廣州基準地價通告基準地價修正體系齊全

廣州市基準地價通

告基準地價修正體

系齊全2020年4月19日文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。附件一:基準地價修正體系一、商業(yè)用地宗地地價修正體系1、容積率（樓層）修正（1）容積率修正（適用于待開發(fā)項目）表1—1商業(yè)用地容積率修正系數(shù)容積率<0.40.4<r<2.4三2.4修正系數(shù)1.00.78X(1/r)0.30.6注：（1）商業(yè)容積率等于商業(yè)建筑面積除以總用地面積；（2）評估待開發(fā)項目宜采用容積率修正，修正后得到的是對應容積率下的平均樓面地價。表1—2商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率<0.40.50.60.70.80.91.0修正系數(shù)10.96030.90920.86810.83400.80500.7800容積率1.11.21.31.41.51.61.7修正系數(shù)0.75800.73850.72100.70510.69070.67740.6652容積率1.81.92.02.12.22.3三2.4修正系數(shù)0.65390.64340.63360.62440.61570.60750.600注：（1）商業(yè)容積率等于商業(yè)建筑面積除以總用地面積；（2）評估待開發(fā)項目宜采用容積率修正，修正后得到的是對應容2020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。積率下的平均樓面地價；（3）當商業(yè)容積率小于1時，基準地價為商業(yè)分攤用地地面地價。（2）樓層修正（僅適用于已建成項目）表1—3商業(yè)用地樓層修正系數(shù)表樓層首層第二層，地下負一層第三層，地下負二層第四層及以上，地下負三層及以下修正系數(shù)平均值1.00.60.480.35修正范圍1.00.50?0.650.35?0.550.25?0.40注：（1）當某層商業(yè)用房的基準地價進行樓層修正后低于所在地段的辦公用地的基準地價時，取其所在地段辦公用地的基準地價；（2）已建成項目或已有詳細規(guī)劃指標且能得知樓層數(shù)的待開發(fā)項目宜采用樓層修正。2、臨街深度修正系數(shù)（僅適用于商業(yè)路線價區(qū)段）表1—4商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表（標準深度為15米）臨街深度（米）dW22<dW44<dW66<dW88<dW1010VdW1212VdW15修正系數(shù)1.701.561.451.321.211.121.0注：設定路線價區(qū)段的區(qū)域按平均標準深度15米確定修正系數(shù)。表1—5商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表（標準深度為10米）深度（米）0W22VdW44VdW66VdW88VdW102020年4月19日2文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。修正系數(shù)1.501.381.251.131.0注：設定路線價區(qū)段的區(qū)域按平均標準深度10米確定修正系數(shù)。表1—6商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表（標準深度為8米）深度（米）0W22<dW44<dW66<dW8修正系數(shù)1.401.281.151.0注：設定路線價區(qū)段的區(qū)域按平均標準深度8米確定修正系數(shù)。3、寬深比修正系數(shù)（僅適用于商業(yè)路線價區(qū)段）寬深比wW0.10.1<wW0.30.3<wW0.7寬深比wW0.10.1<wW0.30.3<wW0.70.7<wW0.90.9<wW1.11.1<wW1.2w>1.2修正系數(shù)0.880.951.001.041.081.121.15注：（1）寬深比適用于已建成的宗地和待開發(fā)宗地；（2）深度在標準深度以內的，計算寬深比時，寬度取實際寬度、深度取實際深度；深度超過標準深度的，計算寬深比時，寬度取實際寬度，深度取標準深度。4、街角地修正5、商業(yè)集聚度修正系數(shù)表1—8街角地修正系數(shù)表5、商業(yè)集聚度修正系數(shù)臨街情況一面臨街兩面臨街三面臨街四面臨街修正系數(shù)1.001.081.131.1532020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。進行商業(yè)集聚度修正需同時滿足以下兩個條件：（1）屬于沒有設定路線價的路段；（2）屬商業(yè)比較集聚的區(qū)域，如批發(fā)市場、專業(yè)市場等，其修正時針對商業(yè)用地網(wǎng)格點基準地價進行修正，商業(yè)集聚度修正幅度為+10%。6、其它個別因素修正系數(shù)表1—9其它個別因素修正系數(shù)表指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地形狀指標說明形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀較規(guī)貝心對土地利用較為有利形狀基本規(guī)貝心對土地利用無不良影響形狀較不規(guī)貝心對土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對土地利用產(chǎn)生嚴重影響修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.0地形地質指標說明地形地質狀況好地形地質狀況良好地形地質狀況適宜地形地質狀況狀況較差地形地質狀況差修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指標說明宗地面積大，利于開發(fā)利用宗地面積較大，較利于開發(fā)利用宗地面積適中，開發(fā)利用情況一般宗地面積偏小，較不利于開發(fā)利用宗地面積過小，不利于開發(fā)利用修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.07、土地剩余使用年期修正系數(shù)表1—10商業(yè)用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表（還原利率r=9.08%）2020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。剩余使用年限12345678910修正系數(shù)0.08590.16460.23680.30300.36370.41930.47030.51710.55990.5992剩余使用年限11121314151617181920修正系數(shù)0.63520.66820.69850.72630.75170.77500.79640.81600.83400.8505剩余使用年限21222324252627282930修正系數(shù)0.86560.87940.89210.90370.91440.92420.93320.94140.94890.9558剩余使用年限31323334353637383940修正系數(shù)0.96220.96800.97330.97820.98260.98670.99050.99390.99711.008、土地開發(fā)程度修正值表1—11廣州市十區(qū)土地使用開發(fā)程度修正表土地開發(fā)程度開發(fā)項目及成本（兀/m2）合計（元/m2）通上水通下水通電通訊通路通氣土地平整數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍10?305?2050?906?2050?9020?4020?50106?335一級區(qū)建成區(qū)平均數(shù)30209020904040330二級區(qū)建成區(qū)平均數(shù)25208020803535295三級區(qū)建成區(qū)平均數(shù)20157015703030250除以上一、二、三級區(qū)建成區(qū)以外的區(qū)域平均數(shù)15105512552525197一級區(qū)：越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)；二級區(qū)：白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)；三級區(qū)：花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)。2020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。注：本表僅供參考，實際操作時應根據(jù)待評估宗的具體開發(fā)狀況，參照上表進行修正。表1—12從化市土地使用開發(fā)程度修正表土地開發(fā)程度開發(fā)項目及成本（兀/曲）合計（元/吟通上水通下水通電通訊通路通氣土地平整數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍10?305?2020?606?2025?8020?4020?50106?300一級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)25155015703540250二級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)20124012453038197三級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)15103010302536156除以上一、二、三級鎮(zhèn)建成區(qū)以外的區(qū)域平均數(shù)126208252035126一級鎮(zhèn)：街口街、江埔街、城郊街二級鎮(zhèn)：太平鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)三級鎮(zhèn)：良口鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)注：本表僅供參考，實際操作時應根據(jù)待評估宗的具體開發(fā)狀況，參照上表進行修正。2020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。表1—13增城市土地使用開發(fā)程度修正表土地開發(fā)程度開發(fā)項目及成本（兀/m2）合計（元/m2）通上水通下水通電通訊通路通氣土地平整數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍10?305?2020?906?2025?8020?4520?50106?335一級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)25157015704040275二級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)20125512553535224三級鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)15104010403030175除以上一、二、三級鎮(zhèn)建成區(qū)以外的區(qū)域平均數(shù)126208252525121一級鎮(zhèn)：荔城街、增江街、新塘鎮(zhèn)；二級鎮(zhèn)：朱村街、石灘鎮(zhèn)、中新鎮(zhèn)、永寧街、仙村鎮(zhèn);三級鎮(zhèn)：小樓鎮(zhèn)、派潭鎮(zhèn)、正果鎮(zhèn)。注：本表僅供參考，實際操作時應根據(jù)待評估宗的具體開發(fā)狀況，參照上表進行修正。二、住宅用地宗地地價修正體系1、容積率修正系數(shù)表1—14廣州市十區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率?1.0別墅W1.0低密度住宅1.0<r<2.72.7Wr<7.0三7.0修正系數(shù)3.0(2.7/r)0.25(2.7/r)0.3(2.7/r)0.1650.85表1—15增城及從化市住宅用地容積率修正系數(shù)表2020年4月19日文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。容積率?1.0別墅W1.0低密度住宅1.0<r<2.12.1Wr<7.0rN7.0修正系數(shù)3.0(2.1/r)0.3(2.1/r)0.45(2.1/r)0.1250.86注：（1）上表所述的“別墅”是指用于開發(fā)獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅等獨立住宅建筑的別墅用地，而“低密度住宅”指的是用于開發(fā)低密度花園洋房的低密度住宅用地；（2）容積率為建設項目綜合容積率，即含裙樓商業(yè)公建配套等的綜合容積率；（3）待開發(fā)項目評估宜采用容積率修正；（4）容積率小于1時，宗地單位面積地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X其它修正，住宅用地總價二宗地單位面積地價*住宅土地面積；（5）容積率大于或等于1時，宗地單位樓面地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X其它修正，住宅用地總價二單位樓面地價*住宅建筑面積。2、住宅用地樓層修正系數(shù)表1—16多層住宅樓層修正系數(shù)總樓層所在樓層1234567891110.99330.98250.97110.96440.96020.95730.952120.99231.01240.98471.00830.98320.98360.97760.984730.98731.02621.03341.04171.02981.02421.032140.98361.01351.03081.04241.04911.048250.98561.00431.01061.01051.008260.97380.98520.98130.981870.96530.96450.971180.95440.962290.94532020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。表1—17高層住宅樓層修正系數(shù)總樓層所在樓層、1011121314151617181920210.9810.9810.9750.9740.9680.9680.9610.9610.9550.9550.9530.920.9890.9890.9830.9830.9770.9780.9720.9720.9670.9670.9650.930.9960.9960.9900.9900.9840.9840.9780.9780.9730.9730.9710.941.0031.0030.9960.9960.9900.9910.9840.9850.9790.9790.9780.951.0101.0101.0031.0030.9970.9970.9910.9910.9850.9850.9840.961.0171.0171.0101.0101.0031.0040.9970.9970.9910.9910.9900.971.0241.0241.0171.0161.0101.0101.0031.0040.9980.9980.9960.981.0311.0311.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0041.0041.0021.(91.0381.0381.0301.0301.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0031.(101.0401.0451.0371.0361.0291.0291.0221.0221.0161.0161.0101.0111.0471.0441.0431.0361.0361.0291.0291.0221.0221.0201.0121.0471.0501.0431.0421.0351.0351.0291.0281.0261.0131.0521.0491.0491.0411.0411.0351.0341.0321.0141.0521.0551.0481.0481.0411.0411.0391.0151.0561.0541.0501.0471.0471.0451.0161.0561.0521.0531.0521.0511.0171.0531.0551.0551.0521.02020年4月19日文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。181.0571.0571.0541.(191.0591.0571.(201.0601.0211.022232425注：（1）樓層修正是對建設項目某一層的修正；（2）25層以上的，每增加一層樓層修正系數(shù)基礎上增加0.002。2020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。3、其它個別因素修正系數(shù)表1—18其它個別因素修正系數(shù)表指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地大小指標說明宗地面積大，利于開發(fā)利用宗地面積較大，較利于開發(fā)利用宗地面積適中，開發(fā)利用情況一般宗地面積偏小，較不利于開發(fā)利用宗地面積過小，不利于開發(fā)利用修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0宗地形狀指標說明形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對土地利用較為有利形狀基本規(guī)貝心對土地利用無不良影響形狀較不規(guī)貝心對土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對土地利用產(chǎn)生嚴重影響修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0地形地質指標說明地形地質狀況好地形地質狀況良好地形地質狀況適宜地形地質狀況狀況較差地形地質狀況差修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0景觀條件指標說明景觀條件好，對土地利用極為有利景觀條件良好，對土地利用較為有利景觀條件一般，對土地利用無不良影響景觀條件較差，對土地利用有一定影響景觀條件差，對土地利用產(chǎn)生嚴重影響修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.04、土地使用年期修正系數(shù)表1—19住宅用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表（還原利率r=7.25%）剩余使用年限12345678910修正系數(shù)0.06810.13160.19080.24600.29750.34550.39020.43200.47090.5072112020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。剩余使用年限11121314151617181920修正系數(shù)0.54100.57250.60190.62930.65490.67870.70100.72170.74100.7590剩余使用年限21222324252627282930修正系數(shù)0.77580.79150.80610.81970.83240.84420.85530.86560.87520.8841剩余使用年限31323334353637383940修正系數(shù)0.89240.90020.90750.91420.92050.92640.93190.93700.94180.9462剩余使用年限41424344454647484950修正系數(shù)0.95040.95420.95780.96120.96430.96720.97000.97250.97490.9771剩余使用年限51525354555657585960修正系數(shù)0.97910.9810.98280.98450.98610.98750.98890.99010.99130.9924剩余使用年限61626364656667686970修正系數(shù)0.99340.99440.99530.99610.99690.99760.99820.99890.99951.005、臨江修正(1)廣州十區(qū)臨珠江前后航道(白鵝潭至珠江口、白鵝潭至沙貝海、白鵝潭至白沙河、白鵝潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲島、洛溪島至瀝滘水道)、白沙河、西華海、沙貝海、白坭河、巴江河、鴉崗河、流溪河、三枝香水道、市橋水道、瀝滘水道、沙灣水道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內50米部分的基準地價根據(jù)不同用途在原基礎上有一定幅度的增加。根據(jù)對各種用途的價格影響，辦122020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內50米部分的基準地價在原基礎上分別增加20%、30%和30%。（2）增城市臨增城市增江和東江航道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內50米部分的基準地價根據(jù)不同用途在原基礎上有一定幅度的增加。根據(jù)對各種用途的價格影響，辦公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內50米部分的基準地價在原基礎上分別增加10%、20%和10%。（3）從化市臨流溪河主航道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內50米部分的基準地價根據(jù)不同用途在原基礎上有一定幅度的增加。根據(jù)對各種用途的價格影響，辦公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內50米部分的基準地價在原基礎上分別增加10%、20%和10%。6、土地開發(fā)程度修正（同商業(yè)用地）三、辦公用地宗地地價修正體系1、容積率修正系數(shù)表1—20廣州市十區(qū)辦公用地容積率修正系數(shù)表容積率<1.01.0<r<3.63.6<r<7.0三7.0修正系數(shù)1.26(3.6/r)0.18(3.6/r)0.20.875表1—21增城及從化市辦公用地容積率修正系數(shù)表132020年4月19日文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。容積率<1.01.0<r<3.03.0<r<7.0rN7.0修正系數(shù)1.22(3.0/r)0.175(3.0/r)0.150.88注：（1）容積率為建設項目綜合容積率，即含裙樓商業(yè)公建配套等的綜合容積率；（2）待開發(fā)項目評估宜采用容積率修正；（3）容積率小于1時，宗地單位面積地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X其它修正，辦公用地總價二宗地單位面積地價X辦公土地面積；（4）容積率大于或等于1時，宗地單位樓面地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X其它修正，辦公用地總價二單位樓面地價X辦公建筑面積。2、臨江修正（同住宅用地）3、其它個別因素修正系數(shù)（同住宅用地）4、樓層分配系數(shù)（同住宅用地）5、開發(fā)程度修正（同商業(yè)用地）6、使用年期修正系數(shù)表1—22辦公用地使用年期修正系數(shù)表1（還原利率r=7.70%）剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.07540.14540.21030.27070.32670.37870.42700.47180.51350.5521剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.58800.62140.65230.68110.70770.73250.75550.77690.79670.8151142020年4月19日

文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.83220.84810.86280.87650.88920.90100.91200.92210.93160.9404剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.94850.95610.96310.96960.97560.98130.98650.99130.99581.00注：辦公用地使用年期修正，適用于純辦公、商務金融業(yè)用地。綜合辦公用地基準地價是法定最高使用年期50年的價格，當待估宗地剩余使用年限不到50年時，應進行使用年期修正。表1—23辦公用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表2（還原利率r=7.70%）剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.07330.14130.20450.26320.31770.36820.41520.45880.49930.5369剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.57180.60420.63430.66220.68820.71230.73460.75540.77470.7926剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.80920.82470.8390.85230.86470.87610.88680.89670.90590.9144剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.92230.92960.93650.94280.94870.95420.95920.96390.96830.9724剩余使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.97610.97960.98290.98590.98870.99130.99370.9960.99811.00152020年4月19日文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。注：綜合辦公用地使用年期修正，適用用于綜合辦公用途，總部經(jīng)濟辦公用地。四、工業(yè)用地宗地地價修正體系1、容積率修正表1—24工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率rW1.01.52.02.53.0R>3修正系數(shù)1.001.101.161.201.260.42r考慮到國家、廣東省和廣州市鼓勵工