某地產(chǎn)財務(wù)表報分析課件

保利地產(chǎn)分析曾奇一

20093037陳云柯

20094837

田新20093020龍歡20093188

王靜20093016文雯20093004

高夢宇20093001蔡曉旭20093000保利地產(chǎn)分析曾奇一

20093037陳云柯

200941一、公司簡介公司發(fā)展歷程公司經(jīng)營范圍公司財務(wù)狀況Clicktoaddtitleinhere123一、公司簡介公司發(fā)展歷程公司經(jīng)營范圍公司財務(wù)狀況2一、公司簡介公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司：1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)（依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的社會主義商品生產(chǎn)的經(jīng)營單位）2002年8月22日：公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2006年3月：公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。2006年7月19日：首次公開發(fā)行人民幣普通15,000萬股，每股面值1元。2006年7月31日：股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”1）公司發(fā)展歷程一、公司簡介公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司：1992年9月3一、公司簡介主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理

經(jīng)營范圍：

一級房地產(chǎn)開發(fā)、出租開發(fā)的商品房、房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工、室內(nèi)裝修、冷氣工程及管理安裝、物業(yè)管理、酒店管理、批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營?？厣唐烦猓?。2）經(jīng)營范圍一、公司簡介主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理24一、公司簡介3）2007年-2011年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)一、公司簡介3）2007年-2011年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)5上市后ROE變化盈利能力指標(biāo)2011年12月2010年12月2009年12月2008年12月2007年12月ROE(%)18.5216.5614.0314.92--毛利率（%）37.234.1236.8240.838.5凈利率(%)13.8813.7115.3114.4318.35實際稅率(%)26.8725.6525.4924.3532.24實際稅率=實際繳納的稅費/稅前利潤上市后ROE變化盈利能力指標(biāo)2011年12月2010年12月6盈利質(zhì)量指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年預(yù)收款/營業(yè)收入1.511.441.30.631.35銷售現(xiàn)金流/營業(yè)收入1.41.591.841.051.72經(jīng)營現(xiàn)金流/營業(yè)收入-0.17-0.62-0.05-0.49-1.16運營能力指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.30.320.330.28應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)6.295.295.274.427.87存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1,600.001,294.961,241.381,338.29--財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年資產(chǎn)負(fù)債率(%)78.4378.9869.9970.7868.62流動負(fù)債/總負(fù)債(%)64.4657.2760.8151.4167.39流動負(fù)債/總負(fù)債(%)64.4657.2760.8151.4167.39流動比率1.912.132.322.732.15速動比率0.360.530.740.670.66盈利質(zhì)量指標(biāo)2011年2010年2009年2008年20077同行業(yè)的比較同行業(yè)的比較8同行業(yè)的比較同行業(yè)的比較92011年盈利指標(biāo)行業(yè)比較根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，保利和萬科的加權(quán)凈值產(chǎn)收益率和毛利率都是高于行業(yè)平均水平的，但是凈利率卻低于行業(yè)平均，而規(guī)模相對小很多的金融街的毛利率和凈利率都是高于行業(yè)平均水平的，說明金融街的盈利能力更好，更具競爭優(yōu)勢財務(wù)指標(biāo)保利萬科金融街行業(yè)平均ROE18.5219.8311.5214.06毛利率(%)37.239.7843.8726.5凈利率(%)13.8813.4120.9315.012011年盈利指標(biāo)行業(yè)比較根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，保利和萬科102011年資產(chǎn)使用行業(yè)指標(biāo)比較2011年我們看到各個行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都在增加，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示保利和萬科的存貨是排名所有行業(yè)中的前十名的，這就不難解釋為何二者都比行業(yè)平均低了，我們認(rèn)為這主要還是和房地產(chǎn)的調(diào)控政策有關(guān)，因此應(yīng)該更積極的在宏觀環(huán)境下尋找方法使自己的存貨周轉(zhuǎn)率變低。

保利萬科金融街行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.280.170.31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)6.297.89.713.73存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)16001422.922011.1712232011年資產(chǎn)使用行業(yè)指標(biāo)比較2011年我們看到各個行業(yè)的應(yīng)11流動比例分析從前面的分析我們也不難看出，保利和萬科的存貨是比較多的，保利的流動比率是高于行業(yè)平均的，但是速動比率很明顯受了存貨的影響是小于行業(yè)平均的，但是也不是相差特別的大，因此要想解決此問題還得從存貨入手?？傮w看來還是很不錯的。

保利萬科金融街行業(yè)平均流動比率1.911.411.541.62速動比率0.360.370.480.40流動比例分析從前面的分析我們也不難看出，保利和萬科的存貨是比122011年負(fù)債能力指標(biāo)行業(yè)比較1）從資產(chǎn)負(fù)債比率來看保利、萬科、金融街都是高于行業(yè)平均水平，說明它們的負(fù)債水平相對于行業(yè)平均較高，但是相差都不大，因此不會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。2）利息保障倍數(shù)保利是行業(yè)平均的2倍多，而萬科卻比行業(yè)平均水平低了3倍，而從負(fù)債權(quán)益比和資產(chǎn)負(fù)債比率可以看出和行業(yè)相差都不大，說明是保利的稅前利潤較萬科大引起的。財務(wù)指標(biāo)保利萬科金融街行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債比率0.0127502230.012710.0128820.01利息保障倍數(shù)54.18負(fù)債權(quán)益比3.633.372.233.082011年負(fù)債能力指標(biāo)行業(yè)比較1）從資產(chǎn)負(fù)債比率來看保利、萬13財務(wù)指標(biāo)體系的三維分析—構(gòu)成比較分析LOGO財務(wù)指標(biāo)體系的三維分析—14表一：保利地產(chǎn)2009-2011年度盈利能力保利地產(chǎn)2009-2011三年的盈利能力比較穩(wěn)定，其中,ROE穩(wěn)中有漲。但是，該公司的WCR比例卻大幅度上升，說明其競爭能力下降，財務(wù)狀況轉(zhuǎn)差，資金被其他公司占用。財務(wù)指標(biāo)2009年2010年2011年銷售毛利率36.82%34.12%37.20%銷售凈利率17.44%15.34%15.67資產(chǎn)凈利率5.59%4.55%4.24%ROE14.03%16.56%18.52%ROIC8.43%6.92%6.80%WCR2801439.245473147.997269194.25表一：保利地產(chǎn)2009-2011年度盈利能力15表二：保利地產(chǎn)2009-2011年度流動性對比

保利地產(chǎn)2009-2011年的流動比率和速動比率都呈現(xiàn)出下降的趨勢。2009年-2010年流動比率下降的原因是因為短期借款和預(yù)收賬款的增長幅度大于流動資產(chǎn)中貨幣資金等的增長，雖然2010年的存貨在2009年上增加的比率較大，但是總體卻呈現(xiàn)出下降的趨勢。而到了2011年流動比進(jìn)一步下降的原因最主要是因為短期借款的大幅增加，相反，貨幣資金卻出現(xiàn)下降趨勢。雖然短期借款大幅增加，但卻不能說明該企業(yè)的財務(wù)狀況存在風(fēng)險。該企業(yè)的短期借款在09年和10年一直維持一個較低的水平，連續(xù)兩年該企業(yè)的財務(wù)費用均呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，增加短期負(fù)債有利于發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿效應(yīng)。平衡長短期負(fù)債。財務(wù)指標(biāo)2009年2010年2011年流動比率2.31482.12891.9069速動比率0.74290.53370.364表二：保利地產(chǎn)2009-2011年度流動性對比保利16表三：運營能力指標(biāo)-保利地產(chǎn)

表三：運營能力指標(biāo)-保利地產(chǎn)

17表四：保利地產(chǎn)2009-2011年度成本費用對比保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本以及營業(yè)費用，管理費用占主營業(yè)務(wù)收入的比率總體變化不大，變化比較明顯的是財務(wù)費用，這主要和企業(yè)的短期借款的增加有關(guān)，是企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的所產(chǎn)生的結(jié)果。財務(wù)指標(biāo)2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù)收入比例63.18%65.88%62.80%營業(yè)費用占主營業(yè)務(wù)收入比例2.663%2.237%2.570%管理費用占主營業(yè)務(wù)收入比例1.987%1.595%1.595%財務(wù)費用占主營業(yè)務(wù)收入比例-0.2879%-0.2853%0.8297%0.015952表四：保利地產(chǎn)2009-2011年度成本費用對比保利地產(chǎn)的主18表五：保利地產(chǎn)2009-2011年度成長能力對比保利地產(chǎn)2009年-2010年主營業(yè)務(wù)增長率，凈利潤增長率以及總資產(chǎn)增長率都有所增長，首先說明企業(yè)經(jīng)營水平良好，同時企業(yè)也保持著較高的資本增長規(guī)模，資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張的速度快。而股東權(quán)益增長率雖有所下降，但是仍然保持著資本規(guī)模的擴(kuò)張，但是擴(kuò)張速度減緩。而2011年除了股東權(quán)益增長率有所增加，其余成長性指標(biāo)都有不同程度的下降，造成主要原因是行業(yè)競爭的加劇，同時，由于宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，造成企業(yè)成長性指標(biāo)有所下滑。財務(wù)指標(biāo)2009年2010年2011年主營收入增長率48.11%56.152%31.04%凈利潤增長率31.67%37.37%33.82%總資產(chǎn)增長率67.49%69.57%28.02%股東權(quán)益增長率72.02%18.76%31.37%表五：保利地產(chǎn)2009-2011年度成長能力對比保利地產(chǎn)2019表五：房地產(chǎn)行業(yè)ROE比較排名代碼簡稱ROE3年平均09A10A11A26600048保利地產(chǎn)16.3714.0316.5618.52行業(yè)平均13.6713.813.1514.06行業(yè)中值10.359.6410.819.541600734實達(dá)集團(tuán)55.9888.1514.0265.772600223魯商置業(yè)42.4268.6540.7917.833540中天城投31.638.1832.2424.374506中潤資源27.2734.2328.9718.65517榮安地產(chǎn)26.4648.9212.9417.52表五：房地產(chǎn)行業(yè)ROE比較排名代碼簡稱ROE3年平均09A120表六：保利地產(chǎn)2009-2011年度資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)分析指標(biāo)名稱2011結(jié)構(gòu)比%2010結(jié)構(gòu)比%2009結(jié)構(gòu)比%2011/2010變動比%2010/2009變動比%貨幣資金18152629.31191514512.57152279116.95-5.2225.77應(yīng)收賬款105764.50.5458717.990.3946704.860.5280.1225.72存貨1521074477.81098981472938.4182.86流動資產(chǎn)1879913996.41466716696.29885041698.5228.1765.72固定資產(chǎn)93980.160.4832294.450.2120621.480.23191.0156.61無形資產(chǎn)1020.810.0052895.640.0059650.110.007213.9837.77總資產(chǎn)1950145710015232797100898307210028.0269.57短期借款2123401.89450000.2930801.980.34371.8746.09應(yīng)付賬款9544924.89420951.42.76272114.33.01126.7554.7預(yù)收款項709282336.37515443333.84298304333.2137.6172.79流動負(fù)債985859450.55688966745.23382336242.5643.0980.2長期借款499797932.68470293839.09202497832.21負(fù)債合計1529501678.431203076478.98628691869.9927.1391.36實收資本594832.93.05457563.73351972.13.913030未分配利潤16782928.6111378707.47686661.97.6447.4965.71股東權(quán)益合計420644121.57320203321.02269615530.1331.3718.76負(fù)債和股東權(quán)益總計1950145710015232797100898307210028.0269.57表六：保利地產(chǎn)2009-2011年度資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)分析指標(biāo)名21三、因素分解分析——ROE分解分析保利地產(chǎn)2009——2011年ROE因素分解分析表

營業(yè)利潤率資本周轉(zhuǎn)率財務(wù)成本效應(yīng)財務(wù)杠桿效應(yīng)稅收效應(yīng)ROE200923.11%0.54101.25%1.590.7314.03%201020.34%0.53101.40%2.110.7416.56%201122.25%0.5296.27%2.170.7518.52%☆保利地產(chǎn)ROE逐年上升，主要是由財務(wù)杠桿效應(yīng)帶來的，說明企業(yè)投入資本增加；☆財務(wù)成本效應(yīng)2009、2010年大于1，說明企業(yè)財務(wù)費用為負(fù)，2011年財務(wù)成本上升說明企業(yè)利息增加，債務(wù)比例增加，也是企業(yè)投入資本增加的原因；☆營業(yè)利潤率和資本周轉(zhuǎn)率波動不大，說明企業(yè)銷售能力和盈利能力保持穩(wěn)定，資周轉(zhuǎn)率偏低，是由于房地產(chǎn)行業(yè)投入資本過大造成；☆

ROE的因素分解結(jié)果表明：保利地產(chǎn)營運能力和盈利能力保持穩(wěn)定，借款增加，財務(wù)風(fēng)險有所增加，但ROE呈上升趨勢，整體財務(wù)狀況良好。三、因素分解分析——ROE分解分析保利地產(chǎn)2009——20122三、因素分解分析——ROE分解分析2011年度同行業(yè)ROE因素分解分析

營業(yè)利潤率資本周轉(zhuǎn)率財務(wù)成本效應(yīng)財務(wù)杠桿效應(yīng)稅收效應(yīng)ROE保利地產(chǎn)22.25%0.5296.27%2.170.7518.52%萬科A22.73%0.7896.88%1.350.7318.17%金融街32.60%0.2991.55%1.810.7211.14%☆與同行業(yè)相比：保利地產(chǎn)的ROE處于較高水平，主要是由于其財務(wù)杠桿效應(yīng)較高，長期借款占投入資本比例較大；☆在盈利能力能力方面，保利地產(chǎn)與萬科水平相當(dāng)，弱于金融街；其資本周轉(zhuǎn)率處于中等水平；☆在國家打壓樓市的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，保利地產(chǎn)應(yīng)防止由于其較高負(fù)債帶來的財務(wù)風(fēng)險，謹(jǐn)防資金鏈斷裂。三、因素分解分析——ROE分解分析2011年度同行業(yè)ROE因23三、因素分解分析——自我可持續(xù)增長率分解分析保利地產(chǎn)2009——2011年自我可持續(xù)增長率因素分解分析表*自我可持續(xù)增長率的計算采用期初股東權(quán)益

☆

2009年，保利地產(chǎn)的自我可持續(xù)增長率是24.07%，表明其在2010年能支持的銷售增長率是24.07%，但實際上2011年保利地產(chǎn)的實際銷售增長率達(dá)到56.15%，說明其“資金短缺”；☆

2010年，保利地產(chǎn)的自我可持續(xù)增長率是18.23%，表明其在2011年能支持的銷售增長率是18.23%，但實際上2011年保利地產(chǎn)的實際銷售增長率達(dá)到31.04%，再次說明其“資金短缺“；

ROE分解ROE留存收益比自我可持續(xù)

增長率營業(yè)利潤率資本周轉(zhuǎn)率財務(wù)成本效應(yīng)財務(wù)杠桿效應(yīng)稅收效應(yīng)201122.25%0.5296.27%2.170.7518.52%0.8519.45%*201020.34%0.53101.40%2.110.7416.56%0.8918.23%*200923.11%0.54101.25%1.590.7314.03%0.9424.07%*三、因素分解分析——自我可持續(xù)增長率分解分析保利地產(chǎn)200924三、因素分解分析——自我可持續(xù)增長率分解分析

伴隨近年來樓市的火爆，房地產(chǎn)行業(yè)整體都有較高地增長，保利地產(chǎn)近年也保持了較快較高的增長。保利地產(chǎn)在面臨高速增長的同時也面臨著資金的短缺。保利地產(chǎn)采用了增加負(fù)債，特別是長期借款的方法來獲得資金，以支撐企業(yè)的發(fā)展，然而去年以來，樓市遭遇國家調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，要通不斷舉債的方式來解決資金的短缺難度加大，并且保利地產(chǎn)現(xiàn)在的負(fù)債水平已經(jīng)較高，是否還要繼續(xù)增加借款值得考慮。除了負(fù)債，企業(yè)可以減少股利的支付以得到更好的發(fā)展，從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)也確實在減少對所有者的分配。由于保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比較集中，因此并不需要剝離非核心業(yè)務(wù)來解決增長問題。另外，保利地產(chǎn)還可考慮繼續(xù)增加權(quán)益資本或?qū)で笠恍爆F(xiàn)金牛“企業(yè)，以獲得支持其發(fā)展的資金。三、因素分解分析——自我可持續(xù)增長率分解分析25財務(wù)項目200920102011利息支出-6617.29-10241.6339027.41凈利潤400772.72550527.81736720.05凈利潤增長率-0.3736660.338207EBIT531287.45730215.831046436.62ΔEBIT-198928.38316220.79EBIT增長率-0.3744270260.433051主營業(yè)務(wù)收入229866135894124703622Δ主營業(yè)務(wù)收入-12907511114210主營業(yè)務(wù)收入增長率-0.5620.310經(jīng)營杠桿系數(shù)(DOL)-0.671.40財務(wù)杠桿系數(shù)(DFL)--0.0530.043總杠桿系數(shù)(DTL)--0.0360.060財務(wù)項目200920102011利息支出-6617.29-26經(jīng)營杠桿系數(shù)由0.67變?yōu)?.40，表明經(jīng)營風(fēng)險有較大程度增長。原因應(yīng)該是09至11年營業(yè)收入都在增加，固定成本也在增加，但是營業(yè)收入的增加幅度小于了固定成本的增加幅度。綜合導(dǎo)致營業(yè)風(fēng)險上升。經(jīng)營杠桿系數(shù)由0.67變?yōu)?.40，表明經(jīng)營風(fēng)險有較大程度增27保利的財務(wù)杠桿系數(shù)由-0.053變成0.043，表明財務(wù)風(fēng)險有所增加，但仍保持在較低的水平。從2010到2011年，我們看到利息支出由負(fù)變正，表明其放在銀行等金融機(jī)構(gòu)的錢拿出來用在了經(jīng)營上。而2010年的財務(wù)風(fēng)險系數(shù)為負(fù)，我們看到是ΔEPS的變化導(dǎo)致的，這說明當(dāng)年的息稅前利潤是小于利息的。2011年比2010年，保利的經(jīng)營風(fēng)險上升，財務(wù)風(fēng)險也有所提高，綜合作用導(dǎo)致總杠桿系數(shù)由負(fù)變正，但總體保持在低水平上。這表明，在其他條件不變情況下，銷售收入增加或減少1%，股東每股收益將上升或下降0.06%?？傮w說來，保利地產(chǎn)的風(fēng)險控制較好。保利的財務(wù)杠桿系數(shù)由-0.053變成0.043，表明財務(wù)風(fēng)險28財務(wù)項目2009201020111.稅前ROIC=EBIT/投入資本4.81%8.04%18.82%2.稅收效應(yīng)=EAT/EBT0.730.740.753.稅后ROIC3.61%6.03%14.11%4.負(fù)債資本成本率Kd（假定一致）6.65%6.65%6.65%5.負(fù)債比例=L/TA78.92%78.98%69.99%6.權(quán)益資本成本率Ke（假定一致）14%14%14%7.權(quán)益比例=E/TA21.08%21.02%30.01%8.WACC8.20%8.20%8.86%9.投入資本（萬元）11039552.99079922.845561632.1510.EVA（萬元）-506710.95-196439.4218292288.8222002年到2004年，保利的WACC因為權(quán)益資本比率的增加而增加，稅前ROIC保持增長，但從2010年到2011的增長最快，稅后ROIC變化與稅前一致。在2009年~2010年，投入資本逐年減少，而2011年EVA由負(fù)變正，我認(rèn)為正是由于2009~2010年的資本投入經(jīng)營運作的結(jié)果。財務(wù)項目2009201020111.稅前ROIC=EBIT/29四、財務(wù)政策分析整體股利政策營運資本政策投資政策資本結(jié)構(gòu)政策四、財務(wù)政策分析整體股利政策營運資本政策投資政策資30營運資本政策保利地產(chǎn)在近三期的營運資本基本保持了其對于經(jīng)營所需的資本需求，然而由于在經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量長年為負(fù)數(shù)，維持保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流人量的一個重要因素是籌資的現(xiàn)金凈流量，而主要為短期借款的現(xiàn)金凈流量，且在2010年第二、三季度，短期借款的現(xiàn)金流入量增長超過一倍，說明保利地產(chǎn)由于經(jīng)營周期長，需要大量借人資金持其周轉(zhuǎn)，而在《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》這一限制購房首付款比例的政策出臺后，保利地產(chǎn)的資金回流速度明顯下降，需要進(jìn)一步對自身投資進(jìn)行控制，加強現(xiàn)金管理，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性。[

2009年2010年2011年算術(shù)平均值

營運資本保障倍數(shù)1.521.251.521.37單位：千萬經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流-11.44-223.69-72.90

單位：億營運資本政策保利地產(chǎn)在近三期的營運資本基本保持了其31資本結(jié)構(gòu)政策權(quán)益?zhèn)鶆?wù)公開發(fā)行股票A股配股定向增發(fā)

大量籌資轉(zhuǎn)增預(yù)收賬款應(yīng)付賬款信貸保利債資本結(jié)構(gòu)政策權(quán)益?zhèn)鶆?wù)公開發(fā)行股票A股配股定向增發(fā)32急需解決經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，經(jīng)營存在問題，回款難，存貨多，銷售有所下降。所奉行的增長策略以高增長，大融資為主，缺乏穩(wěn)健，不適應(yīng)2008年以后的市場。成本的控制能力有待提高，不能體現(xiàn)出成本優(yōu)勢，需要加強對成本的管理，并且謹(jǐn)慎擴(kuò)大存貨，否則將面臨減至和低迷的銷售。

困境1困境2困境3困境4資本結(jié)構(gòu)困境存貨太多而且面臨減值風(fēng)險。其他應(yīng)收款過多且周轉(zhuǎn)率低下，直接造成體外資本流轉(zhuǎn)過多，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低下。急需解決經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，經(jīng)營存在問題，回款難，33資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整企業(yè)應(yīng)樹立兩個榜樣，一是招商地產(chǎn)，一是萬科集團(tuán)。牢記三高兩大的招商地產(chǎn)高成長性背后低下的營運資金管理所帶來的教訓(xùn)；積極學(xué)習(xí)萬科集團(tuán)對資金的管理，屯資過冬的策略，穩(wěn)健增長的戰(zhàn)略。改善經(jīng)營狀況，加強現(xiàn)金管理，加強定向增發(fā)以改善資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債比例，同時加強融資，現(xiàn)金回籠，改善其回款難問題。

1、減少存貨2、加強對應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的管理，以提高流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量3、充分利用閑置資產(chǎn)，改變資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的體外流轉(zhuǎn)過多以及貢獻(xiàn)不足兩大資產(chǎn)質(zhì)量問題。第一步第二步第三步資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整企業(yè)應(yīng)樹立兩個榜樣，一是招商地產(chǎn)，一是萬科集團(tuán)34股利政策可流通數(shù)量156,119股，流通股份類型為發(fā)行前股份限售流通發(fā)行數(shù)量：33,167萬股

24.12元/股募集資金總額：800,000萬元2009-7-14定向增發(fā)

送紅股

10送3.0股派1.3元(含稅)，股權(quán)登記日總股本245234.32萬股2008年度利潤分配2009-07-31

限售股解禁

保利地產(chǎn)成為在當(dāng)年提出增發(fā)方案并獲核準(zhǔn)的首家房企。在率先獲得融資資格后，保利地產(chǎn)累計融資額將高達(dá)211億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越同行業(yè)上市公司股利政策可流通數(shù)量156,119股，流通股份類型為發(fā)行前股35股利政策2009年度利潤分配2010-07-14限售股解禁2010年10轉(zhuǎn)增3.0股派1.0元(含稅)資本公積轉(zhuǎn)增股本本期流通數(shù)量449,479股，可流通數(shù)量35,033股，待流通數(shù)量8,085，流通股份類型為增發(fā)A股法人配售上市保利地產(chǎn)公告定向增發(fā)融資96億元的方案股利政策2009年度2010-07-142010年10轉(zhuǎn)增336股利政策2011年5月11號10轉(zhuǎn)增3股派2.13元（含稅）2011年8月29號董事會預(yù)案不分配不轉(zhuǎn)增2012年4月27號10轉(zhuǎn)增2股派2.15元（含稅）股利政策10轉(zhuǎn)增3股派2.13元（含稅）2011年8月29號37保利地產(chǎn)09年的定向增發(fā)有兩個主要的潛在因素：一是金融危機(jī)下，即使是知名的開發(fā)商，銀行仍可能會因為其過高的杠桿率而實施一定的信貸控制；二是預(yù)計保利地產(chǎn)2009年凈資產(chǎn)負(fù)債率由于資本支出較大依然面臨上升風(fēng)險，進(jìn)而可能限制公司在行業(yè)下行周期中的潛在擴(kuò)張機(jī)會。

分析保利地產(chǎn)09年的定向增發(fā)有兩個主要的潛在因素：一是金融危機(jī)下38Contents

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Descriptionofthecompany’ssubcontentsDescriptionofthecompany’ssubcontents1.DescribecontentsforaChartDescriptionofthecompany’ssubcontentsDescriptionofthecompany’ssubcontentsTitleTitleTitleTitleChartTitleinheretextinheretextinheretextinheretextinhereClicktoedittitlestyle2.De45ClicktoedittitlestyleContents01Contents02Contents03Contents04Contents05Contents060%20%40%60%80%100%18.5%17.5%8.7%23.6%63.6%84.3%ThemeGallery

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isaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.ProductDescriptionofthe1,00065ClicktoedittitlestyleCEOSubDepartmentSubDepartmentSubDepartmentSub01DepartmentSub01DepartmentSubDepartmentSub01DepartmentSub01DepartmentSub01DepartmentSub01DepartmentDepartmentClicktoedittitlestyleCEOSu66指標(biāo)名稱2011結(jié)構(gòu)比%2010結(jié)構(gòu)比%2009結(jié)構(gòu)比%2011/2010變動比%2010/2009變動比%貨幣資金18152629.31191514512.57152279116.95-5.2225.77應(yīng)收賬款105764.50.5458717.990.3946704.860.5280.1225.72存貨1521074477.81098981472938.4182.86流動資產(chǎn)1879913996.41466716696.29885041698.5228.1765.72固定資產(chǎn)93980.160.4832294.450.2120621.480.23191.0156.61無形資產(chǎn)1020.810.0052895.640.0059650.110.007213.9837.77總資產(chǎn)1950145710015232797100898307210028.0269.57短期借款2123401.89450000.2930801.980.34371.8746.09應(yīng)付賬款9544924.89420951.42.76272114.33.01126.7554.7預(yù)收款項709282336.37515443333.84298304333.2137.6172.79流動負(fù)債985859450.55688966745.23382336242.5643.0980.2長期借款499797932.68470293839.09202497832.21負(fù)債合計1529501678.431203076478.98628691869.9927.1391.36實收資本594832.93.05457563.73351972.13.913030未分配利潤16782928.6111378707.47686661.97.6447.4965.71股東權(quán)益合計420644121.57320203321.02269615530.1331.3718.76負(fù)債和股東權(quán)益總計1950145710015232797100898307210028.0269.57指標(biāo)名稱2011結(jié)構(gòu)比%2010結(jié)構(gòu)比%2009結(jié)構(gòu)比%2067應(yīng)收賬款和存貨比率都在不斷增長短期借款從10年都11年增長很快，正說明了前面的財務(wù)費用的增加。在總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)所占比重都在95%以上。未分配利潤每年穩(wěn)步增長應(yīng)收賬款和存貨比率都在不斷增長68保利地產(chǎn)2009——2011年利潤表結(jié)構(gòu)分析（百萬元）指標(biāo)名稱2011結(jié)構(gòu)比2010結(jié)構(gòu)比2009結(jié)構(gòu)比2011/2010

2010/2009

營業(yè)收入47036.22100.00%35894.12100.00%22986.61100.00%31.04%56.15%營業(yè)成本29536.8062.80%23645.4865.88%14524.0663.18%24.92%62.80%營業(yè)稅金及附加5073.3810.79%3584.219.99%2536.4311.03%41.55%41.31%銷售費用1252.532.66%802.842.24%590.782.57%56.01%35.89%管理費用750.331.60%572.541.60%456.721.99%31.05%25.36%財務(wù)費用390.270.83%102.420.29%66.170.29%281.07%54.77%營業(yè)利潤9964.0921.18%7424.4620.68%5220.3022.71%34.21%42.22%營業(yè)外損益110.000.23%-19.89-0.06%158.750.69%-653.13%-112.53%利潤總額10074.0921.42%7404.5720.63%5379.0523.40%36.05%37.66%所得稅費用2706.895.75%1899.305.29%1371.325.97%42.52%38.50%凈利潤7367.2015.66%5505.2815.34%4007.7317.44%33.82%37.37%保利地產(chǎn)2009——2011年利潤表結(jié)構(gòu)分析（百萬元）指69從這三年可以看出營業(yè)收入和利潤都在穩(wěn)定增長中，但是大量的應(yīng)收款以及其他應(yīng)收款導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負(fù)?；I資活動的現(xiàn)金流的增加，也帶來了財務(wù)費用的暴增從這三年可以看出營業(yè)收入和利潤都在穩(wěn)定增長中，但是大量的應(yīng)收70保利地產(chǎn)2009——2011年現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析（百萬元）指標(biāo)名稱2011201020092011/20102010/2009經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7921.91-22369.90-1144.79-64.59%1854.06%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-447.85-1857.35-402.91-75.89%360.98%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7393.4228132.6511305.85-73.72%148.83%現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額-978.833903.539758.15-125.08%-60.00%保利地產(chǎn)2009——2011年現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析（百萬71經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)，原因在于企業(yè)進(jìn)行大量的投資建設(shè)，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊，資金的大量投入，而不能很快回流。為了支持大量的房屋修建，不得不通過籌資來維持資金鏈國家對房地產(chǎn)的打壓，致使三者的總和在11年出現(xiàn)了負(fù)值。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)，原因在于企業(yè)72ThankYou!ThankYou!73保利地產(chǎn)分析曾奇一

20093037陳云柯

20094837

田新20093020龍歡20093188

王靜20093016文雯20093004

高夢宇20093001蔡曉旭20093000保利地產(chǎn)分析曾奇一

20093037陳云柯

2009474一、公司簡介公司發(fā)展歷程公司經(jīng)營范圍公司財務(wù)狀況Clicktoaddtitleinhere123一、公司簡介公司發(fā)展歷程公司經(jīng)營范圍公司財務(wù)狀況75一、公司簡介公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司：1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)（依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的社會主義商品生產(chǎn)的經(jīng)營單位）2002年8月22日：公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2006年3月：公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。2006年7月19日：首次公開發(fā)行人民幣普通15,000萬股，每股面值1元。2006年7月31日：股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”1）公司發(fā)展歷程一、公司簡介公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司：1992年9月76一、公司簡介主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理

經(jīng)營范圍：

一級房地產(chǎn)開發(fā)、出租開發(fā)的商品房、房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工、室內(nèi)裝修、冷氣工程及管理安裝、物業(yè)管理、酒店管理、批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營?？厣唐烦猓?）經(jīng)營范圍一、公司簡介主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及其物業(yè)管理277一、公司簡介3）2007年-2011年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)一、公司簡介3）2007年-2011年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)78上市后ROE變化盈利能力指標(biāo)2011年12月2010年12月2009年12月2008年12月2007年12月ROE(%)18.5216.5614.0314.92--毛利率（%）37.234.1236.8240.838.5凈利率(%)13.8813.7115.3114.4318.35實際稅率(%)26.8725.6525.4924.3532.24實際稅率=實際繳納的稅費/稅前利潤上市后ROE變化盈利能力指標(biāo)2011年12月2010年12月79盈利質(zhì)量指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年預(yù)收款/營業(yè)收入1.511.441.30.631.35銷售現(xiàn)金流/營業(yè)收入1.41.591.841.051.72經(jīng)營現(xiàn)金流/營業(yè)收入-0.17-0.62-0.05-0.49-1.16運營能力指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.30.320.330.28應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)6.295.295.274.427.87存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1,600.001,294.961,241.381,338.29--財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)2011年2010年2009年2008年2007年資產(chǎn)負(fù)債率(%)78.4378.9869.9970.7868.62流動負(fù)債/總負(fù)債(%)64.4657.2760.8151.4167.39流動負(fù)債/總負(fù)債(%)64.4657.2760.8151.4167.39流動比率1.912.132.322.732.15速動比率0.360.530.740.670.66盈利質(zhì)量指標(biāo)2011年2010年2009年2008年200780同行業(yè)的比較同行業(yè)的比較81同行業(yè)的比較同行業(yè)的比較822011年盈利指標(biāo)行業(yè)比較根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，保利和萬科的加權(quán)凈值產(chǎn)收益率和毛利率都是高于行業(yè)平均水平的，但是凈利率卻低于行業(yè)平均，而規(guī)模相對小很多的金融街的毛利率和凈利率都是高于行業(yè)平均水平的，說明金融街的盈利能力更好，更具競爭優(yōu)勢財務(wù)指標(biāo)保利萬科金融街行業(yè)平均ROE18.5219.8311.5214.06毛利率(%)37.239.7843.8726.5凈利率(%)13.8813.4120.9315.012011年盈利指標(biāo)行業(yè)比較根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，保利和萬科832011年資產(chǎn)使用行業(yè)指標(biāo)比較2011年我們看到各個行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都在增加，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示保利和萬科的存貨是排名所有行業(yè)中的前十名的，這就不難解釋為何二者都比行業(yè)平均低了，我們認(rèn)為這主要還是和房地產(chǎn)的調(diào)控政策有關(guān)，因此應(yīng)該更積極的在宏觀環(huán)境下尋找方法使自己的存貨周轉(zhuǎn)率變低。

保利萬科金融街行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.270.280.170.31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)6.297.89.713.73存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)16001422.922011.1712232011年資產(chǎn)使用行業(yè)指標(biāo)比較2011年我們看到各個行業(yè)的應(yīng)84流動比例分析從前面的分析我們也不難看出，保利和萬科的存貨是比較多的，保利的流動比率是高于行業(yè)平均的，但是速動比率很明顯受了存貨的影響是小于行業(yè)平均的，但是也不是相差特別的大，因此要想解決此問題還得從存貨入手?？傮w看來還是很不錯的。

保利萬科金融街行業(yè)平均流動比率1.911.411.541.62速動比率0.360.370.480.40流動比例分析從前面的分析我們也不難看出，保利和萬科的存貨是比852011年負(fù)債能力指標(biāo)行業(yè)比較1）從資產(chǎn)負(fù)債比率來看保利、萬科、金融街都是高于行業(yè)平均水平，說明它們的負(fù)債水平相對于行業(yè)平均較高，但是相差都不大，因此不會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。2）利息保障倍數(shù)保利是行業(yè)平均的2倍多，而萬科卻比行業(yè)平均水平低了3倍，而從負(fù)債權(quán)益比和資產(chǎn)負(fù)債比率可以看出和行業(yè)相差都不大，說明是保利的稅前利潤較萬科大引起的。財務(wù)指標(biāo)保利萬科金融街行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債比率0.0127502230.012710.0128820.01利息保障倍數(shù)54.18負(fù)債權(quán)益比3.633.372.233.082011年負(fù)債能力指標(biāo)行業(yè)比較1）從資產(chǎn)負(fù)債比率來看保利、萬86財務(wù)指標(biāo)體系的三維分析—構(gòu)成比較分析LOGO財務(wù)指標(biāo)體系的三維分析—87表一：保利地產(chǎn)2009-2011年度盈利能力保利地產(chǎn)2009-2011三年的盈利能力比較穩(wěn)定，其中,ROE穩(wěn)中有漲。但是，該公司的WCR比例卻大幅度上升，說明其競爭能力下降，財務(wù)狀況轉(zhuǎn)差，資金被其他公司占用。財務(wù)指標(biāo)2009年2010年2011年銷售毛利率36.82%34.12%37.20%銷售凈利率17.44%15.34%15.67資產(chǎn)凈利率5.59%4.55%4.24%ROE14.03%16.56%18.52%ROIC8.43%6.92%6.80%WCR2801439.245473147.997269194.25表一：保利地產(chǎn)2009-2011年度盈利能力88表二：保利地產(chǎn)2009-2011年度流動性對比

保利地產(chǎn)2009-2011年的流動比率和速動比率都呈現(xiàn)出下降的趨勢。2009年-2010年流動比率下降的原因是因為短期借款和預(yù)收賬款的增長幅度大于流動資產(chǎn)中貨幣資金等的增長，雖然2010年的存貨在2009年上增加的比率較大，但是總體卻呈現(xiàn)出下降的趨勢。而