物業(yè)工程主管培訓(xùn)講座課件

中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座

之

物業(yè)機電設(shè)施、設(shè)備管理

中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座

之

物業(yè)機電設(shè)施、設(shè)備管理

1培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收及資料管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022/12/11Templatecopyright20052培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2022/12/11Temp一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2設(shè)施設(shè)備管理管理的目標管理的意義1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件2)延長使用年限,使物業(yè)保值增值3)實現(xiàn)社會價值經(jīng)經(jīng)濟價值和環(huán)境價值4)創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展1)保持完好,滿足物業(yè)的使用功能2)確保物業(yè)和使用人的安全3)促進物業(yè)的保值增值具體的管理指標房屋完好率危房率設(shè)備完好率一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述管理的目標管理的意3一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3實施標準化管理1）導(dǎo)入國際標準管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2）制度建設(shè)3）人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理31）4一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù)運行管理和設(shè)備經(jīng)濟運行管理）2）合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準備工作管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標準清理現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護2）合合5一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4）設(shè)備使用守則A定人、定崗、定機，持證上崗B建立交接班制度，制定各項規(guī)程C建立設(shè)備“三好、四會”三好：管好、用好、維護好設(shè)備四會：會使用、灰維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護6一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述A維修養(yǎng)護方式：清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑C設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級保養(yǎng)制度：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊實施、嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國家法律法規(guī)，確保安全和正常運行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴格執(zhí)行一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理A維修養(yǎng)護方7一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機檢查）B設(shè)備的計劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護8一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計故障分析故障處理一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理ABCD故障9一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）A設(shè)施設(shè)10一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4設(shè)施設(shè)備的潤滑管理5設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤滑管理的意義2)設(shè)備潤滑管理的組織和制度3)潤滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4設(shè)11一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1設(shè)施設(shè)備大中修管理概述2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評定一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1設(shè)施設(shè)備大12一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式：4個6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動6H活動（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故障源浪費源缺陷源危險源一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式：6S活動6H活動13一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細微之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善工人超強勞動局部疲勞動作環(huán)節(jié)6I6項改善改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善工作和服務(wù)態(tài)度6Z追求6個零追求質(zhì)量零缺陷追求材料零庫存追求安全零事故追求工作零差錯追求設(shè)備零故障追求生產(chǎn)零浪費一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響142022/12/1115（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為1.強電系統(tǒng)；2.電梯升降系統(tǒng)3.空調(diào)系統(tǒng)；4.給排水系統(tǒng)；5.消防系統(tǒng)；6.弱電系統(tǒng)；7.房屋與設(shè)施。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1115（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為二、2022/12/1116（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收1、物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1116（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收二、物業(yè)2022/12/11Templatecopyright2005172、物業(yè)接管驗收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/11183、物業(yè)接管驗收的原則：物業(yè)接管驗收是一個復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則（2）細致入微與整體把握的原則二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11183、物業(yè)接管驗收的原則：2022/12/11Templatecopyright200519（3）物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：移交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位接收方：物業(yè)管理單位二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/11204、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容

（1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計中的建筑主體工程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11204、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容（1）建筑工2022/12/11Templatecopyright2005215、物業(yè)接管驗收的標準：（1）建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》（2）物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標準。（3）合同約定的交接標準。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/11226、物業(yè)項目的交接驗收：(1）交接條件：1）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11226、物業(yè)項目的交接驗收：(1）交接條2022/12/11Templatecopyright2005233）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成并滿足使用功能要求；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright26）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2022/12/1124二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；2022/1（2）實施物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2）臨時管理規(guī)約；3）前期物業(yè)服務(wù)合同；4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。2022/12/1125二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理（2）實施物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2022/2022/12/1126（3）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4）物業(yè)管理所必需的其他資料。Templatecopyright2005Templatecopyright2005二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1126（3）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1）2022/12/11Templatecopyright200527（4）承接查驗程序1）確定物業(yè)承接查驗方案；2）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料；3）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5）確定現(xiàn)場查驗結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備前期介入驗收2022/12/11Templatecopyright22022/12/1128（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗交接雙方根據(jù)設(shè)計要求、標準規(guī)定和企業(yè)交房標準對項目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標識等進行全面現(xiàn)場檢驗。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1128（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；2022/12/1129二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。2022/12/1130二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報2022/12/1131（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商進行返修，直至合格。2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1131（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)2022/12/1132（7）物業(yè)保修責(zé)任1）項目開發(fā)建設(shè)單位在提交項目工程驗收報告時，應(yīng)出具《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》。在兩書中應(yīng)當按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1132（7）物業(yè)保修責(zé)任1）項目開發(fā)建設(shè)單2022/12/11Templatecopyright200533B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/11343）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。4）項目開發(fā)建設(shè)單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11343）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題2022/12/1135（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護、修理改造的運行管理檔案。其目的在于：實現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1135（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包2022/12/11361、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等,承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11361、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新2022/12/11372）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的.它主要包括:《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺帳》、《設(shè)備卡》等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11372）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立二、物業(yè)設(shè)2022/12/1138(2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運行維護檔案設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1138(2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)2022/12/11Templatecopyright2005392）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。3）設(shè)施、設(shè)備報廢檔案設(shè)施、設(shè)備報廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/11402、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺單機整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11402、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理二、物業(yè)設(shè)2022/12/1141（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1141（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；二、2022/12/1142三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理（一）、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。2022/12/1142三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理（一）、2022/12/11431、維修養(yǎng)護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進行日常護理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時期連續(xù)運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。2、內(nèi)容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。3、設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11431、維修養(yǎng)護方式：主要是“清掃、緊固2022/12/11444、設(shè)備的三級保養(yǎng)制度：1）日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2）一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；3）二級保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11444、設(shè)備的三級保養(yǎng)制度：三、物業(yè)設(shè)施2022/12/11455、設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6、特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運行和使用。7、設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11455、設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保2022/12/1146(二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢

設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。1、設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1146(二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)施2022/12/11472、設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。計劃巡檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②需更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11472、設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員2022/12/11483、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)1）對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃性維修保養(yǎng)。2）根據(jù)年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計劃實行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11483、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)1）2022/12/11494、物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護的意義通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運行，提高設(shè)備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11494、物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護的意義2022/12/1150（四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：（1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1150（四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理1、設(shè)施2022/12/1151（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1151（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性三、物2022/12/1152（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準確、可靠。B、收集的內(nèi)容：故障的時間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。2）故障信息的儲存、統(tǒng)計：可用人工統(tǒng)計儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計分析。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1152（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理1）故障2022/12/11533）故障分析：①故障分類：A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護不良性和磨損老化性故障；C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障；D、按危險程度可分為：安全性和危險性故障；E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11533）故障分析：①故障分類：三、物業(yè)2022/12/11544）故障模式與故障機理分析A、

故障模式，即故障特征。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。B、故障機理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機械學(xué)的過程。C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對故障的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。故障應(yīng)力、故障機理、故障模式是密切相關(guān)的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11544）故障模式與故障機理分析A、故障2022/12/11555）故障分析的方法：根據(jù)計算機收集、匯總、統(tǒng)計結(jié)果，分析故障頻率、故障強度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機理、原因，找出故障規(guī)律，提出對策。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11555）故障分析的方法：根據(jù)計算機收集、2022/12/11566）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對策，暫時地或較長時間的排除故障。處理方法主要有：A、重復(fù)性故障——采用項目修理、改裝、改造的方法；B、多發(fā)性故障——采用大修、更新或報廢的方法；C、對于先天不足造成的故障——采用技術(shù)改造或更換元器件的方法；D、因操作不良造成的故障——應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11566）故障處理：故障處理是在故障分析的2022/12/11572、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：1）一般事故：修理費用一般設(shè)備在500~5000元，重要設(shè)備1000~10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）10~30分時，為一般事故。2）重大事故：修理費用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時，為重大事故。3）特大事故：修理費用一般設(shè)備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11572、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事2022/12/1158（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當引起的事故。3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1158（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：1）責(zé)任事2022/12/1159（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴大，盡力減少損失，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、事故原因分析不清——不放過；b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育——不放過；c、沒有防范措施——不放過。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1159（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：2022/12/1160C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計算：

事故損失費=停產(chǎn)損失費+修理費D、設(shè)施設(shè)備事故報告及原始資料：發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認真填寫事故報告單，上報設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計算維修費，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1160C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計算：三、物業(yè)2022/12/1161（五）、設(shè)施設(shè)備的潤滑管理1、機械設(shè)備在使用過程中，磨損是機械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運轉(zhuǎn)的基本條件。2、設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1161（五）、設(shè)施設(shè)備的潤滑管理1、機械設(shè)2022/12/11623、設(shè)備潤滑管理的目的和任務(wù)

（1）潤滑管理的意義1）設(shè)備潤滑是防止和延長零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。潤滑管理是設(shè)備工程的重要內(nèi)容之一。2）潤滑在機械傳動中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時間、部位、數(shù)量進行潤滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設(shè)備正常運行、延長設(shè)備壽命、降低能耗、防止污染，以達到提高經(jīng)濟效益的目的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11623、設(shè)備潤滑管理的目的和任務(wù)

（1）2022/12/1163（2）設(shè)備潤滑：將具有潤滑性能的物質(zhì)施入機器中做相對運動的零件的接觸面上，以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式，稱為設(shè)備潤滑。（3）摩擦學(xué)：潤滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。人們把研究相互作用的表面作相對運動時所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進行潤滑這三個方面有機的結(jié)合起來，稱為摩擦學(xué)。（4）潤滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動）等。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1163（2）設(shè)備潤滑：將具有潤滑性能的物質(zhì)2022/12/1164（5）搞好設(shè)備潤滑就能保證：1）維持設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節(jié)約能源；3）減少機件磨損，延長設(shè)備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1164（5）搞好設(shè)備潤滑就能保證：1）維持2022/12/1165（6）合理潤滑的基本要求：1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當?shù)臐櫥牧希?）確定正確的潤滑方式和潤滑方法，設(shè)計合理的潤滑裝置和潤滑系統(tǒng)；3）嚴格保證潤滑劑和潤滑部位的清潔；4）保證供應(yīng)適當?shù)臐櫥瑒乐谷庇秃吐┯停?）適時清潔換油，既保證潤滑又要節(jié)省潤滑材料。為保證上述要求，必須搞好潤滑管理，實施合理的潤滑管理制度。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1165（6）合理潤滑的基本要求：1）根據(jù)摩2022/12/1166（7）潤滑管理的目的和任務(wù)1）潤滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤滑管理。其目的是：A、給設(shè)備以正確潤滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長設(shè)備使用壽命；B、保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能；C、減少摩擦阻力，降低動能消耗；D、

提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加工精度；E、合理潤滑，節(jié)約用油，避免浪費。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1166（7）潤滑管理的目的和任務(wù)1）潤滑的2022/12/11672）潤滑管理的基本任務(wù)是：A、建立設(shè)備潤滑管理制度和工作細則，擬定潤滑人員的職責(zé)；B、搜集潤滑技術(shù)、管理資料，建立潤滑技術(shù)檔案，編制潤滑卡片，指導(dǎo)操作工和潤滑工搞好潤滑工作；C、定單臺設(shè)備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計劃；D、檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進庫、保管、發(fā)放的管理工作；三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11672）潤滑管理的基本任務(wù)是：A、建立設(shè)2022/12/1168E、編制設(shè)備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設(shè)備潤滑情況，及時解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進潤滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；H、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高潤滑技術(shù)水平；I、貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進的潤滑技術(shù)和經(jīng)驗，以實現(xiàn)設(shè)備潤滑的科學(xué)管理。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1168E、編制設(shè)備定期換油計劃，并做好廢油2022/12/1169（8）設(shè)備潤滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤滑“五定管理”是：定點、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設(shè)備、哪個部位、用什么油加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負責(zé)等。

2）“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1169（8）設(shè)備潤滑的“五定管理”和“三過2022/12/1170（六）設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1、設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)（1）推廣設(shè)備診斷技術(shù)的意義為確保各種設(shè)備的安全運行，提高其可靠性和安全運轉(zhuǎn)率，就必須加強設(shè)備運行管理，進行在線工況監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)異常情況，加強對故障的早期診斷和預(yù)防。如：用先進的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測故障影響，從而實現(xiàn)有計劃、有針對性的按狀態(tài)維修，縮短維修時間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲備，提高設(shè)備維修管理水平?？梢詼p少維修費用和提高設(shè)備利用率；還可以盡快改變單憑個人經(jīng)驗去尋找故障的落后狀況。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1170（六）設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1、設(shè)備狀態(tài)2022/12/1171（2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測：它是利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進行觀察和測定2）設(shè)備故障診斷技術(shù)：在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1171（2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義12022/12/1172（3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用1）可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標準，開展預(yù)知維修和改善性維修。2）較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容。3）預(yù)測零件壽命，搞好備件儲備和管理。4）根據(jù)故障診斷信息，評價設(shè)備先天質(zhì)量，為改進設(shè)備的設(shè)計、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1172（3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用1）可以2022/12/1173（4）設(shè)備診斷工作的開展1）設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備一生做為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備一生各個環(huán)節(jié)的管理工作。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1173（4）設(shè)備診斷工作的開展1）設(shè)備診斷2022/12/11742）設(shè)備診斷工作開展步驟：A全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況；B確定全部需要監(jiān)測和診斷的設(shè)備C確定需監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)測點、測定參數(shù)和基準值及監(jiān)測周期；D根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器；E建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責(zé)任制等；F培訓(xùn)人員；G不斷總結(jié)經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機理。進行可靠性研究，逐漸提高設(shè)備診斷技術(shù)水平。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11742）設(shè)備診斷工作開展步驟：A全面搞2022/12/11752、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢查及分類1）按檢查時間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。

2）按技術(shù)功能分類：技能檢查、精度檢查。（2）設(shè)施設(shè)備檢查的實施1）制定設(shè)施設(shè)備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項等；2）組織人員、進行培訓(xùn)、做好檢查、監(jiān)督與考核；3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理或上報領(lǐng)導(dǎo)解決。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11752、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢2022/12/11763設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測（1）設(shè)備狀態(tài)檢測的種類1）主觀狀態(tài)監(jiān)測。2）客觀狀態(tài)監(jiān)測。（2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測的方法及應(yīng)用根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器。（3）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展1）設(shè)施設(shè)備的檢查：2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/11763設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測（1）設(shè)備狀態(tài)2022/12/1177（4）故障診斷技術(shù)1）設(shè)備診斷目前國內(nèi)外應(yīng)用于機電設(shè)備診斷技術(shù)方面的檢測、分析、診斷的主要方法是：A振動和噪聲診斷法；B磨損殘留物、泄漏物診斷法；C溫度、壓力、流量和功率變化診斷法；D應(yīng)變、裂紋及聲發(fā)射診斷法。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2022/12/1177（4）故障診斷技術(shù)1）設(shè)備診斷目前國2022/12/1178四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造1、設(shè)施設(shè)備大中修管理（1）設(shè)備修理1）設(shè)備在運行使用過程中，零部件會逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現(xiàn)象，設(shè)備的修理就是對技術(shù)狀態(tài)變化時發(fā)生故障的設(shè)備通過更換或修復(fù)磨損失效的零件，對整體或局部進行拆裝、調(diào)整的技術(shù)活動。2）其目的是恢復(fù)設(shè)備的功能和精度，保持設(shè)備完好。簡單地說：設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時，為恢復(fù)其功能而進行的技術(shù)活動。2022/12/1178四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11792、設(shè)備修理的方針

設(shè)備的修理，必須貫徹“預(yù)防為主”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當?shù)木S修方式，適當?shù)男蘩碇芷诨驎r機，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機時間，降低維修費用，達到適時有效，低成本。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11792、設(shè)備修理的方針2022/12/11803、設(shè)備維修方式現(xiàn)代設(shè)備管理強調(diào)對各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達到壽命周期費用最經(jīng)濟的目的。（1）事后維修：適用于下列設(shè)備：1）對故障停機不會影響正常使用的設(shè)備；2）利用率低或有備用的設(shè)備；3）修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11803、設(shè)備維修方式2022/12/1181（2）預(yù)防維修：1)為防止設(shè)備性能、精度劣化或為了降低設(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的修理活動，稱為預(yù)防維修。2)對重點和主要設(shè)備進行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動，具有周期性特點。二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)。按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/1181（2）預(yù)防維修：1)為防止設(shè)備性能、2022/12/1182（3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計加以改進，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/1182（3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺2022/12/11834、修理類別主要有：大修、中修、項修、小修等。（1）大修：大修是設(shè)備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復(fù)其效能時使用的一種修理方式。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：1)對設(shè)備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復(fù)磨損件；2)全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；3)修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；4)重新按標準組裝，檢測；5)修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；6)重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；7)進行整體測定、試車。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11834、修理類別主要有：大修、中修2022/12/1184（2）中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。1)對設(shè)備進行局部解體，更換或修復(fù)磨損件；2)修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；3)重新按標準組裝，檢測；4)修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；5)重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；6)進行整體測定、試車。（3）項修：項目修理是對設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。（4）小修：設(shè)備的小修是工作量最小的一種計劃修理。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/1184（2）中修：介于設(shè)備大修與小修之間的2022/12/11855、修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。修理周期結(jié)構(gòu)：5(年）—3（年）—2（年）—0.5（年）。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）K—B—B—B—B—M—B—B—C—B—B—B—B—K。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11855、修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理2022/12/11866、備品配件的管理（1）運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。（2）需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。（3）備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11866、備品配件的管理（1）運轉(zhuǎn)類的零部2022/12/11877、物業(yè)設(shè)備更新改造管理

（1）

設(shè)備的磨損及其補償1）設(shè)備的有形磨損：機器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。2）設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟磨損：是指設(shè)備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進步而造成的價值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價值的情況。3）設(shè)備磨損的補償:有形磨損的補償：主要是修理與改造。無形磨損的補償：應(yīng)更新。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11877、物業(yè)設(shè)備更新改造管理

（2022/12/1188(2)、物業(yè)設(shè)備的更新1）物業(yè)設(shè)備更新的意義：設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設(shè)備更新是實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)。2）設(shè)備更新的原則：設(shè)備更新應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價值；應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/1188(2)、物業(yè)設(shè)備的更新1）物業(yè)設(shè)備更2022/12/1189（3）物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造1）更新改造：是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進經(jīng)驗，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補償設(shè)備的無形和有形磨損。2）更新改造的特點：針對性強；經(jīng)濟型好；現(xiàn)實性大。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/1189（3）物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造1）更新改造：2022/12/11903）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)濟的主要途徑是大力采用先進技術(shù)，提高機器的技術(shù)水平，改善原材料的質(zhì)量，提高勞動者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟效益。在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。四、

物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造2022/12/11903）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展2022/12/1191五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定

1、設(shè)備完好分類（1）完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標準（得分超95分）為完好設(shè)施設(shè)備。（2）基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有2—3項比較小的隱患（得分在86—95分），但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。2022/12/1191五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定12022/12/1192（3）不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準且影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在85分及以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022/12/1192（3）不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和2022/12/11932、設(shè)施設(shè)備完好率評定方法（1）物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填入《設(shè)備完好率評定表》，并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：

設(shè)施設(shè)備完好率=（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)）/管理處設(shè)施設(shè)備總臺數(shù)×100%五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022/12/11932、設(shè)施設(shè)備完好率評定方法（1）物業(yè)2022/12/1194（2）公司工程部每半年（6、12月份）對所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進行抽查，其完好率作為對管理處設(shè)施設(shè)備管理目標責(zé)任的考核依據(jù)。2022/12/1194（2）公司工程部每半年（6、12月份

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中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座

之

物業(yè)機電設(shè)施、設(shè)備管理

中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座

之

物業(yè)機電設(shè)施、設(shè)備管理

96培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收及資料管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022/12/11Templatecopyright200597培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2022/12/11Temp一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2設(shè)施設(shè)備管理管理的目標管理的意義1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件2)延長使用年限,使物業(yè)保值增值3)實現(xiàn)社會價值經(jīng)經(jīng)濟價值和環(huán)境價值4)創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展1)保持完好,滿足物業(yè)的使用功能2)確保物業(yè)和使用人的安全3)促進物業(yè)的保值增值具體的管理指標房屋完好率危房率設(shè)備完好率一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述管理的目標管理的意98一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3實施標準化管理1）導(dǎo)入國際標準管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2）制度建設(shè)3）人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理31）99一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù)運行管理和設(shè)備經(jīng)濟運行管理）2）合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準備工作管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標準清理現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護2）合合100一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4）設(shè)備使用守則A定人、定崗、定機，持證上崗B建立交接班制度，制定各項規(guī)程C建立設(shè)備“三好、四會”三好：管好、用好、維護好設(shè)備四會：會使用、灰維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護101一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述A維修養(yǎng)護方式：清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑C設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級保養(yǎng)制度：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊實施、嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國家法律法規(guī)，確保安全和正常運行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴格執(zhí)行一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理A維修養(yǎng)護方102一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機檢查）B設(shè)備的計劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護103一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計故障分析故障處理一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理ABCD故障104一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）A設(shè)施設(shè)105一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4設(shè)施設(shè)備的潤滑管理5設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤滑管理的意義2)設(shè)備潤滑管理的組織和制度3)潤滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4設(shè)106一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1設(shè)施設(shè)備大中修管理概述2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評定一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1設(shè)施設(shè)備大107一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式：4個6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動6H活動（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故障源浪費源缺陷源危險源一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式：6S活動6H活動108一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細微之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善工人超強勞動局部疲勞動作環(huán)節(jié)6I6項改善改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善工作和服務(wù)態(tài)度6Z追求6個零追求質(zhì)量零缺陷追求材料零庫存追求安全零事故追求工作零差錯追求設(shè)備零故障追求生產(chǎn)零浪費一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響1092022/12/11110（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為1.強電系統(tǒng)；2.電梯升降系統(tǒng)3.空調(diào)系統(tǒng)；4.給排水系統(tǒng)；5.消防系統(tǒng)；6.弱電系統(tǒng)；7.房屋與設(shè)施。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1115（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為二、2022/12/11111（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收1、物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1116（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收二、物業(yè)2022/12/11Templatecopyright20051122、物業(yè)接管驗收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/111133、物業(yè)接管驗收的原則：物業(yè)接管驗收是一個復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則（2）細致入微與整體把握的原則二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11183、物業(yè)接管驗收的原則：2022/12/11Templatecopyright2005114（3）物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：移交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位接收方：物業(yè)管理單位二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/111154、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容

（1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計中的建筑主體工程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11204、物業(yè)接管驗收的內(nèi)容（1）建筑工2022/12/11Templatecopyright20051165、物業(yè)接管驗收的標準：（1）建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》（2）物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標準。（3）合同約定的交接標準。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/111176、物業(yè)項目的交接驗收：(1）交接條件：1）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11226、物業(yè)項目的交接驗收：(1）交接條2022/12/11Templatecopyright20051183）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成并滿足使用功能要求；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright26）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2022/12/11119二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；2022/1（2）實施物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2）臨時管理規(guī)約；3）前期物業(yè)服務(wù)合同；4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。2022/12/11120二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理（2）實施物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2022/2022/12/11121（3）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4）物業(yè)管理所必需的其他資料。Templatecopyright2005Templatecopyright2005二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1126（3）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1）2022/12/11Templatecopyright2005122（4）承接查驗程序1）確定物業(yè)承接查驗方案；2）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料；3）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5）確定現(xiàn)場查驗結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備前期介入驗收2022/12/11Templatecopyright22022/12/11123（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗交接雙方根據(jù)設(shè)計要求、標準規(guī)定和企業(yè)交房標準對項目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標識等進行全面現(xiàn)場檢驗。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1128（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；2022/12/11124二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理現(xiàn)場查驗的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。2022/12/11125二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報2022/12/11126（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商進行返修，直至合格。2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1131（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)2022/12/11127（7）物業(yè)保修責(zé)任1）項目開發(fā)建設(shè)單位在提交項目工程驗收報告時，應(yīng)出具《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》。在兩書中應(yīng)當按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1132（7）物業(yè)保修責(zé)任1）項目開發(fā)建設(shè)單2022/12/11Templatecopyright2005128B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11Templatecopyright22022/12/111293）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。4）項目開發(fā)建設(shè)單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11343）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題2022/12/11130（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護、修理改造的運行管理檔案。其目的在于：實現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/1135（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包2022/12/111311、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等,承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11361、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新2022/12/111322）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的.它主要包括:《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺帳》、《設(shè)備卡》等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收、資料管理2022/12/11372）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立二、物業(yè)設(shè)2022/12/11133(2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運行維護檔案設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一般為3至5年，