小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析課件

小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析1A小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析1A目錄一、概論二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬基本原則及學(xué)說三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬五、小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)及收益歸屬七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬2A目錄一、概論二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬基本原則及學(xué)說三、商業(yè)配一、概述（一）公建配套的概念及分類

對于公建配套的分類，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同：1、按照使用性質(zhì)不同，可分為：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)（辦公）服務(wù)、市政公用和行政管理及其他設(shè)施；2、按盈利與否可分為：非營業(yè)性公建配套、營業(yè)性公建配套和社會公益性公建配套。（二）公建配套產(chǎn)權(quán)糾紛的主要類型

關(guān)于公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議問題，主要集中在以下幾個(gè)方面：1、小區(qū)配套商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；2、小區(qū)車位、車庫使用權(quán)、使用權(quán)及收益權(quán)歸屬問題；3、小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；4、小區(qū)人防工程的所有權(quán)、使用權(quán)歸屬問題；5、小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；6、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；7、小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場等體育設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。3A一、概述（一）公建配套的概念及分類3A（一）土地分?jǐn)傉f此學(xué)說依業(yè)主在辦理所購房屋土地使用證時(shí)，商品房項(xiàng)目的土地面積是否已全部被業(yè)主分?jǐn)傋鳛榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，如已全部分?jǐn)?，則商品房項(xiàng)目的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。如未全部分?jǐn)偅瑒t土地面積未分?jǐn)偛糠值呐涮坠ǖ漠a(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。（二）成本分?jǐn)傉f

此觀點(diǎn)以公建配套建設(shè)成本是否已列入商品房銷售成本作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如列入，則公建配套產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；如未列入，則歸開發(fā)商。根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套是由開發(fā)商建筑的，并非由開發(fā)商代全體業(yè)主修建，公建配套產(chǎn)權(quán)是否隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，取決于我國調(diào)整物權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法是否有具體規(guī)定，不能以此觀點(diǎn)作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則4A（一）土地分?jǐn)傉f二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則4A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（三）建筑面積分?jǐn)傉f以公建配套是否參與共有面積分?jǐn)傋鳛榕卸ㄊ欠駬?jù)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。如果已參與分?jǐn)偅瑒t屬于全體業(yè)主所有，沒有分?jǐn)傄矚w開發(fā)商所有。（四）主從物說

此觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套如屬于商品房的從物，則其產(chǎn)權(quán)隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，否則其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。如：變電室、配電室、水泵房、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套市政公用建筑，需依賴商品房方能存在并發(fā)揮其效用，可以認(rèn)定為商品房的從物屬全體業(yè)主。但無法解釋地下車室、人防工程、車庫等類似公建配套的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。5A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（三）建筑面積分?jǐn)傉f5A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（五）約定說判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)應(yīng)當(dāng)看業(yè)主與開發(fā)商之間是否有約定，如果有約定應(yīng)當(dāng)按照約定來確認(rèn)。這種約定關(guān)鍵看商品房買賣合同或其補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中是否有關(guān)于公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的約定。有約定從約定，沒有約定或約定不明的屬于全體業(yè)主。

6A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（五）約定說6A三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬（一）商業(yè)配套物業(yè)的功能機(jī)類型住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)物業(yè)，從功能上考慮主要是增加商業(yè)設(shè)施，便利居民日常生活需要。因此，商業(yè)物業(yè)不是小區(qū)公建配套必須規(guī)劃的設(shè)施。從商業(yè)配套類型上看主要有兩種：一種是獨(dú)立建筑物；另一種是與住宅連體的建筑物（通常位于住宅的裙樓或住宅的底層）。（二）商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬

在前述五中判斷公建配套物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)說中，土地分?jǐn)傉f可以作為認(rèn)定商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要理論依據(jù)。即判斷開發(fā)商是否取得了商業(yè)物業(yè)的土地使用權(quán)，是否支付了該土地使用權(quán)的出讓金。如果開發(fā)商所建商業(yè)配套物業(yè)沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，也沒有就商業(yè)物業(yè)單獨(dú)的土地使用權(quán)支付相應(yīng)的土地出讓金，則依據(jù)房地不可分割的基本原則，認(rèn)定房隨地走，該商業(yè)配套物業(yè)屬于業(yè)主共有。7A三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬（一）商業(yè)配套物業(yè)的功能機(jī)類型7A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（一）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬從實(shí)踐來看，會所有以下幾種形態(tài)：一是獨(dú)棟建筑物；二是某棟建筑物中的某套房屋；三是利用架空層、地下室或建筑物特定空間未經(jīng)規(guī)劃許可擅自改建的房屋。與車位、車庫不同，《物權(quán)法》對會所的產(chǎn)權(quán)問題并未作出相關(guān)的規(guī)定，判斷會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：1、會所已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，歸登記的所有人所有。2、經(jīng)規(guī)劃許可，屬獨(dú)立建筑物或獨(dú)立的房屋單元，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未列入住宅公攤面積分?jǐn)偟模洚a(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有。3、會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬公建平臺，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、商品房買賣合同如月的會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。5、未經(jīng)規(guī)劃許可，占用業(yè)主共有的場地、空間修建的會所，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有。8A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（一）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬8A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（二）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬會所規(guī)劃的用途是為業(yè)主提供休閑、娛樂場所，該場所的建設(shè)本身不是為準(zhǔn)求利益，所以，開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)以盈利為目的改變會所使用功能的做法違背會所的使用功能，依法應(yīng)當(dāng)不予支持。9A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（二）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬9A五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)實(shí)踐中，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場分為室內(nèi)和室內(nèi)兩種形式，室內(nèi)的其所有權(quán)的認(rèn)定適用特定建筑物（如會所）的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。室外游泳池、網(wǎng)球場等屬于小區(qū)的配套公共設(shè)施，不依附特定建筑物，如何認(rèn)定其產(chǎn)權(quán)歸屬？此類體育設(shè)施屬于小區(qū)公建配套，其沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，其所占用的土地屬全體業(yè)主所有，因此，其產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有。理由：此類體育設(shè)施屬于小區(qū)配套設(shè)施沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，屬于小區(qū)附屬設(shè)施，不能離開小區(qū)的其他建筑物而存在。小區(qū)商品房與小區(qū)的此類體育設(shè)施之間屬主物和從物的關(guān)系。從物依附主物而存在，其產(chǎn)權(quán)隨主物轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。10A五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)實(shí)踐中，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場分為室通常情況下，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場均委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，僅向小區(qū)業(yè)主開發(fā)，其經(jīng)營收入和支出計(jì)入物業(yè)管理收入和成本支出。也有許多小區(qū)將游泳池、網(wǎng)球場對外承包，將其變?yōu)樯虡I(yè)性的經(jīng)營場所，開放式經(jīng)營，商業(yè)化收費(fèi)，并由此引發(fā)業(yè)主的不滿。筆者認(rèn)為，西群毆游泳池和網(wǎng)球場應(yīng)當(dāng)主要服務(wù)于本小區(qū)的業(yè)主，并不以盈利為目的，合理使用。五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)11A通常情況下，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場均委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，僅向架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（一）架空層屬建筑物基本結(jié)構(gòu)部分，不屬于專有部分。依法屬于業(yè)主共有；1、架空層不具備專有部分的法律構(gòu)成要件《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)悠部分同是具有三個(gè)條件：一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。2、架空層屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)部分。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬12A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬12A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（二）從容積率及公攤面積分配方式可知架空層屬于業(yè)主共有；1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部分。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括：室外樓梯、樓梯懸挑平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等，不能分?jǐn)偟墓妹娣e：報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在相關(guān)文件中規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括：機(jī)動車庫、分機(jī)動車庫、消防避難層、地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休息和交通的場所等。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬13A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬13A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記方式?jīng)Q定架空層屬業(yè)主共有從初始登記看：初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物。從轉(zhuǎn)移登記看：在房地產(chǎn)二級市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照合同約定辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。架空層的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移并未記載于房地產(chǎn)權(quán)證。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬14A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬14A（一）地下室功能分類1、設(shè)備層2、避難層3、人防工程4、車庫5、商場6、其他七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬15A（一）地下室功能分類七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬15A（二）地下室產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定方法論1、建筑容積率說2、地下土地使用權(quán)說結(jié)論：根據(jù)物權(quán)法定原則，在物權(quán)法明確規(guī)定地上、地表和地下可以分別設(shè)立建筑用地使用權(quán)的情況下，開發(fā)商通過規(guī)劃許可證的方式取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，而地上建筑物的業(yè)主其享有的土地使用權(quán)僅及于地表土地使用權(quán)，不及于地下土地使用權(quán)。七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬16A（二）地下室產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定方法論七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬16（三）使用功能不明的地下室產(chǎn)權(quán)歸屬及使用權(quán)歸屬依據(jù)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條及《物權(quán)法》第一百四十二條之規(guī)定，此類地下室屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商具有使用權(quán)和收益權(quán)。但開發(fā)商的使用權(quán)應(yīng)以不侵害業(yè)主的權(quán)利為前提。七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬17A（三）使用功能不明的地下室產(chǎn)權(quán)歸屬及使用權(quán)歸屬七、地下室產(chǎn)權(quán)（四）地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬依《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬業(yè)主共有。（五）地下人防工程的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭時(shí)供公眾臨時(shí)時(shí)避難的場所。我國《人民防空法》第五條規(guī)定，人民防空工程平時(shí)使用管理，收益歸投資者所有。七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬18A（四）地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用（一）車庫產(chǎn)權(quán)歸屬與車位的開放式空間形態(tài)不同，車庫屬封閉式空間，通常分為地下車庫與地上車庫兩種。地下車庫是利用土地地下空間建造的，有其獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“誰投資、誰受益”的民法基本原則來確定地下車庫的權(quán)屬，也符合物權(quán)的原始取得原則。八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)19A（一）車庫產(chǎn)權(quán)歸屬八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)19A（二）車位產(chǎn)權(quán)歸屬1、車位類型實(shí)踐中，車位可分為五類：一是地下車位二是地面車位三是架空層車位四是屋頂車位五是立體可移動車位八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)20A（二）車位產(chǎn)權(quán)歸屬八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)20A2、判斷車位產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)一是地下人防工程規(guī)劃的車位，適用于車庫法律的規(guī)定。此類車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也無法轉(zhuǎn)讓，只能成為事實(shí)上的業(yè)主共有。二是地面車位的所有權(quán)，開發(fā)商沒有地面車位的所有權(quán)，地面車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。三是架空層車位所有權(quán)，開發(fā)商既沒有土地使用權(quán)又沒有空間權(quán)的情況下，其沒有車位的所有權(quán)，車位屬于業(yè)主共有。四是屋頂車位所有權(quán)，屬于業(yè)主共有，但無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也無法轉(zhuǎn)讓，只能成為事實(shí)上的業(yè)主共有。五是立體可移動車位所有權(quán)，其產(chǎn)權(quán)屬于該設(shè)施的所有人所有。八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)21A2、判斷車位產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)21A（三）車位、車庫的使用權(quán)規(guī)劃的車位、車庫其使用權(quán)首先屬于業(yè)主，當(dāng)滿足業(yè)主需要之后才可以轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的第三人。除車位、車庫使用權(quán)外，業(yè)主還享有車位、車庫的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先租用權(quán)及其他優(yōu)先可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（四）車位、車庫收益權(quán)歸屬車庫的收益權(quán)可以作出如下認(rèn)定：1、規(guī)劃的地下車位、車庫的收益權(quán)屬于開發(fā)商所有2、規(guī)劃的地面車位、架空層車位、屋頂車位收益權(quán)屬于業(yè)主共有3、建筑區(qū)劃內(nèi)，非規(guī)劃車位的收益權(quán)屬于業(yè)主共有。八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)22A（三）車位、車庫的使用權(quán)八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)22A小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析23A小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析1A目錄一、概論二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬基本原則及學(xué)說三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬五、小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)及收益歸屬七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬24A目錄一、概論二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬基本原則及學(xué)說三、商業(yè)配一、概述（一）公建配套的概念及分類

對于公建配套的分類，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同：1、按照使用性質(zhì)不同，可分為：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)（辦公）服務(wù)、市政公用和行政管理及其他設(shè)施；2、按盈利與否可分為：非營業(yè)性公建配套、營業(yè)性公建配套和社會公益性公建配套。（二）公建配套產(chǎn)權(quán)糾紛的主要類型

關(guān)于公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議問題，主要集中在以下幾個(gè)方面：1、小區(qū)配套商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；2、小區(qū)車位、車庫使用權(quán)、使用權(quán)及收益權(quán)歸屬問題；3、小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；4、小區(qū)人防工程的所有權(quán)、使用權(quán)歸屬問題；5、小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；6、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題；7、小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場等體育設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。25A一、概述（一）公建配套的概念及分類3A（一）土地分?jǐn)傉f此學(xué)說依業(yè)主在辦理所購房屋土地使用證時(shí)，商品房項(xiàng)目的土地面積是否已全部被業(yè)主分?jǐn)傋鳛榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，如已全部分?jǐn)?，則商品房項(xiàng)目的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。如未全部分?jǐn)偅瑒t土地面積未分?jǐn)偛糠值呐涮坠ǖ漠a(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。（二）成本分?jǐn)傉f

此觀點(diǎn)以公建配套建設(shè)成本是否已列入商品房銷售成本作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如列入，則公建配套產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；如未列入，則歸開發(fā)商。根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套是由開發(fā)商建筑的，并非由開發(fā)商代全體業(yè)主修建，公建配套產(chǎn)權(quán)是否隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，取決于我國調(diào)整物權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法是否有具體規(guī)定，不能以此觀點(diǎn)作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則26A（一）土地分?jǐn)傉f二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則4A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（三）建筑面積分?jǐn)傉f以公建配套是否參與共有面積分?jǐn)傋鳛榕卸ㄊ欠駬?jù)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。如果已參與分?jǐn)?，則屬于全體業(yè)主所有，沒有分?jǐn)傄矚w開發(fā)商所有。（四）主從物說

此觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套如屬于商品房的從物，則其產(chǎn)權(quán)隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，否則其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。如：變電室、配電室、水泵房、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套市政公用建筑，需依賴商品房方能存在并發(fā)揮其效用，可以認(rèn)定為商品房的從物屬全體業(yè)主。但無法解釋地下車室、人防工程、車庫等類似公建配套的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。27A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（三）建筑面積分?jǐn)傉f5A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（五）約定說判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)應(yīng)當(dāng)看業(yè)主與開發(fā)商之間是否有約定，如果有約定應(yīng)當(dāng)按照約定來確認(rèn)。這種約定關(guān)鍵看商品房買賣合同或其補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中是否有關(guān)于公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的約定。有約定從約定，沒有約定或約定不明的屬于全體業(yè)主。

28A二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則（五）約定說6A三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬（一）商業(yè)配套物業(yè)的功能機(jī)類型住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)物業(yè)，從功能上考慮主要是增加商業(yè)設(shè)施，便利居民日常生活需要。因此，商業(yè)物業(yè)不是小區(qū)公建配套必須規(guī)劃的設(shè)施。從商業(yè)配套類型上看主要有兩種：一種是獨(dú)立建筑物；另一種是與住宅連體的建筑物（通常位于住宅的裙樓或住宅的底層）。（二）商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬

在前述五中判斷公建配套物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)說中，土地分?jǐn)傉f可以作為認(rèn)定商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要理論依據(jù)。即判斷開發(fā)商是否取得了商業(yè)物業(yè)的土地使用權(quán)，是否支付了該土地使用權(quán)的出讓金。如果開發(fā)商所建商業(yè)配套物業(yè)沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，也沒有就商業(yè)物業(yè)單獨(dú)的土地使用權(quán)支付相應(yīng)的土地出讓金，則依據(jù)房地不可分割的基本原則，認(rèn)定房隨地走，該商業(yè)配套物業(yè)屬于業(yè)主共有。29A三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬（一）商業(yè)配套物業(yè)的功能機(jī)類型7A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（一）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬從實(shí)踐來看，會所有以下幾種形態(tài)：一是獨(dú)棟建筑物；二是某棟建筑物中的某套房屋；三是利用架空層、地下室或建筑物特定空間未經(jīng)規(guī)劃許可擅自改建的房屋。與車位、車庫不同，《物權(quán)法》對會所的產(chǎn)權(quán)問題并未作出相關(guān)的規(guī)定，判斷會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：1、會所已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，歸登記的所有人所有。2、經(jīng)規(guī)劃許可，屬獨(dú)立建筑物或獨(dú)立的房屋單元，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未列入住宅公攤面積分?jǐn)偟模洚a(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有。3、會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬公建平臺，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、商品房買賣合同如月的會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。5、未經(jīng)規(guī)劃許可，占用業(yè)主共有的場地、空間修建的會所，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有。30A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（一）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬8A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（二）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬會所規(guī)劃的用途是為業(yè)主提供休閑、娛樂場所，該場所的建設(shè)本身不是為準(zhǔn)求利益，所以，開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)以盈利為目的改變會所使用功能的做法違背會所的使用功能，依法應(yīng)當(dāng)不予支持。31A四、會所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬（二）會所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬9A五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)實(shí)踐中，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場分為室內(nèi)和室內(nèi)兩種形式，室內(nèi)的其所有權(quán)的認(rèn)定適用特定建筑物（如會所）的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。室外游泳池、網(wǎng)球場等屬于小區(qū)的配套公共設(shè)施，不依附特定建筑物，如何認(rèn)定其產(chǎn)權(quán)歸屬？此類體育設(shè)施屬于小區(qū)公建配套，其沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，其所占用的土地屬全體業(yè)主所有，因此，其產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有。理由：此類體育設(shè)施屬于小區(qū)配套設(shè)施沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，屬于小區(qū)附屬設(shè)施，不能離開小區(qū)的其他建筑物而存在。小區(qū)商品房與小區(qū)的此類體育設(shè)施之間屬主物和從物的關(guān)系。從物依附主物而存在，其產(chǎn)權(quán)隨主物轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。32A五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)實(shí)踐中，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場分為室通常情況下，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場均委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，僅向小區(qū)業(yè)主開發(fā)，其經(jīng)營收入和支出計(jì)入物業(yè)管理收入和成本支出。也有許多小區(qū)將游泳池、網(wǎng)球場對外承包，將其變?yōu)樯虡I(yè)性的經(jīng)營場所，開放式經(jīng)營，商業(yè)化收費(fèi)，并由此引發(fā)業(yè)主的不滿。筆者認(rèn)為，西群毆游泳池和網(wǎng)球場應(yīng)當(dāng)主要服務(wù)于本小區(qū)的業(yè)主，并不以盈利為目的，合理使用。五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)33A通常情況下，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場均委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，僅向架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（一）架空層屬建筑物基本結(jié)構(gòu)部分，不屬于專有部分。依法屬于業(yè)主共有；1、架空層不具備專有部分的法律構(gòu)成要件《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)悠部分同是具有三個(gè)條件：一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。2、架空層屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)部分。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬34A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬12A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（二）從容積率及公攤面積分配方式可知架空層屬于業(yè)主共有；1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部分。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括：室外樓梯、樓梯懸挑平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等，不能分?jǐn)偟墓妹娣e：報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在相關(guān)文件中規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括：機(jī)動車庫、分機(jī)動車庫、消防避難層、地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休息和交通的場所等。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬35A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬13A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記方式?jīng)Q定架空層屬業(yè)主共有從初始登記看：初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物。從轉(zhuǎn)移登記看：在房地產(chǎn)二級市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照合同約定辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。架空層的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移并未記載于房地產(chǎn)權(quán)證。六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬36A架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下：六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬14A（一）地下室功能分類1、設(shè)備層2、避難層3、人防工程4、車庫5、商場6、其他七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬37A（一）地下室功能分類七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬15A（二）地下室產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定方法論1、建筑容積率說2、地下土地使用權(quán)說結(jié)論：根據(jù)物權(quán)法定原則，在物權(quán)法明確規(guī)定地上、地表和地下可以分別設(shè)立建筑用地使用權(quán)的情況下，開發(fā)商通過規(guī)劃許可證的方式取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，而地上建筑物的業(yè)主其享有的土地使用權(quán)僅及于地表土地使用權(quán)，不及于地下土地使用權(quán)。七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬38A（二）地下室產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定方法論七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬16（三）使用功能不明的地下室產(chǎn)權(quán)歸屬及使用權(quán)歸屬依據(jù)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條及《物權(quán)法》第一百四十二條之規(guī)定，此類地下室屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商具有使用權(quán)和收益權(quán)。但開發(fā)商的使用權(quán)應(yīng)以不侵害業(yè)主的權(quán)利為前提。七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬39A（三）使用功能不明的地下室產(chǎn)權(quán)歸屬及使用權(quán)歸屬七、地下室產(chǎn)權(quán)（四）地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬依《最高院