返租操作及模式說明兩篇

返租操作及模式說明兩篇篇一：售后返租操作說明售后返租作為商業(yè)營銷策略的一個重要組成部分，其本質上是利用金融工具解決產品銷售的問題。根據(jù)交易目的的不同，商業(yè)地產的售后返租模式包括融資性售后返租和經營性售后返租兩種類型。結合項目的實際情況，我方應采取經營性售后返租模式。一、從開發(fā)商的工作角度，簡單分析經營性售后返租的三種操作方式:序號操作模式相互關系優(yōu)勢與風險1開發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，經開發(fā)商介紹，業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂租賃合同，商業(yè)管理公司承租業(yè)主所購商鋪，開發(fā)商不參與運營期間的管理1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在冏品房買賣的法律關系；2、商業(yè)管理公司與業(yè)主存在房屋租賃的法律關系；優(yōu)勢：1、開發(fā)商在完成商鋪銷售后就無需介入管理，完成項目銷售即可轉戰(zhàn)下一項目；風險：1、業(yè)主基于投資目的買鋪，對投資的回報極為敏感，因此，商業(yè)管理公司的運營能力很重要，所有業(yè)主能否全部與商業(yè)管理公司達成協(xié)議存在不確定性；

2、開發(fā)商將很難把握項目開業(yè)后的整體走勢；3、度過項目養(yǎng)成期后，租金開始形成長期增長型回報，開發(fā)商無法獲取這部分收益；2業(yè)主購買開發(fā)商的1、開發(fā)商與業(yè)優(yōu)勢：冏鋪后，再將冏鋪主之間存在冏品1、開發(fā)商可以將營銷策劃的出租給開發(fā)商，雙房買賣的法律關每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手方簽訂商品房買賣系；中，利用締約的強勢地位將自合同和房屋租賃合2、開發(fā)商與業(yè)己置于最有利的邊；同，由開發(fā)商自行主存在房屋租賃風險：組建商業(yè)管理團隊，進行銷售結束后的運營管理的法律關系；1、開發(fā)商自行組建的商業(yè)管理團隊能力存在巨大風險，人員招募及培養(yǎng)磨合需要較長時間；2、開發(fā)商必須時刻關注運營問題，管理成本、人員成本、資金成本巨大；3業(yè)主購買開發(fā)商的1、開發(fā)商與業(yè)優(yōu)勢：商鋪后，再將商鋪主之間存在冏品1、開發(fā)商可以將營銷策劃的出租給開發(fā)商，雙房買賣的法律關每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手方簽訂商品房買賣系；中，利用締約的強勢地位將自

合同和房屋租賃合同，由開發(fā)商委托專業(yè)的商業(yè)管理公司，進行銷售結束2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋租賃的法律關系；3、開發(fā)商與商己置于最有利的邊；2、開發(fā)商對項目保持定程度的關注即可，可將主要精力轉移到新的項目進行開發(fā)；后的運營管理業(yè)管理公司存在委托經營的法律關系；3、開發(fā)商在銷售和租賃的每一個環(huán)節(jié)都可以獲得收益；風險：1、商業(yè)管理公司的合作精神和專業(yè)能力很重要；2、法律關系復雜，需要開發(fā)商擁有很好的把控全局能力；3、因為開發(fā)商在每一環(huán)節(jié)都有經濟收益，因此，需要承擔一定稅務；4業(yè)主向開發(fā)商購買1、業(yè)主與開發(fā)優(yōu)勢：1、房產的銷售和管理同樣被房屋，雙方在簽訂冏之間存在冏品商品房買賣合同的房買賣的法律關自己掌控。開發(fā)商完全可以憑同時簽訂物業(yè)委托系；借自己的優(yōu)勢地位在委托合同合同，由業(yè)主委托2、業(yè)主與開發(fā)中約定委托費用和代為收租等開發(fā)商代為出租所商之間存在委托有利條款。購買的房屋，開發(fā)租賃的法律關風險：商間接參與后期房系；1、開發(fā)冏實際是一種“中

產的管理。3、業(yè)主與承租冏戶之間存在租賃的法律關系；介”的角色，需要投入大量的管理成本、人員成本、資金成本；2、在房產租賃發(fā)生糾紛時，開發(fā)商需要幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，造成大量的突發(fā)因；3、需要注意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關系，開發(fā)商從事的是房地產經紀活動，適用房地產經紀領域的法律及相關規(guī)定。《城市房地產管理法》、《房地產經紀管理辦法》對房地產經紀機構的設立條件與房地產經紀人員的資格有一定的要求，開發(fā)商和委托租賃事宜的從業(yè)人員應當符合這些條件，在從事委托租賃事宜的過程中也必須符合相關的規(guī)定，受到有關部門的監(jiān)管；4、因為開發(fā)商并不參與商場

的實際運營管理，所以對商場的走向無法把控，同時，也無法獲取商業(yè)發(fā)展帶來的經濟收益綜上分析，我們認為第3種方式更加適合我方項目。二、再就經營性售后返租的一些重要事項簡單分析:返租款返還形式序號返還形式優(yōu)勢風險1分階段返還，如簽訂N年售后返租合同，每年返還X%,連續(xù)返還N年1、開發(fā)商一次性資金支出少；2、銷售期間收取資金多；1、持續(xù)性的階段返還，對資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定造成很大壓力；2、隨著經濟形勢的走高，業(yè)主易對原協(xié)議產生不滿情緒，帶來合作風險；3、對每次返租具體操作投入的人力成本、管理成本、資金損耗成本；2買鋪期間一次性返還，如簽訂N年售后返租合同，返還1、業(yè)主首批投入資金少，買鋪門檻降低，可以吸引更多買鋪客1、銷售期間收取資金總量有所下降

標準為X%，買鋪期間一次性返還，由購房款中直接扣除群，有利于實現(xiàn)快速銷售；合同期內業(yè)主毀約幾率小，降低潛在的市場糾紛；2、商業(yè)管理團隊可以有效屏蔽外來干擾，全心全意投入運營管理工作，利于商場快速度過養(yǎng)成期，實現(xiàn)租金上漲，開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)獲益；綜上，我方認為第2種方式更加適合我方項目。三、售后返租年限：建議返租期為三年。四、返租各方相互銜接模式：1、開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》；2、開發(fā)商與商業(yè)管理公司簽訂《委托管理合同》或開發(fā)商自行成立物業(yè)管理公司；3、業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂《委托經營合同》4、籌備成立業(yè)主委員會，開發(fā)商、商業(yè)管理公司、業(yè)主代表共同擬定《業(yè)主委員會管理公約》五、快速將商場做旺及規(guī)避返租期滿后小業(yè)主收回經營權帶來波動的保障措施：1、無自營。業(yè)主買鋪后必須與商業(yè)管理公司簽訂《委托經營合同》，如有意在商場內經營，需在商業(yè)管理公司工作框架下履行租鋪手續(xù)及流程，利于開業(yè)初期貫徹各項管理制度，縮短養(yǎng)成期時段。2、先定位，先規(guī)劃。由商業(yè)管理公司進行業(yè)態(tài)布局及動線規(guī)劃，保證管理水平，使項目以統(tǒng)一的社會形象面對消費者。3、短租期。商場與租戶簽訂租期控制在1—2年之內，確保商業(yè)管理公司能夠及時對經營局面進行把控及調整。4、純租金。商業(yè)管理公司費用收取為固定租金模式，不實行扣點聯(lián)營，租金收取最短周期為半年，最合適周期為一年。5、多活動。定期的節(jié)日活動與不定期的特色活動相結合，針對租戶自行定價、浮動較大的特點，商業(yè)管理公司不限于組織商戶進行打折優(yōu)惠活動，更要利用多樣互動性強的活動吸引人氣。6、成立業(yè)主委員會。需制定業(yè)主委員會管理公約，明確業(yè)主委員會的權利與義務，由業(yè)主委員會負責所有業(yè)主與商業(yè)管理公司的溝通工作，既便于業(yè)主統(tǒng)一意見，也便于商業(yè)管理公司縮小溝通面域，同時也使開發(fā)商可以在返租期滿后全身而退。在返租期滿之前，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權及經營權事宜，并制定切實可行的收入分配機制，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)管理公司代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經營，實現(xiàn)返租期滿后的各方平穩(wěn)過渡。7、返租期滿前，公布租賃指導價。由商業(yè)管理公司根據(jù)實際情況，在返租期滿前公布租賃指導價，既避免部分業(yè)主對商鋪期望值過高，哄抬租賃價格，造成空鋪，也可以避免部分租戶聯(lián)合壓價，影響業(yè)主合理收益。8、商業(yè)管理公司充分發(fā)揮橋梁作用。在前兩個經營年度完成后，即著手業(yè)主收鋪準備。與業(yè)主準確溝通商場經營現(xiàn)狀，使業(yè)主心理預期處于理性。同時，加強細節(jié)管理，安撫租戶恐慌情緒，做好橋梁作用，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，對于個別業(yè)主與租戶無法達成共識的情況，首先幫助租戶尋找新的承租店鋪，其次幫助業(yè)主尋找合適的租戶，使產生突發(fā)、負面情況的概率降到最低，用近一年的時間準備，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。六、成熟案例：1、廈門世貿商城廈門世貿商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。它是廈門市第一家集購物、休閑、娛樂、餐飲等各項功能為一體的購物中心，一期項目除主力大店外，全部分割銷售，實行售后返租，因體量較大、養(yǎng)成期長，實行整體返租期為五年，通過商業(yè)管理團隊的有效操作，實現(xiàn)了年均租金漲幅為5%,返租回報率最高可達11%。自2002年3月正式開業(yè)到2008年初返租合同結束，世貿商廈在經營上取得了巨大成功，在2009年的福建百貨業(yè)績排行中以15億年銷售額名列前茅。2、南京商貿廣場南京商貿廣場是典型的“業(yè)主委員會”模式的成功案例。南京商茂廣場曾是南京最高的建筑，地下4層，地上56層，地面以上總高218米，位于全國聞名的三大商業(yè)區(qū)之一的南京新街口中央商務區(qū)核心地段，20XX年，商貿裙樓在南京第一個嘗試產權式商鋪出售模式，20XXX年9月28日，整體租賃經營合同終止，經營權交由業(yè)主自主經營，業(yè)主們聯(lián)合成立“業(yè)主委員會”，20XX年4月28日，召開全體業(yè)主大會，通過整體租賃的相關決議，與蘇寧電器簽訂了租賃意向書，20XX年，蘇寧正式入駐商貿廣場，租賃面積17603.77平米，租賃期限為六年，20XX年，蘇寧對該店進行升級，打造第五代“3C+旗艦店”，蘇寧的租金自經營第2年（20XX）起，實現(xiàn)了每3年在上一年的基礎上遞增5%，業(yè)主的年投資回報率在2013年達到了11.4%。篇二：XX返租回購銷售模式說明一、XX采用銷售政策本項目的商鋪普遍存在面積大、總價高的問題。初步估算將有超過一半的商鋪總價分布在50-100萬元之間，按照商業(yè)用房按揭貸款必須首付50%計算，客戶須支付的首期款大多超過了30萬，有的甚至超過100萬。在景洪這樣的小城市，投資門檻高將非常不利于商鋪銷售。我司認為在不能降低套總價的前提下，必須降低客戶的首期款，從而降低置業(yè)門檻，讓更多人有能力購鋪。下表是我司建議XX采用的主要銷售政策。其中針對推出的商鋪采用三年返租和五年回購承諾的方式，對于部分大客戶和特殊客戶，可以單獨談判采用靈活的銷售政策。另外，作為返租銷售的必要配套措施，必須引進或成立一家具有獨立法人資格的商業(yè)管理公司，以其名義對返租鋪進行統(tǒng)一租賃和經營，并向客戶支付租金。還須引進一家關聯(lián)企業(yè)為五年回購承諾擔保。銷售政策具體內容說明三年返租客戶將所購商鋪的經營權轉讓給商業(yè)管理公司，作為回報，商業(yè)管理公司將前三年租金收入（每年為總價的7%）一次性返還給客戶，客戶可將其用于沖抵購房首付款?？蛻羧粝胱誀I，須與商業(yè)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議，客戶享受優(yōu)惠租金（每年為合同總價的3%）。前期推出的商鋪統(tǒng)一采用此種政策自營發(fā)展基金若客戶希望自營，則一次性返還總價的14%作為開發(fā)商贊助其自營的發(fā)展基金，可將其用于沖抵首期款?？蛻臬@得完整產權，可自由出租、轉讓或自營。五年回購承諾聯(lián)邦公司承諾項目入伙5年后所有鋪都可按自愿原則申請按原價回購。按實際成交價返還，須簽定回購協(xié)議，并要有第三方擔保。回購的金額為客戶實際購買總價款，稅費由乙方承擔。八年返租（備用策略）前三年（每年7%）租金一次性返還，后五年每年分別按8%、9%、10%、11%、12%的比例向客戶支付租金，八年100%回報。返租期內由專業(yè)運營公司統(tǒng)一招商運營。客戶若想自營，須與商業(yè)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議。此策略僅作備選，如果前期銷售不好，則可以劃成小鋪實行十年返租銷售。二、三年返租銷售模式解析“獨立產權鋪位，虛擬回報返租?！奔锤魃啼伓伎梢元毩⒔洜I，但把總價抬高，利用溢價部分以預付租金的形式沖抵首期款。實行三年返租政策的主要目的是通過一次性向客戶返還三年租金的方式沖抵客戶應付的首期款，降低首期款比例，從而達到降低投資門檻，擴大客戶層面，促進商鋪銷售的目的。三年返租銷售模式中，商鋪的所有權和經營權都發(fā)生了轉移，涉及到投資者、開發(fā)商和商業(yè)管理公司三方。開發(fā)商與商業(yè)經理管理公司預先簽定一份合作協(xié)議。開發(fā)商與投資者簽定商鋪買賣合同，投資者向開發(fā)商支付房款，開發(fā)商將商鋪的所有產權一次性轉讓給投資者。在簽定商鋪買賣合同時，投資者與商業(yè)管理公司簽定一份商鋪委托經營管理協(xié)議，投資者將所購買商鋪在未來三年內的除所有權外的一切權利轉讓給商業(yè)管理公司，商業(yè)管理公司向投資者一次性支付未來三年商鋪的租金（每年為總價的7%，合計為總價的21%）。該筆租金直接用于支付投資者購買商鋪的首期款。案例分析：以一套總價30萬元（已扣除認籌優(yōu)惠、折扣等）的商鋪為例，合同總價為30萬元，按照規(guī)定最高按揭貸款15萬元，首付款最低應付15萬元。一次性返還三年租金（相當于總價的21%）共6.3萬元沖抵首付款，客戶實際支出（開發(fā)商實際收入）為30-6.3=23.7萬元，其中貸款15萬元，首期8.7萬元（相當于首期減半）。開發(fā)商名義收入30萬元，且按照30萬元收入納稅，實際收入為23.7萬元。虛擬收入部分（6.3萬元）所應交的稅款已經直接加在銷售總價里，所以不會因虛擬收入產生額外的損失。對于名義收入和實際收入差額的解釋為：開發(fā)商通過商業(yè)管理公司間接取得了商鋪未來三年的經營權和收益權，虛擬收入部分（6.3萬元）就是開發(fā)商提前預付給投資者的租金，將來可以通過商業(yè)管理公司的經營收入或轉租獲得的租金進行彌補。如果投資者采用一次性付款的方式購買商鋪，可以采用三年返租的方式辦理，也可一對一協(xié)商以折扣的方式進行銷售（建議折扣率14%）。如果采用折扣方式銷售，則不需要由商業(yè)管理公司與投資者簽定返租協(xié)議，商鋪的一切權利（包括經營權）都歸投資者所有。三、自營發(fā)展基金模式解析自營發(fā)展基金的政策主要是滿足自營客戶的需求，一旦客戶選擇此種方式，則簽定購房合同后，客戶獲得商鋪的完整產權。自營發(fā)展基金的額度為合同總價的14%。此額度的確定主要有三方面的考慮。一方面，一次性返還總價的14%,相當于贈送給客戶3到4年的租金（市場平均年租金回報率為3%-4.5%），幫助客戶度過前幾年的經營培育期；另一方面，金沙灘同類政策的返還額度為總價的12%，從客戶的反映來看這個額度偏低，沒有起到預想的引導效果；第三方面，如果自營客戶選擇三年返租的方式，一次性返還總價的21%，但三年要總共向開發(fā)商支付相當于總價的8%的租金，實際享受的優(yōu)惠額度為13%，低于自營發(fā)展基金的額度，這樣就能引導客戶盡量選擇自營發(fā)展基金這種模式。四、回購政策說明五年回購政策的主要目的是為投資者提供一個可靠的退出機制，降低投資的風險，從而增強客戶的購買信心。開發(fā)商在與所有投資者簽定商鋪買賣合同的同時，還需要與投資者簽定一份承諾回購的協(xié)議書。協(xié)議書中約定，項目入伙（或從簽定買賣合同開始計）五年后，即第六年，所有商鋪投資者都可以根據(jù)自愿的原則申請將商鋪銷售給開發(fā)商，開發(fā)商必須無條件接受?；刭彽慕痤~為客戶實際支付的總價款（不含銀行貸款利息）扣除五年來所獲得的包括一次性支付租金和其他收益。因產權轉讓所發(fā)生的一切費用由投資者自行承擔。在上面的投資案例中，如果發(fā)生回購，則實際回購款為30萬元（總價）減去6.3萬元（商業(yè)管理公司一次性支付的三年租金），即回購金額為23.7萬元，與實際銷售收入相等。回購承諾對開發(fā)商的利益并不會造成損害。仍依上例，假設回購金額為23.7萬元（與開發(fā)商五年前實際收入相等），則相當于開發(fā)商免費向客戶借款23.7萬元，這筆款項在五年中所產生的投資收益完全歸開發(fā)商。由于開發(fā)商通過商業(yè)管理公司間接擁有三年的商鋪經營權，這三年的經營收入（或租金收入）也歸開發(fā)商。回購之后，開發(fā)商重新?lián)碛猩啼伒娜慨a權，而此時商鋪本身極有可能出現(xiàn)了大幅升值，開發(fā)商的利益得到了最大程度的擴充。正是考慮到商鋪本身出現(xiàn)升值的可能，我司預測五年后真正愿意回購的投資者所占的比例將很小，對聯(lián)邦公司投五年后的現(xiàn)金流壓力不大。五、八年返租（備選）銷售模式解析（暫不推出此政策，略）六、關于商業(yè)管理公司的問題無論是推出三年返租還是八年返租政策，都必須成立或引進一家具有獨立法人資格的商業(yè)管理公司。引進專業(yè)的商業(yè)管理公司將增強客戶對商業(yè)街經營前景的信心，對提高售價也有幫助。另外，引進商業(yè)管理公司后，聯(lián)邦公司可以最大限度地從商業(yè)街后期運營中解脫出來，即使出現(xiàn)返租無法兌現(xiàn)等問題也可最大可能地免責。在八年返租銷售模式中，商業(yè)管理公司是銷售的關鍵，因此建議引進?？稍陂_盤前舉辦商業(yè)管理公司簽約儀式，作為項目推廣的一個賣點。有三種方式解決商業(yè)管理公司的問題。第一種是由聯(lián)邦公司在注冊一家商業(yè)管理公司，并由該公司全權負責管理。第二種是引進一家獨立的商業(yè)管理公司充當顧問，實際由聯(lián)邦偉業(yè)公司所屬的物業(yè)部負責管理，（但物業(yè)部必須要有獨立法人資格）。第三種是如成立獨立的商業(yè)管理公司或引進商業(yè)管理顧問公司有難度，為了推廣與銷售的需要，可以虛擬引進管理顧問公司，實際上由物業(yè)部管理，一切只是配合推廣與銷售。我司建議采用第一種方式。七、關于第三方擔保公司第三方擔保分為回購擔保和返租擔保兩種。開發(fā)商在與所有投資者簽定商鋪買賣合同的同時，還需要與投資者簽定一份承諾回購的協(xié)議書。在該協(xié)議中將約定一旦五年后開發(fā)商無力回購，則由丙方（擔保公司）負責支付回購款。建議由聯(lián)邦公司的關聯(lián)企業(yè)（比如時代商務公司或建筑材料公司）擔任回購承諾的第三方擔保公司，以增強客戶的信心。在八年返租銷售模式中，商業(yè)管理公司承諾從第四年開始每年向客戶支付約定的租金，直到返租期滿為止。為了保障投資者利益，增強投資者購買信心，必須在協(xié)議中指定一個第三方擔保公司（丙方）。一旦商業(yè)管理公司（乙方）無力按時支付租金，則由擔保公司代為承擔支付租金的義務。建議由聯(lián)邦公司的關聯(lián)企業(yè)（比如時代商務公司或建筑材料公司）擔當返租承諾的第三方擔保公司。八、對投資者自營需求的處理在以三年返租或八年返租的方式銷售商鋪后，商鋪前三年的經營權已轉移到商業(yè)管理公司名下。商業(yè)管理公司在取得商鋪經營權后一般是面向社會進行招商，租金由一對一談判決定。如果投資者希望由自己經營所購商鋪，則可以與商業(yè)管理公司協(xié)商并另外簽定一份商鋪租賃協(xié)議，以市場租金向商業(yè)管理公司取得商鋪經營權，并接受商業(yè)管理公司對商業(yè)街的統(tǒng)一管理。作為鼓勵投資者自營的措施，可以免除其一到三年的管理費。商業(yè)管理公司向租戶收取的租金低于向投資者支付的租金水平，一般來說二者是1：2的比例，即向租戶收取的年租金大致相當于商鋪總價的4%左右，具體金額由市場決定。以項目所處地段及發(fā)展前景，如操作得當，從第二年開始，租金有可能等于乃至高于向投資者支付的租金水平。篇三：返租公寓協(xié)議甲方：（購房人）乙方：（商業(yè)公司）丙方：（開發(fā)公司）鑒于甲方向開發(fā)商購買坐落在的“公寓”（以下稱項目）內的：號房位（位置及裝飾、設備標準見該商品房買賣合同），建筑面積平方米（以下簡稱該房屋），乙方為項目的經營管理方，丙方為項目的開發(fā)商，各方經友好協(xié)商，就相關事宜，達成如下協(xié)議：一、根據(jù)有關相鄰關系的法律規(guī)定和項目物業(yè)的特殊性，為維護全體業(yè)主的共同利益，項目實行統(tǒng)一經營管理的方式進行經營和收益：即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一商業(yè)形象、統(tǒng)一營銷活動、統(tǒng)一向業(yè)主支付租金和收益，對此甲方在簽訂《商品房買賣合同》是以充分了解，并予以同意。二、統(tǒng)一經營管理期限，從甲方與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定的交房之日起算。三、甲方委托和協(xié)助乙方按照本協(xié)議附件二所列交房標準與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。在辦理房屋交接手續(xù)時，乙方的簽收行為對甲方具有法律效力。甲方由乙方按返還時的房屋現(xiàn)狀想繼續(xù)進行的營運管理公司移交房屋，移交時甲方同意乙方和丙方均無需對該房屋所在的物業(yè)的共用部分承擔任何維修責任和恢復責任。四、在該房屋的返租期限內，該房屋的月租金為五、甲方的權利與義務：1、在返租期限內甲方不承擔開發(fā)商交房標準以外的裝修費用和承租人承租期間的任何行政事業(yè)收費。2、承擔該房屋返租期限開始前的物業(yè)管理費用，并按《物業(yè)管理條例》規(guī)定承擔在保修期結束后對房屋的維修責任，若乙方代為實施維修，甲方同意其維修費用可直接從目標租金中直接扣除。3、在購買該房屋時采取按揭付款方式付款的，甲方保證返租期內，按時償還房屋銀行按揭貸款。4、甲方享有乙方所承諾的返租月租元。（大寫：）5、在本協(xié)議約定的返租期內，若甲方將房屋轉讓，則應將本協(xié)議的甲方權利與義務一并轉讓給受讓方，并提前書面告知乙方。若甲方將房屋抵押給第三人的，則因要求第三方承諾在形式抵押權時不影響本協(xié)議的繼續(xù)履行。6、為方便招商工作的進行及保持項目管理的穩(wěn)定性，最大限度的保護甲方投資回報和物業(yè)的升值潛力，甲方承諾在返租期限內不得接觸本協(xié)議、不自行出租該房屋、不自行經營、不另行委托任何第三方托管經營該房屋、不侵害本協(xié)議約定的乙方和丙方的利益。7、為保證項目的統(tǒng)一經營管理和全部業(yè)主的目標租金利益，甲方承諾本協(xié)議約定的返租期限內，不得自行或委托他人與該房屋承租人聯(lián)絡、收取租金或其他費用。8、在本協(xié)議約定的托管期限內甲方同意