房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手冊

產(chǎn)權(quán)手冊PAGEPAGE32目

錄

HYPERLINK第一章房地產(chǎn)登記……1

HYPERLINK第六章土地使用權(quán)問題……23

HYPERLINK第二章房地產(chǎn)交易……9

HYPERLINK第七章物業(yè)管理……29

HYPERLINK第三章房地產(chǎn)抵押……13

HYPERLINK第八章購房入戶……30

HYPERLINK第四章房地產(chǎn)測繪……16

HYPERLINK第九章拆遷補(bǔ)償……31

HYPERLINK第五章房地產(chǎn)租賃……19

HYPERLINK第十章其他問題……31房地產(chǎn)登記HYPERLINK\l"1"一、基本概念

HYPERLINK\l"2"二、房地產(chǎn)權(quán)利證書

HYPERLINK\l"3"三、房地產(chǎn)登記一、基本概念

1．房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？

我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。

舉例來說，假如某地塊面積為1萬平方米，上面蓋了100套房子，這100位業(yè)主除了擁有自己的房子之外，還擁有這塊土地的使用權(quán)。該使用權(quán)不能分割成100份，也無法確認(rèn)明確的界址點(diǎn)，只能由這100位業(yè)主共同擁有。

2．房地產(chǎn)權(quán)意味著哪些權(quán)益？

對業(yè)主來說，房地產(chǎn)權(quán)意味著業(yè)主對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，即房地產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，如業(yè)主對該房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

3．什么叫房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門的記載。

4．不辦產(chǎn)權(quán)登記對權(quán)利人會(huì)產(chǎn)生什么影響？

未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不受法律保護(hù)。許多人不重視產(chǎn)權(quán)登記，特別是居住祖屋的人。房地產(chǎn)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記并取得《房地產(chǎn)證》，會(huì)給以后的生活帶來麻煩，并且自己的權(quán)益得不到有效的法律保護(hù)，例如：

（1）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。既使私下成交，也不能辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；

（2）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能抵押；

（3）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)，當(dāng)權(quán)利人因房地產(chǎn)權(quán)與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時(shí)，因無法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提交《房地產(chǎn)證》，有可能使自己的權(quán)益得不到有效保護(hù)；

（4）當(dāng)權(quán)利人將自己所擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，未對他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記。一旦抵押權(quán)人需要處分抵押物時(shí)，由于未經(jīng)登記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護(hù)；

（5）房地產(chǎn)及使用情況發(fā)生的變化不及時(shí)登記，一旦遇到拆遷時(shí)，當(dāng)事人因缺乏依據(jù)就可能會(huì)得不到有關(guān)補(bǔ)償，造成不必要的損失。

5．怎樣申請房地產(chǎn)登記？

申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

6．地產(chǎn)登記有何法律效力？

按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三條規(guī)定，依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

7．房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，如何受理？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃國土局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。

8．地產(chǎn)登記以什么為單位進(jìn)行登記？

房地產(chǎn)登記以一宗土地為單位進(jìn)行登記。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如果一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利人，各權(quán)利人應(yīng)分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和共同擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行登記。

9．可否用化名、別名申請產(chǎn)權(quán)登記？

不能以化名、別名申請產(chǎn)權(quán)登記。必須以權(quán)利人的身份證明為依據(jù)進(jìn)行登記，否則在產(chǎn)生糾紛或權(quán)利人的合法權(quán)益遭受侵害時(shí)，權(quán)利人無法主張自己的權(quán)利，也得不到法律的保護(hù)。

10．房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？

房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：

（1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；

（2）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；

（3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；

（4）個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；

（5）共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。

11．地產(chǎn)登記中所說的身份證明是指什么？

房地產(chǎn)登記中所說的身份證明包括：

（1）個(gè)人身份證明，包括身份證、軍官證、護(hù)照等；

（2）加蓋“工商局執(zhí)照復(fù)印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明、法定代表人授權(quán)委托書、委托人和受托人身份證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。

（3）境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。委托辦理的，應(yīng)提供委托人授權(quán)委托書、委托人身份證明，境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定需經(jīng)過公證或認(rèn)證（原件）。

12．房地產(chǎn)登記的種類有哪些，登記部門辦文時(shí)間需多少天？

房地產(chǎn)登記可分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。各類登記的辦文時(shí)間為：初始登記90天（含公告時(shí)間30天，自然日，下同），轉(zhuǎn)移登記30天，抵押登記14天，變更登記30天。

13．哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。上面所說的有關(guān)當(dāng)事人包括：買賣雙方、抵押人與抵押權(quán)人、房地產(chǎn)共有人、房地產(chǎn)交換雙方、贈(zèng)與雙方等。

14．夫妻、單位和個(gè)人、父母與子女聯(lián)名買房，是否需要共同申請登記？

共同申請登記是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》所規(guī)定的原則，也就是說當(dāng)事人簽訂了合同后，應(yīng)按合同的規(guī)定共同到登記機(jī)關(guān)申請登記。夫妻、單位和個(gè)人、父母與子女聯(lián)名買房，由于買方是多人，合同中也是多個(gè)人的名字，所有的買方均應(yīng)共同申請登記。

15．哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請？

符合以下情況的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請：

（1）土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；

（2）因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；

（3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；

（4）變更登記；

（5）因土地使用年期屆滿的注銷登記；

（6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申請、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書等其他登記。

16．法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合，另一方當(dāng)事人怎么辦？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請可雖申請但不提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條例，可逕為登記。

17．哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以作出暫緩登記的決定？

有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：

（1）產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；

（2）涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；

（3）受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補(bǔ)正的；

（4）發(fā)生《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)情形的（即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒收、查封等限制的）。

18．采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，會(huì)受到什么樣的法律制裁？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得的一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

19．哪幾種情況下房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請？

有下列兩種情況之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請：

（1）申請文件不齊全；

（2）申請不符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的。

20．什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？

有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：

（1）當(dāng)事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；

（2）當(dāng)事人在申請登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；

（3）登記機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

21．在登記過程中提到的“確權(quán)”是什么意思？

確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

22．權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？

房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無合法批準(zhǔn)手續(xù)，有沒有加屋、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落等。

23．《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》是何時(shí)實(shí)施的？

該條例自1993年7月1日起實(shí)施。由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展及登記情況的多樣化及復(fù)雜性，目前政府有關(guān)部門已著手對該條例進(jìn)行修訂。

二、房地產(chǎn)權(quán)利證書

1．到目前為止，有效的《房地產(chǎn)證》有幾種，分別是什么樣？

目前，有效的《房地產(chǎn)證》有三種：軟皮紅《房地產(chǎn)證》、軟皮綠《房地產(chǎn)證》和硬皮紅色綢面《房地產(chǎn)證》。前兩種是新證（自1995年1月1日起開始頒發(fā)），后一種（硬皮紅色綢面）仍然有效，可繼續(xù)使用，在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)換發(fā)新證。

其它版本的《房地產(chǎn)證》須換領(lǐng)新證后方可有效使用。

2．舊《房地產(chǎn)證》如何更換新證？

可分以下情況分別辦理：

（1）屬于原特區(qū)房地產(chǎn)公司代表政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，需到深房集團(tuán)新峰交易所認(rèn)證，在辦理登記時(shí)除提交產(chǎn)權(quán)證原件外，還需提交原購房合同書原件。若有遺失則需在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》刊登遺失聲明，并出具具結(jié)書，然后到房地產(chǎn)所在地分局換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；

（2）屬原蛇口工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)處所頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，需先持原《房屋所有權(quán)證》到蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司核實(shí)確認(rèn)，然后持《房屋所有權(quán)證》及原購房資料到蛇口國土所換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；

（3）屬于原市房管局發(fā)的《房屋所有權(quán)證》必須先審查土地使用權(quán)是否合法，如土地合法或雖不合法但已經(jīng)處理的，可到房地產(chǎn)所在地分局換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；不合法且未經(jīng)處理的，不得換證；

（4）原寶安縣發(fā)證機(jī)關(guān)所發(fā)《房屋所有權(quán)證》與《國有土地使用權(quán)證》需到寶安或龍崗國土分局換領(lǐng)新證。

3．《房地產(chǎn)證》和《房屋所有權(quán)證》有什么不同？

現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)別是《房地產(chǎn)證》同時(shí)記載有土地資料和房地產(chǎn)資料，是對土地使用權(quán)、房地產(chǎn)所有權(quán)同時(shí)進(jìn)行登記。而原《房屋所有權(quán)證》和《房產(chǎn)證》則沒有記載土地使用權(quán)狀況。

4．現(xiàn)在的《房地產(chǎn)證》主要記載什么內(nèi)容？

現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號(hào)；土地的權(quán)屬來源、宗地號(hào)、土地等級(jí)、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建購價(jià)款等。

5．紅皮《房地產(chǎn)證》和綠皮《房地產(chǎn)證》有什么區(qū)別？

紅皮《房地產(chǎn)證》用于記載市場商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利。

綠皮《房地產(chǎn)證》用于記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押或出租的，要按有關(guān)規(guī)定辦理。

6．安居房發(fā)的是什么證，能否買賣？

安居房發(fā)的是綠皮《房地產(chǎn)證》。我市的安居房在2000年7月1日后可以買賣。但必須按照有關(guān)規(guī)定先到市住宅局辦理有關(guān)安居房上市審批手續(xù)，審批通過后，再到市規(guī)劃國土局辦理換證手續(xù)，即將原來的綠皮《房地產(chǎn)證》換成紅皮《房地產(chǎn)證》，換證后，就可以自由買賣。

7．如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？

可通過以下兩種方法進(jìn)行查證：

（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置等是否屬實(shí)。

（2）注意識(shí)別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｗ晕沂邪l(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日-1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日-1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。要注意印章的使用日期及字體。

8．《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。權(quán)利人可以憑《房地產(chǎn)證》依法出租、買賣或作為經(jīng)營生產(chǎn)場所，也可以憑《房地產(chǎn)證》進(jìn)行抵押，向銀行等金融機(jī)關(guān)貸款，合法利用資金，還可以繼承、贈(zèng)與、交換。如果沒有《房地產(chǎn)證》，上述房地產(chǎn)權(quán)益都無法實(shí)現(xiàn)。

9．填寫房地產(chǎn)登記申請書應(yīng)注意哪些問題？

（1）要求用鋼筆或簽字筆填寫，字跡要清楚、工整，不能涂改；

（2）申請人屬單位的，應(yīng)在申請書上蓋單位公章，留下經(jīng)辦人在深圳的聯(lián)系電話；

（3）房地產(chǎn)位置名稱按××區(qū)××路××巷××號(hào)填寫（以公安局新編的門牌號(hào)為準(zhǔn)，有多個(gè)門牌號(hào)的，以正門的為準(zhǔn)）。無門牌號(hào)的可以填寫路名，以靠近房地產(chǎn)正門的路名為準(zhǔn)；

（4）已辦理《房地產(chǎn)證》的，以原《房地產(chǎn)證》的記載為準(zhǔn)，有變更的，須辦理變更登記。

10．辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押登記是否一定要辦理公證手續(xù)？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)公證條例》第十八條規(guī)定，凡在1999年9月1日后簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、分割、繼承等合同的，應(yīng)當(dāng)辦理公證，否則不予辦理房地產(chǎn)登記。

11．房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)：

（1）初始登記的，按登記價(jià)值1‰交納。但登記價(jià)值超過3000萬元的，超過部分按0.5‰交納；

（2）轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的1‰交納。但登記價(jià)值超過1000萬元的，超過部分按0.5‰交納；

（3）抵押登記的，按抵押價(jià)值的0.1‰交納。但每項(xiàng)最低不低于100元。

（4）變更登記及其他登記的，每項(xiàng)交納20元。

12．非國內(nèi)公民在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，手續(xù)有哪些不同？

非國內(nèi)公民在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)手續(xù)與國內(nèi)公民相同。

13．《房地產(chǎn)證》中的原建購價(jià)是如何確定的？有什么意義？

《房地產(chǎn)證》中原建購價(jià)的確定：購買商品房及其他房地產(chǎn)，原建購價(jià)款是指買賣合同中確定的房地產(chǎn)購買價(jià)；發(fā)展商及其他單位或個(gè)人自建房，原建購價(jià)款是指該房地產(chǎn)的建造成本價(jià)。

《房地產(chǎn)證》中的原建購價(jià)款是買房或建房時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值，也是以后再轉(zhuǎn)移時(shí)收取有關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。

14．房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時(shí)，應(yīng)以哪個(gè)為準(zhǔn)？

房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時(shí)，應(yīng)以《房地產(chǎn)證》上記載的為準(zhǔn)。

15．未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

16．查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？

可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個(gè)人為：

（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人

（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)工作人員；

（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；

（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣行授權(quán)的工作人員。

房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點(diǎn)：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。

三、房地產(chǎn)登記

1．產(chǎn)權(quán)戶是否就是房地產(chǎn)登記？

產(chǎn)權(quán)過戶是民間的一種習(xí)慣叫法，它只相當(dāng)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記而不代表其他類型的房地產(chǎn)登記。

2．什么是房地產(chǎn)初始登記？

房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

初始登記對確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利、保障權(quán)利人的合法權(quán)益、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理有著重要的意義。

3．哪些情況應(yīng)該申請初始登記？

（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；

（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請初始登記。

4．申請土地使用權(quán)初始登記要提交什么資料？

申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：

（一）《房地產(chǎn)初始登記申請書》；

（二）身份證明；

（三）土地權(quán)屬證明，包括：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

①土地使用權(quán)出讓合同書。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時(shí)提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；

②付清地價(jià)款證明；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

①市政府批準(zhǔn)用地文件；

②用地紅線圖；

③征地補(bǔ)償協(xié)議書；

（3）以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。

（四）由登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

5．申請房地產(chǎn)初始登記應(yīng)提交哪些資料？

申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：

（1）《房地產(chǎn)初始登記申請書》；

（2）身份證明；

（3）土地使用權(quán)屬證明；

（4）建筑許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（5）建筑物竣工驗(yàn)收證明；

（6）經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；

（7）建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；

（8）登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書；

（9）分棟、分戶匯總表。

6．初始登記時(shí)，如何核定發(fā)展商的土地增值費(fèi)？

（一）從1993年11月9日起取得的土地使用權(quán)，后又發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增值費(fèi)。

土地增值額按下列公式計(jì)算：

土地增值額=房地產(chǎn)出售價(jià)—上次房地產(chǎn)購入價(jià)—房地產(chǎn)改良投資

如果房地產(chǎn)為第一次出售，則：

土地增值額=房地產(chǎn)出售價(jià)—建造成本×（1+40%）

上式建造成本不包括利息和管理費(fèi)。40%為毛利潤。

（二）1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土地增值費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)和土地增值額的計(jì)算按下列規(guī)定辦理：

（1）土地增值費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)：

土地增值額未超過原購入價(jià)格100%者，征收40%；

土地增值額超過原購入價(jià)格100%、未超過200%者，除按前款規(guī)定辦理外，其超出部分征收60%；

土地增值額超過原購入價(jià)格200%、未超過300%者，除按前兩款辦理外，其超出部分征收80%；

土地增值超過原購入價(jià)格300%者，除按前三款規(guī)定分別辦理外，其超出部分征收100%。

（2）土地增值額按下列公式計(jì)算：

土地增值額=售價(jià)—原購入價(jià)×（1+銀行利率—折舊率）n1

改良投資×（1+銀行利率—改良投資折舊率）n2

其中：n1是從購入房地產(chǎn)到出售房地產(chǎn)的年限，n2是改良房地產(chǎn)到出售房地產(chǎn)的年限，銀行利率采用中國人民銀行深圳特區(qū)分行規(guī)定的一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率，折舊率和改良部分折舊率按2%計(jì)算。

房地產(chǎn)第一次出售時(shí)，土地增值額按下列公式計(jì)算：

土地增值額=房地產(chǎn)出售價(jià)格—房地產(chǎn)購入價(jià)格—營業(yè)稅—城建稅

=房地產(chǎn)出售價(jià)格—（房地產(chǎn)建造成本+計(jì)劃利潤）—營業(yè)稅—城建稅

其中：計(jì)劃利潤為建造成本的25%，營業(yè)稅和城建稅為售價(jià)的5.05%，售價(jià)指買賣合同中規(guī)定的價(jià)格。

（三）凡1993年1月1日以后通過招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，免交土地增值費(fèi)。

（注：最近市政府出臺(tái)的有關(guān)規(guī)定，決定免征土地增值費(fèi)）

7．《房地產(chǎn)證》上的宗地號(hào)代表什么意思？

宗地是土地的基本單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗土為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗、從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福區(qū)第1帶07片第24宗地。

8．地圖和證書附圖分別反映一些什么內(nèi)容？

宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即《房地產(chǎn)證》后面的附圖，是《房地產(chǎn)證》的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

9．資料或手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)，如何辦理登記手續(xù)？

根據(jù)深規(guī)土[1995]342號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)登記發(fā)證若干問題的規(guī)定》，對于此類房地產(chǎn)，應(yīng)按下列規(guī)定辦理手續(xù)：

（一）凡1982年7月前竣工的房地產(chǎn)，由產(chǎn)權(quán)科、測繪中隊(duì)會(huì)同用地單位到場調(diào)查、測量后，采用公告的辦法來確權(quán)、登記發(fā)證。公告須同時(shí)在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》和《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》刊登以及在該房地產(chǎn)的出入口張貼。公告期六十日。公告費(fèi)用由申請人負(fù)責(zé)。

（二）凡在1982年8月至1988年1月3日期間竣工的房地產(chǎn)缺少規(guī)定文件的，按下列規(guī)定辦理登記：

（1）沒有土地使用權(quán)屬證明材料（政府用地批文或原規(guī)劃管理部門發(fā)給的紅線圖）的，由產(chǎn)權(quán)處（科）發(fā)函到地政處（科）查詢。如有證明材料的，將材料影印，在影印件上注明“與原件相符”并加蓋公章，登報(bào)聲明原件遺失后給予登記；查無存根、材料的，可采用本條第一項(xiàng)規(guī)定的公告辦法解決。

（2）房地產(chǎn)登記申請人無法提供建筑許可證明的，由產(chǎn)權(quán)處（科）同時(shí)發(fā)函征詢規(guī)劃處（科）、城市設(shè)計(jì)處和建筑法規(guī)執(zhí)行處（建筑設(shè)計(jì)管理科）。能找到原件存根的，在影印上注明“與原件相符”并加蓋公章；找不到原件但重新確認(rèn)符合城市規(guī)劃且不違章的，給予登記；違章的（擅自加層或擴(kuò)大建筑面積，擅自改變使用功能但規(guī)劃尚未認(rèn)可的），由市局地政建設(shè)監(jiān)察處按規(guī)定處罰后給予登記。

（三）1988年1月3日后竣工的房地產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)屬證明或建筑許可證的，按違法違章論處，不予登記；經(jīng)市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)處罰后并補(bǔ)辦手續(xù)的，可予登記。

（四）1993年7月1日后竣工的房地產(chǎn)，缺少竣工驗(yàn)收證明或《開（施）工許可證》、有關(guān)圖紙的，按下列規(guī)定辦理：

（1）房地產(chǎn)登記申請人未提供竣工驗(yàn)收證明的，應(yīng)讓申請人到工程質(zhì)量驗(yàn)收部門補(bǔ)辦手續(xù)。合格或可以使用的，給予登記；無法提供的，由申請人出具具結(jié)書，寫明房地產(chǎn)的質(zhì)量問題由申請人負(fù)全部責(zé)任，可予登記，在《房地產(chǎn)證》上注明“未經(jīng)竣工驗(yàn)收，權(quán)利人已書面承諾質(zhì)量安全責(zé)任自負(fù)”。

（2）房地產(chǎn)登記申請人無法提供《開（施）工許可證》及建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖，申請人應(yīng)委托深圳市地籍測繪大隊(duì)出具實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告后，給予登記。

10．原產(chǎn)權(quán)證遺失，如何補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》？

按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》上聲明遺失，并到深南中路檔案大廈十樓信息中心檔案部查檔，并親自在登記機(jī)關(guān)簽署具結(jié)書，申請補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請后，經(jīng)審查同意后，在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》或《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》上刊登滅失公告，經(jīng)六個(gè)月無異議后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

11．列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》遺失可否補(bǔ)辦，如何辦？

可以補(bǔ)辦?？捎蓹?quán)利人或共有權(quán)人共同申請，按上述補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》的程序補(bǔ)辦《房地產(chǎn)證》。

12．什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？

符合下列情形之一的，都要進(jìn)行房地產(chǎn)變更登記：

（1）房地產(chǎn)使用用途改變的；

（2）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；

（3）房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；

（4）建筑物、附著物倒塌、拆除的。

13．申請變更登記應(yīng)提交什么文件，辦理登記時(shí)需繳納費(fèi)用是多少？

申請變更登記應(yīng)提交：

（1）《房地產(chǎn)變更登記申請書》；

（2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（3）改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書，需補(bǔ)交地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件，個(gè)人的提交公安部門證明；企業(yè)法定代表人變更也應(yīng)辦理變更登記，提交法定代表人變更證明；

（4）建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。

變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

14．《房地產(chǎn)證》破損如何申請換領(lǐng)？

《房地產(chǎn)證》破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)確需換領(lǐng)的，申請人應(yīng)提交《房地產(chǎn)變更登記申請書》、身份證明，交回破損《房地產(chǎn)證》，申請換領(lǐng)新《房地產(chǎn)證》，若《房地產(chǎn)證》破損嚴(yán)重不能分辨的，按遺失《房地產(chǎn)證》補(bǔ)發(fā)。

15．哪些情況屬于二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

（1）向發(fā)展商購買的商品房以及合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；

（2）企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；

（3）市、區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。

16．辦理二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需提交哪些資料？

（1）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；

（2）身份證明；

（3）房地產(chǎn)買賣合同；

（4）付款發(fā)票和付清房款證明。

17．二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，遺失有關(guān)資料的怎樣申請辦理《房地產(chǎn)證》？

（1）遺失身份證的，應(yīng)憑公安局的檔案資料查詢打印單（蓋公安局印章的）或申領(lǐng)身份證回執(zhí)證明其身份；

（2）遺失房地產(chǎn)買賣合同書的，需提交買賣合同書復(fù)印件（發(fā)展商處可以復(fù)印）、遺失買賣合同具結(jié)書及刊有遺失聲明的《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》整版報(bào)紙；

（3）遺失付清房款證明書和購房發(fā)票的，可憑原發(fā)展商的書面證明或加蓋原發(fā)展商公章的復(fù)印件申請辦理。

18．買一手樓辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)買方應(yīng)交納哪些稅費(fèi)？

（1）印花稅：按合同價(jià)的萬分之五計(jì)收；

（2）登記費(fèi)：按合同價(jià)的千分之一計(jì)收，合同價(jià)超過1000萬元的，超過部分按0.5‰計(jì)收；

（3）《房地產(chǎn)證》每本貼花5元；

（4）契稅：按合同價(jià)的1%計(jì)收。

19．業(yè)主購買商品房后，為何要等發(fā)展商辦理初始登記后才能申辦《房地產(chǎn)證》？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，業(yè)主才能辦理《房地產(chǎn)證》。即：只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記資料上報(bào)登記部門，經(jīng)登記部門按程序?qū)徍瞬匆?guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)、完成初始登記后，業(yè)主才能申請辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的初始登記資料，業(yè)主就可以申請辦理《房地產(chǎn)證》。

20．業(yè)主購買商品房后，何時(shí)可以辦理《房地產(chǎn)證》？

根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》規(guī)定，發(fā)展商必須在辦理竣工驗(yàn)收證書之日起二百一十天內(nèi)為業(yè)主辦理《房地產(chǎn)證》。

21．一般情況下申辦《房地產(chǎn)證》多長時(shí)間能辦好？

在發(fā)展商辦理初始登記后，業(yè)主即可辦理《房地產(chǎn)證》。登記機(jī)關(guān)在收件后的三十個(gè)自然日內(nèi)，可以辦好業(yè)主的《房地產(chǎn)證》。

22．發(fā)展商未辦理初始登記，業(yè)主能否轉(zhuǎn)讓所購買的房地產(chǎn)？

若該項(xiàng)目未辦理初始登記，預(yù)購方付足房款總額25%以上時(shí)業(yè)主若急需轉(zhuǎn)讓的，可辦理樓花背書轉(zhuǎn)讓。

23．什么情況下可變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第二十四條、二十六、二十七、二十八條的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產(chǎn)買賣合同。

（1）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；

（2）因不可抗力致房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

（3）因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；

（4）出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議。

一方當(dāng)事人根據(jù)上述第（2）、（3）、（4）項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。

（5）轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同；

（6）受讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不給付價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同；

凡按上述規(guī)定解除房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)報(bào)國土局備案。

24．發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)，已辦《房地產(chǎn)證》，然后再轉(zhuǎn)讓，屬于什么轉(zhuǎn)移？

發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)，已辦《房地產(chǎn)證》，然后再轉(zhuǎn)讓，屬房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)移，即通常所說的一手樓轉(zhuǎn)讓。申請人除按一般二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記要求提交資料外，還應(yīng)將發(fā)展商已辦理的《房地產(chǎn)證》交回。

25．集資建房、合作建房的，可否辦理業(yè)主《房地產(chǎn)證》？

（1）經(jīng)過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的集資建房、合作建房，在辦理了房地產(chǎn)初始登記后，可以為業(yè)主辦理《房地產(chǎn)證》；

（2）未經(jīng)過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補(bǔ)交地價(jià)款，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可辦理業(yè)主《房地產(chǎn)證》；

（3）經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房，在提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》。

A．《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；

B．身份證明；

C．集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；

D．購房發(fā)票復(fù)印件；

E．發(fā)展商出具的付清房款證明。

26．集資房能否辦理《房地產(chǎn)證》？是何類型的《房地產(chǎn)證》？

只有經(jīng)批準(zhǔn)的合法的集資房才可以辦理《房地產(chǎn)證》，所辦證為綠皮《房地產(chǎn)證》。

27．如何把同層大面積的物業(yè)分割出售，并辦理《房地產(chǎn)證》？

同層大面積的物業(yè)分割出售，必須先向國土局測繪大隊(duì)申請重新測量，并出具查丈報(bào)告，確認(rèn)各分割部分的面積后，才能出售，并辦理《房地產(chǎn)證》。房地產(chǎn)交易一手樓交易二手樓交易安居房上市繼承與贈(zèng)與一、一手樓交易

1．農(nóng)村宅基地、村集體用地可否轉(zhuǎn)讓？

農(nóng)村宅基地、村集體用地均屬于集體所有。按現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，集體所有土地不能轉(zhuǎn)讓。因此，農(nóng)村宅基地、村集體用地不能轉(zhuǎn)讓。

2．購房是否需要公證？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)公證條例》第十八條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、分割、繼承等法律行為應(yīng)當(dāng)辦理公證。

凡1999年9月1日之前與發(fā)展商簽定《房地產(chǎn)買賣合同》的，可以不必公證；之后簽定合同的，均需公證或補(bǔ)辦公證，否則房地產(chǎn)登記管理部門不予受理。

注：根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)公證條例〉的決定》原條例第十八條第（一）項(xiàng)中刪除“轉(zhuǎn)讓、抵押、分割”。即：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、分割等法律行為不要求必須公證，實(shí)行自愿原則。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)詳見下表：轉(zhuǎn)讓格區(qū)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)）50萬元以下3‰50萬元——500萬元2.5‰500萬元——1000萬元2.0‰1000萬元——2000萬元1.5‰2000萬元——5000萬元1.0‰5000萬元——10000萬元0.5‰10000萬元以上0.1‰3．發(fā)展商能否為買方改名？能否收取改名費(fèi)？

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。房地產(chǎn)買賣不同于一般的商品買賣，在發(fā)展商和認(rèn)購人簽定了房地產(chǎn)買賣合同之后，即確立了合同雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，發(fā)展商獲得按合同條款規(guī)定收取認(rèn)購款的權(quán)利和按條款規(guī)定交付樓宇的義務(wù)，而認(rèn)購人獲得合同條款規(guī)定樓宇的認(rèn)購權(quán)和交付認(rèn)購款的義務(wù)等。將合同書上認(rèn)購人的名稱改為他人，實(shí)際上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓行為，即房地產(chǎn)樓花轉(zhuǎn)讓行為，因此，發(fā)展商不能為認(rèn)購人改名，更不能收取改名費(fèi)。

《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）規(guī)定，發(fā)展商應(yīng)自合同生效之日起七天內(nèi)將合同向深圳房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作備案登記。因此，私下操作更改認(rèn)購人的姓名（名稱），在申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》時(shí)，將會(huì)造成合同上的認(rèn)購人名稱與備案登記的名稱不符而無法登記。

4．發(fā)展商延期交樓而將責(zé)任歸咎于停水、停電、臺(tái)風(fēng)和下雨等因素，是否可視為不可抗力？

不可抗力是指火災(zāi)、地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可預(yù)測的特殊因素。因不可抗力因素造成延期交樓，需要獲得相應(yīng)的主管部門出具的證明文件。

如果發(fā)展商在合同中補(bǔ)充了有關(guān)延期交樓的條款，其中包括停水、停電、臺(tái)風(fēng)和下雨等因素，那么：

（1）如果是因?yàn)榘l(fā)展商欠交水電費(fèi)等原因造成的停水、停電，發(fā)展商必須負(fù)延期交樓的責(zé)任；

（2）如果是因?yàn)楣┧╇姴块T的原因造成的延期交樓，發(fā)展商也必須負(fù)延期交樓的責(zé)任。由此造成的損失，發(fā)展商應(yīng)轉(zhuǎn)向有關(guān)的供水供電責(zé)任單位追償；

（3）如果工程施工是在有臺(tái)風(fēng)和下雨的季節(jié)，施工地點(diǎn)又是在供電不正常的區(qū)域，則施工單位在其施工組織設(shè)計(jì)中應(yīng)有相應(yīng)的解決措施，如雨季施工方案、配備發(fā)電機(jī)等手段，以保證工程進(jìn)度。

總之，停水、停電、臺(tái)風(fēng)、下雨等都不屬于不可抗力。

5．在建工程是否可以整體轉(zhuǎn)讓？

屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建工程符合下列條件的可以轉(zhuǎn)讓：

（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）土地使用權(quán)未抵押、查封。

6．公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？

公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。

7．以公司名義購買物業(yè)和以個(gè)人名義購買物業(yè)，手續(xù)有什么不同？

房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱可以是企業(yè)法人、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、非法人組織和個(gè)人等，以公司名義購買物業(yè)或是以個(gè)人名義購買物業(yè)，只是權(quán)利人性質(zhì)不同，除提交的資料有不同外，手續(xù)上并無不同。

8．原沒有在深圳注冊或登記的單位借駐深圳企業(yè)名義購買房地產(chǎn)，或沒有深圳戶口的個(gè)人以深圳常住居民名義購房如何辦理更名手續(xù)？

深府（1989）274號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定》規(guī)定，非深圳的企業(yè)單位和非深圳常住居民不得購買深圳商品住宅。1994年12月24日深圳市政府取消了上述限制，并相應(yīng)出臺(tái)了歷史遺留問題的解決辦法：

1994年12月24日前，縣級(jí)及縣級(jí)以上政府機(jī)關(guān)以駐深企業(yè)名義購買的房地產(chǎn)，如縣級(jí)及縣級(jí)以上政府出具證明，并提供當(dāng)年購樓款的憑證，可給予辦理變更登記；

非深圳常住居民以深圳常住居民名義購買商品房住宅，在當(dāng)時(shí)已辦理這類事實(shí)公證并提交付款憑證，可給予辦理變更登記

其他借名購房的，可參照上述方法辦理。

9．合法預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)具備哪些條件？

凡是在以市場地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，具備下列條件后，可以公開發(fā)售：

（1）土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

（5）領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

10．什么樣的房地產(chǎn)可以不必取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》直接公開發(fā)售？

凡是在以市場地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房地產(chǎn)證》后，都可以直接公開發(fā)售。

11．預(yù)售許可證包含了哪些內(nèi)容？

《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含如下內(nèi)容：

（1）預(yù)售許可證編號(hào)；

（2）發(fā)展商名稱；

（3）項(xiàng)目名稱；

（4）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；

（5）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；

（6）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；

（7）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中含各類不同用途建筑的面積和套數(shù)；

（8）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期等。

《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》樣本見附錄。

12．什么時(shí)候用預(yù)售合同？什么時(shí)候用現(xiàn)售合同？

在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同；

當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同；

預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)售期限。當(dāng)有效期到期，而該項(xiàng)目房地產(chǎn)的銷售又不符合上述使用現(xiàn)售合同的條件時(shí)，發(fā)展商需重新申請領(lǐng)取新的預(yù)售許可證，方可繼續(xù)銷售房地產(chǎn)。

13．如何查詢所購買的物業(yè)是否在銷售許可范圍內(nèi)？

（1）訪問深圳市規(guī)劃國土局網(wǎng)站，了解該項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證；

（2）直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況；

（3）要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。但須留意的是，有《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，并不意味著全部樓盤都可以放心購買。對于某些分期開發(fā)建設(shè)的樓盤，國土局會(huì)根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證；同時(shí)亦有些預(yù)售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》中已詳細(xì)注明了可預(yù)售房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息。在購買前必須認(rèn)真核對所購買房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否與許可證上注明的內(nèi)容相符。

14．為什么會(huì)有內(nèi)銷、外銷商品房之分？港澳臺(tái)同胞可否購買內(nèi)銷房？

內(nèi)銷、外銷商品房的來源有其歷史原因。深府（1989）274號(hào)文第41條規(guī)定，在用人民幣投得的土地上興建的商品住宅不得售給外國、港澳臺(tái)的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。為解決此部分人在深圳對商品房的需求，政府出臺(tái)了內(nèi)、外銷房的政策。

目前深圳市已取消了此項(xiàng)規(guī)定，已無內(nèi)外銷房地產(chǎn)的區(qū)別。港澳臺(tái)同胞也可以購買內(nèi)銷房。

15．是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)買賣不同于一般商品買賣，在未領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，進(jìn)行所謂的試銷和預(yù)定違反現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，而購房者有可能會(huì)買到爛尾樓。

16．在正式簽訂房地產(chǎn)買賣合同前簽訂的臨時(shí)買賣合約，對雙方是否有約束力？事后購房者想撤回定金，是否算違約責(zé)任？

此問題在法律界爭論已久，尚無結(jié)論，而對相似案例，法院亦有過完全不同的裁定結(jié)果。筆者認(rèn)為：

如果發(fā)展商是在未取得預(yù)售許可證之前和購房者簽訂認(rèn)購書或臨時(shí)買賣合同，因買賣的前提屬于非法行為，所以無效，購房者可以撤回定金。

如果售房的前提合法，認(rèn)購書或臨時(shí)買賣合約中的約定明確，則約定有效。購房者不可撤回定金，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

17．如果從售樓廣告中鑒別發(fā)展商是否合法銷售？

目前的房地產(chǎn)廣告有公開發(fā)售時(shí)的銷售廣告和公開發(fā)售前的宣傳性廣告。

按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，獲批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)的發(fā)展商和廣告發(fā)布單位，在報(bào)刊上刊登售樓廣告時(shí)，應(yīng)標(biāo)注預(yù)售許可證編號(hào)。

因此，只有在廣告中刊登有《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》編號(hào)，才算合法銷售。

18．售樓廣告中的承諾是否構(gòu)成發(fā)展商的義務(wù)？是否有法律約束力？

根據(jù)《合同法》、《廣告法》、《民法通則》等法律、法規(guī)規(guī)定，發(fā)展商在售樓廣告和售樓書中作出的承諾，構(gòu)成特殊的要約，它以購房者完成簽訂房地產(chǎn)買賣合同的行為作為承諾。也就是說，只要購房者與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)買賣合同，發(fā)展商就應(yīng)責(zé)無旁貸地承擔(dān)履行其承諾的義務(wù)。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第35條規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)當(dāng)對預(yù)售房地產(chǎn)的說明書、設(shè)計(jì)圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實(shí)性負(fù)責(zé)；《廣告法》第九條規(guī)定，“廣告中對商品的性能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、允諾或者對服務(wù)的內(nèi)容、形式、質(zhì)量、價(jià)格、允諾有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚、明白”。發(fā)展商在廣告中的承諾事項(xiàng)應(yīng)清楚、明白。比如可購房入戶、大廈安裝幾部電梯等。這些承諾，不論是否寫進(jìn)購房合同，都有其法律效力的。

另外，一些善意的、極易被購房者識(shí)別的夸大，并不具備清楚的質(zhì)量指標(biāo)，均屬于正常的“商業(yè)吹噓”，不能認(rèn)為是廣告承諾。比如“理想居庭”、“升值潛力無限”等。

19．正式簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，是否應(yīng)該將發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈(zèng)送的裝修、家私等內(nèi)容寫進(jìn)合同？如發(fā)展商未按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)交樓，業(yè)主如何保障自己的權(quán)益？

正式簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，將發(fā)展商許諾贈(zèng)送的裝修、家私寫進(jìn)合同是對業(yè)主權(quán)益的一種保障。

如果發(fā)展商未按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)交樓，則是發(fā)展商違約，業(yè)主可依法追究發(fā)展商違約責(zé)任并可要求賠償因此造成的損失，以保障自己的權(quán)益。

20．已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商要變更公共設(shè)施設(shè)計(jì)是否要征求業(yè)主的同意？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第39條規(guī)定，對已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)征得全體受讓人4/5以上的同意。

21．在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，購房者想退房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果發(fā)展商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購房者不但不需承擔(dān)責(zé)任，還可追究發(fā)展商的責(zé)任；如果發(fā)展商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得發(fā)展商同意的情況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。因此，購房者在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)慎重行事。

22．發(fā)展商在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，由于某種原因未能將房地產(chǎn)售與購房者，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第24、25條規(guī)定，發(fā)展商在正式簽訂買賣合同后不能將房地產(chǎn)售與購房者，屬于發(fā)展商違約。由此造成購房者遭受損失的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

23．單位和個(gè)人是否可以聯(lián)名買房？

單位和個(gè)人可以聯(lián)名買房。

24．購買房地產(chǎn)時(shí)，如果購買了屋頂花園，為何在辦理《房地產(chǎn)證》時(shí)卻沒有反映出來？

現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間不能銷售。屋頂花園是一個(gè)既無用地面積也無建筑面積的“空中花園”，是一個(gè)公共空間，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定。所以在辦理房地產(chǎn)登記時(shí)沒有反映出來。

在某些規(guī)劃設(shè)計(jì)中，屋頂天臺(tái)只有頂層的住戶才能通達(dá)，并且這種設(shè)計(jì)方案獲得了主管部門的批準(zhǔn)建設(shè)的，購房者只能從所簽訂的購房合同書來體現(xiàn)其對屋頂所擁有的使用權(quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

25．如何確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同的真實(shí)性？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第5條規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，對獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目發(fā)給申請單位《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)買賣合同》；房地產(chǎn)預(yù)售管理部門在發(fā)出的所有預(yù)售合同中都進(jìn)行了編號(hào)。購房者可到規(guī)劃國土局了解合同的真實(shí)性，或在互聯(lián)網(wǎng)上直接查詢合同的真實(shí)性。

26．開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目沒有交清地價(jià)，由土地房產(chǎn)交易中心代理監(jiān)管銷售，如何知道繳地價(jià)情況？

由于歷史原因，對于沒有交清地價(jià)款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)在批準(zhǔn)其預(yù)售時(shí)，統(tǒng)一委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心代理監(jiān)管該項(xiàng)目的地價(jià)交納情況。交易中心通過預(yù)售合同的發(fā)放和規(guī)定合同書必須經(jīng)交易中心蓋章認(rèn)可后生效等手段，保證能從預(yù)售款中收取一定比例的款項(xiàng)作為地價(jià)款，以保證該項(xiàng)目地價(jià)款的收繳。因此，業(yè)主可在土地房產(chǎn)交易中心查詢到監(jiān)管項(xiàng)目的地價(jià)交納情況。

27．某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報(bào)建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？

不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門批準(zhǔn)并對原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行更改或備注后，方可施工。因此不可“一邊報(bào)建，一邊加建”。如加建建筑物未獲批準(zhǔn)，可能會(huì)被認(rèn)定為違法建筑并責(zé)令拆除。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。

28．實(shí)際入伙日期比買賣合同中所承諾的晚兩個(gè)月，發(fā)展商承擔(dān)什么責(zé)任？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第26條的規(guī)定，因轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予受讓方使用的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，按合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金；造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

因此，晚兩個(gè)月交付房地產(chǎn)，發(fā)展商應(yīng)付兩個(gè)月的違約金。造成受讓人損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)抵押1．房地產(chǎn)抵押為什么一定要辦理抵押登記？

法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記。未辦理抵押登記的房地產(chǎn)抵押關(guān)系不成立。一旦抵押權(quán)人需要處分抵押物時(shí)，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護(hù)。

2．公用設(shè)施如大堂、設(shè)備層、小區(qū)會(huì)所等能否單獨(dú)辦證，能否抵押？

公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層屬于公用建筑面積，無論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購房面積中，都不能單獨(dú)辦證。

小區(qū)會(huì)所如已交納地價(jià)且并未分?jǐn)偨o業(yè)主，可單獨(dú)辦證。

房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。

3．辦了抵押的物業(yè)，法院可以查封嗎？

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第102條的規(guī)定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)上述規(guī)定，法院可以查封已抵押的物業(yè)。但抵押權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

4．銀行在申請辦理借新還舊抵押登記時(shí)，如何避免因時(shí)間差出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛？

對已被查封的房地產(chǎn)，登記機(jī)關(guān)不再辦理延期或借新還舊。

但對未查封的房地產(chǎn)，登記機(jī)關(guān)在辦理抵押登記時(shí)，在要求當(dāng)事人提交所有材料后，給予一次性辦理，以免因時(shí)間差出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛。

5．哪些房地產(chǎn)不能抵押？

（1）權(quán)屬來源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；

（2）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；

（3）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（5）權(quán)屬有爭議的；

（6）法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；

（7）除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。

6．國土局產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押登記時(shí)不要求設(shè)定抵押期限，如果銀行不去注銷，抵押是否一直有效？那么借新還舊還有沒有必要注銷登記再行抵押？

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定抵押登記的內(nèi)容包括抵押期限，所以登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記時(shí)要求抵押權(quán)人和抵押人明確抵押期限。《中華人民共和國擔(dān)保法》于1995年頒布之后，由于《中華人民共和國擔(dān)保法》并未規(guī)定要求設(shè)定明確的抵押期限，因此登記機(jī)關(guān)不再要求當(dāng)事人設(shè)定明確的抵押期限，對未設(shè)定具體抵押期限的抵押登記申請，登記機(jī)關(guān)依法受理抵押登記。

對原來辦理的抵押登記，如登記機(jī)關(guān)登記了抵押期限，在抵押雙方當(dāng)事人未申請注銷抵押登記的情況下，登記機(jī)關(guān)不會(huì)逕為注銷抵押登記。

借新還舊實(shí)際上是終止原抵押關(guān)系并重新建立新的抵押關(guān)系，因此必須進(jìn)行兩次登記，一次注銷原抵押登記，一次是辦理新的抵押登記。

7．共有的房地產(chǎn)，如一方申請抵押，另一方不配合，該如何處理？

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不能辦理抵押登記。因此對多方共有的房地產(chǎn)，一方不配合，登記機(jī)關(guān)不受理抵押登記。

8．要辦理房地產(chǎn)抵押登記，如果跨區(qū)抵押的，該如何辦理抵押登記？

跨地區(qū)抵押，按羅湖、福田、南山、寶安、龍崗、鹽田的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)共同為同一宗債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。由業(yè)主先到相關(guān)分局產(chǎn)權(quán)科查檔（即有無產(chǎn)權(quán)記錄、有無抵押、查封記錄），查檔后將登記資料一齊交給確定的登記部門收件，該部門抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天，通知當(dāng)事人到產(chǎn)權(quán)科領(lǐng)取已蓋有抵押登記章的《申請書》，并將該《申請書》雙面復(fù)印，交相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科，相交分局的產(chǎn)權(quán)科在收到復(fù)印件后，在《申請書》原件上蓋“已收復(fù)印件”章，由當(dāng)事人交回登記分局的產(chǎn)權(quán)科，當(dāng)事人再按規(guī)定的辦文時(shí)限在窗口領(lǐng)件。

9．綠皮《房地產(chǎn)證》與原《房屋所有權(quán)證》的抵押在辦理上有何不同？

綠皮《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)可以抵押，但在處分抵押物時(shí)應(yīng)經(jīng)過批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價(jià)。由于我市現(xiàn)在實(shí)行房地合一制度，原來所頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》不能直接辦理抵押，必須換成《房地產(chǎn)證》后才可抵押。

10．土地使用權(quán)的抵押登記如何辦理？

我市實(shí)行房地合一制度，對依法取得的土地使用權(quán)，當(dāng)事人在辦理《房地產(chǎn)證》（這時(shí)的《房地產(chǎn)證》只記載土地的權(quán)益）后，即可申請抵押登記。

在程序與提交的材料上，土地使用權(quán)的抵押登記與房地產(chǎn)的抵押登記相同。

11．房地產(chǎn)在抵押期間，根據(jù)城市規(guī)劃，政府需征用或拆遷抵押房地產(chǎn)，而抵押人又無償還能力，債權(quán)人應(yīng)該采取什么方法有利于保證貸款的安全？

《深圳市土地征用與收回條例》對此問題作了規(guī)定。被收回的土地及其地上建筑物設(shè)有抵押權(quán)的，市規(guī)劃國土局在收回土地的同時(shí)通知抵押權(quán)人和抵押人。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押協(xié)議或直接由抵押人清償債務(wù)。

補(bǔ)償時(shí)，經(jīng)抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者達(dá)成債務(wù)清償協(xié)議后，方可給予補(bǔ)償。

12．發(fā)展商手續(xù)齊全，業(yè)主付清樓款，所簽訂的正式買賣合同能不能抵押？

抵押登記的前提是辦理房地產(chǎn)登記并取得《房地產(chǎn)證》，房地產(chǎn)買賣合同不能抵押。

但業(yè)主采用按揭付款購買房地產(chǎn)時(shí)，所簽定的房地產(chǎn)買賣合同可辦理樓花按提登記。

13．企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓，可否抵押？

《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。

如果企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。

14．丈夫贈(zèng)與妻子的房地產(chǎn)在抵押或轉(zhuǎn)讓時(shí)是否還須丈夫同意？

我國法律規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。

丈夫?qū)⒎慨a(chǎn)贈(zèng)予妻子，如已辦理贈(zèng)與手續(xù)并依法登記在其妻子一人名下時(shí)，抵押或轉(zhuǎn)讓不須丈夫同意。

15．農(nóng)村宅基地《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》能否分離抵押？補(bǔ)地價(jià)的政策是怎樣規(guī)定的？如果已換新證，能否買賣？

我市實(shí)行房地產(chǎn)合一制度，不管對何種性質(zhì)的房地產(chǎn)，都應(yīng)換成房地合一的《房地產(chǎn)證》后才能抵押，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證不得分離抵押。

至于農(nóng)民私房及特區(qū)原農(nóng)村私房的補(bǔ)地價(jià)問題、登記發(fā)證問題及買賣等問題，我市正在制度相關(guān)法律，待相關(guān)法律出臺(tái)后，依法辦理。在有關(guān)的政策規(guī)定尚未出臺(tái)前，現(xiàn)在暫時(shí)不能辦理。

16．集體所有的土地能否抵押？

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以同時(shí)抵押。

17．在建工程是否可以申請抵押？

建設(shè)部已出臺(tái)了在建工程抵押的有關(guān)規(guī)定，但我市尚未開展在建工程抵押登記的業(yè)務(wù)。

18．私人之間的房地產(chǎn)抵押行為能否辦理抵押登記？

我國法律允許個(gè)人之間進(jìn)行生活性的借貸，對這種關(guān)系可辦理抵押登記。私人之間的房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，也可以辦理抵押登記。

19．涉及境外機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押行為有什么特別規(guī)定？

以我國境內(nèi)的房地產(chǎn)向境外的金額機(jī)構(gòu)抵押貸款的，應(yīng)經(jīng)外匯管理部門批準(zhǔn)。

20．房地產(chǎn)抵押時(shí)是綠皮證，能否補(bǔ)辦手續(xù)辦理紅皮證并置換抵押？

經(jīng)抵押權(quán)人同意，綠皮《房地產(chǎn)證》可以補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)為紅皮《房地產(chǎn)證》并同時(shí)辦理抵押置換手續(xù)。

21．同一房地產(chǎn)設(shè)立若干抵押權(quán)，如何辦理登記？

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，前一抵押權(quán)人出具書面同意意見。抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為準(zhǔn)。

22．發(fā)展商已預(yù)售的房地產(chǎn)能否抵押？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售的條件是：土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押。因此，發(fā)展商已預(yù)售的房地產(chǎn)也不能抵押。

23．抵押物的綠皮證上注明部分用地為市政等規(guī)劃用地，是否給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)？

《房地產(chǎn)證》上所記載的權(quán)利是經(jīng)依法審查確認(rèn)的，如果銀行按規(guī)定辦理了抵押登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)沒有風(fēng)險(xiǎn)。

24．企業(yè)間可否以房地產(chǎn)來抵押貸款？

企業(yè)之間如以房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)的擔(dān)保，可以辦理抵押登記。但我國的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押貸款，不能辦理抵押登記。

25．已頒布拆遷公告的房地產(chǎn)，能否再進(jìn)行抵押？

擬拆遷的房地產(chǎn)，不能辦理抵押登記。

26．利用宅基地建造的村民自建房，是否能夠抵押？拍賣時(shí)如何取得商品房產(chǎn)權(quán)？

農(nóng)民私房不能抵押，當(dāng)然也談不上以拍賣方式處分從而取得商品房產(chǎn)權(quán)問題。

27．某企業(yè)現(xiàn)已基本停止運(yùn)作（有工商營業(yè)執(zhí)照），現(xiàn)有人拿該企業(yè)為權(quán)利人的房地產(chǎn)到銀行申請抵押貸款，能辦理抵押登記嗎？

企業(yè)是否停止運(yùn)作不是能否辦理抵押登記的條件，只要當(dāng)事人提供法律法規(guī)所規(guī)定的文件，并且這種文件真實(shí)、合法、有效，符合法律規(guī)定的條件，即可辦理抵押登記。

但如果企業(yè)停止運(yùn)作后沒有辦理年審，或被工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，因此不能提供有效的營業(yè)執(zhí)照，則不能辦理抵押登記。

28．什么樣人可申請二手樓按揭？

登記機(jī)關(guān)對二手樓按揭雙方主體無特別要求。但應(yīng)注意銀行會(huì)對主體有特別的要求，這主要考慮按揭人的供款能力。

29．按揭買二手樓，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記如何辦理？

先由買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同公證書，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記。

30．申請二手樓按揭需要什么費(fèi)用，需要多少時(shí)間辦好？

登記機(jī)關(guān)收取的費(fèi)用同抵押登記，為抵押價(jià)值的萬分之一，但每項(xiàng)不低于一百元，核準(zhǔn)登記的時(shí)間為15天。此外，還應(yīng)依銀行的要求交納其他費(fèi)用，如公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

31．聯(lián)名按揭購買的房地產(chǎn)是否可由一方單獨(dú)供樓？

聯(lián)名按揭購買的房地產(chǎn)，買賣合同中是多方的名字，按揭合同中也是多方的名字，所有的買方均有供款的義務(wù)。但至于具體誰出錢，那只是聯(lián)名方之間的事情，與登記機(jī)關(guān)無關(guān)。如聯(lián)名方不能履行供款的義務(wù)，銀行可以向任何一方追償。

32．港、澳、臺(tái)等外籍人士是否可做二手樓按揭？

我國法律對抵押人的主體資格未作特別規(guī)定，港、澳、臺(tái)等外籍人士可以做二手樓按揭并辦理抵押登記。

33．如果拍賣已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)如何辦手續(xù)？

抵押物在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人就抵押物的處分達(dá)成協(xié)議的，可委托拍賣并與拍賣人簽訂委托拍賣合同。達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)通過法律途徑解決。

34．購買拍賣房地產(chǎn)如何辦理產(chǎn)權(quán)登記？需要交哪些費(fèi)用？

如拍賣的房地產(chǎn)屬司法機(jī)關(guān)委托拍賣的，應(yīng)提交司法機(jī)關(guān)的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書和拍賣成交確認(rèn)書辦理產(chǎn)權(quán)登記；如拍賣的物業(yè)屬權(quán)利人委托拍賣的，應(yīng)提交權(quán)利人的委托書和拍賣成交確認(rèn)書辦理產(chǎn)權(quán)登記。辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，均應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記交納稅費(fèi)。

35．法院已判給銀行的房地產(chǎn)，過戶手續(xù)應(yīng)該怎樣辦理？

當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶。

36．在拍賣未付清地價(jià)款的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)辦理什么手續(xù)？

在拍賣未付清地價(jià)款的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)先向市規(guī)劃國土局申請，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能拍賣，并且在過戶時(shí)應(yīng)先補(bǔ)交地價(jià)。

37．抵押權(quán)人通過拍賣處分房地產(chǎn)的所得，應(yīng)遵循什么順序進(jìn)行清償？

銀行通過拍賣處分房地產(chǎn)的所得，應(yīng)遵循：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的先應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，然后按規(guī)定交納各種稅費(fèi)，余額歸抵押權(quán)人優(yōu)先受償。

38．對行政劃撥或減免地價(jià)的協(xié)議用地，抵押權(quán)人依法用以物抵債的方式處分，是否需要補(bǔ)交地價(jià)？

以物抵債屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，行政劃撥或減免地價(jià)的房地產(chǎn)必須經(jīng)過批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價(jià)后才能轉(zhuǎn)讓。因此如抵債的房地產(chǎn)履行政劃撥或減免地價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)過批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價(jià)后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。

39．一個(gè)拍賣物存在多個(gè)抵押權(quán)人，各自受償?shù)捻樞蛉绾危?/p>

同一房地產(chǎn)存在多個(gè)抵押權(quán)人的，按抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。

40．被處分的抵押物附有租賃合同，該租賃合同是否有效？租賃人的權(quán)益是否有保障？

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)出租不妨礙房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。被處分的抵押物如附有租賃合同，該租賃合同繼續(xù)有效，租賃人的權(quán)益依舊受到法律保障。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人的權(quán)利。

41．銀行的抵押物同時(shí)又是刑事案件的標(biāo)的物，銀行是否有權(quán)直接處分？

如該房地產(chǎn)沒有被查封或以其他形式限制的，可以處分抵押物，但不是銀行直接處分，而是與抵押人協(xié)議后才能處分。如該房地產(chǎn)已被查封，則不能直接處分。

42．如抵押房地產(chǎn)的土地使用年期已屆滿，抵押權(quán)人如何保障自身的權(quán)益？

房地產(chǎn)的土地使用年期屆滿，土地管理部門可依法無償收回土地使用權(quán)連同該宗土地上的建筑物、附著物，或重新出讓土地使用權(quán)。在這種情況下抵押權(quán)人應(yīng)要求抵押人提供新的擔(dān)保方式。第四章房地產(chǎn)測繪1．商品房的建筑面積具體由哪幾部分組成？

商品房的建筑面積是衡量該商品房大小的指標(biāo)之一，也是計(jì)算該商品房總價(jià)款的指標(biāo)之一。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e兩部分組成。而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積三部分組成；應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分?jǐn)偠玫拿娣e。

因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e

=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e

例如：一套一臥一廳的房地產(chǎn)，其套內(nèi)使用面積為圖中的A1（廳）、A2（房）、A3（廚）、A4（廁）的空白部分相加；陰影部分為墻體面積；未封閉陽臺(tái)按長乘寬的一半計(jì)算面積。（見圖）A2臥A1廳A4廁A3廚陽臺(tái)2．套內(nèi)使用面積包括哪些？

套內(nèi)使用面積是指每套房地產(chǎn)中由房間由墻面圍成的這部分空間的水平面積。它包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯物室、壁柜、通風(fēng)井、管道井及內(nèi)墻裝飾貼面厚度等。有些商品房業(yè)主入住后自己用尺子丈量各房間凈空面積相加所得的面積，基本上僅代表套內(nèi)使用面積。

3．以前的資料中表示的“使用面積”與“國標(biāo)中套內(nèi)使用的面積”有何區(qū)別？

1999年7月1日以前，深圳市測量和提供的房地產(chǎn)建筑面積資料中，一般均將一套房的建筑面積表示成由兩部分組成，即：

建筑面積=使用面積+分?jǐn)偣妹娣e

所以，以前資料中的“使用面積”并非“套內(nèi)使用面積”，而是相當(dāng)于現(xiàn)在所稱的“套內(nèi)建筑面積”，它包含了套內(nèi)使用面積，也包含了墻體面積及陽臺(tái)面積。

現(xiàn)在測量和提供的面積資料中已停止使用及稱呼“使用面積”這個(gè)詞，而是統(tǒng)一采用套內(nèi)建筑面積這個(gè)詞。

4．房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積中所包含的墻體面積是如何測算的？

一道墻的墻體面積由長度乘墻的厚度所得。這里所指的每套房的建筑面積中所含的墻體面積包括了如下幾個(gè)部分：本套房內(nèi)各房間的隔墻、本套房的外墻、本套房與電梯井之外的其他公用面積之間隔墻、本套房與其他套房之間的隔墻的一半，本套房與電梯井之間的隔墻以墻軸線為界。

5．陽臺(tái)面積是如何計(jì)入商品房建筑面積的？

計(jì)入每套商品房建筑面積的陽臺(tái)是指套內(nèi)陽臺(tái)的建筑面積。套內(nèi)陽臺(tái)分封閉陽臺(tái)和未封閉陽臺(tái)兩種，封閉陽臺(tái)按陽臺(tái)外圍與房地產(chǎn)外墻之間的水平投影面積全部計(jì)算，而未封閉（包括凹陽臺(tái)、半凹半凸的陽臺(tái)，有柱的凸陽臺(tái)）的則按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

6．公用建筑面積的含義是什么？公用建筑面積如何分類？

產(chǎn)生公用建筑面積的前提是一棟房地產(chǎn)中具有由各業(yè)主公共使用或共同擁有的那些建筑空間的面積。例如電梯間、樓梯間、設(shè)備房、消防控制室、公共門廳、過道、大堂、走廊、屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的電梯機(jī)房、水箱間等。

一棟房地產(chǎn)的公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不分?jǐn)偣妹娣e兩大類。應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指其面積須按規(guī)定分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主每套房的建筑面積中，而不分?jǐn)偣妹娣e是不分?jǐn)偟矫刻追浚鳂I(yè)主仍可共同使用的那些建筑空間的面積。

7．應(yīng)分?jǐn)偟暮筒环謹(jǐn)偟墓妹娣e都包含些什么內(nèi)容？

首先可了解不分?jǐn)偣妹娣e的內(nèi)容，然后可認(rèn)為除此之外的公用面積則為應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。

不分?jǐn)偣妹娣e包括：地下室中用于人防、設(shè)備房、車庫的建筑面積；消防避難層中用于消防避難的面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積；第一層架空用于停放車輛或公共開放空間的面積；多棟共用的設(shè)備房；經(jīng)批準(zhǔn)為核增或獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。

應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e包括：地面以上的設(shè)備用房、套（單位）門以外的室內(nèi)外公用樓梯、電梯、內(nèi)外廊、過道、消防控制室、為整棟建筑服務(wù)的