東方廣場物業(yè)管理組織方案

東方廣場物管方案——魅力東山理想人居

——.....目錄CONTENTS一、概述二、目標三、組織人事架構(gòu)及職責(zé)四、前期物業(yè)接管（一）、驗收期（二）、進駐期（三）、物業(yè)裝修與管理辦法（四）、日常服務(wù)事項五、經(jīng)營預(yù)測（一）、經(jīng)營收入（二）、經(jīng)營支出六、附錄（一）、基本籌備工作（二）、制度建立工作（三）、員工崗前培訓(xùn)（四）、綜合服務(wù)實施的準備工作（五）、其他準備工作.....一、概述

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東方廣場位于東山縣西埔鎮(zhèn)國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

該項目占據(jù)開發(fā)區(qū)“龍頭”地段，是政府規(guī)劃開發(fā)重點的核心區(qū)塊，是連接新老城區(qū)的繁華交匯處，更是未來東山縣經(jīng)濟發(fā)展的中心。

物業(yè)管理是一個項目高品質(zhì)和售后服務(wù)的體現(xiàn)之一。

對于無論從地段、交通、規(guī)劃、配套、戶型等方面都領(lǐng)跑的東方廣場項目而言，更需要選擇高效、安全、周到、優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)代化的物業(yè)管理水平才能與之匹配。

.....二、目標.....

貫徹開發(fā)商開發(fā)東方廣場項目思想，引進大都市物業(yè)管理先進的

現(xiàn)代化理念，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況需要進行融合，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將東方廣場打造成與大都市接軌的高品質(zhì)、上檔次的優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，讓業(yè)主（住戶）充分享受最尊貴的待遇，最舒適溫馨的都市生活氛圍。

同時將物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促物業(yè)保值增值。樹立××物業(yè)管理響亮而優(yōu)質(zhì)的品牌形象。

.....三、組織人事架構(gòu)及職責(zé).....

物業(yè)管理行業(yè)屬微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。

因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織構(gòu)架要更加簡潔、實用，降低組織

內(nèi)耗及勞資成本等。

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人事設(shè)置及職責(zé)：一人一崗，預(yù)計

21名員工（按整個小區(qū)交付時設(shè)計）

1、管理處主任

1名，具體把握管理處的大小事務(wù)，并配合開發(fā)商與業(yè)主之間溝通及人事調(diào)配。2、物業(yè)管理人員

2名，具體處理整個小區(qū)的日常工作、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。3、水電維修人員

2名，具體負責(zé)整個小區(qū)公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。4、安全保衛(wèi)隊長

1名，具體負責(zé)。5、安全保衛(wèi)隊員8名，具體負責(zé)小區(qū)門衛(wèi)、巡更、車輛管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序、并配合物業(yè)管理完成相應(yīng)的日常工作。6、綠化人員

1名，具體負責(zé)小區(qū)日常綠化養(yǎng)護、除蟲、除草、除物等。7、保潔人員

6名，具體負責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔等。注：員工招聘后即由公司物業(yè)管理顧問進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門再加強培訓(xùn)。.....四、前期物業(yè)接管.....（一）、驗收收期派物業(yè)管理員員、水電工等等工程技術(shù)人人員參與工程程驗收（無驗驗收權(quán)，僅可可從物業(yè)管理角角度向開發(fā)商商提出建議））。物業(yè)接管驗收收1、既應(yīng)從今后后物業(yè)維護保保養(yǎng)管理的角角度進行驗收收，也應(yīng)站在在業(yè)主的立場場上，對物業(yè)進行嚴嚴格的驗收，，以維護業(yè)主主的合法權(quán)益益。2、是物業(yè)通過過竣工驗收后后，對物業(yè)主主體結(jié)構(gòu)安全全和使用功能能的再驗收。。3、供電、給排排水、衛(wèi)生、、道路等設(shè)備備設(shè)施能正常常使用。4、房屋幢、戶戶號已經(jīng)有關(guān)關(guān)部門確認。。.....5、落實物業(yè)保保修事宜（保保修責(zé)任、保保修期限、保保修范圍）。。確保保修項項目目、期限、標標準、責(zé)任、、方式的落實實，重大保修修項目細則與與圖紙校驗到到位位。6、接管小組按按《圖紙資料移交交清單》，技術(shù)資料進進行對照檢查查。7、對每套單元元房的水、電電、土建部分分進行全面的的檢查，并將將檢查記錄在在冊冊，對發(fā)現(xiàn)的的問題應(yīng)及時時督促有關(guān)單單位迅速解決決。8、在保修期內(nèi)內(nèi)，因施工、、安裝、設(shè)備備等因素產(chǎn)生生的質(zhì)量問題題，公司應(yīng)查查明明原因，及時時上報開發(fā)商商，以便盡快快解決。9、抄各戶的水水、電、氣表表的底數(shù)及表表號，記錄在在案。.....（二）進駐期期1、準備工作（（1）、治安方面面：小區(qū)四周周綠籬或安裝裝防護攔；增增設(shè)報警系統(tǒng)統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防防盜窗或鋁合合窗。

（2）、車輛管理理：增設(shè)區(qū)間間道路標志；；封閉小區(qū)由多多個出入口到到一進一出；增設(shè)自行行車、摩托車車棚；加固架空層停車車位。(如圖)（3）、垃圾清運運：增設(shè)垃圾圾池（屋）或或垃圾清運中轉(zhuǎn)站等等。

（4）、樓道燈：：改用節(jié)能燈燈（如觸摸、、聲控或感溫溫等）。（（5）、分步購置置辦公、護公公、保潔、水水電工等設(shè)備備及工屬具和和員工制服等等。（6）、制定交房房驗收流程。。

（7）、印刷業(yè)主主入住手冊。。.....2、協(xié)調(diào)工作（（1）、與供電、、供水單位及及郵政局搞好好聯(lián)系工作，，保證住戶入入住后的水、、電電等等的供應(yīng)；（（2）、代業(yè)主與與電話公司聯(lián)聯(lián)系電話安裝裝事宜，爭取取現(xiàn)場放號，，方便業(yè)主；；

（3）、與廣播電電視臺聯(lián)系，，以便業(yè)主更更好的申請數(shù)數(shù)字電視的機機頂盒；（（4）、與學(xué)校、、派出所和居居委會聯(lián)系，，了解小孩轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶戶口的手續(xù)辦辦理理細節(jié)節(jié)，以及有關(guān)關(guān)聯(lián)系電話，，入住時公告告；3、交房房現(xiàn)場場布置置進入準準備、、協(xié)調(diào)調(diào)工作作到位位后，，將對對交房房現(xiàn)場場進行行部署署，提提升氛氛圍:彩旗。。橫幅。?；ɑ?。。背景音音樂。。安全護護衛(wèi)立立崗。。巡更。。迎接新新業(yè)主主入伙伙。.....4、建立立業(yè)主主、使使用權(quán)權(quán)人入入住程程序由開發(fā)發(fā)商發(fā)發(fā)函↓↓辦辦理交交房手手續(xù)↓↓簽簽約約↓↓交交房5、辦理理交房房手續(xù)續(xù)程序序出示房房款發(fā)發(fā)票、、交房房通知知書、、產(chǎn)權(quán)權(quán)人身身份證證、購購房合合同↓確認業(yè)業(yè)主身身份、、繳清清代墊墊代繳繳費用用、半半年的的物業(yè)業(yè)管理理費↓物業(yè)公公司同同業(yè)主主簽定定業(yè)主主合約約↓由物業(yè)業(yè)管理理的人人員帶帶業(yè)主主去驗驗房.....（三））、物物業(yè)裝裝修與與管理理辦法法業(yè)主在在交房房后有有權(quán)對對自己己所購購房屋屋進行行裝修修，但但裝修修必須須在規(guī)規(guī)定范范圍內(nèi)內(nèi)進行行，其其有關(guān)關(guān)規(guī)定定包括括：國國家建建設(shè)部部分布布的《建筑裝裝飾裝裝修管管理規(guī)規(guī)定》和物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)制定定的《住戶裝裝修管管理規(guī)規(guī)定》。根據(jù)據(jù)上述述規(guī)定定，業(yè)業(yè)主在在裝修修前必必須向向物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)進行行申請請登記記，包包括填填寫業(yè)業(yè)主裝裝修申申請表表、交交納裝裝修保保證金金及土土頭清清運費費、領(lǐng)領(lǐng)取《裝修施施工許許可證證》。根據(jù)據(jù)約定定在申申請表表上簽簽字，，經(jīng)批批準后后方可可施工工。業(yè)業(yè)主在在裝修修完成成以后后，由由物業(yè)業(yè)公司司組織織人員員進行行驗房房，合合格后后即可可退還還裝修修保證證金。。注：如如業(yè)主主是請請裝修修公司司進行行裝修修的，，裝修修公司司必須須出示示營業(yè)業(yè)執(zhí)照照及資資質(zhì)證證書，，以及及相關(guān)關(guān)負責(zé)責(zé)人的的身份份證明明。要要到管管理處處如實實填寫寫裝修修施工工內(nèi)容容、進進場人人數(shù)，，由三三方在在申請請表上上簽字字，方方可施施工；；.....物業(yè)檔檔案資資料的的建立立是對對前期期建設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)成果果的記記錄，，是以以后實實施物物業(yè)管管理時時對工工程維維修、、配套套、改改造必必不可可少的的依據(jù)據(jù)，也也是更更換物物業(yè)管管理企企業(yè)時時必須須移交交的內(nèi)內(nèi)容之之一。?，F(xiàn)現(xiàn)代建建筑工工程隨隨著科科學(xué)技技術(shù)的的發(fā)展展和使使用需需求的的提高高，樓樓宇設(shè)設(shè)備以以及埋埋入地地下和和建筑筑內(nèi)部部的管管線越越來越越多，，越來來越復(fù)復(fù)雜，，越來來越高高科技技化和和專業(yè)業(yè)化，，因此此一旦旦發(fā)生生故障障，物物業(yè)檔檔案就就成了了維修修必不不可少少的東東西。。物物業(yè)檔檔案資資料的的建立立主要要抓收收集、、整理理、歸歸案、、利用用四個個環(huán)節(jié)節(jié)。收收集的的關(guān)鍵鍵是盡盡可能能完整整，時時間上上講是是指從從規(guī)劃劃設(shè)計計到工工程竣竣工的的全部部工程程技術(shù)術(shù)維修修資料料；從從空間間上講講是指指物業(yè)業(yè)構(gòu)成成的方方方面面面，，從地地下到到樓頂頂、從從主體體到配配套、、從建建筑物物到環(huán)環(huán)境，，整理理的重重點是是去偽偽存真真、留留下有有用的的，歸歸檔就就是按按照資資料本本身的的內(nèi)在在規(guī)律律、聯(lián)聯(lián)系進進行科科學(xué)地地分類類與保保存，，利用用即是是在日日后的的管理理過程程中使使用并并加以以充實實。物業(yè)檔案案的建立立：.....（四）、、日常服服務(wù)管理理1、房屋管管理運作作工作內(nèi)容容：核對業(yè)主主、裝修修審核巡視、跟跟蹤監(jiān)督督走訪回訪訪、熟悉悉、收費費、財務(wù)務(wù)工作要求求：辦理裝修修手續(xù)一一天內(nèi)辦辦完，每每天巡視視、跟蹤蹤監(jiān)督二二遍，，入伙裝裝修時間間：8個小時/天，消滅滅裝修違違章于未未然，90%準確符號號規(guī)定，，無危及及安全、、外觀無改改變、用用途無改改變、無無亂堆亂亂放、亂亂挖亂接接、無違違章裝修修，做到到房屋完好好率95%，降低投投訴率。。無違章裝裝修、及及時聽取取業(yè)主意意見、滿滿足業(yè)主主合理的的要求，，提高業(yè)業(yè)主滿意意率。熟悉悉掌握小小區(qū)的棟棟號、套套數(shù)、面面積、房房號、業(yè)業(yè)主姓名名及家庭庭成員；；熟悉辨認認業(yè)主的的車輛；；提高收收費率。。.....2、綠化管管理工作內(nèi)容容：澆水。施肥。修剪整形形。病蟲防治治、補苗苗。除雜草、、保潔。。工作要求求：冬春季晴晴天每二二天澆一一次水，，時間近近午為宜宜。夏秋季每每天澆水水二次，，時間近近早晚為為宜。春秋季一一遍，根根據(jù)長勢勢局部加加施；灌灌木和粗粗生喬木木春秋季季多遍。。冬季喬木木一遍，，春夏秋秋季多遍遍，冬季季清園，，嚴重則則重點防防治每月月一遍。。保持綠化化長勢良良好、均均勻、無無重、無無漏、喬喬木剪下下從生枝枝、有灌灌木造形形、草高30-50毫米。.....3、房屋及及公共設(shè)設(shè)施維修修、養(yǎng)護護運作工作內(nèi)容容：裝修審查查、監(jiān)督督。巡視、登登記。維修公共共部分及及樓道的的燈。養(yǎng)護道路路停車場場及供水水、供電電設(shè)備。。工作要求求：每天必須須巡視小小區(qū)內(nèi)公公共部分分設(shè)施設(shè)設(shè)備用房房并一一一登記。。每半年清清洗一次次二次供供水水箱箱及化糞糞池、污污水管。。對于業(yè)主主反映的的事要24小時內(nèi)急急時處理理完畢并并回訪業(yè)業(yè)主。每二年粉粉刷一次次公共部部分的墻墻面。做到急修修不過夜夜、小修修補在24H內(nèi)、中修修兩天、、大修二二天內(nèi)有有回音。。.....4、安全護護衛(wèi)、停停車管理理工作內(nèi)容容：定崗檢查查、學(xué)習(xí)習(xí)與訓(xùn)練練。圖圖一防火防盜盜、突發(fā)發(fā)事件的的處理。。自行車、、摩托車車、汽車車集中定定點停放放。工作要求求：要做好人人、車刷刷卡進出出管理及及外來人人員及車輛登登記；無無收購、、乞討、、商販等等可圖圖二疑人員進進入。（如圖一一、圖二二）降低被盜盜、刑事事、火災(zāi)災(zāi)、治安安案件發(fā)發(fā)生率；；每兩個小時時巡視一遍遍并做好登登記，協(xié)助助管理處做好日日常的事務(wù)務(wù)。針對自行車車、摩托車車、汽車集集中定點停停放圖圖三區(qū)域進行24小時保安看看管及攝像像監(jiān)控。（如圖三））.....5、保潔管理理工作項目：：地面清潔二二遍/天。（如圖圖四）樓道二遍/周。垃圾清運二二遍/天。消殺滅鼠二二次/周。公共部分清清洗一遍/周。圖圖四工作標準：：地面無雜物物、垃圾、、道路上無無泥沙，無無雜草、積積水，單棚棚、樓道口口無雜物和蜘蛛網(wǎng)網(wǎng)，無張?zhí)?、亂堆，，扶手無塵塵。生活垃圾日日產(chǎn)日清，，整潔無異異味無污積積，保潔率率達到95%以上。.....五、經(jīng)營預(yù)預(yù)測.....為減輕業(yè)主主的負擔(dān)，，我公司將將多元化經(jīng)經(jīng)營、特約約服務(wù)，嚴嚴控經(jīng)營成成本等多項項措施，，增加收入入，減少支支出，從而而降低公共共性服務(wù)費費價格，擬擬向政府物物價主管管申報本小小區(qū)公共性性服務(wù)費價價格指導(dǎo)價價格為：棟號房屋類型市場指導(dǎo)價6#樓（1-2層）店面1.00元/㎡/月1-4#樓多層（住宅）0.45元/㎡/月5#-7#樓小高層（住宅）1.00元/㎡/月.....（一）、經(jīng)經(jīng)營收入1、物業(yè)管理理費：應(yīng)應(yīng)收收：356656.2元預(yù)預(yù)計收收入：303157.8元（收費率率85%）棟號房屋類型市場指導(dǎo)價平方數(shù)年總額1-3#樓多層0.45元/㎡18094.797711.44#樓多層0.45元/㎡3249.0417544.85-7#樓小高層/店面1.00元/㎡20116.68241400合計：///356656.2.....2、公共維修修基金：41460.42平方米×1個月×0.15/㎡（收費）=62190.6元

這一部部分的資金金是屬于全全體業(yè)主所所有，可供供于修/維護公共部部

分設(shè)施施設(shè)備。3、車位管理理費：自自行車停車車費：10元/輛/月；摩托托車停車費費：20元/輛/月；

小車車停車費：：40-50元/輛/月；4、其它零星星收入.....（二）、經(jīng)經(jīng)營支出1、員工工資資、獎金：：138600元；2、辦公費用用：6000元（辦公、、安保、綠綠化、保潔潔、消殺等等）3、維修保養(yǎng)養(yǎng)費：2400元；（電梯梯、停車場場）序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1主任11200元/月1200元2管理人員2800元/月1600元3水電維保人員2800元/月1600元4安保隊長11000元/月1000元/月5安保人員8750元/月6000元6綠化維護工1550元/月550元/月7保潔人員6550元/月3300元.....4、稅稅金金：：是是物物業(yè)業(yè)管管理理費費及及停停車車費費的的總總和和×5%5、不不可可預(yù)預(yù)見見費費用用：：3000元6、潤潤虧虧：：35000元7、前前期期投投入入：：30000元（（辦辦公公設(shè)設(shè)施施購購置置費費、、通通訊訊器器材材、、員員工工服服務(wù)務(wù)配配置置費費、、安安全全護護衛(wèi)衛(wèi)用用品品、、綠綠化化））8、公公共共性性服服務(wù)務(wù)費費構(gòu)構(gòu)成成測測算算：：400元/月；；4800元/年度度9、員員工工的的工工資資和和按按規(guī)規(guī)定定提提取取的的福福利利待待遇遇工工資資總總額額合合計計：：15250元工工資資總總額額合合計計：：15250元/月；；183000元/年福福利利：：15000（元元/年））；；合合計計：：198000元/年10、公公用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修及及保保養(yǎng)養(yǎng)費費：：6000元11、綠綠化化管管理理費費：：綠綠化化率率45%㎡××1元/年×㎡㎡=元.....六、附錄.....為確保管理處處正式接管小小區(qū)物業(yè)以后后，各項工作作能夠穩(wěn)妥有有序的開展，，達到《物業(yè)管理合同同》約定的服務(wù)標標準，管理處處（籌）根據(jù)據(jù)物業(yè)公司與與甲方的合作作意向，以《物業(yè)管理合同同》（草稿）和《物業(yè)管理方案案》（草案案）為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，重重點從從清潔潔、保保安、、設(shè)備備、綠綠化等等綜合合服務(wù)務(wù)和日日常管管理方方面做做好各各項籌籌備工工作。。.....（一））、基基本籌籌備工工作基本籌籌備工工作主主要指指管理理處開開辦計計劃，，通過過購買買、調(diào)調(diào)配管管理處處日常常運作作所所需的的設(shè)備備、用用具等等，使使管理理處具具備辦辦公和和為甲甲方提提供服服務(wù)的的硬件件環(huán)境境。具具體體包括括以下下內(nèi)容容：1、辦公公設(shè)備備的配配置（（辦公公桌、、椅、、電腦腦、打打印機機、復(fù)復(fù)印機機、傳傳真機機、文文件柜柜等等））。2、日常常辦公公用具具的準準備（（辦公公用品品采購購、公公章雕雕刻等等）。。3、管理理處工工作人人員的的服裝裝制作作（含含胸卡卡等））。4、護衛(wèi)衛(wèi)、清清潔等等臨時時工作作人員員的住住宿（（包括括宿舍舍、床床架、、床上上用品品等，，如有有需需要要，還還應(yīng)考考慮以以上人人員的的伙食食，如如煤氣氣灶、、煤氣氣罐等等）。。5、維修修保養(yǎng)養(yǎng)工具具的配配置。。說說明明：管管理處處（籌籌）應(yīng)應(yīng)結(jié)合合甲方方及自自身的的實際際情況況，對對以上上計劃劃進行行合理理調(diào)整整。.....（二））、制制度建建立工工作健全的的制度度是管管理處處規(guī)范范運作作的基基礎(chǔ)。。管理理處在在接管管期間間應(yīng)高高度重重視各各項項制度度的健健全工工作，，以公公司管管理部部制定定的《物業(yè)管管理服服務(wù)標標準規(guī)規(guī)范文文本》為指指導(dǎo)，，盡快快完完善管管理處處的各各項規(guī)規(guī)章制制度。。在制制度未未出臺臺之前前，管管理處處可采采取召召開開專題題會議議、形形成會會議紀紀要的的方法法來臨臨時規(guī)規(guī)范各各項工工作，，一旦旦時機機成熟熟，就就應(yīng)應(yīng)形成成制度度。具具體實實施包包括以以下幾幾個方方面：：1、管理理處各各崗位位的崗崗位職職責(zé)。。包括括：主主任崗崗位職職責(zé)、、副主主任崗崗位職職責(zé)、、各部部門門負負責(zé)人人崗位位職責(zé)責(zé)和各各基層層崗位位的崗崗位職職責(zé)等等。2、管理理處日日常管管理制制度。。包括括：公公文管管理、、印章章管理理、電電腦管管理、、會議議管理理、財財務(wù)管管理、、考勤勤管理理、值值班管管理、、收費費管理理、投投訴管管理、、人事事管理理、維維修管管理、、員工工請休休假管管理、、員工工儀表表儀容容及行行為規(guī)規(guī)范管管理、、員工工考核核管理理、員員工宿宿舍管管理等等。.....3、管理理處清清潔工工作手手冊。。包括括：管管理處處清潔潔質(zhì)量量監(jiān)管管辦法法、各各崗位位清潔潔工作作標準準、各各崗位位清潔潔工作作程序序等。。4、管理理處保保安工工作手手冊。。包括括：管管理處處保安安工作作管理理規(guī)定定、管管理處處保安安崗位位設(shè)置置、各各崗位位工作作標準準、各各崗位位工作作程序序、保保安巡巡檢路路線圖圖、人人員出出入入管管理規(guī)規(guī)定、、人員員來來訪接接待管管理規(guī)規(guī)定、、人員員來訪訪接待待流程程圖、、車輛輛出入入管管理理規(guī)定定、物物品出出入管管理規(guī)規(guī)定、、保安安裝備備使用用管理理規(guī)定定、保保安交交接班班管理理規(guī)定定、保保安交交接班班程序序、保保安隊隊隊列列訓(xùn)練練內(nèi)內(nèi)容及及標準準、文文明執(zhí)執(zhí)勤用用語等等。5、管理理處設(shè)設(shè)備管管理工工作手手冊。。包括括：管管理處處設(shè)備備管理理規(guī)定定、設(shè)設(shè)備臺臺帳、、各設(shè)設(shè)備的的操作作規(guī)程程、各各設(shè)備備的保保養(yǎng)維維修計計劃、、各設(shè)設(shè)備的的維修修保養(yǎng)養(yǎng)運行行記錄錄、各各設(shè)備備故障障緊急急處理理措施施等。。.....6、管理理處綠綠化管管理工工作手手冊。。包括括：管管理處處綠化化管理理規(guī)定定、綠綠化植植物臺臺帳、、各各植植物的的習(xí)性性及養(yǎng)養(yǎng)護方方法、、各植植物的的養(yǎng)護護計劃劃、各各植物物的養(yǎng)養(yǎng)護記記錄等等。7、管理理處緊緊急情情況應(yīng)應(yīng)急處處理程程序。。包括括：常常用電電話號號碼、、火災(zāi)災(zāi)應(yīng)急急處理理程序序、治治安緊緊急情情況應(yīng)應(yīng)急處處理程程序、、停電電應(yīng)急急處理理程序序、停停水應(yīng)應(yīng)急處處理程程序序、、水浸浸應(yīng)急急處理理程序序、液液化石石油氣氣泄漏漏應(yīng)急急處理理程序序、新新風(fēng)機機防毒毒應(yīng)急急處理理程序序、電電梯停停梯困困人應(yīng)應(yīng)急處處理程程序、、臺風(fēng)風(fēng)應(yīng)急急處理理程序序、盜盜警應(yīng)應(yīng)急急處處理程程序、、急救救應(yīng)急急處理理程序序、其其他應(yīng)應(yīng)急急處理理程序序等。。說說明明：管管理處處應(yīng)根根據(jù)各各綜合合服務(wù)務(wù)的外外包/內(nèi)管情情況對對各綜綜合服服務(wù)的的工作作手冊冊進進行相相應(yīng)調(diào)調(diào)整。。.....（三））、員員工崗崗前培培訓(xùn)管理處處要針針對各各崗位位的特特點，，對管管理處處員工工（包包括正正式工工、外外聘工工、臨臨時工工）的的工作作能力力進行行評估估，有有針對對性的的開展展崗前前培訓(xùn)訓(xùn)，主主要有有以下下幾個個方面面：1、管理理處全全體員員工：：物業(yè)業(yè)公司司發(fā)展展史、、質(zhì)量量方針針、質(zhì)質(zhì)量目目標、、小區(qū)區(qū)基本本情況況、小小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)備（（供水水、供供電、、排水水、消消防、、運載載、弱弱電等等）情情況、、甲方方基本本情況況、物物業(yè)管管理各各綜合合服務(wù)務(wù)的標標準及及要求求、常常用禮禮儀禮禮節(jié)、、常用用禮貌貌用語語等。。2、清潔潔工：：清潔潔保養(yǎng)養(yǎng)方法法、清清潔工工作標標準、、清潔潔工作作程序序。3、保安安員：：各崗崗位工工作標標準、、各崗崗位工工作程程序及及相關(guān)關(guān)的管管理規(guī)規(guī)定學(xué)學(xué)習(xí)、、監(jiān)控控及消消防防系統(tǒng)統(tǒng)操作作培訓(xùn)訓(xùn)等。。4、綠化化工：：綠化化養(yǎng)護護方法法、綠綠化工工作標標準、、綠化化工作作程序序等。。說說明明：崗崗前培培訓(xùn)的的具體體內(nèi)容容應(yīng)根根據(jù)實實際情情況進進行調(diào)調(diào)整。。.....（四四））、、綜綜合合服服務(wù)務(wù)實實施施的的準準備備工工作作1、清清潔潔準準備備工工作作：：（（1）外外包包：：如如清清潔潔外外包包，，管管理理處處則則只只需需按按照照《合同同》約定定的的清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生范范圍圍和和標標準準，，明明確確各各崗崗位位的的范范圍圍及及職職責(zé)責(zé)，，制制定定清清潔潔月月度度工工作作計計劃劃和和完完善善相相應(yīng)應(yīng)的的監(jiān)監(jiān)管管措措施施即即可可；；（（2）自自管管：：如如清清潔潔工工作作由由管管理理處處自自己己負負責(zé)責(zé)，，除除明明確確各各清清潔潔崗崗位位的的范范圍圍及及職職責(zé)責(zé)、、制制定定清清潔潔月月度度工工作作計計劃劃和和完完善善相相應(yīng)應(yīng)的的監(jiān)監(jiān)管管措措施施以以外外，，還還需需要要進進行行相相應(yīng)應(yīng)的的機機械械設(shè)設(shè)備備和和清清潔潔物物料料準準備備、、每每月月清清潔潔物物料料消消耗耗測測算算及及跟跟蹤蹤、、人人員員招招聘聘、、人人員員服服裝裝、、崗崗前前培培訓(xùn)訓(xùn)等等。。2、保保安安準準備備工工作作（（由由于于物物業(yè)業(yè)公公司司接接管管小小區(qū)區(qū)均均自自建建護護衛(wèi)衛(wèi)隊隊，，故故不不列列出出外外包包工工作作內(nèi)內(nèi)容容））：：（（1）自自衛(wèi)衛(wèi)警警械械、、對對講講機機等等裝裝備備的的購購買買或或調(diào)調(diào)配配。。（（2）保保安安崗崗位位設(shè)設(shè)置置、、排排班班等等。。（（3）明明確確巡巡檢檢時時間間、、巡巡檢檢頻頻度度、、巡巡檢檢路路線線及及相相應(yīng)應(yīng)的的巡巡檢檢簽簽卡卡的的設(shè)設(shè)立立。。（（4）強強化化隊隊列列訓(xùn)訓(xùn)練練（（重重點點突突出出崗崗位位形形象象訓(xùn)訓(xùn)練練））。。（（5）崗崗前前培培訓(xùn)訓(xùn)。。.....3、綠綠化化準準備備工工作作：：（（1）建建立立區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)綠綠化化植植物物臺臺帳帳。。（（2）綠綠化化崗崗位位設(shè)設(shè)置置、、排排班班等等。。（（3）按按照照綠綠化化工工作作標標準準和和綠綠化化工工作作程程序序明明