最新整理購物中心租金制定參考與借鑒

購物中心租制定參考借鑒一直以來，

商業(yè)地產(chǎn)

的

租金

制定都是大家的關(guān)注焦點。如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關(guān)重要的一環(huán)。一購中租定的準(zhǔn)平租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個概念組成，一個是由有效購買力決定的基礎(chǔ)租金，一個是由區(qū)位、商場產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力這些特征變量決定的租金邊際價格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價能力?；A(chǔ)金制（注：基礎(chǔ)租金定制方法在此前決策參考報考已有詳細講解，本報告不再做詳細的分析）對基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測定，一般采用三種方法：即成本計價法、投資回報計價法和市場計價法。（）本計價法成本計價法即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分攤和合理利潤進行計算測定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會必要勞動，但無法反映市場供求關(guān)系。（）資回報計價法投資回報計價法是在成本計價法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評估時使用，但無法作為更為深入的經(jīng)營決策的依據(jù)。（）場計價法市場計價法是從同類市場平均價格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)種方法反映市場供求關(guān)系考到商戶對租金的接受程度對手對優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭奪競爭等市場因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價格的。采用市場定價法，并不是簡單地采集競爭市場的平均價格，而是要對市場進行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。決定基礎(chǔ)租金的核心因素就是既定商圈的社會購買力。例如，選取一個沿海二級城市A購物中心作為案例。該項目商業(yè)總建筑面積10萬方米，計租面積63,280平方米周邊里沒有同類競爭項目，通過商情調(diào)查，其購物中心可以實現(xiàn)的零售銷售預(yù)期為：A購物心市場分析表A購物心客流支撐分析:A購物心基礎(chǔ)租金租金/營業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場價法采用的一個重要變量。該變量依照當(dāng)期同類市場平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項目的招商預(yù)期、項目技術(shù)條件評價等具體情況修訂而成。租金際格基礎(chǔ)租金通常反映項目無差別化產(chǎn)品和市場特征的租金水平。但是，每個項目仍然因許多個性化的因素，影響了租金實際價格的變化，因此就必須對這些個性化因素的特征變量及其變化進行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價格。所謂個性化因素，就是項目區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力。（）位特征對租金邊際價格的影響在所有決定商鋪金邊際價格的特征變量中，區(qū)位特征的作用顯著的。區(qū)位特征對商鋪價格影響的價格彈/半彈性【有效購買力】核心商圈口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項目為圓心，交通半徑之內(nèi)為心商圈）。核心商圈每增加10%購力，標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價格增長4.99%?！局行目梢姸取恐笍闹鞲傻揽醋鈶魳?biāo)志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個刻度（每5%一個刻度），從主干看租戶標(biāo)志可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加0.129%?！就＼囄弧恐该壳椒矫捉?jīng)營面積擁有的停車位個數(shù)，每增加一個停車位，商鋪的租金邊際價格增加0.117%。（）場特征對租金邊際價格的影響商鋪面積

、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達度是十分重要商場特征，對租金邊際價格具有十分重要的影響。商場特征對商鋪邊際價格的價格彈/半彈性【商鋪面積】指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增1的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價格將下降1.84%。【距一樓層數(shù)】指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價格將下降。【商鋪可見度】指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分1個刻（每一刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.92%。在購物中心建筑設(shè)計過程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫?，除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。并且，在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計。中庭和采光廊實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計，可以平均提升5個度即5%的鋪可見度，也就是說可增加9.6%租金邊際價格。對于采光廊設(shè)計，還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30°俯45°計算，采廊的高度不大于寬度的1.5-2倍如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)?！旧啼伩蛇_性顧隨機到達任意商鋪的概率商可達性劃分為101個每1%一刻度），從公共區(qū)域看商的可達性每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.76%。要實現(xiàn)較高的商鋪可達性，關(guān)鍵在于動線的合理布置。原則在于：（）戶組合對租金邊際價格的影響①主力店商鋪位置對于主力店本身不是最重要的，但對租金價格具有很強的砍價能力。所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過程中進行租金價格的博弈如行其商鋪位置的博弈。②次主力店次主力店也具有很強的客流積聚效應(yīng)目前我國內(nèi)地購物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，閑娛樂健身為11.8%，他為17,1%。不像主力店，次主力店的位置和布局對其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：③普通商鋪在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購物中心租金的主要貢獻者。零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：租金數(shù)根據(jù)商鋪的易達性、可見性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強勢程度等商戶屬性，可以給每個商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為：購物中心租金

的測算方法、租金定價策略都在本章中詳盡呈現(xiàn)，并結(jié)合廣州和北京各樓層的租金水平和租金明細表，更直觀地了解租金制定策略。二購中租測方租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。1.營業(yè)額反推租金測算方法2.購物中心各樓層租金定價的基本方法確定商業(yè)地產(chǎn)項目某一平層的租金基價系統(tǒng)后下來就要確定各個樓層的租金均價。（）樓層租金定價的基本方法在制定每一樓層的租金基價系統(tǒng)時，其基本的推理和論證過程大體類似，但就項目的整個租金價格體系制定而言，還要考慮層差關(guān)系和業(yè)態(tài)關(guān)系等要素。通過對業(yè)態(tài)租金價格曲線的分析，就可以得到主流的價格區(qū)間，并且發(fā)現(xiàn)其中的一些共性特征。根據(jù)基本的商業(yè)規(guī)律，同一業(yè)態(tài)放到不同的樓層和位置，往往會產(chǎn)生不同的價值。這時，對于一些特殊的情況就要加以摒棄，結(jié)合項目的具體情況，得出經(jīng)營商戶能夠承受的主流租金水平區(qū)間。然后，再根據(jù)自身項目情況，更加準(zhǔn)確地確定同樓層同業(yè)態(tài)的主流租金水平。經(jīng)過上述層層分析、選擇和論證，最后就會針對各個樓層和相應(yīng)業(yè)態(tài)得出租金均價，這時整個項目各樓層的租金體系才是一個基本完整的體系。某商城租金定位影響因素（）目不同區(qū)域的租金定價方法整個項目的租金體系確定后，最終還要落實到項目不同區(qū)域的具體租金價格上，大體來說，商業(yè)地產(chǎn)項目可以分為門市房和內(nèi)鋪兩個不同區(qū)域。①確定外圍門市房租金對于任何商場而言，外圍的門市房都是一個相對獨立的租金體系。門市房根據(jù)位置不同，可能會有東南西北四個面向，不同面向商鋪的租金也不盡相同。在“一面一價”的主流價格基礎(chǔ)上，再根據(jù)同面向各個商鋪的位置好差進行租金價格的微調(diào)。②確定內(nèi)鋪租金內(nèi)鋪的租金價格體系一般是按照平層定價，所以每一平層應(yīng)當(dāng)有一個基價系統(tǒng)，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價格。在這個過程中，應(yīng)當(dāng)掌握一個小技巧：通常來說，商場的一層只有A、兩類別，而二層以上則有A、、三個別，這是由商場的建筑模式?jīng)Q定的。因此，在實際操作中，很可能項目一樓有兩種價位，而二層及二層以上的租金則有三種價位。（）套服務(wù)類業(yè)態(tài)的租金定價按照目前的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法場的主要業(yè)態(tài)可以分為銷售產(chǎn)品類和配套服務(wù)類兩大類，這兩種業(yè)態(tài)有不同的租金體系。配套服務(wù)類和銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)租金定制分析對于項目操作方來說果按照套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金水平出租難免會感覺投入產(chǎn)出比過低，為了提高租金收益，可以用一些其他變通方式。流水扣點模式許多項目對電玩、餐飲、兒童游樂園等經(jīng)營業(yè)態(tài)往往會采用流水扣點模式。②基本租金加扣點模式對于項目開發(fā)商而言，在配套服務(wù)類業(yè)態(tài)招商中，一次性收取租金由于數(shù)額過大，很可能會超出商戶的承受能力；但單純地采取流水扣點，開發(fā)商自身又面臨較大的風(fēng)險，如果商戶的經(jīng)營效益較差可能發(fā)商就沒有任何收益了既能夠保證自身利益，又刺激商戶的經(jīng)營積極性，可以采用基本租金加扣點的模式。采用這種模式，商戶首先要向開發(fā)商交付保底租金，然后每月再從商戶的經(jīng)營流水中抽取一定的比例沖抵租金的剩余部分。這樣開發(fā)商有了基本的收益保證，商戶也能夠減輕資金投入的壓力，對于雙方來說都能夠接受。3.購物心商業(yè)預(yù)算、樓層租分解4.租金建議及收益預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：三、購物中心租金定價策略1.購物