別墅設(shè)計前期報告

青劍湖xx號地塊前期定位報告2007年元月目錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場研究三、市場競爭及客源分析四、項目分析五、項目核心定位六、項目建議宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯“國六條”政策重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號文件)。①.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；②.套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上；③.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點評持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行的決心。房地產(chǎn)市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5——占全市比（%）///2.94.05.58.510.212.113.014.614.4——宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進入，帶來了大量的較高消費能力群體和住宅市場的旺盛需求。經(jīng)濟分析小結(jié)宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)介介紹紹唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)主主導(dǎo)導(dǎo)旅旅游游度度假假功功能能，，成成為為蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的北北部部城城市市副副中中心心。。唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)概概況況地理理位位置置唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)東東臨臨蘇蘇州州古古城城、、西西接接昆昆山山市市、、南南靠靠園園區(qū)區(qū)中中心心地地帶帶、、陽陽澄澄湖湖、、環(huán)環(huán)抱抱青青劍劍湖湖。行政政區(qū)區(qū)劃劃唯亭亭屬屬于于蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)下下轄轄的的經(jīng)經(jīng)濟濟重重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，在在05年，，唯唯亭亭合合并并了了毗毗鄰鄰的的跨跨塘塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析唯亭亭城城市市規(guī)規(guī)劃劃良好好的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃，，唯唯亭亭未未來來的的發(fā)發(fā)展展前前景景非非常?？纯春煤谩?。一心:唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析青劍劍湖湖板板塊塊青劍劍湖湖板板塊塊定定位位是是本本案案的的先先天天優(yōu)優(yōu)勢勢和和價價值值點點。。規(guī)劃劃詳詳情情青劍劍湖湖環(huán)環(huán)湖湖片片區(qū)區(qū)是是唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)未未來來的的行行政政商商貿(mào)貿(mào)核核心心區(qū)區(qū)。青劍劍湖湖環(huán)環(huán)湖湖商商業(yè)業(yè)圈圈，，將重重點點發(fā)發(fā)展展總總部部經(jīng)經(jīng)濟濟、、高高檔檔會會所所、、賓賓館館酒酒店店等等。環(huán)青青劍劍湖湖沿沿線線，，將將形形成成一一個個5萬人人組組團團的的低低密密度度社社區(qū)區(qū)。蘇州州別別墅墅市市場場研研究究別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一一階階段段：：外外銷銷別別墅墅———別墅墅市市場場的的起起步步（（1994年-1998年））外企企進進入入蘇蘇州州，，別別墅墅高高檔檔外外銷銷獨獨棟棟別別墅墅為為主主。。古古城城區(qū)區(qū)的的房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)稀稀少少。。第二二階階段段：：經(jīng)經(jīng)濟濟型型別別墅墅占占據(jù)據(jù)主主流流（（1998年-2000年））出現(xiàn)現(xiàn)TOWNHOUSE別墅墅形形態(tài)態(tài)，，如如獨獨墅墅苑苑、、美美墅墅緣緣，，規(guī)規(guī)劃劃缺缺少少創(chuàng)創(chuàng)新新。。第三三階階段段：：高高檔檔別別墅墅步步入入市市場場（（2000年-2004年））蘇州州別別墅墅有有了了質(zhì)質(zhì)的的飛飛躍躍，，自自然然生生態(tài)態(tài)豪豪宅宅出出現(xiàn)現(xiàn)。。代代表表項項目目““天天倫倫?隨園園””、、““碧碧瀛瀛谷谷””。。古古城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)則則出出現(xiàn)現(xiàn)了了以以中中式式庭庭院院風(fēng)風(fēng)格格為為主主題題的的別別墅墅項項目目如如江江楓楓院院、、寒寒舍舍等等。。4）第第四四階階段段：：品品牌牌開開發(fā)發(fā)、、產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新時時代代（（2004年開開始始））品牌牌開開發(fā)發(fā)商商進進入入，，產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新時時代代到到來來，，如如中中海海半半島島華華府府，，受受到到蘇蘇州州市市場場的的追追捧捧。。別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)據(jù)目目前前的的別別墅墅市市場場的的分分布布狀狀況況來來看看，，目目前前初初步步形形成成太湖湖板板塊塊陽澄澄湖湖板板塊塊木瀆瀆板板塊塊古城城區(qū)區(qū)板板塊塊園區(qū)區(qū)板板塊塊別墅市場研究太湖別墅板塊概況況：：太湖湖板板塊塊：：靠靠太太湖湖依依山山傍傍水水，，自然然資資源源得天天獨獨厚厚。。區(qū)域域環(huán)環(huán)境境適適宜宜休休閑閑、、度度假假。?？驮丛幢缺容^較高高端端：：蘇蘇州州本本地地經(jīng)經(jīng)商商業(yè)業(yè)主主、、區(qū)區(qū)域域外外客客戶戶，，尤尤其其是是上上海?？涂蛻魬粽颊加杏兄刂匾氐匚晃?，，而而且且港港臺臺和和海海外外華華人人亦亦較較多多。。該板板塊塊具具有有很很大大的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?。。區(qū)域域在在售售個個案案情情況況列列表表別墅市場研究太湖別墅板塊項目量體銷售均價（元/M2）面積范圍（M2）總價范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套10000247—363280—40080%歐式、現(xiàn)代天一墅62套15000300—900400—1000現(xiàn)代翠峰山莊52套15000500—718600—85055%歐式碧瀛谷58套12000293—427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套10000230—320218—27565%中式古北雅園120套11000261-343270—55030%西班牙太湖美山莊142套獨棟6700雙拼5200獨棟250-300雙拼18895—18075%歐式東山景園175套獨立7500雙拼6000獨立260-300雙拼190獨立195-225雙拼11460%中式個案案分分布布區(qū)域域在在售售樓樓盤盤共共12個：：其其中中度度假假區(qū)區(qū)中中心心和和西西山山各各5個，，東東山山2個。。產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)度假假區(qū)區(qū)中中心心———高端端的的獨獨立立別別墅墅為為主主；；西山山、、東東山山樓樓盤盤———多層層和和聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅為為主主，，也也有有少少量量的的獨獨棟棟。。價格格分分析析價格格因因素素：：湖湖景景、、山山景景。。度假假區(qū)區(qū)中中心心：：獨獨棟棟主主力力價價格格1.2萬元元/平方方米米以以上上；；西山山、、東東山山：：多多層層價價格格3300-3400元/平方方米米左左右右；；聯(lián)體體別別墅墅5000-6000元/平方方米米之之間間；；獨立立別別墅墅1萬元元/平方方米米左左右右。。別墅市場研究太湖別墅板塊主力力面面積積分分析析獨棟棟主主力力面面積積差差別別比比較較大大；；獨棟棟280-320平方方米米的的戶戶型型去去化化較較快快；；聯(lián)體體別別墅墅在在區(qū)區(qū)域域市市場場內(nèi)內(nèi)相相對對稀稀缺缺。。主力力總總價價分分析析獨立立別別墅墅主主力力總總價價帶帶差差別別很很大大；；主力力總總價價范范圍圍300萬-500萬之之間間，，其其中中350萬的的總總價價銷銷售售較較好好。。。。產(chǎn)品品分分析析基本本上上都都帶帶獨獨立立花花園園；；產(chǎn)品品風(fēng)風(fēng)格格園園林林式式、、中中式式、、日日式式和和歐歐式式等等種種類類齊齊全全。。別墅市場研究太湖別墅板塊去化化分分析析整個個太太湖湖區(qū)區(qū)域域以以旅旅游游度度假假型型為為主主，，總總價價較較高高；；區(qū)域內(nèi)內(nèi)別墅墅的去去化速速度和和去化化率較較低。?？驮捶址治霰镜貥I(yè)業(yè)主大大約50%，外地地投資資主要要來自自上海海。購買者者主要要是私私營業(yè)業(yè)主。。主要用用途為為度假假，同同時都都帶有有投資資目的的。1、太湖湖旅游游度假假區(qū)在在售樓樓盤以以高檔檔的獨獨立別別墅為為主，，聯(lián)體體別墅墅相對對稀缺缺；2、從銷銷售情情況來來看，，高總總價的的獨立立別墅墅銷售售緩慢慢，總總價成成為影影響項項目去去化的的主要要因素素之一一。別墅市場研究太湖別墅板塊別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：：木瀆是是山水水園林林古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，擁擁有眾眾多私私家園園林與與風(fēng)景景名勝勝，經(jīng)經(jīng)濟型型別墅墅、高高端別別墅皆皆有。。由于木木瀆離離新區(qū)區(qū)較近近，區(qū)區(qū)域別別墅主主力客客源為為蘇州州本地地高端端客源源，有有公務(wù)務(wù)員、、文教教事業(yè)業(yè)和商商界精精英。。對市場場影響響力較較大的的產(chǎn)品品如天天倫隨隨園、、天鄰鄰風(fēng)景景則會會吸引引區(qū)域域外的的實力力客戶戶，如如上海海、浙浙江等等地。。別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在在售個個案情情況列列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套356—56713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03.4160套320—600獨立9500300—600現(xiàn)代、歐式產(chǎn)品形形態(tài)區(qū)域別別墅以以居住住為主主，經(jīng)經(jīng)濟型型的獨獨棟、、聯(lián)體體、雙雙拼占占據(jù)市市場主主體地地位。。價格分分析目前木木瀆在在售別別墅基基本進進入尾尾盤階階段，，雙拼拼和聯(lián)聯(lián)體價價格在在7000元左右右/平米，，獨棟棟價格格在10000元/平米。。主力面面積獨棟面面積在在320-600平米，，小面面積去去化快快；雙拼面面積在在200-300平米左左右，，市場場供不不應(yīng)求求。主力總總價目前300-400萬以內(nèi)內(nèi)的總總價市市場接接受度度相對對較高高；雙拼和和聯(lián)排排別墅墅總價價范圍圍150-220萬元之之間，，主力力總價價180萬元左左右。。別墅市場研究木瀆別墅板塊產(chǎn)品分分析木瀆別別墅中中式風(fēng)風(fēng)格為為主，，包括括園林林式、、現(xiàn)代代徽式式。去化分分析此前推推出的的蘇園園、泉泉景十十八島島，由由于面面積小小、總總價較較低，，故去去化速速度較較快；；而天鄰鄰風(fēng)景景、天天倫隨隨園的的戶型型較大大，品品質(zhì)較較高，，故去去化周周期較較長。。客源分分析聯(lián)排雙雙拼客客源：：木瀆瀆私營營業(yè)主主為主主；新新區(qū)、、市區(qū)區(qū)、吳吳中區(qū)區(qū)的私私營業(yè)業(yè)主；；政府府機關(guān)關(guān)、企企業(yè)高高管；；獨立別別墅客客源：：江浙浙投資資客、、蘇州州客戶戶（居居住、、投資資）；；臺灣灣人別墅市場研究木瀆別墅板塊別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：：古城區(qū)區(qū)別墅墅的價價值當(dāng)當(dāng)屬蘇蘇州之之冠，，其蘊蘊涵了了2500年深厚厚的歷歷史文文化底底蘊以以及古古典私私家園園林。。區(qū)域吸吸引了了對蘇蘇州有有著濃濃厚感感情的的外地地成功功人士士，如如上海?？蛻魬簟⒏鄹叟_和和海外外華人人等。。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域域在在售售個個案案情情況況列列表表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)體20套209—38713000250—500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170—3737700—10000130—400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨棟30套300—40020000600—800中式產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)本區(qū)區(qū)域域以以中中式式別別墅墅為為主主。。產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)主主要要以以聯(lián)聯(lián)體體為為主主，，其其余余少少量量獨獨立立別別墅墅。。價格格分分析析聯(lián)體體均均格格在在1萬-1.3萬元元/平米米。。未未來來市市區(qū)區(qū)獨獨棟棟價價格格將將突突破破20000元/平米米。。主力力面面積積在售售聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅面面積積在在180-240平米米為為主主力力面面積積，，獨獨棟棟面面積積在在300-400平米米之之間間。。主力力總總價價古城城區(qū)區(qū)別別墅墅以以自自住住型型為為主主，，區(qū)區(qū)域域推推案案量量較較少少。。市市場場去去化化速速度度較較快快。。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況況：：園區(qū)區(qū)商商品品房房以以高高層層住住宅宅為為主主，，別別墅墅是是區(qū)區(qū)域域市市場場的的一一個個稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品。。高端端品品質(zhì)質(zhì)純純別別墅墅主主要要圍圍繞繞金金雞雞湖湖優(yōu)優(yōu)越越的的景景觀觀資資源源展展開開；；大型型的的居居住住社社區(qū)區(qū)也也連連帶帶有有經(jīng)經(jīng)濟濟型型的的聯(lián)聯(lián)體體、、疊疊加加別別墅墅。。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域域在在售售個個案案情情況況列列表表板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價萬元/平米主力面積（平米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬（聯(lián)體）700萬（獨立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙拼240-280228-308100%意式湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨立疊加聯(lián)排0.95獨棟1聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)獨棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)體體和和疊疊加加別別墅墅皆皆有有。。聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅占占據(jù)據(jù)主主體體。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格也也豐豐富富多多彩彩，，有有現(xiàn)現(xiàn)代代式式、、意意式式、、德德式式、、英英式式、、法法式式以以及及中中式式等等。。價格格分分析析聯(lián)體體均均價價約約9500元/平方方米米左左右右；；獨棟棟均均價價10000元/平米米以以上上；；疊加加別別墅墅單單價價相相對對便便宜宜，，價價格格在在8500-9000元/平方米之之間。主力面積積目前在售售聯(lián)體面面積在240-280平方米左左右，雙雙拼在280平方米左左右。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊主力總價價疊加別墅墅總價在在200萬-240萬之間；；聯(lián)體別別墅基本本在240-300萬?？驮辞闆r況客源基本本上以園園區(qū)外企企高管、、私企老老板、市市區(qū)私企企老板、、部分外外籍人士士為主，，以及部部分投資資客源。。銷售情況況由于區(qū)域域別墅推推量較小小，加上上地段價價值、優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境和完善善的配套套，因此此別墅項項目銷售售形勢比比較好。。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：在陽澄湖的西西岸，分布著著多個高檔的的別墅社區(qū)，，共同構(gòu)成了了相城的高檔檔居住地段。。主要別墅樓盤盤有：中興高高爾夫別墅、、招商依云水水岸、酈城別別墅、靜湖國國際水岸、領(lǐng)領(lǐng)島別墅和聆聆湖麗墅。別別墅群簇，坐坐擁萬畝陽澄澄湖畔美景。。別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個案案情況列表案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代戶型面積差異異大按分布區(qū)域劃劃分，可將相相城區(qū)別墅市市場分為中心心城區(qū)和周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊?！，F(xiàn)以列表形形式進行分析析。別墅市場研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范圍（平方米）獨棟中心城區(qū)290—455周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)256—371雙拼中心城區(qū)199—303聯(lián)體疊加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)203—239中心城區(qū)185—188別墅市場研究相城板塊別墅板塊客源方面別墅客源分布布市區(qū)、相城城、園區(qū)為主主，客源的職職業(yè)以私營業(yè)業(yè)主和外企高高級管理人員員為主。區(qū)域市場綜合合分析相城區(qū)別墅群群主要以居住住型為主，度度假別墅為輔輔；相城區(qū)在售別別墅中多數(shù)有有聯(lián)排別墅，，面積多控制制在250平方米左右，，聯(lián)排供應(yīng)充充足；面積在200—240平方米的居住住型別墅市場場接受度更高高。別墅市場研究市場分析總結(jié)戶型面積普遍遍偏大單價、總價一一路走高產(chǎn)品日新月異異，品質(zhì)提升升較快營銷手段不斷斷升級經(jīng)濟型居住別別墅成為市場場主打市場競爭分析析市場競爭篇整體市場狀況況中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場尚未真正啟動主流價位：6000-7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關(guān)鍵詞：景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣主流價位：7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加代表樓盤：蘇園關(guān)鍵詞：價位、市場時機主流價位：6000-7000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機代表樓盤：依云水岸主流價位：5000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代表樓盤：名墅關(guān)鍵詞：價位、時機市場競爭篇競爭市場明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密密度居住區(qū)；；相城板塊：沿陽澄湖西西岸別墅區(qū)。。環(huán)金雞湖板塊塊：高檔別墅所所在地；湖東板塊：靠近本案區(qū)區(qū)域最近；雙湖板塊：園區(qū)中心板板塊市場補充充；相城板塊唯亭板塊雙湖板塊湖東板塊環(huán)湖板塊市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊在售個案情況況板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖板塊翠湖雅居2獨立聯(lián)體17000（聯(lián)體）20000（獨立）300聯(lián)體350獨立510萬聯(lián)體700萬獨立75%意式半島華府119戶聯(lián)排雙拼12000（聯(lián)排）14000（雙拼）240-280228-308100%意式產(chǎn)品分析獨棟、雙拼、、聯(lián)體三種產(chǎn)產(chǎn)品類型，聯(lián)聯(lián)體占據(jù)主體體。建筑風(fēng)格格意式為主。。價格分析在均價約1.2-2萬元/平米左右，單單價占據(jù)園區(qū)區(qū)榜首。主力總價獨棟主力總價價350萬；聯(lián)體主力力總價240-300萬。客源情況客源以園區(qū)外外企高管、部部分外籍人士士為主。市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析析環(huán)金雞湖板塊塊目前市場存存量比較多，，別墅總存量量達(dá)到33.1萬平方米，本本板塊是園區(qū)區(qū)未來別墅的的主力市場之之一。板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖晉合06號地塊未定12.2獨立、聯(lián)體、雙拼未定未定未定中海07號地塊未定13.9未定未定未定未定中金·玫瑰灣上半年7雙拼、聯(lián)體聯(lián)體10000210西班牙市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊重點個案點評評中海半島華府府坐擁金雞湖八八景之一的金金雞墩；原版移植的異異域風(fēng)情易受受本地高端客客群青睞；中海強大的品品牌實力和在在本土迅速擴擴張的土地收收購行動形成成的品牌號召召力；滿足本地高端端客戶群需求求的戶型設(shè)計計及建材配套套；建立在數(shù)盤聯(lián)聯(lián)動基礎(chǔ)上的的巨大的營銷銷合力和情景景營銷模式的的成功運用。。市場競爭篇湖東板塊在售個案情況況產(chǎn)品分析獨棟、雙拼、、聯(lián)體三種產(chǎn)產(chǎn)品類型，聯(lián)聯(lián)體占據(jù)主體體。建筑風(fēng)格格多樣。價格分析疊加別墅均價價約0.85萬元/平米，聯(lián)體均均價0.95-1萬元/平米左右，獨獨棟均價約1萬元/平米左右，獨獨棟單價不高高。主力總價主力總價范圍圍200-300萬。板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平米）總價范圍萬元去化率建筑風(fēng)格湖東板塊湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體10000247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排、獨立疊加聯(lián)排9500獨棟10000聯(lián)排240-300獨棟334-463216-30050%德式伊頓?小鎮(zhèn)32戶聯(lián)體10000376-427平米350-40059%英式楓情水岸88戶疊加8500220-240187-20459%現(xiàn)代市場競爭篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格湖東板塊萬科別墅未定12.5聯(lián)體未定未定----巴黎印象未定4小高層多層聯(lián)體未定未定法式伊頓小鎮(zhèn)未定2多層、聯(lián)體未定350英式中海08號未定2多層小高層聯(lián)體未定未定未定目前湖東開發(fā)發(fā)存量達(dá)到20.5萬平方米。幾幾個主要項目目都不是純別別墅區(qū)，產(chǎn)品品以經(jīng)濟型的的聯(lián)體別墅為為主，我司認(rèn)認(rèn)為該板塊地地段區(qū)位優(yōu)越越，產(chǎn)品類型型對于本案戶戶有直接競爭爭影響。市場競爭篇重點個案點評重點個案點評評德邑別墅(德邑花園)德邑是中新置置地在蘇州開開發(fā)的第一個個真正意義上上的高端別墅墅項目。在建筑規(guī)劃上上秉承德式建建筑理念，采采用簡約、內(nèi)內(nèi)斂的幾何造造型。推廣主題為““郵寄一個德德國給你”，，主打湖東CBD內(nèi)首席別墅需需求。主要推廣手段段為大型戶外外POP、新聞媒體軟軟性報道和SP活動。主要目標(biāo)客戶戶群仍然是園園區(qū)高收入人人群和蘇州大大市范圍內(nèi)的的私營企業(yè)主主。市場競爭篇雙湖板塊分析在售個案情況況產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型是聯(lián)聯(lián)體、疊加別別墅為主體?！，F(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格。價格分析均價0.85-0.9萬元/平米左右，單單價位居園區(qū)區(qū)最低。主力總價主力總價范圍圍180-220萬。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格雙湖高爾夫花園92戶疊加別墅9000疊加220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排8500（聯(lián)排）215180萬聯(lián)排95%現(xiàn)代市場競爭篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊塊開發(fā)存量達(dá)達(dá)到49.2萬平方米，位位居園區(qū)開發(fā)發(fā)存量之首，，未來產(chǎn)品形形態(tài)以聯(lián)體別別墅為主。在在地段、產(chǎn)品品類型、總價價方面對本案案競爭最大。。板塊名稱總案量（萬㎡）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）建筑風(fēng)格雙湖水墨江南14.7聯(lián)體未定未定中式星島仁恒10聯(lián)體未定未定未定大湖城邦別墅組團4聯(lián)體未定未定未定浙江杭龍20.5雙拼、聯(lián)體未定未定未定市場競爭篇重點個案點評重點個案點評評水墨江南水墨江南位于于園區(qū)金雞湖湖與獨墅湖兩兩湖之間。傳承蘇州古典典園林建筑風(fēng)風(fēng)格。聯(lián)體、雙拼、、獨立別墅。。面對相同市場場，主要吸引引園區(qū)中高端端客戶群。市場競爭篇相城板塊在售個案情況況案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨立48聯(lián)體18獨立364-371聯(lián)體200-238獨棟6200聯(lián)排5200130—200別墅90%歐式鸝島別墅獨棟16聯(lián)體64獨棟290-455聯(lián)體199—244獨棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094—200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨立256—286聯(lián)體203—225獨立6400聯(lián)體5000100—18075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨棟320—360雙拼280—310獨棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241—303疊加185—188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代市場競爭篇相城板塊產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型齊全全，聯(lián)體別墅墅為主。以居居住型為主，，度假別墅為為輔，聯(lián)排主主力面積在250平方米左右；；價格分析相城中心區(qū)域域獨棟均價0.75-1.2萬元/平米之間，聯(lián)聯(lián)體均價4700—7500元/平米之間，價價格相差較大大。主力總價總價相差較大大，范圍在100-400萬之間，主力力價格段是180萬-200萬之間。市場競爭篇重點個案點評重點個案點評評依云水岸規(guī)劃分析在蘇州傳統(tǒng)庭庭院風(fēng)格的基基礎(chǔ)上融入現(xiàn)現(xiàn)代西方的居居住方式。產(chǎn)品分析產(chǎn)品以聯(lián)排別別墅和花園洋洋房為主。企劃推廣戶外；報紙；；房交會。客源分布主力客戶為蘇蘇州市區(qū)和相相城當(dāng)?shù)氐乃剿綘I業(yè)主、公公務(wù)員較多，，其次是園區(qū)區(qū)外企業(yè)中高高管占到相當(dāng)當(dāng)大一部分。。市場競爭篇唯亭板塊分析君地地塊是區(qū)區(qū)域內(nèi)本案最最主要的競爭爭對手。該地塊2006年8月份成交，建建筑形態(tài)也會會有別墅產(chǎn)品品，是本案的的直接競爭對對手。同時，為了提提高板塊價值值，君地項目目和本案又是是互動關(guān)系。。編號地塊坐落基地面積容積率建筑面積樓面地價成交單位競爭態(tài)勢平方米平方米元/平米蘇地2006-B-16青劍湖西北星澄路以東185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地實業(yè)威脅最大市場競爭篇市場競爭總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價主力客源未來推量代表項目競爭態(tài)勢環(huán)金雞湖板塊獨棟聯(lián)排1.2萬-2萬園區(qū)外企高管外籍人士33.1萬翠湖雅居半島華府競爭較小湖東板塊聯(lián)體、雙拼0.85-1萬私企業(yè)主園區(qū)高管20.5萬湖濱一號德邑、伊頓競爭較大雙湖板塊聯(lián)體、疊加0.85-0.9萬私營業(yè)主外企高管49.2萬高爾夫花園湖適競爭較大相城板塊聯(lián)體為主獨棟0.75-1.2萬聯(lián)體0.5-0.75萬元市區(qū)、相城、園區(qū)依云水岸中興高爾夫競爭較大項目分析項目分析篇項目地塊概況況東：東部為28號地塊，未來來開發(fā)建設(shè)住住宅區(qū)，目前前為空地；南：地塊南面面為唯亭的主主干道雙陽路路；西：：緊緊靠靠地地塊塊西西面面是是河河道道支支流流；；青青劍劍路路；；青青劍劍湖湖東東岸岸。。北：：地地塊塊北北面面為為大大片片空空地地，，未未來來也也將將建建設(shè)設(shè)成成為為住住宅宅區(qū)區(qū)。。本案在區(qū)位及自然環(huán)境方面具有一定的優(yōu)勢周邊邊環(huán)環(huán)境境項目目分分析析篇篇項目目SWOT分析析區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢———本案案地地處處唯唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)未未來來新新城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心；；環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越———本案案西西臨臨青青劍劍湖湖，，自自然然環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美；；交通通便便利利———滬寧寧高高速速陽陽澄澄湖湖服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、312國道道，，滬滬寧寧鐵鐵路路等等；；市場場前前景景———陽澄澄湖湖板板塊塊將將成成為為太太湖湖板板塊塊之之后后的的一一大大熱熱點點。。優(yōu)勢勢區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀———青劍劍湖湖區(qū)區(qū)域域配配套套設(shè)設(shè)施施不不全全；；湖景景資資源源不不足足———青劍劍湖湖面面積積較較小小，，知知名名度度不不高高。。生活活機機能能缺缺乏乏———地塊塊周周邊邊區(qū)區(qū)域域生生活活機機能能及及配配套套情情況況較較差差。。公共共交交通通不不足足———目前前青青劍劍湖湖周周邊邊只只有有87一條條公公交交線線路路。。劣勢勢項目目分分析析項目目SWOT分析析經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展———園區(qū)區(qū)及及唯唯亭亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展迅迅速速；；區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃———規(guī)劃劃為為區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的可可持持續(xù)續(xù)性性發(fā)發(fā)展展提提供供了了動動力力；；配套套逐逐步步成成熟熟———未來來區(qū)區(qū)域域配配套套將將逐逐步步成成熟熟；；別墅墅用用地地停停批批———別墅墅項項目目的的稀稀缺缺性性更更為為突突出出。。機會會項目目分分析析項目目SWOT分析析區(qū)域域人人氣氣不不足足———需要要外外區(qū)區(qū)域域客客戶戶的的導(dǎo)導(dǎo)入入；；國家家宏宏觀觀政政策策———對別別墅墅等等高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品的的調(diào)調(diào)控控力力度度較較大大；；市場場競競爭爭———區(qū)域域市市場場競競爭爭相相對對較較為為激激烈烈遠(yuǎn)景景不不明明———未來來一一段段時時期期蘇蘇州州樓樓市市的的走走勢勢仍仍不不明明朗朗。。威脅脅項目目分分析析項目目SWOT分析項目分析結(jié)論總體而言，本本案優(yōu)勢和劣劣勢交互存在在。關(guān)鍵如何充分分利用潛在機機會點，規(guī)避避、弱化威脅脅。需要充分利用用項目企劃包包裝、注重營營銷策略的運運用。充分挖掘項目目本身的潛在在價值，取得得市場競爭的的優(yōu)勢。項目核心定位位項目核心定位項目市場定位定位依據(jù)居住型別墅已已成為別墅市市場的主導(dǎo)。。項目位于青劍劍湖畔，環(huán)境境優(yōu)美。別墅市場進入入產(chǎn)品時代。。建筑風(fēng)格多樣樣化，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計必須遵循循差別化原則則。合理控制面積積、總價，項項目迅速市場場突破。項目核心定位項目市場定位園區(qū)北部新城城?純加州湖畔美美墅定位詮釋強調(diào)本案處于于唯亭北部新新城鎮(zhèn)中心——青劍湖板塊，，板塊地段價價值高；強調(diào)本案周邊邊自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美——提高別墅居住住品質(zhì)。南加州風(fēng)格——我們認(rèn)為該別別墅產(chǎn)品比較較獨特，具有有較強的市場場競爭力。項目定位價格建議獨棟均價：10000元/平方米聯(lián)拼均價：7500元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一：目前前主要參雙湖湖板塊、相城城板塊的銷售售價格；依據(jù)二：并充充分考慮本案案價值點，所所以在價格定定位上有一定定的差異性。。（具體價格視視的周邊競爭爭個案推案時時機、銷售狀狀況及本案的前期預(yù)預(yù)約狀況最后后確定）項目定位目標(biāo)客戶定位位客源來源比例例估算表我司認(rèn)為本項項目的客源定定位如下：唯唯亭本地客戶戶、園區(qū)客戶戶、相城區(qū)和和市區(qū)客戶，，還有外地投投資客戶產(chǎn)品客戶來源估算比例別墅唯亭本地私營業(yè)主28%園區(qū)企業(yè)中高管理層25%政府機關(guān)人員10%市區(qū)私營業(yè)主16%部分相城私營業(yè)主6%投資客和職業(yè)炒家10%其他5%項目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主身份特征：在唯亭、園區(qū)區(qū)、相城合木木瀆經(jīng)營有自自己經(jīng)營產(chǎn)品品的私營業(yè)主主年齡特征：約為35-55歲之間購房目的：以自用為主消費特征：對產(chǎn)品的個性性化需求很高高；物業(yè)管理水準(zhǔn)準(zhǔn)要求高；偏向于親水住住宅；自然及人文景景觀要求高；；總價承受能力力強。中產(chǎn)階級身份特征：在市區(qū)、園區(qū)區(qū)、相城工作作的公務(wù)員、、醫(yī)生、藝術(shù)術(shù)家等年齡特征：約為30-45歲之間購房目的：以自用為主消費特征：喜歡城郊生活活方式、優(yōu)美美自然環(huán)境；；對社區(qū)周邊配配套設(shè)施要求求較高；注重社區(qū)檔次次感；注重居住的品品質(zhì)；大多有車，對對道路交通關(guān)關(guān)注。項目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級級白領(lǐng)身份特征：園區(qū)外資企業(yè)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、、高新技術(shù)方方面的白領(lǐng)人人士年齡特征：約為35-45歲之間購房目的：以自用為主消費特征：注重周邊環(huán)境境及配套便利利；要求交通方便便；強調(diào)舒適，安安全；注重開發(fā)商的的品牌；總價承受較弱弱；喜歡經(jīng)濟濟型別墅。投資客身份特征：本地或者外來來地投資客年齡特征：約為35-45歲之間購房目的：看好區(qū)域未來來發(fā)展前景，，以投資為主主消費特征：要求產(chǎn)品升值值潛力大；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃劃完善；要求求產(chǎn)品力強；；長期關(guān)注蘇州州樓市，對房房產(chǎn)市場有一一定的認(rèn)知。。項目建議項目建議規(guī)劃意向歷史上自然形形成的集鎮(zhèn)，，往往先有一一個集中的公公共聚集點。隨著人口的增增加，公共建建筑逐漸生長長，旁邊逐漸漸形成了聚集集形態(tài)的居住住群落。城市市的軌跡，也也就是活動的的人與城市空空間互動的歷歷史時間的記記錄。建議把這種人人類最為自然然的演進法則則，融匯到社社區(qū)的建筑和和景觀中，不不論是演繹歷歷史從古到今今面貌的風(fēng)情情街，還是四四季分明的植植物風(fēng)景帶，，它在自然的的時間演進中中形成集中性性、全開放的的“城市邊界界”和私密性性、聚集的““生態(tài)村落””。人類與生俱來來對美的欣賞賞、對幸福的的渴求、對理理想家園的尋尋覓，是恒久久不變的主題題。陶淵明在在《桃花源記》中描繪了讓世世人神往的世世外桃源；莎莎士比亞在詩詩中詠嘆他的的愛與幸福、、夢與家園；；海德格爾在在他的哲學(xué)著著作中這樣闡闡釋他的理想想：人，詩意意的棲居于大大地。自然為為本，人行為為尊。創(chuàng)造生生活的美域家家園，構(gòu)筑休休養(yǎng)生息的人人性化居所，，是社區(qū)規(guī)劃劃的核心理念念。突出別墅區(qū)的的整體性，以以體現(xiàn)“永續(xù)發(fā)展的生生態(tài)的別墅社社區(qū)”。并且充分利用用原有地形和和環(huán)境，將集集中綠化與別別墅區(qū)相結(jié)合合，綠景穿梭梭其中，使戶戶戶見綠、推推窗見景。交通格局設(shè)置置為連續(xù)暢通通的步行系統(tǒng)統(tǒng)：通達(dá)居住區(qū)區(qū)內(nèi)景觀空間間或公共場所所，合理解決決人車分流。。項目建議建筑特色建筑風(fēng)格別墅的風(fēng)格定定位為南加州州風(fēng)格體現(xiàn)南加州民民居與現(xiàn)代簡簡潔相交融的的建筑特色，，開辟一個親親切自然、令令人放松的具具"居住"氛圍的別墅風(fēng)風(fēng)格。南加州風(fēng)格是是北美風(fēng)格之之一。北美風(fēng)風(fēng)格是一種混混合的產(chǎn)物，，即在同一時時期接受了許許多種成熟的的建筑風(fēng)格，，相互之間有有融合，又相相互影響。南南加州風(fēng)格實實際上是從傳傳統(tǒng)的西班牙牙建筑風(fēng)格演演變而來的。。早期，它的的建筑厚實形形體、小窗洞洞、黃灰色的的抹灰、實墻墻、原始木方方等特殊的材材質(zhì)，讓建筑筑顯得粗放自自然，整體環(huán)環(huán)境透露著一一種宗教的神神秘感。后期期，大約在19世紀(jì)晚期，由由于新藝術(shù)運運動的興起，，它也開始講講究裝飾，但但它強調(diào)鐵藝藝的運用，呈呈現(xiàn)簡潔、粗粗獷的時尚，，一派異域風(fēng)風(fēng)情。南加州的異國國風(fēng)情則讓人人感受到精神神與身體的尊尊崇空間,近乎完美的生生活空間,貴族的奢華感感油然而生。。陽光、水岸、、椰影……居住區(qū)的自然然休閑，以美美國南加州式式的爛漫風(fēng)情情，帶給人一一種全新的居居住體驗。異異域情調(diào)、熱熱烈奔放的小小區(qū)景觀，陽陽光戶型、通通透的水岸建建筑，一個既既時尚動感又又悠閑自得的的新城市生活活，應(yīng)運而生生。項目建議建筑特色建筑立面在純粹同質(zhì)的的建筑中，糅糅合地中海的的建筑元素讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代代找到了張力力與平衡。對對外部環(huán)境的的充分利用，，盡可能讓每每一個房間都都能欣賞到窗窗外的景色、、簡潔、大方方、明朗。在在現(xiàn)代、生態(tài)態(tài)的居住理念念中，建筑完完成了與人居居感受的交流流、溝通與適適宜和諧，建建筑的空間成成為了心靈的的安頓。建筑保留紅瓦瓦、拱窗、拱拱洞、大面積積的彩色水泥泥抹墻、人造造藝術(shù)石墻建筑物空間層層次豐富，樓樓梯間成為景景觀的制高點點，步移景異異。建筑外墻墻面建議采用用從美國進口口的彩色水泥泥，用人工抹抹灰，使墻面面斑斑駁駁，，墻角處光滑滑到是角而非非直角。這樣樣，南加州手手工風(fēng)格躍然然墻面，同時時體現(xiàn)出建筑筑的歷史感。。建筑立面高貴貴富有韻味，，建筑布局錯錯落有致。建議屋頂鋪設(shè)設(shè)色彩和諧的的三色筒瓦，，立面采用文文化石與加州州原味經(jīng)典手手工抹墻（STUCCO）的搭搭配，，小窗窗鐵藝藝、帶帶立體體感的的圓拱拱門、、裝飾飾原木木構(gòu)件件、百百葉窗窗、美美國進進口大大門、、花崗崗巖石石鑲嵌嵌的門門窗套套和花花窗等等細(xì)節(jié)節(jié)點綴綴，使使墻體體具有有立體體感和和韻味味，體體現(xiàn)加加州建建筑簡簡約、、灑脫脫、陽陽光、、向上上的現(xiàn)現(xiàn)代個個性。。項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議立面示意圖項目建議戶型建議面積大大小戶型分分為獨獨棟別別墅、、雙拼拼別墅墅和聯(lián)聯(lián)排別別墅三三個部部分。。獨棟別別墅面面積：：300-320平米左左右雙拼別別墅面面積：：230——260平米聯(lián)排別別墅面面積：：180——230平米項目建議獨棟別墅面積約約為320.56平米項目建議獨棟別墅面積約約為320平米項目建議獨棟別墅一層平平面三層平平面二層平平面項目建議雙拼別墅面積約約為：：250平米項目建議雙拼別墅面積約約為：：260平米項目建議聯(lián)排別墅面積約為：：200平米項目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面項目建議聯(lián)排別墅三層平面面積約為：：220平米項目建議景觀建議景觀建議原生自然，，是別墅社社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)要素，營營造出別墅墅生活的天天然意趣。。加州這個地地方比較特特殊，是美美國本土海海岸線最長長的一個州州，和水結(jié)結(jié)合的非常常好。在因因此，建議議整個小區(qū)區(qū)圍繞“引引綠、引水水、引景””，以綠化化建設(shè)和環(huán)環(huán)境保護治治理為重點點，全力提提高綜合環(huán)環(huán)境質(zhì)量。。景觀規(guī)劃以以富有濃厚厚人情味的的“西班牙牙式庭院””為構(gòu)思主主題，將浪浪漫的西班班牙風(fēng)格和和現(xiàn)代居住住理念相結(jié)結(jié)合，將南南加州式的的建筑風(fēng)格格與西班牙牙式風(fēng)情園園林相映襯襯，演繹濃濃郁歐美風(fēng)風(fēng)情，給人人以度假式式的居住生生活。景觀和建筑筑形式相結(jié)結(jié)合，帶有有不同的風(fēng)風(fēng)格特征，，不同主題題精心設(shè)計計的綠化帶帶同時又能能成為各個個居住組團團的天然綠綠籬，即保保護了各個個組團的私私密性又帶帶來了不同同風(fēng)情的景景觀。這樣樣林蔭大道道、公園、、建筑間的的社區(qū)庭院院，結(jié)合中中心主軸公公園共同形形成了一個個優(yōu)美的居居住景觀網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。綠化布局以以中心綠化化為基礎(chǔ)，，小片種植植點綴，不不同季節(jié)植植物搭配，，形成清晰晰的空間結(jié)結(jié)構(gòu)和豐富富的環(huán)境景景觀。居住住、休閑環(huán)環(huán)境無與倫倫比；雕塑塑、小品、、景觀匠心心獨具，外外呼內(nèi)應(yīng)。。項目建議景觀建議項目建議會所設(shè)計建議本項目定位位為高檔的的別墅物業(yè)業(yè)社區(qū)，建建議建設(shè)獨獨立的主題題會所以外外，提出泛泛會所的概概念，泛會會所功能的的布置可以以和園林設(shè)設(shè)計相配合合，泛會所所是體現(xiàn)項項目生活檔檔次及提升升文化層次次的重要場場所，也是是目標(biāo)客戶戶群置業(yè)過過程中重點點考慮的基基礎(chǔ)設(shè)施，，采用現(xiàn)代代主義的表表現(xiàn)方式，，合理利用用有限的場場地，將意意境充分的的表達(dá)出來來。會所設(shè)施功功能建議SPA香熏按摩室室——采用傳統(tǒng)材材料，提供供SPA香熏按摩，，具備美容容及保健效效果。減壓桑拿室室——提供休閑桑桑拿服務(wù)。。淋浴更衣室室——提供進入泳泳池前的淋淋浴更衣服服務(wù)。乒乓球室、、英式桌球球室——標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。。健身室——完善健身設(shè)設(shè)備器材，，日夜開放放。美體中心——健康舞蹈場場所?？禈菲迮剖沂摇晟频钠迮婆圃O(shè)施。親子托兒室室——提供托兒服服務(wù)，設(shè)有有豐富的兒兒童玩具和和兒童讀物物。社區(qū)服務(wù)中中心或管家家部（為客客戶提供鐘鐘點工等相相關(guān)服務(wù)））項目建議會所設(shè)計建議室外休閑活活動設(shè)施安安排：泳池——增加樓盤賣賣點，迎合合目標(biāo)客戶戶喜好。兒童活動天天地——戶外的組合合玩具設(shè)施施。休閑按摩步步道——通過鋪設(shè)沿沿路的特制制按摩石卵卵，引入流流行的足部部穴位保健健按摩療法法。項目建議智能化建議智能化系統(tǒng)統(tǒng)總體構(gòu)造造：采用局域網(wǎng)網(wǎng)構(gòu)成寬帶帶綜合業(yè)務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)；采用雙向有有線電視網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和住宅宅智能化管管理系統(tǒng)實實現(xiàn)家庭防防盜報警和和三表抄送送；采用住宅小小區(qū)智能化化系統(tǒng)平臺臺，實現(xiàn)總總臺控制、、門禁管理理、車輛出出入管理、、公共設(shè)施施監(jiān)控、電電子巡更；；采用廣播設(shè)設(shè)備構(gòu)成背背景音樂系系統(tǒng)；采用信息化化物業(yè)綜合合管理系統(tǒng)統(tǒng)實現(xiàn)全面面現(xiàn)代化的的物業(yè)管理理。項目建議智能化建議1）寬帶綜合合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)2）智能化管管理系統(tǒng)3）智能化系系統(tǒng)平臺周界防越報報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系系統(tǒng)車輛出入管管理系統(tǒng)無線電子巡巡更系統(tǒng)門禁系統(tǒng)項目建議物業(yè)管理建議消費者越來來越認(rèn)識到到物業(yè)管理理在生活中中的重要性性，選擇樓樓盤時也越越來越關(guān)注注樓盤中的的物業(yè)管理理公司口碑碑。在項目目銷售過程程中，品牌牌物管公司司給客戶對對未來享受受的服務(wù)有有較強的信信心，有助助于項目的的銷售工作作。物業(yè)管理應(yīng)應(yīng)用通過ISO9000國際質(zhì)量保保證體系的的專業(yè)公司司。建議在在日常物業(yè)業(yè)管理中引引入環(huán)保理理念，將ISO4001環(huán)境管理體體系標(biāo)準(zhǔn)運運用到日常常管理之中中。應(yīng)全面面推行智能能化物業(yè)管管理，并根根據(jù)業(yè)主的的實際需要要提供“個個性化”服服務(wù)：項目建議物業(yè)管理建議24小時住客管管理緊急熱熱線；叫醒服務(wù)，，留言服務(wù)務(wù)；搬家服務(wù)；預(yù)定及叫車車服務(wù)；上門煮食、、清潔、送送飯、維修修；托兒；代繳水電費費服務(wù)；日用品配送送中心；寵物寄養(yǎng)或或急救服務(wù)務(wù)；上門收取干干洗衣物；業(yè)主健康中中心。超級管家服服務(wù)房地產(chǎn)市場場調(diào)查培訓(xùn)訓(xùn)目錄錄一、市場調(diào)調(diào)查在房地地產(chǎn)項目中中的運用二、市場調(diào)調(diào)查方法和和技巧三、市場調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)分分析四、市場調(diào)調(diào)查報告撰撰寫一、市場調(diào)調(diào)查在房地地產(chǎn)項目中中的運用市場調(diào)查基基本知識什么是市場場調(diào)查？市場調(diào)研的的功能：描述功能(收集并陳述述事實)診斷功能能(解釋信息息)預(yù)測功能能；市場調(diào)查查在房地地產(chǎn)項目目的運用用方式合作方式式，針對對不同的的項目成成立不同同的項目目小組；；調(diào)查方法法，通過過競爭市市場與消消費市場場的情況況對比，，結(jié)合項項目的實實際地緣緣條件確確定定位位方向。。分析方法法，是市市場調(diào)查查工作在在整個房房地產(chǎn)項項目定位位中最重重要的一一個環(huán)節(jié)節(jié)，根本本目的是是透過數(shù)數(shù)據(jù)表象象挖掘深深層涵義義。二、市場場調(diào)查方方法和技技巧銷售人員員的調(diào)查查銷售人員員為什么么要做市市場調(diào)查查呢？銷售人員員怎樣做做市場調(diào)調(diào)查？銷售人員員做市場場調(diào)查的的時間？？為什么？？了解消費費者對于于產(chǎn)品的的基本需需求狀況況；了解市場場的供給給情況；；了解自身身項目在在市場中中的地位位；了解競爭爭對手的的實力；；怎么做？？銷售經(jīng)理安排銷售人員執(zhí)行銷售人員匯報銷售經(jīng)理匯總分析提交上級了解目標(biāo)標(biāo)客戶群群銷售經(jīng)理理對銷售售人員的的要求應(yīng)應(yīng)該是關(guān)關(guān)于市場場供應(yīng)和和需求兩兩方面；；最根本的的要求是是：了解解競爭樓樓盤和自自身項目目在目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位上上的特征征；銷售人員員在售樓樓部內(nèi)完完成客戶戶調(diào)查，，在其它它樓盤銷銷售部完完成競爭爭調(diào)查；；銷售經(jīng)理理匯總分分析向上上一級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提交交市場調(diào)調(diào)查報告告，以便便為下一一期的定定位、設(shè)設(shè)計提供供市場依依據(jù)；貫穿始終終的調(diào)查查開盤前開盤時銷售過程程中交房入住住入住后開盤前：：市場需需求及產(chǎn)產(chǎn)品測試試；銷售期間間：信息息傳播途途徑及到到達(dá)度、、產(chǎn)品需需求及相相關(guān)要求求；交房入住?。簼M意意度；調(diào)查的重重點階段段客戶資料料管理售樓部調(diào)調(diào)查中，，誠意客客戶調(diào)查查最為重重要；誠意客戶戶調(diào)查，，除了解解基本需需求外，，還需定定期回訪訪；定期回訪訪后需要要進行客客戶資料料管理，，為后期期的開發(fā)發(fā)儲備客客戶資源源；專業(yè)人員員的調(diào)查查基本原則則：真實客觀觀性；完整性；；統(tǒng)一性/規(guī)范性；；時間性；；保密性；；調(diào)研工作作的流程程基礎(chǔ)培訓(xùn)訓(xùn)；項目培訓(xùn)訓(xùn)；項目執(zhí)行行；數(shù)據(jù)分析析及報告告撰寫；；調(diào)查方式式按訪問的的地點不不同分為為：入戶戶訪問和和街頭攔攔截訪問問；按訪問的的程度不不同分為為：深度度訪談(深訪)、家訪和和座談會會；按訪問的的次數(shù)不不同分為為：一次次性訪問問和多次次訪問(派發(fā)、回回訪)；問卷基本本結(jié)構(gòu)封面：包包括自我我介紹、、被訪者者姓名、、聯(lián)系電電話、訪訪問時間間等內(nèi)容容；甄別題：：用以甄選選合格的的被訪者者，題號號以S1、S2等表示；；主體部分分：針對項目目調(diào)查目目的設(shè)計計的相關(guān)關(guān)問題，，題號以以Q1、Q2等表示；；背景資料料：被訪者基基本情況況的收集集，供資資料分析析用，題題號以A、B等表示；；訪問工作作的時間間及記錄錄方法訪問時間間：周一至周周五17:00后的時間間，周六、、周日、、節(jié)假日日全天天；記錄方法法：時間以24小時制表表示；年齡記錄錄周歲：：09歲或18歲選擇題：：選擇：：①；取消：：①；恢復(fù)：：①開放題：：用文字字記錄，，以下會會專門介介紹；自我介紹紹面帶微笑笑，語速速適中，，語言流流利；表明身份份，說明明意圖；；切忌使用用“調(diào)查查”二字字，應(yīng)用用“訪問問”二字字；對時間只只能說是是“一些些時間””，而非非具體時時間；不能說有有禮品相相贈；在自我介介紹結(jié)束束后，要要主動跟跟進。不可訪問問的人不識字的的人；語言不通通的人；；盲、聾、、啞、過過分衰老老和智力力有障礙礙的人；；不住在該該戶的人人(親戚、來來串門的的朋友、、鄰居)；該戶的雇雇工或保保姆；間接被訪訪者(不能直接接面對面面接受訪訪問，需需要有人人轉(zhuǎn)達(dá)意意見的人人)；相關(guān)行業(yè)業(yè)的人(電臺、電電視臺、、報社、、雜志社社、市場場調(diào)查公公司、廣廣告公司司等)；與本次項項目有業(yè)業(yè)務(wù)往來來的人；；訪問過程程中的原原則語速適中中，語氣氣平和，，讓被訪訪者聽得得清楚/明白，并并有充分分的時間間思考；；嚴(yán)格按照照問卷上上的順序序提問，，不能多多問或漏漏問；嚴(yán)格按照照問卷上上的字眼眼進行詢詢問，不不能對題題意進行行歸納；；要保證答答案的客客觀性，，即一切切答案都都代表被被訪者的的意愿，，不能加加入自己己的意見見。引導(dǎo)訪問問進程，，防止被被訪者遠(yuǎn)遠(yuǎn)離主題題或回答答得太快快。當(dāng)被訪者者回答的的答案籠籠統(tǒng)/不完整