關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢見解

房地產(chǎn)市場未來走勢的見解政策市場基本解讀經(jīng)濟(jì)大家對經(jīng)濟(jì)問題分析個(gè)人見解宏觀金融政策解讀政策市場解讀Part1貨幣政策——通脹形勢嚴(yán)峻，回收流動性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的歷史高位上半年三次加息，CPI高企，負(fù)利率依舊數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行貨幣政策體現(xiàn)中國的經(jīng)濟(jì)周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長、高通脹（過熱）CPI>3%，GDP增速<8%低增長、高通脹（滯脹）CPI<3%，GDP增速>8%高增長、低通脹（最優(yōu)）CPI<3%，GDP增速<8%低增長、低通脹（危險(xiǎn)）中國經(jīng)濟(jì)周期變化08年：從緊的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟(jì)增長會不會再度下滑？中國經(jīng)濟(jì)會不會走向滯脹？從國際、國內(nèi)形勢來看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月明顯回落，預(yù)示著貨幣供應(yīng)推動因素減弱數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，國家統(tǒng)計(jì)局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價(jià)格編制的一種期貨價(jià)格指數(shù)PMI持續(xù)走低顯示中國經(jīng)濟(jì)增速將放緩，但未來不會出現(xiàn)滯脹機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI中國人民大學(xué)9.63%4.7%交通銀行9.5%5%以內(nèi)國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組9.3%4.9%中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國泰君安總經(jīng)濟(jì)師）9%5.0%中國智庫9.3%—宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠(yuǎn)征（中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國內(nèi)各大機(jī)構(gòu)對2011年全年GDP和CPI增速的預(yù)測PMI連續(xù)三個(gè)月回落，仍位于臨界點(diǎn)50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國制造業(yè)總體仍在增長，但增速逐月放緩的跡象。新國十條：北京國五條：23個(gè)城市出臺限購令國八條：42個(gè)城市出臺新版限購令新國十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮新國十條：無國五條：無國八條：608城市出臺房價(jià)控制目標(biāo)，發(fā)改委督促銷售過程明碼標(biāo)價(jià)2011年上半年行業(yè)政策回顧——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大、新政策出臺限貸限購限價(jià)保障房新國十條：580萬套國五條：年末基本建成60%國八條：1000萬套，11月底全部開工影響購房者預(yù)期的政策直接影響政策限購政策（自上而下）限貸政策（自下而上）間接影響政策保障房政策限價(jià)政策從兩頭堵需求效果立竿見影行政干預(yù)市場改變買方預(yù)期限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2011年上半年購房者投資比例走勢一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對不同首付能力購房者的影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)供銷差差與價(jià)價(jià)格走走勢高高度一一致，，預(yù)計(jì)計(jì)12年一一季度度價(jià)格面面臨較較大的的下行行壓力力數(shù)據(jù)來來源：：國家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，，中原原數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺未來商商品住住宅供供銷差差走勢勢供銷差差=實(shí)實(shí)際需需求-潛潛在在供應(yīng)應(yīng)=銷售面面積-滯滯后后1.5年年的新新開工工面積積限貸政政策下下市場場形式式更加加嚴(yán)峻峻，資資格客客戶稀稀缺和和信貸貸額度度緊張張將是是我們們面臨臨的2大難難題關(guān)于資資格客客戶——1個(gè)基基于大大量假假設(shè)的的印象象型估估測資格客客戶=買買得得起房房的客客戶-資資格格已消消耗客客戶（1））買得得起房房的客客戶——家庭月月收入入30%能能夠支支付平均房房價(jià)月月供的的客戶戶總價(jià)120首付比例30%貸款84基準(zhǔn)利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量調(diào)研20萬以上的20.90%深圳常住家庭3503201買得起房的家庭數(shù)73.2萬（2））資格格已消消耗的的客戶戶——已購房房客戶戶數(shù)量量÷人人均房房屋套數(shù)數(shù)÷流流動水水平1996-2011年房屋成交套數(shù)912021.28有房的人人均擁有房屋套數(shù)1.288有房的人名額消耗708091.05人口流動率15%已經(jīng)買過房的家庭數(shù)61.6萬（3））資格格客戶戶=11.6萬萬73.2÷÷11.6=6.3：1要獲得得同樣樣的效效果需需要付付出6倍的的努力力！房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)收入入占地地方政政府收收入的的50%-70%，當(dāng)當(dāng)前形形勢下下地方方政府府財(cái)政政不足足更加加突出出如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟(jì)增長放緩，政府收入降幅將擴(kuò)大地方政府的債務(wù)規(guī)模可能比官方數(shù)據(jù)更大？中小企企業(yè)倒倒閉潮潮？經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境惡惡化，，成本本攀升升和信貸收收緊已已導(dǎo)致致局部部地區(qū)區(qū)中小小企業(yè)業(yè)停產(chǎn)產(chǎn)及破破產(chǎn)匯豐PMI指數(shù)數(shù)調(diào)查查對象象主要要是中中小企企業(yè)，，中國國制造造業(yè)PMI調(diào)查查對象象主要要是大大中企企業(yè)，，50為PMI的榮榮枯分分水嶺嶺中小企企業(yè)面面臨的的壓力力比大大中企企業(yè)更更為嚴(yán)嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)擴(kuò)擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)萎萎縮貸款緊緊，民民間融融資利利率極極高生產(chǎn)成成本居居高不不下轉(zhuǎn)型困困難資資金沒沒有出出路溫州中中小企企業(yè)促促進(jìn)會會會長長周德德文表表示：：當(dāng)前前溫州州3個(gè)個(gè)月到到1年年期的借借款月月息普普遍達(dá)達(dá)到3%~5%CPI、PPI長期期居高高不下下，原原材料料、人人工和和融資資成本本不斷斷攀升升企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型短短期難難以實(shí)實(shí)現(xiàn)，，壟斷斷部門門民企企難以以進(jìn)入入，資資金無無處可投中小企企業(yè)困困局民間借借貸危危機(jī)？？信貸貸收緊緊/民民間借借貸泛泛濫，，資金金鏈斷裂裂將引引發(fā)巨巨大的的金融融和嚴(yán)嚴(yán)重的的社會會問題題15穩(wěn)健貨貨幣政政策信貸收收緊貸款難難民間利利率提提升全民放放貸企業(yè)資金壓壓力緩緩解資金仍仍然短短缺群眾有利可可圖經(jīng)營良良好經(jīng)營不不好借新還還舊償還貸貸款惡性循循環(huán)加強(qiáng)監(jiān)監(jiān)管據(jù)悉民民間借借貸年年利率率已高高達(dá)160%，，中小小企業(yè)業(yè)借貸貸有如如飲鴆鴆止渴渴此前頒頒布的的限貸貸和限限購政政策對對市場場的影影響效效力持持續(xù)，，但鑒鑒于目目前房房價(jià)尚尚未真真正松松動，，限貸貸和限限購政政策也也不會會放松松。而而保障障房和和房價(jià)價(jià)控制制目標(biāo)標(biāo)政策策由于于執(zhí)行行不到到位，，導(dǎo)致致購房房者對對這兩兩個(gè)政政策的的信心心有所所下降降。因而，，預(yù)計(jì)計(jì)未來來政府府政策策執(zhí)行行邏輯輯是：：一方方面加加大保保障房房建設(shè)設(shè)力度度，籍籍以此此維護(hù)護(hù)政府府的公公信力力；另另一方方面，，持續(xù)續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)限價(jià)價(jià)政策策的執(zhí)執(zhí)行力力度。。后市預(yù)預(yù)判中國宏宏觀金金融政政策走走向（來源源巴曙曙松講講義））Part21.1美美債評評級下下調(diào)是是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性危危機(jī)當(dāng)前的的美國國主權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)危機(jī)機(jī)則可可以說說是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性的危危機(jī)，，以美美債降降級為為標(biāo)志志，然然而美美債評評級下下調(diào)本本身并并不意意味著著美國國無力力償還還債務(wù)務(wù)，同同時(shí)債債務(wù)/GDP也也并并非衡衡量債債務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)的的唯一一指標(biāo)標(biāo)，實(shí)實(shí)事上上，債債務(wù)期期限結(jié)結(jié)構(gòu)、、內(nèi)外外債結(jié)結(jié)構(gòu)占占比、、債務(wù)務(wù)發(fā)行行的幣幣種結(jié)結(jié)構(gòu)也也同等等重要要。與次貸貸危機(jī)機(jī)時(shí)期期相比比，當(dāng)當(dāng)前美美國的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)和企企業(yè)等等持有有的流流動性性較為為充足足，相相比之之下，，次貸貸危機(jī)機(jī)是典典型的的恐慌慌性危危機(jī)，，以雷雷曼兄兄弟的的倒閉閉為標(biāo)標(biāo)志，，全球球金融融市場場對于于次貸貸危機(jī)機(jī)可能能導(dǎo)致致的損損失充充滿了了恐慌慌情緒緒，從從具體體的去去杠桿桿化進(jìn)進(jìn)程看看，調(diào)調(diào)整也也十分分短促促而劇劇烈。。1.1美債債評級級下調(diào)調(diào)是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性危機(jī)機(jī)原則上上，一一國出出現(xiàn)主主權(quán)債債務(wù)違違約的的核心心條件件是：：沒有貨幣幣發(fā)行權(quán)權(quán)外幣發(fā)行行的債務(wù)務(wù)占比過過大，且且本幣難難以自由由兌換短期債務(wù)務(wù)占比較較大，借借新還舊舊的壓力力較大外債占比比較較大大利率的突突然提升升往往是是觸發(fā)條條件綜合這些些指標(biāo)來來看，美美國尚不不存在主主權(quán)債務(wù)務(wù)違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1.1美美債評級級下調(diào)是是風(fēng)險(xiǎn)性性危機(jī)因此，與與歐洲相相比，美美國基本本不存在在嚴(yán)格意意義上的的償債能能力問題題，美聯(lián)聯(lián)儲作為為一個(gè)主主權(quán)國家家的央行行，且美美元作為為主導(dǎo)性性的國際際儲備貨貨幣，悲悲觀情況況下，也也可以通通過貨幣幣發(fā)行來來償還債債務(wù)。1971年美國國放棄美美元兌換換黃金的的承諾即即是一個(gè)個(gè)案例。。至于未來來的走向向，真正正的問題題在于美美國2008年年以來債債務(wù)急劇劇增加的的原因既既有支出出的增加加，也有有財(cái)政收收入的下下降，這這主要是是因?yàn)樵鲈鲩L放緩緩導(dǎo)致的的個(gè)人和和企業(yè)稅稅收下降降。財(cái)政收入入下降明明顯1.2美美國經(jīng)濟(jì)濟(jì)是否會會“二次次探底””？美國經(jīng)濟(jì)濟(jì)再度出出現(xiàn)衰退退的可能性在在增大刺激政策策透支了了未來的的增長潛潛力房地產(chǎn)投投資需求求在02—06年被過過度透支支，由人人口自然然增長和和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)變化化所產(chǎn)生生的自然然需求不不足以成成為復(fù)蘇蘇的持久久動力。。目前美美國的房房地產(chǎn)投投資尚未未恢復(fù)到到危機(jī)的的1/3.新的財(cái)政政和貨幣幣政策刺刺激空間間有限。。目前的復(fù)復(fù)蘇緩慢慢且不穩(wěn)穩(wěn)定從美國歷歷史上前前10次次衰退周周期相比比，2007年年四季度度以來的的本輪衰衰退幅度度相對于于歷史平平均水平平更為嚴(yán)嚴(yán)重，復(fù)復(fù)蘇進(jìn)程程相對歷歷史更為為緩慢，，且極不不穩(wěn)定。。從歷史經(jīng)經(jīng)驗(yàn)觀察察，美國國10次次衰退周周期的復(fù)復(fù)蘇進(jìn)程程開始于于衰退之之后的第第五、六六個(gè)季度度，然而而，2007年年底以來來的這輪輪衰退進(jìn)進(jìn)程在第第六個(gè)季季度時(shí)仍仍然處于于低谷區(qū)區(qū)域，直直到第八八個(gè)季度度即2009年年12月月經(jīng)濟(jì)增增速才開開始由負(fù)負(fù)轉(zhuǎn)正，，而且復(fù)復(fù)蘇進(jìn)程程呈現(xiàn)出出階段性性的不穩(wěn)穩(wěn)定性，，即2010年年三季度度之后，，經(jīng)濟(jì)增增速再度度下行。。1.2美美國經(jīng)濟(jì)濟(jì)是否會會“二次次探底””？即使推出出QE3，效果果也將有有限在QE1和QE2的基基礎(chǔ)上推推出，邊邊際效用用遞減七月核心心通脹率率已達(dá)1.8%，總體體通脹已已達(dá)3.6%，，QE3空間有有限，除除非美聯(lián)聯(lián)儲提高高對通脹脹的容忍忍度。QE1和和QE2主要是是為了應(yīng)應(yīng)對流動動性危機(jī)機(jī)和提振振市場對對經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇的信信心，也也在一定定程度上上“欺騙騙”了市市場。QE的可可信度下下降一個(gè)簡單單對比目前支持持QE3的理由由主要是是提高市市場信心心和應(yīng)對對資本市市場動蕩蕩，如果果僅僅簡簡單考察察QE與與標(biāo)曾500的的關(guān)系，，從推出出前的最最低點(diǎn)到到推出后后的最高高點(diǎn)作為為對比依依據(jù)，QE1推高62%，，QE2推高28%。。當(dāng)然也也不能完完全排除除QE3，以時(shí)時(shí)間換空空間的可可能性。。因此，綜綜合看，，在新一輪刺刺激政策策空間有有限，美國可可能陷入入更為緩緩慢的溫溫和“二二次探底底”，即即幅度較較淺、跨跨度較長長的低速速增長。。近期主主要國際際投資銀銀行高盛盛、摩根根大通、、摩根斯斯坦利等等將美國國今明兩兩年的GDP增增長速度度也下調(diào)調(diào)。目前，對對美國2012年經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長率率的平均均預(yù)測在在1.5%左右右，較兩兩個(gè)月以以前約低低1%。。1.3美美國是否否會陷入入“失去去的十年年”？從長期來來看，美美國經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍然存存在活力力，與日日本“失失去的十十年”時(shí)時(shí)有較大大差異。。美國實(shí)體體經(jīng)濟(jì)的的活力強(qiáng)強(qiáng)于日本本，主要要體現(xiàn)在在銀企關(guān)關(guān)系的差差異上。。上個(gè)世世紀(jì)80年末日日本的銀銀行體系系和工業(yè)業(yè)體系互互相持股股，企業(yè)業(yè)和銀行行是綁在在一起的的，同時(shí)時(shí)遭受了了巨大損損失，美美國的企企業(yè)和銀銀行則是是相對分分離的，，危機(jī)之之后美國國企業(yè)基基本上未未受太大大影響；；兩國遭受受損失的的程度不不一樣。。拿美國國2007年的的高點(diǎn)和和2009年的的低點(diǎn)匡匡算，美美國金融融財(cái)富的的損失大大約是20萬億億美元，，相當(dāng)于于其年GDP的的150%，而而日本當(dāng)當(dāng)年的損損失約相相當(dāng)于其其年GDP的三三倍，問問題較之之美國更更為嚴(yán)重重。兩國政策策的力度度不一樣樣。日本本的銀行行體系一一直到1996年以后后才正式式核銷其其壞賬，，美國的的“刮骨骨療傷””則在危危機(jī)后很很快就著著手進(jìn)行行，包括括量化寬寬松政策策，日本本也是10年之之后開始始做，美美國則是是立即行行動，有有效避免免了大蕭蕭條情形形的出現(xiàn)現(xiàn)。2.1歐歐債風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)向核心心國擴(kuò)散散數(shù)月以前前，市場場擔(dān)心的的主要是是希臘的的國債違違約，現(xiàn)現(xiàn)在則更更擔(dān)心西西班牙、、意大利利的問題題。不論論從GDP總量量還是國國債余額額大小的的角度來來看，一一旦西班班牙和意意大利出出現(xiàn)債務(wù)務(wù)違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，其其問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比比希臘、、葡萄牙牙大得多多。意大利和和西班牙牙的GDP之和和為3.6萬億億美元，，為希臘臘的十二二倍。從從國債余余額來說說，意大大利的國國債余額額達(dá)約1.9萬萬億歐元元，西班班牙約7千億歐歐元，兩兩者之和和大約是是希臘的的8倍之之多。按按意大利利的規(guī)模模，現(xiàn)有有的任何何機(jī)制（（歐洲央央行、EFSF、IMF等））都無法法提供足足夠的流流動性援援助；如如果法國國國債出出問題，，更是無無藥可救救。2.2債債務(wù)危機(jī)機(jī)可以““自我實(shí)實(shí)現(xiàn)”歐債危機(jī)機(jī)可以被被市場““自我實(shí)實(shí)現(xiàn)”。。前一段段，不少少投資者者西班牙牙、意大大利的財(cái)財(cái)政情況況的基本本面要明明顯好于于希臘，，因此前前者違約約的可能能性很小小。但是是，只要要市場上上的部分分投資者者出現(xiàn)對對西班牙牙、意大大利債務(wù)務(wù)可持續(xù)續(xù)性的懷懷疑，就就會推高高其國債債的信用用違約交交換價(jià)差差（CDSspread））和國債債利率，，而利率率一旦明明顯上升升，這些些國家利利息支出出占GDP的比比重就會會大幅度度上升，，從而增增加其財(cái)財(cái)政困難難和違約約的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。從這這個(gè)意義義上講，，債務(wù)危危機(jī)是可可以“自自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)”的。。2.3歐歐元區(qū)問問題是““短板現(xiàn)現(xiàn)象”歐元區(qū)問問題是““短板””現(xiàn)象。。由于歐歐元區(qū)的的創(chuàng)立的的基礎(chǔ)是是沒有財(cái)財(cái)政聯(lián)盟盟的貨幣幣聯(lián)盟，，所以任任何一個(gè)個(gè)歐元區(qū)區(qū)國家出出現(xiàn)財(cái)政政危機(jī)時(shí)時(shí)，由于于得不到到確定性性的中央央財(cái)政支支持和中中央銀行行（ECB）對對財(cái)政債債務(wù)的貨貨幣化，，都可能能造成對對財(cái)政可可持續(xù)性性、歐元元和歐洲洲銀行體體系的沖沖擊。從從這個(gè)意意義上將將，歐元元區(qū)的表表現(xiàn)取決決于最基基本面最最差的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體，，即“短短板”效效應(yīng)。即即使歐元元區(qū)整體體債務(wù)占占GDP的比重重低于美美國，其其歐洲面面臨的財(cái)財(cái)政違約約和金融融風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后后者。2.4債債務(wù)重組組的可能能性或引引發(fā)新的的動蕩2.4歐歐債危機(jī)機(jī)的兩種種潛在走走向2.4歐歐債危危機(jī)的兩兩種潛在在走向“向后退””----也也會對金金融市場場產(chǎn)生大大的沖擊擊首先，這這些國家家債務(wù)纏纏身，因因此一旦旦它們發(fā)發(fā)行本國國主權(quán)貨貨幣就意意味著這這些貨幣幣將快速速貶值，，使得所所有債權(quán)權(quán)面臨嚴(yán)嚴(yán)重縮水水。其次，這這些國家家在退出出時(shí)將會會要求所所有債權(quán)權(quán)人做出出讓步，，甚至減減計(jì)一些些債權(quán)。。而本國國主權(quán)貨貨幣發(fā)行行后這些些債券還還將面臨臨損失。。目前僅僅考慮希希臘、西西班牙、、葡萄牙牙和意大大利這四四個(gè)主權(quán)權(quán)債務(wù)危危機(jī)相對對比較嚴(yán)嚴(yán)重國家家，其主主權(quán)債務(wù)務(wù)余額合合計(jì)就已已經(jīng)達(dá)到到2.97萬億億歐元，，這是個(gè)個(gè)國家凈凈金融資資產(chǎn)為-2.27萬億億歐元。。保守估估計(jì)如果果主權(quán)債債務(wù)出現(xiàn)現(xiàn)10%的違約約也將達(dá)達(dá)到3,000億歐元元的規(guī)模模。因此，危危機(jī)國家家退出歐歐元區(qū)后后將對國國際金融融市場產(chǎn)產(chǎn)生巨大大沖擊，，甚至發(fā)發(fā)生一場場嚴(yán)重的的金融危危機(jī)。2.5下下一階階段需要要關(guān)注的的重點(diǎn)一旦歐洲洲主權(quán)債債務(wù)危機(jī)機(jī)加劇，，值得重重點(diǎn)關(guān)注注的目標(biāo)標(biāo)首先，關(guān)關(guān)注那些些在這些些國家購購買的大大量主權(quán)權(quán)債的商商業(yè)銀行行，它們們將面臨臨嚴(yán)重的的資產(chǎn)減減計(jì)和流流動性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)其次，關(guān)關(guān)注那些些在這些些國家發(fā)發(fā)放了大大量貸款款的商業(yè)業(yè)銀行，，在危機(jī)機(jī)中這些些商業(yè)貸貸款也將將出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的損損失第三，關(guān)關(guān)注德國國經(jīng)濟(jì)和和市場變變化。如如果這些些國家脫脫離了歐歐元區(qū)，，由于它它們本幣幣的貶值值將會嚴(yán)嚴(yán)重抑制制德國的的出口，，使得德德國經(jīng)濟(jì)濟(jì)受到?jīng)_沖擊。3.1全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)“二次次探底””的形態(tài)態(tài)總體上，，美歐等等發(fā)達(dá)國國家的政政策在今今天已經(jīng)經(jīng)喪失了了進(jìn)一步步刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)的工工具和能能力，因因此其經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇只能寄寄希望于于本國經(jīng)經(jīng)濟(jì)中私私營部門門的逐步步康復(fù)或或者海外外市場（（新興市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)體）出出現(xiàn)新的的需求增增長點(diǎn)。。然而，包包括中國國在內(nèi)的的新興市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)體仍然然面臨居居高不下下的通貨貨膨脹（（這在一一定程度度上也與與發(fā)達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)體寬寬松貨幣幣政策有有關(guān)），，盡管這這些經(jīng)濟(jì)濟(jì)體在緊緊縮政策策的抑制制下經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長已已開始下下滑（個(gè)個(gè)別地區(qū)區(qū)在2011年年2季季度已已出現(xiàn)環(huán)環(huán)比的負(fù)負(fù)增長）），但卻卻很難放放松政策策、刺激激經(jīng)濟(jì)。。在這種情情況下，，歐美等等發(fā)達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)體的的經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇依靠靠新興市市場進(jìn)口口的可持持續(xù)性較較差。而而債務(wù)危危機(jī)的加加劇和資資本市場場的動蕩蕩都將對對消費(fèi)者者和投資資者信心心產(chǎn)生打打擊，進(jìn)進(jìn)一步拉拉低企業(yè)業(yè)投資和和居民消消費(fèi)活動動，從而而拉開全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)“二次次探底””的序幕幕，區(qū)別別僅在于于“探底底”的形形態(tài)。3.1全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)“二次次探底””的形態(tài)態(tài)目前來看看，相對對于2008——09年年的“一一次探底底”，這這一輪““二次探探底”的的幅度可可能會相對對較淺，，但持續(xù)續(xù)的時(shí)間間較長，，可以稱稱之為溫溫和“二二次探底底”。原原因是：：首先，需需求難以以重演““跳崖式式”下滑滑，2008年年全球球金融金金融危機(jī)機(jī)之前，，全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)連續(xù)續(xù)兩年（（2006-2007）處于于過熱狀狀態(tài)，企企業(yè)、家家庭及金金融部門門都大量量使用金金融“杠杠桿”，，導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的最終需需求急劇劇膨脹。。在金融融危機(jī)爆爆發(fā)之后后，由于于企業(yè)、、家庭及及金融部部門都大大幅度地地“去杠杠桿”，，最終需需求出現(xiàn)現(xiàn)急劇萎萎縮，導(dǎo)導(dǎo)致了一一個(gè)深度度的經(jīng)濟(jì)濟(jì)下滑。。相對于于2008年年，目前前全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)本身身就處于于一個(gè)微微弱復(fù)蘇蘇的過程程中，歐歐美等發(fā)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體仍處處于“去去杠桿””的過程程中，本本身已處處于一個(gè)個(gè)尋找平平衡的過過程，沒沒有明顯顯經(jīng)濟(jì)過過熱的跡跡象，因因此即便便出現(xiàn)需需求下降降，其幅幅度也會會有限。。3.1全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)“二次次探底””的形態(tài)態(tài)其次，““去庫存存”難以以重演2008年的激激烈程度度。從2005年下下半年開開始，全全球商品品價(jià)格開開始了長長達(dá)兩年年多的大大幅度上上漲，導(dǎo)導(dǎo)致原材材料價(jià)格格出現(xiàn)了了全球范范圍的大大幅度攀攀升。出出于投機(jī)機(jī)或保值值的需求求，包括括中國在在內(nèi)的全全球的企企業(yè)（甚甚至金融融部門））都進(jìn)行行了大規(guī)規(guī)模存貨貨積累，，從而增增加了經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的中間需求求。因此，，當(dāng)2008年年全球球金融危危機(jī)爆發(fā)發(fā)、商品品價(jià)格暴暴跌之后后，全球球發(fā)生了了共振式式的大規(guī)規(guī)模的““去存貨貨”行為為，這不不但帶來來了全球球生產(chǎn)的的停滯，，也表現(xiàn)現(xiàn)為全球球貿(mào)易的的急劇萎萎縮（中中國的出出口在2009年也也出現(xiàn)了了兩位數(shù)數(shù)的下降降）。相相對于當(dāng)當(dāng)時(shí)，雖雖然過去去這一年年全球商商品價(jià)格格也出現(xiàn)現(xiàn)了新一一輪的大大幅度上上漲，但但相關(guān)的的存貨積積累幅度度應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于于當(dāng)年。。因此即即便出現(xiàn)現(xiàn)新一輪輪的“減減存貨””過程，，其幅度度也會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于““一次探探底”的的情況。。3.1全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)“二次次探底””的形態(tài)態(tài)再者，在在2008年年金融危危機(jī)發(fā)生生之后，，包括中中國在內(nèi)內(nèi)的全球球政府及及央行協(xié)協(xié)調(diào)一致致地采取取大規(guī)模模的財(cái)政政與貨幣幣刺激政政策，這這在當(dāng)時(shí)時(shí)對于穩(wěn)穩(wěn)定信心心、創(chuàng)造造需求產(chǎn)產(chǎn)生了很很大的正正面作用用（一定定程度上上講，當(dāng)當(dāng)時(shí)的財(cái)財(cái)政刺激激也是加加劇很多多國家當(dāng)當(dāng)前財(cái)政政困境的的原因之之一），，從而促促成了一一個(gè)相對對比較強(qiáng)強(qiáng)勁的反反彈。相相比之下下，今天天各國政政府和央央行在財(cái)財(cái)政與貨貨幣政策策方面的的騰挪空空間不僅僅已經(jīng)很很小，而而且還要要持續(xù)消消化前期期刺激政政策帶來來的不良良后果，，因此不不太可能能再次用用政策刺刺激來拯拯救經(jīng)濟(jì)濟(jì)，而只只能等待待經(jīng)濟(jì)的的自我修修復(fù)或者者新的需需求增長長點(diǎn)的出出現(xiàn)。從從這個(gè)意意義上講講，此次經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇勢勢必更加加微弱和和漫長，，呈現(xiàn)一一個(gè)力度度趨弱、、跨時(shí)趨趨長的溫溫和的、、尋找增增長中樞樞的階段段。4.1中中國的外外部環(huán)境境—今天天已有不不同在目前的的全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景景之下，，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)可能能會面臨臨新一輪的的出口增增長的減減速，并并因此導(dǎo)導(dǎo)致GDP的減減速。基于歐歐美經(jīng)濟(jì)濟(jì)2012年進(jìn)進(jìn)入較慢慢增長（（而非衰衰退）的的假設(shè)，，中國出出口增長長估計(jì)將將從2011年年的20%下下降到2012年的10-12%。。雖然近近期，主主要投資資結(jié)構(gòu)將將2011年和和2012年中中國的GDP增增長預(yù)測測下調(diào)了了0.2-0.5個(gè)百百分點(diǎn)，，稍稍悲悲觀的預(yù)預(yù)測估計(jì)計(jì)中國GDP增增長會從從2011年的的9%減減速到2012年的8%左右右。更為悲觀觀的預(yù)測測，歐美美經(jīng)濟(jì)2012年進(jìn)入入衰退的的可能性性為30-40%。一一旦歐美美經(jīng)濟(jì)陷陷入嚴(yán)重重衰退(如GDP下降降3%)，則中中國出口口會下降降15%，GDP增長長率會繼繼續(xù)降低低。但是，依依然要看看到，即即使全球球經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)“二二次探底底”，中中國當(dāng)前前面臨的的格局與與2008年的的金融危危機(jī)時(shí)也也存在較較大差異異。4.1中中國的外外部環(huán)境境—今天天已有不不同第一，與與2008年底底次貸危危機(jī)爆發(fā)發(fā)時(shí)相比比，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長對對外部市市場的依依賴程度度有了明明顯的降降低。2007年和2008年，凈凈出口對對中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的帶帶動作用用十分顯顯著，因因而外部部金融危危機(jī)的爆爆發(fā)直接接沖擊了了出口部部門，進(jìn)進(jìn)而對中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長長產(chǎn)生顯顯著的沖沖擊。當(dāng)當(dāng)前，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)對凈出出口的依依賴程度度明顯降降低，凈凈出口對對經(jīng)濟(jì)增增長的貢貢獻(xiàn)在2011年上半半年為-0.7，因而而即使外外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境繼繼續(xù)惡化化，對中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的沖擊擊程度也也會小于于2008年。。如果此次次“二次次探底””會相對對較淺，，那么它它對中國國出口的的負(fù)面影影響會相相對較弱弱，應(yīng)該該不會出出現(xiàn)2009年年出口口大幅度度下滑的的狀況。。但與此此同時(shí)，，由于此此次全球球經(jīng)濟(jì)下下滑的時(shí)時(shí)間可能能更長、、復(fù)蘇的的動力也也可能更更弱，這這對出口口可能具具有更長長期的負(fù)負(fù)面影響響。4.1中中國的外外部環(huán)境境—今天天已有不不同第二，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)進(jìn)程的啟啟動也為為應(yīng)對外外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境的的可能惡惡化，以以及正在在出現(xiàn)的的溫和的的二次探探底提供供了支持持力量。當(dāng)前，，與外需需部門面面臨勞動動力成本本上升、、貨幣升升值以及及外部市市場動蕩蕩等多重重沖擊相相比，旅旅游等內(nèi)內(nèi)需部門門增長強(qiáng)強(qiáng)勁，消消費(fèi)增長長穩(wěn)定。。從區(qū)域域增長結(jié)結(jié)構(gòu)看，，隨著大大量勞動動密集型型企業(yè)從從東部沿沿海向中中西部的的轉(zhuǎn)移，，中西部部的投資資增長開開始快于于沿海發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，這不不僅使中中國的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)更更為均衡衡，同時(shí)時(shí)也有利利于支持持經(jīng)濟(jì)增增長的軟軟著陸。。當(dāng)然因因?yàn)闁|部部經(jīng)濟(jì)比比重大，，總體增增速有所所回落應(yīng)應(yīng)當(dāng)是大大趨勢；；第三，與與2008年底底相比，，當(dāng)前房房地產(chǎn)市市場即使使在嚴(yán)峻峻的緊縮縮政策調(diào)調(diào)控下，，依然保保持了較較為強(qiáng)勁勁的市場場表現(xiàn)，，這既是是保障房房建設(shè)的的對沖力力量所致致，也有有市場運(yùn)運(yùn)行的慣慣性，這這就為當(dāng)當(dāng)前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)緊縮縮政策贏贏得了回回旋余地地，因?yàn)闉?008年底底房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的各項(xiàng)指指標(biāo)短期期內(nèi)迅速速惡化，，相應(yīng)帶帶動投資資等相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯著惡化化，與外外部需求求回落等等疊加，，對經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長帶帶來了明明顯的沖沖擊。4.2中中國的政政策應(yīng)對對—政策策應(yīng)有側(cè)側(cè)重悲觀情形形下，如如果歐美美經(jīng)濟(jì)確確實(shí)再度度陷入衰衰退（二二次探底底），中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)受到較較大沖擊擊，下滑滑到7%以下，，應(yīng)該采采用一定定的政策策手段來來穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)濟(jì)。但但是，政政策的規(guī)規(guī)模和內(nèi)內(nèi)容應(yīng)該該與上一一輪有很很大的不不同，避避免2008——09年年刺激政政策帶來來的負(fù)面面效果。。第一，規(guī)規(guī)模適度度。上一輪大大規(guī)模的的刺激政政策雖然然在短期期內(nèi)快速速推高了了經(jīng)濟(jì)增增長速度度，但也也導(dǎo)致了了通脹、、資產(chǎn)泡泡沫、融融資平臺臺不良資資產(chǎn)等許許多中長長期問題題。結(jié)構(gòu)有待待改進(jìn)。。上一輪輪的刺激激政策中中“鐵、、公、基基”占到到很大比比重，鐵鐵路等行行業(yè)投資資過猛。。4.2中中國的政政策應(yīng)對對—政策策應(yīng)有側(cè)側(cè)重因此，未未來的政政策不能能再簡單單以投資資為主，，應(yīng)該在在投資和和消費(fèi)之之間取得得平衡，，以保障障民生和和推動消消費(fèi)為主主線。投投資方向向應(yīng)當(dāng)注注重于提提高效率率，注重重資本存存量的提提高。中中國的人人均資本本存量依依然較低低，包括括保障房房、水利利設(shè)施和和有助于于提高社社會管理理能力的的城市基基礎(chǔ)設(shè)施施，如污污水處理理、污染染治理、、教育、、醫(yī)療等等領(lǐng)域都都需要進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)。特特別是2011年以來來中國很很多城市市遭遇澇澇災(zāi)，顯顯示了城城市資本本存量提提高的空空間依然然存在。?；A(chǔ)設(shè)施施、房地地產(chǎn)、制制造業(yè)占占據(jù)投資資的大部部分，直直接影響響總體的的增長波波動，制制造業(yè)的的投資增增長動力力一是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移，另外外就是勞勞動力成成本上升升推動的的資本替替代勞動動的過程程，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)方面面取決于于城市化化的進(jìn)展展4.2中國國的政策應(yīng)應(yīng)對—適度度降低增長長目標(biāo)如果歐美經(jīng)經(jīng)濟(jì)二次探探底，中國國新一輪刺刺激政策的的目標(biāo)不應(yīng)應(yīng)該是將GDP增長長率再次推推高到9%-10%，而應(yīng)該該將目標(biāo)降降低。將目目標(biāo)降低的的理由包括括:過度刺激和和投資主導(dǎo)導(dǎo)的刺激政政策在中期期會導(dǎo)致通通脹、泡沫沫和不良資資產(chǎn)；消費(fèi)主導(dǎo)的的刺激政策策必然在短短期內(nèi)效果果較不明顯顯（由于減減稅和消費(fèi)費(fèi)者補(bǔ)貼的的乘數(shù)一般般低于0.5,而而投資的乘乘數(shù)達(dá)1.4）。此前關(guān)注增增長目標(biāo)實(shí)實(shí)際上是關(guān)關(guān)注就業(yè)問問題，目前前人口結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化使使得這個(gè)問問題出現(xiàn)變變化4.2中國國的政策應(yīng)應(yīng)對—貨幣幣政策需要要拓展新空空間在貨幣政策策工具運(yùn)用用方面，數(shù)數(shù)量工具包包括：準(zhǔn)備備金率調(diào)整整、央票和和公開市場場對沖操作作；價(jià)格工工具包括：：利率和匯匯率，同時(shí)時(shí)還包括宏宏觀審慎監(jiān)監(jiān)管工具的的相機(jī)運(yùn)用用；數(shù)量型工具具運(yùn)用面臨臨挑戰(zhàn)：法法定存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率已已經(jīng)上升到到新高（緊緊皮帶），，部分銀行行流動性進(jìn)進(jìn)展，銀行行間市場操操作直接導(dǎo)導(dǎo)致市場利利率迅速波波動；價(jià)格型工具具應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)更大的作作用，在價(jià)價(jià)格工具和和數(shù)量工具具之間取得得平衡來達(dá)達(dá)到金融緊緊縮目標(biāo)尋找適當(dāng)?shù)牡恼呓M合合：要有利利于抑制通通脹，同時(shí)時(shí)維持金融融體系流動動性的相對對平穩(wěn)，避避免大起大大落?？紤]到物價(jià)價(jià)即使在下下半年回落落，四季度度依然可能能處于4％％以上水平平并持續(xù)到到2012年，通過過適當(dāng)升值值和加息來來抑制通脹脹依然有空空間以克服服負(fù)利率4.3中中國的政策策應(yīng)對--貨幣政策策應(yīng)防超調(diào)調(diào)08年超調(diào)調(diào)案例：對對比2006—2008年的的這輪政策策緊縮周期期，一共上上調(diào)了19次存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率，，計(jì)1000個(gè)基點(diǎn)點(diǎn)至17.5%；共共加息7次次，計(jì)189個(gè)基點(diǎn)點(diǎn)，使一年年期存款利利率達(dá)到4.41%。進(jìn)一步的觀觀察發(fā)現(xiàn)，，最后一次次加息時(shí)點(diǎn)點(diǎn)是2007年12月底，這這時(shí)距離CPI見頂頂回落的時(shí)時(shí)點(diǎn)為三個(gè)個(gè)月，而CPI在3月份見頂頂回落之后后，央行仍仍在4到6月保持了了每月提存存款準(zhǔn)備金金率一次的的緊縮力度度，而在最最后一次即即6月提高高存款準(zhǔn)備備金率時(shí)，，GDP已已經(jīng)連續(xù)回回落了5個(gè)個(gè)季度，直直到2008年三季季度，政策策緊縮效應(yīng)應(yīng)的集中釋釋放疊加于于金融危機(jī)機(jī)的外生沖沖擊，宏觀觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)“超調(diào)調(diào)”。4.3中中國的政策策應(yīng)對--貨幣政策策應(yīng)防超調(diào)調(diào)經(jīng)濟(jì)大家對對經(jīng)濟(jì)問題題分析Part3（2011.08.30）北北京要考慮慮放棄以貨貨幣政策調(diào)調(diào)控經(jīng)濟(jì)我明白北京京的朋友為為什么要打打壓樓市。。說他們恐恐怕泡沫是是過于抽象象的說法。。遠(yuǎn)為具體體的說法是是他們恐怕怕日本二十十多年前的的經(jīng)驗(yàn)及美美國幾年前前的經(jīng)驗(yàn)在在中國上演演。目前看看，這些不不幸經(jīng)驗(yàn)是是不會在中中國出現(xiàn)的的：打壓樓樓市的直接接政策及借借貸緊縮的的間接政策策推出了好好幾個(gè)月，，這里那里里樓價(jià)只下下降了百分分之十左右右。更重要要的是樓價(jià)價(jià)跌得慢。。急跌三分分之一會出出現(xiàn)硬著陸陸，慢跌三三分之一多多半不會。。那些所謂泡泡沫，從歷歷史的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)看，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是跌得快快的例子。。這幾個(gè)星期期內(nèi)地樓價(jià)價(jià)的下跌有有加速的跡跡象，這只只是個(gè)人的的隨意觀察察，作不得得準(zhǔn)。北京京的朋友可可能認(rèn)為跌跌得快好世世界，或者者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)濟(jì)硬著陸是是好事，但但我不這樣樣看。二十十多年前日日本硬著陸陸，幾年前前美國硬著著陸，跟著著歐洲也硬硬著陸。我認(rèn)為中國國的樓市根根本沒有北北京朋友擔(dān)擔(dān)心的泡沫沫，刻意地炮炮制出來不不智。紓緩緩樓價(jià)是另另一回事。。增加樓房房的土地供供應(yīng)及提升升建筑容積積率都可以以考慮，推推出經(jīng)濟(jì)適適用房（香香港稱居屋屋）不壞。。我沒有確確實(shí)的數(shù)據(jù)據(jù)，但聽到到及讀到的的，從香港港及西方的的經(jīng)驗(yàn)看，，中國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的大量急急推可能操操之過急。。中國又怎樣樣呢？盡管管我認(rèn)為北北京的朋友友應(yīng)該接受受但沒有接接受我二○○○九年三三月二十日日提出的建建議——《溫家寶大大可煞掣》》；盡管我認(rèn)認(rèn)為高鐵建建造得太快快，打壓樓樓價(jià)的方法法用得不對對，抄襲老老外的勞動動法例是劣劣著，抄襲襲老外的貨貨幣調(diào)控也也是劣著———我認(rèn)為為今天眾說說紛紜的硬硬著陸的出出現(xiàn)機(jī)會不不大。除非非真的把樓樓市打死。。樓價(jià)一般般急跌三分分之一會出出現(xiàn)硬著陸陸，機(jī)會不不是沒有，，但我認(rèn)為為北京會懂懂得及時(shí)松松手。（2011.03.01）泡泡沫的闡釋釋：評中國國的樓市與與北京的對對策市價(jià)指導(dǎo)資源源的有效使用用，不可能錯(cuò)錯(cuò)的原則：人人民的收入增增加，他們的的積蓄要放進(jìn)進(jìn)一些倉庫去去，作為財(cái)富富累積。一般般而言，比較較可取的倉庫庫是房地產(chǎn)。。中國的經(jīng)濟(jì)增增長冠于地球球，市民要把把他們花不掉掉的錢放到哪哪里去呢？股股市我真的不不明白。去年年中國的股市市表現(xiàn)全球最最差或近于包包尾。收藏品品的表現(xiàn)好，，但好于收藏藏的癮君子只只是一小撮的的人。去年樓樓市的表現(xiàn)也也好，而北京京顯然認(rèn)為是是太好了。讀到的言論，，是北京的朋朋友擔(dān)心樓價(jià)價(jià)升得太快，，因而要打壓壓，出于兩點(diǎn)點(diǎn)。其一是樓樓市的不斷上上升可能出現(xiàn)現(xiàn)泡沫，一下下子暴跌會是是災(zāi)難。其二二是樓價(jià)的急急升會導(dǎo)致貧貧富兩極分化化。窮人沒有有買樓，樓價(jià)價(jià)上升他們無無緣享受，有有所不公也。。經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難難是很難判斷斷樓價(jià)是否過過高。樓價(jià)不不是現(xiàn)有租金金或租值的折折現(xiàn)，而是預(yù)預(yù)期租值的折折現(xiàn)。難以另另一方面，有有些人買樓不不管什么租值值不租值，也也不管折現(xiàn)不不折現(xiàn)，只是是見人買就跟跟著買，希望望升值。這是是牛群直覺的的行為；日本樓市悲劇劇的起因，是是當(dāng)年嚴(yán)禁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，，使農(nóng)產(chǎn)品之之價(jià)飛到天上上去/番茄零零售五美元一一只，溫室葡葡萄一美元一一粒/禁止止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口口有大幅提升升地價(jià)之效，，樓房之價(jià)因因而高升。更更大的不幸，，是水漲船高高了，工資跟跟著也高。本本地的樓價(jià)與與工資皆高，，促使日資到到外地下注或或設(shè)廠。這資資金的需要促促使八十年代代初期起日本本銀行的借貸貸急速膨脹，，到一九八六六年那里的銀銀行紛紛出事事。樓價(jià)，尤尤其是商業(yè)樓樓價(jià)，急速地地下降了百分分之八十以上上。這些年新興的的泡沫理論必必定連帶著貨貨幣問題，尤尤其是貨幣政政策帶來的借借貸膨脹。從從觀察上看，，這關(guān)系是對對的，尤其是是貨幣的借貸貸膨脹對經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響不是是局部而是全全部，樓價(jià)的的泡沫出現(xiàn)只只是首當(dāng)其沖沖的悲劇。經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律說說樓價(jià)的急升升與泡沫性地地暴跌，跟借借貸膨脹有肯肯定的關(guān)系，，但不是說經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者有可可靠的泡沫理理論。把市場場暴跌作為泡泡沫看，到今今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者者還是事后孔孔明，什么理理論云云有點(diǎn)點(diǎn)搞笑。因?yàn)樨泿沤栀J貸膨脹得厲害害而出現(xiàn)的市市場「泡沫」」對經(jīng)濟(jì)整體體可以有廣泛泛的不良影響響，但這不是是幾百年前荷荷蘭出現(xiàn)的郁郁金香危機(jī)那那種泡沫。借借貸膨脹導(dǎo)致致的樓價(jià)急升升及暴跌，到到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者只知其然然而不知其所所以然。規(guī)律是這種泡泡沫一定先有有借貸膨脹，，但借貸膨脹脹不一定帶來來市場暴跌的的泡沫。另一一個(gè)規(guī)律，是是樓市或資產(chǎn)產(chǎn)之價(jià)泡沫性性的下跌，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體體下跌后難以以復(fù)蘇，主要要是因?yàn)橛欣鎴F(tuán)體的左左右，難以調(diào)調(diào)整。美國二○○八八年（其實(shí)較較早）出現(xiàn)的的金融危機(jī)是是另一個(gè)借貸貸泡沫的例子子。那里的政政府希望居者有其屋，聯(lián)儲局鼓勵勵低息借貸，，格林斯潘說說中國貨進(jìn)口口相宜，穩(wěn)定定著美國物價(jià)價(jià)。不到十年年美國的總借借貸額上升了了約三倍。格格老可沒有想想到，通過金金融工具衍生生出來的是毒毒資產(chǎn)。二○○一一年初某某估計(jì)說，美美國的總財(cái)富富下降了約百百分之三十，，樓價(jià)平均下下跌了約一半半。調(diào)校的困難又又是利益團(tuán)體體的阻力：退退休的反對通通脹，工會對對工資不讓步步，政府員工工對工資不讓讓步，「環(huán)保?！狗ɡ膊徊蛔尣?。（2011.03.01）泡沫的闡闡釋：評中國國的樓市與北北京的對策上海等熱門城城市跟著的發(fā)發(fā)展，是八年間樓價(jià)上上升了約六倍倍！會帶來泡泡沫嗎？很難難說。最近一年多，，內(nèi)地的樓價(jià)價(jià)上升強(qiáng)勁。。不是事后孔孔明：二○○○九年三月二二十日我發(fā)表表《伯南克別無無選擇；溫家家寶大可煞掣掣》，預(yù)料到借貸貸放得太寬會會帶來的后果果。中國放寬寬銀根的市場場反應(yīng)大約遲遲六個(gè)月，有有了通脹預(yù)期期調(diào)?；仡^需需要一年時(shí)間間，比西方的的快一點(diǎn)，這這是二十多年年前弗里德曼曼和我研討后后得到的共識識。這次北京重錘錘出擊的樓價(jià)價(jià)上升，顯然然起自央行把把銀根放得太太急、太寬，，加上舉世經(jīng)經(jīng)濟(jì)不利，外外資跑到中國國來下注。至于銀根放寬寬得太大太久久，是央行的的錯(cuò)失，因?yàn)闉檫@錯(cuò)失找樓樓市出氣是不不容易自圓其其說的。/這次北京推出出的嚴(yán)厲打樓樓政策，如果果導(dǎo)致樓價(jià)暴暴跌，是明知知故打的后果果，非泡沫也也。我們不能排除除這政策不僅僅打跌樓價(jià)，，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的的增長可能受受到池魚之災(zāi)災(zāi)。若如是，，則見笑天下下矣！牛群直覺促成成的市場泡沫沫例子跟貨幣幣政策沒有明明顯的關(guān)系，，而對經(jīng)濟(jì)整整體沒有嚴(yán)重重的不良影響響。牛群泡沫源自自訊息不足，，只要訊息數(shù)數(shù)據(jù)能清楚而而又肯定地公公開，樓市出出現(xiàn)牛群泡沫沫的機(jī)會近于于零。如果某某區(qū)的土地不不足，或需求求很高，那么么讓樓價(jià)上升升是上策，大大升也不壞，，因?yàn)闃莾r(jià)是是人口分布的的一個(gè)重要而而又合乎經(jīng)濟(jì)濟(jì)原則的最佳佳約束。（2011.03.01）泡沫的闡闡釋：評中國國的樓市與北北京的對策中國實(shí)際緊縮縮程度已近2007年底底水平(2011-06-16)巴曙松周四接接受路透電話話專訪時(shí)表示示,一旦出現(xiàn)房地地產(chǎn)投資下滑滑的幅度超出出保障房可以以對沖的范圍圍以及縣級融融資平臺風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的暴露等現(xiàn)現(xiàn)象,中國可可能已進(jìn)入政政策超調(diào)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn).他表示,觀察察宏觀緊縮不不僅要觀察銀銀行間市場利利率走勢,還還需要觀察企企業(yè)和實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)從金融體體系獲得資金金的實(shí)際成本本,後者反映映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)感受到的緊緊縮力度.目目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)感受到的利利率緊縮力度度已經(jīng)接近2007年底底水平,但是是當(dāng)前的實(shí)體體經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)強(qiáng)度實(shí)際上明明顯弱于2007年巴曙松指出,參考?xì)v次政政策緊縮決策策的慣性,政政策制定者通通常會在確認(rèn)認(rèn)通脹水平進(jìn)進(jìn)入下行通道道後才可能退退出緊縮政策策,但在此之之前,國內(nèi)生生產(chǎn)總值(GDP)已呈呈現(xiàn)回落態(tài)勢勢.2006-2008年這這輪政策緊縮縮周期,一共共上調(diào)了19次存款準(zhǔn)備備金率并加息息七次,使一一年期存款利利率達(dá)到4.41%,最最後一次的加加息時(shí)點(diǎn)為2007年12月底,這這時(shí)距CPI見頂回落的的時(shí)點(diǎn)為三個(gè)個(gè)月.巴曙松指出,緊縮疊加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的逐步暴暴露將以漸近近式的反應(yīng)在在以下幾個(gè)潛潛在信號上:企業(yè)去庫存存、房地產(chǎn)投投資下滑的幅幅度超出保障障房可以對沖沖的范圍、汽汽車銷量下滑滑幅度過大、、縣級融資平平臺風(fēng)險(xiǎn)的暴暴露."地方政府融融資平臺貸款款的風(fēng)險(xiǎn)可能能會在監(jiān)管壓壓力下暴露,資金斷裂的的可能性加大大."巴曙松松說.巴曙松：中中國加息空間間受到國際環(huán)環(huán)境制約2011-04-27中國貨幣政策策面臨國際環(huán)環(huán)境約束,如如果歐美日始始終刻意保持持低利率的話話，會直接制制約中國利率率政策的加息息空間。盡管管國內(nèi)物價(jià)壓壓力可能很大大，但是可能能加息的空間間不是很大。。個(gè)人見解僅僅供娛樂Part4投資觀點(diǎn)投資觀點(diǎn)1：：在別人貪婪婪的時(shí)候我們們要恐懼，在在別人恐懼的的時(shí)候我們要要貪婪（巴菲菲特），可以以換種說法：：你的投資理理念要逆大眾眾思維投資觀點(diǎn)2：：借鑒股市投投資理論的趨趨勢投資與價(jià)價(jià)值投資投資觀點(diǎn)3：：趨勢投資中中，在大周期期（如周線））上漲趨勢確確定的情況下下，每一次的的平臺整理/回調(diào)都是買買點(diǎn)。當(dāng)然大大趨勢的底部部是最佳的買買點(diǎn)（如07年金融危機(jī)機(jī)后的房地產(chǎn)產(chǎn)08年底至至09年上半半年期間）；；問題：現(xiàn)在房地產(chǎn)市市場是否大家家都在恐懼階階段；房地產(chǎn)大趨勢勢是上漲還是是下跌，或者者是否拐點(diǎn)即即將出現(xiàn)呢？？如何用價(jià)值投投資理論和項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行嫁接。案例借鑒：股股市理論下跌跌背馳。價(jià)值投資、趨趨勢投資日線2008年2006年周線2008年2006年金融政策觀點(diǎn)點(diǎn)國際：西方發(fā)達(dá)國家家現(xiàn)階段普遍遍采取寬松貨貨幣政策，且且考慮經(jīng)濟(jì)二二次探底、經(jīng)經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)穩(wěn)定等因素，，寬松政策可可能長期存在在；日本國債幅度度高，（長期期低利率，大大地震后重建建需要更多的的資金）貨幣幣超量發(fā)行情情況同樣嚴(yán)重重，貨幣貶值值長期化；主流貨幣貶值值帶來的輸入入性通脹非國國內(nèi)緊縮可以以避免，緊縮縮帶來的人民民幣升值更會會影響出口行行業(yè)；更隨世世界主流主動動貶值概率大大（金融危機(jī)機(jī)階段中國匯匯率掛鉤美元元），繼續(xù)偏偏緊的金融政政策難度大，，放寬概率偏偏大；國內(nèi)目前的金融政政策已明顯偏偏緊（溫州小小企業(yè)破產(chǎn)、、企業(yè)主逃跑跑、民間借貸貸利率升至100%以上上等），為保保證國內(nèi)企業(yè)業(yè)良好經(jīng)營環(huán)環(huán)境，金融寬寬松概率加大大；題外話：目前前銀行上調(diào)利利率有點(diǎn)乘火火打劫意思；；同樣說明銀銀根偏緊至極極致。金融緊縮政策策寒冬已過，，2012年年金融相應(yīng)寬寬松信號明顯顯個(gè)人觀點(diǎn)1：：通脹下房地產(chǎn)產(chǎn)投資屬性日日益明顯從純粹的居住住屬性日益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向投資功能能，如：資產(chǎn)產(chǎn)配置需要、、保值增值需需要等，與前前相比對房地地產(chǎn)的需求呈呈現(xiàn)幾何級增增長。房房地產(chǎn)可可按揭貸款讓讓其投資具備備杠桿效應(yīng)，，具備超越大大多數(shù)投資回回報(bào)的優(yōu)異表表現(xiàn)；房房地產(chǎn)投投資相對來講講專業(yè)要求不不高（資金實(shí)實(shí)力要求極高高），對財(cái)富富人群具有較較強(qiáng)吸引力。?！挤疵妫汗晒墒?、黃金投投資〗個(gè)人觀點(diǎn)2：：現(xiàn)階段的房地地產(chǎn)的問題實(shí)實(shí)質(zhì)是金融政政策出現(xiàn)問題題的體現(xiàn)。房地產(chǎn)具備顯顯著的保值增增值功能，09、10年年超寬松的貨貨幣投放，導(dǎo)導(dǎo)致通貨膨脹脹及貨幣貶值值【糖高宗、、蒜你狠等】】，對個(gè)體而而為避免通貨貨膨脹財(cái)富縮縮水，需要具具備保值功能能的物品，在在近年股市長長期不振的情情況下，房地地產(chǎn)成為吸納納泛濫貨幣的的首選。導(dǎo)致致房地產(chǎn)價(jià)格格大幅飆升；；就就吸納貨貨幣的蓄水池池而言，只有有2個(gè)超級蓄蓄水池，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)，一一個(gè)股市，但但中國股市政政策定位導(dǎo)致致資金逃離股股市，現(xiàn)階段段只有房地產(chǎn)產(chǎn)一個(gè)蓄水池池仍有蓄水功功能。導(dǎo)致房房地產(chǎn)問題更更顯突出。房地產(chǎn)觀點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)3：：房地產(chǎn)上漲漲大趨勢不變變，每次回調(diào)調(diào)都是好的買買入點(diǎn)。房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是是國民財(cái)富的的最直接體現(xiàn)現(xiàn)。只要中國國實(shí)體經(jīng)濟(jì)（（也包括金融融）不出現(xiàn)大大問題，房價(jià)價(jià)本身不是問問題。房地產(chǎn)大勢是是否拐點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)，一定是實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展展出現(xiàn)拐點(diǎn)，，房地產(chǎn)趨勢勢拐點(diǎn)不會脫脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)?！?7-08年年房地產(chǎn)快速速下跌對應(yīng)美美國次貸危機(jī)機(jī)集中爆發(fā)，，外貿(mào)出口懸懸崖式下跌導(dǎo)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)重挫以及信信心急劇下降降〖期間溫總總理言：信心心比什么都重重要〗；·最近一輪調(diào)控控已滿1年，，而之前房價(jià)價(jià)基本堅(jiān)挺，，近期出現(xiàn)房房價(jià)不穩(wěn)同樣樣是實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)了問題題所致〖中小小企業(yè)倒閉潮潮〗。從目前可預(yù)測測的情況看，，未來10年年內(nèi)中國國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下下滑概率低，，房地產(chǎn)大周周期上漲概率率大。依據(jù)趨勢投資資理論：在判判明房地產(chǎn)仍仍處于上漲周周期結(jié)論下，，每一次的平平臺整理或回回調(diào)都是好的的買入時(shí)機(jī)。。房地產(chǎn)觀點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)觀點(diǎn)點(diǎn)個(gè)人觀觀點(diǎn)4：本本論房房地產(chǎn)產(chǎn)特征征：調(diào)調(diào)控時(shí)時(shí)間長長/房房價(jià)微微跌/行業(yè)業(yè)震蕩蕩，從從趨勢勢投資資看屬屬明顯顯的回回調(diào)走走勢（（非反反轉(zhuǎn)/拐點(diǎn)點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)）；；如前所所述，，本論論經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫沫不大大，實(shí)實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基本健健康（（金融融出點(diǎn)點(diǎn)問題題），，因此此房價(jià)價(jià)難以以深幅幅回