思源天津河北區(qū)八馬路項(xiàng)目一級土地開發(fā)合作建議書XXXX

天津市河北區(qū)八馬路項(xiàng)目一級土地開發(fā)合作建議書2007年12月內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)12/9/20222第2頁土地價(jià)值最大化對八馬路項(xiàng)目一級土地開發(fā)（以下簡稱本案）

開發(fā)目標(biāo)的整體理解社會效益一級開發(fā)二級開發(fā)可行性角度市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性操作可行性實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化并且具備綜合可行性12/9/20223第3頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)12/9/20224第4頁本案運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)理解如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強(qiáng)片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？如何通過合理的功能布局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可持續(xù)發(fā)展？如何通過合理的城市功能定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升區(qū)域土地的價(jià)值？如何合理的確定開發(fā)時序和開發(fā)策略，保證項(xiàng)目可行性？確定何種融資方式，結(jié)合開發(fā)時序，保證項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流？如何在保證開發(fā)主體利益前提下，平衡各方利益訴求?如何實(shí)現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)發(fā)展（融入天津市區(qū)，點(diǎn)亮河北區(qū)，與可輻射其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展）？如何選擇項(xiàng)目合理的起步區(qū)和引爆點(diǎn)，快速提升項(xiàng)目整體價(jià)值，降低項(xiàng)目操作難度？12/9/20225第5頁如何通過創(chuàng)新的主題定位，增強(qiáng)片區(qū)土地未來發(fā)展的吸引力？如何確定合適的定位，使本項(xiàng)目既能結(jié)合周邊環(huán)境，又跳出現(xiàn)有條件限定，確定高價(jià)值、新穎和可操作的項(xiàng)目定位，增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力？如何通過主題定位，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)策略和城市運(yùn)營理論，增強(qiáng)片區(qū)土地對于高附加值目標(biāo)產(chǎn)業(yè)、人口、資源等方面的聚合程度，加快片區(qū)成熟，快速提升土地價(jià)值。12/9/20226第6頁對本案概念定位的初步理解城北起動機(jī)創(chuàng)意動力谷文脈傳承器活力休閑港城市濱河玉帶天津市區(qū)北部綜合服務(wù)核生態(tài)住宅、城市住宅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)核傳承老天津文化根公園、旅游、休閑區(qū)濱河宜居城12/9/20227第7頁濱河宜居城——打造城市北部、新開河畔新都市生活居住區(qū)12/9/20228第8頁城北起動機(jī)——打造天津城市北部的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)核，促進(jìn)天津城北騰飛12/9/20229第9頁創(chuàng)意動力谷——依托天津美術(shù)學(xué)院的人才優(yōu)勢，聚集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)精英，打造天津的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)展基地天津美院美術(shù)館

廠房中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)12/9/202210第10頁文脈傳承器——周邊規(guī)劃劃與原有歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)調(diào)，打造歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)區(qū)和游覽區(qū)，傳承歷史文文化，增強(qiáng)區(qū)域向心力和和歸屬感12/8/202211第11頁活力休閑港——依托公園園、歷史旅游、濱河景觀觀等資源，打造集商業(yè)購購物、休閑娛樂于一體的的特色休閑城市群12/8/202212第12頁如何通過合理的功能布局局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域城市功能和和產(chǎn)業(yè)功能交叉生長和可可持續(xù)發(fā)展？如何確定引進(jìn)區(qū)域的城市市功能和產(chǎn)業(yè)功能的啟動動點(diǎn)，支持后期區(qū)域城市市功能和產(chǎn)業(yè)功能的高速速發(fā)展?結(jié)合開發(fā)策略和新興類似似區(qū)域的發(fā)展規(guī)律，如何何進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)業(yè)功能和和城市功能配合，使區(qū)域域健康發(fā)展，快速提升土土地價(jià)值？如何引進(jìn)適合的產(chǎn)業(yè)功能能以及與之相配合的城市市功能，支持區(qū)域的可持持續(xù)長期發(fā)展？12/8/202213第13頁以城市運(yùn)營的思維出發(fā)，，而不是簡單造城造城城市運(yùn)營可持續(xù)增長短視行為單一居住規(guī)模放大偽城市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失產(chǎn)業(yè)空心城市形成城市定位整體規(guī)劃多功能發(fā)展配套齊備產(chǎn)業(yè)充實(shí)功能互動內(nèi)外交流商業(yè)繁榮生態(tài)宜居價(jià)值增長真城市12/8/202214第14頁城市運(yùn)營——強(qiáng)調(diào)城市功功能和產(chǎn)業(yè)功能同步發(fā)展展總體開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)功能城市功能區(qū)域現(xiàn)狀12/8/202215第15頁關(guān)注城市功能與產(chǎn)業(yè)功能能交叉生長產(chǎn)業(yè)功能城市功能研發(fā)中心生態(tài)化辦公獨(dú)棟辦公商務(wù)酒店集中式辦公高檔居住行政功能文教醫(yī)療休閑娛樂特色商業(yè)整體定位以運(yùn)營為導(dǎo)向進(jìn)行城市開開發(fā)12/8/202216第16頁通過增長極核促進(jìn)城市功功能與產(chǎn)業(yè)功能的交叉生生長增長極：“特定環(huán)境中的推動性單單位(propulsiveunit)”，當(dāng)它增長或創(chuàng)新時，能能誘導(dǎo)其它單位增長。──FrancoisPerroux（法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家）增長極市場領(lǐng)先者新的需求新的物業(yè)形式市場追隨者新的裂變互動聚變12/8/202217第17頁成為增長極核的兩個必要要條件2、能夠帶來增長1、能夠自我生存能夠進(jìn)行裂變，促進(jìn)其他他功能的發(fā)展；能夠促進(jìn)各功能之間的聚聚變；能夠撬動區(qū)域的良性發(fā)展展；市場可行：適合區(qū)域發(fā)展展的；經(jīng)濟(jì)可行：可承受的成本本；操作可行：具備可實(shí)施性性的；12/8/202218第18頁通過增長核的“裂變”與與“聚變”過程實(shí)現(xiàn)新城城的可持續(xù)自然生長核心思想——以“核心功能”的發(fā)展帶帶動“派生功能”發(fā)展展，循環(huán)累積，促進(jìn)新城城功能的完善。增長核自主擴(kuò)張外部吸引增長核發(fā)展示意圖戰(zhàn)略目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)周期最短化；——價(jià)值最大化；——資源配置最優(yōu)化。12/8/202219第19頁案例1：北京“睡城”回回龍觀居住區(qū)——由于開開始就被規(guī)劃為功能單一一的居住區(qū)，商業(yè)和服務(wù)務(wù)業(yè)設(shè)施滯后，嚴(yán)重缺乏乏就業(yè)機(jī)會，致使其居民民高度依賴交通系統(tǒng)與外外部聯(lián)系，新城淪為“睡睡城”。建設(shè)用地面積11.27平方公里，形狀為東西西長6.2公里，南北寬寬2公里的長方形。規(guī)劃劃總建筑面積800多萬萬平方米，規(guī)劃居住人口口23萬人。生活不便配套缺乏交通擁堵升值緩慢睡城12/8/202220第20頁案例2：深圳華僑城———以主題公園作為啟動核核，帶動區(qū)域發(fā)展成為集旅游、商務(wù)、娛樂、高高科技和高尚住宅于一體體的城市綜合功能板塊華僑城位于深圳市南山區(qū)區(qū)，南臨深圳灣，占地4.8平方公里，歷經(jīng)20余年的發(fā)展歷程程。錦繡中華民俗文化村世界之窗歡樂谷裂變高端住宅區(qū)聚變城市綜合功能板塊波托菲諾海景花園……錦繡花園裂變高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)裂變文化旅游產(chǎn)業(yè)康佳工業(yè)企業(yè)華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館深圳灣大酒店威尼斯大酒店12/8/202221第21頁案例3：上海新天地——以特色商商業(yè)街作為啟動核，開發(fā)發(fā)綜合商業(yè)，以綜合商業(yè)業(yè)帶動寫字樓和公寓的開開發(fā)，從而帶動區(qū)域整體體價(jià)值的提升將餐飲、娛樂、購物和旅旅游、文化等等全部集在在一起，形成功能完備的的商業(yè)中心，創(chuàng)造高檔物物業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。餐飲娛樂購物旅游文化提升區(qū)域價(jià)值增加商業(yè)需求各種高檔物業(yè)開發(fā)住宅酒店辦公公寓特色商業(yè)街大型商業(yè)MALL12/8/202222第22頁案例4：碧桂園——以教育產(chǎn)業(yè)作作為啟動核，帶動區(qū)域價(jià)價(jià)值提升1992年，“教育＋＋地產(chǎn)”的模式為順德碧碧桂園找到了出路，也開開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。。教育產(chǎn)業(yè)核教育論壇高級會所別墅普通住宅花園洋房地產(chǎn)開發(fā)聚集人氣產(chǎn)生居住需求12/8/202223第23頁如何通過合理的城市功能能定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升升區(qū)域土地的價(jià)值？如何提升項(xiàng)目整體的土地地價(jià)值？如何通過引進(jìn)產(chǎn)業(yè)形成人人流集聚效應(yīng)提升區(qū)域價(jià)價(jià)值？如何合理進(jìn)行城市功能定定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，拉升土土地價(jià)值？如何進(jìn)行功能定位提升土土地經(jīng)濟(jì)效益和社會效益益綜合價(jià)值？12/8/202224第24頁完善城市功能、形成產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集、提升土地價(jià)值———針對本案地塊整體狹狹長分布的特點(diǎn)，建議多多點(diǎn)打造本案的價(jià)值“珍珍珠鏈”文化旅游綜合服務(wù)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)服務(wù)商貿(mào)教育概念示意12/8/202225第25頁運(yùn)營商如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展？如何進(jìn)行商業(yè)區(qū)土地的一一級開發(fā)？企業(yè)如何協(xié)調(diào)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值和社會效益之間的關(guān)關(guān)系，達(dá)到土地綜合效益益最優(yōu)；企業(yè)如何進(jìn)行土地營銷和和二級開發(fā)，順利回收資資金并取得開發(fā)利潤，維維護(hù)同投資商的良好合作作關(guān)系，為公司持續(xù)發(fā)展展打下基礎(chǔ)？12/8/202226第26頁如何合理的確定開發(fā)時序序和開發(fā)策略，保證項(xiàng)目目可行性？根據(jù)市場情況，確定開發(fā)發(fā)策略，保證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)、市場以及操作性方面面合理可行。確定合理的開發(fā)策略和時時序安排，保證項(xiàng)目的前前期順利介入市場，中期期穩(wěn)定提升土地價(jià)值，后后期攫取高額利潤。確定合理的土地性質(zhì)和項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)不同主題分布，保保證項(xiàng)目的市場可行性。。合理測算項(xiàng)目各項(xiàng)成本，，結(jié)合類似土地市場價(jià)值值，確定項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏奏和價(jià)格策略，保證項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)可行性。12/8/202227第27頁確定何種融資方式，結(jié)合合開發(fā)時序，保證項(xiàng)目穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流？充分考慮現(xiàn)金收入和現(xiàn)金金支出在時間和數(shù)額上的的差異，確定融資時點(diǎn)、、期限以及規(guī)模等要素。?？紤]一二級聯(lián)動開發(fā)策略略，平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流。分析比較各種融資方式和和融資渠道，根據(jù)各自限限制性要求，提出適合本本案的融資方式，保證項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)作。針對不同開發(fā)階段的不同同特點(diǎn)，綜合考慮融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，平衡短短期和長期融資的均衡關(guān)關(guān)系，確定合理的融資方方案。12/8/202228第28頁如何實(shí)現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)區(qū)域與原有保留建筑協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展（融入天津市區(qū)，，點(diǎn)亮河北區(qū)，與可輻射射其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展）？？充分考慮天津市區(qū)的城市市功能走向和產(chǎn)業(yè)功能走走向，融入天津的整體發(fā)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)本案與天天津的整體協(xié)同發(fā)展充分考慮項(xiàng)目周邊區(qū)域的的性質(zhì)氛圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等要素，在操作本項(xiàng)目時時，實(shí)現(xiàn)同周邊區(qū)域的融融合和協(xié)同發(fā)展。充分考慮原有歷史風(fēng)貌建建筑和保留建筑，在原有有基礎(chǔ)上發(fā)展、再造，實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃與保留建筑的融融合和協(xié)同發(fā)展12/8/202229第29頁如何選擇項(xiàng)目合理的起步步區(qū)和引爆點(diǎn)，快速提升升項(xiàng)目整體價(jià)值，降低項(xiàng)項(xiàng)目操作難度？為降低項(xiàng)目操作難度，將將項(xiàng)目的定位更好的落實(shí)實(shí)執(zhí)行，需要尋找一個對對于本項(xiàng)目的關(guān)鍵引爆點(diǎn)點(diǎn)和操作切入的起步區(qū)，，以利于項(xiàng)目整體價(jià)值的的提升，加快項(xiàng)目操作速速度。項(xiàng)目的引爆點(diǎn)應(yīng)該在結(jié)合合周邊區(qū)域市場研究的基基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析總結(jié)，，尋找市場空白點(diǎn)和制高高點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，撬動項(xiàng)項(xiàng)目操作。引爆點(diǎn)的確定必須具有一一定的帶動性，在經(jīng)濟(jì)可可行的基礎(chǔ)上，整體提升升項(xiàng)目的土地升值，形成成項(xiàng)目價(jià)值的整體提升和和帶動作用。12/8/202230第30頁如何在平衡各利益主體的的訴求？——通過外部平臺協(xié)調(diào)各各方利益政府層面的利益訴求：改變天津城市發(fā)展緩慢的的現(xiàn)狀，加快城市發(fā)展進(jìn)進(jìn)程；完善城市功能配套，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；形成人口集聚效應(yīng)，帶動動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；吸引投資，增加稅收，回回收基礎(chǔ)設(shè)施投資；取得政績；政府二級開發(fā)商運(yùn)營商居民投資商12/8/202231第31頁如何在平衡各利益主體的的訴求？——通過外部平臺協(xié)調(diào)各各方利益運(yùn)營商（土地一級開發(fā)商商）的利益訴求：回收投資，產(chǎn)生利潤；盡快償還融資方貸款；提升公司形象品牌，項(xiàng)目目形成全國示范；獲取土地一級開發(fā)權(quán)，關(guān)關(guān)鍵在于將土地綜合效益益最大化；通過開發(fā)取得更多的土地地資源和現(xiàn)金流，公司可可持續(xù)發(fā)展；通過融資保證項(xiàng)目彌補(bǔ)操操作過程中所產(chǎn)生的資金金缺口。政府二級開發(fā)商運(yùn)營商居民投資商12/8/202232第32頁3.投資商的利益訴求求：保證投入資金的安全可靠靠，控制投資的風(fēng)險(xiǎn)形成穩(wěn)定的資金收益部分投資商需要進(jìn)行項(xiàng)目目收益的分成，提升資金金盈利能力政府二級開發(fā)商運(yùn)營商居民投資商如何在平衡各利益主體的的訴求？——通過外部平臺協(xié)調(diào)各各方利益12/8/202233第33頁如何在平衡各利益主體的的訴求？——通過外部平臺協(xié)調(diào)各各方利益4.二級開發(fā)商（（或合作開發(fā)企業(yè)）的利利益訴求：土地具備二級開發(fā)條件；；土地成本合理；周邊配套完善，具備開發(fā)發(fā)物業(yè)相應(yīng)的市場氛圍；；通過開發(fā)能夠獲取相應(yīng)的的利潤；具備良好的政府政策支持持；政府二級開發(fā)商運(yùn)營商居民投資商12/8/202234第34頁如何在平衡各利益主體的的訴求？——通過外部平臺協(xié)調(diào)各各方利益5.居民（拆遷居居民或購房客戶）的利益益訴求：合理的拆遷置換政策；居住環(huán)境良好，配套齊全全，提高居住水平和生活活水平；降低居住成本，完善交通通配套；政府二級開發(fā)商運(yùn)營商居民投資商12/8/202235第35頁綜合效益最大化把握本區(qū)域功能定位，實(shí)實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)價(jià)值的的最大化土地功能定位合理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)二級開發(fā)價(jià)值最大化通過項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，取取得良好的社會效益，獲獲得政府支持借助八馬路片區(qū)對于天津津的特殊內(nèi)涵和歷史沿革革，成功實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的市市場運(yùn)作，提升企業(yè)品牌牌與可持續(xù)發(fā)展能力12/8/202236第36頁成功運(yùn)作本項(xiàng)目需要具備備的必要資源本項(xiàng)目是大規(guī)模土地一級級開發(fā)項(xiàng)目，并且又屬于于大型沿河地塊的開發(fā)，，牽涉各方利益，專業(yè)性性要求高，需要整合如下下資源：政府資源融資平臺土地一級開發(fā)顧問經(jīng)驗(yàn)和和土地招商資源土地開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì)專家家資源沿河和城市運(yùn)營策劃顧問問經(jīng)驗(yàn)12/8/202237第37頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)團(tuán)隊(duì)12/8/202238第38頁白開水普通茶水頂級龍井茶如何實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化化？——本案城鎮(zhèn)功能定位決定土土地價(jià)值12/8/202239第39頁單純的價(jià)值最大化存在困困難——關(guān)于本案策劃的的三個維度價(jià)值最大化通過功能定位形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件政府行為規(guī)劃限制資金要求12/8/202240第40頁應(yīng)用專業(yè)策劃顧問方法論論處理關(guān)鍵因素，實(shí)現(xiàn)土土地開發(fā)目標(biāo)價(jià)值提升理論競爭力理論可行性分析五力模型安索夫模型三大競爭策略市場可行性操作可行性經(jīng)濟(jì)可行性價(jià)值發(fā)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造提升：本土地價(jià)值最大化化驗(yàn)證：價(jià)值是否具有競爭爭力再驗(yàn)證：價(jià)值能否成功實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場模式選擇12/8/202241第41頁價(jià)值提升理論提升價(jià)值：通過引入高價(jià)價(jià)值客戶提升項(xiàng)目與地塊塊價(jià)值。尋找價(jià)值：通過市場細(xì)分分尋找巨大的未被滿足的的需求。凸顯價(jià)值：突出供應(yīng)客戶戶較為敏感的訴求。預(yù)支價(jià)值：運(yùn)用營銷矩陣陣在時效上區(qū)分價(jià)值。發(fā)現(xiàn)價(jià)值：發(fā)現(xiàn)并提取市市場上現(xiàn)存價(jià)值。12/8/202242第42頁競爭力理論五力模型——所有項(xiàng)目的定位，都將面面對來自五個方面的競爭爭三大競爭策略——成本優(yōu)勢策略、差異化策策略、集中化策略，項(xiàng)目目的成功取決于是否具備備其中一項(xiàng)或更多的競爭爭優(yōu)勢安索夫模型——新產(chǎn)品、新市場或者是兩兩者的組合，是形成競爭爭力的方向目標(biāo)市場模式選擇———確定最佳的目標(biāo)市場12/8/202243第43頁五力模型12/8/202244第44頁該模型證明：組合策略優(yōu)優(yōu)越于其他三種策略，并并促成市場戰(zhàn)略最優(yōu)化。。因此，走組合策略的道道路，發(fā)現(xiàn)新市場，創(chuàng)造造新產(chǎn)品，從而滿足新市市場適合于本項(xiàng)目的定位位思路。安索夫模型12/8/202245第45頁密集單一模式——方方向性明確，但產(chǎn)品差異異化策略難以發(fā)揮市場專門化模式——增增加項(xiàng)目收益點(diǎn)，但區(qū)區(qū)域市場難以支撐選擇性專門化模式———滿足多層次客戶需求求，但操作難度較大產(chǎn)品專門化模式——滿滿足單一客戶群的不同同需求全面進(jìn)入模式——全全面覆蓋模式，需要一定定的開發(fā)實(shí)力目標(biāo)市場模式選擇12/8/202246第46頁目標(biāo)市場模式選擇

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P3密集單一市場產(chǎn)品專門化市場專門化全面進(jìn)入選擇性專門化P=產(chǎn)品\需求M=市場\客群12/8/202247第47頁如何保證商業(yè)區(qū)各種產(chǎn)品品的最佳配置？明星——？？？問題——？？？金?！?？？瘦狗——？？？市場份額高高低低市場增長12/8/202248第48頁可行性分析方法論市場可行性——分析項(xiàng)目開發(fā)主題、功能能配比、開發(fā)規(guī)模在市場場方面的可行性；經(jīng)濟(jì)可行性——分析項(xiàng)目開發(fā)主題、功能能配比、開發(fā)規(guī)模等在經(jīng)經(jīng)濟(jì)方面的可行性；操作可行性——分析項(xiàng)目開發(fā)主題、功能能配比、開發(fā)規(guī)模等在操操作方面的可行性，是否否可以按照既定的策略實(shí)實(shí)施并達(dá)到目標(biāo)。12/8/202249第49頁世界城市發(fā)展的四個階段段城市化郊區(qū)化同核城市新都市主義追求品質(zhì);

交通便利;

人氣夠旺;

身份象象征親近自然；

空間開闊；；

低人口密度

道路通通暢由于交通及配套問題，許許多人重新回到城市，要要求城市具有與郊區(qū)生活活相近的環(huán)境品質(zhì)郊區(qū)逐步發(fā)展城市功能，，具備城市的生活品質(zhì)，，形成城鄉(xiāng)同質(zhì)化和各個個城市群12/8/202250第50頁產(chǎn)業(yè)同核的構(gòu)建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)交流會議/培訓(xùn)物流配套服務(wù)員工居住商務(wù)活動12/8/202251第51頁城市同核的構(gòu)建產(chǎn)業(yè)核研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)交流會議商務(wù)配套員工居住培訓(xùn)城市核居住區(qū)酒店市政配套設(shè)施娛樂休閑設(shè)施醫(yī)院學(xué)校產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)12/8/202252第52頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)團(tuán)隊(duì)12/8/202253第53頁項(xiàng)目操作思路土地價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值最大化功能定位和組合產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)策略和模式思源方法論政府預(yù)期開發(fā)目標(biāo)理解市場環(huán)境分析營銷推廣策略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟(jì)測算12/8/202254第54頁本案可選的開發(fā)模式建議議定向開發(fā)鎖定特定客戶實(shí)施土地開開發(fā)。如對于特色地塊，，可以結(jié)合地塊自身特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行有針對性的開發(fā)。。自我開發(fā)對于投資價(jià)值較高的部分分，可以由集團(tuán)下屬或關(guān)關(guān)聯(lián)的企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)發(fā)。聯(lián)合開發(fā)與戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)合作開發(fā)發(fā)。如與房地產(chǎn)投資基金金、專業(yè)酒店投資基金等等進(jìn)行合作。出讓土地由二級土地開發(fā)商根據(jù)用用地性質(zhì)意見書，進(jìn)行開開發(fā)建設(shè)并制定后期營銷銷策略。12/8/202255第55頁提升本案城市價(jià)值的思路路流程本案不同于普通房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，涉及面廣，操作復(fù)復(fù)雜，需要把握好以上提提升土地價(jià)值的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，對每一步進(jìn)行深入研研究和策劃，方能保證項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)達(dá)到預(yù)期效果果！功能定位合理組合規(guī)劃創(chuàng)新開發(fā)模式價(jià)值提升操作保障引進(jìn)產(chǎn)業(yè)形成集聚功能組合優(yōu)化價(jià)值打造特色形成競爭力模式組合實(shí)現(xiàn)價(jià)值操作進(jìn)度引導(dǎo)市場形成勢頭12/8/202256第56頁第一階段宏觀市市場及本案開發(fā)環(huán)境研究究顧問第二階段本案市市場定位和產(chǎn)品定位顧問問第三階段本案規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問第四階段本案開開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問問第五階段本案融融資方案及經(jīng)濟(jì)測算顧問問第六階段本案營營銷策略顧問思源計(jì)劃針對本案的具體體策劃顧問合作內(nèi)容架構(gòu)構(gòu)12/8/202257第57頁第一階段宏觀市市場及本案開發(fā)環(huán)境研究究顧問本體開發(fā)條件和開發(fā)目標(biāo)標(biāo)研究本案開發(fā)目標(biāo)研究本案開發(fā)限制條件研究地塊內(nèi)部開發(fā)環(huán)境研究地塊周邊開發(fā)環(huán)境研究本案區(qū)域政府規(guī)劃研究土地一級開發(fā)政策和片區(qū)區(qū)建設(shè)政策研究國內(nèi)北京、上海等重點(diǎn)城城市土地一級開發(fā)政策研研究；國內(nèi)片區(qū)試點(diǎn)建設(shè)政策研研究；土地一級開發(fā)流程和操作作要點(diǎn)研究；土地一級開發(fā)和片區(qū)建設(shè)設(shè)政策對本案的影響。12/8/202258第58頁第一階段宏觀市市場及本案開發(fā)環(huán)境研究究顧問三、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)環(huán)境研究天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況況研究河北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況研究究周邊相鄰區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情情況研究（北辰區(qū)、東麗麗區(qū)、紅橋區(qū)等）四、天津城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展專項(xiàng)研究天津市、北辰區(qū)、東麗區(qū)區(qū)、紅橋區(qū)、新開河沿線線近期和遠(yuǎn)期城市規(guī)劃，，對本案的影響；天津市及本案周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃和發(fā)展情況，與本本案的關(guān)聯(lián)影響；本案可形成產(chǎn)業(yè)可行性研研究；五、天津房地產(chǎn)投資和總總體市場研究天津市房地產(chǎn)投資、商品品房建設(shè)、商品房市場發(fā)發(fā)展研究；天津市一級土地市場供應(yīng)應(yīng)和成交情況研究河北區(qū)房地產(chǎn)投資和房地地產(chǎn)市場情況研究本案所面臨的天津及周邊邊房地產(chǎn)市場投資和發(fā)展展環(huán)境研究12/8/202259第59頁第一階段宏觀市市場及本案開發(fā)環(huán)境研究究顧問六、天津大型居住區(qū)和小小城鎮(zhèn)建設(shè)研究天津市已建成和規(guī)劃中的的大型居住區(qū)調(diào)查研究；；天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)調(diào)查研研究；天津市本案同類項(xiàng)目（片片區(qū)土地開發(fā)）競爭情況況研究；七、天津辦公物業(yè)市場專專項(xiàng)研究天津市區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)、、需求、產(chǎn)品、客戶、價(jià)價(jià)格等市場情況調(diào)查研究究；天津郊區(qū)產(chǎn)業(yè)用房市場和和郊區(qū)商務(wù)區(qū)市場研究；；本案形成產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)的可可行性研究；八、天津酒店和酒店式公公寓市場專項(xiàng)研究天津是酒店市場供應(yīng)、需需求、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格格等市場情況調(diào)查研究；；本案形成酒店物業(yè)的可行行性研究；天津市區(qū)酒店式公寓供應(yīng)應(yīng)、需求、產(chǎn)品、客戶、、價(jià)格等市場情況調(diào)查研研究；本案形成酒店式公寓物業(yè)業(yè)的可行性研究；12/8/202260第60頁第一階段宏觀市市場及本案開發(fā)環(huán)境研究究顧問九、天津商業(yè)地產(chǎn)市場研研究天津商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀和未來規(guī)規(guī)劃發(fā)展研究；天津商業(yè)物業(yè)開發(fā)、銷售售、租賃市場調(diào)查研究；；本案周邊商業(yè)物業(yè)市場和和商業(yè)環(huán)境發(fā)展研究；本案面臨的商業(yè)物業(yè)市場場環(huán)境總結(jié)十、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展展案例專項(xiàng)研究本案可形成產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈專題研究與本案相類似的一級土地地開發(fā)案例研究十一、天津房地產(chǎn)市場研研究及本案市場前景結(jié)論論本案開發(fā)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、城市規(guī)劃大環(huán)境研究究結(jié)論；本案周邊居住、產(chǎn)業(yè)、商商業(yè)開發(fā)環(huán)境研究結(jié)論；；本案開發(fā)面臨的居住區(qū)、、辦公物業(yè)、酒店及公寓寓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)市場環(huán)環(huán)境和競爭環(huán)境結(jié)論。12/8/202261第61頁第二階段本案市場定位和產(chǎn)品定位位顧問一、本案開發(fā)條件分析和和市場研究回顧本案地塊周邊自然人文環(huán)環(huán)境分析；本案地塊現(xiàn)狀和擁有開發(fā)發(fā)資源分析；本案政府規(guī)劃和其他限制制型條件分析；市場研究報(bào)告重點(diǎn)結(jié)論回回顧本案SWOT(優(yōu)勢、劣劣勢、機(jī)會、威脅)分析析。二、本案定位形成過程市場需求和競爭分析操作目標(biāo)和操作能力分析析價(jià)值最大化緯度分析提升競爭力緯度分析優(yōu)化限制條件緯度分析12/8/202262第62頁第二階段本案市場定位和產(chǎn)品定位位顧問三、本案市場定位描述本案的市場定位本案的開發(fā)主題定位四、本案客戶定位描述本案可能的客戶種類分析析；本案各功能區(qū)的客戶定位位；本案各功能區(qū)目標(biāo)客戶的的需求特征分析；五、本案的產(chǎn)品定位描述述本案整體的產(chǎn)品定位；本案各功能區(qū)功能定位；；本案各功能區(qū)產(chǎn)品定位；；12/8/202263第63頁第三階段本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問一、本案規(guī)劃主題概念和和功能區(qū)分提升本案價(jià)值的規(guī)劃概念念建議；各功能區(qū)的功能劃分和對對應(yīng)規(guī)劃主題建議；二、本案整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思思路本案整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則；；本案整體設(shè)計(jì)總體思路；；本案整體設(shè)計(jì)要點(diǎn)（包括括產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)業(yè)和居住套區(qū)等）建議；；三、各功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議（重點(diǎn)是啟動區(qū)的規(guī)規(guī)劃建議）各功能區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)及相關(guān)關(guān)建議；各功能區(qū)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)及及相關(guān)建議；啟動區(qū)產(chǎn)品風(fēng)格、建筑形形態(tài)等建議。12/8/202264第64頁第四階段本案開開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問問一、國內(nèi)外類似片區(qū)建設(shè)設(shè)理論和相關(guān)案例研究國內(nèi)外城市發(fā)展和城市規(guī)規(guī)劃理論研究；國內(nèi)外郊區(qū)片區(qū)發(fā)展和規(guī)規(guī)劃理論研究；國內(nèi)外郊區(qū)發(fā)展和建設(shè)典典型案例研究。二、本案開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)發(fā)模式（商業(yè)區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略略和模式）整個片區(qū)提升土地價(jià)值的的開發(fā)戰(zhàn)略建議住宅區(qū)在片區(qū)中的地位和和開發(fā)戰(zhàn)略建議商業(yè)區(qū)在片區(qū)中的地位和和開發(fā)戰(zhàn)略建議辦公物業(yè)在片區(qū)中的地位位和開發(fā)戰(zhàn)略建議產(chǎn)業(yè)物業(yè)在片區(qū)中的地位位和開發(fā)戰(zhàn)略建議開發(fā)模式選擇（自主開發(fā)發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出讓土地地、長期經(jīng)營等模式）12/8/202265第65頁第四階段本案開開發(fā)策略和開發(fā)時序顧問問三、本案開發(fā)策略（商業(yè)業(yè)區(qū)的開發(fā)策略）本案提升土地價(jià)值策略建建議；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)策略建議議；近期啟動區(qū)的開發(fā)策略建建議；遠(yuǎn)期持續(xù)開發(fā)策略建議。。四、本案開發(fā)時序和操作作關(guān)鍵點(diǎn)建議（重點(diǎn)是啟啟動區(qū)的操作建議）本案土地開發(fā)和土地出讓讓時序建議；本案尤其是啟動區(qū)操作關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)建議12/8/202266第66頁第五階段本案融融資方案及經(jīng)濟(jì)測算顧問問一、本案融資方式選擇1、常見融資方式介紹；；2、不同融資方式的優(yōu)劣劣比較；3、天津市內(nèi)相關(guān)案例融融資方式介紹；4、本案融資方式的選擇擇建議。二、本案經(jīng)濟(jì)分析的理論論和說明（分析方法及評評估依據(jù)）1、對本案經(jīng)濟(jì)分析的依依據(jù)；2、本案經(jīng)濟(jì)分析的方法法；3、本案經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)及來源。12/8/202267第67頁第五階段本案融融資方案及經(jīng)濟(jì)測算顧問問三、本案土地出讓收入預(yù)預(yù)算天津土地出讓價(jià)格分析；；本案同類土地出讓價(jià)格分分析；本案政策規(guī)定土地出讓收收入標(biāo)準(zhǔn)；本案一級土地開發(fā)收入預(yù)預(yù)算。四、本案投資成本估算本案土地一級開發(fā)成本估估算說明和依據(jù)；本案土地開發(fā)投資成本估估算；12/8/202268第68頁第五階段本案融融資方案及經(jīng)濟(jì)測算顧問問五、本案現(xiàn)金流量、投資資利潤率、融資規(guī)模測算算本案土地一級開發(fā)現(xiàn)金流流量測算；本案土地開發(fā)靜態(tài)和動態(tài)態(tài)利潤率測算；本案融資規(guī)模測算。六、本案財(cái)務(wù)敏感性分析析本案盈虧平衡和財(cái)務(wù)敏感感性分析；本案財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。12/8/202269第69頁第六階段本案營營銷策略顧問一、本案營銷環(huán)境分析（（商業(yè)區(qū)開發(fā)面臨的市場場環(huán)境）天津房地產(chǎn)市場營銷方式式現(xiàn)狀分析；房地產(chǎn)常用營銷策略；其他可比項(xiàng)目營銷策略借借鑒。二、本案的營銷目標(biāo)和營營銷戰(zhàn)略本案營銷的目標(biāo)確定；本案營銷戰(zhàn)略和營銷模式式選擇。三、本案的營銷策略品牌形象策略；廣告策略傳播策略公關(guān)策略12/8/202270第70頁第六階段本案營營銷策略顧問四、本案土地招商策略本案土地招商采取的策略略；本案土地招商流程和操作作要點(diǎn)建議。五、本案土地開發(fā)總體營營銷計(jì)劃本案土地開發(fā)營銷總體計(jì)計(jì)劃；本案營銷工作準(zhǔn)備和實(shí)施施計(jì)劃。六、本案營銷費(fèi)用預(yù)算本案營銷費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)；；本案營銷費(fèi)用預(yù)算。12/8/202271第71頁策劃顧問服務(wù)成果工作階段工作成果時間要求第一階段提交《八馬路地塊市場研究報(bào)告》并匯報(bào)本協(xié)議簽訂之日起30個自然日內(nèi)提交《八馬路地塊市場定位報(bào)告》并匯報(bào)本協(xié)議簽訂之日起50個自然日內(nèi)提交《八馬路地塊概念性規(guī)劃建議報(bào)告》并匯報(bào)本協(xié)議簽訂之日起70個自然日內(nèi)提交《八馬路項(xiàng)目開發(fā)模式、開發(fā)策略及融資模式建議報(bào)告》并匯報(bào)，同時配合甲方指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工作本協(xié)議簽訂之日起90個自然日內(nèi)第二階段（備選）提交《八馬路項(xiàng)目土地招商及營銷推廣策劃方案建議報(bào)告》并匯報(bào)，同時配合甲方進(jìn)行地塊招商工作第一階段工作結(jié)束之日起40個自然日內(nèi)第三階段（備選）提交《XX地塊項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告》、《XX地塊營銷策劃報(bào)告》并匯報(bào)，同時配合甲方指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和廣告公司進(jìn)行工作根據(jù)地塊開發(fā)策略和甲方要求擬定12/8/202272第72頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)團(tuán)隊(duì)12/8/202273第73頁內(nèi)容綱要一、對于本案開發(fā)目標(biāo)的的整體理解二、對于本案開發(fā)運(yùn)營的的初步思路三、我們的方法論體系四、策劃顧問合作內(nèi)容框框架和工作計(jì)劃安排五、思源操作本項(xiàng)目的資資源優(yōu)勢六、思源顧問專業(yè)執(zhí)行團(tuán)團(tuán)隊(duì)12/8/202274第74頁目前思源公司在專業(yè)隊(duì)伍伍上已經(jīng)組建了房地產(chǎn)策劃專業(yè)團(tuán)隊(duì),匯聚了土地一級開發(fā)、前期策劃劃、商業(yè)地產(chǎn)策劃、土地地招商、財(cái)務(wù)預(yù)算、資本本運(yùn)作等方面的專業(yè)人士,具具有良好的職業(yè)素養(yǎng)和和專業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn),對房地產(chǎn)策劃、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理、開開發(fā)資金運(yùn)作等方面具有深入的研究和和豐富的經(jīng)驗(yàn)。同時思源源集團(tuán)還將根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況成立專門的土地開發(fā)專家顧問小組和規(guī)劃設(shè)計(jì)專家顧問小組,以保障策劃工作所需需要的智力資源。除了專業(yè)的工作團(tuán)隊(duì),思源聯(lián)合體還將在其其他方面對項(xiàng)目策劃工作作的成功實(shí)施提供強(qiáng)有力力的資源保障。房地產(chǎn)策劃顧問專業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)一級土地策劃商業(yè)地產(chǎn)策劃投資顧問地產(chǎn)前期策劃市場研究專業(yè)化策劃團(tuán)隊(duì)體系12/8/202275第75頁本次策劃顧問工作