長沙暮云地塊商業(yè)項目定位方案

Professionalvaluecreation專業(yè)創(chuàng)造價值長沙暮云地塊商業(yè)項目定位報告每一個城市，都有一個城市名片就如上海的新天地北京的國貿(mào)深圳的華強北香港的維多利亞海灣他們都是這個城市的繁華聚集地，代表了一個城市的發(fā)展，也代表了一個城市的國際化潮流是藝術(shù)、文化的焦點也更是一個城市的旅游聚焦更是代表這個城市的名片所以，對于本項目承載的使命，她是片區(qū)的標(biāo)桿本案將圍繞以下目標(biāo)展開：高價值、快去化、低風(fēng)險、樹品牌單擊此處添加段落文字內(nèi)容市場分析1單擊此處添加段落文字內(nèi)容定位建議2單擊此處添加段落文字內(nèi)容經(jīng)濟測算3目錄

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市場分析1NO.1市場分析—房地產(chǎn)政策解讀—宏觀環(huán)境政策調(diào)控—長沙625政策出臺背景復(fù)雜，針對長沙樓市多種亂象，有的放矢，針對性極強。黑中介營銷房價二手房客戶惡意制造搶房氣氛協(xié)助客戶違規(guī)落戶捆綁銷售、惡意炒房捂盤惜售，市場貨源緊缺收取認(rèn)籌金或變相收取認(rèn)籌金人為制造供需緊張氣氛長沙房價2018年連續(xù)4個月上漲漲幅局全國前列一二手房價倒掛顯著5、6月二手房月均成交4200套較一季度月均翻倍，火熱再現(xiàn)市場恐慌由新房市場滲透至二手房連夜排隊客房比超高購買雜屋、格子鋪等獲得購房資格恐慌性購房倒逼“625”樓市調(diào)控政策出臺NO.1市場分析—房地產(chǎn)政策解讀—宏觀環(huán)境市場現(xiàn)場—625政策出臺后，大量戶口外遷入客戶失去購房資格，住宅市場處在下行周期的前端，投資型客戶呈現(xiàn)向商業(yè)地產(chǎn)擠壓的態(tài)勢。自2016年住宅市場觸頂后，各項相關(guān)調(diào)控政策的連續(xù)出臺，近兩年時間，成交面積一路下行，房票資格難求。NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—成交情況成交價格—結(jié)合商業(yè)產(chǎn)品特性，20000元/㎡以下的成交價格占絕對比例，10195元/㎡是大托暮云板塊的商業(yè)成交均價。2018上半年長沙市各板塊商業(yè)用房成交均價NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—商業(yè)部分整體供銷量—上半年商業(yè)市場同比來看供應(yīng)增加而成交下降，供過于求狀態(tài)進一步深化。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)商業(yè)供銷量走勢圖2017年月均供應(yīng)8.5萬方，月均去化5.8萬方2018年月均供應(yīng)6.5萬方，月均去化4.8萬方NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—商業(yè)部分板塊供銷量—中心、麓谷、含浦洋湖板塊供應(yīng)量遠超其他板塊；成交方面，以大托、暮云板塊成交量最大。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)商業(yè)各版塊供銷量對比圖NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—商業(yè)部分存量及去化周期—截止6月底，長沙五區(qū)商業(yè)庫存433萬方，因去化速度放慢，去化周期由年初的65個月上升至91個月。板塊存量面積（萬㎡）去化周期（月）中心板塊59.16150濱江板塊47.34128月湖城北板塊55.99127大市府板塊40.20120高鐵新城板塊48.13103含浦洋湖板塊32.3395省府紅星板塊43.9391大托暮云板塊41.6076梅溪湖板塊29.2061芙蓉馬王堆板塊7.8952隆平高科板塊10.9642麓谷板塊16.0032總計432.7491NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—商業(yè)部分商業(yè)成交面積排名序號項目區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)1中信新城天心區(qū)1.811372麓谷小鎮(zhèn)岳麓區(qū)1.631083保利西海岸岳麓區(qū)1.404834香江紅星家居建材博覽中心開福區(qū)1.011125宇成朝陽廣場芙蓉區(qū)0.915316陽光100國際新城岳麓區(qū)0.891837恒泰廣場岳麓區(qū)0.89598卓越淺水灣岳麓區(qū)0.80989協(xié)信星瀾匯岳麓區(qū)0.7322910芙蓉萬國城MOMA芙蓉區(qū)0.6593NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—40年公寓部分整體供銷量—上半年整體商業(yè)公寓市場持續(xù)銷售火熱，同比均有大幅上漲，整體供銷比為0.91；住宅市場政策嚴(yán)控下將持續(xù)利好商業(yè)公寓市場。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)40年公寓供銷量走勢圖2017年月均供應(yīng)7.2萬方，月均去化8.1萬方2018年月均供應(yīng)8.4萬方，月均去化9.2萬方NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—40年公寓部分區(qū)域供銷量—岳麓區(qū)供銷量均位于五區(qū)首位，天心區(qū)供應(yīng)缺口相對較大。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)40年公寓供銷對比圖NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—40年公寓部分板塊供銷量—中心板塊、高鐵新城板塊成交量最大，省府紅星供應(yīng)量最多。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)40年公寓各版塊供銷量對比圖NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—40年公寓部分存量及去化周期—截止6月底，商業(yè)公寓存量90萬方，整體去化周期由年初13個月下行至9.8個月；各板塊之間差異明顯，中心板塊存量面積最大，大市府板塊去化周期最短。板塊存量面積（萬㎡）去化周期（月）大托暮云板塊4.0197.34隆平高科板塊6.3619.26芙蓉馬王堆板塊5.0918.03省府紅星板塊9.7014.11月湖城北板塊6.2213.96梅溪湖板塊7.589.69中心板塊15.409.41濱江板塊6.418.99含浦洋湖板塊8.737.93高鐵新城板塊10.617.23麓谷板塊2.665.95大市府板塊7.155.76總計89.949.80NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—40年公寓部分40年公寓成交面積排名序號項目區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)1奧克斯城市之光岳麓區(qū)4.257802卓越淺水灣岳麓區(qū)4.0910943宇成開福廣場開福區(qū)3.547954綠地之窗雨花區(qū)2.886015里約薈開福區(qū)2.523536鈺龍?zhí)煜略缆磪^(qū)2.203647Cpark天悅城岳麓區(qū)2.175288芙蓉萬國城MOMA芙蓉區(qū)1.734139榮盛花語書苑天心區(qū)1.6136310江南華府天心區(qū)1.51259NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—寫字樓部分整體供銷量—上半年長沙五區(qū)寫字樓供銷量同比均有所上升，主要供應(yīng)集中在5-6月份，整體供銷比1.9。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)寫字樓供銷量走勢圖2017年月均供應(yīng)8.5萬方，月均去化5.8萬方2018年月均供應(yīng)6.5萬方，月均去化4.8萬方NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—寫字樓部分板塊供銷量—中心板塊國金中心項目單盤供應(yīng)量超過28萬方，拉高整體板塊供應(yīng)；成交來看，主要集中于中心板塊、含浦洋湖、省府紅星板塊。2017年1月至2018年6月長沙五區(qū)寫字樓各版塊供銷量對比圖NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—寫字樓部分存量及去化周期—截止6月底，寫字樓存量379萬方，去化周期75個月，相對于年初有所下降；各版塊去化周期分化明顯，除含浦洋湖低于15個月，其余各版塊均在30個月以上，板塊存量面積（萬㎡）去化周期（月）大市府板塊9.38437麓谷板塊10.49254濱江板塊91.48148月湖城北板塊19.62128梅溪湖板塊20.35121中心板塊131.99103省府紅星板塊41.3054高鐵新城板塊22.4041大托暮云板塊6.1838芙蓉馬王堆板塊8.7932含浦洋湖板塊15.5815隆平高科板塊1.35/總計378.9075NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—寫字樓部分寫字樓成交面積排名序號項目區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)1綠地中心開福區(qū)6.403222恒偉湘江時代岳麓區(qū)4.562053匯景發(fā)展環(huán)球中心天心區(qū)1.352124旭輝國際廣場雨花區(qū)1.321155長房國際大廈芙蓉區(qū)1.31646中建信和城創(chuàng)客基地雨花區(qū)1.181237創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)園天心區(qū)1.15738中信新城天心區(qū)0.97849天祥水晶灣岳麓區(qū)0.9614710柏寧地王廣場岳麓區(qū)0.9559NO.1市場分析—商業(yè)市場現(xiàn)狀—小結(jié)

就長沙現(xiàn)整體商業(yè)存量而言，仍然需要較長的去化周期；本案所處的大托暮云板塊，貨量偏少，且區(qū)域配套不夠完善，客戶選擇度不高，在一定程度上加大了去化難度；相比而言，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)公寓市場接受度更高，去化速度遠遠大于寫字樓與商鋪；NO.1市場分析—客群分析市場客戶量—大量住宅客戶因新政失去購房資格，導(dǎo)致住宅產(chǎn)品客量嚴(yán)重受損，同時隨著進一步的金融調(diào)控，投資商業(yè)物業(yè)比例有所升高。NO.1市場分析—客群分析商業(yè)客戶特征—2018年上半年以前，通過購買商業(yè)物業(yè)落戶，從而獲得購房資格的比例較高，約占40%，總價低的格子鋪較受市場青睞。NO.1市場分析—未來市場研判土地供應(yīng)情況—據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年長沙六區(qū)內(nèi)土地成交共27宗，且均有較高的商業(yè)占比，預(yù)計未來三年內(nèi)，長沙六區(qū)內(nèi)的商業(yè)將成井噴狀，存在巨大的競爭壓力。NO.1市場分析—未來市場研判商業(yè)中心規(guī)劃—至2020年，全市將形成33個城市商業(yè)中心。城市商業(yè)中心：至2020年共計形成33個；

2．商業(yè)街規(guī)劃4條，至2020年共形成58條；3萬㎡以上的商品市場規(guī)劃9個，至2020年共形成100個；大型購物中心規(guī)劃11個，至2020年共形成36個；百貨店規(guī)劃18個，至2020年共形成82個；倉儲超市規(guī)劃4個，至2020年共形成6個；大型綜合超市規(guī)劃33個，至2020年共形成122個。零售商業(yè)規(guī)劃NO.1市場分析—未來市場研判專業(yè)市場規(guī)劃—在三環(huán)線周邊及外圍地區(qū)形成十大專業(yè)市場群，為市內(nèi)市場外遷提供承接地。規(guī)劃的十大專業(yè)市場群為：望城經(jīng)開區(qū)市場群、金霞經(jīng)開區(qū)市場群、丁字市場群、安沙鎮(zhèn)市場群、黃興鎮(zhèn)市場群、跳馬鎮(zhèn)（白竹）市場群、蓮花鎮(zhèn)市場群、雙江口鎮(zhèn)市場群、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)市場群、永安鎮(zhèn)市場群。

序號名稱面積(m2)備注芙蓉區(qū)1萬家麗購物中心386000已建2九龍倉長沙國金中心980000已建3東牌樓商業(yè)綜合體200000規(guī)劃/近期天心區(qū)4友阿奧特萊斯購物公園300000已建5華遠·華中心800000在建6悅方IDMALL150000已建岳麓區(qū)7金茂購物中心150000已建8奧克斯購物中心150000已建9湘騰城市廣場200000已建10西城國際廣場150000規(guī)劃/近期11濱江新城國際商貿(mào)中心150000已建12梅溪湖金茂廣場970000在建13漁人碼頭濱江風(fēng)情街80000已建214步步高梅溪新天地700000已建岳麓區(qū)15羅馬商業(yè)廣場160000已建(高新區(qū))16華潤萬家購物中心150000已建

17保利林語中心165000在建開福區(qū)18世紀(jì)金源購物中心200000已建19新河三角洲購物中心200000已建20中山路商業(yè)廣場200000已建21開福萬達廣場1000000已建22富興世界金融中心200000在建23北辰三角洲5370000已建24華創(chuàng)國際廣場300000已建25復(fù)地昆玉國際150000在建26泊富國際購物廣場300000已建雨花區(qū)27上河國際商業(yè)廣場200000已建28華盛世紀(jì)新城購物中心150000已建29德思勤四季匯購物中心200000已建30運達中央廣場520000已建31江河·灣中心one-mall51489在建32武廣購物中心180000規(guī)劃/近期望城區(qū)33奧特萊斯購物城165000已建34灣田國際1000000已建35明發(fā)商業(yè)廣場320000在建36才子城商業(yè)中心130000在建37王府井購物中心150000已建NO.1市場分析—長沙部分商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃一覽表NO.1市場分析—總結(jié)長沙現(xiàn)處在人均占商業(yè)面積低位，2020年蓄力千萬人口城市，商業(yè)需求上升空間大（截至2017年底，人均商業(yè)面積0.8㎡/人，遠低于1.2㎡/人的國際標(biāo)準(zhǔn)）；大托暮云板塊暫處在快速發(fā)展階段，隨著周邊大量新興社區(qū)的入駐率提高，未來板塊的商業(yè)需求將直線爬升；隨著金融政策的不斷調(diào)控，投資客群被擠壓，商業(yè)市場將迎來新的機遇。

定位建議2NO.2定位建議—地塊解讀—經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)項數(shù)據(jù)用地性質(zhì)商業(yè)用地地塊面積43791㎡容積率2.0建筑面積87582㎡建筑密度35%基底可建15326.85㎡綠化率30%限高50m本案基底面積15326.85㎡經(jīng)濟指標(biāo)特點—從經(jīng)濟指標(biāo)來看，受到限高的影響，遠低于場地商業(yè)需求的2.0容積率，作為商業(yè)屬性的用地各項指標(biāo)還算合理。NO.2定位建議—地塊解讀—SWOT分析SWOT

策略分析S優(yōu)勢地塊形狀比較周正，有效的提高土地使用率，大大減少邊角的面積浪費；基地面積有15000多㎡，足以滿足綜合體商業(yè)的多種形態(tài)物業(yè)的組合布局；作為融城橋頭堡的區(qū)位所在，緊臨長株潭城際輕軌線路，城市客群導(dǎo)流方便、快捷；W劣勢區(qū)域有一定的航空限高，后期建筑物的地標(biāo)性不明顯；芙蓉南路為主要車行道路，嚴(yán)重阻隔東西兩側(cè)社區(qū)居民的互通；O機會該板塊處在規(guī)劃發(fā)展階段，未來三年內(nèi)有大量土地供應(yīng)，擁有巨大的入駐人群基數(shù)，商業(yè)需求潛力巨大；地塊周邊2公里范圍內(nèi)，缺乏大型綜合性的商業(yè)消費場所；依托生態(tài)動物園、三只熊冰雪世界等特色商業(yè)，每日有大量的目的消費人流；SO策略

在物業(yè)的打造上與區(qū)域競品項目產(chǎn)生差異，重點突出情景化跟體驗感；在業(yè)態(tài)組合上，多采用留得住人的商業(yè)類型，與生態(tài)動物園的客群提供延續(xù)性的商業(yè)服務(wù)；WO策略

通過鮮明有特色的外立面打造，從而樹立項目的整體品質(zhì)及形象；解決停車難的問題，根據(jù)相關(guān)指標(biāo)要求，提供足夠數(shù)量的停車位（不低于1500個）；T威脅區(qū)域板塊離城區(qū)中心較偏遠，成熟度不高，配套不夠完善；友阿奧特萊斯、鑫悅匯等項目已形成區(qū)域內(nèi)的成熟項目，區(qū)域消費習(xí)慣已經(jīng)形成；ST策略

設(shè)立部分目的性消費較強的業(yè)態(tài)類型，通過其他時間消費型業(yè)態(tài)的配合，延長客戶的逗留時間；WT策略

該部分需要通過后期商業(yè)政策以及服務(wù)實現(xiàn)；NO.2定位建議—本案目標(biāo)以打造可快速銷售去化的物業(yè)為第一原則本案所有建議將圍繞該原則展開NO.2定位建議—發(fā)展方向研判城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？？？商業(yè)類型劃分—按照輻射的范圍，商業(yè)一般可以分為三個層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心。一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險較少。那么，如果本項目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.75萬㎡的體量呢？NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—社區(qū)商業(yè)如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項目商業(yè)體量？一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別居住指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91㎡/人合理服務(wù)半徑1000-1500m——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》周邊社區(qū)人口基數(shù)、通路便捷性、競品自帶商業(yè)體量等因素，無法支撐本案8.75萬㎡的社區(qū)商業(yè)小區(qū)名戶數(shù)預(yù)計入住人口碧桂園·公園壹號18106335氣象佳園3411194中悅·領(lǐng)秀城13454708凱富漫城13154603山水印象290710175保利閬峰云墅4001400山水南雅4401540康橋水岸22647924其他老舊社區(qū)20007000合計44879本案自身沒有住宅產(chǎn)品周邊1.5公里約4.5萬常住人口作為社區(qū)商業(yè)，周邊消費人口能支撐的商業(yè)體量約為：31500～41000㎡芙蓉南路雙向6車道阻隔周邊社區(qū)均自帶一定商業(yè)芙蓉南路主干道阻隔作為社區(qū)商業(yè)，周邊消費人口導(dǎo)流存在一定的難度NO.2定位建議—發(fā)展方向研判?城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心？？本項目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有可能成為城市級的商業(yè)中心呢？社區(qū)商業(yè)NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心形成新城市商業(yè)中心的KPI體系①②③項目區(qū)位特點—大長沙融城后，暮云板塊成為了連接株洲、湘潭的必經(jīng)之地，本案所在區(qū)域占據(jù)著長株潭橋頭堡位置。長沙株洲湘潭本案錯位發(fā)展的重點是以省會長沙為發(fā)展核心和龍頭，分層次、有重點的向株洲和湘潭等周邊地區(qū)輻射。將長沙建設(shè)成為科技教育研發(fā)中心、商務(wù)金融中心、區(qū)域物流樞紐、服務(wù)外包基地、文化娛樂中心和中南地區(qū)國際化大都市；

屆時，南城沿線將是各類重點發(fā)展企業(yè)的首選。NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心項目交通特點—緊鄰城市主干道—芙蓉南路，門口即是長株潭城際輕軌生態(tài)動物園站，距離地鐵1號線終點站尚雙塘站3.7公里。途徑本案公交路線：27路、125路、134路、209路、212路、長株潭202路、星沙109路1號線終點站與本案的距離示意圖本案地鐵1號線終點站—尚雙塘3.7km長株潭城市軌道—生態(tài)動物園站線路始發(fā)站終點站27路長沙航空職院汽車南站過渡站125路赤崗沖牛角塘公交總站134路格林香山公交首末站勞動廣場209路格林香山公交首末站高升村南212路陽光城格林香山公交首末站長株潭202路侯家塘汽車西站站內(nèi)星沙109路南塘小區(qū)首末站南塘小區(qū)首末站依托全國最長的城市主干道—芙蓉路，項目通達性較強；雖有7條公交線路，但到達區(qū)域有限，多個核心地點不能直達；城際輕軌生態(tài)動物園站，連接貫穿長株潭三城；離1號線終點站尚雙塘站3.7公里，到本案有一定的不便之處。長沙地鐵路線規(guī)劃示意圖商業(yè)環(huán)境特點—周邊商業(yè)多為社區(qū)底商與裙樓商業(yè)，主要滿足小區(qū)居民的日程生活購物需求。地塊周邊分布著氣象佳園、碧桂園公園壹號、山水印象、中悅領(lǐng)秀城、凱富漫城等多個社區(qū)，除弘高二手車交易市場外，以社區(qū)底商為主，業(yè)態(tài)多為餐飲、便利店、五金建材、美容美發(fā)等，面積區(qū)間在40-150㎡之間，租金水平在15-50元/㎡范圍，現(xiàn)售價在15000-20000元/㎡左右。NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心商業(yè)競爭特點—友阿奧萊雖離本案有近5公里距離，但目的受眾群體已基本覆蓋了整個大托暮云板塊乃至全市區(qū)域，成為了區(qū)域板塊商業(yè)標(biāo)桿，未來三年，福天藏郡將有10萬余方的大型商業(yè)推出，屆時，區(qū)域商業(yè)配套將逐步完善。大托暮云板塊核心商業(yè)圈目的性極強的唯一型商業(yè)生態(tài)動物園三只熊冰雪王國友阿奧特萊斯鑫悅匯單就周邊商業(yè)環(huán)境來說，區(qū)域商業(yè)氛圍相比其他城市中心商業(yè)，還不成熟，配套不夠完善，且地塊與板塊核心商圈有一定的距離（5km），難以與其進行融合，嫁接人氣，從而借勢達到城市商業(yè)中心的影響力。5km中海環(huán)宇城NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—城市商業(yè)中心區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心長沙市呈多核發(fā)展，各區(qū)域的城市商業(yè)核心均已確定，客群消費習(xí)慣已經(jīng)養(yǎng)成；項目處在城市的主要發(fā)展方向上，位于長株潭三城交匯中心位置；項目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)；暫時無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭。本項目道路交通與城際路網(wǎng)相對完善，道路狀況良好，有一定的通達性；距離地鐵站3.7公里的距離與較單一的7條公交線路，使得本案公共交通通達性較差。本項目商業(yè)距離區(qū)域核心商圈還有一定的距離；體量還遠不足以與區(qū)域城市核心的友阿奧萊周邊的商業(yè)體量競爭體量與競爭決定了本項目成為新的城市級商業(yè)中心的難度較大，暫時還未能達到成熟條件NO.2定位建議—發(fā)展方向研判本項目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，暫時也難以作為城市及商業(yè)中心，那有沒有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？?城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心？?社區(qū)商業(yè)本案商業(yè)輻射半徑2.5-3km商業(yè)輻射半徑3-5km友阿奧特萊斯區(qū)域商業(yè)規(guī)劃—地塊周邊2.5km范圍內(nèi)并無其他有一定規(guī)模的純商業(yè)物業(yè)，項目相對獨立，后期成型后，可打造成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)標(biāo)桿。NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心暮云板塊主要規(guī)劃有五大細分板塊：動物園蓮華板塊：可供用地1080畝，其中商業(yè)用地702畝，醫(yī)療衛(wèi)生用地84畝，娛樂康體用地58畝，其他用地236畝。107國道牛角塘板塊：可供用地1477畝，其中商業(yè)用地632.5畝，居住用地777.5畝，工業(yè)用地67畝。城鐵暮云站板塊：可供用地1672畝，其中商業(yè)商務(wù)用地73畝，工業(yè)用地529畝，倉儲用地213畝，文化設(shè)施用地190畝，省地質(zhì)公園綠地601畝，醫(yī)療衛(wèi)生用地66畝。芙蓉南路南塘板塊：可供用地1012畝，其中商業(yè)商務(wù)用地678.7畝，工業(yè)用地214畝，娛樂康體用地18.5畝，其他用地100.8畝。限制開發(fā)區(qū)板塊：可充分利用15.4平方公里的限制開發(fā)區(qū)及湘江沿岸豐沛的自然景觀發(fā)展生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)。NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心友阿奧特萊斯重點消費人流—本案周邊除近4.5萬左右的常住人口外，大量的企事業(yè)辦公單位，也將存在大量的消費需求，消費類型也從產(chǎn)品性消費向時間性消費轉(zhuǎn)型。

大托暮云板塊多以居住功能型項目位置，商業(yè)還不成熟，大部分社區(qū)底商僅能滿足居民的基本生活需求，以產(chǎn)品消費為主，缺乏“時間消費”的場所，由此，本案的功能定位可由該方向延展；事實證明，結(jié)伴消費無論是在消費時間與消費金額上都遠遠大于獨自消費；而“社交、聚會”又是聚集消費人群的最有效的手段；輻射消費人流—周邊生態(tài)動物園、三只熊冰雪王國每年將提供數(shù)百萬的目標(biāo)消費客群，配套商業(yè)需求存在一定的機會。景點游客接待量（萬人/年）生態(tài)動物園200三只熊冰雪王國70NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心

長沙生態(tài)動物園、三只熊冰雪王國做為消費目的極強的景區(qū)體驗類商業(yè)，主要吸引著全市各區(qū)以家庭為單位的客戶群體，同時省內(nèi)外各地來長沙旅游的客群也將受到一定的輻射；NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心交通便利提升—為長株潭“兩型社會”建設(shè)和“環(huán)長株潭城市群”建設(shè)添磚加瓦，同時保障暮云30萬人民的出行便利，地鐵7號線有望貫穿暮云板塊。地鐵7號線原暫定站點：西垅站/瀏陽河大道站/晚報大道站/東二環(huán)站/烈士公園東站/袁家?guī)X站/窯嶺站/長嶺站/東塘站/砂子塘站/雨花亭站/香樟路口站/井灣子站/正塘坡路站/紅星廣場站/洞井鋪站/汽車南站站/韶山南路站/環(huán)保中路站/云塘站；結(jié)合暮云組團片區(qū)規(guī)劃，建議地鐵7號線云塘站往南（右拐經(jīng)高云路）增設(shè)月塘站、高云站，和美站（左拐經(jīng)芙蓉南路）、西湖站、終點站到達動物園站，走向如附件所示；居民在“動物園站”可以完美換乘。地鐵7號線南延線還可以右轉(zhuǎn)經(jīng)“南湖大道”至暮云工業(yè)園附近。深入暮云復(fù)地，把暮云同市中心緊緊連系在一起。本項目發(fā)展方向NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心商業(yè)區(qū)獨立的區(qū)域3公里范圍內(nèi)未來大規(guī)模的區(qū)域人口本項目8.75萬平米的商業(yè)體量生態(tài)動物園每年提供的數(shù)百萬人流區(qū)域商業(yè)中心與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻射全城如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心？NO.2定位建議—發(fā)展方向研判—區(qū)域商業(yè)中心為實現(xiàn)本項目目標(biāo)，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心。NO.2定位建議—區(qū)域競品與城市核心區(qū)距離近遠項目商業(yè)規(guī)模小大友阿奧萊鑫遠鑫悅匯佳園廣場福天藏郡NO.2定位建議—區(qū)域競品分析—佳園廣場佳園廣場為2017年項目，目前已經(jīng)開業(yè)，樓上為公寓，現(xiàn)在作為酒店經(jīng)營，純商業(yè)項目，一層臨街商業(yè)均為銀行業(yè)態(tài)。內(nèi)鋪原租賃給予兒童服裝城，經(jīng)營不善，已經(jīng)撤場。二樓為超市，周邊居住人口不多，生意淡薄，空調(diào)開放都設(shè)置時間段，營業(yè)人員也較少，均在扎堆閑聊。超市供應(yīng)貨品不多，經(jīng)營面積為1500㎡左右。超市入口處的租賃地塊均為閑置，可以看到之前是有經(jīng)營痕跡，但是都撤場了。樓上公寓銷售價格為7500元/㎡，銷售基本完畢，沒有銷售人員駐場，售樓部處于關(guān)閉狀態(tài)。樓層業(yè)態(tài)B1迪卡儂運動體驗+品質(zhì)生活配套F1麥德龍品質(zhì)生活+品質(zhì)生活配套F2精品、生活、數(shù)碼零售+健康餐飲F3兒童體驗、零售+健康餐飲F4影院+休閑娛樂+特色餐飲鑫遠·鑫悅匯分層業(yè)態(tài)示意圖項目規(guī)劃品質(zhì)零售、健康餐飲、主題影院、生活配套、健康運動等多元業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)體形成絕對差異化的商業(yè)格局，全面升級商圈生活品質(zhì)。NO.2定位建議—區(qū)域競品分析—鑫遠鑫悅匯友阿奧特萊斯整體面積等同于24個足球場，首期開業(yè)即擁有國際奢侈品牌Lacoste、ST.Dupont、Charriol、TIBAOAUCHEHO、LV、FANMDIS、Smith’s；國際一線運動品牌NIKE、Adidas、Kappa；全國銷售排名前10位VASTO、lavico、KALTENDIN、DIDIBOY、CANUDILO、LUKADILONG、LakeDale；時尚牛仔LEE、Wrangler、時尚休閑Esprit、Crocs、CAN·TORP、杰西伍、歐時力、淑女屋；箱包皮具Lesaunda、oninoLamborghir、NINEWEST、Goldlion、Ernest、PierreCardin;兒童服飾小耐克、麗嬰房、米奇妙、咿呀母嬰、櫻桃小丸子；女性內(nèi)衣黛安芬、安莉芳；床品夢潔家紡、晚安家紡湖南最齊全的餐飲集團強勢入駐，2017年，長沙友阿奧特萊斯全年銷售額達17億，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以品牌零售為主，配合少量餐飲、娛樂、體驗型業(yè)態(tài)。餐飲業(yè)態(tài)偏少，排隊時間較長，影響體驗感，可能成為本案的機會點。NO.2定位建議—區(qū)域競品分析—友阿奧特萊斯打造“南城家庭歡樂MALL”概念的體驗型購物中心。長沙環(huán)宇城項目中，兒童業(yè)態(tài)占比高達30%（整個三層），此配比高出五一商圈及其他新問世的項目20%以上。具備芬蘭血統(tǒng)的長沙第一家幻貝家、全國最大孩子王、最先進的蹦床公園以及擁有5大IP、4大場景主題的悠游堂等大量兒童業(yè)態(tài)，與其他入駐的知名培訓(xùn)機構(gòu)、手工課堂等多樣化體驗業(yè)態(tài)共同構(gòu)成了環(huán)宇城的項目核心賣點。NO.2定位建議—區(qū)域競品分析—中海環(huán)宇城NO.2定位建議—小結(jié)商業(yè)檔次：預(yù)計未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。商業(yè)走勢：隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，變向縮短與區(qū)域核心商圈（友阿奧萊商圈）的距離，區(qū)域的商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升，區(qū)域的競爭優(yōu)勢和吸引力將明顯增強。商業(yè)缺口：隨著周邊多個社區(qū)入住率的提高，生活服務(wù)、娛樂體驗等業(yè)態(tài)將成為區(qū)域絕對主力，結(jié)合生態(tài)動物、三只熊冰雪世界所帶來的大量目的消費客群而產(chǎn)生延伸業(yè)態(tài)將是未來的主要需求。NO.2定位建議—關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能布局關(guān)鍵舉措四：通過建筑裝飾符號語言、營銷活動等，營造都市休閑生活文化關(guān)鍵舉措三：打造具有明顯時代氣息的建筑和園林景觀NO.2定位建議—物業(yè)類型1特點：體量大、業(yè)態(tài)全，一般擁有一定的自身品牌號召力，同時又能吸引大量的品牌商家；2優(yōu)勢：a、環(huán)境舒適，人氣集中；

b、產(chǎn)品由商家直線提供，可信度高；

c、經(jīng)營時間、空間不受天氣等因素影響；

d、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；

e、能集合各類業(yè)態(tài)，同時客群還能實現(xiàn)共享。3劣勢：a、對運營團隊的能力要求度高；

b、客戶主要集中為商場內(nèi)人流，隨機過客的進店率較低；

c、同質(zhì)化商家偏多，兩級分化嚴(yán)重；

d、內(nèi)部鋪位不便于銷售。4代表：IFS國金中心、萬達廣場、友誼商城等。物業(yè)類型的選擇—商業(yè)MALL本案從經(jīng)濟效益最大化與后期運營壓力的角度考慮出發(fā)，商業(yè)MALL的經(jīng)營難度較大，體量不足以與現(xiàn)有的環(huán)宇城、鑫悅匯等大型綜合體競爭，因此，不建議本案規(guī)劃商業(yè)MALL。NO.2定位建議—物業(yè)類型物業(yè)類型的選擇—商業(yè)街1特點：以入口為中軸對稱布局，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機組合。2優(yōu)勢：a、人流動線明顯，引導(dǎo)性強；

b、商戶經(jīng)營自由；

c、要么主題明確，要么業(yè)態(tài)組合多樣；

d、商鋪獨立性強，便于銷售。3劣勢：a、露天形態(tài)的商業(yè)街受一定的天氣影響；

b、多以自營戶為主，品牌商家偏少；

c、管理相對混亂，環(huán)境一般。4代表：黃興路步行街、萬達金街、錢隆樽品商業(yè)街等。從商業(yè)價值角度來看，商業(yè)街的整體價值與變現(xiàn)能力均相對較高，并可以與以零售為主的友阿奧萊形成差異，因此，建議打造15000～20000㎡的特色主題商業(yè)街區(qū)。NO.2定位建議—物業(yè)類型物業(yè)類型的選擇—寫字樓1特點：以純企業(yè)辦公為主，面子感足，市面上一般分為“甲級”與“5A”兩類產(chǎn)品。2優(yōu)勢：a、增強辦公企業(yè)面子感，提升品牌信任度；

b、管理完善，服務(wù)到位；

c、使用時間集中，人流量較固定；

d、交通相對便利，記憶度較高。3劣勢：a、投資成本跟使用成本高；

b、去劃周期長；

c、對于生活、交通等配套依賴性高。4代表：運達中心廣場、泊富廣場、華創(chuàng)廣場等。地塊處于城市邊緣板塊，周邊多以社區(qū)為主，商務(wù)氛圍不濃厚，加上長沙市場寫字樓產(chǎn)品的整體去化速度偏慢，從銷售與運營的角度考慮，本案不建議打造寫字樓產(chǎn)品。NO.2定位建議—物業(yè)類型物業(yè)類型的選擇—公寓1特點：形式上像高層大樓里若干單戶獨用的套房，面積區(qū)間普遍偏小，性質(zhì)上有“住宅”跟“商業(yè)”兩類，結(jié)構(gòu)上又可分為“平層公寓”跟“Loft公寓”。2優(yōu)勢：a、面積區(qū)間小，減少投資壓力，可根據(jù)自身實力與需求，多間自由組合，空間變幻多樣；

b、居住、出租、辦公、經(jīng)營，形式多元化；

c、升值空間大，去劃速度快，投資回報效益可觀；

d、符合各類連鎖型酒店要求，成為行業(yè)新寵；3劣勢：a、商業(yè)性質(zhì)公寓40年產(chǎn)權(quán)，居住功能減弱；

b、就辦公而言，雖成本相對較低，但缺乏一定的面子感；4代表：海派廣場、保利國際廣場、泊富廣場等。40年產(chǎn)權(quán)公寓作為最穩(wěn)定的商業(yè)投資產(chǎn)品，市場受青睞度最高，可商可住可辦公的功能多樣化，大大降低投資者的風(fēng)險，因此，建議本案打造65000～70000㎡的公寓產(chǎn)品。綜上所述，結(jié)合地塊的區(qū)位特點與經(jīng)濟指標(biāo)，本案的合理的物業(yè)組合形式為：商業(yè)街+公寓NO.2定位建議—產(chǎn)品定位52StreetNO.2定位建議—案名建議NO.2定位建議—案名建議—Logo示意NO.2定位建議—案名建議—Logo示意NO.2定位建議—案名建議—Logo示意NO.2定位建議—案名建議—Logo示意商業(yè)街區(qū)空間組織的三重維度NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位類型獨幢型特點街區(qū)中建筑尺度變化不大，布局相對勻質(zhì)，尺度單一沒有核心商鋪；優(yōu)點尺度宜人契合傳統(tǒng)，能營造良好的街區(qū)體驗氛圍；缺點受建筑單體尺度的限制對現(xiàn)代商業(yè)的某些業(yè)態(tài)需求不能適應(yīng)。代表南京1912空間單元模式分類NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位類型院落型特點以院子為建筑空間組織要素構(gòu)成商業(yè)街區(qū)，形成一種傳統(tǒng)情景消費體驗的商業(yè)街區(qū)；優(yōu)點體驗歷史文化，空間格局豐富且可以擴展，主題體驗型好；缺點非沿街部分效益不佳且不能滿足現(xiàn)代體驗經(jīng)濟下多商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。代表成都寬窄巷子空間單元模式分類NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位類型混合型特點街區(qū)中沿街或者核心處設(shè)置大尺度的建筑，成為街區(qū)的核心商鋪，其余仍保持小尺度建筑肌理；優(yōu)點豐富空間格局，滿足現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，提升商業(yè)效益；缺點大尺度肌理的建筑對整體街區(qū)歷史文化空間的干擾影響。代表上海新天地空間單元模式分類NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位一條主要的路徑貫穿街區(qū)，可以是直線形、L形、U形、折線形或者是弧線，街區(qū)大多數(shù)商鋪位于主路徑上，主路徑集中主要消費者；支路徑直接相對獨立，從主路徑進入支路徑需回到主路徑才能進到下一個節(jié)點或者支路徑、環(huán)路型的動線路徑為一單向環(huán)線或是回字形八字形等，有較好的連續(xù)性，消費者沿著主動線即可逛完整個街區(qū)，且可以環(huán)游，街區(qū)各方位都可覆蓋，增加商業(yè)行為發(fā)生概率，最大化的實現(xiàn)商業(yè)價值。由兩個相互垂直相交的動線層次構(gòu)成，交叉處的空間一般設(shè)置為聚客廣場，交叉的路徑將街區(qū)劃分為多個單元，類似傳統(tǒng)的街坊。網(wǎng)格型業(yè)態(tài)流線環(huán)路型業(yè)態(tài)流線線性型業(yè)態(tài)流線業(yè)態(tài)流線分類NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位入口空間模式分類成都太古里成都寬窄巷子南京1912類型廣場型要素主廣場+景觀特點與街區(qū)規(guī)模匹配，景觀可塑造其形象特征；NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位入口空間模式分類類型門樓型要素標(biāo)志門樓特點特顯街區(qū)獨有的歷史文化內(nèi)核，強化文化吸引力；成都寬窄巷子上海田子坊上海新天地NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位上海南京路步行街洛杉磯環(huán)球影業(yè)步行街洛杉磯第三街入口空間模式分類類型道路型要素入口標(biāo)志物+景觀特點多用于城市道路改為步行街區(qū)，簡單明了；NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位入口空間模式分類北京三里屯成都太古里南京1912類型建筑型要素標(biāo)志建筑+主力店特點標(biāo)準(zhǔn)建筑特點或主力店，號召力凸顯街區(qū)品質(zhì)特性；NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位

正常人步行2600～2700m時腿會感到酸，走到4000m會累，6000m會精疲力盡，人們在城市商業(yè)街區(qū)中游逛時，游逛的路徑是呈之字型，游逛者要完整的逛完商業(yè)街區(qū)的行走長度至少是主動線長度的4倍；所以，建議本案的商業(yè)街主動線長度在500-600m左右。

綜上所述；結(jié)合本案的區(qū)域商業(yè)特性與較大的基地可建面積，建議采取混合型的空間單元模式與網(wǎng)格型的業(yè)態(tài)流線。NO.2定位建議—商業(yè)街—產(chǎn)品定位商業(yè)街的功能定位

本案周邊商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)為主，大部分社區(qū)底商僅能滿足居民的基本生活需求，以產(chǎn)品消費為主，缺乏“時間消費”的場所，由此，本案的功能定位可由該方向延展；事實證明，結(jié)伴消費無論是在消費時間與消費金額上都遠遠大于獨自消費；而“社交、聚會”又是聚集消費人群的最有效的手段；因此，本案集中式商業(yè)的功能定位為：都市人群的社交生活場NO.2定位建議—商業(yè)街—功能定位NO.2定位建議—商業(yè)街—業(yè)態(tài)定位借勢網(wǎng)紅

網(wǎng)紅經(jīng)濟是以一位年輕貌美的時尚達人為形象代表，以紅人的品味和眼光為主導(dǎo)，進行選款和視覺推廣，在社交媒體上聚集人氣，依托龐大的粉絲群體進行定向營銷，從而將粉絲轉(zhuǎn)化為購買力的一個過程。色香味配套功能服務(wù)與環(huán)境“吃”文化口味好有特色體貼舒適的服務(wù)優(yōu)雅的環(huán)境停車方便家庭聚會的場所吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。。。。。價低量大本項目發(fā)展階段波士頓競爭優(yōu)勢矩陣對行業(yè)的分類，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)——面臨許多產(chǎn)品差異化的機會，但是這些機會并不能帶來很大的市場份額。因此，本項目發(fā)展餐飲要在市場需求的基礎(chǔ)上，考慮多元化、多樣化。獲得競爭優(yōu)勢的規(guī)模獲得競爭優(yōu)勢途徑數(shù)量波士頓競爭優(yōu)勢矩陣2341強度行業(yè)僵化行業(yè)專業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)80NO.2定位建議—商業(yè)街—業(yè)態(tài)定位店名漁夫南坐標(biāo)北京市西城區(qū)阜成門內(nèi)宮門口頭條49號經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲（湘菜）店名20CAFE坐標(biāo)上海市法華鎮(zhèn)路25弄3號經(jīng)營業(yè)態(tài)飲品、餐飲全國知名網(wǎng)紅餐飲店一覽NO.2定位建議—商業(yè)街—業(yè)態(tài)定位店名INCAFE坐標(biāo)深圳市寶安銀田創(chuàng)意園C5棟一樓經(jīng)營業(yè)態(tài)飲品、餐飲店名1906醉小館坐標(biāo)廣州北京路惠福東路經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲全國知名網(wǎng)紅餐飲店一覽NO.2定位建議—商業(yè)街—業(yè)態(tài)定位到休閑娛樂場所消費的消費者主要目的是放松心情，享受閑暇時光，對環(huán)境和服務(wù)特別關(guān)注，對價格不敏感。NO.2定位建議—商業(yè)街—業(yè)態(tài)定位NO.2定位建議—商業(yè)街—客戶定位本案的客群大致可以分為三類：使用者，消費者，購買者；三類客群相互影響，卻又獨立存在；先確定物業(yè)的使用者，通過其吸引顧客，從而行成口碑傳播，擴大本案知名度與美譽度，造成市場瘋搶局面，再以上升趨勢銷售給投資者，如此一來，不僅去化速度快，而且有效拉高售價；明確了本案商業(yè)街區(qū)的使用者為品牌實力商家與知名網(wǎng)紅店，那，消費者是誰？在哪里？客戶定位思路NO.2定位建議—商業(yè)街—客戶定位主力客群：本案周邊未來有大量的新興小區(qū)，居住環(huán)境成熟，三公里范圍內(nèi)擁有大量的長居人口，該類人群則組成主力消費客群，日常生活購物以及休閑、娛樂、家庭、朋友聚會等需求均可在街區(qū)商業(yè)部分完成；（此客群消費基數(shù)大，消費頻次多）次要客群：生態(tài)動物園、三只熊冰雪王國每年所帶來的大量游客；輻射客群：通過相關(guān)主題特色業(yè)態(tài)所吸引來的目的性消費人群，該類人群有消費基數(shù)與消費頻次均比較低的特點。商業(yè)街消費客群分析NO.2定位建議—商業(yè)街—客戶定位商業(yè)街購買客群分析商業(yè)地產(chǎn)在國際上被視為一種金融產(chǎn)品，有很強的投資價值，因此，購買人群主要分為兩大類：純投資客與自購自營者；純投資客：年齡多在35歲以上；具有一定的經(jīng)濟實力，且有主業(yè)支撐，投資動機主要是高回報率；自購自營：一類是自身有產(chǎn)業(yè)（或企業(yè)），需要擴展的實力型客戶；二類是手頭有閑錢，有創(chuàng)業(yè)想法，但又風(fēng)險承受能力弱的投機型客戶；（第二類客戶以年輕人為主，而資金來向多為父母支持）預(yù)計，純投資客在所有購買客戶中，占比7成以上。通過亮化工程的打造不一樣的絢爛街區(qū)夜景白天在生態(tài)動物園感受動物界的壯觀，晚上在52street從路邊的點點燈火，到樹干的各式燈盞，只有親自漫步其間，才不辜負這流光溢彩的美好盛景。NO.2定位建議—商業(yè)街—打造建議通過現(xiàn)代與歷史文化特色的裝修風(fēng)格提升街區(qū)的情景帶入感通過用復(fù)古文化磚的裝修方式來提升項目歷史年代感。通過用玻璃與幕墻以及LED的炫彩燈光，來營造現(xiàn)代生活的時尚感。NO.2定位建議—商業(yè)街—打造建議情景化的布置，融入各類接頭行為藝術(shù)

在商業(yè)街區(qū)中的公共位置（如中心廣場），設(shè)置各種行為藝術(shù)的表演（如銅人表演、街頭3D畫、街頭賣藝、人像速寫等）NO.2定位建議—商業(yè)街—打造建議實行天幕遮蓋，在解決天氣影響的同時，增加項目的情景分為營造

為降低商業(yè)街區(qū)受到天氣因素的影響，在街道的上方實行蓋頂，如有條件，可設(shè)計成為天幕形式，在夜間進行各種LED的藝術(shù)展示。NO.2定位建議—商業(yè)街—打造建議NO.3產(chǎn)品建議—公寓公寓打造建議—本案公寓體量較大，又受到航空限高的影響，建議打造平層公寓跟LOFT公寓兩棟不同類型產(chǎn)品。平層公寓示意圖Loft公寓示意圖NO.3產(chǎn)品建議—公寓—平層公寓將平層公寓當(dāng)成住宅賣直擊市場痛點——站在缺乏購房資格的剛需型客戶的角度展開思考……增加平層商業(yè)公寓產(chǎn)品的居住功能，剛需客戶購房無門檻！大漢海派（曾用名：海派廣場）約占地10740㎡，總建筑面積60639㎡。其中地上1-3層裙樓約10000㎡，為配套型商業(yè)，A棟塔樓22層約20000㎡，打造為4.5米層高LOFT寫字樓產(chǎn)品；B棟塔樓22層約14000㎡，地下兩層可提供車位380余個。大漢海派A棟LOFT買一層送一層，得房率較高，B棟4-12層作為酒店對外經(jīng)營，13-22層將打造為自住式公寓，裙樓商業(yè)將引進影院、特色餐飲、咖啡廳、美容美發(fā)、專賣店等業(yè)態(tài)；NO.3產(chǎn)品建議—公寓—參考項目大漢海派效果圖大漢海派B棟平層示意圖B棟37㎡戶型圖B棟78㎡戶型圖NO.3產(chǎn)品建議—公寓—參考項目大漢海派NO.3產(chǎn)品建議—公寓—平層公寓通過精裝公寓產(chǎn)品的打造，提升其市場競爭力。精裝修不僅是現(xiàn)在市場上熱銷公寓產(chǎn)品的一大賣點，而且還能在銷售價格上提供一定客觀的溢價空間。NO.3產(chǎn)品建議—公寓—Loft公寓為實現(xiàn)loft價值最大化——