辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范之綠化擺放和養(yǎng)護(hù)

辦公樓物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)第九章綠化擺放與養(yǎng)護(hù)效勞主講人：汪輝綠化擺放綠化養(yǎng)護(hù)【本章概要】

9.1綠化擺放室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護(hù)，及時更換，保持鮮艷。室內(nèi)綠化擺放要求〔見表〕?！緲?biāo)準(zhǔn)條款】

【條款理解】

1、辦公樓物業(yè)效勞應(yīng)表達(dá)“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)〞的原那么，滿足顧客的需求是物業(yè)管理效勞最根本的要求。2、室內(nèi)綠化的根本要求：〔1〕室內(nèi)綠化應(yīng)布局合理，層次清楚，上下錯落有致?！?〕綠色植物及花卉的形態(tài)應(yīng)正常，發(fā)現(xiàn)傷殘枝、過密枝、直立枝等不正?，F(xiàn)象時應(yīng)及時予以處置或更換?！?〕綠色植物應(yīng)長勢良好，葉色翠綠，花色鮮艷?！?〕綠化工應(yīng)每日養(yǎng)護(hù)綠化，保持室內(nèi)綠化生長正常?！緲?biāo)準(zhǔn)條款】

1、修剪、整形：用剪、鋸、疏、捆、綁、扎等手段，使樹木長成特定形狀的技術(shù)措施。

2、修剪、整形是處置室內(nèi)綠化生長形態(tài)常見的幾種方式之一。

3、綠色植物出現(xiàn)傷殘枝、過密枝、直立枝等不正常現(xiàn)象時應(yīng)及時予以處置或更換。【修剪、更換】

1、葉：綠色植物的葉子應(yīng)健壯，葉色翠綠、有光澤，在正常的條件下不可留有枯枝與黃葉、不焦葉、不落葉。2、花：花卉一般都具有較高的欣賞價值，保持其豐富的色彩和香味，才能到達(dá)美化、改善工作環(huán)境的目的。3、土壤：土壤表層無雜物〔煙蒂、紙屑等〕、無枯葉。4、造型：整體造型應(yīng)與所選品種的欣賞效果一致。常見的樹冠形狀有：塔形、圓柱形、圓錐形、杯形、傘形、圓頂形、半球形、拱枝形等?！揪G化外觀】

1、根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化。2、室內(nèi)綠化擺放的根本要求：①布局合理、均勻、疏密有度。②盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氣氛及功能相協(xié)調(diào)。3、室內(nèi)綠化布局的原那么：【擺放】

〔1〕大堂、大廳綠化布置：大堂是整個辦公樓綠化布局的重點(diǎn)，因?yàn)榇筇檬琴e客進(jìn)出的必經(jīng)之地，最容易給人留下深刻印象，因此在綠化裝飾中既要使人感到大方、樸實(shí)、充滿活力，又要使人感覺開朗、親切，我們可選用一些較大型的觀葉植物，如垂葉榕、散尾葵、棕竹、細(xì)葉棕竹、國王椰子、刺葵、龍血樹、橡皮樹等，以營造出大堂美好的環(huán)境氣氛?！?〕電梯、走廊綠化布置：在樓梯與走廊處由于人流量大，空間相對較小。在綠化布置中以滿足使用功能為主，選用一些中小型觀葉植物來裝飾空間，既不防礙人們的視線，又讓人行動自如。可選用鵝掌柴、棕竹、花葉萬年青等。

〔3〕會客室綠化布置：會客室的綠化布置應(yīng)充分考慮所接待客人的不同規(guī)格，全面考慮會客室的綠化裝飾，而不宜選用繁雜的植物，以觀葉植物為主，插花、盆花為輔，突出大方、端莊的氣氛?？蛇x用朱蕉、袖珍椰子、變?nèi)~木、竹芋、萬年青、水塔花、南洋杉、鳳梨等。

〔4〕會議室綠化布置：會議室的綠化布置突出“嚴(yán)肅、莊重〞的氣氛。會議室的綠化布置整體上要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，擺放的植物、插花等要起到襯托渲染氣氛的作用?！?〕辦公室綠化布置：辦公室的綠化布置追求“清靜優(yōu)雅〞的氣氛。綠化裝飾要注意植物與建筑、家具的協(xié)調(diào)，其次根據(jù)不同性質(zhì)的辦公室靈活自然的安排。如大套辦公室，在比較醒目的地方布置較大型木本觀葉植物或草本觀葉植物。在花架上可點(diǎn)綴幾盆蘭花、造型盆景等，既莊重典雅，又表達(dá)出自然溫馨、生機(jī)盎然，充滿了藝術(shù)情趣。對于面積較小的辦公室，那么可充分利用空閑處點(diǎn)綴少量植物。1、“三度〞：光度〔照度〕、溫度及濕度。2、“二欣賞〞：欣賞性強(qiáng)，欣賞周期長。3、“一管理〞：便于管理。4、室內(nèi)綠化的常見品種有：棕竹、亮絲草〔廣東萬年青〕、鐵線蕨、鳳梨、觀音蓮、南洋杉、蜘蛛抱蛋〔一葉蘭〕、秋海棠、孔雀竹芋、澳洲栗、袖珍椰子、散尾葵、吊蘭、七彩朱蕉、蘇鐵、孔雀木、巴西鐵、金邊富貴竹、綠蘿、一品紅、銀邊垂葉榕?！具x種】

1、肥料：無毒、無害、無味、園藝型肥料。2、存活率：存活率到達(dá)100%。3、病蟲害防治：以預(yù)防為主，發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應(yīng)及時更換。4、造景、修剪：〔略〕?！酒渌?/p>

【標(biāo)準(zhǔn)條款】

9.2綠化養(yǎng)護(hù)室外綠化擺放要求〔見表〕?！緲?biāo)準(zhǔn)條款】

【標(biāo)準(zhǔn)條款】

1、存活率：一級綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)到達(dá)綠地或花壇內(nèi)各類喬木、灌木、草等綠化存活率100%。2、設(shè)施及景觀：保持完好。3、欣賞效果：植物群落完整，層次豐富，“黃土不露天〞，有整體欣賞效果?！究傄蟆?/p>

黃土不露天：利用草坪等地被植物對綠地內(nèi)和樹冠下的裸露土地進(jìn)行覆蓋，以到達(dá)綠化、美化、抑塵和保墑的目的。4、長勢：植物季相清楚，色彩艷麗，生長茂盛。1、修剪、整形：用剪、鋸、疏、捆、綁、扎等手段，使樹木長成特定形狀的技術(shù)措施。2、修剪是對喬、灌、草生長發(fā)育的一種干預(yù)。通過修剪，調(diào)節(jié)植物生理過程，保證樹木生長飽滿健壯，花繁果茂，從而實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的?！拘藜簟?/p>

3、修剪的目的：

①美化樹形。

②調(diào)節(jié)樹勢。

③給樹木創(chuàng)造良好的生長條件。

④增強(qiáng)抗災(zāi)能力。

⑤構(gòu)成有特色的綠化景觀?！拘藜簟?/p>

4、修剪的原那么：①對樹木繼續(xù)生長發(fā)育有害的，如傷殘枝；②導(dǎo)致樹木生長衰弱的，如過密枝；③影響樹形的多余枝條，如直立枝、徒長枝；④為促進(jìn)開花結(jié)果宜疏去余花余果；⑤影響平安及整體環(huán)境的。5、不同綠化的修剪要求：①草坪：年普修8遍以上，草屑即時清，及時切邊整理，草坪邊緣線清晰，草高度不應(yīng)超過5cm，草坪常年保持平整無雜草、無纏繞、無空禿。②樹、喬木：要求樹冠圓整、美觀，分枝點(diǎn)適宜，枝條粗壯，主側(cè)枝分布勻稱，無枯枝死杈；內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，45度剪口靠節(jié)光滑。③花、灌木：開花及時，株形飽滿，花后修剪及時合理、無殘花，針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢。④綠籬：綠籬修剪應(yīng)保持欣賞面枝葉飽滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。

1、澆水：水是樹木、花草生命中最敏感、最直接的因子，植物靠根部吸水，由葉子不斷蒸發(fā)水分。

2、澆水量：澆水宜用中等水量，澆灌需持續(xù)較長時間，要澆透。上海地區(qū)5月中旬以后常出現(xiàn)高溫，因此，如遇高溫天氣，不僅要增加澆水的次數(shù)，而且可以采用對樹冠和樹干噴淋等措施。

3、草坪灌溉：保持供水、充分生長、地形平整、排水流暢。

【灌溉】

1、中耕除草：樹木根部的土壤應(yīng)保持疏松，結(jié)合中耕鏟除喬、灌木周圍的大型野草、纏繞性、攀緣性雜草。要定期及時的除草，做到除早、除小、除了，也可用化學(xué)除草劑，殺滅雜草。

2、在綠地內(nèi)采用化學(xué)藥劑除草時，必須慎重，應(yīng)先試驗(yàn)，再應(yīng)用。

【中耕除草、松土】

1、施肥時間：樹木栽春季和夏初需肥較多，因而是施肥的好時機(jī)。同時可配合澆水，利于樹木吸收和利用。

2、施肥方法：撒施、溝施、翻施綠肥。

【施肥】

3、施肥的本卷須知：①解決樹木黃化現(xiàn)象。②有機(jī)肥在施用過程中易產(chǎn)生灼燒根部現(xiàn)象，在高溫季節(jié)慎用。③要注意采用肥料的空氣和環(huán)境污染問題。4、土壤理化性狀：①土壤酸堿度〔PH值〕：A〕對作物生長發(fā)育和土壤微生物活動有密切關(guān)系，一般用“PH〞符號表示。B〕PH值分為1-14級〔<4.5為極強(qiáng)酸性；為強(qiáng)酸性；為中性；為堿性；為強(qiáng)堿性；為酸性；>9.5為極強(qiáng)堿性〕。C〕PH值測試方法：取土壤少許(約黃豆大)，弄碎后放在白磁盤中，滴入土壤混合指示劑數(shù)滴，到土壤全部濕潤，并有少量剩余。震蕩磁盤，使指示劑與土壤充分作用，靜置1分鐘，和標(biāo)準(zhǔn)比色卡比色，即得出土壤的酸堿度。②土壤溶液電導(dǎo)率〔conducityvityofsoilsolution〕：用于度量土壤中可溶性離子的總量，用EC值表示，單位為毫西門子﹒厘米-1〔mS﹒cm-1〕。EC值的大小代表土壤溶液中可溶性鹽類的多少。EC值愈高，表示土壤溶液中可溶性鹽類愈多，因此愈不利于植物的生長及水分和養(yǎng)分的吸收。一般而言，假設(shè)土壤飽和抽出液之EC＞4dS/m，那么可能造成鹽害問題，土壤EC值可利用電導(dǎo)度計來測定。

1、病害：一般分為非侵染性病害和侵染性病害兩種。

①非侵染性病害是由不適宜的環(huán)境條件引起的。

②侵染性病害是由生物寄生引起的，大多數(shù)侵染性病害由真菌、細(xì)菌、病毒及線蟲等生物寄生引起。

2、蟲害：一般分為四種：

①食葉性害蟲：取食植物葉片、花、嫩芽和小枝條等。

②刺吸性害蟲：通過刺吸式口器刺吸樹葉、花、果實(shí)等部位的汁液的害蟲。

③鉆蛀性害蟲：通過樹皮下蟲道進(jìn)入木質(zhì)部進(jìn)行危害的咀嚼式害蟲。

④地下害蟲：以取食植物根部為主的害蟲幼蟲。3、防治：①生物防治：是指利用一種〔有益〕生物來控制一種〔有害〕生物的方法，見效緩慢，但對園林植物、生態(tài)環(huán)境平安。②物理防治：常用的方法是利用光、色誘殺害蟲。③植物性藥物防治：最大優(yōu)點(diǎn)是平安和無藥害，例如菜籽餅水、煙草制劑等。③化學(xué)藥劑防治：是指用化學(xué)藥劑防治的方法。但如果使用不當(dāng)會引起環(huán)境污染、使某些害蟲產(chǎn)生耐藥性等。1、加強(qiáng)每年防臺時的巡檢、加固工作，防止因養(yǎng)護(hù)問題造成的不良后果。2、在臺風(fēng)來臨前，以預(yù)防為主，綜合防治的原那么，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖柚?、立支柱、綁扎、打地樁、加土、扶正等工作?！痉稣⒓庸獭?/p>

1、綠期：250天以上。2、綠地保存率：斑禿黃萎率<5%。3、保潔要求：無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾〔如樹枝、樹葉、草屑等〕。4、其它：無積水，無干旱?！酒渌蟆?/p>

辦公樓物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)主講人：汪輝第十章倉儲與搬運(yùn)

貯存搬運(yùn)堆放庫區(qū)平安與環(huán)境【本章概要】

10.1貯存根本要求分類清楚，堆放整齊，帳、卡、物保持一致。溫度、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時，擺放定置管理。【標(biāo)準(zhǔn)條款】

1、辦公樓的倉儲物資一般可分為以下幾類：1〕五金類：鐵釘、螺栓、門鎖等。2〕水暖類：角彎、水籠頭、延時沖水閥等。3〕電器類：空氣開關(guān)、電線、日光燈管等。4〕消防用品：滅火機(jī)、防毒面罩、消防水槍頭等。5〕化工材料：油漆、香蕉水等。6〕工具類：活動扳手、螺絲刀、尖嘴鉗等。2、倉儲物資應(yīng)堆放整齊、穩(wěn)固、平安、可靠。1〕“四號定位〞：用四層固定的號碼確定一個貨位，即庫號、架號、層號、位號。2〕“五五堆碼〞：堆放物資時，以〞五“為根本計算單位，根據(jù)物資的不同特點(diǎn)，在擺放時，每行每層力求整數(shù)以〞五“、〞十“或其倍數(shù)堆碼。3、帳、卡、物保持一致。倉儲物資的入庫、保管、出庫應(yīng)嚴(yán)格辦理相關(guān)手續(xù)，確保帳、卡、物保持一致，這也是倉儲管理的一項(xiàng)根本要求。1、溫度、濕度：適宜。2、不合格品及廢棄物的處置：及時〔ISO14001貫標(biāo)單位在處置危險廢棄物時要執(zhí)行“五聯(lián)單〞制度〕。3、物品的擺放要求：定置管理〔“5S〞管理〕。定置管理起源于日本，由青木龜男先生始創(chuàng)。他從50年代開始，根據(jù)日本企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場管理實(shí)踐，潛心鉆研，提出了定置管理這一新的概念，后來，日本企業(yè)管理專家清水千里先生把定置管理總結(jié)和提煉成為一種科學(xué)的管理方法，并于1982年出版了?定置管理入門?一書。隨后，這一科學(xué)方法在日本許多公司得到推廣應(yīng)用，都取得了明顯的效果。定置管理是對生產(chǎn)現(xiàn)場中的人、物、場所三者之間的關(guān)系進(jìn)行科學(xué)地分析研究，使之到達(dá)最正確結(jié)合狀態(tài)的一門科學(xué)管理方法。它以物在場所的科學(xué)定置為前提，以完整的信息系統(tǒng)為媒介，以實(shí)現(xiàn)人和物的有效結(jié)合為目的，通過對生產(chǎn)現(xiàn)場的整理、整頓，把生產(chǎn)中不需要的物品去除掉，把需要的物品放在規(guī)定位置上，使其隨手可得，促進(jìn)生產(chǎn)現(xiàn)場管理文明化、科學(xué)化，到達(dá)高效生產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)、平安生產(chǎn)。定置管理是“5S"活動的一頂根本內(nèi)容，是"5S"活動的深入和開展?！緲?biāo)準(zhǔn)條款】

危險化學(xué)品貯存危險化學(xué)品的采購應(yīng)做到即買即用。危險化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603?常用危險化學(xué)品貯存通那么?的規(guī)定。【條款理解】

危險化學(xué)品的采購應(yīng)做到即買即用。危險化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603?常用危險化學(xué)品貯存通那么?的規(guī)定?；瘜W(xué)危險品的分類化學(xué)危險品貯存方式1、危險化學(xué)品的采購：即買即用。2、危險化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603?常用危險化學(xué)品貯存通那么?的規(guī)定。3、?通那么?條款摘要：1〕貯存化學(xué)危險品應(yīng)遵照國家法律、法規(guī)和其他有關(guān)的規(guī)定。

2〕化學(xué)危險品應(yīng)貯存在經(jīng)公安部門批準(zhǔn)設(shè)置的專門的化學(xué)危險品倉庫中，經(jīng)銷部門自管倉庫貯存化學(xué)危險品及貯存數(shù)量必須經(jīng)公安部門批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意設(shè)置化學(xué)危險品貯存?zhèn)}庫。

3〕化學(xué)危險品按GB13690的規(guī)定分為八類：

a．爆炸品；b．壓縮氣體和液化氣體；

c．易燃液體；

d．易燃固體、自燃物品和遇濕易燃物品；

e．氧化劑和有機(jī)過氧化物；

f．毒害品；

g．放射性物品；

h．腐蝕品。

4〕化學(xué)危險品露天堆放，應(yīng)符合防火、防爆的平安要求，爆炸物品、一級易燃物品、遇濕燃燒物品、劇毒物品不得露天堆放。

5〕貯存化學(xué)危險品的倉庫必須配備有專業(yè)知識的技術(shù)人員，其庫房及場所應(yīng)設(shè)專人管理，管理人員必須配備可靠的個人平安防護(hù)用品。4、?通那么?主要內(nèi)容：1〕

化學(xué)危險品貯存的根本要求：資格、人員、標(biāo)志、方式等。2〕貯存場所的要求：建筑物要求、對周邊環(huán)境影響、電器安裝、溫度、濕度通風(fēng)等。3〕貯存安排及貯存量限制：〔略〕

4〕化學(xué)危險品的養(yǎng)護(hù)：〔略〕5〕化學(xué)危險品出入庫管理：建立制度〔入庫前、入庫人員、搬運(yùn)時等〕。

6〕

消防措施：配置消防設(shè)備設(shè)施和滅火藥劑。并配備專、兼職消防人員，根據(jù)倉庫條件安裝自動監(jiān)測和火災(zāi)報警系統(tǒng)。條件允許，應(yīng)安裝滅火噴淋系統(tǒng)〔遇水燃燒化學(xué)危險品，不可用水撲救的火災(zāi)除外〕。7〕廢棄物處理：禁止堆積可燃廢棄物品；泄漏或滲漏危險品迅速轉(zhuǎn)移；按化學(xué)危險品特性處理廢棄物品，不得任意拋棄、污染環(huán)境。8〕人員培訓(xùn)：持證上崗。5、?上海市危險化學(xué)品平安管理方法?內(nèi)容摘要：第二十二條〔儲存管理〕

危險化學(xué)品應(yīng)當(dāng)儲存在專用倉庫、專用場地或者專用儲存室〔以下統(tǒng)稱專用倉庫〕內(nèi)，并按照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的儲存方法、儲存數(shù)量和平安距離，實(shí)行分類、分隔儲存。禁止將危險化學(xué)品與禁忌物品混合儲存。

危險化學(xué)品專用倉庫應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對平安、消防的要求，設(shè)置明顯標(biāo)志，并由專人管理。危險化學(xué)品出入庫應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查登記，并定期檢查。

少量存放危險化學(xué)品的學(xué)校、醫(yī)院、科研院所等單位的平安管理標(biāo)準(zhǔn)，由市平安生產(chǎn)監(jiān)督管理部門會同有關(guān)部門制定。第二十三條〔特殊場所作業(yè)管理〕

從事危險化學(xué)品儲罐檢修、油輪清洗或者在可能產(chǎn)生有毒有害氣體的場所內(nèi)作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

〔一〕制定平安作業(yè)方案和事故應(yīng)急救援預(yù)案，經(jīng)企業(yè)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)；

〔二〕采取有效的隔離、通風(fēng)等措施，并對作業(yè)環(huán)境平安進(jìn)行分析、監(jiān)測；

〔三〕有兩名以上監(jiān)護(hù)人員，并配備必要的通訊、救援設(shè)備；

〔四〕作業(yè)人員正確使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的勞動防護(hù)用品。第二十四條〔廢棄處置管理〕

廢棄危險化學(xué)品的處置，按照固體廢物污染環(huán)境防治法和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。環(huán)境保護(hù)部門應(yīng)當(dāng)對廢棄危險化學(xué)品的處置情況進(jìn)行監(jiān)督。

危險化學(xué)品單位應(yīng)當(dāng)及時處置廢棄危險化學(xué)品。無法自行處置的，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位代為處置；所需費(fèi)用，由產(chǎn)生廢棄危險化學(xué)品的單位承擔(dān)。

有關(guān)部門在行政管理活動中發(fā)現(xiàn)、收繳的廢棄危險化學(xué)品，由發(fā)現(xiàn)、收繳的部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行處置，并可以向相關(guān)責(zé)任人追繳處置費(fèi)用。

公眾上交的廢棄危險化學(xué)品，由公安部門依法接收，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行處置?！緲?biāo)準(zhǔn)條款】

10.1.3消防器材貯存各類消防器材應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存?！緱l款理解】

1、消防器材的分類：1.1滅火器的種類很多，按其移動方式可分為：手提式和推車式；1.2按驅(qū)動滅火劑的動力來源可分為：儲氣瓶式、儲壓式、化學(xué)反響式；1.3按所充裝的滅火劑可分為：泡沫、干粉、鹵代烷、二氧化碳、酸堿、清水等。2、各類消防器材應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲存條件貯存。如：泡沫滅火器應(yīng)選擇枯燥、陰涼、通風(fēng)并取用方便之處，不可靠近高溫或可能受到曝曬的地方，以防止碳酸分解而失效；冬季要采取