寫字樓基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

寫字樓基礎(chǔ)知識及競品分析合富輝煌（中國）安徽公司六安恒生·陽光城項目組2016年4月25日寫字樓基礎(chǔ)知識及競品分析合富輝煌（中國）安徽公司一、寫字樓定義與特點1.1寫字樓定義1.2寫字樓特點1.3寫字樓的發(fā)展歷程一、寫字樓定義與特點1.1寫字樓定義1.1寫字樓的定義寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓1.1寫字樓的定義寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)1.2寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設(shè)備既現(xiàn)代有先進(jìn)4.功能齊全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經(jīng)營管理要求高，時效性強1.2寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段1.3寫字樓的發(fā)展歷程

我國寫字樓已經(jīng)經(jīng)歷了五次換代：第一代寫字樓是指計劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓或一些國有企業(yè)在工廠內(nèi)建立的小型辦公樓。這種辦公樓的高度一般只有4-6層，單層的面積較大，在兩三千平方米與上萬平方米之間；單層高3米左右；沒有電梯和空調(diào)，門口設(shè)有傳達(dá)室，負(fù)責(zé)收發(fā)信件和傳達(dá)；樓梯正對大廳，較為寬敞；房間分布走廊兩側(cè)，一字排開。這類寫字樓滿足了大量外企和中小企業(yè)的基本辦公需求，還滿足了他們生活和交流上的需求。第二代寫字樓出現(xiàn)在80年代改革開放以后，是綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，像北京國際大廈，這類寫字樓照明、空調(diào)等體系互不干涉，但只是配置了辦公的一些基本功能，沒有對辦公布置，綠色環(huán)保、智能化管理等方面進(jìn)行考慮。第三代寫字樓出現(xiàn)在90年代以后，是智能寫字樓。像北京嘉里中心、京廣中心等。這其中，智能寫字樓分為3A和5A兩種。所謂5A，其中包括OA--辦公自動化系統(tǒng)；CA--通訊自動化系統(tǒng)；FA--消防自動化系統(tǒng)；SA--安保自動化系統(tǒng)；BA--樓宇自動控制系統(tǒng)。它們在滿足基本功能的基礎(chǔ)上，對內(nèi)部空間分割、智能化水平等方面也做出了提升。第四代寫字樓出現(xiàn)在20世紀(jì)末，它們開始從客戶出發(fā)，考慮客戶的貼身需求，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高辦公舒適度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大廈、賽格廣場等。第五代寫字樓是在第四代寫字樓的基礎(chǔ)上更大力度地提高人性化、環(huán)保性、舒適度的綠色辦公空間。開始注重強調(diào)以客戶需求為中心，力求提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流。與第四代相比，第五代寫字樓的目標(biāo)客戶明確，環(huán)境與景觀良好，辦公空間更加開放式，為辦公智能化預(yù)留出了極大的升級空間。

1.3寫字樓的發(fā)展歷程二、寫字樓的分類和國際標(biāo)準(zhǔn)2.1寫字樓分類2.2寫字樓標(biāo)準(zhǔn)二、寫字樓的分類和國際標(biāo)準(zhǔn)2.1寫字樓分類2.2寫字2.1寫字樓的分類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m2中型：建筑面積在1~3萬m2小型：建筑面積小于1萬m2按功能分類綜合型：以辦公為主，其他各業(yè)態(tài)為輔商住型：即可辦公，又可以入住單純型：只用于辦公功能按位置、自然或者質(zhì)量狀況分類丙級：寫字樓已經(jīng)使用一定年限，各方面都落后于時代發(fā)展乙級：區(qū)位較好，澆筑較好，物業(yè)服務(wù)較好甲級：區(qū)位極佳，建筑極佳，物業(yè)服務(wù)極佳2.1寫字樓的分類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m22.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)地理位置位于成熟的商業(yè)中心，同一個發(fā)展區(qū)域內(nèi)集中了多個寫字樓，商務(wù)活動密集；交通便捷，有多條公共交通線路及已落成或興建中的地下地鐵路線實用率七成或以上（即公共配套不超過總面積的30%）外墻裝飾主樓Low-E低輻射玻璃幕墻及鋁合金嵌板。裙樓外墻以花崗石、大理石或Low-E低輻射玻璃幕墻層高及闊度辦公室高度（凈高）2.6米以上，走廊寬度1.8米以上，電梯廳高度2.5米以上供電系統(tǒng)日常店里供應(yīng)須為10KV高壓兩路供電，低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井內(nèi)，另配備進(jìn)口發(fā)電機組作應(yīng)急電源。（1）辦公層電容量為60VA/m2-120VA/m2（2）后備電源每層容量達(dá)60KVA左右。衛(wèi)星接收系統(tǒng)采用衛(wèi)星地面接受系統(tǒng)，收看中外電視頻道音響系統(tǒng)走道、門廳、車庫、大堂等公共場所均裝配消防播音員及音樂播放系統(tǒng)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)地理位置位于成熟的商2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部裝飾（1）入口大廳挑高大廳，高度大約25-30米，地面及墻身鑲嵌大理石，配合造型天花吊頂。首層大堂有電腦資訊查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器。（2）電梯大堂（3）辦公室輕鋼龍骨雙面石膏板加隔音棉建個，礦棉天花，假地臺（在原有水泥地臺升高）150mm以上，允許用戶自行隨意布置，變化及安裝電話槽、電話網(wǎng)絡(luò)、寬帶、以太網(wǎng)絡(luò)等（4）衛(wèi)生間配有優(yōu)質(zhì)卷紙、擦手機、干手機、洗手液及空氣清新機空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務(wù)15-20m2，具備中央后備空調(diào)，當(dāng)市斷電而后備電源發(fā)動，后被空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為VAVBOX加采暖功能。（1）辦公室內(nèi)設(shè)計溫度為22℃-24℃、濕度55%，新風(fēng)量為10升/秒/人（2）入口大廳、電梯廳等均有空調(diào)提供，溫度為25℃（3）每層洗手間均舍友抽風(fēng)系統(tǒng)，溫度為26℃2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)電梯（1）客用升降機為進(jìn)口機組，升降機搭載人數(shù)每臺最少16人、1200KG，速度最低為2.5m/s，每次大堂等候時間不超過30S及繁忙時間為5分鐘之內(nèi)，總搭載量不少于總?cè)藬?shù)百分之十二。（2）電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為8到15層，集群控制（3）所有升降機有IC智能卡控制系統(tǒng)，其功能為非辦公時段保安管理操作功能（4）最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯（5）最少液晶顯示器一部，可播放節(jié)目及網(wǎng)上消息（6）有遠(yuǎn)端監(jiān)視及對講電話，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭停車場智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期、月票、時票提供，有自動校對車輛識別功能，停車場即使使用量及停車位置顯示及引導(dǎo)系統(tǒng)等等。停車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：每150m2-180m2商用面積一個停車位消防系統(tǒng)配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)、消防栓、防火卷閘分區(qū)、編程火災(zāi)走動報警系統(tǒng)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)（1）客用升降機為進(jìn)項目標(biāo)準(zhǔn)樓宇自動化系統(tǒng)設(shè)備控制監(jiān)視點檢測，控制及記錄設(shè)施設(shè)備的遠(yuǎn)行，包括冷凍水機組、電力系統(tǒng)、水泵、電梯、扶梯、空調(diào)機/新風(fēng)機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要入口通道及停車場、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作24小時監(jiān)控錄像，各消防通道門均配門磁監(jiān)控資料通訊系統(tǒng)平均每十米至十五米建筑面積舍友一條電話線，每單位配10條IDD長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達(dá)1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供100mps-1000mps頻帶，并預(yù)留兩組（兩隊）備用光纖，以配合發(fā)展使用擦窗機擦窗機配有自動校正內(nèi)外側(cè)功能給/排水系統(tǒng)采用進(jìn)口水泵設(shè)備，PLC控制的變頻恒壓供水，衛(wèi)生間采用進(jìn)口衛(wèi)生潔具，配有定時香水噴霧采暖系統(tǒng)采用進(jìn)口燃油/燃?xì)忮仩t采用進(jìn)口熱水泵系統(tǒng)設(shè)備的采暖監(jiān)控設(shè)備2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)樓宇自動化系統(tǒng)設(shè)備控制監(jiān)視點檢測，控制及記錄設(shè)施設(shè)備2.2寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)黃金區(qū)位

要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模要有一個龐大的建筑面積，以及一個綜合性的功能配套。建筑文化主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設(shè)施所使用的技術(shù)較酒店更為先進(jìn)，對建筑設(shè)計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務(wù)提供高效物業(yè)服務(wù)，另一方面可以提供不同企業(yè)的不同專業(yè)化商業(yè)服務(wù)。2.2寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)黃金區(qū)位三、寫字樓的產(chǎn)品體系3.1硬件配置3.2軟件配置三、寫字樓的產(chǎn)品體系3.1硬件配置3.1硬件配置——外立面寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設(shè)計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、Low－e玻璃幕墻為主。目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。3.1硬件配置——外立面寫字樓首要的硬件配置就是其外立3.1硬件配置——車行大堂車行大堂一般極少被設(shè)置，但是車行大堂的設(shè)置，可以讓項目的品質(zhì)感得到大大的提升。通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實現(xiàn)人車分流3.1硬件配置——車行大堂車行大堂一般極少被設(shè)置，但是3.1硬件配置——大堂

根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺，要有強烈的空間感和舒適性。寫字樓大堂的面積一般不應(yīng)小于300平方米，內(nèi)空高度最低不低于5米。寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。3.1硬件配置——大堂根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字3.1硬件配置——電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數(shù)甲級寫字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。3.1硬件配置——電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的3.1硬件配置——電梯寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫字樓內(nèi)電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的速度作為衡量。電梯技術(shù)指標(biāo)：1、速度：高速客用電梯可達(dá)到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350—1600公斤，載重人員在13——20人左右3、轎廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到2000－3000平米左右。3.1硬件配置——電梯寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫3.1硬件配置——空調(diào)寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整個寫字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見的空調(diào)系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過壓縮機制冷劑循環(huán)參合進(jìn)入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內(nèi)冷熱負(fù)荷要求的高效率冷劑空調(diào)系統(tǒng)VAV：變風(fēng)量（VariableAirVolume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風(fēng)量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。3.1硬件配置——空調(diào)寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整3.1硬件配置——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。高端寫字樓內(nèi)常用衛(wèi)生間潔具品牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間。3.1硬件配置——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容3.1硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便要求：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；材質(zhì)商務(wù)感強3.1硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視牌也是一個寫字樓3.2軟件配置——物業(yè)服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫字樓整體品質(zhì)的一個重要因素。3.2軟件配置——物業(yè)服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫字3.2軟件配置——會議系統(tǒng)集成化的設(shè)計使會議室中的所有設(shè)備有機的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對整個會議的控制度

液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設(shè)備的被控變得簡便、快捷

科技化、智能化的集成充分體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的高品位所在規(guī)范化、系統(tǒng)化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要；還可以具備演講、講座、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流等方面的多業(yè)務(wù)工作需要，保證會議高效進(jìn)行3.2軟件配置——會議系統(tǒng)集成化的設(shè)計使會議室中的所有3.2軟件配置——智能系統(tǒng)無線通訊的全區(qū)覆蓋商務(wù)隨時隨地，無片刻耽擱OA金屬可調(diào)網(wǎng)絡(luò)架空地板與1G/戶的網(wǎng)絡(luò)光纖

3.2軟件配置——智能系統(tǒng)無線通訊的全區(qū)覆蓋OA金屬可四、寫字樓的未來發(fā)展4.1向高層發(fā)展4.2向智能化發(fā)展4.3向靈活性發(fā)展4.4向綜合性發(fā)展四、寫字樓的未來發(fā)展4.1向高層發(fā)展4.1向高層發(fā)展物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實力的手段。4.1向高層發(fā)展物質(zhì)基礎(chǔ)4.1向高層發(fā)展

隨著人類科技的不斷進(jìn)步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。

目前世界十大建（構(gòu)）筑物高度排名如下：一、哈利法塔（迪拜塔）：828米；二、美國北達(dá)科塔洲電視臺：628.8米；三、中國廣州電視塔：618.6米；四、加拿大電視塔：555.3米；五、臺北101大樓：508米；六、美國110大樓：473.7米；七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米；八、芝加哥西爾斯大廈：443米；九、上海金茂大廈：421米；十、香港國際金融中心第二期：415米。4.1向高層發(fā)展隨著人類科技的不斷4.2向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發(fā)展和普及，實現(xiàn)了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達(dá)國家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。物質(zhì)基礎(chǔ)技術(shù)背景：20世紀(jì)最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計算機和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門高技術(shù)。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個結(jié)合點，也是信息產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張市場的一個橋頭堡；經(jīng)濟(jì)背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達(dá)國家特別是在一些經(jīng)濟(jì)中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無論是在國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。社會原因：70年代石油危機以來，發(fā)達(dá)國家開始把原來由政府壟斷經(jīng)營的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營或股份制經(jīng)營，以扭轉(zhuǎn)長期的經(jīng)營虧損；許多發(fā)展中國家為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現(xiàn)BOT方式（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）；特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場競爭激烈，出現(xiàn)專門為智能化寫字樓建設(shè)的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設(shè)提供了堅實而廣泛的基礎(chǔ)。4.2向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的4.2向智能化發(fā)展智能化大樓主要體現(xiàn)1.辦公自動化（OA）：局域網(wǎng)（LAN）連接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作：共享打印機、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進(jìn)入國際互聯(lián)網(wǎng)等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進(jìn)的通訊系統(tǒng)：以大樓數(shù)字專用交換機（DPBX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲象服務(wù)系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國際上最先進(jìn)的分布式控制理論而設(shè)計的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現(xiàn)物業(yè)管理、財務(wù)管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過綜合布線系統(tǒng)PDS來實現(xiàn)，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）7.安保管理系統(tǒng)：防災(zāi)系統(tǒng)（火災(zāi)、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計量系統(tǒng)、維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)…………….4.2向智能化發(fā)展智能化大樓主要體現(xiàn)4.2向智能化發(fā)展4.2向智能化發(fā)展4.3向靈活性發(fā)展產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設(shè)備的調(diào)整4.3向靈活性發(fā)展產(chǎn)生原因4.3向靈活性發(fā)展

解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應(yīng)變能力較強，有相當(dāng)一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應(yīng)現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場”的感受。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設(shè)備用的接電口，有的按一定間距設(shè)置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機房那樣的架空地板，為未來增添各種設(shè)備用電留有更大的可變余地。4.3向靈活性發(fā)展什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能4.3向綜合性發(fā)展產(chǎn)生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮綜合性發(fā)展什么是向綜合性發(fā)展？4.3向綜合性發(fā)展產(chǎn)生的原因：綜合4.3向綜合性發(fā)展綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；優(yōu)勢：

各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計協(xié)調(diào)互補的功能設(shè)計，滿足城市生活多功能的交疊功能構(gòu)成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通4.3向綜合性發(fā)展綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居五、寫字樓競品分析5.1項目自身概括5.2項目競品情況梳理五、寫字樓競品分析5.1項目自身概括5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈項目概況售后返租+成熟商圈振興·金融大廈寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量4.7萬㎡（不含底商）產(chǎn)品面積90-170㎡產(chǎn)權(quán)50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)6梯14戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.2均價6500-7000元/㎡公攤27%大堂面積/挑高500㎡精裝大堂/近9米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲?、有上下水交付?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司振興物業(yè)電梯品牌帝森克虜伯交付時間2015-10物業(yè)費2.5元/㎡周邊配套/交通概括5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈項目概況售后返租+成5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈銷售開盤時間2013年2月份開盤套數(shù)280套全部推出（不含底商）開盤方式線下+線上累計銷售215套（截止到2016年3月11日），去化率71.4%月均去化月均5.5套/月，銷售均價6800-7500元/㎡，實收6500-7200元/㎡銷售方式直接銷售，無墊付優(yōu)惠方式按揭97折，一次性96折推廣渠道網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外客戶投資客戶占比>自住客戶占比地下車位233項目賣點周邊成熟配套商圈面積段較小產(chǎn)品實用率較高客戶抗性過道采光不佳車位較少，且不易停車面積小+總價低+售后包租，月均去化較好5-24層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓-2至-1層為地下停車位1-4層為底商振興·金融大廈銷售情況5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈銷售開盤時間20135.2寫字樓競品分析配套完善+面積合理+交通便利，吸引投資與部分自用客戶振興金融大廈產(chǎn)品情況戶型套數(shù)90-100㎡200100㎡-120㎡40120㎡以上40規(guī)劃6梯14戶，面積90-170㎡，100㎡左右為主力戶型5.2寫字樓競品分析配套完善+面積合理+交通便利，吸引5.2寫字樓競品分析免租1年+合作抵款振興金融大廈招商情況振興·金融大廈招商概括租賃主力面積段租賃套數(shù)客戶行業(yè)90-120㎡13套威力傳媒、聲屏網(wǎng)、六安新地產(chǎn)交易網(wǎng)、律師事務(wù)所、置城房產(chǎn)等振興·金融大廈招商政策年限租金備注第一年免租/第二年40元/㎡其中20元/㎡以合作等其它方式抵押第三年40元/㎡5.2寫字樓競品分析免租1年+合作抵款振興金融大廈招商5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈交付/入駐情況成交交付入駐備注215套148套（占總成交68%）82（占總成交38%，占交付的55.4%）82包含半層或半層以上租賃客戶，其主要樓層集中于8-15樓之間，行業(yè)主要以國企下屬單位及中小型企業(yè)為主振興金融大廈交付/入駐情況5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈交付/入駐情況成交交5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場項目概況在售寫字樓通過周邊政務(wù)辦公配套，增加其產(chǎn)品附加價值高速·財富廣場寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量6.17萬㎡產(chǎn)品面積100-270㎡產(chǎn)權(quán)50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)5梯11戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.1均價6200-6500元/㎡公攤25%大堂面積/挑高400㎡精裝大堂/近8米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲?、有上下水交付?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司高速物業(yè)電梯品牌西子奧蒂斯交付時間2015-12物業(yè)費2.9元/㎡周邊配套/交通概括5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場項目概況在售寫字樓通5.2寫字樓競品分析1-4層為底商5-25層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓高速·財富廣場銷售開盤時間2013年10月份開盤套數(shù)首開5-15層共121套2015年年底16-25層開盤開盤方式線下+線上累計銷售92套（截止到2016年3月11日），去化率38%月均去化月均3.1套/月，銷售均價6500-7000元/㎡，實收6200-6600元/㎡銷售方式直接銷售，無墊付優(yōu)惠方式按揭98折，一次性97折，推出部分一口價70萬特惠房推廣渠道網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外客戶投資客戶占比>自住客戶占比地下車位近300個項目賣點周邊成熟配套商圈辦公性便利產(chǎn)品實用率較高客戶抗性過道采光不佳面積段較大總價較高面積大+總價高，月均去化較差高速·財富廣場銷售情況-2至-1層為地下停車位5.2寫字樓競品分析1-4層為底商5-25層高速·財富5.2寫字樓競品分析面積大（主力面積為150平米）+總價高，去化緩慢。高速·財富廣場產(chǎn)品情況戶型套數(shù)100-120㎡21120㎡-150㎡21150㎡以上189規(guī)劃5梯11戶，面積100-200㎡，170㎡左右為主力戶型5.2寫字樓競品分析面積大（主力面積為150平米）+總5.2寫字樓競品分析統(tǒng)一報價+協(xié)商租賃+自行談判，客戶自行協(xié)商，避免開發(fā)商產(chǎn)生責(zé)任高速·財富廣場招商租期租金租賃主力面積意向租賃套數(shù)客戶類型3年-8年35/40元㎡100-150㎡8套網(wǎng)絡(luò)媒體、小微型企業(yè)、教育培訓(xùn)、會計、律師高速·財富廣場招商情況5.2寫字樓競品分析統(tǒng)一報價+協(xié)商租賃+自行談判，客戶5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場交付/入駐情況高速·財富廣場交付/入駐情況成交交付入駐備注91套47套（占總成交51.6%）18（占總成交19.7%，占交付的38.2%）18包含部分大客戶，其主要樓層集中于8-11樓之間，行業(yè)主要以中小型企業(yè)為主5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場交付/入駐情況高速·5.2寫字樓競品分析面積多變+均價較低+地段優(yōu)越+配套完善文匯·中央廣場寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量8萬㎡產(chǎn)品面積40-110㎡產(chǎn)權(quán)40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)6梯34戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米均價5100-5500元/㎡公攤26%大堂面積/挑高500㎡精裝大堂/8米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲谩⒂猩舷滤桓稑?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司未定電梯品牌未定交付時間2017物業(yè)費未定周邊配套/交通概括文匯·中央廣場項目概況5.2寫字樓競品分析面積多變+均價較低+地段優(yōu)越+配套5.2寫字樓競品分析5-27層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓文匯·中央廣場銷售開盤時間2013年10月份開盤套數(shù)首開5-18層開盤方式線下+線上累計銷售108套（截止到2016年3月11日），去化率13.8%月均去化月均10.8套/月，銷售均價5500-6000元/㎡，實收5100-5500元/㎡銷售方式直接銷售，無墊付優(yōu)惠方式按揭98折，一次性97折，每平米立減80元/㎡推廣渠道網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外客戶投資客戶占比>自住客戶占比地下車位845個項目賣點周邊成熟配套商圈離政務(wù)區(qū)較近，辦公性便利面積小，總價較低客戶抗性過道采光不佳內(nèi)部辦公條件設(shè)施欠缺面積小+總價低+包租政策+地段優(yōu)越，去化較好。文匯·中央廣場銷售情況-1至-2層為地下停車位1-4層為底商5.2寫字樓競品分析5-27層文匯·中央廣場銷售開盤時5.2寫字樓競品分析面積多變，置業(yè)門檻低，適宜不同需求的投資與自用客戶。文匯·中央廣場產(chǎn)品情況戶型套數(shù)80㎡以下736100㎡-120㎡46規(guī)劃6梯34戶，面積70-120㎡，70㎡左右為主力戶型5.2寫字樓競品分析面積多變，置業(yè)門檻低，適宜不同需求5.2寫字樓競品分析錦城·國際項目概況在售寫字樓通過工程抵押去劃較多錦城·國際寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量2.6萬㎡產(chǎn)品面積80-100㎡產(chǎn)權(quán)40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)3梯12戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米均價5000-5300元/㎡公攤24%大堂面積/挑高500㎡精裝大堂/6米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲?、有上下水交付?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司未定電梯品牌迅達(dá)電梯交付時間2016年6月物業(yè)費未定周邊配套/交通概括5.2寫字樓競品分析錦城·國際項目概況在售寫字樓通過工1-5層為紅星美凱龍6-24層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓錦城·國際銷售開盤時間2014年7月份開盤套數(shù)全部銷售228套開盤方式線下+線上累計銷售154套（截止到2016年3月11日），去化率67%月均去化月均7.7套/月，銷售均價5200-5500元/㎡，實收5000-5300元/㎡銷售方式直接銷售，無墊付優(yōu)惠方式按揭98折，一次性97折，推廣渠道網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外客戶自用客戶占比>投資客戶占比地下車位/項目賣點面積小，總價較低客戶抗性過道采光不佳無中央空調(diào)、地下車位無中央空調(diào)+無地下車位+辦公條件差，抵款。錦城·國際銷售情況緊鄰大市場，辦公環(huán)境較為嘈雜5.2寫字樓競品分析2022/12/121-5層為紅星美凱龍6-24層錦城·國際銷售開盤時間201450面積段適中，總價較低錦城·國際產(chǎn)品情況戶型套數(shù)90㎡以下3890㎡-100㎡190規(guī)劃6梯34戶，面積80-100㎡，90㎡左右為主力戶型5.2寫字樓競品分析2022/12/12面積段適中，總價較低錦城·國際產(chǎn)品情況戶型套數(shù)90㎡以下3851THEENDTHANKYOUTHEEND寫字樓基礎(chǔ)知識及競品分析合富輝煌（中國）安徽公司六安恒生·陽光城項目組2016年4月25日寫字樓基礎(chǔ)知識及競品分析合富輝煌（中國）安徽公司一、寫字樓定義與特點1.1寫字樓定義1.2寫字樓特點1.3寫字樓的發(fā)展歷程一、寫字樓定義與特點1.1寫字樓定義1.1寫字樓的定義寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓1.1寫字樓的定義寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)1.2寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設(shè)備既現(xiàn)代有先進(jìn)4.功能齊全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經(jīng)營管理要求高，時效性強1.2寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段1.3寫字樓的發(fā)展歷程

我國寫字樓已經(jīng)經(jīng)歷了五次換代：第一代寫字樓是指計劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓或一些國有企業(yè)在工廠內(nèi)建立的小型辦公樓。這種辦公樓的高度一般只有4-6層，單層的面積較大，在兩三千平方米與上萬平方米之間；單層高3米左右；沒有電梯和空調(diào)，門口設(shè)有傳達(dá)室，負(fù)責(zé)收發(fā)信件和傳達(dá)；樓梯正對大廳，較為寬敞；房間分布走廊兩側(cè)，一字排開。這類寫字樓滿足了大量外企和中小企業(yè)的基本辦公需求，還滿足了他們生活和交流上的需求。第二代寫字樓出現(xiàn)在80年代改革開放以后，是綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，像北京國際大廈，這類寫字樓照明、空調(diào)等體系互不干涉，但只是配置了辦公的一些基本功能，沒有對辦公布置，綠色環(huán)保、智能化管理等方面進(jìn)行考慮。第三代寫字樓出現(xiàn)在90年代以后，是智能寫字樓。像北京嘉里中心、京廣中心等。這其中，智能寫字樓分為3A和5A兩種。所謂5A，其中包括OA--辦公自動化系統(tǒng)；CA--通訊自動化系統(tǒng)；FA--消防自動化系統(tǒng)；SA--安保自動化系統(tǒng)；BA--樓宇自動控制系統(tǒng)。它們在滿足基本功能的基礎(chǔ)上，對內(nèi)部空間分割、智能化水平等方面也做出了提升。第四代寫字樓出現(xiàn)在20世紀(jì)末，它們開始從客戶出發(fā)，考慮客戶的貼身需求，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高辦公舒適度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大廈、賽格廣場等。第五代寫字樓是在第四代寫字樓的基礎(chǔ)上更大力度地提高人性化、環(huán)保性、舒適度的綠色辦公空間。開始注重強調(diào)以客戶需求為中心，力求提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流。與第四代相比，第五代寫字樓的目標(biāo)客戶明確，環(huán)境與景觀良好，辦公空間更加開放式，為辦公智能化預(yù)留出了極大的升級空間。

1.3寫字樓的發(fā)展歷程二、寫字樓的分類和國際標(biāo)準(zhǔn)2.1寫字樓分類2.2寫字樓標(biāo)準(zhǔn)二、寫字樓的分類和國際標(biāo)準(zhǔn)2.1寫字樓分類2.2寫字2.1寫字樓的分類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m2中型：建筑面積在1~3萬m2小型：建筑面積小于1萬m2按功能分類綜合型：以辦公為主，其他各業(yè)態(tài)為輔商住型：即可辦公，又可以入住單純型：只用于辦公功能按位置、自然或者質(zhì)量狀況分類丙級：寫字樓已經(jīng)使用一定年限，各方面都落后于時代發(fā)展乙級：區(qū)位較好，澆筑較好，物業(yè)服務(wù)較好甲級：區(qū)位極佳，建筑極佳，物業(yè)服務(wù)極佳2.1寫字樓的分類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m22.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)地理位置位于成熟的商業(yè)中心，同一個發(fā)展區(qū)域內(nèi)集中了多個寫字樓，商務(wù)活動密集；交通便捷，有多條公共交通線路及已落成或興建中的地下地鐵路線實用率七成或以上（即公共配套不超過總面積的30%）外墻裝飾主樓Low-E低輻射玻璃幕墻及鋁合金嵌板。裙樓外墻以花崗石、大理石或Low-E低輻射玻璃幕墻層高及闊度辦公室高度（凈高）2.6米以上，走廊寬度1.8米以上，電梯廳高度2.5米以上供電系統(tǒng)日常店里供應(yīng)須為10KV高壓兩路供電，低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井內(nèi)，另配備進(jìn)口發(fā)電機組作應(yīng)急電源。（1）辦公層電容量為60VA/m2-120VA/m2（2）后備電源每層容量達(dá)60KVA左右。衛(wèi)星接收系統(tǒng)采用衛(wèi)星地面接受系統(tǒng)，收看中外電視頻道音響系統(tǒng)走道、門廳、車庫、大堂等公共場所均裝配消防播音員及音樂播放系統(tǒng)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)地理位置位于成熟的商2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部裝飾（1）入口大廳挑高大廳，高度大約25-30米，地面及墻身鑲嵌大理石，配合造型天花吊頂。首層大堂有電腦資訊查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器。（2）電梯大堂（3）辦公室輕鋼龍骨雙面石膏板加隔音棉建個，礦棉天花，假地臺（在原有水泥地臺升高）150mm以上，允許用戶自行隨意布置，變化及安裝電話槽、電話網(wǎng)絡(luò)、寬帶、以太網(wǎng)絡(luò)等（4）衛(wèi)生間配有優(yōu)質(zhì)卷紙、擦手機、干手機、洗手液及空氣清新機空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務(wù)15-20m2，具備中央后備空調(diào)，當(dāng)市斷電而后備電源發(fā)動，后被空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為VAVBOX加采暖功能。（1）辦公室內(nèi)設(shè)計溫度為22℃-24℃、濕度55%，新風(fēng)量為10升/秒/人（2）入口大廳、電梯廳等均有空調(diào)提供，溫度為25℃（3）每層洗手間均舍友抽風(fēng)系統(tǒng)，溫度為26℃2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)電梯（1）客用升降機為進(jìn)口機組，升降機搭載人數(shù)每臺最少16人、1200KG，速度最低為2.5m/s，每次大堂等候時間不超過30S及繁忙時間為5分鐘之內(nèi)，總搭載量不少于總?cè)藬?shù)百分之十二。（2）電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為8到15層，集群控制（3）所有升降機有IC智能卡控制系統(tǒng)，其功能為非辦公時段保安管理操作功能（4）最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯（5）最少液晶顯示器一部，可播放節(jié)目及網(wǎng)上消息（6）有遠(yuǎn)端監(jiān)視及對講電話，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭停車場智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期、月票、時票提供，有自動校對車輛識別功能，停車場即使使用量及停車位置顯示及引導(dǎo)系統(tǒng)等等。停車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：每150m2-180m2商用面積一個停車位消防系統(tǒng)配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)、消防栓、防火卷閘分區(qū)、編程火災(zāi)走動報警系統(tǒng)2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)（1）客用升降機為進(jìn)項目標(biāo)準(zhǔn)樓宇自動化系統(tǒng)設(shè)備控制監(jiān)視點檢測，控制及記錄設(shè)施設(shè)備的遠(yuǎn)行，包括冷凍水機組、電力系統(tǒng)、水泵、電梯、扶梯、空調(diào)機/新風(fēng)機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要入口通道及停車場、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作24小時監(jiān)控錄像，各消防通道門均配門磁監(jiān)控資料通訊系統(tǒng)平均每十米至十五米建筑面積舍友一條電話線，每單位配10條IDD長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達(dá)1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供100mps-1000mps頻帶，并預(yù)留兩組（兩隊）備用光纖，以配合發(fā)展使用擦窗機擦窗機配有自動校正內(nèi)外側(cè)功能給/排水系統(tǒng)采用進(jìn)口水泵設(shè)備，PLC控制的變頻恒壓供水，衛(wèi)生間采用進(jìn)口衛(wèi)生潔具，配有定時香水噴霧采暖系統(tǒng)采用進(jìn)口燃油/燃?xì)忮仩t采用進(jìn)口熱水泵系統(tǒng)設(shè)備的采暖監(jiān)控設(shè)備2.2甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)項目標(biāo)準(zhǔn)樓宇自動化系統(tǒng)設(shè)備控制監(jiān)視點檢測，控制及記錄設(shè)施設(shè)備2.2寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)黃金區(qū)位

要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模要有一個龐大的建筑面積，以及一個綜合性的功能配套。建筑文化主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設(shè)施所使用的技術(shù)較酒店更為先進(jìn)，對建筑設(shè)計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務(wù)提供高效物業(yè)服務(wù)，另一方面可以提供不同企業(yè)的不同專業(yè)化商業(yè)服務(wù)。2.2寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)黃金區(qū)位三、寫字樓的產(chǎn)品體系3.1硬件配置3.2軟件配置三、寫字樓的產(chǎn)品體系3.1硬件配置3.1硬件配置——外立面寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設(shè)計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、Low－e玻璃幕墻為主。目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。3.1硬件配置——外立面寫字樓首要的硬件配置就是其外立3.1硬件配置——車行大堂車行大堂一般極少被設(shè)置，但是車行大堂的設(shè)置，可以讓項目的品質(zhì)感得到大大的提升。通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實現(xiàn)人車分流3.1硬件配置——車行大堂車行大堂一般極少被設(shè)置，但是3.1硬件配置——大堂

根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺，要有強烈的空間感和舒適性。寫字樓大堂的面積一般不應(yīng)小于300平方米，內(nèi)空高度最低不低于5米。寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。3.1硬件配置——大堂根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字3.1硬件配置——電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數(shù)甲級寫字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。3.1硬件配置——電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的3.1硬件配置——電梯寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫字樓內(nèi)電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的速度作為衡量。電梯技術(shù)指標(biāo)：1、速度：高速客用電梯可達(dá)到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350—1600公斤，載重人員在13——20人左右3、轎廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到2000－3000平米左右。3.1硬件配置——電梯寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫3.1硬件配置——空調(diào)寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整個寫字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見的空調(diào)系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過壓縮機制冷劑循環(huán)參合進(jìn)入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內(nèi)冷熱負(fù)荷要求的高效率冷劑空調(diào)系統(tǒng)VAV：變風(fēng)量（VariableAirVolume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風(fēng)量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。3.1硬件配置——空調(diào)寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整3.1硬件配置——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。高端寫字樓內(nèi)常用衛(wèi)生間潔具品牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間。3.1硬件配置——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容3.1硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便要求：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；材質(zhì)商務(wù)感強3.1硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視牌也是一個寫字樓3.2軟件配置——物業(yè)服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫字樓整體品質(zhì)的一個重要因素。3.2軟件配置——物業(yè)服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫字3.2軟件配置——會議系統(tǒng)集成化的設(shè)計使會議室中的所有設(shè)備有機的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對整個會議的控制度

液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設(shè)備的被控變得簡便、快捷

科技化、智能化的集成充分體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的高品位所在規(guī)范化、系統(tǒng)化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要；還可以具備演講、講座、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流等方面的多業(yè)務(wù)工作需要，保證會議高效進(jìn)行3.2軟件配置——會議系統(tǒng)集成化的設(shè)計使會議室中的所有3.2軟件配置——智能系統(tǒng)無線通訊的全區(qū)覆蓋商務(wù)隨時隨地，無片刻耽擱OA金屬可調(diào)網(wǎng)絡(luò)架空地板與1G/戶的網(wǎng)絡(luò)光纖

3.2軟件配置——智能系統(tǒng)無線通訊的全區(qū)覆蓋OA金屬可四、寫字樓的未來發(fā)展4.1向高層發(fā)展4.2向智能化發(fā)展4.3向靈活性發(fā)展4.4向綜合性發(fā)展四、寫字樓的未來發(fā)展4.1向高層發(fā)展4.1向高層發(fā)展物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實力的手段。4.1向高層發(fā)展物質(zhì)基礎(chǔ)4.1向高層發(fā)展

隨著人類科技的不斷進(jìn)步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。

目前世界十大建（構(gòu)）筑物高度排名如下：一、哈利法塔（迪拜塔）：828米；二、美國北達(dá)科塔洲電視臺：628.8米；三、中國廣州電視塔：618.6米；四、加拿大電視塔：555.3米；五、臺北101大樓：508米；六、美國110大樓：473.7米；七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米；八、芝加哥西爾斯大廈：443米；九、上海金茂大廈：421米；十、香港國際金融中心第二期：415米。4.1向高層發(fā)展隨著人類科技的不斷4.2向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發(fā)展和普及，實現(xiàn)了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達(dá)國家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。物質(zhì)基礎(chǔ)技術(shù)背景：20世紀(jì)最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計算機和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門高技術(shù)。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個結(jié)合點，也是信息產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張市場的一個橋頭堡；經(jīng)濟(jì)背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達(dá)國家特別是在一些經(jīng)濟(jì)中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無論是在國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。社會原因：70年代石油危機以來，發(fā)達(dá)國家開始把原來由政府壟斷經(jīng)營的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營或股份制經(jīng)營，以扭轉(zhuǎn)長期的經(jīng)營虧損；許多發(fā)展中國家為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現(xiàn)BOT方式（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）；特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場競爭激烈，出現(xiàn)專門為智能化寫字樓建設(shè)的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設(shè)提供了堅實而廣泛的基礎(chǔ)。4.2向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的4.2向智能化發(fā)展智能化大樓主要體現(xiàn)1.辦公自動化（OA）：局域網(wǎng)（LAN）連接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作：共享打印機、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進(jìn)入國際互聯(lián)網(wǎng)等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進(jìn)的通訊系統(tǒng)：以大樓數(shù)字專用交換機（DPBX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲象服務(wù)系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國際上最先進(jìn)的分布式控制理論而設(shè)計的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現(xiàn)物業(yè)管理、財務(wù)管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過綜合布線系統(tǒng)PDS來實現(xiàn)，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）7.安保管理系統(tǒng)：防災(zāi)系統(tǒng)（火災(zāi)、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計量系統(tǒng)、維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)…………….4.2向智能化發(fā)展智能化大樓主要體現(xiàn)4.2向智能化發(fā)展4.2向智能化發(fā)展4.3向靈活性發(fā)展產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設(shè)備的調(diào)整4.3向靈活性發(fā)展產(chǎn)生原因4.3向靈活性發(fā)展

解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應(yīng)變能力較強，有相當(dāng)一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應(yīng)現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場”的感受。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設(shè)備用的接電口，有的按一定間距設(shè)置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機房那樣的架空地板，為未來增添各種設(shè)備用電留有更大的可變余地。4.3向靈活性發(fā)展什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能4.3向綜合性發(fā)展產(chǎn)生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮綜合性發(fā)展什么是向綜合性發(fā)展？4.3向綜合性發(fā)展產(chǎn)生的原因：綜合4.3向綜合性發(fā)展綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；優(yōu)勢：

各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計協(xié)調(diào)互補的功能設(shè)計，滿足城市生活多功能的交疊功能構(gòu)成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通4.3向綜合性發(fā)展綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居五、寫字樓競品分析5.1項目自身概括5.2項目競品情況梳理五、寫字樓競品分析5.1項目自身概括5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈項目概況售后返租+成熟商圈振興·金融大廈寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量4.7萬㎡（不含底商）產(chǎn)品面積90-170㎡產(chǎn)權(quán)50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)6梯14戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.2均價6500-7000元/㎡公攤27%大堂面積/挑高500㎡精裝大堂/近9米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲?、有上下水交付?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司振興物業(yè)電梯品牌帝森克虜伯交付時間2015-10物業(yè)費2.5元/㎡周邊配套/交通概括5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈項目概況售后返租+成5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈銷售開盤時間2013年2月份開盤套數(shù)280套全部推出（不含底商）開盤方式線下+線上累計銷售215套（截止到2016年3月11日），去化率71.4%月均去化月均5.5套/月，銷售均價6800-7500元/㎡，實收6500-7200元/㎡銷售方式直接銷售，無墊付優(yōu)惠方式按揭97折，一次性96折推廣渠道網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外客戶投資客戶占比>自住客戶占比地下車位233項目賣點周邊成熟配套商圈面積段較小產(chǎn)品實用率較高客戶抗性過道采光不佳車位較少，且不易停車面積小+總價低+售后包租，月均去化較好5-24層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓-2至-1層為地下停車位1-4層為底商振興·金融大廈銷售情況5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈銷售開盤時間20135.2寫字樓競品分析配套完善+面積合理+交通便利，吸引投資與部分自用客戶振興金融大廈產(chǎn)品情況戶型套數(shù)90-100㎡200100㎡-120㎡40120㎡以上40規(guī)劃6梯14戶，面積90-170㎡，100㎡左右為主力戶型5.2寫字樓競品分析配套完善+面積合理+交通便利，吸引5.2寫字樓競品分析免租1年+合作抵款振興金融大廈招商情況振興·金融大廈招商概括租賃主力面積段租賃套數(shù)客戶行業(yè)90-120㎡13套威力傳媒、聲屏網(wǎng)、六安新地產(chǎn)交易網(wǎng)、律師事務(wù)所、置城房產(chǎn)等振興·金融大廈招商政策年限租金備注第一年免租/第二年40元/㎡其中20元/㎡以合作等其它方式抵押第三年40元/㎡5.2寫字樓競品分析免租1年+合作抵款振興金融大廈招商5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈交付/入駐情況成交交付入駐備注215套148套（占總成交68%）82（占總成交38%，占交付的55.4%）82包含半層或半層以上租賃客戶，其主要樓層集中于8-15樓之間，行業(yè)主要以國企下屬單位及中小型企業(yè)為主振興金融大廈交付/入駐情況5.2寫字樓競品分析振興·金融大廈交付/入駐情況成交交5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場項目概況在售寫字樓通過周邊政務(wù)辦公配套，增加其產(chǎn)品附加價值高速·財富廣場寫字樓產(chǎn)品信息產(chǎn)品體量6.17萬㎡產(chǎn)品面積100-270㎡產(chǎn)權(quán)50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)銷售方式直接銷售單層套數(shù)5梯11戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.1均價6200-6500元/㎡公攤25%大堂面積/挑高400㎡精裝大堂/近8米挑高燃?xì)?上下水無燃?xì)馀渲谩⒂猩舷滤桓稑?biāo)準(zhǔn)毛坯交付物業(yè)公司高速物業(yè)電梯品牌西子奧蒂斯交付時間2015-12物業(yè)費2.9元/㎡周邊配套/交通概括5.2寫字樓競品分析高速·財富廣場項目概況在售寫字樓通5.2寫字樓競品分析1-4層為底商5-25層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫字樓高速·財富廣場銷售開盤時間2013年10月份開盤套數(shù)首開5-15層共121套2015年年底16-25層開盤開盤方式線下+線上累計銷售92套（截止到2016年3月11日），去化率38%月均去化月均3.1套/月，銷售