福緹島商住小區(qū)項目區(qū)域綜合分析

福緹島商住小區(qū)項目區(qū)域綜合分析執(zhí)行說明

調(diào)查內(nèi)容：項目周邊區(qū)域環(huán)境；

調(diào)查方法：實地考察及二手資料收集；

調(diào)查時間：2011年8月15日至2011年9月10日，共計20天；（僅限于工作日）

日期執(zhí)行時間完成內(nèi)容2011年8月15-8月19日Am.11:00—Pm.17：30項目周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路及交通情況調(diào)查2011年8月22日-8月26日Am.11:00—Pm.17：30項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)生活配套設(shè)施情況、建筑形態(tài)調(diào)查2011年8月29日-9月9日Am.11:00—Pm.17：30項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)的樓盤情況及人口居住情況目錄CONTENTSPart-A：項目需求分析Part-B：項目區(qū)域環(huán)境綜合分析Part-C：項目區(qū)域環(huán)境解讀項目與城市之間的關(guān)系解讀1、城市基本現(xiàn)狀2、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3、城市交通道路情況4、項目在城市中的地塊特性分析Part-D：報告總結(jié)項目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系解讀周邊道路及交通情況周邊人口居住情況周邊商業(yè)分布及概況周邊建筑功能及分布情況周邊配套設(shè)施項目在周邊區(qū)域中的地塊特性分析Part-A項目需求分析DoWhat?昆明目前的市場現(xiàn)狀具有以下幾個特點：1、隨城市人口的增加，城市范圍擴大，城市商業(yè)由原來單一的商業(yè)中心變化為了一個核心商業(yè)中心加多個商業(yè)副中心的商業(yè)布局。2、受國家調(diào)控政策的影響，商業(yè)用地或綜合用地性質(zhì)的地塊數(shù)量逐漸增加，房地產(chǎn)開發(fā)方向也開始由保證收益型的住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榇竺娣e的商業(yè)產(chǎn)品。而昆明市場上商業(yè)資源比較稀缺，因此，造成了商業(yè)資源無法與商業(yè)地產(chǎn)體量相匹配。市場對商業(yè)資源競爭、搶奪激烈。3、高漲的CPI指數(shù)及堅挺的房價使得居民消費能力逐漸下降，在這樣的情況下，品牌的拓展意愿也持續(xù)下降，并且在拓展方面也更為謹慎。因此，面對這樣的市場情況，要使得項目在未來可以持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，我們更需要：Part-B項目區(qū)域環(huán)境綜合分析Howtodo?結(jié)論——項目與城市之間的關(guān)系

高密度的城市人口及持續(xù)增長的經(jīng)濟，間接地給項目未來的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。同時也是正因為這樣的發(fā)展，使得“大城東進”成為了昆明城市發(fā)展的必然趨勢。項目位于昆明市中心城區(qū)，處于昆明主城、呈貢新城及空港經(jīng)濟區(qū)三城之間，借勢三城“東風(fēng)”，項目未來有機會成為三城之間的重要聯(lián)系通道，肩負區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟及人口轉(zhuǎn)移的重要責(zé)任。城市道路的改造，地鐵的興建及機場的搬遷加速了項目周邊交通道路的完善，但是項目遠離機場，地鐵機場線、機場高速路距離本項目尚有一段距離。關(guān)系的界定項目地理位置偏離城市的核心商圈及居住區(qū)，遠離城市核心的主要交通道路，但是東城的擴建及機場的搬遷，將為項目的發(fā)展帶來機會。隨著城市關(guān)系的變化，項目有機會打造成為定向消費型商業(yè)中心。9項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖俚缆芳拔磥硪?guī)劃的城市主道的交接處，亦是未來昆明主城區(qū)人流進入項目所在片區(qū)的第一站，這樣的地理位置，對項目而言形成了很好的展示，并且成為了該區(qū)域內(nèi)的“門戶”型的項目。目前項目所在區(qū)域區(qū)不具備成熟的居住人口，大量的廢棄建筑，建筑功能單一，嚴重缺乏商務(wù)寫字樓。目前項目所處區(qū)域的商業(yè)以自發(fā)臨街商鋪和商業(yè)步行街為主，品種、品類均沒有統(tǒng)一的規(guī)劃管理，嚴重缺乏優(yōu)質(zhì)的集中式商業(yè)和大型品牌。關(guān)系的界定項目周邊不具備成熟的居住人口條件及商業(yè)氛圍，建筑形態(tài)單一，但是未來城市規(guī)劃的目標實現(xiàn)時，項目將承載較多的社區(qū)服務(wù)功能，有機會成為區(qū)域集中商業(yè)體。結(jié)論——項目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系OurCompletion項目與城市的關(guān)系社區(qū)補充型商業(yè)城市新區(qū)特色型商業(yè)項目與周邊的關(guān)系一、項目與城市關(guān)系的解讀1、城市基本現(xiàn)狀2、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3、城市交通道路情況4、項目在城市中的地塊特性分析Part-C項目區(qū)域環(huán)境解讀項目與城市的關(guān)系解讀項目與城市之間的關(guān)系城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目在城市中的地塊特性分析城市基本現(xiàn)狀城市交通道路城市基本現(xiàn)狀昆明市簡介昆明市北接四川、曲靖，南達玉溪、紅河，東至曲靖，西至楚雄和玉溪。東西最大橫距140千米；南北最大縱距220千米；全市面積21473平方公里；昆明市嵩明縣富明縣晉寧縣尋甸縣石林縣祿勸縣安寧市呈貢縣宜良縣東川四川曲靖紅河玉溪楚雄曲靖玉溪市域內(nèi)城鎮(zhèn)空間將形成：“一核五軸”的規(guī)劃布局140千米220千米北南西東昆明市城市規(guī)模城市面積城市用地面積主城：330平方公里呈貢：85平方公里空港經(jīng)濟區(qū)：15平方公里2020年—430平方公里山地面積約占85%平原面積約占13%建設(shè)用地面積約為9200平方公里土地總面積：21011平方公里2020年：800萬人(其中中心城人口數(shù)達430萬人）2009年：625萬人2011年：726.3萬人城市人口昆明——是國家級的歷史文化名城，我國重要的旅游商貿(mào)城市，也是西部地區(qū)重要的中心城市之一。根據(jù)昆明市政府的規(guī)劃的目標，未來的昆明將被打造成為中國面向東南亞、南亞開放的門戶城市。昆明市經(jīng)濟發(fā)展情況2005年-2010年昆明市生產(chǎn)總值（GDP）億元2005年—2010年來昆明市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)走高的良好態(tài)勢。2010年昆明市生產(chǎn)總值較2009年，增長了14.0%。昆明市經(jīng)濟發(fā)展情況2005年-2010年全社會固定資產(chǎn)投資值（億元）2005年-2010年社會消費品零售總額（億元）2005年—2010年來昆明市全社會固定資產(chǎn)投資值及社會消費品零售總額不斷上升，其中社會固定資產(chǎn)投資值較2009年增長了35.0%，社會消費品零售總額較2009年增長了22.6%。南市區(qū)目前約有樓盤約116個西市區(qū)目前約有樓盤約74個北市區(qū)目前約有樓盤約84個東市區(qū)目前約有樓盤約33個隨著城市的發(fā)展及人口的增加，目前的昆明市不斷的自市中心向各個方向進行城市擴建，南、北、西三個方向的建設(shè)現(xiàn)已基本達到極限，而只有東城，現(xiàn)階段尚有大量的開發(fā)空間，因此，“拓東”也成為了昆明市城市發(fā)展的必然。昆明市樓盤分布概況市中心目前約有樓盤約78個城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃昆明市總體規(guī)劃編制層次昆明市域：面積21011平方公里城市規(guī)劃區(qū)：面積4060平方公里中心城區(qū)：面積1722平方公里昆明市中心城區(qū)由昆明主城、呈貢新城及空港經(jīng)濟區(qū)組成。從昆明市總體規(guī)劃編制層次分析本項目位于昆明市城東，隸屬于中心城區(qū)，正好位于三城之間。昆明主城呈貢新城空港經(jīng)濟區(qū)本案昆明市公共服務(wù)設(shè)施級配體系馬金鋪產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)中心呈貢國家體育訓(xùn)練基地及體育中心呈貢教育基地和人力開發(fā)中心呈貢國際花卉研發(fā)中心呈貢新區(qū)國際物流基地滇池旅游接待中心市級公共服務(wù)主中心北市區(qū)級服務(wù)中心世博園旅游接待中心空港經(jīng)濟區(qū)物流基地金馬現(xiàn)代貨運站呈貢市級公共服務(wù)副中心西部區(qū)級服務(wù)中心市級公共服務(wù)副中心、昆明國際會展中心新亞洲體育中心主城區(qū)一環(huán)以內(nèi)的區(qū)域形成市級主中心在呈貢新區(qū)吳家營形成一個市級副中心在主城南部巫家壩機場搬遷后的用地形成一個市級副中心兩制主城西、北兩個方向布局兩個區(qū)級服務(wù)中心兩區(qū)在中心城區(qū)布局若干基礎(chǔ)性居住區(qū)級和居住小區(qū)級公共服務(wù)單元，其中包括空港經(jīng)濟區(qū)物流基地多點一主昆明市工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃空港經(jīng)濟區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)集配區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)：物流及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)楊林工業(yè)園：農(nóng)產(chǎn)品加工、包裝印刷、新材料等項目所在片區(qū)2011年招商引資項目新機場生活區(qū)建設(shè)項目（3項）新機場生活配套區(qū)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園項目新機場生活配套區(qū)300床醫(yī)院建設(shè)項目新機場生產(chǎn)生活配套區(qū)公共租賃房一期項目城市交通道路情況昆明市城市道路網(wǎng)二環(huán)普吉路汕昆高速公路昆明繞城高速公路渝昆高速公路東三環(huán)本案一環(huán)本項目緊鄰城市快速道路東三環(huán)，位于二環(huán)路與東三環(huán)之間。在未來的發(fā)展中，項目擁有便利的交通及物流條件，但是遠離城市核心的主要交通干道。昆明市輕軌道路網(wǎng)圖例紫紅色——1號線橙色——2號線紅色——3號線藍色——4號線綠色——5號線紫色——機場線1號線3號線4號線5號線2號線機場線3號線機場線1號線5號線2號線4號線未來，輕軌3號線將途經(jīng)項目周邊，其中太平村站及虹橋村站距離項目地約3000米，雖然沒有直接的作用，但也能間接地將人流導(dǎo)入項目所在區(qū)域。石咀站小漁村站馬街站岷山站沙溝尾站西苑立交站梁家河站市體育館站西昌路站省博物館站百貨大樓站白塔路站環(huán)城東路站文化宮站大樹營站金馬寺站太平村站虹橋村站東部客運站地鐵3號線站點走向項目周邊主要交通道路與項目周邊主要交通道路相連接道路新機場高速地鐵圖例項目位置情況圖示貴昆高速公路昆明東連接線昆石高速公路渝昆高速公路東三環(huán)寺瓦路白龍路世博路嵩明縣G320國道瑞麗石林東部汽車客運站虹橋路3號線機場線兩面寺立交巫家壩機場新機場高速昆明長水國際機場本案新機場高速起始站點——兩面寺立交橋與本項目的直線距離約4.2公里，遠離本項目，新機場高速與本項目沒有直接的關(guān)聯(lián)。在項目未來的發(fā)展過程中，新機場高速對本項目的直接帶動作用不強。項目在城市中的地塊特性分析項目在城市中的地塊特性分析空港經(jīng)濟區(qū)主城區(qū)呈貢新城本案項目位于昆明市東部片區(qū)，緊鄰空港經(jīng)濟區(qū)。在昆明市“第十一個五年規(guī)劃”期間，昆明東城的發(fā)展被列入了城市建設(shè)的重點項目，其中又以呈貢新城及空港經(jīng)濟區(qū)為代表。云南省“第十二五”規(guī)劃中也將物流相關(guān)的產(chǎn)業(yè)及配套提至了重點建設(shè)任務(wù)行列中。昆明市乃云南省省會城市，第六次人口普查昆明市現(xiàn)有人口726.3萬人。2005年至2010年以來，昆明市的經(jīng)濟也一直呈現(xiàn)出持續(xù)升高的發(fā)展態(tài)勢，但漲幅區(qū)間大于10%，有潛在的通貨膨脹危機，在項目未來的發(fā)展中，需要謹慎。隨著城市人口的增加及城市的發(fā)展，昆明市西、南、北及中心城市及趨于飽和狀態(tài)，因此，東城的興建改造成為了必然。項目位于昆明市的中心城區(qū)，立于三城之間，毗鄰空港經(jīng)濟區(qū)物流基地，遠離城市的核心商圈及居住區(qū)，可以借勢三城，推動區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。項目在城市中的地塊特性分析現(xiàn)狀機會密集的人口及持續(xù)增長的經(jīng)濟走勢，為項目未來的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。項目緊鄰空港經(jīng)濟區(qū)，在未來的城市規(guī)劃發(fā)展中，政府將在該區(qū)域大力發(fā)展物流及相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)，除此之外新機場生活區(qū)建設(shè)項目也被擬進了2011年的重點招商引資項目，這樣的規(guī)劃，為項目未來的發(fā)展也起到了推波助瀾的作用。昆明地鐵的建設(shè)及老城區(qū)交通的改造升級，使得項目所在區(qū)域的交通道路也將得到改善（如寺瓦路），直接聯(lián)系老城區(qū)大樹營立交橋，使項目所在區(qū)域的交通與老城區(qū)的交通相互貫通，提升了人流到達的便利性。項目與城市之間關(guān)系總結(jié)得出項目與城市之間的關(guān)系是：集中補充城市特色定向型消費商業(yè)中心二、項目與周邊關(guān)系的解讀周邊道路及交通情況周邊人口居住情況周邊商業(yè)分布及概況周邊建筑功能及分布情況周邊配套設(shè)施項目在周邊區(qū)域中的地塊特性分析Part-C項目區(qū)域環(huán)境解讀項目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系周邊人口居住情況周邊道路及交通情況周邊配套設(shè)施項目在周邊區(qū)域的地塊特性周邊建筑形態(tài)及功能劃分周邊商業(yè)分布項目與周邊區(qū)域的關(guān)系解讀2003年，東城有了戰(zhàn)略目標，有了發(fā)展定位；5年出形象，10年成規(guī)模，20年建成，建設(shè)拉開大幕；2004年，東城完成土地利用總體規(guī)劃編制工作；2006年，昆明鐵路集裝箱中心投入試運行，3個國家級開發(fā)度假區(qū)參與東城開發(fā)建設(shè)；2010年，萬科進軍白沙河；2011年，連接昆明主城東西向的地鐵3號線開工建設(shè)，車行天下（國際汽車城）落戶東城；2011年下半年，巫家壩機場搬遷。項目所在片區(qū)發(fā)展情況周邊道路及交通情況小結(jié)

東三環(huán)寺瓦路白龍路世博路昆明長水國際機場本案項目周邊半徑1公里范圍內(nèi)共計有10路公交車途經(jīng)項目地，設(shè)有6個公交車站點。公交車站點呈環(huán)形圍繞項目，交通方便快捷，自項目地北邊及西邊而來的公交車數(shù)量居多。項目周邊城市快速道路1條——東三環(huán)，城市主干道2條——寺瓦路及白龍路，城市次干道1條——金瓦路。金色交響小區(qū)茶旺山市委黨校金色交響家園東三環(huán)長埂地村寺瓦路口現(xiàn)狀寺瓦路西段直接與昆明主城區(qū)大樹營立交橋相連接，在未來寺瓦路將會拓寬，成為項目所在片區(qū)的城市主要通道。機場的搬遷，新機場高速及地鐵機場線的建設(shè)，推動了政府對項目所在片區(qū)的改造，隨著城市主干道的建設(shè)，項目周邊的道路及交通情況也會愈來愈完善。提升了項目所在片區(qū)與老城區(qū)之間人流、車流的互動性、便利性。寺瓦路白龍路金瓦路東三環(huán)本案大樹營立交小結(jié)機會未來周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況城市快速道路：東三環(huán)，雙向八車道，緊鄰項目東側(cè)；城市主干道：寺瓦路，雙向四車道，緊鄰項目南側(cè)；

白龍路，雙向四車道，位于項目北側(cè)；城市次干道：金瓦路，雙向兩車道，緊鄰項目北側(cè)。北南寺瓦路白龍路金瓦路本案東三環(huán)周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路白龍路金瓦路本案東三環(huán)東三環(huán)位于項目東側(cè)，屬城市快速通道，雙向八車道，北接白龍路，南接虹橋立交。路況良好，交通秩序良好。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段寺瓦路位于項目南側(cè)，寺瓦路東段，路況較差；寺瓦路西段，柏油路面，雙向四車道，路況良好，交通秩序良好。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段金瓦路位于項目北側(cè)，東接?xùn)|三環(huán)，西接寺瓦路，路況良好，但道路狹窄，雙向兩車道，行駛車輛非常少。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段白龍路位于項目北側(cè)，緊接?xùn)|三環(huán)及世博路，雙向四車道，路況良好，但高峰時期，交通堵塞較為嚴重。周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況北部公交樞紐站世博園西南林業(yè)大學(xué)長地埂東三環(huán)新螺螄灣公交樞紐站新螺螄灣國際商場城二期（商城大道）涼亭東三環(huán)虹橋立交南虹橋立交北金色交響小區(qū)905、906路起點織布營東部公交樞紐站虹橋立交東公交北市區(qū)車場904、194路起點本案904路——公交北市區(qū)車場→新螺螄灣公交樞紐站，共11個站點；194路——公交北市區(qū)車場→東部公交樞紐站，共8個站點；905路——北部公交樞紐站→新螺螄灣公交樞紐站，共10個站點；906路——北部公交樞紐站→東部公交樞紐站，共8個站點。昆明站春城路和平新村白塔路（銀河證券）白龍路（理工大學(xué)新迎區(qū)）新迎路口（白龍路）新迎北路新興路穿金路口（白云路）小壩（云南婦女兒童醫(yī)院）二環(huán)北路昆十一中五三三醫(yī)院（昆纖公司）園博路（百安居建材超市）西南林業(yè)大學(xué)東部公交樞紐站虹橋立交東虹橋立交北金色交響家園（東三環(huán)）東三環(huán)長地埂60路起點佳園小區(qū)曇小路北段曇小路中段曇華寺曇小路南段132路起點市政府東三環(huán)寺瓦路口郭家凹金沙路口石虎關(guān)立交橋王大橋昆明監(jiān)獄本案132路——寺瓦路口→市政府，共18個站點；60路——東部公交樞紐站→昆明站，共20個站點；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況金色交響小區(qū)158路起點市委黨校茶旺山郭家凹金沙路口昆明監(jiān)獄王大橋新迎路口（人民東路）新迎路新迎北路口新迎北路新興路穿金路口云南化工機械廠席子營環(huán)城北路（天和大酒店）小菜園立交橋油管橋火車北站（環(huán)城北路）食品廠三農(nóng)場青龍村南方學(xué)校東部黃土坡寺瓦路口白沙河29路起點本案158路——金色交響小區(qū)→小菜園立交橋，共19個站點；29路——火車北站→三農(nóng)場，共19個站點；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況77路起點東部公交樞紐站虹橋立交東虹橋立交北金色交響家園（東三環(huán)）東三環(huán)（長地埂村）東三環(huán)（西南林業(yè)大學(xué)）白龍寺（白龍路）佳園小區(qū)石閘立交橋新迎路口白龍路昆明理工大學(xué)（新迎校區(qū)）席子營環(huán)城北路（天和大酒店）大鼓樓鼓樓路圓通北路一二一大街云南師范大學(xué)昆師路口潘家灣篆塘新聞路口彌勒寺白藥廠西壩西華園大觀樓昆五中東陸橋22路起點金色交響小區(qū)茶旺山郭家凹金沙路口食品廠王大橋昆明監(jiān)獄新迎路口東華小區(qū)延安醫(yī)院交三橋正義路威遠街本案22路——東部公交樞紐站→大觀樓，共30個站點；77路——金色交響小區(qū)→正義路，共14個站點；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況周邊1公里范圍公交站點與本項目的關(guān)系站點名稱公交路線與本項目的距離（米）金色交響小區(qū)77路、158路246市委黨校29路406金色交響家園22路、60路、132路、194路、904路、905路、906路530茶旺山29路、77路、132路、158路355東三環(huán)長埂地村22路、60路、194路、904路、905路、906路573寺瓦路口77路、132路50項目邊半徑1公里范圍內(nèi)共有10路（54及K2路公交車現(xiàn)階段可以抵達寺瓦路口，但皆屬臨時性，因此未做紀錄）公交車經(jīng)過，其中距離本項目較近的站點有金色交響小區(qū)、市委黨校、金色交響家園、茶旺山、東三環(huán)長埂地村及寺瓦路口，共計6個站點。周邊人口居住情況

本案西北東北東南西南項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，居住小區(qū)主要集中在項目的西北方向及西南方向，且居住密度大，大部分小區(qū)居住環(huán)境良好，有統(tǒng)一的物業(yè)管理。小部分小區(qū)因年限較長，居住環(huán)境略顯臟亂。項目東北及東南方向，居住小區(qū)稀缺，以村子及回遷房為主，居住人口主要為周邊的村民。項目周邊3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口共計118072.8人，不具備成熟的居住條件及人口。小結(jié)

現(xiàn)狀未來3-5年，項目周邊半徑3公里范圍新增大型城市綜合體南亞未來城及居住小區(qū)紫光園，初步計算居住人口將新增11311.2人。目前項目所在片區(qū)內(nèi)嚴重缺乏高品質(zhì)的居住小區(qū)，本項目可利用此市場稀缺點，提升項目所在片區(qū)的居住品質(zhì)，打造出一個適宜人居且環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。南亞未來城紫光園未來機會周邊半徑3公里范圍人口居住情況

本案西北東北東南西南以項目地為中心，調(diào)查周邊三公里半徑范圍內(nèi)的東、南、西、北四個方向的人口居住情況。北南

本案北南西北東北東南西南東方玫瑰園云嶺鄰里博園世家世博劉家營小區(qū)人與自然酈島嘉園晨曦街洋房曇小苑本案金豐園寧靜小區(qū)云嶺鄰里東區(qū)迪興雅苑世紀龍苑世博生態(tài)城百麗園云山合作小區(qū)世界花苑佳園小區(qū)昆明理工大學(xué)白龍苑金色俊園項目半徑3公里范圍內(nèi)西北方向小區(qū)分布情況序號小區(qū)名稱距本項目距離（米）1東方玫瑰園29002云嶺鄰里26003博園世家27004世博生態(tài)城24005世博劉家營小區(qū)27006酈島嘉園26007晨曦街洋房25008金豐園28009人與自然260010云山合作小區(qū)300011寧靜小區(qū)250012昆明理工大學(xué)白龍苑220013曇小苑190014金色俊園270015世紀龍苑200016世界花苑260017佳園小區(qū)280018百麗園210019迪興雅苑740項目半徑3公里范圍內(nèi)西北方向人口居住情況序號小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1東方玫瑰園11823.64255.22云嶺鄰里683.6244.83博園世家1363.6489.64世博生態(tài)城20003.672005世博劉家營小區(qū)3223.61159.26酈島嘉園20003.672007晨曦街洋房1253.64508金豐園553.61989人與自然5863.62109.610云山合作小區(qū)

10003.6

360011寧靜小區(qū)

——3.6

——12昆明理工大學(xué)白龍苑

3203.6115213曇小苑

2903.6104414金色俊園27003.6972015世紀龍苑6803.6244816世界花苑1703.661217佳園小區(qū)20003.6

720018百麗園

——3.6

——19迪興雅苑

——3.6

——合計——

136343.6

49082.4備注：因部分小區(qū)年限較長，且位置偏僻，所以相關(guān)資料有所缺失。

本案北南西北東北東南西南項目半徑3公里范圍內(nèi)西南方向小區(qū)分布情況本案云南建工三村金沙小區(qū)金緣山莊曇華寺住宅小區(qū)金馬社區(qū)東驤神駿萬泰小區(qū)金宅小區(qū)金苑住宅水木山居?xùn)|康花園馬軍場小區(qū)星光雅園序號小區(qū)名稱距本項目距離（米）1曇華寺住宅小區(qū)20002金苑住宅24003冶金小區(qū)23004金沙小區(qū)12005金緣山莊12006星光雅園25007云南地震局金馬生活區(qū)20008金宅小區(qū)23009肉聯(lián)小區(qū)240010金馬社區(qū)280011水木山居260012云南建工三村200013東康花園290014東驤神駿萬泰小區(qū)280015馬軍場小區(qū)3000冶金小區(qū)肉聯(lián)小區(qū)項目半徑3公里范圍內(nèi)西南方向人口居住情況序號小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1曇華寺住宅小區(qū)4363.61569.6

2金苑住宅229

3.6824.43冶金小區(qū)983.6352.84金沙小區(qū)37563.6

13521.65金緣山莊1803.6648

6星光雅園27003.697207云南地震局金馬生活區(qū)2103.67568金宅小區(qū)5003.618009肉聯(lián)小區(qū)1263.6453.610金馬社區(qū)96

3.6345.611水木山居4853.6174612云南建工三村

——3.6

——13東康花園3603.6129614東驤神駿萬泰小區(qū)50003.61800015馬軍場小區(qū)

2883.61036.8合計——144643.652070.4

本案北南西北東北東南西南項目半徑3公里范圍內(nèi)東北、東南方向小區(qū)分布情況本案金色交響家園福虹家園序號小區(qū)名稱距本項目距離（米）1福虹家園274米2金色交噢家園536米序號區(qū)位小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1東北福虹家園700

3.62520

2東南金色交響家園

40003.614400

合計————4700

3.616920

項目半徑3公里范圍內(nèi)東北、東南方向人口居住情況序號區(qū)位小區(qū)數(shù)量（個）戶數(shù)（戶）人口總數(shù)（人）1西北191363449082.42西南121446452070.43東北170025204東南1400014400合計——3332798118072.8項目半徑3公里范圍內(nèi)小區(qū)規(guī)模及人口居住情況未來3-5年內(nèi)新增小居規(guī)模及人口居住情況南亞未來城本案紫光園序號小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1南亞未來城2194

3.67898.42紫光園

9483.63412.8

合計——3142

3.611311.2

1400米2800米周邊商業(yè)分布及概況項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，商業(yè)以臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)部的步行街及專業(yè)市場為主，目前沒有大型的統(tǒng)一規(guī)劃管理的集中式商業(yè)。項目周邊商業(yè)主要集中分布在項目的西北方向及西南方向，以服務(wù)于周邊小區(qū)的居民為主。經(jīng)營品類以滿足周邊居民日常生活類服務(wù)性產(chǎn)品為主，如制衣店、洗衣店、副食品及雜貨店。小結(jié)

現(xiàn)狀未來3-5年，隨著機場的搬遷及建設(shè)，項目周邊將出逐漸出現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項目（例如車行天下的項目、萬科白沙河項目及南亞未來城的建設(shè)），提升該片區(qū)的商業(yè)氛圍，整合多層次消費人群。未來機會目前項目所在區(qū)域內(nèi)沒有大型的，具有統(tǒng)一規(guī)劃管理的集中式商業(yè)項目，而本項目雖然體量較小，但是只要站在時間的前端，將會成為該片區(qū)內(nèi)的首個集中式商業(yè)項目，這樣的機會有利于整合周邊的消費人群。周邊商業(yè)分布情況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)商業(yè)以臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)部步行街及專業(yè)市場為主。臨街商鋪：白龍路、世博路、東三環(huán)、寺瓦路、酈島佳園。小區(qū)內(nèi)部步行街：人與自然、金色交響家園、金沙小區(qū)。專業(yè)市場：云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心。金色交響家園小區(qū)商業(yè)概況街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比金色交響家園小區(qū)服務(wù)4229.17%雜貨2618.06%餐飲住宿2315.97%個人護理與保健1711.81%家居用品149.72%服裝128.33%休閑娛樂74.86%日化用品53.47%電子電器21.39%配飾10.70%文教用品10.70%合計150100.00%寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路金沙小區(qū)商業(yè)概況街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比金沙小區(qū)服務(wù)3331.73%雜貨2221.15%餐飲住宿2120.19%服裝1211.54%個人護理及保健98.65%日化用品32.88%休閑娛樂21.92%家居用品10.97%配飾10.97%合計104100.00%寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比世博路服務(wù)433.33%餐飲住宿433.33%雜貨216.67%個人護理及保健18.33%休閑娛樂18.33%合計12100.00%世博路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比園博路白龍路服裝1625.40%服務(wù)1523.81%餐飲住宿1015.87%交通用品914.28%個人護理及保健57.93%日化用品23.17%文教用品23.17%家居用品11.59%電子用品11.59%雜貨11.59%休閑娛樂11.59%合計63100.00%園博路及白龍路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比東三環(huán)化工原料1536.58%交通用品1331.71%服務(wù)512.20%餐飲住宿49.76%電子用品37.31%雜貨12.44%合計41100.00%東三環(huán)商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路本案世博路東三環(huán)街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比人與自然小區(qū)個人保健與護理730.43%服務(wù)626.09%雜貨521.74%休閑娛樂417.39%交通用品14.35%合計23100.00%人與自然小區(qū)商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比寺瓦路雜貨1936.54%服務(wù)1528.85%餐飲住宿815.38%交通用品35.77%個人護理及保健35.77%休閑娛樂23.85%家居用品11.92%電子用品11.92%合計52100.00%寺瓦路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比云南農(nóng)產(chǎn)品信息交易中心餐飲住宿1648.49%雜貨1236.36%服務(wù)515.15%合計33100.00%云南農(nóng)產(chǎn)品信息交易中心商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路品類數(shù)量占比服務(wù)16731.27%雜貨8816.48%餐飲住宿8616.10%服裝5710.67%個人護理與保健427.87%交通用品264.87%休閑娛樂173.18%家居用品163.00%化工原料152.81%電子電器71.31%日化用品71.31%文教用品40.75%配飾20.37%合計534100.00%項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)商業(yè)概況備注：服務(wù)類產(chǎn)品包括制衣店、洗衣店等。有關(guān)于項目周邊半徑3公里范圍內(nèi)的商業(yè)情況，我司將會在后續(xù)報告《區(qū)域零售市場及稀缺產(chǎn)品綜合分析報告》里進行詳細闡述。周邊建筑功能及分布情況小結(jié)

本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)項目半徑3公里范圍內(nèi)建筑以住宅、商業(yè)、市政建筑及廢棄的倉庫、廠房為主，住宅及商業(yè)用房主要集中分布在項目的西北及西南片區(qū)，東北片區(qū)商業(yè)用房稀少，廢棄的倉庫及廠房居多。商務(wù)用房（寫字樓）嚴重缺乏。本項目建筑功能規(guī)劃了商務(wù)辦公使用的寫字樓，從而本項目可以進一步的對該片區(qū)的商務(wù)辦公功能起到提升及完善的作用。機會現(xiàn)狀項目西北片區(qū)：住宅+商業(yè)項目西南片區(qū)：住宅+商業(yè)項目東南部：住宅+商業(yè)項目東北片區(qū)：廢棄廠區(qū)+住宅建筑用途本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)

東北南西本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)建筑用途西北片區(qū)住宅以商品房小區(qū)和城中村（白龍寺村）為主，商業(yè)為臨街商鋪及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街。西南片區(qū)住宅以商品房小區(qū)和村子（郭家凹村）為主，商業(yè)集中分布在金沙小區(qū)內(nèi)。東北片區(qū)住宅以廉租房和村子為主東南片區(qū)住宅為以商品房小區(qū)及村子，商業(yè)為臨街商鋪。周邊半徑3公里范圍內(nèi)建筑功能情況周邊配套設(shè)施小結(jié)

現(xiàn)狀項目周邊半徑3公里范圍生活配套設(shè)施齊全，但數(shù)量有限及配置比例不均衡，其中教育設(shè)施及醫(yī)療配套設(shè)施較為普遍，而社區(qū)服務(wù)及文體類的配套設(shè)施較為稀缺。本項目在未來的規(guī)劃中，可以考慮配備社區(qū)服務(wù)及文體類的設(shè)施，從而提升周邊居民的生活品質(zhì)及生活趣味性。機會周邊半徑3公里范圍內(nèi)生活配套設(shè)施周邊配套設(shè)施文化體育金融醫(yī)療社區(qū)服務(wù)行政管理市政公用教育序號名稱與本案距離（米）1西南林業(yè)大學(xué)17002昆明理工大白龍校區(qū)19003昆明市警察學(xué)校14004云南北美職業(yè)學(xué)院東區(qū)22005云南新興職業(yè)學(xué)院16006春城明星學(xué)院30007童心幼兒園21008云南省郵電技工學(xué)校21009楚天實驗學(xué)校140010昆明市盤龍區(qū)青云小學(xué)240011金沙幼兒園100012向陽花幼兒園170013涼亭幼兒園30001536427812本案1110913周邊配套設(shè)施——教育設(shè)施周邊配套設(shè)施——教育設(shè)施序號配套類型數(shù)量占比1大學(xué)430.77%2職業(yè)/技術(shù)學(xué)校323.08%3初中17.70%4小學(xué)17.70%5幼兒園430.77%合計/13100%序號名稱與本案距離（米）1金色交響羽網(wǎng)球館5072白沙河休閑公園游泳館19003白沙河休閑公園保齡球館2000132本案周邊配套設(shè)施——文化體育設(shè)施周邊配套設(shè)施——文化體育設(shè)施序號配套類型數(shù)量占比1網(wǎng)球館133.33%2游泳館133.33%3保齡球館133.33%合計/3100%序號名稱與本案距離（米）1工行金沙儲蓄所12002中行世博支行26003白龍寺郵政儲蓄26004工行大樹營支行30005昆明官渡農(nóng)村合作銀行3000周邊配套設(shè)施——金融設(shè)施13245本案周邊配套設(shè)施——金融設(shè)施序號配套類型數(shù)量占比1工商銀行240%2中國銀行120%3郵政儲蓄120%4農(nóng)業(yè)銀行120%合計/5100%周邊配套設(shè)施——社區(qū)服務(wù)設(shè)施序號名稱與本案距離（米）1昆明市兒童福利院22002昆明市慈善總會220