南京某大型山水別墅國際度假社區(qū)營銷報告

1

從明天起，做一個幸福的人

喂馬，劈柴，周游世界

從明天起，關心糧食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花開

從明天起，和每一個親人通信

告訴他們我的幸福

那幸福的閃電告訴我的

我將告訴每一個人

給每一條河每一座山取一個溫暖的名字

陌生人，我也為你祝福

愿你有一個燦爛的前程

愿你有情人終成眷屬

愿你在塵世獲得幸福

我只愿面朝大海，春暖花開面朝大海，春暖花開

海子營銷的意義，在于賦予建筑人文、實現(xiàn)人居的夢想！《報告總體思路圖》營銷推廣策略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位規(guī)劃產(chǎn)品建議市場分析項目分析項目SWOT分析項目價值點項目開發(fā)策略總體原則確定建筑風格建議戶型設置建議園林景觀建議配套設施建議客戶分析階段工作市場分析宏觀市場別墅市場客戶分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，占固定資產(chǎn)投資的比例穩(wěn)定保持在合理空間（一般國際標準20%-25%）城市房地產(chǎn)健康良性發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)定增長需求旺盛，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)健康良性穩(wěn)定發(fā)展，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)投資(萬平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（萬平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月別墅上市量45265461.5557.6別墅比重的不斷上升，表明市場高端需求旺盛，消費者對居住品質的要求正在不斷提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京別墅市場可分為江寧板塊、江北板塊（老山和浦口板塊）、大城東板塊和外圍板塊等幾個較大的板塊，其中大城東板塊又以環(huán)紫金山、仙林板塊為主。注：城中板塊近年來無別墅供應，在此不多做論述南京別墅板塊分布成熟江寧別墅由發(fā)展較為成熟的三山板塊、百家湖板塊向東湯山、祿口板塊；南方山—九龍湖、谷里板塊發(fā)展。江寧板塊環(huán)紫金山板塊仙林板塊大城東板塊別墅由環(huán)紫金山板塊和仙林板塊組成。紫金山板塊別墅整體檔次很高，類型以獨立為主。仙林板塊自然資源一般，別墅以經(jīng)濟型別墅為多。大城東板塊江北別墅由橋北板塊（住宅、別墅混雜）向老山—珍珠泉板塊發(fā)展（純別墅社區(qū)），六合板塊別墅較少，亦多為住宅、別墅混雜，檔次一般。六合板塊老山——珍珠泉板塊

橋北——浦珠板塊江北板塊遠郊別墅墅主要依依托周邊邊良好的的自然景景觀而建建，集中中分布在在鎮(zhèn)江的的句容、、安徽和和縣、來來安、叉叉河鎮(zhèn)、、江寧陸陸郎以及及溧水縣縣，其中中南山湖湖、香泉泉湖、白白鷺島、、山一方方為旅游游度假性性質。外圍板塊塊當城市資資源消耗耗殆盡，，對自然然山水資資源要求求較高的的別墅不不斷向遠遠郊化發(fā)發(fā)展。結論市場分析析宏觀市場場別墅市場場客戶分析析目前，南南京市場場的別墅墅產(chǎn)品可可分為四四類——獨立別墅墅（獨聯(lián)聯(lián)）、雙雙拼別墅墅、聯(lián)排排別墅、、疊加別別墅獨立別墅墅才能稱稱之高端端別墅“別墅””定義：：這一名名稱是舶舶來品。。即獨門門獨院，，上有獨獨立空間間，下有有私家花花園領地地，是私私密性很很強的獨獨立式住住宅，表表現(xiàn)為上上下左右右前后都都屬于獨獨立空間間，一般般房屋周周圍都有有面積不不等的綠綠地、院院落。也也可以譯譯成“莊莊園”、、“城堡堡”，一一種帶有有詩意的的住宅。。目前南京京別墅市市場尚有有近70萬平米的的存量房房源，其其中獨立立別墅存存量為18.01萬平米根據(jù)南京京**DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)據(jù)顯示：：目前南南京別墅墅整體累累計供應應10764套，累計計銷售8361套，累計計供銷比比1.29，其中獨立立別墅供供銷比1.36。南京別墅墅上市量量全市全市別墅供供銷情況：：經(jīng)濟型別墅墅是市場供供應主力；；疊加、雙拼拼供銷比優(yōu)優(yōu)于聯(lián)排、、獨立；大供應量導導致聯(lián)排供供銷比偏高高；大面積、高高總價使得得獨立去化化較慢。別墅供銷情情況市場空白點：小面積、獨立性強的別墅全市全市疊加聯(lián)排雙拼獨立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404別墅價格增增長示意圖圖09年別墅價格格大幅攀升升，同比去去年漲幅高高達30%；09年1-10月別墅成交交量達到81萬平方米，約為08年全年成交交量的2.5倍。在價格大幅幅度上漲的的情況下，，別墅去化化速度并未未受到影響響，成交量量同比反而而出現(xiàn)成倍倍的漲幅，，這表明南京消費者者具備了很很好的高價價承受能力力，體現(xiàn)了南京消費者者的強勁購購買力。

面積段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上獨立供應銷售雙拼供應銷售聯(lián)排供應銷售疊加供應銷售各類型別墅墅主力面積積段供銷（（09年1-10月）獨立別墅主主力供應面面積段在300-600平米之間，，其中供應應量最大的的區(qū)域是401-500平米區(qū)間房房源；獨立立別墅主力力銷售面積積段在251-500平米之間，，其中銷售售量最大的的區(qū)域是301-400平米區(qū)間房房源。別墅分面積積段供銷總價段（萬元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000萬以上獨立

雙拼

聯(lián)排

疊加

別墅主力成成交總價別墅類型容積率代表樓盤混合別墅0.3—1.0運盛美之國、瑪斯蘭德、瑞景文華、中國人家、山水華門、奧斯博恩莊園、山水華美、匯杰文庭、鐘山美廬、城開.湯山公館住宅+別墅0.9—1.3翠屏國際城、香山美墅、新城尚東區(qū)、紫金中華廣場、左岸名苑、愛濤漪水園、華歐國際友好城、金泉泰萊苑、巴厘原墅純獨立別墅墅群落并不不多，且容容積率多在在0.3以下本項目容積積率為0.4，適合開發(fā)發(fā)低密度高高端別墅或或中高端混混合型別墅墅別墅產(chǎn)品特特征—容積率低別墅類型容積率代表樓盤純獨立0.3山河水0.3綠城玫瑰園0.15鐘山國際高爾夫別墅建筑風風格—歐式為主，，有所改良良項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格運盛美之國現(xiàn)代簡約風格香山美墅西班牙風格瑪斯蘭德地中海式、法國鄉(xiāng)村式、托斯卡納式、西班牙式復地朗香美國鄉(xiāng)村風格，現(xiàn)代簡約瑞景文華新古典法式風格奧斯博恩莊園古典歐式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅東南亞風格山水華門歐式新古典主義風格中國人家中式風格愛濤漪水園傳統(tǒng)歐式國信·秦淮綠洲現(xiàn)代雅筑金泉泰來苑中式園林鐘山高爾夫美國懷特式，西班牙式，意大利式匯杰文庭現(xiàn)代簡約羅托魯拉新西蘭風格湯山公館民國風格山河水北美雷丁town歐式蒙塔卡利意大利田園風情鐘山美廬民國風格養(yǎng)龍山莊中式四合院山水風華現(xiàn)代簡約佳湖麗島歐式左岸名苑美國加州艾驊哲莊園西班牙拉丁莊園印象威尼斯純巴洛克風格綠城玫瑰園西班牙、法式、意大利魯佩特莊園西班牙中世紀鄉(xiāng)村歐式建筑風風格仍是目目前別墅市市場的主流流目前在售的的項目不再再僅僅是簡簡單的模仿仿照抄有了一定的的自我創(chuàng)新新并開始注注重風格的的多元化在重視大環(huán)環(huán)境的運用用同時，也也強調(diào)自身身園林的建建設，追求求戶戶綠化化生態(tài)，戶戶與戶之間間，多有綠綠化帶、高高大樹種隔隔離，住戶戶的隱私和和戶均綠化化，做到更更好。別墅園林特特征—私密性好大多中高端別墅墅以2＋1為主，即地上兩層層、地下室室一層，很很少不帶地地下室。別墅戶型明明顯更加重視功能性性區(qū)間的劃劃分，休息室、會會客廳、餐餐廳、娛樂樂室等區(qū)域域特征明顯顯，分工明明確?；▓@多帶有有游泳池、、藤椅、室室外壁爐等等增添生活活樂趣的設設施；中高端別墅墅功能特征征—功能性強高爾夫、五五星級酒店店等奢華配配套多出現(xiàn)現(xiàn)在豪宅別別墅中普通通別別墅墅公公共共配配套套設設施施會所所以以及及游游泳泳池池等等休休閑閑配配套套設設施施是是普普通通別別墅墅配配套套的的主主流流高爾爾夫夫五星星級級酒酒店店中高高端端別別墅墅公公共共配配套套—奢華華聘請請品品牌牌物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司已已經(jīng)經(jīng)成成為為主主流流；；綠綠城城玫玫瑰瑰園園、、鐘鐘山山高高爾爾夫夫、、鐘鐘山山美美廬廬均均聘聘請請了了高高力力國國際際作作為為物物業(yè)業(yè)顧顧問問；；獨立立別別墅墅物物業(yè)業(yè)管管理理費費為為2.8-6.5元/平方方米米.月，，最最高高為為鐘鐘山山高高爾爾夫夫6.5元/平方方米米.月。。中高高端端別別墅墅物物業(yè)業(yè)管管理理特特征征—國際際物物管管基本服務保安事宜安排保安人員24小時值班，實行固定崗和巡邏崗相結合的封閉式園區(qū)安全管理模式，并輔以可靠的周界紅外線報警系統(tǒng)和電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)，以保證業(yè)戶對安全防范的基本要求。綠化清潔衛(wèi)生配置專業(yè)保潔服務人員和綠化養(yǎng)護服務人員，實施園區(qū)共用部位、公共設施和共用設備的清潔衛(wèi)生及園區(qū)綠化的維護管理，為業(yè)戶提供一個整潔、舒適的園區(qū)生活環(huán)境。交通管理控制進出園區(qū)車輛，維護園區(qū)內(nèi)的道路交通秩序，為客戶及其訪客提供停車管理。公共設施/設備日常保養(yǎng)共用部位和共用、公共設施設備都將得到妥善的計劃性維護和保養(yǎng)，充分發(fā)揮效用。保險事宜共用部位和共用、公共設施設備投保財產(chǎn)保險及第三方責任險。裝修管理管理處依據(jù)用戶手冊有關裝修規(guī)定，對園區(qū)業(yè)主裝修進行物品、人員進出管理，裝修時間、噪音等控制。管理處將依照公約規(guī)定，履行代表全體業(yè)戶名義制止任何導致其他業(yè)戶利益受損的侵權行為的職責，并同時有權追訴侵權人的賠償相關責任。無償服務項目代辦服務（有線電視、寬帶網(wǎng)、煤氣申請、電話申請）；代辦公共事業(yè)費轉賬；客戶留言服務；叫車服務；失物保管及招領服務；提供旅游咨詢服務；代叫快遞；代訂報刊、雜志等；租客入住服務（確定水電煤讀數(shù)、入住檢驗、物品記錄等）；空置單元房管理服務；受托接待租客看房（包括鑰匙管理）有償服務項目商務中心服務（文字打印、復印、傳真及翻譯等）；沖洗照片服務；一般家務助理及鐘點工；酒店式清潔服務：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴請料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪華型；入伙前的家具清潔及滅蟲；紳士服務：鮮花服務、蛋糕服務、送禮品服務；現(xiàn)場音樂伴奏服務；私人教練：網(wǎng)球教練、健身教練、高爾夫教練；私人司機和伴游服務；衣服送洗服務；代客定期清潔；電器安裝及改裝工程；定期家電維保服務；汽車保潔；鐘山山高高爾爾夫夫物物業(yè)業(yè)服服務務內(nèi)內(nèi)容容中高高端端別別墅墅安安防防智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)—九重重智能能化化方方面面大大部部分分都都一一樣樣，，沒沒有有自自己己較較為為出出彩彩的的地地方方，，僅僅有有鐘山山高高爾爾夫夫設設置置了了九九重重安安保保系系統(tǒng)統(tǒng)，，在安安保保系系統(tǒng)統(tǒng)上上綜綜合合設設置置了了監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)、、報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)、、求求助助系系統(tǒng)統(tǒng)、、巡巡更更系系統(tǒng)統(tǒng)、、周周界界防防越越系系統(tǒng)統(tǒng)、、可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)、、紅紅外外系系統(tǒng)統(tǒng)、、門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)、、指指紋紋識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)等等，，最最大大限限度度的的保保障障業(yè)業(yè)主主安安全全和和私私密密性性。。鐘山山美美廬廬為為每每戶戶預預留留了了APBUS接口口，，可根根據(jù)據(jù)客客戶戶的的需需求求替替其其安安裝裝。。（（APBUS，家家庭庭智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)，，對對家家電電設設備備進進行行遠遠程程控控制制和和監(jiān)監(jiān)控控。。））第一重別墅區(qū)外圍的圍墻上設置意大利吉斯振動電纜，安裝隱蔽，誤報率低，可以有效防止非法進入，保證整個小區(qū)安全。第二重在別墅區(qū)與球場交界處，通過提供給業(yè)主的紅外對射作為報警前端，出現(xiàn)報警時將信號傳到報警中心，報警中心安保人員將在最短的時間內(nèi)迅速到位。第三重在別墅區(qū)外圍區(qū)域，即沿環(huán)陵路和與球場的交界處，采用韓國三星槍機，與周界防越系統(tǒng)結合，并與報警系統(tǒng)聯(lián)鎖控制。在出現(xiàn)報警的情況下，出現(xiàn)報警的區(qū)域的畫面立刻切換到主監(jiān)控畫面，以及時了解報警區(qū)域的實際情況，采取相應對策。第四重在別墅區(qū)主要出入口設置智能球攝像機、一體化攝像機，實時掌握出入人員的情況；并通過快球對整個大門區(qū)域的狀態(tài)進行全面的了解。第五重別墅區(qū)內(nèi)主要干道設置韓國三星彩色槍機和快球，采取線與面結合的方式整體控制別墅區(qū)內(nèi)的安全狀態(tài)。第六重別墅區(qū)內(nèi)主要道路、休閑區(qū)設置求助按鈕，以便業(yè)主在發(fā)生突發(fā)緊急情況下及時向報警中心求助。第七重別墅的前院和后院可根據(jù)業(yè)主要求設置韓國三星彩色槍機，業(yè)主在家中可通過可視對講系統(tǒng)看到別墅后院和大門外情形；當有人來訪或出現(xiàn)不明情況時，能夠及時了解當時的狀況。第八重庭院門外設置可視對講系統(tǒng)終端和密碼電控鎖，讓您足不出戶最安全的和來訪客人取得聯(lián)系，避免潛在危險；別墅門窗均為國際進口材料，質量保證，采用窗磁、門禁系統(tǒng)，多重保障業(yè)主時刻處于安全之中。第九重室內(nèi)設置玻璃破碎探測器和緊急求助按扭，在房屋周圍和內(nèi)部多處設置，便于在發(fā)生可能不測時及時報警并對外求助。鐘山山高高爾爾夫夫九九重重安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)典型型項項目目競競爭爭情情況況--臥龍龍湖湖風風情情小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)項目占地226.78萬平米項目總建80萬平米（70萬平米住宅和10萬平米公共建筑）規(guī)劃總戶數(shù)3300戶建筑風格澳洲風情、托斯卡納、意大利風情戶型面積獨立230-500平米容積率0.35配套國際名品直銷商業(yè)街Outlets、圣芭芭拉國際度假酒店、環(huán)球商務酒店（公寓）、國際名品直銷店、GOLF體育公園、馬會、國際休閑運動俱樂部、國際性教育機構——臥龍湖國際雙語學校、游艇俱樂部水上建筑物業(yè)管理公司南京臥龍湖物業(yè)管理有限公司開發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)有限公司典型型項項目目競競爭爭情情況況--山河河水水花花園園項目占地42萬平米項目總建12.6萬平米規(guī)劃總戶數(shù)400建筑風格新北美風格戶型面積在售獨立350-700(平均面積335平米，占地2畝左右)容積率0.3配套會所4000平方米，五星級酒店標準建設的會所，提供了高級商務酒廊、健身中心、雪茄吧、高檔餐廳、網(wǎng)球場等多種服務功能。物業(yè)管理公司南京鴻信物業(yè)管理有限公司開發(fā)商南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場場分分析析宏觀觀市市場場別墅墅市市場場客戶戶分分析析南京京中中高高端端收收入入人人群群變變化化圖圖過去現(xiàn)在未來隨著著中中高高收收入入人人群群的的數(shù)數(shù)量量越越來來越越多多，，南南京京的的整整體體購購買買力力也也將將隨隨之之逐逐漸漸提提高高，，消消費費能能力力增增強強。。起步步階階段段客客群群：：別墅墅屬屬于于新新興興產(chǎn)產(chǎn)品品，，尚尚不不能能獲獲得得市市場場及及消消費費者者人人可可，，只只有有極極少少數(shù)數(shù)人人能能夠夠承承擔擔別別墅墅的的高高價價，，在這這一一階階段段，，別別墅墅的的去去化化主主要要依依靠靠外外籍籍人人士士，，更更多多的的是是依依靠靠出出租租收收回回成成本本。。第二階段段客群：：市場經(jīng)濟濟的蓬勃勃發(fā)展帶帶出了一一部分““先富起起來的人人”，成成為了最最早的一一批中高高端商品品房的購購買者和和投資者者，這部分““先富起起來的人人”主要要是一些些海歸人人士和私私營老板板，他們們構成了了這一階階段別墅墅購買者者的主體體。第三階段段客群：：隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，中產(chǎn)產(chǎn)階級逐逐漸壯大大，消費群體體逐漸從從從最初初的外企企高級人人員、私私營企業(yè)業(yè)主等的的較小范范圍擴展展為包括括國企、、政府、、金融業(yè)業(yè)、IT業(yè)、商貿(mào)貿(mào)等多個個階層頂頂尖人士士在內(nèi)的的龐大群群體?？腿禾卣髡魃胶铀娚礁郀柗蚓G城玫瑰園類型純獨立純獨立純獨立購買客群高新企業(yè)高管證券金融業(yè)高管私營企業(yè)家企業(yè)家部分祖籍南京的外地成功人士企業(yè)家和南京有關聯(lián)的外地人、私營業(yè)主南京高端端別墅客客群組成成客群特征征高端別墅墅客群由由：企業(yè)業(yè)高管、、私營企企業(yè)家及及部分與與南京有有所淵源源的外地地成功人人士組成成。旅游——相對于陶陶醉在國國內(nèi)各名名勝古跡跡、清山山綠水的的平民百百姓，主流人群群更熱衷衷于自駕駕游、出出境游。。——可以開拓拓視野，，增長見見識——體現(xiàn)自己己的品位位客戶寫真真在路上，，在大自自然的懷懷抱中開開懷客戶寫真真他們屬于于二次置置業(yè)或本本身已擁擁有自己己的住房房，但是是他們現(xiàn)現(xiàn)有的住住房已經(jīng)“過過時”了了，不能滿滿足他們們對生活活品位的的追求，，為實現(xiàn)現(xiàn)他們的的夢想，，他們迫迫切希望望能找到到理想的的家園——由于太多樓盤盤可供他他們?nèi)ミx選擇，也也混擾了了他們的的視線，，市場缺缺乏引導導，他們們在漫無無目的的的在尋尋尋覓覓。他們并不不缺少房房子，而是缺少少讓自己己滿意的的家客戶寫真真有一部車車，對他他們來說說平常這只是享享受成功功享受生生活的基基本中檔車，，具一定定品位的的車，是是他們的的主流客戶寫真真西餐廳、、咖啡廳廳、酒吧吧常常能能看到他他們留下下的痕跡跡。他們們進餐廳廳不是沖沖著食物物去的。。他們?nèi)トツ莾菏鞘且驗椴筒宛^里的的裝潢藝藝術、生生活格調(diào)調(diào)而不是是大廚的的手藝，，這也是是為什么么咖啡廳廳迅速漫漫延的原原因。就象公司司開會時時他的特特定位置置一樣——他的出現(xiàn)現(xiàn)需要恰恰當?shù)膱鰣鼍翱蛻魧懻嬲嬷髁魅巳喝簾嶂杂谟诿葡M。各各大品牌牌專賣店店、大型型百貨商商場是他他們購物物的主要要場所。。一方面面是品牌牌效應的的緣故，，另一方方面專賣賣店、大大型百貨貨商場的的櫥窗藝藝術設計計、店面面典雅的的布置、、高貴的的裝修是是令他們們留戀忘忘返的地地方。更重要的的是品牌牌代表著著品質及及信譽，，他們沒沒有過多多的精力力去一堆堆商品中中挑選一一件沒有有缺陷的的商品。。他們注重重品牌是是品質生生活的需需要，而而非炫耀耀客戶寫真真喜歡名牌牌的東西西，只是是對品質質的追求求及對時時間的節(jié)節(jié)約在消費市市場上，，他們是是最早從從日用型型消費過過渡到享享受型消消費。他他們的消消費觀念念在逐步步主導人人們的消消費行為為。享受，是打開他他們錢包包的鑰匙匙但請給他他一個名名義，如如“家””另一方面面，中產(chǎn)產(chǎn)階級的的消費觀觀念又不不同于高高收入的的富有階階級、富富豪階級級，他們們會精打打細算，，絕不揮揮霍，講講究實效效，物有有所值。。不論是作作為公司司的主人人或一家家之主——他們絕不不胡亂揮揮霍市場結論論●市場產(chǎn)產(chǎn)品在提提升●供大于于求，競競爭壓力力大●政策導導致市場場前景不不明朗項目分析析經(jīng)濟強勢勢地區(qū)，，藏富于于民；交通快速速干道輻輻射區(qū)；；南京近東東郊別墅墅板塊；；區(qū)域認知知：經(jīng)濟強勢勢/交通便捷捷/東方為貴貴項目分析析-區(qū)域與長三角角的關系系：區(qū)域域內(nèi)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達，消費層次高，國家政策利好，發(fā)展機會大位于長三三角城市市圈中的的主要連連接線附附近項目分析析-區(qū)位項目所在在區(qū)域屬屬于長三三角中南南京市的的輻射范范圍，交交通條件件優(yōu)越。。距離南京京新街口口僅55公里左右右車程，，依托寧寧杭高速速公路能能非常便便捷的對對接南京京。項目所在在地的自自然環(huán)境境非常優(yōu)優(yōu)越，具具備占據(jù)據(jù)南京高高端住宅宅市場的的潛質。。與南京的的關系：：南京輻輻射范圍圍內(nèi)，以以東45公里具備分享南京高端住宅市場的潛力，但行政區(qū)域劃分帶來的阻隔存在句容市地地處蘇南南，緊鄰鄰南京，，是南京京的東南南門戶，，素有““南京新新東郊、、金陵御御花園””之美譽譽。項目所在在的**鎮(zhèn)地處處滬寧經(jīng)經(jīng)濟走廊廊，是中中國沿海海和長江江三角洲洲對外開開放的重重點區(qū)域域，東臨臨鎮(zhèn)江、、蘇州、、上海、、無錫、、常州，，西接南南京，南南瀕道教教圣地茅茅山，北北依佛教教發(fā)源地地寶華山山，顯現(xiàn)現(xiàn)出得天天獨厚的的地理環(huán)環(huán)境。滬滬寧高速速公路句句容道口口在其境境內(nèi)，緊緊鄰寧杭杭高速公公路、寧寧杭鐵路路，距南南京45公里，，鎮(zhèn)江江25公里，，交通通非常常便捷捷。與鎮(zhèn)江江的關關系：：位于于鎮(zhèn)江江下轄轄市內(nèi)內(nèi)，南南京東東擴地地鎮(zhèn)江—下轄市下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；南京—“新東郊”距離：“靠南京”〉“靠鎮(zhèn)江”；借勢“借南京”〉“借區(qū)域”前期接接觸湯湯山項項目，，對湯湯山頤頤尚溫溫泉進進行調(diào)調(diào)研分分析的的時候候，發(fā)發(fā)現(xiàn)了了一個個有趣趣的現(xiàn)現(xiàn)象：：門口口的停停車場場停有有大量量上海海牌照照的私私家車車。與與服務務員溝溝通后后確認認了以以上的的現(xiàn)象象。特定稀缺資源的產(chǎn)品和服務能有效的吸引到上?？蛻繇椖糠址治?區(qū)域消消費趨趨勢**與與中國國**的關關系**位位于**北北面及及東面面，占占地面面積分分別為為76.4和23.6畝，合合計100畝。按照容容積率率0.4計算，最大大總建建26666.67平方米米為中國國**湖東東部分分最后后一塊塊用地地。。。**是承接湖東及湖西地塊的重要紐帶。大盤——500棟純粹粹大宅宅社區(qū)區(qū)，南南京罕罕見；；40/60法則——經(jīng)典比比例，，小宅宅&大宅合合理搭搭配；；完美戶戶型——闊綽尺尺度、、功能能身份份相得得益彰彰；歐式新新風，，豪華華升級級——立面舒舒展大大氣，，細節(jié)節(jié)動人人。傳承山山水別別墅的的神韻韻——構建精精致優(yōu)優(yōu)雅的的社區(qū)區(qū)環(huán)境境。西岸認知：南京指標盤/極致塑造產(chǎn)品。中國**西岸認認知**認認知獨聯(lián)、、雙拼拼坡地地別墅墅——品質一一般，，密度度與產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)匹匹配度度不高高；銷售情情況——已經(jīng)銷銷售21套；圖紙比比現(xiàn)房房好賣賣——現(xiàn)房在在設計計及展展示上上如果果不足足，還還不如如賣圖圖紙；；**認知：產(chǎn)品有待改善，展示有待提高。項目SWOT分析優(yōu)勢：：項目獨獨一無無二優(yōu)優(yōu)質山山水結結合；；社區(qū)規(guī)規(guī)劃（（高爾爾夫整整體公公園、、馬場場、游游艇俱俱樂部部、登登山步步道等等）；；臨近中中國最最有價價值的的滬寧寧高速速,交通便便利；；機會：：富有階階層居居住外外延化化；資源稀稀缺的的別墅墅有限限；句容經(jīng)經(jīng)濟加加入南南京、、脫離離鎮(zhèn)江江的趨趨勢；；南京主主城傳傳統(tǒng)區(qū)區(qū)域別別墅價價格上上揚劣勢：：前期產(chǎn)產(chǎn)品品品質一一般，，展示示效果果差；；現(xiàn)有可可用配配套功功能有有限，，居住住氛圍圍差；；句容隸隸屬鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的的行政政關系系及距距主城城稍遠遠；威脅：：以老山山板塊塊為代代表的的資源源類別別墅的的體量量在增增加；；各開發(fā)發(fā)別墅墅項目目的品品質均均在逐逐步成成熟中中；別墅客客群已已經(jīng)由由2次置業(yè)業(yè)向多多次置置業(yè)轉轉變，，對項項目認認識多多從圈圈層了了解，，本項項目前前期展展示不不佳讓讓后續(xù)續(xù)品質質提升升帶動動市場場信心心面臨臨更大大考驗驗；**開開發(fā)策策略形形成方方向優(yōu)勢（S）景觀資源優(yōu)勢/社區(qū)規(guī)模及配套優(yōu)勢劣勢（W）前期展示不佳/可用服務配套有限/居住氛圍差/地域認知機會（O）居住外延化/資源稀缺的別墅有限/句容去鎮(zhèn)江化充分發(fā)揮各種優(yōu)勢，把握機會，展示項目的美好前景規(guī)避劣勢，創(chuàng)新營銷模式，提升形象。利用機會吸引眼球，聚集人氣，弱化劣勢，消除客戶顧慮威脅（T）資源類別墅的供給增加/別墅品質均在成熟中/客群消費圈層化利用項目優(yōu)勢，打擊競爭對手，理念創(chuàng)新、引領市場提升項目質素，營造高尚終極生活氛圍，差異化應對市場競爭項目定定位**開開發(fā)對對接點點（定定位推推導））項目定定位（應具具備條條件））高端別別墅市市場競競爭強強總價控控制、、私密密性強強的別別墅市市場空空間大大別墅客客群對對品質質要求求高享受式式的營營銷體體驗是是促成成客戶戶心動動購買買的重重要因因素總價控控制、、私密密性強強融合下下沉庭庭院、、超大大露臺臺、挑挑空觀觀景客客廳等等元素素的整整合帶帶來更更高品品質生生活展示現(xiàn)現(xiàn)場達達到體體驗式式享受受能展現(xiàn)現(xiàn)中國國**開發(fā)發(fā)高端端別墅墅的決決心適度超超前**，，能展展示西西岸別別墅品品質市場、、客戶戶及**在在整個個項目目的作作用（開發(fā)發(fā)出發(fā)發(fā)點））需要通通過適適當公公建滿滿足品品質生生活的的要求求開發(fā)的的產(chǎn)品品符合合項目目特點點**開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略通過對對于最最自然然的山水度假別別墅國國際社社區(qū)的的演繹繹，突突出項項目區(qū)區(qū)別于于其他他項目目的核核心優(yōu)優(yōu)勢點點，大大打未來牌牌；通過對對產(chǎn)品的重新新包裝和和改造造，加強強市場場競爭爭力；；通過對對現(xiàn)場包包裝的改造造，減減少不不利因因素的的影響響；通過對對于服務水水平的提高高，提提升項項目的的附加加值。。突破困困局———揚揚長避避短，，主動動出擊擊；借東風風，練練內(nèi)功功；資源整整合，，融會會貫通通項目定定位玫瑰園園：雖大氣氣但孤孤寂（（適合合社會會頂尖尖圈層層），，規(guī)模模小、、無資源源、綠綠化過過于規(guī)規(guī)則、、地勢勢平坦坦山河水水：雖莊嚴嚴但壓壓抑，，規(guī)模模小、、無資資源、、綠化化過密密、堆堆砌感強強，地地勢凹凹陷臥龍湖湖國際際社區(qū)區(qū)：雖與我我們相相似，，但不不真實實、飄飄渺而而不真真實，綠綠化假假、配配套假假、外外觀假假、獨獨棟假假對手的的印象象：**大大山大大水、、自然然、自自由，，**的精精神就就是崇崇尚自然、享受自然、、自然然生活活、回回歸心心靈的的原點點，生生活在在**可以以親近近自然然，可可以放松自己，，無拘無無束，沒有一一種生生活方方式不不可以以包容容其中中，**不不需要要改變變目標標，只只需調(diào)調(diào)整并并加快快理想想的實實現(xiàn)崇尚自自然利利用自自然享享受自自然放放松自自我自然與與包容容：只只有自自然才才具有有如此此包容容力，，簡單單不失失美麗麗、華華貴不不顯張張揚項目定定位**是是什么么？倡倡導何何種生生活方方式？？中國**整整體定定位中國**項項目整整體定定位：：最“自自然””的山山水別別墅國國際度度假社社區(qū)**項項目定定位依山傍傍水、、奢華華配備備的純純別墅墅社區(qū)區(qū)**是是中國國**大規(guī)規(guī)劃下下的一一部份份，以以別墅墅銷售售為核核心的的開發(fā)發(fā)模式式。將中國**（（湖西西多項項高尚尚度假假配套套）作作為項項目賣賣點“四重重景觀觀山山地地北北美美小獨獨棟””定位核核心，，形成成差異異化的的市場場產(chǎn)品品，明確**產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)容--優(yōu)質純純山水水別墅墅，突突破以以前講講山水水講不不透，，講別別墅講講不清清的尷尷尬局局面?！八闹鼐坝^山山地北北美小獨獨棟”全景觀（湖景、山景景、山地庭院院、室內(nèi)置景景）山地（分布原生溝溝壑山澗2條、垂直落差差20米、橫向S型地貌、背倚倚425米高驪山主峰峰）小獨棟（面積180-300，其中260以下占88%）**項目定位位**產(chǎn)品定位位中高端獨聯(lián)、、雙拼別墅，，中小面積設設計，有利合合理控制價格格擴大目標客客戶融合精裝庭院院、超大露臺臺、挑空客廳廳等元素的整整合帶來更高高品質生活戶戶均有特色色景觀，注重重自然景觀的的利用適當小公建（（作為綠化的的重要部分））滿足品質生生活的要求，增加附加值，，有效提高產(chǎn)產(chǎn)品的銷售單單價，承擔湖湖東與西岸的的價值跳躍臺臺階。產(chǎn)品描述**形象定位位山水不語，世世界傾聽（秀稿及演繹繹將以附件的的形式單獨提提供）**形象定位位**形象定位位**形象定位位**形象定位位城市兩忘派**客戶定位位生活背景曾經(jīng)對財富的的大欲望者，，現(xiàn)在轉向對對生活品位的的大欲望明白自己的成成就是多數(shù)人人的夢寐，卻卻已經(jīng)開始選選擇回歸隨著年齡的增增加，事業(yè)趨趨于穩(wěn)定，數(shù)數(shù)字不是財富富的唯一意義義生活的愛好開開始回歸本位位，一場兒孫孫的游戲，對對其反而更有有意義對于城市的依依賴，第一次次如此低。但但是又不想離離開太遠，因因為疆場還在在**客戶洞察察與描述生活關鍵詞圈子圈子很重要。。二十年前是為為了創(chuàng)業(yè)，有有了生意圈，，看的是利用用價值。十年年前為了學品品位，有了玩玩樂圈，看的的是身價。近近些年，圈子子越來越小，，交情卻越來來越深。心態(tài)年紀越大，越越會做自己的的老師。心態(tài)態(tài)的穩(wěn)定，是是自己認為比比財富更重要要的東西不等式越活越明白，，所謂明白，，就是知道人人生不等式的的次序。什么是最重要要的，什么是是一笑而過的的……**客戶洞察察與描述擁有財富，還還要有這樣的的心境和時間間，培養(yǎng)一種優(yōu)雅雅的嗜好，讓讓生活中充滿滿美好的事物物價值觀生活觀生活，難的不不是賺多少錢錢，難的是活活的明白，活活的有品；工作觀工作是人生的的必需品。只只因可以鍛煉煉人在舍得之之間的修養(yǎng)。。**客戶洞察察與描述脫去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回回赤腳大仙，，在自己的私私家花園中收收獲綠意盎然然的快樂！生活節(jié)奏日常喜好對應媒介選擇衣穿什么不重要，舒服與場合為選擇對象VIP會員數(shù)據(jù)庫食吃什么不重要，關鍵是順口，有味道和吃的感覺以及一起吃的人。營養(yǎng)、健康為主（知名企業(yè)會所）；家庭聚會，清粥小菜．．．活動營銷住市中心高檔公寓，擁有多套住房、郊區(qū)別墅等高檔會所VIP會員數(shù)據(jù)庫行寶馬汽車、商務倉、出入各大城市CBD區(qū)域內(nèi)，出行住五星級以上酒店戶外、小眾媒體閱讀習慣兩忘境界。或高深研究著作,如《史記》、《資治通鑒》、孔孟之學等書籍；或只看簡單的漫畫讀物＼哈里波特活動營銷娛樂休閑愛好收藏金石字畫；交際圈相對固定，與相同檔次相同趣味的人為友；喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)或卸去所有華麗外表,安靜的做一個修剪花草的園丁?；顒訝I銷投資意識擁有股票或者期權，已有較高的財富積累；對稀有或不可復制的投資較有興趣活動營銷**客戶營銷銷媒介對接客戶需求產(chǎn)品價值對接區(qū)位安靜的居住，離開城市不遠，一切簡單而有品質感不是買別墅，是買自然資源。自然，是他四十歲后頓悟的最好的朋友

滬寧線上，東郊板塊，城市的養(yǎng)生場中山門直同新街口及滬寧線，迅捷交通網(wǎng)東郊板塊，“東富西貴”的富人聚集區(qū)

5500畝侖山湖，十萬畝群山、森林環(huán)保，建于自然之上的原生墅。規(guī)劃回家的路，不需要張揚，但又有歸家感覺鄰居的距離，不遠不近，能談心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以與自然的距離，最好用腳步丈量不識寶馬，只見湖畔，最不張揚的生活均質面積規(guī)劃，營造均質客群疏密有間的別墅走道，親泥土，親溫情的坡地墅臨湖靜界，原生坡地，獨步院子建筑建筑，是自然的附屬品無用的大尺寸，私密有間的格局，值得玩味的空間設計，才是別墅的真味道自然樸實，保留自然景觀的品質別墅景觀●再好的人工景觀，都不如最拙樸的生態(tài)景色●景觀不突兀，最自然的手法才是最好的靜界●MIX設計，無集中景觀，模糊交通步道與景觀到的區(qū)分，兩者融合，師法自然原生戶型人性的生活尺度，私密有間的格局，值得玩味的空間設計，內(nèi)藏精致，才是別墅的真味道融入自然的花園、露臺是別墅最大的個性坡地別墅，陽光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板別墅，最親自然的生活尺度●大尺度戶外空間，自然對人性生活的最大饋贈●雙車庫，坡地原墅，山間臻品靜界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最細節(jié)感的房子里安家●不斷進取追求細節(jié)的品牌開發(fā)商前期客戶分析析前期客戶情況況09年4月-12月來訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月來訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月來訪客戶共共435組前期客戶情況況09年4月-12月成交客戶共共31組8165%16%13%6%前期客戶情況況09年4月-12月成交客戶共共31組**二期客戶戶的描述，在在極大程度上上與前期相似似●年齡30-59歲●南京地區(qū)為為主●私營業(yè)主、、企業(yè)高管、、政府官員●主要依靠口口播、報紙等等傳播途徑物業(yè)建議

建議單棟面積建議體量雙拼160-180平米40%獨聯(lián)200平米左右40%獨聯(lián)250-30020%項目指標分解解項目可用容積積率0.4，最大總建26666.67平方米。從戶型及容積積率的關系，，純獨聯(lián)別墅墅難以做到200以下戶型，同同時容積率用用足，因此建建議200以下戶型以雙雙拼的形式出出現(xiàn)。物業(yè)建議物業(yè)建議規(guī)劃86棟172套雙拼設計初稿物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院物業(yè)建議建筑規(guī)劃規(guī)劃布局●避免大公共共空間，浪費費私有庭院面面積，應考慮慮小公共空間間，適當調(diào)整整二期現(xiàn)布局局●調(diào)整北、南南頂端道路，，向南、東蜿蜿蜒，保證可可視景觀最佳佳●東西軸房屋屋布局，不得得連續(xù)錯開，，要保證湖景景視線●東南頂部可可考慮3層設計，充分分利用景觀[案例1：華僑城天麓麓別墅]從景觀均好性性、層次構成成、入戶人性性化設計及施施工難度等因因素考慮，最最佳的規(guī)劃方方式即采用類類似東籬一期期的層級設計計，其中道路路盡量沿等高高線設置[案例1：華僑城天麓麓別墅]適當減少土方方開挖體量，，將道路設置置在山地緩坡坡地帶，采用用退讓設計贈贈送露臺，減減少暗房是本本項目合適的的設計方式。。能給客戶帶帶來更強的舒舒適度及尺度度感。私家花園建筑規(guī)劃外立面●地中海風格，，但外觀高低低層次感強烈烈●考慮設置回廊廊，強化陽臺臺露臺木質，，增加穩(wěn)重感●用材考究全框框架設計，利利于客戶調(diào)整整●色調(diào)沉穩(wěn)，以以深灰色、褐褐色為主調(diào)（透視示意圖圖）HOUSE與TOWNHOUSE產(chǎn)品的改良型型，兼具TOWNHOUSE的經(jīng)濟性和HOUSE獨門獨院、大大面積花園等等諸多優(yōu)勢。。產(chǎn)品創(chuàng)新——“精致別院”小小獨棟別墅引引領市場“前院－中庭－－后院”的連連續(xù)空間，創(chuàng)創(chuàng)造了內(nèi)院中中庭的秘密生生活休閑空間間。將車庫降降入半地下，，創(chuàng)造出“錯錯半層”的挑挑高空間給人人一不同的空空間感受。160-280m2緊湊戶型，挑挑戰(zhàn)區(qū)域市場場產(chǎn)品價值?。‘a(chǎn)品創(chuàng)新——“精致別院”小小獨棟別墅引引領市場物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院景觀利用1、自然景觀充分享用山景景、湖景、山山澗景觀的原原則，細化每每套房屋，使使得價值最大大化景觀利用2、置景理念對于餐廳、客客廳、主臥，，要有置景理理念景觀利用3、道路綠化景景觀需有一定的沿沿路綠化景觀觀帶，近端路路不小于1米，次干道1.5-2米景觀利用4、組團景觀組團內(nèi)小區(qū)域域圍合可選用用相同樹種置置室景或路景景、中心景觀觀（如櫻花、、桂花、竹、、果樹等）物業(yè)規(guī)劃景觀利用建筑規(guī)劃庭院多層次的景觀觀處理，走入入其中別有一一番情趣，毫毫無擁擠感[案例2：萬科藍山圍圍合式院落]富于變化的拼拼接處理，使使立面變得多多層次，沒有有視覺疲勞[案例2：萬科藍山圍圍合院落]院落式圍合，，使領地感私私密性非常強強烈[案例2：萬科藍山院院落式圍合]庭院規(guī)劃布局局建議●立體設計，，充分利用地地貌，避免平平地綠化的套路用于坡地地●私密空間綠綠化圍合要1.2米以上，保證證私密●避免樹木濫濫種，仔細考考慮客戶的實實際使用來布局庭院，巧巧用石、花、、亭、凳、泉泉、架●主要使用的的局部庭院要要工整方正，，面積最好不小于150平米產(chǎn)品細節(jié)創(chuàng)新新，內(nèi)外兼修修大面寬/客廳挑空/大露臺/私家花園/豪華主臥等=》演繹獨棟別墅墅的生活方式式產(chǎn)品1、房屋分布宜宜居邊排列，，利于一側庭庭院的工整戶型：產(chǎn)品戶型：2、異型窗、大大面積落地窗窗設計，添加加室內(nèi)變化產(chǎn)品3、功能間相互互借助視線，，避免分散排排布戶型：產(chǎn)品5、避免下沉臥臥室的出現(xiàn)，，沒人需要戶型：[底拼]二或三層設計計，底層作為為車庫連接，，上層獨立分分開，同時形形成臺地景觀觀效果，可以以結合坡地效效果設計1F可作為停車庫2F2F3F3F建筑產(chǎn)品建建議[底拼]三層設計，，底層作為為車庫連接接，上層獨獨立分開，，同時形成成臺地景觀觀效果，可可以結合坡坡地效果設設計地下一層地上二層地上一層10-14米大面寬下沉式庭院院水印長灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2項目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉式庭院院通常為側側院下沉，，下沉面積積20-30平方米。結結合本項目目產(chǎn)品定位位，下沉式式庭院面積積在20-30平方米間，，即可實現(xiàn)現(xiàn)庭院效果果；設計中需協(xié)協(xié)調(diào)下沉式式庭院院墻墻與臨院關關系增加土方工工程量日常使用成成本略高，，需要配備備水泵示例半地下空間間的贈送面積積，形成多多功能娛樂樂空間，體體現(xiàn)別墅生生活12-14米大面寬設計，客廳廳門廳餐廳廳一體化以以及客廳兩兩層挑空體體現(xiàn)大空間間感三層豪華主主臥設計：大臥室+書房+獨立衣帽間間+大衛(wèi)生間+大露臺側院系統(tǒng)的的創(chuàng)新，形形成大面寬寬的獨棟化效果小面寬別墅墅的多維花園設計追求花園的絕對震撼撼，并利用用車庫形成成雙拼獨棟棟化客廳挑空小獨棟別墅墅客廳面積積有限，客客廳局部挑挑空后能明明顯提高客客廳的開敞敞度。項目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35示例利用側院，，采用大型型下沉，形形成雙首層層雙首層雙首層+大露臺大坡差地勢勢/大挑高架空空層別墅--充分利用地地勢坡差，，以大挑高高架空層手手法保留坡坡地，并以以室內(nèi)電梯梯建立起縱縱向聯(lián)系，，從而使別別墅私人領領地也能擁擁有坡地，，豐富了室室內(nèi)地貌，，別墅宛若若嵌在山體體之中[利用臺地做出6米挑空空間]不同的回家家方式，使使一切變得得情趣盎然然[案例2：萬科藍山山]根據(jù)地形可可少部分設設計：地下下/半地下空間間地上面積在在200平米左右的的小獨棟別別墅主要功功能空間面面積建議首層、地下下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在在200平米左右的的小獨棟別別墅主要功功能空間面面積建議二層示例地上面積在在250平米左右的的小獨棟別別墅主要功功能空間面面積建議首層、地下下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在在250平米左右的的小獨棟別別墅主要功功能空間面面積建議二層示例

建議單棟面積附加值花園面積地下室面積露臺面積挑空部分上空面積集中花園面積其他面積合計雙拼160-18015015030070-8015-25-獨聯(lián)200-22020020040085-10020-3030-35獨聯(lián)250-30025025050090-10020-3530-40總計

產(chǎn)品面積及及附加值數(shù)數(shù)據(jù)說明：以上上數(shù)據(jù)為建建議數(shù)據(jù)，，實際按地地形、指標標可適當進進行調(diào)整?！，F(xiàn)代低調(diào)奢奢華波希米亞風風之暗香浮浮動英式鄉(xiāng)村田園風格樣板房風格格示意前期營銷回回顧項目策略制制定前提--前期營銷分分析策略的形成成是基于項項目理想狀狀態(tài)下的開開發(fā)情況。。對于**承前啟下下的項目占占位而言，，需要針對對**前期期營銷過程程中遇到的的問題，分分類進行分分析，以期期從中找出出不足及可可提升的空空間，實現(xiàn)現(xiàn)項目價值值。1、形象推廣廣2、產(chǎn)品展示示3、現(xiàn)場展示示4、客戶維護護5、配套服務務6、產(chǎn)品附加加值前期營銷分分析-形象推廣在高端規(guī)劃配套無法充分演繹的情況下，主打環(huán)境符合項目價值釋放的需要。對比**銷銷售前的現(xiàn)現(xiàn)場情景及及持銷期項項目展示（（4方面）的變變化，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)僅**現(xiàn)現(xiàn)場展示有有一定良性性提升，樣樣板房、售售樓處基本本無變化，，小區(qū)內(nèi)（（道路、綠綠化）展示示嚴重不足足；原展示計劃劃：2009年7-8月完成道路路改造及景景觀路；2009年10月1日前完成大大門改造。。前期營銷分分析-現(xiàn)場展示樣板房、售售樓處、小區(qū)內(nèi)（道道路、綠化化）、**現(xiàn)場項目現(xiàn)場展示沒有明顯提升，沒有達到前期營銷目標對現(xiàn)場展示的要求。大打折扣——進度無法配配合營銷策策略；前期營銷分分析-產(chǎn)品展示前期營銷分分析-客戶維護他已經(jīng)促成成幾位圈層層客戶購買買**別墅墅；他經(jīng)常帶圈圈層朋友到到他位于中中國**的的別墅參觀觀；他非常認同同中國**的環(huán)境；；---他是我們的的優(yōu)質客戶戶對于房屋質質量，他不不是非常滿滿意，但覺覺得有錢改改造就好；；他不滿意別別墅維護服服務（維修修、是否能能改造車庫庫）及溝通通時間；---其實我們還還有不足的的地方他愿意花錢錢，讓開發(fā)發(fā)商幫他維維修房屋。。他們希望望有人能幫幫他們解決決瑣碎的問問題。---其實我們在在服務方面面還有待提提高成交客戶訪訪談1：中國**E08：張總重點圈層不可怠慢——注重圈層消費是未來別墅營銷的重點工作。從別墅發(fā)展展趨勢看，，服務是未未來別墅開開發(fā)的核心心內(nèi)容。本項目湖東東部分規(guī)劃劃有大量的的配套設施施，但除漁漁莊外，基本處于展展示階段，，而非感受受階段。前期營銷分分析-配套服務感受式展示是當前較為先進，展示配套、服務的方式。營銷策略項目展示價格策略推廣策略139價格策略差價原則：：開發(fā)周期間間拉開差價價，周期內(nèi)內(nèi)拉開差價價，大小戶戶型拉開差價、優(yōu)優(yōu)劣房源拉拉開差價、、景觀、非非景觀房拉拉開差價去化原則：：去化速度與與回款要求求、上門情情況、市場場情況、開開發(fā)進度制定上上下均可游游動的價格格促銷原則：：兼顧關系戶戶、先行購購買客戶、、持續(xù)來訪訪意向客戶戶掌握力度與與掌握方式式客戶積累原原則：利益驅使、、活動引導導、廣告投投放140人員與服務務展示建議議服裝的提檔檔與統(tǒng)一門衛(wèi)服裝與與售樓部安安保人員服服裝、客戶戶茶水房屋屋人員服裝裝接待語言的的規(guī)范客戶進入小小區(qū)大門、、客戶車輛輛引導、茶茶水服務接待動作的的規(guī)范客戶進門問問候、車輛輛引導、茶茶水服務、、樣板間房房屋等各服服務的內(nèi)含含與動作規(guī)規(guī)范招待茶點的的提升茶具、茶點點、茶水的的升級項目展示141售樓部內(nèi)部部包裝建議議售樓部功能能劃分明晰晰目前售樓部部整體缺少少銷售氛圍圍，形象展展示區(qū)、模模型區(qū)、接接待區(qū)、洽洽談區(qū)等功功能區(qū)需更更加強化與與明晰。展示板畫面面調(diào)性與項項目檔次匹匹配目前售樓處處內(nèi)部項目目展示畫面面內(nèi)容簡單單空洞，畫畫面效缺少少震撼效果果和吸引力力，很難抓抓住客戶的的眼球，需需設計制作作與項目檔檔次相匹配配的展示物物料。沙盤、戶型型模型等重重要銷售道道具的到位位沙盤、戶型型模型是重重要的銷售售道具和項項目展示物物料，目前前項目沙盤盤和產(chǎn)品模模型制作粗粗糙、缺乏乏檔次。售樓處內(nèi)部部裝潢的優(yōu)優(yōu)化改造，，檔次的提提升目前售樓處處已使用多多年，其設設計和展示示物品都顯顯得過時與與陳舊，鑒鑒于目前售售樓處還需需使用很長長一段時間間，需對目目前售樓處處內(nèi)部裝潢潢進行優(yōu)化化改造，提提升檔次。。項目展示142售樓部外部部展示建議議精神堡壘/道旗6米以上的精精神堡壘既既有氣勢又又很醒目，，道旗對營營造現(xiàn)場氣氣氛和引導導客戶進入入售樓部起起著重要作作用，需增增加現(xiàn)場外外部道旗數(shù)數(shù)量與密度度?；ɑ懿贾?*即將迎迎接美麗的的春天，在在現(xiàn)場外部部布置多種種數(shù)量盆栽栽花卉既能能提升項目目形象又能能營造現(xiàn)場場氣氛；建建議售樓部部，尤其是是售樓部碼碼頭臺階要要花卉大面面積鋪裝。。門前花壇調(diào)整為特色色花卉或植植物,可以是夏季季花卉為主主導（紅杏杏、劍蘭等等高株草花花亦可）或或秋季植物物（高粱、、當年結果果的低枝果果樹等。綠化修剪工整、疏密合理、地面起伏均均勻。項目展示143帶看展示建建議帶看點的建建設與改善善目前在建項項目可列為為帶看點，，在加快工工程進度的的同時增加加帶看點的的工地圍擋擋廣告、公公示牌和各各類引導牌牌。東籬半山平平臺建設二期觀山平平臺的建設設一期期、、二二期期連連接接松松林林回回路路的的開開通通二期或一期展展示區(qū)的建設設湖西帶看點的的建設項目展示景點作用：可以在制高點點感受山、湖湖景色的沖擊擊，也是唯一一具有高處觀觀景震撼之地地，并可鳥瞰瞰全景，便于于介紹。平臺材料要求求：用經(jīng)過防防腐處理的光光潔原木搭建建擺放要求：1張條形木椅建議鋪設面積積：5*15M。提升措施：需需確認風格，，再行實施，，可建中式或或美式的田園園風格平臺地面鋪裝裝欄桿處理山體綠化增設座椅、遮遮陽大區(qū)景點說明明銘牌景點說明銘牌示意東籬二期半山山觀湖平臺：：項目展示**有山有水水，其中以水水給人印象最最深，**二二期登高觀景景平臺的建立立，可以讓人人感受山水、、原生山澗的的魅力，建議議通過景觀改改造，成為項項目亮點景觀觀之一。具體措施：修修建木質觀景景平臺。**二期總平平圖介紹銘牌牌二期觀景平臺臺：項目展示**登山步道建議由**組組團東南側修修建一條登山山步道，將半半山腰修建的的半山觀湖平平臺或半坡山山澗平臺連接接起來。登山步道材料料要求：水泥泥、石頭或青青石板、木質質等**登山步道道：項目展示147一期、二期連連接松林回路路的開通：**竹林包裝示意沿**建筑紅紅線，以圖示示石頭及茅草草籬笆的方式式形成一條竹竹林旁的步行行道。籬笆設計要求求：底部用石石頭壘砌寬40公分、高40公分的底座，，底座內(nèi)預埋埋可插木樁的的水泥磚塊。。用茅草及竹竹子編織1米高籬笆，用用木樁或竹竿竿固定于底座座上。地面處理：寬寬僅50公分的鵝卵石石路面（水泥泥固定）。設計注意事項項：沖溝上用用防腐處理后后的光潔原木木搭建結實、、簡潔的木橋橋?？缍仍?米以內(nèi)，寬度度在1米以內(nèi)。項目展示148湖西帶看點的的建設：3萬方中心景觀觀區(qū)、C島松林道路、、體育公園、、A島樣板區(qū)項目展示149樣板展示區(qū)的的建設：項目展示150帶看工具與人人員的保證保障帶看點與與之相對應的的帶看工具如如：游艇、電電瓶車等。道路兩側指引引牌更換出新新帶看展示建議議項目展示151帶看動線建議議項目展示松間小道體育公園樣板區(qū)2湖西1東籬半山平臺臺售樓部3樣板房4**半山平臺臺5侖山漁莊152產(chǎn)品展示建議議帶看兩側房屋屋的外觀改善善在帶看過程中中，路邊兩側側的房屋將成成為帶看的一一部分，因此此，改善兩側側房屋的外立立面觀及園林林綠化顯得非非常必要。按期進行道路路施工與綠化化可以基本解解決問題利用植樹共建建家園等活動動細化進行兩兩側外立面、、綠化不足的的問題**一期外立立面與景觀展展示**一期房源源作為交付后后的直觀產(chǎn)品品展示，其形形象直接影響響客戶的購買買預期。加快一期外立立面、綠化的的施工優(yōu)先對迎**入口景觀房房外立面與綠綠化的建設二期樣板間考慮二期受市市場影響，可可能會對銷售售增加難度，，主要對A、B戶型考慮各拿拿1套裝潢成樣板板間展示以促促進銷售二期展示區(qū)展示區(qū)適用體體量較大、開開發(fā)周期超過過一年的組團團項目，有利利于刺激客戶戶購買項目展示153由于配套建設設是個長期過過程，而房產(chǎn)產(chǎn)銷售往往是是銷售產(chǎn)品背背后的配套和和服務，因此此，提前展示示，尤其在項項目建設地點點展示，可大大大增強客戶戶對項目前景景的預期，加加強購買信心心。多渠道展示，，提高客戶對對配套獲知的的途徑：現(xiàn)場大牌與圍圍墻展示售樓部內(nèi)用沖沖擊力的畫面面展示帶看過程增加加配套點帶看看建設現(xiàn)場展展示建議明細細：20畝商業(yè)街：現(xiàn)現(xiàn)場先行圍墻墻建設并進行行墻體包裝展展示，同時樹樹立商業(yè)街大大牌侖山漁莊、便便利店、將服服務展示與帶帶看道路兩側側，加強客戶戶印象。湖西樣板、酒酒店、體育公公園、中心綠綠地（含）碼碼頭等，現(xiàn)場場大牌與售樓樓處、**二二期途徑點（（樣板間或二二期觀景平臺臺）展示。配套展示建議議項目展示根據(jù)項目所處處的地域及項項目的各項特特質，來挖掘掘項目的核心心理念，再通通過有針對性性的廣告及市市場推廣，將將之打造成““南京東郊首個個坐享山水、、配備頂級度度假資源的純純別墅社區(qū)”的高尚住宅宅形象。以“南京SECONDHOME式生活藍本”為項目的概概念和推廣核核心，貫徹于于整個營銷推推廣系統(tǒng)，在在每一個可能能與消費者接接觸的點上，，實現(xiàn)品牌形形象的有效傳傳播，并力爭爭打動項目的的目標消費群群體，影響并并帶動潛在的的消費群體。。對于項目的推推廣，我們將將利用**公公司的所有資資源，以概念念營銷、情景景營銷及事件件營銷結合平平面媒體，通通過制造事件件來吸引目標標客戶的目光光，提升項目目的知名度和