房產(chǎn)中介演示文稿張

房產(chǎn)中介公司

防范交易糾紛講義

張朝明律師主講

廣西桂興律師事務(wù)所

1共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險1、偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體印章罪行為人明知自己無權(quán)制作上述單位的印章，但為了某種目的而進(jìn)行偽造。犯本罪的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利。

2、偽造、變造、買賣國家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪

犯本罪的，處3年以下有期徒刑、拘役管制或者剝奪政治權(quán)利;情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以上l0年以下有期徒刑。

2共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險3、職務(wù)侵占罪（刑法第271條）指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)務(wù)非法占為己有，數(shù)額較大的行為。注：“利用職務(wù)上的便利”，即經(jīng)手、管理財(cái)物，或利用自己主管、管理、經(jīng)手單位財(cái)物的便利條件。犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元至一萬元以上的，應(yīng)予追訴；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上的。注：非公司人員與公司人員勾結(jié)的，應(yīng)以本罪共犯論處。3共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險4、挪用資金罪（刑法第384條）指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本單位資金歸個人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過三個月未歸還的，或者雖然未超過三個月，但數(shù)額較大、進(jìn)行營利活動的，或者進(jìn)行非法活動的行為。注：“利用職務(wù)上的便利”是指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用其所享有的主管、管理或者經(jīng)手本單位資金的職權(quán)。注：行為人只要實(shí)施上述其中一種行為，即可構(gòu)成本罪。犯本罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；資金數(shù)額巨大或者數(shù)額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。注：挪用金額在一萬元至三萬元以上，超過三個月未還的；挪用金額在一萬元至三萬元以上，進(jìn)行營利活動的；挪用金額在五千元至二萬元以上，進(jìn)行非法活動的；應(yīng)當(dāng)追訴。4共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!經(jīng)營從業(yè)之刑事法律風(fēng)險非法經(jīng)營罪（刑法225條）損害商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)罪（刑法221條）侵犯商業(yè)秘密罪（刑法219條）串通投標(biāo)罪（刑法223條）合同詐騙罪（刑法224條）集資詐騙罪（刑法192條）虛假廣告罪（刑法222條）提供虛假證明文件罪（刑法229條）虛報(bào)注冊資本罪（刑法158條）虛假出資、抽逃出資罪（刑法159條）5共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!房產(chǎn)交易中，誰有風(fēng)險？1、不懂交易規(guī)則的人；2、遇到失信者的人；3、背負(fù)太多責(zé)任的人；4、一味追求利益的人；5、被騙子盯上的人；切實(shí)預(yù)見，防范風(fēng)險，以不變應(yīng)萬變。6共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!不安全的交易主體1、交易人未到場，即假冒簽名；2、代理人授權(quán)過期、越權(quán)或無公證文書；3、共有權(quán)人簽約時未表態(tài)；4、未成年人簽署合同；5、法定監(jiān)護(hù)人代未成年子女簽約，且未出示證件；6、炒家從中牟利，交易雙方不直接交易；7、繼承人繼承權(quán)存在爭議；7共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!證件防偽：1、身份證件：《身份證》、《軍官證》、《駕駛證》、其他證明；2、委托文書：《公證委托書》、無公證《委托書》；3、權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》、《共有權(quán)證》、《他項(xiàng)權(quán)證》；4、待證憑證：《備案證明》、《受理單》、《查詢單》；5、證明文書：《收入證明》、《收款收據(jù)》、合同書等。8共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!虛假證件的后果：1、交易主體虛假：2、證明事實(shí)虛假：9共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房產(chǎn)買賣合同約定問題:1、雙方簽訂真假合同后發(fā)生爭議；2、價格及計(jì)價方式約定不明確；3、付款方式不準(zhǔn)確或風(fēng)險不平衡；4、各項(xiàng)稅、費(fèi)及中介費(fèi)負(fù)擔(dān)不明確；5、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和期限的約定；6、附屬設(shè)施物品約定不明確；7、房產(chǎn)部分設(shè)施受損或交付標(biāo)準(zhǔn)不明確；8、各方履行義務(wù)期限、方式不明確；9、違約處理方式不明確或不公平；10、對承租人續(xù)租權(quán)的侵害；10共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!履行合同違約問題:一、賣方義務(wù)與違約1、賣方不配合辦證；2、賣方不配合辦理物業(yè)水電等接交手續(xù)；3、房產(chǎn)更名后水電、物業(yè)費(fèi)拖欠問題；4、原房主不配合遷出戶口；5、產(chǎn)權(quán)人更改名稱，與原檔案不一致，或身份證更改后與舊件不符；11共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三、雙方違約1、一方反悔拒不履約；2、一方借口拖延履行相關(guān)義務(wù)；3、合同未簽訂已付定金，一方拒不履行；4、房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、戶口等受阻；5、一方證件遺失或銀行放貸受阻；6、提供虛假證件；12共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!房產(chǎn)中介公司的地位1、買或賣方的受托人；2、買賣的居間代理人；3、賣方還貸的墊資人；4、房款代轉(zhuǎn)人；5、信息發(fā)布人；13共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別一居間人：僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會，或?yàn)橛喖s媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系；受托人：可以代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容；行紀(jì)人：以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利和義務(wù)。14共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!委托人在看樓記錄上簽名，是否可認(rèn)定居間合同成立？要素：《看樓記錄》具備《合同法》規(guī)定的基本內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定《居間合同》成立；請參閱《合同法》第12條。如何禁止私下交易？私下交易行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任？要求：禁止私下交易的約定，應(yīng)當(dāng)與違約責(zé)任條款一并出現(xiàn)。根據(jù)當(dāng)事人意思自治和合同嚴(yán)守的原則，單方違反合同的，應(yīng)依照雙方的約定處理。限制私下交易的約定，應(yīng)具備一定的時間限定，通常認(rèn)定以3-6個月為限較為合理。但雙方的約定，不能限制第三人的權(quán)益。15共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!對于房屋存在權(quán)利瑕疵或不能滿足委托人的特殊要求，居間人應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？要素：忠實(shí)義務(wù)、保密義務(wù)、從業(yè)資格（知識）；要素：隱瞞、欺騙、惡意串通等。16共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險5、非國家工作人員受賄罪（刑法第163條）

指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的行為。注：“財(cái)物”既包括金錢和實(shí)物，也包括可以用金錢計(jì)算數(shù)額的財(cái)產(chǎn)性利益，如提供房屋裝修、消費(fèi)代金卡、旅游費(fèi)用等。注：主動索取和被動收受他人財(cái)物，均構(gòu)成本罪。犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元以上；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上。注：為他人謀取的利益是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，不影響本罪的成立。17共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!授課目的：

站在房產(chǎn)中介公司的角度1、提示風(fēng)險：

A、人；B、物；C、證件；D合同；E、過程；2、避免糾紛：

A、提高收益；B、降低成本；C、促進(jìn)交易；18共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房產(chǎn)買賣交易涉及主體1、賣方（產(chǎn)權(quán)登記人）；2、買方（新產(chǎn)權(quán)登記人）；3、其他權(quán)利人：共有人、抵押權(quán)人、承租人、債權(quán)人、同住人、繼承人、代理人、公司股東、國有資產(chǎn)管理人；4、房產(chǎn)、土地、拆遷、財(cái)稅、公安等行政管理部門；5、銀行（賣、買各方貸款銀行）；6、開發(fā)商；7、物業(yè)公司；8、供水、供電、供氣、有線電視、電話、寬帶部門。19共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!房產(chǎn)交易涉及法律關(guān)系1、買賣關(guān)系；2、借貸關(guān)系；3、抵押關(guān)系；4、承租關(guān)系；5、居間（代理）關(guān)系；6、債權(quán)讓與關(guān)系；7、其他民事法律關(guān)系（如婚姻、繼承、贈予、監(jiān)護(hù)權(quán)等）20共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!識別措施：1、眼看：印刷質(zhì)量、水印、字體字號等；2、手摸：鋼印、紙質(zhì)、紋路等；3、工具：驗(yàn)鈔機(jī)、放大鏡等；4、復(fù)核：證對人、證對證、必要的查詢少不了；5、復(fù)?。嘿Y料復(fù)印留底，要求提供人簽名確認(rèn)；

始終質(zhì)疑，處處留心！21共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!標(biāo)的房產(chǎn)風(fēng)險:1、存在違法建筑及改擴(kuò)建部分；2、過戶中被查封或被劃入拆遷范圍；3、抵押房產(chǎn)交易，未書面告知抵押事實(shí)的；4、是否取得《房產(chǎn)證》的風(fēng)險；5、原證與新證面積有誤差；6、權(quán)屬存在爭議的；7、其他法定的禁止情形；22共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!當(dāng)事人悔約表現(xiàn):1、悔約，拒絕繼續(xù)履行，單方要求終止；2、拖延，遲遲不配合履行合同義務(wù)；3、變掛，在履約過程中不斷提出新的條件；A、猜疑，假想對方可能違約而暫不履行；B、指責(zé)，將利益矛盾擴(kuò)大至人身攻擊；23共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!

二、買方義務(wù)與違約:1、買方拖欠購房余款；2、買方貸款不到位，致使付款困難；24共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!四、外因干擾不順利

1、公房原單位（第三人）干擾過戶或入住；2、原承租人反悔，主張購房優(yōu)先權(quán)或拒不遷出；3、開發(fā)商借合同更名之際修改合同內(nèi)容或增加更名費(fèi)，新買受人拒絕接受；4、房產(chǎn)證已完全過戶，但土地使用權(quán)暫無法變更；5、出售房產(chǎn)原存在不吉利事件，令新業(yè)主難以承受；6、抵押權(quán)人、承租人、同住人異議；25共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!

五、中介公司的原因1、違約責(zé)任：期限、事項(xiàng)、費(fèi)用2、過錯責(zé)任：盡職、忠實(shí)、誠信26共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別二居間合同為有償合同，但居間人只有在有居間結(jié)果時，才得請求報(bào)酬，并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報(bào)酬；委托合同原則上為無償合同，有償合同受托人只能向委托人一方收取報(bào)酬，向其相對人收取報(bào)酬的行為是嚴(yán)重違反忠實(shí)義務(wù)的行為；行紀(jì)合同為有償合同，行紀(jì)人只能從委托人一方取得報(bào)酬。27共29頁房產(chǎn)中介演示文稿張共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!由居間人參與的三方合同，與由交易雙方簽訂的二方合同，之間的效力如何認(rèn)定？要素：