大盤啟動(dòng)模式模型和案例佐證

不同資源狀況和市場(chǎng)背景下的大盤啟動(dòng)

模式分析模型和案例佐證案例和啟動(dòng)模式的借鑒——從經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律中得到啟示，制定適合本項(xiàng)目的啟動(dòng)策略研究了眾多的成功案例的啟動(dòng)策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，不同資源狀況和市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目的啟動(dòng)模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下：地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動(dòng)相對(duì)中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動(dòng)相對(duì)中低的產(chǎn)品，完善配套，樹(shù)立形象，拉升產(chǎn)品啟動(dòng)高端產(chǎn)品，樹(shù)立形象，帶動(dòng)后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)4312較符合本項(xiàng)目中高端產(chǎn)品樹(shù)形象，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位置圖第二象限的案例模式研究和啟示——杭州中能浪漫和山，山谷純現(xiàn)代別墅突破及啟動(dòng)模式分析——首期開(kāi)發(fā)資源最佳的項(xiàng)目，樹(shù)立形象和品牌，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景：具備良好的區(qū)位資源和環(huán)境景觀資源；位于相對(duì)不成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善；項(xiàng)目啟動(dòng)模式：以最具景觀優(yōu)勢(shì)的區(qū)域作為啟動(dòng)區(qū)域，一舉奠定項(xiàng)目市場(chǎng)形象；通過(guò)社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的完善提供基本的配套項(xiàng)目；后續(xù)開(kāi)發(fā)：通過(guò)項(xiàng)目品牌，逐步帶動(dòng)后期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品檔次相對(duì)降低；最后一期開(kāi)發(fā)電梯洋房，目前已完成銷售。開(kāi)發(fā)時(shí)間：2003年1月至今充分利用景觀資源，一舉走高，彌補(bǔ)配套不足的狀況，樹(shù)立形象，后期逐漸回歸首期啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)域，樹(shù)立形象標(biāo)桿資源環(huán)境一般區(qū)域的中高端產(chǎn)品

第二象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：后期項(xiàng)目提高土地利用率

稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿完善配套，弱化配套不足劣勢(shì)產(chǎn)品素質(zhì)，樹(shù)立高端產(chǎn)品形象銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹(shù)立提升土地利用率，增加收益奠定了高端物業(yè)的形象開(kāi)發(fā)價(jià)值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項(xiàng)目的形象展示吸引客戶1期2期3期項(xiàng)目位置：福田香蜜湖度假村；項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)：1期：臨水別墅與小高層2期：臨水高層，售價(jià)13000元/㎡3期：高層，目前在開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)售價(jià)16000-18000元/㎡第三象限的案例模式研究和啟示——深圳香蜜湖水榭花都項(xiàng)目位置：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處；項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)完成掬水TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、高層、小高層和多層等；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序：TOWNHOUSE、多層——小高層——高層（園樓）123第三象限的案例模式研究和啟示——深圳香蜜湖熙園充分展示景觀資源，以最高端產(chǎn)品入市，帶動(dòng)后期產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，提升開(kāi)發(fā)價(jià)值利用現(xiàn)有景觀資源，高端產(chǎn)品入市后期中高端產(chǎn)品，提高土地利用率

第三象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：形成區(qū)域高端產(chǎn)品的形象充分展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)最大化利用外部景觀資源奠定了高端物業(yè)的形象開(kāi)發(fā)價(jià)值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項(xiàng)目的形象展示吸引客戶水榭花都和熙園均選擇通過(guò)低密度的townhouse產(chǎn)品為市場(chǎng)切入點(diǎn)，一舉奠定高端物業(yè)形象，展示物業(yè)品質(zhì)，提升后期的價(jià)格空間，弱化資源的不均衡性。后期開(kāi)發(fā)中，以相對(duì)檔次略低的產(chǎn)品入市，提高土地利用率，分?jǐn)偢甙旱貎r(jià)，獲取更大的開(kāi)發(fā)收益。第四象限的案例模式研究——濟(jì)南陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目背景：原濟(jì)南水泥廠、東方紅水泥廠用地，外圍環(huán)境不佳，規(guī)模1500畝，規(guī)劃面積200萬(wàn)平方米；屬于濟(jì)南市槐蔭區(qū)，區(qū)域程度度尚可，距離交通干道經(jīng)十路1公里。啟動(dòng)策略：以最鄰近經(jīng)十路的區(qū)域作為啟動(dòng)區(qū)，以最貼近市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型和面積控制為切入點(diǎn)，低價(jià)格入市，半年銷售1000套。后續(xù)開(kāi)發(fā)：軟件：陽(yáng)光100的品牌效應(yīng)硬件：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的展示效果地塊：通過(guò)圍合規(guī)避外圍不利因素二期“坡地上的北歐風(fēng)情”入市，產(chǎn)品品質(zhì)走高，戶型面積和區(qū)間加大，目前售價(jià)4500元/平方米。開(kāi)發(fā)時(shí)間：2002年7月至今一期二期利用現(xiàn)有配套資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品貼近市場(chǎng)，逐步展示品質(zhì)、圍合空間，后續(xù)高端產(chǎn)品強(qiáng)化品牌首期產(chǎn)品貼近市場(chǎng)，圍合社區(qū)空間相對(duì)高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌

第四象限項(xiàng)目啟動(dòng)和節(jié)奏控制回顧：后期產(chǎn)品相對(duì)趨向市場(chǎng)主流較成熟的啟動(dòng)區(qū)域較高的產(chǎn)品品質(zhì)較貼近客戶的產(chǎn)品和價(jià)格對(duì)社區(qū)空間有一定圍合作用銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹(shù)立提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的多種可能性整體提升項(xiàng)目品質(zhì)弱化外部資源不足的狀況提升形象，強(qiáng)化品牌第一象限限的案例例模式研研究——深圳萬(wàn)科科城一期期項(xiàng)目背景景：位于深圳圳市龍崗崗區(qū)布吉吉鎮(zhèn)坂雪雪崗工業(yè)業(yè)區(qū)，鄰鄰近華為為基地。。占地39.7萬(wàn)，建筑筑面積43.7萬(wàn)，地價(jià)價(jià)總計(jì)9.7億；屬于關(guān)外外，各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套匱乏；；萬(wàn)科城一一期啟動(dòng)動(dòng)：以資源狀狀況一般般的洋房房產(chǎn)品為為主，少少量townhouse帶動(dòng)項(xiàng)目目形象，，檢驗(yàn)產(chǎn)產(chǎn)品；在資源全全面整合合基礎(chǔ)上上，將公公共配套套充分展展示，消消除區(qū)域域陌生感感，弱化化配套不不足，產(chǎn)產(chǎn)生震撼撼效果；；開(kāi)放式廣場(chǎng)九年制學(xué)學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房房商業(yè)中心心；LoftTOHO小高層萬(wàn)科城策策略之一一——實(shí)景展示示，景觀觀中心首首先完成成，看得得見(jiàn)的未未來(lái)居住住體驗(yàn)主景觀體體系前移移，將未未來(lái)的居居住意境境充分展展現(xiàn)，以以彌補(bǔ)項(xiàng)項(xiàng)目自身身資源不不足的先先天劣勢(shì)勢(shì)，同樣樣鄰近的的中海日日輝臺(tái)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售價(jià)格較較萬(wàn)科城城低1000元/平方米，，品牌差差異和展展示體驗(yàn)驗(yàn)的不同同是造成成差距的的根源。。萬(wàn)科城策策略之二二——啟動(dòng)區(qū)配配套商業(yè)業(yè)的建立立，彌補(bǔ)補(bǔ)項(xiàng)目配配套不足足的劣勢(shì)勢(shì)服務(wù)于片片區(qū)功能能的商業(yè)業(yè)中心在在第一期期項(xiàng)目中中便全部部建設(shè)完完成，盡盡早展示示；而銷銷售時(shí)機(jī)機(jī)則放在在一期住住宅入伙伙之際，，銷售價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度大大大提升；；整個(gè)策策略可謂謂開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與資資金實(shí)力力的結(jié)合合。萬(wàn)科科城城策策略略之之三三———啟動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的物物業(yè)業(yè)組組合合，，情情景景洋洋房房為為主主，，少少量量toho檢驗(yàn)驗(yàn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，提提升升形形象象一期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的不不同同部部分分展展現(xiàn)現(xiàn)了了不不同同的的功功能能：：商業(yè)業(yè)中中心心：：規(guī)規(guī)避避配配套套不不足足景觀觀中中心心：：實(shí)實(shí)景景展展示示，，提提升升品品牌牌TOHO：臨臨近近主主景景觀觀區(qū)區(qū)，，同同時(shí)時(shí)檢檢驗(yàn)驗(yàn)市市場(chǎng)場(chǎng)情景景洋洋房房：：市市場(chǎng)場(chǎng)切切入入點(diǎn)點(diǎn)，，同同時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)社社區(qū)區(qū)外外圍圍起起到到一一定定圍圍合合作作用用LOFT：提提高高土土地地利利用用空空間間萬(wàn)科科城城在在一一期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的類類型型組組合合上上可可謂謂恰恰到到好好處處，，既既控控制制了了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，又又為為后后期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。二期期的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位明明顯顯走走高高，，低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品所所占占的的比比例例明明顯顯增增加加，，第第一一期期項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌塑塑造造和和帶帶動(dòng)動(dòng)啟啟動(dòng)動(dòng)至至關(guān)關(guān)重重要要的的作作用用；；外圍圍的的不不利利資資源源在在第第一一期期的的圍圍合合作作用用下下，，基基本本消消失失，，取取而而代代之之的的是是完完美美社社區(qū)區(qū)的的實(shí)實(shí)景景體體驗(yàn)驗(yàn)。。萬(wàn)科科城城一一二二期期產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)的的演演化化，，透透視視出出其其開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏的的變變化化從產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的比比例例變變化化上上，，可可以以明明顯顯看看出出萬(wàn)萬(wàn)科科城城在在該該地地塊塊運(yùn)運(yùn)作作上上的的策策略略。。產(chǎn)品類型一期二期總面積聯(lián)院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套寬景house123套19.3%184套23.0%情景花園洋房305套47.9%370套46.2%多層26.0%106套13.3%小高層166套loft89套合計(jì)81516㎡101889㎡商業(yè)21603㎡幼兒園6000㎡會(huì)所3000㎡用地面積12.3萬(wàn)㎡（含學(xué)校）98255㎡39.7萬(wàn)㎡計(jì)容積率面積11.2萬(wàn)㎡101889㎡43.7萬(wàn)㎡容積率1.11.041.1萬(wàn)科科區(qū)區(qū)域域體體系系策策略略之之四四———形成成區(qū)區(qū)域域準(zhǔn)準(zhǔn)壟壟斷斷，，從從品品牌牌社社區(qū)區(qū)到到品品牌牌片片區(qū)區(qū)，，萬(wàn)萬(wàn)科科的的坂坂雪雪崗崗占地地面面積積：：37萬(wàn)㎡㎡建筑筑面面積積：：53萬(wàn)㎡㎡開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)間間：：1999——2003萬(wàn)科科四四季季花花城城萬(wàn)科科城城占地地面面積積：：39.7萬(wàn)㎡建筑筑面面積積：：43.7萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)間間：：2004至今今第第二二期期占