過(guò)主力店增強(qiáng)客戶(hù)信心；銷(xiāo)售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中；主力店的招商一般周期較長(zhǎng)；主力店招商存在一定難度，時(shí)間可能較長(zhǎng)按常規(guī)模式銷(xiāo)售，難以滿(mǎn)足自己回收的要求，必須尋求突破。銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷(xiāo)售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)因此，我們建議14棟商業(yè)銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：10月底理由如下：1、14棟商業(yè)與臨街商業(yè)不同，客戶(hù)在選擇時(shí)有諸多考慮因素，因此銷(xiāo)售前期的宣傳和引導(dǎo)引導(dǎo)流程必不可少；2、9月啟動(dòng)前期主力店意向性招商，理想狀況下，2個(gè)月左右時(shí)間會(huì)有成果或意向性商家，對(duì)散鋪銷(xiāo)售具體決定性的影響；3、10月底，14、15、16棟都已經(jīng)封頂，11、13棟也將接近封頂，8、10、12棟主體工程也將完成近半，項(xiàng)目整體形象基本成型，對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售有良好的支撐。備注：8棟和12棟商業(yè)可根據(jù)銷(xiāo)售需要提前進(jìn)行。因此，我們建議14棟商業(yè)銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)策略一切從客戶(hù)出發(fā)常識(shí)1——客戶(hù)動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益常識(shí)2——客戶(hù)決策視角：投資回報(bào)常識(shí)3——客戶(hù)判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營(yíng)前景曉之以景——勾勒美好“錢(qián)景”誘之以利——打造“錢(qián)景”保障系統(tǒng)基礎(chǔ)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策略一切從客戶(hù)出發(fā)常識(shí)1——客戶(hù)動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益曉之以常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶(hù)需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營(yíng)業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷(xiāo)售收益降低房租成本，并獲得營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶(hù)利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的最基本目的是為投資能力編號(hào)出處購(gòu)鋪決策視角億萬(wàn)級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性千萬(wàn)級(jí)2投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性百萬(wàn)級(jí)接近千萬(wàn)3中等私營(yíng)業(yè)主回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性數(shù)百萬(wàn)4小型私營(yíng)業(yè)主/高級(jí)公務(wù)員/回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性剛過(guò)百萬(wàn)51.2.3類(lèi)人的親屬/小型私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬(wàn)級(jí)接近百萬(wàn)6小型私營(yíng)企業(yè)主/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者/1.2.3類(lèi)人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門(mén)檻常識(shí)2——投資與回報(bào)是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長(zhǎng)期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；投資能力編號(hào)出處購(gòu)鋪決策視角億萬(wàn)級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營(yíng)業(yè)主增常識(shí)3——客戶(hù)最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀(guān)判斷因素則是租金和售價(jià)購(gòu)鋪用途投資經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營(yíng)業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過(guò)程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理常識(shí)3——客戶(hù)最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀(guān)判客戶(hù)類(lèi)別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類(lèi)中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者小私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高層20萬(wàn)－50萬(wàn)50萬(wàn)－80萬(wàn)40平米左右的街鋪投資性產(chǎn)權(quán)商鋪第二類(lèi)大型或中等私營(yíng)業(yè)主中高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高層中小實(shí)力的臺(tái)商中等實(shí)力商家50萬(wàn)-80萬(wàn)100萬(wàn)-200萬(wàn)50-100平米街鋪100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類(lèi)大型私營(yíng)企業(yè)主中高實(shí)力的臺(tái)商高實(shí)力商家120萬(wàn)以上300萬(wàn)以上多間臨街商鋪面積數(shù)百平米級(jí)的2、3、4層商鋪本項(xiàng)目客戶(hù)定位——根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶(hù)分為3個(gè)層次測(cè)算價(jià)格：街鋪/一層15000元/平米；二層：7500元/平米；三層