業(yè)委會(huì)教學(xué)講解課件

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

烏海市住建委物業(yè)管理科業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)1目錄CONTENTS基本概念01成立流程02目錄CONTENTS基本概念01成立流程022PARTONE業(yè)委會(huì)的相關(guān)基本概念PART業(yè)委會(huì)的相關(guān)基本概念3

法律法規(guī)依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例（2007修訂）》

住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章基本概念法律法規(guī)依據(jù)第一章基本概念4

1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。

2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。

3.業(yè)主與使用人的區(qū)別

使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。

一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章基本概念1.業(yè)主一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章5

1.概念

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

二、業(yè)主大會(huì)第一章基本概念二、業(yè)主大會(huì)第一章基本概念62.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

2）制定和修改管理規(guī)約；

3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第一章基本概念2.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)第一章基本概念7第一章基本概念6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第一章基本概念6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；8

3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種。

1）.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第一章基本概念3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議第一章基本概念92）.定期會(huì)議(一般每年召開一次)

主要內(nèi)容有：①聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；②《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第一章基本概念2）.定期會(huì)議(一般每年召開一次)第一章基103）.臨時(shí)會(huì)議有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。第一章基本概念3）.臨時(shí)會(huì)議第一章基本概念11

4.業(yè)主大會(huì)的規(guī)則

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。第一章基本概念4.業(yè)主大會(huì)的規(guī)則

第一章基本概念12

（4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

（5）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

（6）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。

（7）業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第一章基本概念

（4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主13

二、業(yè)主委員會(huì)

1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第一章基本概念二、業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)第一章基本概念142、業(yè)主委員會(huì)的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

3、業(yè)主委員會(huì)的地位業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。

第一章基本概念2、業(yè)主委員會(huì)的宗旨第一章基本概念154、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

第一章基本概念4、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)第一章基本概念16（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第一章基本概念（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；第一章基本概念17PARTTWO業(yè)委會(huì)的成立流程PART業(yè)委會(huì)的成立流程18

1.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上的。

2.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已超過兩年的。一、業(yè)主委員會(huì)成立條件第二章成立流程一、業(yè)主委員會(huì)成立條件第二章成立流程19

二、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件

1.業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件：

1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，及時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；

3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

5）具有一定的組織能力；

6）具備必要的工作時(shí)間。

第二章成立流程二、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件第二章成立流程20

2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員：

1）因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)的能力；2）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會(huì)章程、決議、社會(huì)公德情節(jié)嚴(yán)重或造成嚴(yán)重后果的；3）不按時(shí)繳納物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的；4）已不是業(yè)主（即已未持有本小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)）；5）其他不適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

第二章成立流程2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員21

1.提出申請

1）開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定條件后三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告

2）符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

三、業(yè)主委員會(huì)成立流程第二章成立流程1.提出申請三、業(yè)主委員會(huì)成立流程第二章成立流程22

2.成立前期籌備組

1）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

2）籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

3）籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二章成立流程2.成立前期籌備組第二章成立流程23

籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作

1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第二章成立流程籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作第二章成立流程24管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第二章成立流程管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：第二章成立流程25業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

第二章成立流程業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：第二章成立流程26

7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二章成立流程7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；業(yè)主拒付物27

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第二章成立流程前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書28

3、召開首次業(yè)主大會(huì)

1）在旗縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦、社區(qū)的監(jiān)督下召開首次業(yè)主大會(huì)，原則上小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委托人必須全部參會(huì)。

2）首次業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并在委員候人中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3）業(yè)主委員會(huì)委員由5-13人的單數(shù)組成，實(shí)行差額選舉，按照候選人得票多少順序當(dāng)選，并推選產(chǎn)生主任、副主任等職務(wù)。4）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第二章成立流程3、召開首次業(yè)主大會(huì)第二章成立流程29

5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。6）業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

業(yè)主的專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；證載的分?jǐn)偯娣e不能扣除。建筑物的總面積是全體業(yè)主的專業(yè)部分面積之和，不是大確權(quán)（產(chǎn)權(quán)初始登記）的面積，大確權(quán)面積中不分?jǐn)偟綐I(yè)主房產(chǎn)證的那部分面積應(yīng)予扣除。第二章成立流程5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書30

4、辦理業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

1）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

2）管理規(guī)約；

3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。第二章成立流程4、辦理業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)第二章成立流程31

5、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定

Ⅰ業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

1）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；

2）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

4）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；

第二章成立流程5、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定第二章成立流程325）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

6）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

7）業(yè)主的意見和建議。Ⅱ業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。

Ⅲ業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。第二章成立流程5）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；第二章成立流程33

Ⅳ有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2）喪失民事行為能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二章成立流程Ⅳ有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自34Ⅴ業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

1）以書面方式提出辭職請求的；

2）不履行委員職責(zé)的；

3）利用委員資格謀取私利的；

4）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

5）侵害他人合法權(quán)益的；

6）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。第二章成立流程Ⅴ業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之35

Ⅵ業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。Ⅶ業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二章成立流程Ⅵ業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)36業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

烏海市住建委物業(yè)管理科業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)37目錄CONTENTS基本概念01成立流程02目錄CONTENTS基本概念01成立流程0238PARTONE業(yè)委會(huì)的相關(guān)基本概念PART業(yè)委會(huì)的相關(guān)基本概念39

法律法規(guī)依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例（2007修訂）》

住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章基本概念法律法規(guī)依據(jù)第一章基本概念40

1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。

2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。

3.業(yè)主與使用人的區(qū)別

使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。

一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章基本概念1.業(yè)主一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一章41

1.概念

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

二、業(yè)主大會(huì)第一章基本概念二、業(yè)主大會(huì)第一章基本概念422.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

2）制定和修改管理規(guī)約；

3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第一章基本概念2.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)第一章基本概念43第一章基本概念6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第一章基本概念6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；44

3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種。

1）.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第一章基本概念3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議第一章基本概念452）.定期會(huì)議(一般每年召開一次)

主要內(nèi)容有：①聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；②《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第一章基本概念2）.定期會(huì)議(一般每年召開一次)第一章基463）.臨時(shí)會(huì)議有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。第一章基本概念3）.臨時(shí)會(huì)議第一章基本概念47

4.業(yè)主大會(huì)的規(guī)則

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。第一章基本概念4.業(yè)主大會(huì)的規(guī)則

第一章基本概念48

（4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

（5）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

（6）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。

（7）業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第一章基本概念

（4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主49

二、業(yè)主委員會(huì)

1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第一章基本概念二、業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)第一章基本概念502、業(yè)主委員會(huì)的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

3、業(yè)主委員會(huì)的地位業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。

第一章基本概念2、業(yè)主委員會(huì)的宗旨第一章基本概念514、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

第一章基本概念4、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)第一章基本概念52（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第一章基本概念（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；第一章基本概念53PARTTWO業(yè)委會(huì)的成立流程PART業(yè)委會(huì)的成立流程54

1.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上的。

2.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已超過兩年的。一、業(yè)主委員會(huì)成立條件第二章成立流程一、業(yè)主委員會(huì)成立條件第二章成立流程55

二、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件

1.業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件：

1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，及時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；

3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

5）具有一定的組織能力；

6）具備必要的工作時(shí)間。

第二章成立流程二、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件第二章成立流程56

2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員：

1）因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)的能力；2）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會(huì)章程、決議、社會(huì)公德情節(jié)嚴(yán)重或造成嚴(yán)重后果的；3）不按時(shí)繳納物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的；4）已不是業(yè)主（即已未持有本小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)）；5）其他不適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

第二章成立流程2.有以下情況的業(yè)主不能被選舉為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員57

1.提出申請

1）開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定條件后三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告

2）符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

三、業(yè)主委員會(huì)成立流程第二章成立流程1.提出申請三、業(yè)主委員會(huì)成立流程第二章成立流程58

2.成立前期籌備組

1）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

2）籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

3）籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二章成立流程2.成立前期籌備組第二章成立流程59

籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作

1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第二章成立流程籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作第二章成立流程60管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第二章成立流程管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：第二章成立流程61業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

第二章成立流程業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：第二章成立流程62

7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二章成立流程7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；業(yè)主拒付物63

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第二章成立流程前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書64

3、召開首次業(yè)主大會(huì)

1）在旗縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦、社區(qū)的監(jiān)督下召開首次業(yè)主大會(huì)，原則上小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委托人必須全部參會(huì)。

2）首次業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并在委員候人中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3）業(yè)主委員會(huì)委員由5-13人的單數(shù)組成，實(shí)行差額選舉，按照候選人得票多少順序當(dāng)選，并推選產(chǎn)生主任、副主任等職務(wù)。4）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第二章成立流程3、召開首次業(yè)主大會(huì)第二章成立流程65

5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。6）業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

業(yè)主的專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積