資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章29歲的你……29歲的你……資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件思考：（1）可以用哪些方法進(jìn)行評(píng)估？（2）市場(chǎng)法的含義及原則。（3）用市場(chǎng)法評(píng)估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)采取什么樣的程序？（5）應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要考慮哪些因素。思考：資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。二、市場(chǎng)法的基本前提資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有1.資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場(chǎng)條件主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有四、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法四、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法情形一：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，該別墅推出打九折的活動(dòng)。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價(jià)值3000，該區(qū)域的別墅一年內(nèi)漲價(jià)了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬(wàn)元。情形一：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。3.適用條件對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。（一）直接比較法

4.基本計(jì)算公式（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格4.基本計(jì)算公式（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致①方法一（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致②方法二評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。②方法二5.直接比較法的基本方法---僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。5.直接比較法的基本方法---僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全（2）市價(jià)折扣法（2）市價(jià)折扣法評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%。6萬(wàn)元評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為（3）功能價(jià)值類比法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。（3）功能價(jià)值類比法被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。7.5萬(wàn)元被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7。7.5萬(wàn)元被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）①定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)適用條件：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。適用條件：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%。10.5萬(wàn)元與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米。3932被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)200已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但是該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1~5月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已（5）成新率價(jià)格調(diào)整法①原理參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。②計(jì)算公式（5）成新率價(jià)格調(diào)整法情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬(wàn)元。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元，由此確定的被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、14

B、8

C、12

D、16【正確答案】D被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于2007年，賬面原值為50萬(wàn)元，于2010年評(píng)估，若以取得時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為100％，評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為140％，該資產(chǎn)最可能評(píng)估值為（）元。A、820000

B、700000

C、140000

D、100000【正確答案】B【答案解析】評(píng)估值＝50×（140％/100％）＝70（萬(wàn)元）。某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于2007年，賬面原值為50萬(wàn)元，于2010年評(píng)運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇3個(gè)及3個(gè)以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產(chǎn)評(píng)估的政策B、為了體現(xiàn)可比性的要求C、排除參照物個(gè)別交易的特殊性和偶然性D、便于計(jì)算【正確答案】C運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇3個(gè)及3個(gè)以上參照物的目的是（）。【正確【正確答案】D【答案解析】市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程?？梢哉f(shuō)，替代原則是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。市場(chǎng)法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻(xiàn)性原則B、合法原則C、獨(dú)立性原則D、替代原則【正確答案】D市場(chǎng)法所遵循的基本原則是（）。運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有（）。A.資產(chǎn)的功能B.資產(chǎn)的范圍C.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量D.市場(chǎng)條件E.交易條件ACDE運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有（）。

6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法----一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值（2-9）=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（2-10）6.直接比較法使用頻率高的方法選擇的三個(gè)可比實(shí)例A、B、C如下表：選擇的三個(gè)可比實(shí)例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場(chǎng)價(jià)格，故不作交易情況修正。2.交易日期調(diào)整比較案例均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的相近時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格，故不作調(diào)整。3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。1.交易情況修正（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（3）實(shí)物狀況調(diào)整。（3）實(shí)物狀況調(diào)整。4.估價(jià)結(jié)果

總比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）＝(7324＋7381＋7346)÷3≈7350（元/m2）總比準(zhǔn)價(jià)格（總價(jià)）＝7350×90/10000＝66.15（萬(wàn)元）4.估價(jià)結(jié)果總比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）＝(7324＋7381＋（2）價(jià)值比率法（2）價(jià)值比率法資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件

①成本市價(jià)法基本原理：以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法?！咎貏e注意】公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。①成本市價(jià)法

②市盈率倍數(shù)法以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。主要適用對(duì)象：企業(yè)價(jià)值評(píng)估②市盈率倍數(shù)法（二）間接比較法1、原理（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。（二）間接比較法

2.適用條件不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件2.間接比較分析

間接比較是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)或條件俱佳的不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)，把交易案例和待估對(duì)象均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。

2.間接比較分析間接比較是以一個(gè)標(biāo)（1）區(qū)域因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時(shí)的日期為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)。（1）區(qū)域因素間接比較（2）個(gè)別因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時(shí)的日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分；個(gè)別因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分。

（2）個(gè)別因素間接比較式中：交易情況修正的分子為100，表間接比較表間接比較表資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章29歲的你……29歲的你……資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件思考：（1）可以用哪些方法進(jìn)行評(píng)估？（2）市場(chǎng)法的含義及原則。（3）用市場(chǎng)法評(píng)估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)采取什么樣的程序？（5）應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要考慮哪些因素。思考：資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。二、市場(chǎng)法的基本前提資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有1.資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場(chǎng)條件主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有四、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法四、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法情形一：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，該別墅推出打九折的活動(dòng)。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價(jià)值3000，該區(qū)域的別墅一年內(nèi)漲價(jià)了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬(wàn)元。情形一：與該別墅完全一樣的別墅價(jià)值3000。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。3.適用條件對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。（一）直接比較法

4.基本計(jì)算公式（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格4.基本計(jì)算公式（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致公式原理本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致①方法一（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致②方法二評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。②方法二5.直接比較法的基本方法---僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。5.直接比較法的基本方法---僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全（2）市價(jià)折扣法（2）市價(jià)折扣法評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%。6萬(wàn)元評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為（3）功能價(jià)值類比法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。（3）功能價(jià)值類比法被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。7.5萬(wàn)元被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7。7.5萬(wàn)元被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）①定義價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法培訓(xùn)課件Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)適用條件：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。適用條件：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%。10.5萬(wàn)元與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米。3932被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)200已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但是該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1~5月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已（5）成新率價(jià)格調(diào)整法①原理參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。②計(jì)算公式（5）成新率價(jià)格調(diào)整法情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年。可參照的別墅使用年限為100年，使用了5年，價(jià)值為3000萬(wàn)元。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元，由此確定的被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、14

B、8

C、12

D、16【正確答案】D被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于2007年，賬面原值為50萬(wàn)元，于2010年評(píng)估，若以取得時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為100％，評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為140％，該資產(chǎn)最可能評(píng)估值為（）元。A、820000

B、700000

C、140000

D、100000【正確答案】B【答案解析】評(píng)估值＝50×（140％/100％）＝70（萬(wàn)元）。某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于2007年，賬面原值為50萬(wàn)元，于2010年評(píng)運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇3個(gè)及3個(gè)以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產(chǎn)評(píng)估的政策B、為了體現(xiàn)可比性的要求C、排除參照物個(gè)別交易的特殊性和偶然性D、便于計(jì)算【正確答案】C運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇3個(gè)及3個(gè)以上參照物的目的是（）?！菊_【正確答案】D【答案解析】市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。可以說(shuō)，替代原則是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。市場(chǎng)法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻(xiàn)性原則B、合法原則C、獨(dú)立性原則D、替代原則【正確答案】D市場(chǎng)法所遵循的基本原則是（）。運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有（）。A.資產(chǎn)的功能B.資產(chǎn)的范圍C.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量D.市場(chǎng)條件E.交易條件ACDE運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有（）。

6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法----一個(gè)以上可比因素不一致資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值（2-9）=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（2-10）6.直接比較法使用頻率高的方法選擇的三個(gè)可比實(shí)例A、B、C如下表：選擇的三個(gè)可比實(shí)例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場(chǎng)價(jià)格，故不作交易情況修正。2.交易日期調(diào)整比較案例均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的相近時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格，故不作調(diào)整。3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。1.交易情況修正（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（3）實(shí)物狀況調(diào)整。（3）實(shí)物狀況調(diào)整。4.估價(jià)結(jié)果

總比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）＝(7324＋7381＋7346)÷3≈7350（元/m2）總比準(zhǔn)價(jià)格（總價(jià)）＝7350×90