房地產市場及其運行規(guī)律

第八章房地產市場及其運行規(guī)律節(jié)房地產市場概述第二節(jié)房地產市場結構第三節(jié)房地產市場的特性與功能第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律第五節(jié)政府對房地產市場的干預房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第1頁!節(jié)房地產市場概述

一、房地產市場的概念二、房地產市場的參與者房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第2頁!房地產市場的概念當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第3頁!第二節(jié)房地產市場結構

房地產市場分類:一、按地域范圍劃分二、按房地產的用途和等級劃分三、按房地產交易形式劃分四、按房地產購買者目的劃分五、其他劃分形式房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第4頁!按房地產的用途和等級劃分1.居住物業(yè)市場2.商業(yè)物業(yè)市場3.工業(yè)物業(yè)市場4.特殊物業(yè)市場5.土地市場房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第5頁!按房地產購買者目的劃分1.自用市場2.投資市場房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第6頁!第三節(jié)房地產市場的特性與功能

一、房地產市場的特性二、房地產市場的功能房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第7頁!房地產市場的功能1.配置存量房地產資源和利益2.顯示房地產市場需求的變化3.指導供給以適應需求的變化4.能指導政府制定科學的土地供應計劃5.引導需求適應供給條件的變化房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第8頁!房地產周期循環(huán)房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象,且此現象重復發(fā)生.房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第9頁!1.房地產泡沫及成因

(1)房地產泡沫的定義由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài).(2)房地產泡沫的成因---土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎.---投機需求的膨脹是誘因.---金融機構的過度放貸是促成因素.房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第10頁!3.房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

（1）區(qū)別---二者反映兩個不同層面的市場指標；---二者在嚴重程度和危害性方面不同；---二者在周期循環(huán)中所處的階段不同；---二者的市場參與者的參與動機不同。（2）聯(lián)系---二者均用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現；---過熱不一定產生泡沫，但過熱是市場產生泡沫的前提，也是誘因之一。房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第11頁!一、宏觀調控房地產市場的手段1.土地供應計劃的調控2.城市規(guī)劃的指導3.地價的杠桿作用4.稅收的功能5.租金的控制6.金融杠桿的作用7.住房政策的影響房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第12頁!房地產市場的參與者1.土地所有者或當前的使用者2.開發(fā)商3.政府及政府機構4.金融機構5.建筑承包商6.專業(yè)顧問7.消費者或買家房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第13頁!按地域范圍劃分1.按城市劃分2.按城市內的某個具體區(qū)域劃分3.按省或自治區(qū)所轄地域劃分房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第14頁!按房地產交易形式劃分1.土地市場:土地一級市場和二級市場2.新建成的房地產產品:銷售、租賃和抵押市場.3.存量房屋的交易:租賃、轉讓、抵押、保險市場.房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第15頁!其他劃分形式

按房地產進入市場的時間順序:(一)一級市場----土地使用權出讓市場二級市場----土地使用權轉讓、新建商品房租售市場三級市場----存量房地產交易市場(二)增量房市場、存量房市場房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第16頁!房地產市場的特性1.房地產市場是房地產權益的交易市場2.地區(qū)性市場3.要求高素質的專業(yè)顧問服務4.易于出現市場的不均衡和壟斷房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第17頁!第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律一、房地產市場分析的四象限模型二、房地產周期循環(huán)三、房地產市場中的泡沫與過熱房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第18頁!三、房地產市場中的泡沫與過熱

1.房地產泡沫及成因2.過度開發(fā)及誘因3.房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第19頁!2.過度開發(fā)及誘因房地產市場中的過度開發(fā)亦稱為房地產“過熱”，是指當市場中的需求增長不及新增供給增長速度時，所出現的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。過度開發(fā)的誘因：---開發(fā)商對市場預測的偏差；---開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；---開發(fā)資金的易得性。房地產市場及其運行規(guī)律共22頁，您現在瀏覽的是第20頁!第五節(jié)政府對房地產市場的干預一、宏觀調控房地產市場的手段三、規(guī)范房地產市場行為措施