項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作指導(dǎo)手冊(cè)

目錄：第一部分：第二部分：第三部分：第四部目錄：第一部分：第二部分：第三部分：第四部分：第五部分：第六部TOC\o"1-5"\h\z項(xiàng)目概況及用地分析2頁(yè)市場(chǎng)分析的結(jié)論和意見4頁(yè)\o"CurrentDocument"成本管理與工程管理的結(jié)論與意見6頁(yè)\o"CurrentDocument"項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與設(shè)計(jì)工作計(jì)劃7頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論8頁(yè)\o"CurrentDocument"下一步工作一一方案設(shè)計(jì)需要解決的問題10頁(yè)第七部分：指導(dǎo)書附件列表12頁(yè)第一部分：項(xiàng)目概況及用地分析一-宗地位置與紅線宗地位置簡(jiǎn)述附宗地在城市范圍內(nèi)的位置圖附宗地在所屬城區(qū)范圍內(nèi)的位置圖附所屬城區(qū)規(guī)劃發(fā)展圖：表達(dá)城區(qū)發(fā)展動(dòng)態(tài)，開發(fā)順序與節(jié)奏宗地四至范圍簡(jiǎn)述附宗地紅線圖宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀簡(jiǎn)述附現(xiàn)狀資源分布圖與對(duì)應(yīng)的實(shí)地照片宗地交通分析.宗地交通情況簡(jiǎn)述2.附宗地交通圖：描述地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點(diǎn)；私車赴宗地路線選擇周邊公共設(shè)施分析.周邊公共設(shè)施情況簡(jiǎn)述3.附周邊公共設(shè)施圖）描述對(duì)設(shè)計(jì)存在影響的公共建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時(shí)間；2）描述對(duì)設(shè)計(jì)存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物有利因素：廣場(chǎng)、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。市政配套分析給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高描述。附市政配套總圖附周邊道路平面與斷面圖：表達(dá)道路標(biāo)高與管線布置地質(zhì)狀況與水文狀況分析.附地質(zhì)初勘資料.周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況描述.附水文資料競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料.附競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表2.附競(jìng)爭(zhēng)樓盤圖片第二部分市場(chǎng)分析的結(jié)論與意見項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目定位.針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)缺點(diǎn)的我司項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總體的產(chǎn)品建議（市場(chǎng)營(yíng)銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定）1.產(chǎn)品的建筑形態(tài)：1）層數(shù)2）各層數(shù)產(chǎn)品類型的比例.產(chǎn)品的戶型配比建議表.公共配套要求1）停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫(kù)停車、架空車庫(kù)停車，立體車庫(kù)停車，路旁停車，庭院停車。2）公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點(diǎn)的要求；對(duì)于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。3）會(huì)所：會(huì)所的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能、面積、停車數(shù)量4）商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能（有無(wú)特殊要求）、面積、停車數(shù)量5）學(xué)校、幼兒園：形態(tài)、功能、面積首期產(chǎn)品的建議（市場(chǎng)營(yíng)銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定）.首期產(chǎn)品的建筑形態(tài).首期產(chǎn)品的戶型配比建議表.首期公共配套要求.首期開盤時(shí)必須達(dá)到的銷售條件，開盤形象構(gòu)想1）銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會(huì)所、樣板房）2）銷售展示的賣場(chǎng)位置3）樣板間的搭建數(shù)量、方式與位置四.交樓標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)（市場(chǎng)營(yíng)銷部門與設(shè)計(jì)部共同確定）.是否隨樓附送精裝修.確定對(duì)成本測(cè)算影響較大建筑材料的類型（例如外墻材料確定：面磚、涂料）五.附產(chǎn)品建議書與銷售計(jì)劃第三部分：成本管理與工程管理的結(jié)論與意見成本管理的結(jié)論與意見1?成本測(cè)算1）根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷部門的結(jié)論、規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論、工程管理部門對(duì)于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測(cè)算表格2）各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測(cè)算表格3）設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)劃3）附各類成本測(cè)算表格與成本管理計(jì)劃.設(shè)計(jì)階段控制成本的建議1）是否采用限額設(shè)計(jì)2）是否進(jìn)行施工圖單位的招標(biāo)3）初步設(shè)計(jì)圖紙審查、施工圖審查的操作辦法，是否采用專業(yè)審圖公司審查工程管理的結(jié)論與意見1.初勘地質(zhì)資料分析及對(duì)基礎(chǔ)形式的初步意見工程施工計(jì)劃與設(shè)計(jì)計(jì)劃的關(guān)系與節(jié)點(diǎn)處理.初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段，工程管理部門結(jié)構(gòu)與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)管理施工過程中出現(xiàn)工程問題時(shí)工程管理部門對(duì)設(shè)計(jì)部與成本管理部門的反饋程序.附工程施工計(jì)劃第四部分項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃重要節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)述附項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)工作計(jì)劃重要節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)述附設(shè)計(jì)工作計(jì)劃第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論一.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論附經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表二?用地與產(chǎn)品關(guān)系的分析結(jié)論1?描述用地周邊對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的有利與不利因素2.確定各地塊適宜的產(chǎn)品檔次與形式3.附表達(dá)以上內(nèi)容的用地與產(chǎn)品分析圖交通分析結(jié)論1.確定用地主入口位置人車關(guān)系的定位：人車分流、人車局部合流、人車合流確定停車方式地下車庫(kù)停車、架空車庫(kù)停車，立體車庫(kù)停車，路旁停車，庭院停車.確定是否采用班車系統(tǒng)與區(qū)內(nèi)巴士系統(tǒng)6.用地內(nèi)已有道路的定位7.附表達(dá)以上內(nèi)容的交通分析圖公建配套分析的結(jié)論1.功能2.面積（占地面積、建筑面積）3.形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）4.處于項(xiàng)目用地的大體位置5.實(shí)施時(shí)的分期期數(shù).附表達(dá)以上內(nèi)容的公建配套分析圖景觀設(shè)計(jì)分析結(jié)論.是否利用與保留現(xiàn)狀景觀：樹木、溝渠、湖景等.附現(xiàn)狀景觀分布圖與對(duì)應(yīng)的實(shí)地照片.附景觀視線翌向分析圖（當(dāng)?shù)匦未嬖诟卟顣r(shí)）分期開發(fā)的分析結(jié)論1、分期期數(shù)2、各期面積3、各期位置4、首期賣場(chǎng)選址5、物業(yè)管理模式6、附表達(dá)以上內(nèi)容的分期開發(fā)分析圖八?技術(shù)分析結(jié)論1.根據(jù)當(dāng)?shù)厝照臻g距系數(shù)進(jìn)行日照分析，附日照分析圖根據(jù)地形的坡度與高程進(jìn)行土地的利用分析，附土地利用分析圖（對(duì)于用地為復(fù)雜地形時(shí)）確定各類技術(shù)配套用設(shè)施的形態(tài)、功能、面積：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等，附表達(dá)以上內(nèi)容的技術(shù)配套分析圖。九.產(chǎn)品結(jié)論產(chǎn)品定位詳?shù)诙糠忠灰皇袌?chǎng)分析的結(jié)論與意見，意向戶型圖紙?jiān)敻郊?其他方面的結(jié)論第六部分：下一步工作一一方案設(shè)計(jì)需要解決的問題―、規(guī)劃方面的問題1.布局1）體現(xiàn)產(chǎn)品與用地價(jià)值互相支持的關(guān)系，按照用地價(jià)值布置不同檔次與形態(tài)的產(chǎn)品2）空間特色：空間形狀（圍合或開放）、空間序列的確定3）功能分布，不同功能之間的關(guān)系：景觀分布、公建分布、標(biāo)志點(diǎn)分布之間的關(guān)系4）其它2?公建與配套根據(jù)設(shè)計(jì)前期階段市場(chǎng)分析的結(jié)論與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)論進(jìn)行公建與配套設(shè)計(jì)3.道路與交通1）5類人回家流線的設(shè)計(jì)：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；2）滿足人車關(guān)系要求與停車要求3）滿足公交車與班車停放要求4）滿足消防要求5）進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì).組團(tuán)與管理1）確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)2）根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等.景觀1）景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題2）景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織3）景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對(duì)人的行為的影響與景觀的參與性4）處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等5）現(xiàn)狀景觀的利用方式6）當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的翌向分析銷售與分期1）首期銷售賣場(chǎng)銷售氛圍的營(yíng)造。2）根據(jù)首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)3）分期設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮以下因素：滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求考慮每期設(shè)計(jì)上的打動(dòng)客戶的亮點(diǎn)分期開發(fā)時(shí)物業(yè)管理模式的可行性分期開發(fā)時(shí)施工組織的可行性分期開發(fā)時(shí)道路系統(tǒng)的可行性二?單體方面的問題1?會(huì)所單體方案設(shè)計(jì)2.商業(yè)單體方案設(shè)計(jì)，商業(yè)與會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意首期銷售時(shí)兩者的多功能性與功能使用的時(shí)間順序，兩者先做為銷售賣場(chǎng)后做為會(huì)所商業(yè)使用。學(xué)校、幼兒園單體方案設(shè)計(jì)4.首期住宅單體方案設(shè)計(jì)建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型三.技術(shù)方面的問題1.日照間距設(shè)計(jì)2.土方平衡設(shè)計(jì)與土地利用設(shè)計(jì)（針對(duì)復(fù)雜地形時(shí)）3.技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等.新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：環(huán)保材料應(yīng)用與智能化設(shè)計(jì)5遮陽(yáng)設(shè)計(jì)6降噪音設(shè)計(jì)四其它（根據(jù)項(xiàng)目具體情況提出）第六部分：指導(dǎo)書附件列表序號(hào)資料及文件名稱是否具備電子版參考樣板1規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)2宗地在城市范圍內(nèi)的位置圖3宗地在所處城區(qū)范圍內(nèi)的位置圖4所屬城區(qū)規(guī)劃發(fā)展圖第一部分5宗地紅線圖6宗地現(xiàn)狀資源分布圖與對(duì)應(yīng)的實(shí)地照片附件7宗地交通圖8宗地周邊公共設(shè)施圖9市政配套總圖10周邊道路平面與斷面圖11地質(zhì)初堪資料12水文資料13競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息表、競(jìng)爭(zhēng)樓盤圖片第二部分14產(chǎn)品建議書附件15銷售計(jì)劃16總成本測(cè)算表第