房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析

建安房地產(chǎn)行業(yè)所得稅分析康健中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師高級(jí)稅務(wù)咨詢師高級(jí)會(huì)計(jì)師聯(lián)系方式：手機(jī)機(jī)辦）

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房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!新聞鏈接：北京新地王誕生房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!2010年的成績(jī)政策鏈接：新一輪稅務(wù)稽查風(fēng)暴已經(jīng)展開房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程文本房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類：類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（上海、重慶試點(diǎn)）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）印花稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!一、建安企業(yè)所得稅涉稅分析對(duì)居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)跨省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立不具有法人資格營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的企業(yè)實(shí)行"統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫"的企業(yè)所得稅征收管理辦法。

財(cái)政部規(guī)定

稅務(wù)總局規(guī)定后續(xù)規(guī)定：二級(jí)分支機(jī)構(gòu)管理一般規(guī)定二級(jí)分支機(jī)構(gòu)身份不明建安企業(yè)規(guī)定跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收省內(nèi)跨區(qū)域：四川有關(guān)規(guī)定：國(guó)稅

地稅？房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!二、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅（一）政策依據(jù)為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家稅務(wù)總局先后發(fā)布了：1.（作廢）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）2.（作廢）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）3.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國(guó)稅函【2008】299號(hào)）4.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）5.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）6.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)）從而較系統(tǒng)地規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品及完工后的納稅申報(bào)：1、季度報(bào)表（1）《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》（國(guó)稅函[2008]44號(hào)）（2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)）（3）預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題（國(guó)稅函〔2008〕635號(hào)）2、年度報(bào)表

報(bào)表填列

北京31號(hào)：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)總局問答：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除？房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

（一）收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!

（三）收入確認(rèn)的特殊規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

【注意】1、在視同銷售應(yīng)稅收入的確認(rèn)方法上，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之間略有差異。2、房地產(chǎn)企業(yè)的安置房是否要視同銷售交所得稅

？房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!16國(guó)稅函〔2008〕828號(hào):二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。（一）用于市場(chǎng)推廣或銷售；（二）用于交際應(yīng)酬；（三）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；（四）用于股息分配；（五）用于對(duì)外捐贈(zèng)；（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購(gòu)的資產(chǎn)，可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)的安置房是否要視同銷售交所得稅

房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（四）預(yù)售收入的稅務(wù)處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整

——299號(hào)

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。——31號(hào)文預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

（六）預(yù)租收入的確認(rèn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所得稅法規(guī)定，租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入。對(duì)于合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金的日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!

附注：房地產(chǎn)行業(yè)收入類項(xiàng)目主要涉稅違法問題檢查方法房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!

（二）計(jì)稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的土地閑置費(fèi)可否在稅前扣除？房地產(chǎn)新項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)用稅務(wù)處理2、前期工程費(fèi)。3、建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)。6、開發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!（六）、成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

1.成本費(fèi)用扣除的一般規(guī)定2.成本費(fèi)用扣除的特殊規(guī)定（1）維修費(fèi)用（2）維修基金（3）配套設(shè)施（4）特殊的配套設(shè)施（5）擔(dān)保金（6）銷售傭金或手續(xù)費(fèi)（7）利息支出（8）土地使用權(quán)損失（9）開發(fā)產(chǎn)品損失（10）折舊費(fèi)用（11）廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

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五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

（一）合作建房企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的。房地產(chǎn)企業(yè)合作建房取得的開發(fā)收益稅務(wù)處理（二）以地?fù)Q房企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（三）籌辦費(fèi)稅務(wù)處理籌辦期稅務(wù)處理稅務(wù)處理六：成本費(fèi)用扣除中常見問題稅收協(xié)調(diào)高開抵走房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!相關(guān)措施：《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知

》房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!CPI高啟如何抵御通貨膨脹？房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!建安及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要特點(diǎn)：1、投資量大，投資回收期長(zhǎng)2、資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大3、牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜4、發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展新聞：銀根緊縮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)行業(yè)涉稅政策房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)涉及稅費(fèi)（11個(gè)稅種、2項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為：營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅2009年1月1日起廢止)房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段涉稅分析階段經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅耕地占用稅委托施工印花稅自營(yíng)工程個(gè)人所得稅銷售期房營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!房地產(chǎn)企業(yè)各稅種有問題比例房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!建安企業(yè)常見處理1．跨年度的材料成本稅前扣除政策鏈接2．虛報(bào)虧損的稅務(wù)處理3.查增所得額補(bǔ)虧4.白條入賬問題5.賠償金扣除的票據(jù)問題房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

（二）征收管理1、特殊規(guī)定：核定征收企業(yè)出現(xiàn)《征管法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理?！咀⒁狻?、不能核定的特殊行業(yè)2、核定征收與彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

一、收入的稅務(wù)處理

（一）收入的范圍（二）收入確認(rèn)的一般規(guī)定（三）收入確認(rèn)的特殊規(guī)定（四）預(yù)售收入的稅務(wù)處理（五）計(jì)稅毛利率的確定（六）預(yù)租收入的確認(rèn)（七）售后回購(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!

（二）收入確認(rèn)的一般規(guī)定企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。31號(hào)未明確預(yù)售合同之前收取的定金、誠(chéng)意金、保證金之類的處理?！纠磕呈蟹康禺a(chǎn)公司在２００8年２月與客戶簽定預(yù)售協(xié)議書，收取定金１萬元，開具收款收據(jù)，未入帳。２００8年4月１１日與客戶簽定商品房買賣合同，按揭售房，收取首付款（圖１，注意含定金），開收據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!

新31號(hào)文關(guān)于收入的確認(rèn)的特殊性國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件關(guān)于收入的確認(rèn)，不同于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》關(guān)于銷售商品的收入確認(rèn)條件，也不同于一般企業(yè)稅務(wù)處理的收入確認(rèn)條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工條件的規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!34所得稅法：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或利潤(rùn)分配，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)和提供勞務(wù)，國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作用于職工福利方面，是否要視同銷售房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!35例：2011年1月20#憑證，“應(yīng)付福利費(fèi)”中支出150，000元，摘要獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工。會(huì)計(jì)處理為：借：應(yīng)付福利費(fèi)150，000貸：開發(fā)產(chǎn)品150，000經(jīng)詢問得知為對(duì)2008年度銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀的員工張某贈(zèng)送商品房一套做為獎(jiǎng)勵(lì)，張某當(dāng)月工資薪金個(gè)人所得稅已正常繳納，與張某簽訂銷售合同金額為商品房的開發(fā)成本為150，000元。組成計(jì)稅價(jià)格=150,000×(1+15%)/(15%)=181,578.95(元)房地產(chǎn)行業(yè)所得稅政策分析共41頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!

（五）計(jì)稅毛利率的確定1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2、開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。計(jì)稅毛利率的確定由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)能否彌補(bǔ)以前年度虧損？

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（七）售后回購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售后回購(gòu)方式銷售商品的，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕8