房地產(chǎn)法串講講義課件

房地產(chǎn)法串講主講：畢楓君房地產(chǎn)法串講主講：畢楓君串講目的：明確重點(diǎn)難點(diǎn)，鞏固復(fù)習(xí)效果，順利通過(guò)考試。參考教材：《房地產(chǎn)法》（2006年版），程信和、劉國(guó)臻主編，北京大學(xué)出版社串講目的：串講知識(shí)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)關(guān)系2、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則3、房地產(chǎn)法律關(guān)系4、土地法律關(guān)系5、土地所有權(quán)6、土地使用權(quán)7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)8、土地用途管制制度9、耕地保護(hù)制度10、建設(shè)用地制度11、房地產(chǎn)所有權(quán)12、房地產(chǎn)相鄰權(quán)串講知識(shí)點(diǎn)：13、建筑物區(qū)分所有權(quán)14、住房部分產(chǎn)權(quán)15、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)17、土地使用權(quán)出讓18、土地使用權(quán)劃撥19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理20、房地產(chǎn)中介21、拆遷管理22、拆遷補(bǔ)償與安置23、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓24、商品房買(mǎi)賣(mài)25、房地產(chǎn)抵押13、建筑物區(qū)分所有權(quán)26、房屋租賃27、公房售后產(chǎn)權(quán)28、物業(yè)管理特征和內(nèi)容29、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)30、住房公積金31、幾種具體的房地產(chǎn)稅32、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)26、房屋租賃第一章 房地產(chǎn)法概述

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念2006年10月真題名詞解釋我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

2005年10月真題多項(xiàng)選擇

綜合功能、多級(jí)市場(chǎng)、法定形式、國(guó)家干預(yù)3、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2006年真題簡(jiǎn)答題

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的占支柱性地位和作用，主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上基礎(chǔ)性：土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類(lèi)提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，衣食住行是基本的生活要求先導(dǎo)性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件第一章 房地產(chǎn)法概述4、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容

2002年10月真題

簡(jiǎn)答

（1）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系

（2）土地利用和管理關(guān)系

（3）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系

（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系

（5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系

5、我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則

（1）土地公有原則

（2）土地有償使用原則

（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則

（4）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則

（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)相結(jié)合的原則

4、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容2002年10月真題6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素

（1）主體——參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人，它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類(lèi)：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

（2）客體——土地和房屋。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。

（3）內(nèi)容——主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說(shuō)是主體各方關(guān)系的落腳點(diǎn)。權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價(jià)。

6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素7、土地分類(lèi)2006年10月真題多項(xiàng)選擇按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為：（1）農(nóng)用地

（2）建設(shè)用地

（3）未利用地

8、我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位：房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。7、土地分類(lèi)2006年10月真題多9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為：

（1）民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

（2）行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征收或征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念10、房地產(chǎn)法的體系

2005年10月真題

簡(jiǎn)答

廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

（2）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定

（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

（4）關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī)定

（5）關(guān)于社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定

11、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征（1）主體的多元性

（2）客體的確定性

（3）內(nèi)容的多樣性

10、房地產(chǎn)法的體系2005年10月真第二章

土地管理法律制度

1、土地管理法的概念。土地管理法是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱(chēng)。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

2、土地管理法的立法宗旨

（1）維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制

（2）保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源、合理利用土地

（3）切實(shí)保護(hù)耕地

（4）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展3、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。它包括：（1）土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系

（2）土地管理法律關(guān)系第二章土地管理法律制度4、土地管理法的調(diào)整方法

（1）民事性的調(diào)整方法——土地法律規(guī)范以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。（2）管理性的調(diào)整方法——以指導(dǎo)性與強(qiáng)制性的管理、監(jiān)督的法律手段進(jìn)行調(diào)整。5、土地所有權(quán)——是指土地所有人依法對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）土地所有權(quán)由土地所有制決定。我國(guó)實(shí)行全民所有制和集體所有制，從而在土地所有權(quán)方面，確立了國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地這兩種所有權(quán)。（2）土地所有權(quán)具有排他性。同一塊土地上只能有一個(gè)所有權(quán)存在，而不能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)。（3）土地所有權(quán)可分為兩類(lèi)情況：一，國(guó)有土地的所有權(quán)只能由國(guó)家統(tǒng)一行使，具有統(tǒng)一性和唯一性。二，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。4、土地管理法的調(diào)整方法6、土地使用權(quán)2006年10月真題名詞解釋

土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。7、土地使用權(quán)的特征

2001、2002、2006年10月真題

簡(jiǎn)答題，2003論述題真題論述題（1）權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來(lái)的他物權(quán)，是一種獨(dú)立的使用權(quán)。

（2）客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。

（3）取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過(guò)法定程序。

（4）使用的期限性。法律通常規(guī)定土地使用權(quán)的一定有效期限。

6、土地使用權(quán)2006年10月真題名詞解釋8、土地使用權(quán)的內(nèi)容

（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。

（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即他是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和孳息的權(quán)利。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無(wú)權(quán)決定土地的最終命運(yùn)，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。8、土地使用權(quán)的內(nèi)容9、土地使用權(quán)的取得（1）原始取得：行政劃撥、有償出讓

（2）傳來(lái)取得：轉(zhuǎn)讓方式，轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，轉(zhuǎn)讓的法律形式包括買(mǎi)賣(mài)、交換和增與。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押人或依法拍賣(mài)給第三人。民事執(zhí)行，民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)以拍賣(mài)、變賣(mài)或者其他方式用于清償債務(wù)。9、土地使用權(quán)的取得10、土地使用權(quán)的終止

2003年10月真題簡(jiǎn)答

（1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿(mǎn)

（2）國(guó)家依照法律程序提前收回土地使用權(quán)

（3）因違法而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地

（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止

11、土地使用權(quán)的變更

（1）主體變更

（2）內(nèi)容變更

（3）其他事項(xiàng)的變更

10、土地使用權(quán)的終止2003年10月真題簡(jiǎn)答12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。13、家庭承包經(jīng)營(yíng)發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）發(fā)包的權(quán)利（2）監(jiān)督的權(quán)利（3）處理的權(quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：（1）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)（3）為承包方提供必要服務(wù)（4）組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義14、家庭承包經(jīng)營(yíng)承包方的權(quán)利和義務(wù)2006年真題論述題權(quán)利：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（3）承包地被征用、占用時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途（2）保護(hù)和合理利用土地（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利15、承包期限?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：（1）耕地的承包期限為30年。（2）草地的承包期限為30—50年。（3）林地的承包期限為30—70年；特殊林木林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)廳行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。14、家庭承包經(jīng)營(yíng)承包方的權(quán)利和義務(wù)2006年真題論16、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。17、以其他方式承包農(nóng)村土地的程序及權(quán)益保護(hù)以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上的成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。16、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式：18、土地用途管制制度的概念土地用途管制制度，是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地這樣一種制度。

19、土地管理法將土地分為：（1）農(nóng)用地——直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地（2）建設(shè)用地——建造建筑物、構(gòu)筑物的土地（3）未利用地——農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地18、土地用途管制制度的概念20、集中征地審批權(quán)征收基本農(nóng)田，或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；征收前述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。21、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限（1）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)——省、自治區(qū)、直轄市、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，（2）原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)——在城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，（3）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)——前述以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。20、集中征地審批權(quán)22、切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策

土地管理法》設(shè)立了一系列的具體制度：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡（2）實(shí)行土地用途管制制度。嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。耕地總量不減少——占多少，墾多少——否則，報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院或繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。

（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度。對(duì)糧棉油蔬菜等優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實(shí)行特殊保護(hù)?！锻恋毓芾矸ā愤€規(guī)定，省自治區(qū)直轄市劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。2002年10月真題單項(xiàng)選擇

（5）禁止閑置和荒蕪耕地。22、切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策23、基本農(nóng)田的概念所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)是依據(jù)土地總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。

24、基本農(nóng)田的保護(hù)

（1）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度

（2）禁止破壞基本農(nóng)田

（3）禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力登記評(píng)定制度（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度23、基本農(nóng)田的概念25、土地開(kāi)發(fā)的概念——土地開(kāi)發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過(guò)勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。其中，土地開(kāi)墾是以墾殖為目的的開(kāi)發(fā)，即開(kāi)墾荒地為耕地用于農(nóng)作物的種植，因此，開(kāi)墾土地成為土地開(kāi)發(fā)的一種具體形式。一次性開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省自治區(qū)直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)600公頃以上的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

25、土地開(kāi)發(fā)的概念——土地開(kāi)發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提26、土地復(fù)墾的概念土地復(fù)墾是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，因挖掘、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

2006年10月真題單項(xiàng)選擇27、國(guó)家建設(shè)征收土地的法律特征（1）征地理由的合法性（2）征地行為的行政性（3）征地條件的補(bǔ)償性，征收耕地的，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的，應(yīng)當(dāng)給予土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍。”2002、2003年10月真題單項(xiàng)選擇26、土地復(fù)墾的概念28、征收土地的審批權(quán)征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；其他土地超過(guò)70公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。2005、2006年10月真題單項(xiàng)選擇28、征收土地的審批權(quán)第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度1、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是指房屋所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

2、房屋共有房屋共有，是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。各共有人因房屋共有而形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，稱(chēng)為房屋共有關(guān)系。3、房屋共有特征

（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有

（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)

（3）房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系

第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度4、房屋共有的形式

（1）共同共有

房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)其共有的某項(xiàng)房屋平等地、不分份額的享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。只有在共同共有關(guān)系消滅時(shí)方能分清份額。（2）按份共有

房屋按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。4、房屋共有的形式難點(diǎn)解析：1、在處理房屋共同共有關(guān)系時(shí)，要掌握以下原則：（1）共有人對(duì)共有的房屋性質(zhì)不明，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明房屋是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。（2）在共同工友關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，又擅自處分共有房產(chǎn)的人賠償。（3）在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并要考慮共有人對(duì)共有房屋的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。分割夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。（4）共同共有房產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的房產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個(gè)整體或有配套使用，其他遠(yuǎn)原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。難點(diǎn)解析：2、在處理房屋按份共有關(guān)系時(shí)，要掌握如下原則：（1）一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利。（2）共有人出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。（3）按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價(jià)值。不能采用損害房屋的使用價(jià)值的辦法，對(duì)其中不能分割或者分割有損其價(jià)值的，可以折價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割。2、在處理房屋按份共有關(guān)系時(shí)，要掌握如下原則：5、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念

房地產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

6、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的特征

（1）主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人

（2）客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)體現(xiàn)的利益

（3）不涉及占有、使用房地產(chǎn)本身（4）內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)

7、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類(lèi)（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系

（2）

因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系

（3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系

（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系

5、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念8、異產(chǎn)毗連房屋

“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)，“毗連”是指不同所有權(quán)人的房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共同設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

難點(diǎn)：異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系

（1）除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占，且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有損害他方利益的行為。異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。一方所有人如需改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書(shū)面同意。

（2）異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系，異產(chǎn)毗連房屋所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他人權(quán)益時(shí)，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。8、異產(chǎn)毗連房屋9、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指建筑物所有人對(duì)建筑物專(zhuān)有部分的所有權(quán)（特制所有權(quán)）、共用部分的持分權(quán)（共有權(quán)）以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（社員權(quán)）。

10、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

（1）復(fù)合性與一體性。復(fù)合性是指，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專(zhuān)有所有權(quán)，共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在：一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容（專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)）必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時(shí)，均應(yīng)將三者視為一體，不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán)利。（2）專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所有權(quán)人取得專(zhuān)有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專(zhuān)有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。（3）權(quán)利主體身份的多重性，同時(shí)為所有人和共有權(quán)人。9、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念11、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說(shuō)是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)5年后進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)。12、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能真題多項(xiàng)選擇（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能（2）公示功能（3）管理功能11、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念14、房地產(chǎn)登記的效力

（1）成立要件主義。成立要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)立；未經(jīng)登記，則對(duì)房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓方來(lái)說(shuō)就只能得到債權(quán)的保護(hù)，得不到物權(quán)的保護(hù)。（2）對(duì)抗要件主義。對(duì)抗要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn)是一種特定物，其產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立，登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面保護(hù)。我國(guó)為成立要件主義，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自登記后有效。14、房地產(chǎn)登記的效力15、房屋權(quán)屬登記的種類(lèi)

（1）總登記?？偟怯?，是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。真題單項(xiàng)選擇（2）初始登記

（3）轉(zhuǎn)移登記

（4）變更登記

（5）他項(xiàng)權(quán)利登記

（6）注銷(xiāo)登記

15、房屋權(quán)屬登記的種類(lèi)第四章

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

難點(diǎn)：領(lǐng)會(huì)這概念應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)（1）取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須是國(guó)有土地，取得國(guó)有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提；農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只用在由國(guó)家通過(guò)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既可以是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進(jìn)行房屋建設(shè)。土地開(kāi)發(fā)，也稱(chēng)“三通一平”或“七通一平”。所謂“三通一平”，（真題單項(xiàng)選擇）就是將開(kāi)發(fā)區(qū)域以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。所謂“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場(chǎng)地。

第四章城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)別

（1）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模不同，分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)

真題多項(xiàng)選擇（2）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)和自用性開(kāi)發(fā)（3）新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)改造3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)嚴(yán)格按照用途、期限開(kāi)發(fā)

《城市房地產(chǎn)管理法》第25條，“必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)”。

多年真題2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)別4、土地使用權(quán)出讓的概念國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、土地使用權(quán)出讓特征

（1）是一種特殊的民事法律行為

（2）權(quán)利的有期性和有限性

土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。

熟記，多年真題單項(xiàng)選擇4、土地使用權(quán)出讓的概念6、土地使用權(quán)出讓的方式

《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定，可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式。沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

真題多項(xiàng)選擇（1）協(xié)議出讓——出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見(jiàn)的一種出讓方式。實(shí)踐中容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此《城市房地產(chǎn)管理法》限制了這種方式的運(yùn)用。（2）招標(biāo)——在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書(shū)面形式競(jìng)投某地段的土地使用權(quán)，由出讓人即招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。招標(biāo)出讓的一般程序?yàn)椋赫袠?biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個(gè)階段。（3）拍賣(mài)——出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、組織符合條件的有意受讓人到場(chǎng)，就擬出讓使用權(quán)的地塊公開(kāi)競(jìng)投，按價(jià)高者得的原則確定受讓人。拍賣(mài)的一般程序是：發(fā)出拍賣(mài)公告、競(jìng)買(mǎi)、簽約、履約。6、土地使用權(quán)出讓的方式7、土地使用權(quán)劃撥的概念

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

8、土地使用權(quán)劃撥的特征

（1）是一種具體的行政行為

（2）是一種無(wú)償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無(wú)需支付地價(jià)，但要支付補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)和土地使用稅。（3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無(wú)期限的，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另由規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制”（4）劃撥土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（有例外）7、土地使用權(quán)劃撥的概念第五章城市房屋拆遷法律制度

1、城市房屋拆遷的基本原則

（1）符合城市規(guī)劃

（2）有利于城市舊區(qū)改造

（3）有利于生態(tài)環(huán)境改善

（4）保護(hù)文物古跡

2、拆遷禁止事項(xiàng)及期限

（1）新建、擴(kuò)建、改建房屋

（2）改變房屋和土地用途

（3）續(xù)租或新租房屋

第五章城市房屋拆遷法律制度3、拆遷補(bǔ)償對(duì)象

（1）房屋（2）附著物

拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。4、拆遷補(bǔ)償?shù)男纬?/p>

（1）貨幣補(bǔ)償

（2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

5、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)是指拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人在過(guò)渡期內(nèi)自行過(guò)渡可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，通常又稱(chēng)為過(guò)渡費(fèi)。真題名詞解釋3、拆遷補(bǔ)償對(duì)象第六章

城市房地產(chǎn)交易法律制度1、房地產(chǎn)交易的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。2、房地產(chǎn)交易的特征

（1）房地產(chǎn)交易的特殊性。房地產(chǎn)交易的對(duì)象是作為特殊商品的房地產(chǎn)，包括土地使用權(quán)、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權(quán)。（2）房地產(chǎn)交易的確定性。房地產(chǎn)交易的形式僅包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。（3）房地產(chǎn)交易的多樣性。房地產(chǎn)交易不是單一的典型合同的稱(chēng)謂，而是數(shù)種典型合同的總稱(chēng)。

（4）房地產(chǎn)交易的要式性。房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為債的關(guān)系，并通過(guò)各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)。由此引發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)必須辦理登記手續(xù)，方能完成轉(zhuǎn)移。

第六章城市房地產(chǎn)交易法律制度難點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

（2）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念真題名詞解釋《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

難點(diǎn)：4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（3）依法收回土地使用權(quán)的

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整；形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件6、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證（3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明（4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分為兩種情況：（1）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所或收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。6、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件：7、商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。8、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。9、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。7、商品房現(xiàn)售的概念10、預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓

《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。11、預(yù)售商品房的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的轉(zhuǎn)移：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移：不動(dòng)產(chǎn)交付之后，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移。12、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。它具有如下性質(zhì)：（1）抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利（2）抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)

（3）抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)

10、預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓13、房地產(chǎn)抵押的條件

下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物

（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)14、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍

《擔(dān)保法》第46條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。”13、房地產(chǎn)抵押的條件15、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”16、抵押人的權(quán)利和義務(wù)：（1）抵押人的權(quán)利：對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。（2）抵押人的義務(wù)有：保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。17、抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：（1）抵押權(quán)人的權(quán)利：最主要的是優(yōu)先受償權(quán)。在債務(wù)人履行期屆滿(mǎn)而不履行義務(wù)或抵押合同期間債務(wù)人解散、被宣告破產(chǎn)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)從變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先于一般債權(quán)人得到清償。（2）抵押權(quán)的人的義務(wù)有：不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，及時(shí)將剩余部分返還給抵押人

15、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式18、房屋租賃的禁止條件（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。18、房屋租賃的禁止條件19、承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（4）拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；（5）公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；（6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

20、房屋轉(zhuǎn)租《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”19、承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有21、《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?2、《擔(dān)保法》第48條：“抵押人將已經(jīng)出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。抵押權(quán)設(shè)定后成立房屋租賃關(guān)系的，若租賃關(guān)系影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，該房屋租賃關(guān)系對(duì)抵押權(quán)人不發(fā)生法律效力，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。21、《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋第七章

城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法1、住房公積金真題名詞解釋住房公積金是由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個(gè)人公積金帳戶(hù)，用于購(gòu)、建、大修住房的基金。

2、公有住房售房對(duì)象：在城鎮(zhèn)居住，有正式城鎮(zhèn)戶(hù)口的在職職工或離退休職工中的現(xiàn)住戶(hù)，每一個(gè)職工家庭以戶(hù)為單位，只能購(gòu)買(mǎi)一次。3、公房售后產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題

（1）職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房收入歸個(gè)人所有。

（2）職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般使用5年后可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房收入歸個(gè)人所有。（3）職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承，一般5年后可以進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、租用權(quán)。第七章城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法第八章

物業(yè)管理法律制度1、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2、物業(yè)管理的特征

（1）物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系

（2）物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生

（3）物業(yè)管理關(guān)系具有有償性

3、物業(yè)管理的內(nèi)容

（1）常規(guī)性的公共服務(wù)

（2）針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)

（3）委托性的特約服務(wù)

第八章物業(yè)管理法律制度4、業(yè)主大會(huì)的概念物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

5、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。6、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)（1）專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。專(zhuān)營(yíng)企業(yè)是指以物業(yè)管理為主營(yíng)項(xiàng)目，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。專(zhuān)營(yíng)公司實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理。（2）兼營(yíng)企業(yè)。兼營(yíng)企業(yè)是指以其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，兼營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)的法人企業(yè)。兼營(yíng)公司暫不定資質(zhì)等級(jí)。

4、業(yè)主大會(huì)的概念7、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理

一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)

只可以參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍?、物業(yè)管理服務(wù)合同的概念

物業(yè)管理服務(wù)合同（《物業(yè)管理?xiàng)l例》中稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)合同”），是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。

7、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理第九章

住房金融法律問(wèn)題1、嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件

住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》2、經(jīng)濟(jì)適用住房的概念經(jīng)濟(jì)適用住房是指已列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。3、住房公積金的概念住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱(chēng)單位）及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

第九章住房金融法律問(wèn)題4、住房公積金管理委員會(huì)的設(shè)置

直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。住房公積金管理委員會(huì)的成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專(zhuān)家占1/3，工會(huì)代表和職工代表占1/3，單位代表占1/3。5、住房公積金的提取

（1）職工有下列情形之一，可以提取職工住房公積金帳戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額：（1）購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的（2）離休、退休的（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（4）出境定居的（5）償還購(gòu)房貸款本息的（6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的4、住房公積金管理委員會(huì)的設(shè)置6、住房公積金貸款

繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。6、住房公積金貸款第十章

房地產(chǎn)稅收法律制度1、房地產(chǎn)稅收的概念

（1）廣義的房地產(chǎn)稅

廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。

（2）狹義的房地產(chǎn)稅

狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。2、土地增值稅土地增值稅即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。第十章房地產(chǎn)稅收法律制度3、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。法定扣除項(xiàng)目包括以下5項(xiàng)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，如土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷費(fèi)用等（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房、建筑物的評(píng)估價(jià)格（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目4、土地增值稅四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為60%。3、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)5、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。6、城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，從量計(jì)征。7、城鎮(zhèn)土地使用稅稅額城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額，按照土地級(jí)差收益采用地區(qū)差別幅度稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市0、5－10元；中等城市0、4－8元；小城市0、3－6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0、2－4元。8、耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。9、耕地占用稅計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額一次性征收。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅10、耕地占用稅稅額稅額標(biāo)準(zhǔn)以縣為單位按人均耕地面積多少加以規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米征稅2－10元人均耕地在1－2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米征稅1、6－8元人均耕地在2－3畝（含3畝）的地區(qū)，每平方米征稅1、3－6、5元人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米征稅1－5元11、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

12、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅計(jì)稅依據(jù)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額

10、耕地占用稅稅額13、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行差別稅率：（1）對(duì)國(guó)家急需發(fā)展的項(xiàng)目投資，適用零稅率（2）對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展，但受能源、交通等制約的項(xiàng)目投資，實(shí)行5％的輕稅率（3）對(duì)職工住宅（包括商品房）的建設(shè)投資，實(shí)行區(qū)別對(duì)待和鼓勵(lì)政策，稅率分為0％、5％、10％三檔（4）對(duì)樓堂館所以及國(guó)家嚴(yán)格限制發(fā)展的項(xiàng)目投資，實(shí)行30％的重稅率（5）對(duì)一般的其他項(xiàng)目投資實(shí)行中等稅賦政策，稅率為15％14、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。

15、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為依照房產(chǎn)原值一次減除10％—30％后的余值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋出租的，以房屋租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

13、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行差別稅率：16、房產(chǎn)稅稅率房產(chǎn)稅的稅率根據(jù)計(jì)稅依據(jù)的不同分為兩種：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1、2％；依照房屋租金計(jì)算繳納的稅率為12％。17、契稅契稅是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅。18、契稅計(jì)稅依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出售，房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。19、契稅稅率契稅實(shí)行比例稅率，稅率為3％－5％。16、房產(chǎn)稅稅率第十一章

涉外房地產(chǎn)法律制度1、涉外房地產(chǎn)的概念

涉外房地產(chǎn)關(guān)系，是指具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系。廣義上是指涉外防地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。

2、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則真題多項(xiàng)選擇

（1）維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則

（2）平等互利原則

（3）統(tǒng)一管理原則

第十一章涉外房地產(chǎn)法律制度3、涉外商品房的預(yù)售

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，需要向境外銷(xiāo)售商品房屋的，必須向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《商品房外銷(xiāo)許可證》后方可進(jìn)行。預(yù)售的，必須同時(shí)申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》4、代管僑房代管僑房是指房屋所有人下落不明，無(wú)合法代理人或者所有權(quán)不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門(mén)代為管理的行為

3、涉外商品房的預(yù)售第十二章

房地產(chǎn)糾紛的法律解決1、房地產(chǎn)糾紛的種類(lèi)

（1）民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛

民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛指平等主體的公民、法人、其他組織之間的房地產(chǎn)糾紛。

（2）行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛

行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛指政府、政府下屬房地產(chǎn)行政部門(mén)及其他行政機(jī)關(guān)在行使行政管理職權(quán)中與行政相對(duì)人即被管理對(duì)象之間發(fā)生的糾紛。第十二章房地產(chǎn)糾紛的法律解決2、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式

（1）協(xié)商。協(xié)商是指房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)實(shí)際情況，自行商量解決爭(zhēng)議。（2）行政處理。行政處理是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。（3）仲裁。仲裁指的是由第三者（專(zhuān)門(mén)的仲裁機(jī)構(gòu)、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請(qǐng)，對(duì)他們的爭(zhēng)議作出判斷和裁決。仲裁決定一經(jīng)作出，對(duì)當(dāng)事人各方具有法律的約束力。（4）訴訟。從狹義上理解，房地產(chǎn)糾紛案件僅指民事性質(zhì)的糾紛，由人民法院民事審判庭或經(jīng)濟(jì)審判庭審理。從廣義上理解，房地產(chǎn)糾紛案件包括一部分行政性質(zhì)的糾紛，由人民法院行政審判庭審理。2、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式第十三章

違反房地產(chǎn)法的責(zé)任1、民事責(zé)任狹義的民事責(zé)任，是指違法或者違約之后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果。（1）侵權(quán)責(zé)任

（2）違約責(zé)任

（3）不履行其他義務(wù)的責(zé)任

房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重作、更換或退回，賠償損失，違約金，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉。第十三章違反房地產(chǎn)法的責(zé)任2、行政責(zé)任行政責(zé)任，是指違反行政管理秩序，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政法律后果。（1）房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人承擔(dān)行政責(zé)任的形式：警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷(xiāo)許可證、暫扣或者吊銷(xiāo)執(zhí)照（2）房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，行政機(jī)關(guān)及其工作人員，基本行政責(zé)任形式是行政處分。（3）刑事責(zé)任刑事責(zé)任，是指危害社會(huì)的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事法律后果。房地產(chǎn)關(guān)系中發(fā)生的犯罪及其刑事責(zé)任：非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪；非法占用耕地、林地罪；非法批準(zhǔn)征用、占有土地罪和非法低價(jià)出讓國(guó)土使用權(quán)罪；擅自出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)罪；其他。2、行政責(zé)任1、復(fù)習(xí)技巧（1）三個(gè)“基本”基本概念，基本知識(shí)，基本理論，熟練掌握大綱內(nèi)容（2）“三點(diǎn)”掌握重點(diǎn)，突破難點(diǎn)，解決疑點(diǎn)（3）關(guān)注多次真題考點(diǎn)，熟悉試卷的結(jié)構(gòu)和題型2、出題傾向（1）細(xì)致化，數(shù)字化以07年真題為例（12個(gè)）任何單位和個(gè)人不得閑置、荒蕪耕地，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占有耕地，用地單位占用耕地連續(xù)2年未使用的，其法律后果是（D）A．組織恢復(fù)耕種 B．繳納閑置費(fèi)C．繳納罰款 D．土地使用權(quán)被收回1、復(fù)習(xí)技巧國(guó)家征收土地的土地補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的（C）A．4—6倍 B．5—8倍C．6—10倍 D．10—15倍《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的（D）A．30％以上 B．50％以上C．60％以上 D．80％以上根據(jù)規(guī)定，有關(guān)臨時(shí)使用土地的期限，下列表述最準(zhǔn)確的是（B）A．一般不超過(guò)1年 B．一般不超過(guò)2年C．一般不超過(guò)3年 D．一般不超過(guò)5年國(guó)家征收土地的土地補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的（根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶(hù)之間承包的耕地需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必經(jīng)的程序是（C）A．經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織l／3以上的村民同意B．經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織1／2以上的村民同意C．經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2／3以上成員或2／3以上的村民代表同意D．經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織l／3以上村民代表同意依《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工的，土地使用權(quán)出讓方可以采取的措施是（C）A．無(wú)償收回土地使用權(quán)B．罰款C．加收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的閑置費(fèi)D．加收稅款根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情居住用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是（C）A．50年 B．60年C．70年 D．80年未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處罰款，其罰款的幅度為（B）A．1一5萬(wàn)元 B．5—20萬(wàn)元C．10—15萬(wàn)元 D．10一20萬(wàn)元

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低注冊(cè)資本為（C）A．30萬(wàn)元 B．50萬(wàn)元C．100萬(wàn)元 D．1000萬(wàn)元居住用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是（C）職工和單位住房公積金的繳存比例不得低于職工上一年度月平均工資的（A）A．5％ B．8％C．10％ D．15％房地產(chǎn)契稅的稅率為（B）A．1—5％ B．3—5％C．6％ D．10％申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋拆遷的，拆遷主管部門(mén)應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起在一定期限內(nèi)予以審查，并作出決定，該具體期限為（B）A．15日 B．30日C．60日 D．90日職工和單位住房公積金的繳存比例不得低于職工上一年度月平均工資（2）選擇題中出現(xiàn)小案例07年真題某村村民張某與劉某因侵犯宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)人民政府進(jìn)行了處理，但張某不同意處理意見(jiàn)。下列說(shuō)法正確的是（）A．可以向人民法院起訴 B．可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議C．該糾紛屬行政糾紛 D．該糾紛屬民事糾紛E．可以要求行政裁決（3）論述題和案例分析難度加大，綜合性更強(qiáng)07年真題（2）選擇題中出現(xiàn)小案例論述我國(guó)《土地管理法》中的耕地保護(hù)制度。1、切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策（1）從規(guī)劃上保證總量平衡（2）實(shí)行土地用途管制制度（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（5）禁止閑置和荒蕪耕地2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（1）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定（2）基本農(nóng)田的保護(hù)3、土地開(kāi)發(fā)與復(fù)墾（1）土地開(kāi)發(fā)的概念、原則、范圍和程序（2）土地復(fù)墾的概念、實(shí)施、復(fù)墾后土地使用權(quán)和收益分配。論述我國(guó)《土地管理法》中的耕地保護(hù)制度。案例分析題

張某與李某是好朋友，因張某無(wú)房而長(zhǎng)期租居李某的一套兩室一廳的房屋，1999年11月5日，張某與李某簽訂了書(shū)面《房屋租賃合同》，合同中約定租賃期限為5年，每月租金為1000元，但雙方并未將租賃合同向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。2000年5月15日，李某因生意資金緊張，以該租賃的房屋向中國(guó)銀行某支行(下稱(chēng)中國(guó)銀行)辦理抵押貸款，貸款額為30萬(wàn)元，借款期限為一年，并于2000年5月25日向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了抵押登記。后李某因生意失敗，一年后未能如期還款，中國(guó)銀行行使抵押權(quán)，書(shū)面通知張某，《房屋租賃合同》因未辦理租賃登記無(wú)效，要求其限期搬出該房屋，李某未予理睬。后來(lái)，在未通知張某的情況下，中國(guó)銀行、李某、王某三方達(dá)成協(xié)議，將李某的房屋，以35萬(wàn)元賣(mài)給王某，并以該款償還了中國(guó)銀行的欠款。合同簽訂的第二天，三方到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了抵押注銷(xiāo)登記和房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記。案例分析題請(qǐng)回答下列問(wèn)題，并說(shuō)明理由：(1)本案中張某與李某簽訂的《房屋租賃合同》有效嗎?(2)中國(guó)銀行與李某之間的房地產(chǎn)抵押有效嗎?中國(guó)銀行何時(shí)享有房地產(chǎn)抵押權(quán)?(3)中國(guó)銀行在行使抵押權(quán)時(shí)，要求張某搬出，是否合法?(4)中國(guó)銀行、李某、王某三方達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是否侵害了張某的權(quán)利?若有，是何種權(quán)利?請(qǐng)回答下列問(wèn)題，并說(shuō)明理由：（1）有效。根據(jù)最高法關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?、行政法?guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此，房屋租賃登記備案不應(yīng)當(dāng)作為租賃合同的生效要件。（2）有效。中國(guó)銀行自張某00年5月25日向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了抵押登記后享有抵押權(quán)。（3）不合法。抵押人將已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（4）是。同等條件下，張某有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。（1）有效。根據(jù)最高法關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)煞康禺a(chǎn)法串講講義課件房地產(chǎn)法串講主講：畢楓君房地產(chǎn)法串講主講：畢楓君串講目的：明確重點(diǎn)難點(diǎn)，鞏固復(fù)習(xí)效果，順利通過(guò)考試。參考教材：《房地產(chǎn)法》（2006年版），程信和、劉國(guó)臻主編，北京大學(xué)出版社串講目的：串講知識(shí)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)關(guān)系2、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則3、房地產(chǎn)法律關(guān)系4、土地法律關(guān)系5、土地所有權(quán)6、土地使用權(quán)7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)8、土地用途管制制度9、耕地保護(hù)制度10、建設(shè)用地制度11、房地產(chǎn)所有權(quán)12、房地產(chǎn)相鄰權(quán)串講知識(shí)點(diǎn)：13、建筑物區(qū)分所有權(quán)14、住房部分產(chǎn)權(quán)15、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)17、土地使用權(quán)出讓18、土地使用權(quán)劃撥19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理20、房地產(chǎn)中介21、拆遷管理22、拆遷補(bǔ)償與安置23、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓24、商品房買(mǎi)賣(mài)25、房地產(chǎn)抵押13、建筑物區(qū)分所有權(quán)26、房屋租賃27、公房售后產(chǎn)權(quán)28、物業(yè)管理特征和內(nèi)容29、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)30、住房公積金31、幾種具體的房地產(chǎn)稅32、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)26、房屋租賃第一章 房地產(chǎn)法概述

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念2006年10月真題名詞解釋我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

2005年10月真題多項(xiàng)選擇

綜合功能、多級(jí)市場(chǎng)、法定形式、國(guó)家干預(yù)3、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2006年真題簡(jiǎn)答題

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的占支柱性地位和作用，主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上基礎(chǔ)性：土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類(lèi)提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，衣食住行是基本的生活要求先導(dǎo)性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件第一章 房地產(chǎn)法概述4、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容

2002年10月真題

簡(jiǎn)答

（1）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系

（2）土地利用和管理關(guān)系

（3）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系

（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系

（5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系

5、我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則

（1）土地公有原則

（2）土地有償使用原則

（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則

（4）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則

（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)相結(jié)合的原則

4、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容2002年10月真題6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素

（1）主體——參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人，它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類(lèi)：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

（2）客體——土地和房屋。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。

（3）內(nèi)容——主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說(shuō)是主體各方關(guān)系的落腳點(diǎn)。權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價(jià)。

6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素7、土地分類(lèi)2006年10月真題多項(xiàng)選擇按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為：（1）農(nóng)用地

（2）建設(shè)用地

（3）未利用地

8、我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位：房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。7、土地分類(lèi)2006年10月真題多9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉谩㈤_(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為：

（1）民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

（2）行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征收或征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念10、房地產(chǎn)法的體系

2005年10月真題

簡(jiǎn)答

廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

（2）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定

（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

（4）關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī)定

（5）關(guān)于社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定

11、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征（1）主體的多元性

（2）客體的確定性

（3）內(nèi)容的多樣性

10、房地產(chǎn)法的體系2005年10月真第二章

土地管理法律制度

1、土地管理法的概念。土地管理法是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱(chēng)。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

2、土地管理法的立法宗旨

（1）維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制

（2）保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源、合理利用土地

（3）切實(shí)保護(hù)耕地

（4）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展3、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。它包括：（1）土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系

（2）土地管理法律關(guān)系第二章土地管理法律制度4、土地管理法的調(diào)整方法

（1）民事性的調(diào)整方法——土地法律規(guī)范以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。（2）管理性的調(diào)整方法——以指導(dǎo)性與強(qiáng)制性的管理、監(jiān)督的法律手段進(jìn)行調(diào)整。5、土地所有權(quán)——是指土地所有人依法對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）土地所有權(quán)由土地所有制決定。我國(guó)實(shí)行全民所有制和集體所有制，從而在土地所有權(quán)方面，確立了國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地這兩種所有權(quán)。（2）土地所有權(quán)具有排他性。同一塊土地上只能有一個(gè)所有權(quán)存在，而不能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)。（3）土地所有權(quán)可分為兩類(lèi)情況：一，國(guó)有土地的所有權(quán)只能由國(guó)家統(tǒng)一行使，具有統(tǒng)一性和唯一性。二，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。4、土地管理法的調(diào)整方法6、土地使用權(quán)2006年10月真題名詞解釋

土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。7、土地使用權(quán)的特征

2001、2002、2006年10月真題

簡(jiǎn)答題，2003論述題真題論述題（1）權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來(lái)的他物權(quán)，是一種獨(dú)立的使用權(quán)。

（2）客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。

（3）取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過(guò)法定程序。

（4）使用的期限性。法律通常規(guī)定土地使用權(quán)的一定有效期限。

6、土地使用權(quán)2006年10月真題名詞解釋8、土地使用權(quán)的內(nèi)容

（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。

（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即他是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和孳息的權(quán)利。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無(wú)權(quán)決定土地的最終命運(yùn)，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。8、土地使用權(quán)的內(nèi)容9、土地使用權(quán)的取得（1）原始取得：行政劃撥、有償出讓

（2）傳來(lái)取得：轉(zhuǎn)讓方式，轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，轉(zhuǎn)讓的法律形式包括買(mǎi)賣(mài)、交換和增與。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押人或依法拍賣(mài)給第三人。民事執(zhí)行，民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)以拍賣(mài)、變賣(mài)或者其他方式用于清償債務(wù)。9、土地使用權(quán)的取得10、土地使用權(quán)的終止

2003年10月真題簡(jiǎn)答

（1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿(mǎn)

（2）國(guó)家依照法律程序提前收回土地使用權(quán)

（3）因違法而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地

（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止

11、土地使用權(quán)的變更

（1）主體變更

（2）內(nèi)容變更

（3）其他事項(xiàng)的變更

10、土地使用權(quán)的終止2003年10月真題簡(jiǎn)答12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。13、家庭承包經(jīng)營(yíng)發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）發(fā)包的權(quán)利（2）監(jiān)督的權(quán)利（3）處理的權(quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：（1）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)（3）為承包方提