成都市別墅市場(chǎng)

成都市別墅市場(chǎng)分析一、成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展第一階段：掘金“金字塔”尖第二階段：新富階層崛起第三階段：別墅市場(chǎng)黃金季節(jié)1992年—1997年1998年——2002年2003年-2004年代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目草堂之春、金林半島、維也納森林別墅、中國(guó)青城、錦麗園、春雨花間風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、草堂之春、金林半島、維也納森林別墅、中國(guó)青城、錦麗園、春雨花間錦繡花園、天府花園君臨天下、錦城豪庭、河濱印象價(jià)位6000-10000元綠水康城、翠擁天地,TOWNHOUSE消費(fèi)群：金字塔尖、消費(fèi)群：成都的本土新富階層消費(fèi)群：中產(chǎn)階層暴富群體錦繡花園、天府花園的成功銷售,引發(fā)了機(jī)場(chǎng)路別墅的一哄而起,在機(jī)場(chǎng)路兩旁,南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑……但僅僅擁有交通資源的別墅項(xiàng)目并沒有贏得購(gòu)房者的認(rèn)可。機(jī)場(chǎng)路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,成都的別墅樓市在經(jīng)歷了短短兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。項(xiàng)目特點(diǎn)：錦繡花園、天府花園的成功銷售,引發(fā)了機(jī)場(chǎng)路別墅的一哄而起,在機(jī)場(chǎng)路兩旁,南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑……但僅僅擁有交通資源的別墅項(xiàng)目并沒有贏得購(gòu)房者的認(rèn)可。機(jī)場(chǎng)路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,成都的別墅樓市在經(jīng)歷了短短兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。項(xiàng)目特點(diǎn)：一、多元化、成熟的產(chǎn)品市場(chǎng)別墅開始向低中檔市場(chǎng)靠近二、別墅市場(chǎng)向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟(jì)別墅實(shí)現(xiàn)兩極化發(fā)展;三、同時(shí)出現(xiàn)了純西式風(fēng)格和中式風(fēng)格等多種類型;三、隨著近郊別墅的火爆,遠(yuǎn)郊以及跨區(qū)域別墅市場(chǎng)的黃金季節(jié)即將到來。項(xiàng)目特點(diǎn)：一、遠(yuǎn)離塵囂,具備優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境;二、是有較大的開發(fā)規(guī)模和完善的生活配套,如:泳池會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、超市等;三、低密度、低容積率,并能根據(jù)每一個(gè)客戶的需求進(jìn)行菜單式服務(wù);四、樓間距較大,每戶都有私家花園,和大面積的綠化配套,能夠停放兩輛車的獨(dú)立私家車庫;五、優(yōu)秀的物業(yè)管理,體貼入微的服務(wù),多重保安設(shè)施以及保障居住者的安全和絕對(duì)私人空間;

二、成都郊區(qū)別墅分布地理價(jià)值地理價(jià)值：距市區(qū)30分鐘車程環(huán)境價(jià)值：起伏的淺丘地帶+森林+湖泊價(jià)位：從2000元/平方米到5000元/平方米不等項(xiàng)目定位：主要以休閑居家型別墅為主。代表項(xiàng)目：天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅園、國(guó)一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、大行北成都別墅成都別墅市場(chǎng)龍泉山別墅帶龍泉山別墅帶青城山別墅帶西青城山別墅帶地理價(jià)值地理價(jià)值：距市區(qū)50分鐘車程環(huán)境價(jià)值：天下幽的青城山+森林+河流價(jià)位：從2000元/平方米—9000元/平方米不等項(xiàng)目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主代表項(xiàng)目：高山流水、中國(guó)青城、天下青城、大連億達(dá)別墅項(xiàng)目地理價(jià)值地理價(jià)值：距市區(qū)30分鐘車程+臨近機(jī)場(chǎng)環(huán)境價(jià)值：起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場(chǎng)價(jià)位：以3500~9000元/平方米為主項(xiàng)目定位：以休閑居家型別墅為主代表項(xiàng)目：維也納森林別墅、錦麗園、交大別墅項(xiàng)目、華成綠野牧歌、牧馬山別墅項(xiàng)目、麓山國(guó)際社區(qū)南牧馬山牧馬山別墅帶三、成都別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體年齡：35-45歲之間；年齡：35-45歲之間；月家庭平均收入：1萬-2萬元；職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員、私營(yíng)業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、運(yùn)動(dòng)員、國(guó)家公務(wù)員等；消費(fèi)需求：新的生活方式以及新的空間感受；消費(fèi)態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買房理性而挑剔；住宅消費(fèi)市場(chǎng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)暴富階層別墅消費(fèi)市場(chǎng)中產(chǎn)階層20%的富裕階層四、成都別墅市場(chǎng)的需求分析及供給分析1.供給分析截止到2004年4月底，成都市共有21個(gè)在售別墅項(xiàng)目，其中郊區(qū)占到了19個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到128.8萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應(yīng)量為119萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為7857戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。由圖可看出，成都郊區(qū)別墅土地目前已推出3970余畝，后期土地儲(chǔ)備量為5229畝，儲(chǔ)備量占整個(gè)規(guī)劃量的57.6%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂觀。最近，博思房地產(chǎn)決策研究中心的別墅市場(chǎng)調(diào)查表明，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共53個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng)目48個(gè)，已經(jīng)開發(fā)(目前亮相及在售別墅)面積3000畝左右，其中面積在150-280平方米之間，總價(jià)在50-120萬元/套市場(chǎng)反映良好。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，成都2004年上半年市場(chǎng)上市供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬～200萬元和200-300萬元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的35%和30％，較上年這一比例有較大變化；而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為16％和19％，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá)8%。（詳見后附的成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)一覽表）2.需求分析成都目前約有人口1000萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主流。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于300到600平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場(chǎng)吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購(gòu)買，且多半用于自住，而面積以200平方米以內(nèi)為主，總價(jià)在一百萬元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營(yíng)造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。五、成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)分析而遠(yuǎn)郊的別墅市場(chǎng)對(duì)于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市內(nèi),別墅戶型面積設(shè)計(jì)相應(yīng)縮小,同時(shí)戶型面縮小,總價(jià)減少;這一來能夠擴(kuò)大消費(fèi)群。二來有利于該區(qū)域的別墅項(xiàng)目的推廣。項(xiàng)目樓盤地址開發(fā)商總建面方向戶型區(qū)間戶型結(jié)構(gòu)均價(jià)電話和貴馨城成雅高速收費(fèi)站右側(cè)成都和貴實(shí)業(yè)有限公司大豐231—315㎡聯(lián)排5000花溪溫泉（獨(dú)棟）成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4萬㎡大邑150—225㎡單體、4100花溪溫泉（聯(lián)排）成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4萬㎡大邑100—225㎡聯(lián)排3588藍(lán)色夏威夷人民南路沿線西側(cè)迎賓大道四川宏城房地產(chǎn)有限公司12.8萬㎡華陽87—268㎡5300利通出水芙蓉華陽人民南路南延線天府大道四川利通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13萬㎡華陽5000麗山別墅龍泉環(huán)山路中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍泉260—385㎡2600陽光假日B區(qū)龍泉陽光城龍泉驛區(qū)南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.3萬㎡龍泉144—218㎡聯(lián)排2000玉龍山莊龍泉驛區(qū)新宏宇房產(chǎn)14萬㎡龍泉60—416㎡獨(dú)棟、聯(lián)排國(guó)一澳鄉(xiāng)龍泉陽光大道體育城附近四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司龍泉聯(lián)排2500維也納森林別墅四川國(guó)際高爾夫俱樂部旁成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司4萬㎡雙流262—453㎡獨(dú)棟4500歐景藍(lán)天機(jī)場(chǎng)路大衛(wèi)營(yíng)國(guó)際俱樂部對(duì)面四川攀峰房地產(chǎn)有限公司雙流200—400㎡獨(dú)棟5000春語花間羊西線蜀漢路南凌遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.4萬㎡西面90—220㎡獨(dú)棟2950起學(xué)林雅苑成都外國(guó)語學(xué)校旁成都嘉恒實(shí)業(yè)有限公司6萬㎡西面207—272㎡雙拼2600錦城豪庭羊西線迎賓大道錦城苑科技置業(yè)有限公司6.05萬㎡西面185—421㎡單體、聯(lián)排5000成都花園青羊大道8