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精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)“石湖華城·湖郡”定價(jià)原則一、組團(tuán)概述別墅組團(tuán)位于整個(gè)項(xiàng)目東地塊,共由4幢獨(dú)院別墅及18幢聯(lián)體別墅組成,共計(jì)房源106戶,總建筑面積為34256.8平方米(其中地上標(biāo)準(zhǔn)層面積約25005平方米,地下室面積約9252平方米)。該組團(tuán)三面臨路,東面緊鄰溪江路與小石湖相望,南面為溪江會(huì)所,西面是小區(qū)內(nèi)的市政道路——小石湖路,北面即為高層組團(tuán)。別墅組團(tuán)內(nèi)共有3個(gè)中心景觀帶,分別位于主入口119幢南面,聯(lián)體別墅與獨(dú)院別墅交界處110幢南面以及獨(dú)院別墅中心105幢南面。二、周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格反映項(xiàng)目名稱產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)(元/平米)地下室公開時(shí)間石湖庭園聯(lián)體1000-11000贈(zèng)送基本內(nèi)定水岸清華聯(lián)體100005000元/平米2007年11月底現(xiàn)代園墅聯(lián)體、獨(dú)棟11000(聯(lián))、12000(獨(dú))贈(zèng)送2007年12月8日周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如石湖庭園、水岸清華等已經(jīng)于11月底前開始內(nèi)部客戶預(yù)定,但據(jù)了解兩個(gè)個(gè)案的預(yù)定情況并不理想,水岸清華此次推出約100套聯(lián)體別墅,之前積累的意向內(nèi)部客戶為120多組,11月底通知內(nèi)部客戶來(lái)交納10萬(wàn)定金直接簽署購(gòu)房合同草稿,就目前內(nèi)部預(yù)約情況看,僅有不足40組客戶交納了定金,而在通知外部客戶近期將開盤的信息時(shí),外部客戶的反映并不高,因此遲遲沒能公開推出市場(chǎng)?,F(xiàn)代園墅預(yù)計(jì)在12月8日正式公開,此次推出的量體比較多150套左右,面積范圍同本案類似,且地下室贈(zèng)送,開盤方式同樣是內(nèi)部客戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。因此在景觀區(qū)位相類似、客源重疊的情況下,價(jià)格接受度還需經(jīng)受市場(chǎng)的考證。根據(jù)集團(tuán)公司指示,針對(duì)目前市場(chǎng)的銷售形式及對(duì)第一批房源價(jià)格的預(yù)判為:聯(lián)體別墅整體均價(jià)13000元/平方米(不含地下室)標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)11000元/平方米地下室均價(jià)5300元/平方米均總價(jià)/套三、平面價(jià)差原則:第一批房源位于別墅組團(tuán)最北面,緊鄰高層組團(tuán),私密性相對(duì)較差,組團(tuán)內(nèi)并無(wú)集中景觀綠化,最東面雖臨小石湖風(fēng)景較好,但同時(shí)緊靠溪江路,會(huì)受一定噪音影響,因此房源從景觀方面講具有一定均好性。以蘇州消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)慣及蘇州本地氣候的因素為依據(jù),結(jié)合項(xiàng)目客戶的整體反映,東面房源優(yōu)于西面房源,基于以上因素確定平面價(jià)差設(shè)定在400元/平米左右。四、分樓幢價(jià)差原則:121-125幢為4聯(lián)體,115-118幢為6聯(lián)體,因此定價(jià)上4聯(lián)體優(yōu)于6聯(lián)體,價(jià)差為300元/平米左右;117-118幢及123-125幢緊鄰高層組團(tuán),因此與南面一排房源價(jià)差定為300元/平米左右。五、花園面積價(jià)差原則:花園面積大小是購(gòu)買別墅的客戶比較在意的關(guān)注點(diǎn)。C、D戶型的花園面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于A、B戶型,建議價(jià)差定為500元/平米左右。六、定價(jià)說(shuō)明以上定價(jià)原則是為了達(dá)到使房源均衡去化的目的,并在現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員通過(guò)對(duì)價(jià)格方面的說(shuō)辭可以更好的對(duì)客戶意向加以引導(dǎo),以免客戶將房源意向緊緊鎖定在C、D的邊套戶型。從而達(dá)到強(qiáng)銷期70%的銷售率,另外30%可以在后期慢慢去化。結(jié)論:通過(guò)第一批房源的預(yù)約情況可以試探出客戶對(duì)于價(jià)格的接受度,從而為后續(xù)房源的價(jià)格做鋪墊,適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
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