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第二講資產(chǎn)評估基本準則

授課時間:2013年3月10日

授課教師:張靜靜授課班級:2012級資產(chǎn)評估專碩班

第二講資產(chǎn)評估基本準則授課時間:2013年3月10日1國際評估準則—-概念框架24目錄英國評估準則(簡介……)中國資產(chǎn)評估基本準則3美國評估準則(定義、引言……)1國際評估準則—-概念框架24目錄英國評估準則(簡介……)中基本準則體系:1.資產(chǎn)評估準則——基本準則2.資產(chǎn)評估準則——職業(yè)道德準則基本準則出臺背景:管理:政出多門,管理混亂評估:質量參次不齊,評估報告不規(guī)范《21世紀報道》2003.9.15:《六份評估報告“惡之花”:變數(shù)下的億元財富爭奪戰(zhàn)》:同一價值類型標的物,4家出具6份評估報告,評估差值達4000多萬,最低估值僅為最高估值的1/3.

中國資產(chǎn)評估基本準則2004年5月1日開始施行中國資產(chǎn)評估基本準則2004年5月1日開始施行中國資產(chǎn)評估基本準則

與國外評估準則不同:我國的評估基本準則的制定和發(fā)布具有濃厚的政治色彩,借鑒和保留了財政部、原國資局、中國資產(chǎn)評估協(xié)會等制定發(fā)布的資產(chǎn)評估規(guī)范性文件中行之有效的若干規(guī)定,并且根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)實踐的發(fā)展增加了新的內容。

兩個基本準則的頒布,標志著我國資產(chǎn)評估準則體系的初步建立,是我國資產(chǎn)評估準則制定工作和資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展歷史上的重要里程碑,對資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展起了重要的規(guī)范和促進作用。資產(chǎn)評估基本準則是對各類評估業(yè)務的基本規(guī)范,是各項資產(chǎn)評估準則應當遵守的基本規(guī)則。中國資產(chǎn)評估基本準則與國外評估準則不同:我國的評估基資產(chǎn)評估準則—基本準則《資產(chǎn)評估準則—基本準則》屬于業(yè)務性準則的基本準則,包括“總則”、“基本要求”、“操作準則”、“報告準則”、“執(zhí)業(yè)責任”和“附則”??倓t:準則制定目的;資產(chǎn)評估和注冊資產(chǎn)評估師的界定;資產(chǎn)評估準則的范圍和層次;準則適用范圍基本要求:

法律、法規(guī)及準則;評估原則;知識、經(jīng)驗和勝任能力;聘請專家工作;對業(yè)務助理人員指導和負責;評估程序、方法、報告特殊說明。操作準則:適當評估程序;評估程序;價值類型;評估方法;評估假設;工作底稿;資產(chǎn)評估準則—基本準則《資產(chǎn)評估準則—基本準則》屬于資產(chǎn)評估準則—基本準則報告準則編制出具評估報告;提供必要信息;滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求執(zhí)業(yè)責任對評估結論合理性承擔責任;注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關當事方的責任;法律權屬附則評估機構,資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布具體準則,施行日期資產(chǎn)評估準則—基本準則報告準則資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則

1999.7.29財政部關于印發(fā)《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德:注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估工作應當遵守的執(zhí)業(yè)品德、執(zhí)業(yè)紀律、專業(yè)勝任能力等職業(yè)行為規(guī)范。注冊資產(chǎn)評估師道德困境:客戶要求評估值不合理,威脅如果不這樣出具報告就找其他評估師。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則1999.7.29財資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則主要內容:總則:準則制定目的,準則適用范圍基本要求評估原則;法律、法規(guī)與準則;職業(yè)形象;獨立估算;合理使用評估假設;提供信息要求;保密原則;合法招攬業(yè)務;評估師執(zhí)業(yè)機構要求;工作底稿;簽署評估報告要求;接受管理、履行業(yè)務專業(yè)勝任能力教育和培訓,專業(yè)勝任能力;后續(xù)教育;如實聲明專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗;聘請專家工作資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則主要內容:資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與委托方和相關當事方的關系利害關系回避;不得誤導欺詐;履行義務,竭誠服務;不得索取不正當利益;溝通、聲明責任。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與委托方和相關當事方的關系與其他評估師的關系保持良好工作關系;不得貶損和詆毀其他評估師;不得惡意降低服務費等手段爭攬業(yè)務。附則評估機構;中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準則發(fā)布資產(chǎn)評估道德具體準則;施行日期資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與其他評估師的關系資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則國際評估準則——IVSframework主要對象:IVSFrameworkincludesgenerallyacceptedvaluationconcepts,principlesanddefinitionsuponwhichtheinternationalvaluationstandardsarebased.適用范圍:Theframeworkshouldbeconsideredandappliedwhenfollowingtheindividualstandardsandvaluationapplications主要內容和詞匯:評估和職業(yè)判斷;獨立性和客觀性;專業(yè)勝任能力;價格、成本和價值;市場;市場活動;市場參與者;經(jīng)濟實體的特定因素;合投資價值并計算;價值類型;市場價值;交易成本;投資價值;公允價值;特殊價值;協(xié)同價值;評估假設;被迫清償;評估方法;市場途徑;收益途徑;成本途徑;應用方法;評估信息資源國際評估準則——IVSframework主要對象:IVS國際評估準則——IVSframework1.評估和職業(yè)判斷(ValuationandJudgement)評估的特定場合需要使用職業(yè)判斷,客觀,不能過高或過低,判斷要和評估目的、價值類型和其他評估假設結合。2.獨立性和客觀性(IndependenceandObjectivity)公正判斷,透明,主管因素影響最小化

道德規(guī)范

雖然本準則體系沒有專門的道德準則,需要進行適當?shù)目刂坪统绦蚣s束,以確保評估中有足夠的獨立性和客觀性,如有規(guī)定,評估師需要公開披露并證實自己的身份。國際評估準則——IVSframework1.評估和職業(yè)判斷國際評估準則——IVSframework3.專業(yè)勝任能力(Competence)評估機構或評估師需要具備適合的專業(yè)技能,經(jīng)驗和對于評估對象、交易市場記憶評估目的的知識儲備;

對于資產(chǎn)復雜或多重資產(chǎn)的評估。評估師可以尋求專家?guī)椭?.價格,成本和價值價格:要求、提供或支付,既定買賣雙方:經(jīng)濟能力,交易目的,特殊利益等形成價格成本:獲取或創(chuàng)造花費金額,既成事實。價格變成本價值:意見:1)最有可能成交的價格2)擁有一項資產(chǎn)的經(jīng)濟收益國際評估準則——IVSframework3.專業(yè)勝任能力(國際評估準則——IVSframework5.市場買賣雙方交易場所,供求關系,雙方不受強制約束市場潛力和價值市場的多種標準:商品或服務,規(guī)模和分配機制,地理區(qū)域市場的相互影響和市場價格的趨同IVS中的市場通常意味著在評估基準日處于交易狀態(tài)。市場缺陷,評估師需要客觀地估算市場上最有可能的交易價格,以此來反應評估基準日相關市場的狀況,而并非是基于假定恢復平衡后,調整過或平滑后的價格。國際評估準則——IVSframework5.市場國際評估準則——IVSframework6.市場活躍性市場波動市場活躍和不活躍之間沒有明顯界限市場不同的活躍程度是對價格的反應,而非成因。消費者有自己的心理價位,并且依據(jù)心理價位進入市場不活躍市場的價格數(shù)據(jù)可能也是市場價值7.市場參與者真實交易中的個人、公司和其他實體機構或正考慮進入特定類型交易的人概念框架要求刪除任何特殊交易因素或者市場交易者通常很難獲取的價值因素國際評估準則——IVSframework6.市場活躍性國際評估準則——IVSframework8.實體特殊因素.一些因素會使得市場價值類型的評估不適用:對于買賣雙方很特殊的因素或者對于市場參與者不常見的因素。比如:1)通過組合相似資產(chǎn)獲得的額外價值2)實體資產(chǎn)之間擁有的不同資產(chǎn)之間特有的協(xié)同效應3)法律所賦予的權利或約束4)稅收優(yōu)惠或稅收負擔5)某幾個開發(fā)某資產(chǎn)的特有的開發(fā)能力特殊因素的界定看資產(chǎn)是否作為組合中的一部分進行交易如果評估目的是決定資產(chǎn)對于特殊所有者的價值,實體特殊因素應當被體現(xiàn)在評估過程中,一是投資決策,而是反應資產(chǎn)歷史績效國際評估準則——IVSframework8.實體特殊因素.國際評估準則——IVSframework9.組合一些單項資產(chǎn)的價值通常取決于和其他資產(chǎn)的組合使用,如:a)通過金融工具的組合達到資產(chǎn)和負債的抵消b)通過提供一個擁有關鍵性的群體或者出于戰(zhàn)略地位的預期資產(chǎn)購買方,使資產(chǎn)之間形成互補c)一條生產(chǎn)線上的一組機器設備或者運行一臺或多臺機器所需的軟件d)一個品牌的秘訣和專利e)企業(yè)里相互依附的土地、建筑、廠房和其他設備當被評估資產(chǎn)和其他輔助或相關資產(chǎn)結合在一起時,需要確定是對資產(chǎn)組合進行評估還是單項資產(chǎn)進行評估,即使是單項資產(chǎn)評估,也要確定否每項資產(chǎn)都要進行評估a)假設其他資產(chǎn)對于買房可使用b)假設其他資產(chǎn)對于買方不可使用國際評估準則——IVSframework9.組合國際評估準則——IVSframework10.價值類型1)評估的基本測度假設的聲明2)價值類型取決于評估目的3)價值類型應當區(qū)分于:評估方法,資產(chǎn)類型,評估時點上資產(chǎn)的實際或假設狀態(tài),任何變更基本假設外的特殊假設,附加假設4)價值類型的主要三種類型:a)自由開放的市場假設交易中最有可能實現(xiàn)的交易價格。如市場價值;b)個人或機構擁有一項資產(chǎn)能獲得的收益,如投資價值或特殊價值;c)公允價值:某一項資產(chǎn)的特殊交易雙方都同意的一個合理價格,交易雙方可能沒有關聯(lián),也沒有進行公平商議,資產(chǎn)交易沒有必要在市場上公開,交易價格反應交易雙方各種利弊,并非反應自由市場上的價值,如公允價值。國際評估準則——IVSframework10.價值類型國際評估準則——IVSframework11.市場價值

定義:自愿買方和賣方,在評估基準日進行正常的市場營銷之后,某項資產(chǎn)應當進行交易的估計數(shù)額,交易雙方應當各自精明,謹慎行事,不受任何強迫壓制。市場:開放,競爭,自由行動,參與者眾多,資產(chǎn)交易頻繁。市場價值反映資產(chǎn)的最高最好用途(highestanduse)在法律允許和經(jīng)濟上可行的條件下,繼續(xù)使用資產(chǎn)的現(xiàn)有用途或尋找替代用途。單獨評估一項資產(chǎn)的最高最好用途不同于作為整體中的一部分的資產(chǎn)最高最好用途,后者需要考慮單項資產(chǎn)對于整體資產(chǎn)組合的貢獻最高最好用途的考慮需要注意:用途是否合理,法律是否允許,是否經(jīng)濟可行(替代用途收益、轉換用途成本,現(xiàn)有用途收益)國際評估準則——IVSframework11.市場價值國際評估準則——IVSframework12.交易成本

市場價值沒有考慮交易中的賣方成本和買方的購買成本,也沒有對任何一方承受的稅收進行調整。13.投資價值投資價值是資產(chǎn)對于一個以投資或管理運營為目標的投資者或預期所有者的價值。主體特定價值類型,并一定涉及假定的交易投資價值反映了投資環(huán)境和投資目標,通常用來衡量投資業(yè)績。投資價值和市場價值差別在于買方和買方進入市場的動機國際評估準則——IVSframework12.交易成本國際評估準則——IVSframework14.公允價值

有鑒別能力的雙方考慮到自己利益,在自愿的條件下對資產(chǎn)或負債確定的價格。IRCS對公允價值和市場價值的定義大致一致。除了以財務報告目的評估中,公允價值和市場價值有差別,公允價值要求雙方各自考慮利弊之后能夠有所可以獲益。公允價值比市場價值范圍寬泛15.特殊價值資產(chǎn)只對于特殊購買者產(chǎn)生特殊作用的價值資產(chǎn)對于特殊購買者產(chǎn)生的好處不同于其他購買者對這個特殊購買者比其他購買者更有吸引力,包括物質上,地理上,經(jīng)濟上或法律上的因素特殊價值和市場價值明顯不同國際評估準則——IVSframework14.公允價值國際評估準則——IVSframework16.協(xié)同價值

兩項或多項資產(chǎn)結合結合起來會產(chǎn)生額外的價值,也就是說,組合價值大于兩項資產(chǎn)單獨價值之和;

當協(xié)同效應只產(chǎn)生于唯一一個買者時,協(xié)同價值是特殊價值的一個例子。17.評估假設為了更好地表明價值類型,對于假定交易中的資產(chǎn)的狀態(tài)或者資產(chǎn)假定交易中的交易環(huán)境等進行假設,這些假設對評估結果影響較大。

一般評估假設如:企業(yè)作為一個完整的經(jīng)營實體進行轉讓;企業(yè)單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合從企業(yè)中分離出來轉讓等特殊評估假設:和現(xiàn)狀不同的假設,用來闡明可能發(fā)生的變化對資產(chǎn)價值的影響評估假設需要合理并且效果。國際評估準則——IVSframework16.協(xié)同價值國際評估準則——IVSframework18.被迫出售賣方被迫出售資產(chǎn),因此,沒有合適的營銷階段,出售價格取決于賣方的壓力和未能展開營銷的原因。被迫的賣方而非自愿賣方被迫出售只是形容交易發(fā)生的情形,而不是直接的價值類型國際評估準則——IVSframework18.被迫出售19.評估途徑根據(jù)特定的價值類型,評估應當使用1種或多種評估方法。20.市場途徑將評估對象和具有價格信息的相同資產(chǎn)或相似資產(chǎn)進行比較,從而估算價值。21.收益途徑未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)到現(xiàn)在得到的價值。22.成本途徑買方不會支付高于購買或自制其他相同功能的資產(chǎn)的價格和成本,來購買這項資產(chǎn)。23.應用方法每種評估途徑有多種詳細的應用方法。國際評估準則——IVSframework19.評估途徑國際評估準則——IVSframework國際評估準則——IVSframework24.評估信息資源數(shù)據(jù)和評估方法應用中的信息評估信息資源有實際和假設之分1)實際信息資源:如:類似資產(chǎn)的交易價格

資產(chǎn)實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流

相同或類似資產(chǎn)的實際成本2)假設信息資源如:預測現(xiàn)金流假定資產(chǎn)的預計成本市場參與者可能采取對風險的態(tài)度評估信息資源越充分,評估結果越精確評估信息資源應當考慮到價值類型。國際評估準則——IVSframework24.評估信息資源比較借鑒中國資產(chǎn)評估基本準則和國際評估準則基本框架比較:同:母則,目的相同,適用范圍

內容相近:對評估師的行為約束,價值類型,評估方法異:1.頒布主體

中國:財政部IVS:IVSC國際評估準則理事會2.側重點不同

中國:完成評估行為涉及到的程序要求IVS:對評估準則涉及的到的基本概念和術語逐項解釋2.職業(yè)道德準則

IVS:無專門的準則設定,但涉及到相關內容:評估和職業(yè)判斷,獨立性和客觀性

3.對市場的界定和價值的界定IVS:詳細說明

比較借鑒中國資產(chǎn)評估基本準則和國際評估準則基本框架比較:IVSC結構和概況IVSC成立于1981年,是聯(lián)合國非政府組織的成員,總部設在倫敦,非營利性組織,目前成員遍及世界50多個國家。IVSC:國際評估準則理事會管理委員會(BOT)由6-11名委員負責IVSC戰(zhàn)略、監(jiān)管和投資國際評估準則委員會(IVSB)IVSC下的獨立自主的準則制定機構,負責國際評估準則的制定工作國際評估專業(yè)委員會(IVPB)由9名委員構成,負責監(jiān)督全球評估行業(yè)的教育培訓和資格授予。IVSC結構和概況IVSC:國際評估準則理事會管理委員會(B國際評估準則——美國評估準則美國評估準則基本準則——定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、檔案保存規(guī)定、能力規(guī)定、

工作范疇規(guī)定,因法律導致例外的規(guī)定一、定義1.評估Appraisal1)Theactorprocessofdevelopinganopinion2)Anopinionofvalue3)Oforpertainingtoappraisingandrelatedfunctionssuchasappraisalpracticeandappraisalservices.與中國資評估準則中的資產(chǎn)評估定義比較2.評估執(zhí)業(yè)AppraisalPracticeAppraisalservices,valuationservicesAppraisal,appraisalreview,appraisalconsulting國際評估準則——美國評估準則國際評估準則——美國評估準則3.評估師AppraiserCompetence,independent,Impartial,objectiveLaw,regulation,agreement同等評估師4.評估項目Assignment5.評估Assignmentresults6.委托方Client7.機密信息Confidentialinformation8.成本Cost9.可靠性Credible10.特定假設Extraordinaryassumption11.市場展示期Exposuretime12.逆向假設Hypotheticalcondition13.預定用途Intenduse14.預定使用者Intenduser國際評估準則——美國評估準則3.評估師Appraiser國際評估準則——美國評估準則14.因法律導致的意外Jurisdictionalexception15.市場價值marketvalue16.批量評估Massappraisal17.不動產(chǎn)Realestate,RealProperty18.簽名Signature19價值Value20.工作檔案ValuationRecord(IVS34)國際評估準則——美國評估準則14.因法律導致的意外Juri國際評估準則——美國評估準則二、引言Preamble宗旨內容三、職業(yè)道德規(guī)定執(zhí)業(yè)行為Conduct業(yè)務經(jīng)營Management保密Confidentiality檔案保存規(guī)定RecordKeeping國際評估準則——美國評估準則二、引言Preamble國際評估準則——美國評估準則1.執(zhí)業(yè)行為Conduct公正、獨立、客觀……2.業(yè)務經(jīng)營ManagementinformationdiscloseCompensationAssignmentaffix3.保密ConfidentialityAppraisal-clientrelationshipLegitimateinterestsoftheclientDisclose國際評估準則——美國評估準則1.執(zhí)業(yè)行為Conduct國際評估準則——美國評估準則4.檔案保存RecordkeepingRoleWorkfileInclusionRetainPeriodCustodyofworkfileAccessandretrievalofworkfile國際評估準則——美國評估準則4.檔案保存Recordke四、能力規(guī)定1.Competency:ability,knowledgeandexperienceRecognitionof,andcompliancewithlawsandregulations2.AcquiringCompetencyPriortoacceptinganassignment:disclosetakestepsDescribeinthereport

DuringthecourseofanassignmentNotifytakestepsDescribeinthereport3.LackofCompetencyDeclineandwithdrawfromtheassignment國際評估準則——美國評估準則四、能力規(guī)定國際評估準則——美國評估準則國際評估準則——美國評估準則美國資產(chǎn)評估準則和中國資產(chǎn)評估準則的職業(yè)道德準則比較?國際評估準則——美國評估準則美國資產(chǎn)評估準則和中國資產(chǎn)評估準國際評估準則——英國評估準則留給同學們:作為課后學習或討論主題國際評估準則——英國評估準則留給同學們:作為課后學習或討論主國際評估準則——歐洲評估準則留給同學們:作為課后學習或討論主題國際評估準則——歐洲評估準則留給同學們:作為課后學習或討論主國內外基本評估準則比較1.內容和形式2.執(zhí)行力3.側重點4.具體差異。。。。國內外基本評估準則比較1.內容和形式ThankYou!ThankYou!第二講資產(chǎn)評估基本準則

授課時間:2013年3月10日

授課教師:張靜靜授課班級:2012級資產(chǎn)評估專碩班

第二講資產(chǎn)評估基本準則授課時間:2013年3月10日1國際評估準則—-概念框架24目錄英國評估準則(簡介……)中國資產(chǎn)評估基本準則3美國評估準則(定義、引言……)1國際評估準則—-概念框架24目錄英國評估準則(簡介……)中基本準則體系:1.資產(chǎn)評估準則——基本準則2.資產(chǎn)評估準則——職業(yè)道德準則基本準則出臺背景:管理:政出多門,管理混亂評估:質量參次不齊,評估報告不規(guī)范《21世紀報道》2003.9.15:《六份評估報告“惡之花”:變數(shù)下的億元財富爭奪戰(zhàn)》:同一價值類型標的物,4家出具6份評估報告,評估差值達4000多萬,最低估值僅為最高估值的1/3.

中國資產(chǎn)評估基本準則2004年5月1日開始施行中國資產(chǎn)評估基本準則2004年5月1日開始施行中國資產(chǎn)評估基本準則

與國外評估準則不同:我國的評估基本準則的制定和發(fā)布具有濃厚的政治色彩,借鑒和保留了財政部、原國資局、中國資產(chǎn)評估協(xié)會等制定發(fā)布的資產(chǎn)評估規(guī)范性文件中行之有效的若干規(guī)定,并且根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)實踐的發(fā)展增加了新的內容。

兩個基本準則的頒布,標志著我國資產(chǎn)評估準則體系的初步建立,是我國資產(chǎn)評估準則制定工作和資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展歷史上的重要里程碑,對資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展起了重要的規(guī)范和促進作用。資產(chǎn)評估基本準則是對各類評估業(yè)務的基本規(guī)范,是各項資產(chǎn)評估準則應當遵守的基本規(guī)則。中國資產(chǎn)評估基本準則與國外評估準則不同:我國的評估基資產(chǎn)評估準則—基本準則《資產(chǎn)評估準則—基本準則》屬于業(yè)務性準則的基本準則,包括“總則”、“基本要求”、“操作準則”、“報告準則”、“執(zhí)業(yè)責任”和“附則”??倓t:準則制定目的;資產(chǎn)評估和注冊資產(chǎn)評估師的界定;資產(chǎn)評估準則的范圍和層次;準則適用范圍基本要求:

法律、法規(guī)及準則;評估原則;知識、經(jīng)驗和勝任能力;聘請專家工作;對業(yè)務助理人員指導和負責;評估程序、方法、報告特殊說明。操作準則:適當評估程序;評估程序;價值類型;評估方法;評估假設;工作底稿;資產(chǎn)評估準則—基本準則《資產(chǎn)評估準則—基本準則》屬于資產(chǎn)評估準則—基本準則報告準則編制出具評估報告;提供必要信息;滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求執(zhí)業(yè)責任對評估結論合理性承擔責任;注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關當事方的責任;法律權屬附則評估機構,資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布具體準則,施行日期資產(chǎn)評估準則—基本準則報告準則資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則

1999.7.29財政部關于印發(fā)《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德:注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估工作應當遵守的執(zhí)業(yè)品德、執(zhí)業(yè)紀律、專業(yè)勝任能力等職業(yè)行為規(guī)范。注冊資產(chǎn)評估師道德困境:客戶要求評估值不合理,威脅如果不這樣出具報告就找其他評估師。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則1999.7.29財資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則主要內容:總則:準則制定目的,準則適用范圍基本要求評估原則;法律、法規(guī)與準則;職業(yè)形象;獨立估算;合理使用評估假設;提供信息要求;保密原則;合法招攬業(yè)務;評估師執(zhí)業(yè)機構要求;工作底稿;簽署評估報告要求;接受管理、履行業(yè)務專業(yè)勝任能力教育和培訓,專業(yè)勝任能力;后續(xù)教育;如實聲明專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗;聘請專家工作資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則主要內容:資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與委托方和相關當事方的關系利害關系回避;不得誤導欺詐;履行義務,竭誠服務;不得索取不正當利益;溝通、聲明責任。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與委托方和相關當事方的關系與其他評估師的關系保持良好工作關系;不得貶損和詆毀其他評估師;不得惡意降低服務費等手段爭攬業(yè)務。附則評估機構;中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準則發(fā)布資產(chǎn)評估道德具體準則;施行日期資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則與其他評估師的關系資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則國際評估準則——IVSframework主要對象:IVSFrameworkincludesgenerallyacceptedvaluationconcepts,principlesanddefinitionsuponwhichtheinternationalvaluationstandardsarebased.適用范圍:Theframeworkshouldbeconsideredandappliedwhenfollowingtheindividualstandardsandvaluationapplications主要內容和詞匯:評估和職業(yè)判斷;獨立性和客觀性;專業(yè)勝任能力;價格、成本和價值;市場;市場活動;市場參與者;經(jīng)濟實體的特定因素;合投資價值并計算;價值類型;市場價值;交易成本;投資價值;公允價值;特殊價值;協(xié)同價值;評估假設;被迫清償;評估方法;市場途徑;收益途徑;成本途徑;應用方法;評估信息資源國際評估準則——IVSframework主要對象:IVS國際評估準則——IVSframework1.評估和職業(yè)判斷(ValuationandJudgement)評估的特定場合需要使用職業(yè)判斷,客觀,不能過高或過低,判斷要和評估目的、價值類型和其他評估假設結合。2.獨立性和客觀性(IndependenceandObjectivity)公正判斷,透明,主管因素影響最小化

道德規(guī)范

雖然本準則體系沒有專門的道德準則,需要進行適當?shù)目刂坪统绦蚣s束,以確保評估中有足夠的獨立性和客觀性,如有規(guī)定,評估師需要公開披露并證實自己的身份。國際評估準則——IVSframework1.評估和職業(yè)判斷國際評估準則——IVSframework3.專業(yè)勝任能力(Competence)評估機構或評估師需要具備適合的專業(yè)技能,經(jīng)驗和對于評估對象、交易市場記憶評估目的的知識儲備;

對于資產(chǎn)復雜或多重資產(chǎn)的評估。評估師可以尋求專家?guī)椭?.價格,成本和價值價格:要求、提供或支付,既定買賣雙方:經(jīng)濟能力,交易目的,特殊利益等形成價格成本:獲取或創(chuàng)造花費金額,既成事實。價格變成本價值:意見:1)最有可能成交的價格2)擁有一項資產(chǎn)的經(jīng)濟收益國際評估準則——IVSframework3.專業(yè)勝任能力(國際評估準則——IVSframework5.市場買賣雙方交易場所,供求關系,雙方不受強制約束市場潛力和價值市場的多種標準:商品或服務,規(guī)模和分配機制,地理區(qū)域市場的相互影響和市場價格的趨同IVS中的市場通常意味著在評估基準日處于交易狀態(tài)。市場缺陷,評估師需要客觀地估算市場上最有可能的交易價格,以此來反應評估基準日相關市場的狀況,而并非是基于假定恢復平衡后,調整過或平滑后的價格。國際評估準則——IVSframework5.市場國際評估準則——IVSframework6.市場活躍性市場波動市場活躍和不活躍之間沒有明顯界限市場不同的活躍程度是對價格的反應,而非成因。消費者有自己的心理價位,并且依據(jù)心理價位進入市場不活躍市場的價格數(shù)據(jù)可能也是市場價值7.市場參與者真實交易中的個人、公司和其他實體機構或正考慮進入特定類型交易的人概念框架要求刪除任何特殊交易因素或者市場交易者通常很難獲取的價值因素國際評估準則——IVSframework6.市場活躍性國際評估準則——IVSframework8.實體特殊因素.一些因素會使得市場價值類型的評估不適用:對于買賣雙方很特殊的因素或者對于市場參與者不常見的因素。比如:1)通過組合相似資產(chǎn)獲得的額外價值2)實體資產(chǎn)之間擁有的不同資產(chǎn)之間特有的協(xié)同效應3)法律所賦予的權利或約束4)稅收優(yōu)惠或稅收負擔5)某幾個開發(fā)某資產(chǎn)的特有的開發(fā)能力特殊因素的界定看資產(chǎn)是否作為組合中的一部分進行交易如果評估目的是決定資產(chǎn)對于特殊所有者的價值,實體特殊因素應當被體現(xiàn)在評估過程中,一是投資決策,而是反應資產(chǎn)歷史績效國際評估準則——IVSframework8.實體特殊因素.國際評估準則——IVSframework9.組合一些單項資產(chǎn)的價值通常取決于和其他資產(chǎn)的組合使用,如:a)通過金融工具的組合達到資產(chǎn)和負債的抵消b)通過提供一個擁有關鍵性的群體或者出于戰(zhàn)略地位的預期資產(chǎn)購買方,使資產(chǎn)之間形成互補c)一條生產(chǎn)線上的一組機器設備或者運行一臺或多臺機器所需的軟件d)一個品牌的秘訣和專利e)企業(yè)里相互依附的土地、建筑、廠房和其他設備當被評估資產(chǎn)和其他輔助或相關資產(chǎn)結合在一起時,需要確定是對資產(chǎn)組合進行評估還是單項資產(chǎn)進行評估,即使是單項資產(chǎn)評估,也要確定否每項資產(chǎn)都要進行評估a)假設其他資產(chǎn)對于買房可使用b)假設其他資產(chǎn)對于買方不可使用國際評估準則——IVSframework9.組合國際評估準則——IVSframework10.價值類型1)評估的基本測度假設的聲明2)價值類型取決于評估目的3)價值類型應當區(qū)分于:評估方法,資產(chǎn)類型,評估時點上資產(chǎn)的實際或假設狀態(tài),任何變更基本假設外的特殊假設,附加假設4)價值類型的主要三種類型:a)自由開放的市場假設交易中最有可能實現(xiàn)的交易價格。如市場價值;b)個人或機構擁有一項資產(chǎn)能獲得的收益,如投資價值或特殊價值;c)公允價值:某一項資產(chǎn)的特殊交易雙方都同意的一個合理價格,交易雙方可能沒有關聯(lián),也沒有進行公平商議,資產(chǎn)交易沒有必要在市場上公開,交易價格反應交易雙方各種利弊,并非反應自由市場上的價值,如公允價值。國際評估準則——IVSframework10.價值類型國際評估準則——IVSframework11.市場價值

定義:自愿買方和賣方,在評估基準日進行正常的市場營銷之后,某項資產(chǎn)應當進行交易的估計數(shù)額,交易雙方應當各自精明,謹慎行事,不受任何強迫壓制。市場:開放,競爭,自由行動,參與者眾多,資產(chǎn)交易頻繁。市場價值反映資產(chǎn)的最高最好用途(highestanduse)在法律允許和經(jīng)濟上可行的條件下,繼續(xù)使用資產(chǎn)的現(xiàn)有用途或尋找替代用途。單獨評估一項資產(chǎn)的最高最好用途不同于作為整體中的一部分的資產(chǎn)最高最好用途,后者需要考慮單項資產(chǎn)對于整體資產(chǎn)組合的貢獻最高最好用途的考慮需要注意:用途是否合理,法律是否允許,是否經(jīng)濟可行(替代用途收益、轉換用途成本,現(xiàn)有用途收益)國際評估準則——IVSframework11.市場價值國際評估準則——IVSframework12.交易成本

市場價值沒有考慮交易中的賣方成本和買方的購買成本,也沒有對任何一方承受的稅收進行調整。13.投資價值投資價值是資產(chǎn)對于一個以投資或管理運營為目標的投資者或預期所有者的價值。主體特定價值類型,并一定涉及假定的交易投資價值反映了投資環(huán)境和投資目標,通常用來衡量投資業(yè)績。投資價值和市場價值差別在于買方和買方進入市場的動機國際評估準則——IVSframework12.交易成本國際評估準則——IVSframework14.公允價值

有鑒別能力的雙方考慮到自己利益,在自愿的條件下對資產(chǎn)或負債確定的價格。IRCS對公允價值和市場價值的定義大致一致。除了以財務報告目的評估中,公允價值和市場價值有差別,公允價值要求雙方各自考慮利弊之后能夠有所可以獲益。公允價值比市場價值范圍寬泛15.特殊價值資產(chǎn)只對于特殊購買者產(chǎn)生特殊作用的價值資產(chǎn)對于特殊購買者產(chǎn)生的好處不同于其他購買者對這個特殊購買者比其他購買者更有吸引力,包括物質上,地理上,經(jīng)濟上或法律上的因素特殊價值和市場價值明顯不同國際評估準則——IVSframework14.公允價值國際評估準則——IVSframework16.協(xié)同價值

兩項或多項資產(chǎn)結合結合起來會產(chǎn)生額外的價值,也就是說,組合價值大于兩項資產(chǎn)單獨價值之和;

當協(xié)同效應只產(chǎn)生于唯一一個買者時,協(xié)同價值是特殊價值的一個例子。17.評估假設為了更好地表明價值類型,對于假定交易中的資產(chǎn)的狀態(tài)或者資產(chǎn)假定交易中的交易環(huán)境等進行假設,這些假設對評估結果影響較大。

一般評估假設如:企業(yè)作為一個完整的經(jīng)營實體進行轉讓;企業(yè)單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合從企業(yè)中分離出來轉讓等特殊評估假設:和現(xiàn)狀不同的假設,用來闡明可能發(fā)生的變化對資產(chǎn)價值的影響評估假設需要合理并且效果。國際評估準則——IVSframework16.協(xié)同價值國際評估準則——IVSframework18.被迫出售賣方被迫出售資產(chǎn),因此,沒有合適的營銷階段,出售價格取決于賣方的壓力和未能展開營銷的原因。被迫的賣方而非自愿賣方被迫出售只是形容交易發(fā)生的情形,而不是直接的價值類型國際評估準則——IVSframework18.被迫出售19.評估途徑根據(jù)特定的價值類型,評估應當使用1種或多種評估方法。20.市場途徑將評估對象和具有價格信息的相同資產(chǎn)或相似資產(chǎn)進行比較,從而估算價值。21.收益途徑未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)到現(xiàn)在得到的價值。22.成本途徑買方不會支付高于購買或自制其他相同功能的資產(chǎn)的價格和成本,來購買這項資產(chǎn)。23.應用方法每種評估途徑有多種詳細的應用方法。國際評估準則——IVSframework19.評估途徑國際評估準則——IVSframework國際評估準則——IVSframework24.評估信息資源數(shù)據(jù)和評估方法應用中的信息評估信息資源有實際和假設之分1)實際信息資源:如:類似資產(chǎn)的交易價格

資產(chǎn)實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流

相同或類似資產(chǎn)的實際成本2)假設信息資源如:預測現(xiàn)金流假定資產(chǎn)的預計成本市場參與者可能采取對風險的態(tài)度評估信息資源越充分,評估結果越精確評估信息資源應當考慮到價值類型。國際評估準則——IVSframework24.評估信息資源比較借鑒中國資產(chǎn)評估基本準則和國際評估準則基本框架比較:同:母則,目的相同,適用范圍

內容相近:對評估師的行為約束,價值類型,評估方法異:1.頒布主體

中國:財政部IVS:IVSC國際評估準則理事會2.側重點不同

中國:完成評估行為涉及到的程序要求IVS:對評估準則涉及的到的基本概念和術語逐項解釋2.職業(yè)道德準則

IVS:無專門的準則設定,但涉及到相關內容:評估和職業(yè)判斷,獨立性和客觀性

3.對市場的界定和價值的界定IVS:詳細說明

比較借鑒中國資產(chǎn)評估基本準則和國際評估準則基本框架比較:IVSC結構和概況IVSC成立于1981年,是聯(lián)合國非政府組織的成員,總部設在倫敦,非營利性組織,目前成員遍及世界50多個國家。IVSC:國際評估準則理事會管理委員會(BOT)由6-11名委員負責IVSC戰(zhàn)略、監(jiān)管和投資國際評估準則委員會(IVSB)IVSC下的獨立自主的準則制定機構,負責國際評估準則的制定工作國際評估專業(yè)委員會(IVPB)由9名委員構成,負責監(jiān)督全球評估行業(yè)的教育培訓和資格授予。IVSC結構和概況IVSC:國際評估準則理事會管理委員會(B國際評估準則——美國評估準則美國評估準則基本準則——定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、檔案保存規(guī)定、能力規(guī)定、

工作范疇規(guī)定,因法律導致例外的規(guī)定一、定義1.評估Appraisal1)Theactorprocessofdevelopinganopinion2)Anopinionofvalue3)Oforpertainingtoappraisingandrelatedfunctionssuchasappraisalpracticeandappraisalservices.與中國資評估準則中的資產(chǎn)評估定義比較2.評估執(zhí)業(yè)AppraisalPracticeAppraisalservices,valuationservicesAppraisal,appraisalreview,appraisalconsulting國際評估準則——美國評估準則國際評估準則——美國評估準則3.評估師AppraiserCompetence,independent,Imparti

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