住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程圖課件

4.物業(yè)3.銷售2.建設(shè)1.前期住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析主體施工配套施工施工管理階段驗收竣工驗收選項決策立項可研征地前期規(guī)劃準備施工圖設(shè)計場地三通一平招投標銷售準備工程準備主要活動：主要產(chǎn)出：主要活動：主要活動：辦理預(yù)售手續(xù)按揭手續(xù)房產(chǎn)證手續(xù)預(yù)售/銷售主要產(chǎn)出：預(yù)售證銷售許可證按揭協(xié)議產(chǎn)權(quán)證預(yù)售協(xié)議書預(yù)售定金銷售合同銷售貨款1.項目建議書

2.可行性研究報告3.土地使用證4.拆遷許可證5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6.建筑工程規(guī)劃許可證7.開工證

8.項目經(jīng)營計劃書主要活動：主要產(chǎn)出：制訂物業(yè)管理方案建設(shè)過程中代表業(yè)主行權(quán)簽定物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理費用主要產(chǎn)出：商品房公共設(shè)施開工證房屋驗收報告銷售許可證4.物業(yè)3.銷售2.建設(shè)1.前期1地塊信息市場調(diào)研堪察項目定位產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)濟分析決策編制經(jīng)營計劃主要活動：主要產(chǎn)出：1.決策2.項目開發(fā)報告3.合作意向協(xié)議書4.經(jīng)營計劃書住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析(續(xù))1.3可研編制、審批1.2立項申報/審批1.1選項決策1.4征地、拆遷前期規(guī)劃準備主要活動：申請規(guī)劃要點編制項目建議書編制立項報告獲取立項批復(fù)主要活動：編制可研報告可研批復(fù)開規(guī)劃任務(wù)通知主要產(chǎn)出：1.可研報告2.規(guī)劃任務(wù)通知主要產(chǎn)出：1.項目建議書2.立項報告3.立項批復(fù)文件主要活動：取得土地使用證編制安置方案辦理拆遷許可證拆遷場地三通一平申請臨時用電、用水、排水主要產(chǎn)出：1.土地使用證2.拆遷安置方案3.拆遷許可證4.熟地5.具備開工條件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案設(shè)計辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證委托施工設(shè)計辦理投資許可證招投標辦理開工許可證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.房地產(chǎn)開發(fā)手冊3.施工圖4.招標書及標底5.施工合同6.工程預(yù)算7.開工許可證

地塊信息主要活動：主要產(chǎn)出：1.決策住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析(2控制性規(guī)劃1.確定用地性質(zhì)2.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)3.市政走向4.簽定委托設(shè)計合同與勘測合同主要活動：政府批準的控制性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：征地修建性規(guī)劃1.市政規(guī)劃；2.委托設(shè)計3.簽定委托合同主要活動：政府批準的修建性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：土地國有化手續(xù)：1、土地測量；2、整體測量。主要活動：1、地形圖2、土地整測報告主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：土地證主要產(chǎn)出：拆遷1、制訂拆遷補償方案2、辦理拆遷許可證3、與住戶簽定拆遷協(xié)議4、實施拆遷主要活動：施工圖設(shè)計1.施工圖的委托設(shè)計；2.施工圖審查3.編制施工圖預(yù)算主要活動：施工圖施工圖預(yù)算主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：征地協(xié)議主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：1、拆遷補償方案2、拆遷許可證3、拆遷協(xié)議征地拆遷及前期規(guī)劃準備流程分析招投標辦理開工證投資許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要活動：1.編制標底及招標書2.組織招標3.辦理招標審查手續(xù)4.編制施工合同5.簽定施工合同6.確定監(jiān)理單位主要活動：銷售準備主要產(chǎn)出：招投標文件施工合同工程前期準備主要產(chǎn)出：開工證主要活動：1.項目組組建2.編制管理規(guī)章制度3.編制工程管理實施細則主要活動：1.資料準備2.人員招募與培訓(xùn)3.擬訂銷售合同4.銷售許可證辦理主要產(chǎn)出：1.銷售資料2.具有上崗資格銷售人員3、銷售合同4。銷售許可證主要產(chǎn)出：1.項目組2.項目及項目組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細則辦理開工證控制性規(guī)劃1.確定用地性質(zhì)主要活動：政府批準的控制性規(guī)劃圖3住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）

2.2過程管理2.1工程前期準備2.4竣工驗收主要活動：主要活動：主要活動：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要活動：項目組組建編制管理規(guī)章制度編制工程管理實施細則，應(yīng)包括以下內(nèi)容：1工程概況

2

施工部署

3

施工方案

4

施工進度計劃

5

資源供應(yīng)計劃

6

施工準備工作計劃

7

施工平面圖

8

技術(shù)組織措施計劃

9

項目風險管理1.項目組2.項目及項目組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細則進度管理質(zhì)量管理投資管理安全管理1.施工組織計劃2.現(xiàn)場簽證3.各種過程管理資料2.3分項/分部工程驗收組織分項工程驗收組織分部工程驗收編制竣工驗收計劃組織現(xiàn)場驗收進行竣工結(jié)算移交竣工資料辦理交工手續(xù)。

1.合格產(chǎn)品2.竣工資料3.竣工結(jié)算文件2.5項目回訪保修管理主要活動：對工程進行評價組織質(zhì)量缺陷的維修確?！汗こ藤|(zhì)量保修書』承諾的落實主要產(chǎn)出：1.質(zhì)量缺陷的及時修復(fù)2.《工程質(zhì)量保修書》1.合格的分部工程2.分項/分部工程相關(guān)的驗收資料住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）2.2過程管4住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）

施工現(xiàn)場流程分析2.2.1質(zhì)量管理2.2.2進度管理2.2.3安全管理2.2.4投資管理現(xiàn)場簽證管理工程款支付管理分包管理物資管理施工圖管理1.審核施工單位上報的進度計劃2.檢查施工進度計劃執(zhí)行情況3.召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會及時分析問題原因解決問題4.監(jiān)督施工單位采取措施修正計劃主要產(chǎn)出主要活動1.施工進度計劃2.

施工進度計劃執(zhí)行的實際記錄。3

施工進度計劃檢查結(jié)果

4

施工進度計劃的調(diào)整資料1.進行安全教育2.審核施工單位的安全保證計劃3.檢查安全保證計劃執(zhí)行情況4.組織安全事故原因分析，督導(dǎo)施工單位及時糾正并制定必要的預(yù)防措施主要產(chǎn)出主要活動1.審核施工單位的質(zhì)量控制計劃2.施工過程堅持進行自檢、互檢和交接檢3.檢查質(zhì)量控制計劃執(zhí)行情況4.完成分項、分布工程驗收5.完成竣工驗收1.安全保證計劃2.

安全保證計劃執(zhí)行的實際記錄。3.

安全保證計劃檢查結(jié)果4.

事故調(diào)查及處理報告主要產(chǎn)出1.合格產(chǎn)品2.

質(zhì)量控制計劃3.質(zhì)量控制檢查結(jié)果4.材料檢驗報告5.分項/分部驗收報告6.竣工驗收報告住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）施工現(xiàn)場流程分54.物業(yè)3.銷售2.建設(shè)1.前期住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析主體施工配套施工施工管理階段驗收竣工驗收選項決策立項可研征地前期規(guī)劃準備施工圖設(shè)計場地三通一平招投標銷售準備工程準備主要活動：主要產(chǎn)出：主要活動：主要活動：辦理預(yù)售手續(xù)按揭手續(xù)房產(chǎn)證手續(xù)預(yù)售/銷售主要產(chǎn)出：預(yù)售證銷售許可證按揭協(xié)議產(chǎn)權(quán)證預(yù)售協(xié)議書預(yù)售定金銷售合同銷售貨款1.項目建議書

2.可行性研究報告3.土地使用證4.拆遷許可證5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6.建筑工程規(guī)劃許可證7.開工證

8.項目經(jīng)營計劃書主要活動：主要產(chǎn)出：制訂物業(yè)管理方案建設(shè)過程中代表業(yè)主行權(quán)簽定物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理費用主要產(chǎn)出：商品房公共設(shè)施開工證房屋驗收報告銷售許可證4.物業(yè)3.銷售2.建設(shè)1.前期6地塊信息市場調(diào)研堪察項目定位產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)濟分析決策編制經(jīng)營計劃主要活動：主要產(chǎn)出：1.決策2.項目開發(fā)報告3.合作意向協(xié)議書4.經(jīng)營計劃書住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析(續(xù))1.3可研編制、審批1.2立項申報/審批1.1選項決策1.4征地、拆遷前期規(guī)劃準備主要活動：申請規(guī)劃要點編制項目建議書編制立項報告獲取立項批復(fù)主要活動：編制可研報告可研批復(fù)開規(guī)劃任務(wù)通知主要產(chǎn)出：1.可研報告2.規(guī)劃任務(wù)通知主要產(chǎn)出：1.項目建議書2.立項報告3.立項批復(fù)文件主要活動：取得土地使用證編制安置方案辦理拆遷許可證拆遷場地三通一平申請臨時用電、用水、排水主要產(chǎn)出：1.土地使用證2.拆遷安置方案3.拆遷許可證4.熟地5.具備開工條件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案設(shè)計辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證委托施工設(shè)計辦理投資許可證招投標辦理開工許可證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.房地產(chǎn)開發(fā)手冊3.施工圖4.招標書及標底5.施工合同6.工程預(yù)算7.開工許可證

地塊信息主要活動：主要產(chǎn)出：1.決策住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析(7控制性規(guī)劃1.確定用地性質(zhì)2.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)3.市政走向4.簽定委托設(shè)計合同與勘測合同主要活動：政府批準的控制性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：征地修建性規(guī)劃1.市政規(guī)劃；2.委托設(shè)計3.簽定委托合同主要活動：政府批準的修建性規(guī)劃圖冊主要產(chǎn)出：土地國有化手續(xù)：1、土地測量；2、整體測量。主要活動：1、地形圖2、土地整測報告主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：土地證主要產(chǎn)出：拆遷1、制訂拆遷補償方案2、辦理拆遷許可證3、與住戶簽定拆遷協(xié)議4、實施拆遷主要活動：施工圖設(shè)計1.施工圖的委托設(shè)計；2.施工圖審查3.編制施工圖預(yù)算主要活動：施工圖施工圖預(yù)算主要產(chǎn)出：政府部門協(xié)調(diào)主要活動：征地協(xié)議主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：1、拆遷補償方案2、拆遷許可證3、拆遷協(xié)議征地拆遷及前期規(guī)劃準備流程分析招投標辦理開工證投資許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要活動：1.編制標底及招標書2.組織招標3.辦理招標審查手續(xù)4.編制施工合同5.簽定施工合同6.確定監(jiān)理單位主要活動：銷售準備主要產(chǎn)出：招投標文件施工合同工程前期準備主要產(chǎn)出：開工證主要活動：1.項目組組建2.編制管理規(guī)章制度3.編制工程管理實施細則主要活動：1.資料準備2.人員招募與培訓(xùn)3.擬訂銷售合同4.銷售許可證辦理主要產(chǎn)出：1.銷售資料2.具有上崗資格銷售人員3、銷售合同4。銷售許可證主要產(chǎn)出：1.項目組2.項目及項目組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細則辦理開工證控制性規(guī)劃1.確定用地性質(zhì)主要活動：政府批準的控制性規(guī)劃圖8住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）

2.2過程管理2.1工程前期準備2.4竣工驗收主要活動：主要活動：主要活動：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要產(chǎn)出：主要活動：項目組組建編制管理規(guī)章制度編制工程管理實施細則，應(yīng)包括以下內(nèi)容：1工程概況

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施工部署

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施工方案

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施工進度計劃

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資源供應(yīng)計劃

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施工準備工作計劃

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施工平面圖

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技術(shù)組織措施計劃

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項目風險管理1.項目組2.項目及項目組相關(guān)管理規(guī)定3.工程管理實施細則進度管理質(zhì)量管理投資管理安全管理1.施工組織計劃2.現(xiàn)場簽證3.各種過程管理資料2.3分項/分部工程驗收組織分項工程驗收組織分部工程驗收編制竣工驗收計劃組織現(xiàn)場驗收進行竣工結(jié)算移交竣工資料辦理交工手續(xù)。

1.合格產(chǎn)品2.竣工資料3.竣工結(jié)算文件2.5項目回訪保修管理主要活動：對工程進行評價組織質(zhì)量缺陷的維修確?！汗こ藤|(zhì)量保修書』承諾的落實主要產(chǎn)出：1.質(zhì)量缺陷的及時修復(fù)2.《工程質(zhì)量保修書》1.合格的分部工程2.分項/分部工程相關(guān)的驗收資料住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）2.2過程管9住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析（續(xù)）

施工現(xiàn)場流程分析2.2.1質(zhì)量管理2.2.2進度管理2.2.3安全管理2.2.4投資管理現(xiàn)場簽證管理工程款支付管理分包管理物資管理施工圖管理1.審核施工單位上報的進度計劃2.檢查施工進度計劃執(zhí)行情況3.召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會及時分析問題原因解決問題4.監(jiān)督施工單位采取措施修正計劃主要產(chǎn)出主要活動1.施工進度計劃2.

施工進度計劃執(zhí)行的實際記錄。3

施工進度計劃檢查結(jié)果

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施工進度計劃的調(diào)整資料1.進行安全教育2.審核施工單位的安全保證計劃3.檢查安全保證計劃執(zhí)行情況4