105個商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語

105個商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語商鋪商鋪回報率一般出租商鋪回報率：投資回報率二年租金/總房款x100%一般售出商鋪回報率：投資回報率二（售出價-購入價）/購入價x100%在實際操作過程中，出租商鋪回報率要考慮到實際收益，比如：進(jìn)場費、遞增等其它收益綜合。而售出商鋪回報率也要考慮到租金收益和實際支出的持有期間的供樓利息成本和本金收益及進(jìn)場費等收益和支出。所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。經(jīng)營權(quán)經(jīng)營者對其經(jīng)營財產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。上下水上下水就是“給排水”的俗稱，“給水”就是接自來水的管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。在裝修時簡稱”上下水“，包括引進(jìn)和引出的管道設(shè)施。在了解商鋪過程中，說有上下水就是指有給水和排水的管道。有個別情況會出現(xiàn)只有上水沒有下水的情況。具體情況要根據(jù)實際了解。排污排污，指排除污染；排放有害物質(zhì)；排放污染物。在實際了解商鋪過程中，有排污并不是指排水，是有排除污染的管道。下水和排污是有區(qū)別的。排污通常設(shè)置在有餐飲功能或有衛(wèi)生間設(shè)置的商鋪，有排污的一般也可以排水，有排水卻不一定有排污。煙道煙道是廢氣和煙霧排放的管狀裝置，也稱排風(fēng)道、通風(fēng)道、排煙管道。在商鋪實務(wù)操作，煙道一般是餐飲功能商鋪的標(biāo)準(zhǔn)配置，也是很多餐飲行業(yè)所需的必備條件。增容增容（增加配電容量）指原有電力用戶增加用電量的相關(guān)業(yè)務(wù)。有的需要新安裝配電設(shè)備及線路，有的只需在變電站調(diào)整配電容量。增容還通常指供電公司根據(jù)用戶分布情況，自已更新擴(kuò)大配電設(shè)施的工作。在商鋪的實務(wù)操作中，更多的是因為租戶的業(yè)務(wù)，比如烘焙行業(yè)，美發(fā)行業(yè)等需要用電量大的行業(yè)調(diào)整功率。一般商業(yè)綜合體的功率在5-8千瓦標(biāo)準(zhǔn)配置。國內(nèi)電壓分220V和380V。租金遞增指租金的依次增加。在商業(yè)物業(yè)出租過程中，因為商業(yè)物業(yè)租賃時間長，會有租金遞增出現(xiàn)。在實務(wù)操作的表現(xiàn)就是遞增是在前一年的基礎(chǔ)上的租金增加，一般表述為百分比，如每年遞增6%、每兩年遞增6%、從第三年起每年遞增6%等不同的表達(dá)方式。也有直接表述為遞增金額的，比如每年遞增1000元、每兩年遞增2000元、從第三年起每年遞增1500元等。具體的遞增點數(shù)和金額是以具體的商鋪和市場接受度來定的。轉(zhuǎn)讓費商鋪轉(zhuǎn)讓費是指租戶在商鋪租期內(nèi)（未到期）征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設(shè)備、經(jīng)營的項目（貨物、加盟許可費、其它無形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費用為轉(zhuǎn)讓費。轉(zhuǎn)讓在商鋪出租實務(wù)中會有很多變通的表現(xiàn)方式，具體情況具體分析。進(jìn)場費商鋪進(jìn)場費是從超市進(jìn)場費演化而來，超市進(jìn)場費是商場和超市利用其在市場交易中的相對優(yōu)勢地位，向供貨商收取的費用。在商鋪實務(wù)操作過程中，是因為商鋪利用其優(yōu)勢的市場稀缺性和很優(yōu)勢的地理位置由房東直接向租客收取的費用。一般的商鋪是收取不到進(jìn)場費的，伴隨進(jìn)場費一般房東會授給租戶轉(zhuǎn)讓權(quán)，根據(jù)具體情況具體分析。商鋪的面寬和進(jìn)深商鋪的面寬和進(jìn)深是泛指商鋪的門面寬度和長度，兩者相對應(yīng)。商鋪的長度叫進(jìn)深，它的寬度叫面寬，也叫開間。但商鋪的面寬多是指商鋪的門面寬度，而開間更多是針對商鋪里面的寬度。商鋪面寬包括兩面邊墻體各一半的寬度，端頭位置含端頭的整個墻體寬度在內(nèi)。層高商鋪層高：從字面上理解也就是商鋪的高度。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”。凈高商鋪凈高：商鋪凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離?！眱舾吆蛯痈叩年P(guān)系可以用公式來表示：層高二凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。在一般的買賣租賃實際操作過程中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多人在交房驗收時測量的是凈高，忽視了樓板厚度。建筑面積建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。使用面積（實用面積）使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積。房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。在實際操作過程中，不同的房屋性質(zhì)（商鋪、寫字樓、廠房、住宅、公寓、酒店等）會有不同的計算方式和表現(xiàn)形式。商鋪使用率（實用率）商鋪使用率也就是商鋪的建筑面積利用率，指商鋪的使用面積與建筑面積的比例，其中商鋪套內(nèi)使用面積是指商鋪套內(nèi)房屋使用空間面積；商鋪建筑面積指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。18.產(chǎn)權(quán)年限指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。商圈是指商業(yè)中心、以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。五證一書“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書。商業(yè)用地商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。零售業(yè)是一種交易形式，可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動，也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。開發(fā)商開發(fā)項目，做為項目的第一承擔(dān)人、所有人。配套設(shè)施綜合硬件配套設(shè)施包含：1）方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；如：室外廣場、下沉式廣場、停車場；2）輸送消費者至各個商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套；如：手扶梯、觀光梯等；3）留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。如：娛樂設(shè)施等室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。絕大多數(shù)shoppingmall都擁有一個相應(yīng)規(guī)模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發(fā)揮商業(yè)功能的場所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。下沉式廣場下沉式是城市休閑廣場的一種設(shè)計手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。臨街面與街道相臨的一面。裙樓一般指在一個多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。商圈是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。樓層定位根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。環(huán)境設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的室內(nèi)共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進(jìn)行設(shè)計。防火分區(qū)在建筑中采用耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域。防煙分區(qū)是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。店面是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。商家通過門面向消費者呈現(xiàn)最基本的形象。店鋪切割是商場業(yè)態(tài)定位規(guī)劃設(shè)計的用語，在平面圖上劃分若干個單元、供商戶租用。防火卷簾門是指建筑物內(nèi)的一種消防設(shè)施，像門一樣自動關(guān)閉，起到防火隔離的作用。自動噴淋系統(tǒng)是指某建筑物內(nèi)設(shè)置一種滅火系統(tǒng)（以水為介質(zhì)），各個噴淋頭經(jīng)過高溫后膨脹、爆裂、系統(tǒng)內(nèi)的水經(jīng)壓力自動噴出，同時水流指示器發(fā)出信號并報警，達(dá)到自動噴淋滅火的作用?？蛦瘟靠蛦瘟?總成交額/到店的總訪客.水平交通又稱平面交通，是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。解決的是顧客在同一個樓層的走向，即客流如何流動的問題。垂直交通是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系，如樓梯、電梯、自動扶梯等?？土鳌⑽锪?、員工流如何從低樓層到高樓層，再由高樓層到低樓層，即同一商業(yè)物業(yè)內(nèi)部立體流動的問題，是由垂直交通來解決的。動線設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計。物理動線（隱形動線）物理動線是根據(jù)人的行走、駕駛等習(xí)慣，在不受任何干擾情況下自然形成的人流、物流、車流動線。強(qiáng)制動線強(qiáng)制動線是在物理動線的基礎(chǔ)上，由于業(yè)態(tài)規(guī)劃與動線設(shè)計的需要，強(qiáng)行將動線阻隔和引導(dǎo)，以達(dá)到既定目的。柔性動線柔性動線是為達(dá)到既定目的，通過一定的引導(dǎo)方式，如人為引導(dǎo)、構(gòu)筑景觀、構(gòu)筑特色小品吸引人流、車流等。外聯(lián)動線商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。集客指商業(yè)經(jīng)營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業(yè)設(shè)施，最大限度的吸引消費者，使他們有計劃的在此消費金錢及時間。一次商裝指商場為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供最基礎(chǔ)的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行裝修，達(dá)到良好的硬件環(huán)境。主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。二次商裝指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及裝修。購物空間購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素，劃分出直接進(jìn)行銷售活動的場所。商品展示空間從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。服務(wù)空間是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、咨詢臺、寄存處等。客單價客單價=當(dāng)日銷售額：當(dāng)日銷售筆數(shù)價格帶價格區(qū)間，指一種商品的銷售價格范圍，以最低價格最高價格上、下限為其價格寬度，寬度越大所對應(yīng)的顧客層越廣。坪效指終端賣場1平米的效率，一般是作為評估賣場實力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。計算方法“銷售業(yè)績：店鋪面積”，也就是指平均每平米的銷售金額。平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現(xiàn)的銷售業(yè)績也就越高。奧特萊斯在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。也是指奧特萊斯，品牌折扣店。39.DM是英文Directmail的縮寫，意為快訊商品廣告，通常由8開或16開廣告紙正反面彩色印刷而成，通常采取郵寄、定點派發(fā)、選擇性派送到消費者住處等方式廣為宣傳，是超市最重要的促銷方式之一。POPPOP廣告的具體含義就是在購買時和購買地點出現(xiàn)的廣告。具體講，POP廣告是在有利有時間和有效的空音位置上，為宣傳商品，吸引顧客、引導(dǎo)顧客了解商品內(nèi)容或商業(yè)性事件，從而誘導(dǎo)顧客產(chǎn)生參與動機(jī)及購買欲望的商業(yè)廣告。簡稱“購買點廣告”?？罩寐寿徫镏行膬?nèi)尚未有廠商進(jìn)駐的賣場空間，即使租約已簽或租金已收，只要廠商仍末進(jìn)駐，便納入空店范圍。空店率之計算是根據(jù)各商店種類，將空出的賣場面積除以已開店的賣場面積而得一百分比。死角因信道交叉或其他物阻礙，無法看到的地方。三證、五證營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）、商標(biāo)注冊證、商品質(zhì)量檢測報告、授權(quán)代理書二八定律20%的專柜產(chǎn)生80%的利潤。45.3C3C就是指Computer（電腦產(chǎn)品）、Comunication（通訊產(chǎn)品）、Consumer（消費電子產(chǎn)品），將這些相關(guān)的產(chǎn)品放在一個大的賣場，以共同的銷售模式與服務(wù)方式經(jīng)營，由于個品類的品牌與產(chǎn)品特性有些相似，許多營銷操作可以享有共同資源，對消費者而言，也有相對的便利性。退縮線商場內(nèi)相鄰兩個專柜之間間隔的間隔墻，