贈送面積效益分析偷容積的利潤分析課件

贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析1送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：贈送面積的利潤率與土地成本無關(guān)；因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項(xiàng)目利潤率，拉升項(xiàng)目總體利潤率，反之，則拖累項(xiàng)目利潤率的提升；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)分界點(diǎn)送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積越多，對項(xiàng)目利潤率提升越大，反之，則會拉低項(xiàng)目利潤率；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積送與不送研判——建筑成本結(jié)論：贈送面積的利潤率與建筑成本成反比；因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項(xiàng)目利潤率，拉升項(xiàng)目總體利潤率；假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）利潤率拉升區(qū)利潤率拖累區(qū)分界點(diǎn)送與不送研判——建筑成本結(jié)論：假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積越多，對項(xiàng)目利潤率提升越大，反之，則會拉低項(xiàng)目利潤率；

利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）1招商觀瀾中心2中信西鄉(xiāng)3天健寶安中心案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈送率為30%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈送率為30%贈送面積折算率取值參考贈送面積折算率取值參考贈送面積價(jià)格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4贈送面積價(jià)格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）名詞解釋P送：已考慮贈送面積后的均價(jià)P不送：不考慮贈送面積時的均價(jià)△P保底：保底均價(jià)增加值（贈送面積前后利潤相等）C建：單位建筑成本R1：面積贈送率=總贈送面積/總可售面積R2：土地成本占比=可售面積單位土地成本/不贈送面積單價(jià)R3：建筑成本占比=單位建筑成本/不贈送面積單價(jià)R4：配套面積率=總建筑面積/(可售面積+贈送面積),常規(guī)取值范圍1.1-1.2R5：實(shí)用率=套內(nèi)面積/建筑面積R6：贈送面積折算率i：貸款利率T：建設(shè)周期名詞解釋P送：已考慮贈送面積后的均價(jià)關(guān)于土地增值稅對贈送面積的影響相對于增值率的增加，利潤率呈波浪式上升，并在稅率分界點(diǎn)兩側(cè)形成波峰波谷（注意避開波谷）；對位于利潤率拉升區(qū)的項(xiàng)目，贈送面積越多，越能提升項(xiàng)目的利潤率。關(guān)于土地增值稅對贈送面積的影響相對于增值率的增加，利潤率呈波ThankYou!ThankYou!13贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析14送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：贈送面積的利潤率與土地成本無關(guān)；因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項(xiàng)目利潤率，拉升項(xiàng)目總體利潤率，反之，則拖累項(xiàng)目利潤率的提升；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)分界點(diǎn)送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積越多，對項(xiàng)目利潤率提升越大，反之，則會拉低項(xiàng)目利潤率；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積送與不送研判——建筑成本結(jié)論：贈送面積的利潤率與建筑成本成反比；因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項(xiàng)目利潤率，拉升項(xiàng)目總體利潤率；假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）利潤率拉升區(qū)利潤率拖累區(qū)分界點(diǎn)送與不送研判——建筑成本結(jié)論：假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積越多，對項(xiàng)目利潤率提升越大，反之，則會拉低項(xiàng)目利潤率；

利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）1招商觀瀾中心2中信西鄉(xiāng)3天健寶安中心案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈送率為30%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈送率為30%贈送面積折算率取值參考贈送面積折算率取值參考贈送面積價(jià)格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4贈送面積價(jià)格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）名詞解釋P送：已考慮贈送面積后的均價(jià)P不送：不考慮贈送面積時的均價(jià)△P保底：保底均價(jià)增加值（贈送面積前后利潤相等）C建：單位建筑成本R1：面積贈送率=總贈送面積/總可售面積R2：土地成本占比=可售面積單位土地成本/不贈送面積單價(jià)R3：建筑成本占比=單位建筑成本/不贈送面積單價(jià)R4：配套面積率=總建筑面積/(可售面積+贈送面積),常規(guī)取值范圍1.1-1.2R5：實(shí)用率=套內(nèi)面積/建筑面積R6：贈送面積折算率i：貸款利率