4可研評審報告

PAGE廣西中信恒泰工程顧問有限公司PAGEI目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 項目概況 1二、 評估依據(jù) 2三、 項目建設(shè)背景和必要性評估意見 3四、 項目選址和建設(shè)條件評估意見 4五、 工程技術(shù)方案評估意見 5六、 節(jié)能論證評估意見 19七、 環(huán)境保護工程評估意見 21八、 項目管理及實施計劃評估意見 23九、 招標方案評估意見 25十、 投資估算及資金籌措評估意見 25十一、 經(jīng)濟評價評估意見 27十二、 社會穩(wěn)定風險分析評估意見 31十三、 評估結(jié)論意見與建議 31附件1估算總表 33附件2專家意見答復 34廣西中信恒泰工程顧問有限公司PAGE24廣西中信恒泰工程顧問有限公司受廣西南寧晟寧資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司的委托，對華藍設(shè)計（集團）有限公司編制的《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》進行了評估。我們本著獨立、客觀、公正的原則，按照規(guī)定的評估程序，組織市政、造價、給排水專業(yè)專家對項目進行了審閱。在認真審閱《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》，查閱相關(guān)編制依據(jù)以及分析測算的基礎(chǔ)上，結(jié)合專家組評估意見，形成如下評估意見：項目概況項目名稱：青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目；項目地址：南寧市青秀區(qū)伶俐工業(yè)園區(qū)江南九號路東側(cè)B1及R2地塊；建設(shè)單位：廣西南寧晟寧資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司；項目建設(shè)性質(zhì)：新建工程項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：目規(guī)劃總用地面積為38955.66㎡（約為58.43畝），擬建總建筑面積約91777.99㎡，其中計容建筑面積為77900.62㎡，含配套商業(yè)2337.62㎡、住宅75218㎡、公共服務(wù)用房345.00㎡，不計容建筑面積為13877.37㎡，含架空層4647.37㎡，地下室9200.00㎡。項目的主要建設(shè)內(nèi)容為9棟12層的住宅樓、配備地下室、配套商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、公廁、垃圾收集點，配套道路（場地）硬化、室外綜合管網(wǎng)、景觀綠化、亮化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項目建設(shè)周期：項目建設(shè)周期擬定24個月（2020年8月—2022年7月）項目總投資：本項目估算總投資38600.00萬元：其中工程費用29391.87萬元，工程建設(shè)其他費用6436.70萬元，預備費1791.43萬元，建設(shè)期貸款利息980.00萬元。資金籌措方式為：（1）申請銀行貸款20000萬元；（2）業(yè)主多渠道籌措18600萬元。評估依據(jù)相關(guān)規(guī)劃、政策及行業(yè)法規(guī)《南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》2016-2020年《南寧市城市總體規(guī)劃》（2011-2020年）南寧市土地利用總體規(guī)劃（2010－2020年）南寧市青秀區(qū)伶俐鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010－2020年）《南寧市人才公寓管理暫行辦法》由各級政府批準的資源報告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等；項目擬建地區(qū)的自然、經(jīng)濟、社會條件等基礎(chǔ)資料；國家、地方和行業(yè)有關(guān)工程技術(shù)、經(jīng)濟方面的法令、法規(guī)、標準定額資料等；國家頒布的建設(shè)項目可行性研究報告相關(guān)規(guī)定；相關(guān)技術(shù)依據(jù)《南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》2011年版《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16－2008《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014《城鎮(zhèn)給水排水技術(shù)規(guī)范》GB50788-2012；項目建設(shè)背景和必要性評估意見項目建設(shè)背景本項目的建設(shè)，是工業(yè)園區(qū)為吸引本地及外地商家到伶俐境內(nèi)投資辦廠，為改善伶俐工業(yè)園區(qū)的投資環(huán)境，落實招商引資優(yōu)惠政策和客商啟動投資項目提供的實施平臺。通過完善的基礎(chǔ)設(shè)施和便利的交通等硬環(huán)境建設(shè)，加上對軟環(huán)境的改善，有利于吸引外資到園內(nèi)投資辦企業(yè)上項目。項目建設(shè)必要性（1）項目的建設(shè)能滿足更多的企業(yè)進駐南寧發(fā)展的需要目前園區(qū)的的生活服務(wù)設(shè)施已不能滿足園區(qū)實際需求，本項目建設(shè)的公寓樓及生活服務(wù)配套設(shè)施，能滿足園區(qū)內(nèi)員工的餐飲及住宿問題，生活配套設(shè)施的建設(shè)，能滿足更多的企業(yè)進駐南寧發(fā)展的需要。（2）項目的建設(shè)是解決民生問題，維持社會長治久安重要戰(zhàn)略措施本項目的建設(shè)，首先是利國，其建設(shè)減少了因為房價虛高，導致人民無力購房，無形增加了政府壓力；其次是利民，讓農(nóng)村進城務(wù)工人員、剛畢業(yè)的大學生有塊安居之所。（3）項目建設(shè)是節(jié)約集約用地的需要通過項目的實施，可以使生產(chǎn)用房和生活等配套用房合理布局，有效節(jié)約土地資源；建立中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)資源共享平臺，可有效降低企業(yè)的研發(fā)支出和生產(chǎn)成本，實現(xiàn)土地的集約使用。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）充分進行了前期資料收集，對項目所在區(qū)域住房資源的缺失及不足進行了充分的認知，以此形成了本項目建設(shè)背景的論述。根據(jù)項目建設(shè)的背景，針對性的進行了項目建設(shè)必要性的論證，從多方面進行了論證，評估認為，本部分內(nèi)容論述合理充分。項目選址和建設(shè)條件評估意見項目選址本項目選址位于南寧市青秀區(qū)伶俐工業(yè)園區(qū)江南九號路東側(cè)B1及R2地塊。建設(shè)條件（1）用地現(xiàn)狀項目用地通過出讓形式獲得，用地性質(zhì)為商業(yè)用地及住宅用地，總用地面積為58.43畝。場地現(xiàn)狀以荒地為主，平坦開闊，無不良地質(zhì)情況，易于開發(fā)建設(shè)。部分區(qū)域有植被，長勢良好，草地、灌木叢、低矮喬木林依次生長，呈自然生長態(tài)勢。（2）抗震設(shè)防根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011－2010）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2015）、《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》（GB50223－2008），項目所在場地南寧市抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值0.1g，設(shè)計地震分組為第一組。結(jié)合地質(zhì)，地形，地貌條件分析，場地及附近在區(qū)域穩(wěn)定性好。（3）交通條件伶俐工業(yè)園區(qū)地處南寧市東部，距南寧市區(qū)35公里，東接橫縣，南毗南陽鎮(zhèn)，西連長塘鎮(zhèn)，北與賓陽縣、興寧區(qū)接壤。（4）供水、供電條件項目選址區(qū)域不遠處有輸電線路經(jīng)過（約為700m），接電方便，電力能滿足需要。本項目工程施工、運營期間用水量都不大，周邊已建成的市政供水管網(wǎng)（本項目擬從地塊西南角300m外接供水管網(wǎng)），能滿足施工期間使用、生活及消防用水需要。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）闡述了項目選址地，并附相應(yīng)圖示；根據(jù)項目選址所在地，論證了項目建設(shè)條件，包括自然條件、施工條件、公共設(shè)施條件等，論證較為切合實際，項目建設(shè)條件較為充分，本部分內(nèi)容合理可行。工程技術(shù)方案評估意見1、總平面設(shè)計（1）總平面布局本方案共設(shè)置兩個出入口，主入口位于地塊南側(cè)，與商業(yè)結(jié)合；次入口位于北側(cè)。地下室車庫出入口分別布置在地塊西北側(cè)和東北側(cè)；本項目共布置9棟住宅樓，考慮景觀視線及南北朝向，住宅樓沿著北側(cè)道路分3排布置，其中第一排首層架空，為共12層的江景戶型；第二排及第三排為12層，首層架空。樓棟空隙布置景觀綠化及活動場地。商業(yè)布置于西側(cè)和南側(cè)，與周邊地塊的住宅緊密聯(lián)系。地下室為一層，共布置286個機動車車位；地上沿著消防車道布置生態(tài)停車場，共260個停車位。（2）交通組織①擬便捷高效為宗旨，車庫出入口都設(shè)置在小區(qū)入口旁，盡量減少車流對居民生活的干擾，形成安全寧靜的生活環(huán)境。②人行，以安全、舒適為宗旨，設(shè)置單步行道，將人流引導至小區(qū)，利用步行系統(tǒng)將人流疏散到建筑中。③地面停車系統(tǒng)，地上布置生態(tài)停車位，盡量減少對小區(qū)環(huán)境的影響。（3）公共服務(wù)配套小區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計條件要求設(shè)置必須的生活配套設(shè)施。小區(qū)的物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房位于住宅樓一層。（4）豎向設(shè)計平整后場地標高與城市道路基本齊平，不存在明顯的高差和坡度，為方便使用，豎向沿道平整設(shè)計。城市道路路面為人工找坡，并在道路邊設(shè)有集水溝，有利于收集雨水，提升蓄水量。（5）無障礙設(shè)計小區(qū)住宅出入口均有無障礙設(shè)計，相應(yīng)配套公建也均有無障礙設(shè)計。無障礙坡道兩側(cè)設(shè)有扶手，坡度為1:10，高度為0.60m。（6）消防設(shè)計防火間距：場地內(nèi)部建筑之間的距離，場地建筑與場地外圍建筑的距離符合防火間距規(guī)范要求。消防車道：場地內(nèi)設(shè)置消防車環(huán)道，車道寬度5.5m，消防車均能順利通達各個建筑。消防登高撲救場地：所有建筑北側(cè)設(shè)置均布置消防登高撲救場地。2、建筑方案（1）平面設(shè)計戶型平面外形規(guī)整，結(jié)構(gòu)布置經(jīng)濟合理，所有戶型均實現(xiàn)南北通風，滿足居民生活的實際需求。交通流線便捷有效，空間使用合理均勻，充分利用的空間。部分起居空間，根據(jù)現(xiàn)代起居生活的新的要求進行了大面寬小進深的設(shè)計，在戶型設(shè)計方面努力創(chuàng)造新型的居住的模式。宿舍面積雖小但房間住宿和洗浴功能布置合理，分區(qū)明確。基本戶型包括129㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）、119㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）、97㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）、88㎡四個基本戶型。（2）建筑單體特征單體建筑：共12層，總高不超36米，配套設(shè)施用房布置在建筑首層。住宅南北朝向朝向布置，局部沿街商業(yè)主要呈現(xiàn)南北方向布置?？偲矫嫔霞扔袃蓡卧春蠟橐粭潱灿歇毩卧獮橐粭?，節(jié)能環(huán)保。戶型南北通透，通風采光極佳，造價及居住舒適性很高，可滿足棚戶絕大多數(shù)住戶要求。（3）立面設(shè)計立面采用現(xiàn)代簡歐設(shè)計風格，采用三段式的設(shè)計手法，嚴格把握建筑的比例，采用簡單明朗的線條肌理和豐富的線腳，將建筑分為三段，基底為深棕色的真石漆，中部為淺黃色的涂料，頂部為多級線腳加以點綴，體現(xiàn)建筑低調(diào)、溫馨、簡潔清新的氣息，營造一種既現(xiàn)代又古典的秩序感，同時結(jié)合景觀設(shè)計，讓整個小區(qū)更顯高雅、和諧、健康、活力。建筑外墻材料選用：底部為真石漆，門頭為石材，中部、上部墻為涂料。（4）剖面設(shè)計住宅層高：首層3.6米，塔樓標準層層高為2.9m,室內(nèi)外高差0.3m。配套商業(yè)：首層層高為3.6m。地下室層高：4.5米（5）消防設(shè)計所有建筑總高為35.80米，總高度都不超過54米，屬二類高層建筑，耐火等級為一級；地下室為一層，耐火等級為一級。各棟建筑每層為一個防火分區(qū)，各棟建筑均滿足至少設(shè)置一個（住宅）安全出口，各棟建筑防火分區(qū)面積、防火間距、安全疏散距離均滿足有關(guān)消防規(guī)范規(guī)定。（6）無障礙設(shè)計商業(yè)一層入口設(shè)有無障礙坡道，各層均設(shè)無障礙蹲位。高層住宅的一層出入口設(shè)有無障礙坡道，并按無障礙電梯設(shè)計電梯。小區(qū)內(nèi)道路均按無障礙要求進行設(shè)計。3、結(jié)構(gòu)方案（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮的荷載1）普通樓地面面層裝修荷載取1.5kN/㎡。如果有輔助樓板或其他隔聲做法時取2.2kN/㎡。2）普通填充墻容重按不大于12.5kN/m3考慮。3）衛(wèi)生間填料容重按不大于14.0kN/m3考慮。4）地下室頂板有覆土時，覆土容重按不大于20.0kN/m3考慮。5）其余樓面活荷載均按現(xiàn)行荷載規(guī)范，部分大開間用房按荷載規(guī)范考慮靈活隔斷。（2）主要結(jié)構(gòu)材料1）混凝土強度等級：基礎(chǔ)、底板、地下室外墻：C30地面以下梁板：C30地面以上梁板：C25~C30框架柱及剪力墻：C30~C40構(gòu)造柱及其他非受力構(gòu)件：C252）鋼筋主要受力鋼筋為HRB400(三級鋼)fy=360MPa部分非受力鋼筋為HPB300(一級鋼)fy=270MPa3）鋼材Q235B及Q345B4）砌體材料采用符合節(jié)能要求的墻體材料（3）地基基礎(chǔ)由于目前建設(shè)單位尚未提供本工程的巖土工程勘察報告，基礎(chǔ)選型及持力層待提供巖土工程勘察報告后確定，一般情況下類似建筑常用基礎(chǔ)形式為墻下獨立基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)，有地下室時采用獨立基礎(chǔ)加防水板或獨立樁承臺加防水板。（4）結(jié)構(gòu)形式本項目中9棟住宅樓均為高層民用建筑，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。根據(jù)其建筑布局采用鋼架混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，通過合理布置剪力墻，使結(jié)構(gòu)具有合理的抗側(cè)剛度，良好的抗扭剛度。樓板采用鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)建筑的功能要求布置框架柱，地下室作為整體設(shè)計不設(shè)結(jié)構(gòu)縫。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）建設(shè)方案從總平面設(shè)計、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計等方面分別闡述了本項目建設(shè)方案，設(shè)計方案充分利用了項目選址及地形特點，合理對總平面進行了布置，充分考慮公寓建筑的特點進行了單體設(shè)計，根據(jù)公寓用途針對性進行了平立剖設(shè)計、消防及無障礙設(shè)計，本部分內(nèi)容較為合理。4、給排水設(shè)計（1）給水系統(tǒng)1）水源水源來自城市自來水管網(wǎng)，從兩路城市規(guī)劃道路分別接出DN150的給水管供本工程的生活用水，兩路給水管成環(huán)布置，確保供水的安全性。2）生活用水量3）生活給水水壓及系統(tǒng)本工程供水方案采用一～三層由市政壓力供水，四層及以上采用生活水箱與變頻加壓設(shè)備聯(lián)合供水，供水方式采用下行上給式。給水管網(wǎng)枝狀布置。（2）排水系統(tǒng)1）生活排水①生活污水經(jīng)污水采用雙立管系統(tǒng)收集后排往化糞池，處理后直接排入市政污水管道。②消防電梯基坑內(nèi)考慮排水，在集水坑內(nèi)設(shè)置潛水泵，經(jīng)潛水泵提升后排至室外雨水管網(wǎng)最終排入市政雨水管網(wǎng)。2）雨水本工程屋面的雨水系統(tǒng)采用重力流排水，設(shè)計重現(xiàn)期按P=5年，降雨歷時t＝5分鐘時的降雨強度為5.22L/s·100㎡。建筑物屋面雨水經(jīng)天溝收集后由雨水斗經(jīng)雨水立管排至室外雨水管道。室外地面雨水經(jīng)雨水口收集后與屋面雨水一并由室外雨水管道就近排入道路旁的市政雨水管道。室外場地雨水重現(xiàn)期按P=2年考慮。（3）消火栓設(shè)計1）室外消火栓本項目室外消火栓用水量按按30L/s計，火災延續(xù)時間2h。室外消防采用臨時高壓系統(tǒng)，在室外消火栓環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)若干套室外消火栓。2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)本項目室內(nèi)消火栓系統(tǒng)根據(jù)建筑物的功能來設(shè)置，置于各棟公共場所。本項目有住宅、有公寓，室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)用水量按15L/s，火災延續(xù)時間2h。室內(nèi)消火栓用水采用置于設(shè)備房的專用消防加壓泵直接向消防管網(wǎng)供給。同時管網(wǎng)亦設(shè)計消防水泵接合器供消防車加壓供給，并在5#屋頂設(shè)有效容積不小于18m3的消防水箱，供火災初期的消防用水量。消防系統(tǒng)按一個垂直分區(qū)設(shè)置消防管網(wǎng)。（4）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計本工程地下室設(shè)自動噴水滅火裝置。自動噴水系統(tǒng)按《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》，地下室按中危險Ⅱ級設(shè)計，噴水強度8L/min·㎡，作用面積160㎡,一次火災延續(xù)時間1h。自動噴水系統(tǒng)利用水流指示器及濕式報警閥中的壓力開關(guān)自動報警并啟動設(shè)于設(shè)備房內(nèi)的自動噴淋泵。。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)給排水相關(guān)設(shè)計規(guī)范，從水源、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)多方面對項目給排水方案進行了設(shè)計，并進行了相關(guān)用水量計算，設(shè)計方案較為合理，用水量計算基本準確，本部分內(nèi)容合理可行。5、電氣設(shè)計（1）負荷估算根據(jù)負荷預測將整個項目作為一個大的供電區(qū)域，本次規(guī)劃供電總負荷計算容量控制在3800kW左右，住宅汽車充電設(shè)施按車位數(shù)100%預留充電設(shè)施安裝條件。（2）供配電系統(tǒng)本項目所有用電設(shè)備均為380/220V，無高壓用電設(shè)備，10kV外電源經(jīng)變壓器變壓為10/0.4kV電源，供給各用電設(shè)備。本項目10kV高壓電源從項目附近市政變電站引來，變配電室設(shè)于本項目地下室負一層。1）負荷分級本項目屬二類高層建筑，依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計標準》（GB51348-2019），主要用電負荷的等級如下：二級負荷包括：消防控制室、消防泵及其排水泵、消防電梯、消防風機、防火卷簾門、火災應(yīng)急照明及疏散指示標志等消防用電；走道照明、值班照明；主要業(yè)務(wù)用計算機系統(tǒng)用電，安防系統(tǒng)用電、客梯、排污泵、生活水泵等用電負荷。除二級負荷以外的用電設(shè)備及部位均按三級負荷供電。2）高壓配電系統(tǒng)本工程采用1路獨立的10kV電源穿鋼管埋地引入本工程，作為正常電源，設(shè)柴油發(fā)電機作為備用電源。當10kV電源中斷供電時，能在15秒鐘內(nèi)自動啟動柴油發(fā)電機組保證重要負荷供電。3）低壓配電系統(tǒng)項目由380/220V低壓配電裝置供電，低壓配電系統(tǒng)采用放射式與樹干式相結(jié)合的混合式配電系統(tǒng)，消防設(shè)備與一些重要設(shè)備或區(qū)域的供電采用末端自投線路設(shè)計，另一端自正常母線段，供電線路采用防火墻電纜；特別重要的負荷另設(shè)EPS/UPS裝置，以確保供電的可靠性。（3）照明配電系統(tǒng)本工程消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)選用集中電源集中控制型，在各出入口、走廊、樓梯間等疏散通道上設(shè)疏散指示標志及疏散通道照明；在變配電房、發(fā)電機房、消防控制室、消防水泵房等處設(shè)置應(yīng)急備用照明。每個防火分區(qū)設(shè)集中電源配電箱，由就近消防電源供電。消防時由應(yīng)急照明控制器切除正常電源，轉(zhuǎn)為集中電源供電。（4）防雷接地系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范及工程的性質(zhì)，按第三類防雷設(shè)防。利用在屋面敷設(shè)避雷線做防雷接閃器；接閃帶采用φ10熱鍍鋅圓鋼，在屋面形成不大于20m×20m或24m×16m的避雷網(wǎng)格；利用柱子外側(cè)二根大于φ16主鋼筋作為引下線，引下線距離不超過25m；利用建筑物基礎(chǔ)中兩根大于φ16主鋼筋作為接地極。工程中電氣接地、防雷接地、電氣設(shè)備外殼保護接地、弱點接地均共用接地體，接地電阻不大于1歐姆。為防止直接或感應(yīng)雷電過電壓沿配電線路入侵設(shè)備，在配電線路前端設(shè)置電涌保護器（SPD），防雷電波侵入，將所有進出建筑的金屬管道及電纜金屬外皮與接地線相連。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)電氣設(shè)計相關(guān)規(guī)范和標準對本項目電氣方案進行了詳盡設(shè)計論述，從負荷估算、供配電系統(tǒng)設(shè)計、照明配電系統(tǒng)設(shè)計、防雷接地、弱電系統(tǒng)等方面進行了論述，論述符合電氣設(shè)計標準，內(nèi)容較為全面，本部分內(nèi)容合理可行。6、暖通方案設(shè)計（1）空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)南方的天氣特點及項目的實際使用需求，本項目配套商業(yè)、住宅、公共服務(wù)用房采用分體空調(diào)，由業(yè)主自理，施工預埋空調(diào)管線。項目建設(shè)單位自行采購的分體空調(diào)建議能效比不低于《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限值及能源效率等級》GB21455-2019中規(guī)定的3級能效標準。（2）通風系統(tǒng)1）衛(wèi)生間、電梯機房及無外窗房間采用機械排風，通過外窗自然補風；各衛(wèi)生間、電梯機房及無外窗房間獨立采用排氣扇排風。設(shè)備用房（消防泵房、生活泵房、發(fā)電機房）、儲油間、配電房等設(shè)機械通風系統(tǒng)。2）地下車庫設(shè)機械排風系統(tǒng)，由車道自然進風或機械進風，地下車庫設(shè)置與排風設(shè)備聯(lián)動的一氧化碳濃度監(jiān)測裝置。3）地下設(shè)備用房（消防泵房、生活泵房、發(fā)電機房）、儲油間、配電房設(shè)機械通風系統(tǒng)。有氣體滅火系統(tǒng)的配電房等設(shè)置事故后排風系統(tǒng)，氣體滅火后可在門外操作按鈕打開風機對該房間進行排風，排出對人有窒息危險的滅火劑殘余氣態(tài)物質(zhì)。（3）防排煙及防火1）加壓送風系統(tǒng)具備自然通風條件的防煙樓梯間、防煙樓梯間前室和合用前室采用自然排煙防煙，不滿足自然通風條件的防煙樓梯間及其前室、合用前室均設(shè)機械加壓送風系統(tǒng)。當建筑內(nèi)某處發(fā)生火災時,即開啟加壓送風系統(tǒng)。機械加壓送風的余壓值：防煙樓梯間為40~50Pa；前室和合用前室為25~30Pa。2）機械排煙系統(tǒng)：①地下車庫、地下設(shè)備用房走道設(shè)機械排煙系統(tǒng)。②地下車庫有直通室外車道的防火分區(qū)采用自然補風；其他具備自然進風條件的防火分區(qū)，利用自然方式補風；不具備自然進風條件的防火分區(qū)，利用機械方式補風；補風量不少于排煙量的50%。③不滿足自然排煙條件的長度大于20米的內(nèi)走道、不滿足自然排煙條件的中庭、面積超過100㎡的地上房間或超過50㎡的無窗房間，均設(shè)機械排煙系統(tǒng)。④排煙風機入口處均設(shè)有煙氣溫度達到280℃時，自動關(guān)閉的防火閥；當防火閥關(guān)閉時，同時連鎖關(guān)閉相應(yīng)的排煙風機及對應(yīng)的補風風機?；馂臅r，排煙風機能連續(xù)運行30min。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)暖通設(shè)計相關(guān)標準對本項目暖通方案進行了設(shè)計，涵蓋了空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙及防火系統(tǒng)等論述，方案基本符合標準要求，基本可保證本項目空調(diào)、通風、防排煙等需求。本部分內(nèi)容合理可行。7、人防工程（1）平時本項目人防工程平時為停車庫和設(shè)備用房（如水池、水泵房、變配電室、發(fā)電機房等），設(shè)計平戰(zhàn)結(jié)合六級人防地下室，戰(zhàn)時為二等人員掩蔽部。（2）戰(zhàn)時：①本工程設(shè)計人防建筑面積3888.07平方米。②本人防工程兩個防護單元，每個防護單元以200厚預制鋼筋混凝土構(gòu)件組合墻（戰(zhàn)時砌筑）分隔為四個抗爆單元?？贡瑔卧魤Σ捎蒙嘲褖?，最薄處不小于500mm。具體詳防護單元、抗爆單元劃分明細表。③本人防工程設(shè)計抗力等級為六級，防化等級為丙級。④每個防護單元設(shè)簡易洗消間、擴散室、濾毒室、防毒通道、戰(zhàn)時水池、干廁等。防護單元外壁及各口部均為鋼筋混凝土墻。⑤民防地下室層高最低處的凈高大于2.4米。地下室頂、底板及外墻均未設(shè)置變形縫，符合規(guī)范要求。⑥人防主體設(shè)計：每個防護單元都有兩個直接對外的出入口，并且單元之間還設(shè)有一個連通口，僅供平時使用的出入口戰(zhàn)時用防護密閉門封堵。每個單元戰(zhàn)時均劃分為四個抗爆單元，臨戰(zhàn)前修筑抗爆隔墻劃分每個單元戰(zhàn)前還需增設(shè)干廁及必要的戰(zhàn)備生活物資房間。人掩部共可掩蔽1400人。⑦人防出入口設(shè)置：各防護單元均按照規(guī)范要求設(shè)置了戰(zhàn)時的出入口及防護單元之間連通口，每個出入口設(shè)防護密閉門和密閉門各一道。人員掩蔽部戰(zhàn)時主出入口在防毒通道一側(cè)設(shè)有簡易洗消間，次要口密閉通道一側(cè)設(shè)除塵濾毒室。⑧每個防護單元自成體系，設(shè)有獨立的通風、給排水和電氣系統(tǒng)，戰(zhàn)時飲用及生活用水由戰(zhàn)時制作的水箱提供水源；工事戰(zhàn)時進排風系統(tǒng)采用活門加擴散室的消波系統(tǒng)，進風口還設(shè)有除塵濾毒室，以保證人掩部戰(zhàn)時濾毒通風要求。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)平時及戰(zhàn)時分別對人防工程功能進行了闡述及設(shè)計，戰(zhàn)時設(shè)計基本符合規(guī)范要求，基本能有效發(fā)揮戰(zhàn)時人防功能。本部分內(nèi)容合理可行。8、可再生能源方案本項目擬采用可再生能源的情況總結(jié)如下：（1）本項目有熱水需求，如果使用地源熱泵供應(yīng)熱水熱量，由于全年不供冷，容易造成土壤冷熱不平衡現(xiàn)象，長期以往機組效率下降，本項目不考慮采用地源熱泵熱水系統(tǒng)。（2）本項目不屬于地下水源適宜地區(qū)，從保護地下水資源，避免因地質(zhì)災害的產(chǎn)生和地下水質(zhì)的破壞留下隱患的角度出發(fā)，本項目不考慮采用地下水地源熱泵系統(tǒng)。（3）本項目由于周圍無豐富地表水資源可利用，故本項目不考慮采用地表水地源熱泵系統(tǒng)。（4）本項目住宅有熱水需求，可考慮利用太陽能光熱與空氣源熱泵輔助加熱術(shù)制備熱水，太陽能光熱技術(shù)成熟，且工程實施時僅僅利用建筑物本身的屋面，不牽涉其他方面的審批及交涉，難度系數(shù)較低；太陽能熱水系統(tǒng)投資費用較水源熱泵、太陽能光電利用等方案低，項目投資回收期短，與建筑用能需求一致；太能熱水系統(tǒng)安裝快捷，工程周期短，太陽能集熱器安裝在屋面，不影響該部位的建筑功能，與建筑協(xié)調(diào)一致，能保持建筑統(tǒng)一和諧的外觀。（5）本項目屋面可設(shè)置的光伏板面積較小，投資規(guī)模較小致使單位成本上升，發(fā)電效率較低，回收期長，其投資收益比不高。從政策與市場、和項目技術(shù)經(jīng)濟性等方面綜合考慮，故本項目不建議使用太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)。綜上分析可知，該項目采用太陽能集熱+空氣源熱泵輔助熱源系統(tǒng)進行可再生能源建筑規(guī)模化應(yīng)用的方案可行，且投資回收期短，方案較佳。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)可再生能源方案設(shè)計規(guī)范，結(jié)合本項目實際情況對本項目可再生能源利用方案進行了比選及論證，采用太陽能集熱+空氣源熱泵輔助熱源系統(tǒng)的方案較為合理，也是本項目較為理想的可再生能源利用方案，本部分內(nèi)容合理可行。9、海綿城市方案評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）僅列出海綿城市建設(shè)相關(guān)標準以及常見措施，并未對本項目進行針對性提出相關(guān)方案，后期應(yīng)補充完善。節(jié)能論證評估意見《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)本項目可能的能耗環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的節(jié)能措施。闡述如下：建筑節(jié)能（1）總平面布置本項目絕大部分單體均按正南北向布置，采光通風良好。環(huán)境設(shè)計與景觀的配置可改善整個項目的微氣候。（2）外圍護材料1）外墻：建筑外墻全部采用200厚燒結(jié)頁巖多孔磚。2）屋面：各單體采用30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板(防火型)作為屋面的主要保溫層；找坡層采用20厚（最薄處）1:8水泥珍珠巖，此材料對于屋面保溫也有一定的效果。3）外窗：各單體的外窗型材為鋁合金型材。結(jié)構(gòu)節(jié)能結(jié)構(gòu)節(jié)能措施采用合理的結(jié)構(gòu)方案，采用高強度鋼筋(新Ⅲ級鋼技術(shù))、高強度鋼材、高性能混凝土(《廣西建設(shè)領(lǐng)域重點推廣技術(shù)目錄》中的節(jié)能技術(shù))，提高材料的利用率，實現(xiàn)建筑、結(jié)構(gòu)一體的設(shè)計，減少裝飾，能有效減少材料用量。給排水節(jié)能選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件全部衛(wèi)生潔具五金配件均應(yīng)符合《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-2002的規(guī)定。公共建筑根據(jù)不同性質(zhì)及計費標準分類分別設(shè)計量水表；水箱及水池設(shè)計溢流報警裝置。電氣節(jié)能1.嚴格按照《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2013設(shè)計各種場所的照度標準，視覺要求，照明功率密度等；盡量使用低能耗，性能優(yōu)的光源用電附件；采用各種節(jié)能型開關(guān)或裝置；選用載流能力較強的交聯(lián)電力電纜,配電線路盡量選用節(jié)型管材保護，減少金屬損耗；合理選用變壓器及其負載率，使變壓器處于較佳的運行狀態(tài)，以降低其銅損及鐵損。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）根據(jù)國家及地方相關(guān)節(jié)能規(guī)范提出了相應(yīng)的節(jié)能措施。同時根據(jù)《南發(fā)改環(huán)資﹝2017﹞33號文“關(guān)于印發(fā)南寧市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查工作指南的通知》等相關(guān)規(guī)范和標準對本項目的能耗種類進行分析，對能耗數(shù)量進行計算，并根據(jù)項目能耗狀況對項目節(jié)能措施進行了分析和推薦，以確保節(jié)能措施合理可行。編制單位提出的節(jié)能措施符合本項目實際情況，合理可行。環(huán)境保護工程評估意見《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）對本項目在工程所在區(qū)域的環(huán)境現(xiàn)狀進行了論述，并對項目施工期對環(huán)境可能造成的影響因素進行了分析，并就如何減緩和解決階段對環(huán)境的影響提出了相應(yīng)的對策。建筑環(huán)保措施設(shè)計要采用新型墻體材料，避免對黃土的消耗；在裝修工作中。采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害氣體物質(zhì)的擴散，外墻避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止城市及交通環(huán)境中的光污染。給排水環(huán)保措施（1）排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制，室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，室外排水管采用雙壁波紋管。（2）選用防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后水停留時間長、清挖周期長等優(yōu)點的三級鋼筋砼化糞池或玻璃鋼化糞池。（3）化糞池進出口采用FRP/PVC玻璃鋼水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲爬入管道，避免污物堵塞化糞池出口管段。電氣環(huán)保措施選用低噪聲、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）對項目的施工期和營運期可能產(chǎn)生的環(huán)境影響因素進行了識別和分析，并針對分析結(jié)果提出了相應(yīng)的防護措施。編制單位對環(huán)境影響因素的分析符合項目實際情況，環(huán)境影響因素識別較為全面。針對相應(yīng)環(huán)境影響因素所提出的環(huán)保措施基本得當，能有效地控制工程建設(shè)及運營期間對環(huán)境的不利影響?？傮w而言，本項目環(huán)境保護方案合理可行。項目管理及實施計劃評估意見項目管理為了盡快推進本項目的建設(shè)，擬成立項目建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，負責項目的組織實施、嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期。建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組設(shè)總組長1名，組長3名、成員12名。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室、規(guī)劃設(shè)計組、資金籌措組、督查組。辦公室負責整個項目的日常管理工作，協(xié)調(diào)分配各部門的工作。項目規(guī)劃設(shè)計組負責項目的前期規(guī)劃工作、統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計，并組織項目的實施。資金籌措組負責資金的籌措及負責相關(guān)器材以及建筑材料的統(tǒng)一招標釆購，并對項目資金的使用和管理進行全程監(jiān)督審計。工作督查組負責整個建設(shè)實施進度的督促檢查，以及向相關(guān)部門的建設(shè)進度和工作情況不定期的通報，并根據(jù)督查情況，向政府提出加快建設(shè)的意見和建議。實施計劃《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）對項目建設(shè)進度進行了詳細安排，如下表：廣西中信恒泰工程顧問有限公司PAGE25項目實施計劃表廣西中信恒泰工程顧問有限公司PAGE33評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）對項目建設(shè)組織機構(gòu)的建議基本覆蓋了整個項目建設(shè)過程及運營過程的各個環(huán)節(jié)，項目建設(shè)單位屆時可考慮參考該方案進行人員配置及機構(gòu)設(shè)置，合理運用可大大加強項目建設(shè)保障。編制單位對項目建設(shè)進度的安排也充分考慮了實際情況及工程建設(shè)進度要求，評估認為，本部分內(nèi)容符合項目可行性研究報告要求。招標方案評估意見本項目招標的具體情況參見招標基本情況表表11-1-1招標基本情況表評估認為：《青秀區(qū)伶俐人才公寓樓項目可行性研究報告》（修訂本）招標情況表基本準確。本項目招標方案基本合理可行。評估認為，本章內(nèi)容符合可行性研究報告對招標章節(jié)的要求。投資估算及資金籌措評估意見估算依據(jù)建設(shè)單位管理費：參考桂建標[2018]37號建設(shè)管理費表一，計費基數(shù)扣除建設(shè)用地費和項目建設(shè)管理費，按總投資差額定率累進計算；工程監(jiān)理費：根據(jù)桂價費〔2015〕32號，參考桂建標[2018]37號建設(shè)管理費表五，按工程費用的投資額在相對應(yīng)的區(qū)間，采用直線內(nèi)插法計算；建設(shè)項目前期工資咨詢費：根據(jù)桂價費〔2015〕32號，參考桂建標[2018]37號建設(shè)項目前期工作咨詢費表一，按工程總投資額在相對應(yīng)的區(qū)間，采用直線內(nèi)插法計算；工程設(shè)計費：根據(jù)桂價費〔2015〕32號，參考桂建標[2018]37號工程勘察設(shè)計費表一，按工程費用的投資額在相對應(yīng)的區(qū)間，采用直線內(nèi)插法計算；招標代理服務(wù)費：根據(jù)桂價費〔2015〕32號，參考桂建標[2018]37號建設(shè)管理費表三，按工程費用差額定率累進計算；環(huán)境影響評價費根據(jù)桂價費〔2015〕32號，參考桂建標[2018]37號環(huán)境影響咨詢費表一，按工程總投資額在相對應(yīng)的區(qū)間，采用直線內(nèi)插法計算；工程保險費按第一部分工程費用的0.5％計列；施工圖審查費按桂建發(fā)〔2019〕1號文計列；檢驗試驗費按建標[2013]44號文計列；地質(zhì)災害風險評估費按國務(wù)院令2003年第394號計列水土保持費按桂價費〔2017〕37號計列；工程實施階段造價咨詢費：參考桂價協(xié)字[2019]15號文，按工程費用差額定率累進計算；漲價預備費按桂計投資[1999]373號文規(guī)定不列，基本預備費按第一部分工程費用與第二部分工程建設(shè)其它費用之和的8％計列。估算結(jié)果本項目投資總估算38600.00萬元：其中工程費用29391.87萬元，工程建設(shè)其他費用6436.70萬元，預備費1791.43萬元，建設(shè)期貸款利息980.00萬元。資金籌措本項目總投資為38600.00萬元,資金籌措方式為：（1）申請銀行貸款20000萬元；（2）業(yè)主多渠道籌措18600萬元。評估認為：編制單位已按照專家意見對工程估算進行了相應(yīng)的修改，完善了估算的編制說明，補充了缺失的估算依據(jù)，更新了部分過時的估算依據(jù)。修編后的估算編制依據(jù)及方法符合國家有關(guān)規(guī)定，估算所選用的定額、指標及費率基本符合規(guī)范要求，計算方式和計算過程準確，估算方案合理可行。經(jīng)濟評價評估意見基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）資金投入計劃根據(jù)項目施工進度計劃表，工程的建設(shè)期按2年考慮，建設(shè)投資在2年內(nèi)全部投入，項目從第3年開始完全使用。（2）總投資及資金來源本工程總投資為38600萬元，資金來源為：申請銀行貸款20000萬元，業(yè)主多渠道籌措18600萬元。收入及支出（1）收入預測1）住宅銷售收入項目共有住宅75218.00㎡，住宅物業(yè)按85%出售，15%出租，則出售面積為63935.30㎡，出租面積為11282.70㎡。價格定位：本項目地處南寧市青秀區(qū)伶俐鎮(zhèn)，伶俐工業(yè)園江南九號路東側(cè)，主要滿足伶俐工業(yè)園區(qū)職工及周邊群眾的住宅需求。商品房的銷售價格根據(jù)綜合考慮區(qū)位與樓盤品質(zhì)，參考附近區(qū)域樓盤的售價，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，本項目住宅銷售價格定位為5800元/㎡，項目分兩年銷售，第一年銷售85%，第二年銷售15%。參考目前南寧市住宅租金水平，按35元/㎡?月。2）商業(yè)租賃收入本項目商業(yè)部分主要滿足住宅小區(qū)業(yè)主的購物、休閑、餐飲需求。格根據(jù)樓盤品質(zhì)，參考同類商業(yè)樓盤的出租價格，本項目商業(yè)出租價格為250元/㎡·月。3）停車位收入本項目共設(shè)停車位546個，其中地下停車位為286個，可進行銷售，銷售單價按10萬元/個。4）自營收入主要為物業(yè)管理收入，暫按2元/㎡·月計。（2）支出預測1）銷售費用主要包含廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費、其他銷售費用等，按銷售收入的