2020資產(chǎn)評估師考試教材講義-直接比較法和間接比較法概述

第02講直接比較法和間接比較法概述四、市場法常用的具體評估方法按參照物與被評估資產(chǎn)相近相似程度，分為兩大類:?直接比較法：有具體的參照物（真實(shí)參照物）?間擦比較法：無旦體的參照物（是標(biāo)準(zhǔn)物）以某神標(biāo)淮（比如國家或行業(yè)標(biāo)淮為參照物）?綜合標(biāo)準(zhǔn)■分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（一）直接比較法概述定義利用參照物的交易價(jià)格，以被評估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得

到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。可比性的理解對可比性要求比轅高，達(dá)到相亙=者基本相同的程度，或者差異主要體現(xiàn)在一項(xiàng)即痢甲明顯的因素上。漁變成以下具體評估方法，如廠產(chǎn)市倩法、市尬折扣法、功能伯值類比法、價(jià)格指數(shù)法和成if率價(jià)格調(diào)整法等。歸可比性要求比校高，達(dá)到相同r:君皇率相同的理度，或者差異主要體現(xiàn)在一項(xiàng)或某幾項(xiàng)朗要的因素上V如新舊理度、交易記泛、*攻1能、交易條件等&直接比較法特點(diǎn)廣?直觀簡潔■、使于操作?適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛怖一點(diǎn)-?強(qiáng)調(diào)鉛照對中與痕停自癟產(chǎn)N間的可比性,對信息麥料的黔里和島里賽求技高?要求有轅豐富的評臺(tái)餐蛉、市場閱研和評估技耳直接比較法具體方法直接比廢法尸現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)直接比廢法尸現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新章價(jià)格調(diào)整法市場售價(jià)類比法價(jià)值比率法常見方法頻率最牌直接比較法基本計(jì)算公式(1)只有一個(gè)可比因素不一致禎評估黃產(chǎn)俏值=參照物成交伯格x被評估資產(chǎn)捋死：妻照物特征禎許估境聲們值_很律W黃產(chǎn)村征一可比因素參瞪物成交價(jià)格有多個(gè)可比因素不一致被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格乂修正系數(shù)1X修正系數(shù)2乂“?乂修正系數(shù)n或：被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格±特征差額1±特征差額2士…土特征差額n[例6]2011年5月1日購入設(shè)備一臺(tái)，評估基準(zhǔn)日2016年6月1日。選取近期成交與被評估設(shè)備相似的A和B作為參照物，有關(guān)資料如下表所示。評估基準(zhǔn)日前一年來，每個(gè)月同類設(shè)備價(jià)格變化是每月平均上升1%左右；設(shè)備的生產(chǎn)能力與其市場售價(jià)呈正比例關(guān)系。用市場途徑評估設(shè)備價(jià)值。序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)計(jì)量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價(jià)格元6000007000002交易時(shí)間2015年12月1日2016年3月1日3生產(chǎn)能力立方米/年5000070000600004成新率%607070交易時(shí)間因素分析與量化：參照物A：106/100=1.06參照物B：103/100=1.03功能因素的分析與量化：參照物A：60000/50000=1.2參照物B：60000/70000=0.857成新率因素差異量化：參照物A：70%/60%=1.1666667=1.17參照物B：70%/70%=1調(diào)整差異：參照物A：600000X1.06X1.2X1.17=892944(元)參照物B：700000X1.03X0.857X1=617897(元)（5）采用算術(shù)平均法求取評估值：（892944+617897）/2=755420.5（元）（二）間接比較法概述應(yīng)用原理利用用產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象和參照物整體或分項(xiàng)與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價(jià)格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價(jià)值的一類評估方法。使用要求大的方面基本相同n不要求參照物與評