《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》文獻綜述（4200字）

《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》文獻綜述大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指圍繞大型房地產(chǎn)項目而發(fā)生的全部風(fēng)險總和，風(fēng)險控制管理貫穿于大型房地產(chǎn)項目的全過程和各個方面，也就是對大型房地產(chǎn)項目的全部風(fēng)險進行科學(xué)有效的管理。隨著經(jīng)濟全球化和中國市場經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理和控制方法已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢下的大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理控制的實踐，大型房地產(chǎn)項目企業(yè)風(fēng)險管理成為很多企業(yè)需要花大力氣解決的問題，故而在上個世紀(jì)末期以來，各種現(xiàn)代項目風(fēng)險管理的理論和方法不斷被學(xué)術(shù)界重視和研究，形成了項目全過程風(fēng)險管理、項目全生命周期風(fēng)險管理和全面項目風(fēng)險管理三種現(xiàn)代項目風(fēng)險管理的方法和理論。國內(nèi)外關(guān)于項目風(fēng)險管理的研究很多，這些研究成為本文重要的文獻和理論來源。（1）國內(nèi)研究方面路鵬飛（2011）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的原則有著自己深入的研究，他認為大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理必須依據(jù)異地的原則，他通過對大型房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理方面的實踐做法進行總結(jié)，根據(jù)近年來的大型房地產(chǎn)工程的建設(shè)實踐，并對國內(nèi)外成功經(jīng)驗進行總結(jié)，認為大型房地產(chǎn)工程項目施工風(fēng)險控制需要遵循兩個基本原則，一是領(lǐng)導(dǎo)者推動原則，即企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必然是大型房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險管理的責(zé)任人，是企業(yè)風(fēng)險控制的主要責(zé)任人，領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造制度條件和經(jīng)濟條件，讓更多的員工充分參與項目風(fēng)險管理，制定項目風(fēng)險管理的目標(biāo)和方針，組織建立項目風(fēng)險管理體系，激發(fā)員工的積極性，增強員工風(fēng)險控制的親身體驗，實現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險目標(biāo)的內(nèi)部環(huán)境；二是以人為本，全員參與的原則，即人的本質(zhì)是思想和精神，管理的本質(zhì)是人，管理的每一項工作，要抓住本質(zhì)，全面提高人的積極性和創(chuàng)造性，具體到大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理而言，要讓激發(fā)員工的積極性的一個最好的辦法就是讓尊重員工的價值，讓員工參與到具體的管理過程中來，每一個內(nèi)容都需要相應(yīng)的人員來完善，不斷提升大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的內(nèi)容。張利林（2011）也對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的原則研究較多，他認為大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理控制的基本原則也有兩個，一是目標(biāo)分解責(zé)任明確的原則，即大型房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目風(fēng)險進行了一次目標(biāo)分解，以便確定風(fēng)險降低指標(biāo)和項目風(fēng)險責(zé)任指標(biāo)，根據(jù)崗位不同、管理內(nèi)容不同，項目經(jīng)理還進行二次目標(biāo)分解，主要是對風(fēng)險降低率目標(biāo)和項目風(fēng)險指標(biāo)降低進行的，把總目標(biāo)進行層層分解，確定每個崗位所承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險控制目標(biāo)，通過每個指標(biāo)的完成來保證總目標(biāo)的實現(xiàn)，責(zé)任落實到每一個人，項目風(fēng)險控制才能達到較好的效果；二是管理內(nèi)容與管理層次一致性原則，即為完成大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理目標(biāo)，管理層次所對應(yīng)的管理權(quán)力和管理內(nèi)容必須相稱，就必須建立一套相應(yīng)的管理制度，否則就會發(fā)生責(zé)、權(quán)、利的不協(xié)調(diào)，授予管理層相應(yīng)的權(quán)力，避免導(dǎo)致管理目標(biāo)和管理結(jié)果的扭曲。劉慧霞（2009）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險的事前管理有著自己的研究，她認為大型房地產(chǎn)風(fēng)險的事前管理指工程開工前，對影響工程風(fēng)險的經(jīng)濟活動所進行分析，風(fēng)險的事前管理大體包括：建立和健全計量手段和經(jīng)濟責(zé)任制、原始記錄、風(fēng)險預(yù)測、規(guī)定消耗定額、風(fēng)險決策、制定風(fēng)險管理計劃，實行分級歸口管理等內(nèi)容。具體主要編制風(fēng)險管理計劃，包括技術(shù)保證措施計劃、降低工程風(fēng)險和管理費用等，對工程項目風(fēng)險水平進行預(yù)測，采用正確的預(yù)算方法，確定風(fēng)險發(fā)生范圍，提出項目的風(fēng)險管理的內(nèi)容。大型房地產(chǎn)項目策劃和風(fēng)險預(yù)測是報標(biāo)階段的主要任務(wù)。施工企業(yè)組織有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟管理人員、合同管理人員和專業(yè)技術(shù)人員進行現(xiàn)場勘察，這主要是根據(jù)招標(biāo)文件對工程概括的描述進行的，明確各層管理人員的相應(yīng)管理責(zé)任，識別、評估項目可能出現(xiàn)的影響目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險因素，進行項目策劃分析，在此基礎(chǔ)上加以響應(yīng)控制，以便減少項目實施過程中風(fēng)險因素，避免因為出現(xiàn)大的風(fēng)險而對項目造成較大影響。風(fēng)險預(yù)測就是運用一定的專門方法，在項目形成過程中，根據(jù)大型房地產(chǎn)項目和風(fēng)險信息的具體情況，結(jié)合本企業(yè)的實際情況和管理施工水平，分析計劃工期內(nèi)影響風(fēng)險變化的各個因素進行，比照近期已完成大型房地產(chǎn)項目的關(guān)系，科學(xué)估計項目未來可能發(fā)展趨勢和風(fēng)險狀況，針對薄弱環(huán)節(jié)、加強風(fēng)險控制，估算利潤指標(biāo)，預(yù)測這些因素對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的影響程度，分析企業(yè)是否盈利，同時結(jié)合競爭對手的情況，預(yù)測出大型房地產(chǎn)項目的具體，進而綜合各方面的實際信息和預(yù)測信息，在在此基礎(chǔ)上提出投標(biāo)決策意見。該階段，主要是保證采用適當(dāng)?shù)耐稑?biāo)技巧，一定的利潤的前提下，爭取中標(biāo)，降低風(fēng)險的途徑和措施雖然也要考慮，但是不是主要要控制的部分，故而在總體上考慮比較粗略。張利榮（2011）在對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究中，結(jié)合模糊數(shù)學(xué)理論提出了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測的多元模糊算法，改算法能夠很好的彌補現(xiàn)行大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)算法在測算精度方面的不足。黃金萬（2011）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險事中管理進行了探討，他認為中標(biāo)之后，不斷優(yōu)化并選擇最經(jīng)濟合理的實施方案，在滿足業(yè)主要求的前提下簽訂工程施工合同，從本公司的實際工程條件和技術(shù)水平出發(fā)，編制風(fēng)險管理控制計劃。合同簽訂后，項目中的合同管理人員或企業(yè)的合同管理部門指導(dǎo)具體工作，主要是從合同執(zhí)行的角度去分析合同的具體內(nèi)容和要求，同時達到解釋、分析和補充的效果，細化其中的具體問題和具體時間，降低合同執(zhí)行中的風(fēng)險。項目風(fēng)險管理計劃是實現(xiàn)降低項目風(fēng)險的指導(dǎo)性文件，是風(fēng)險預(yù)控的重要手段，是項目風(fēng)險控制的一個重要環(huán)節(jié)，結(jié)合擬采取的措施和各種因素的變化，需要按照企業(yè)的施工方案、設(shè)計文件、施工定額，進而提出大型房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制計劃，估算項目費用支出的總目標(biāo)。施工準(zhǔn)備階段按照大型房地產(chǎn)項目應(yīng)投入的生產(chǎn)要素，將目標(biāo)風(fēng)險進行分解落實，明確各項風(fēng)險的控制目標(biāo)，綜合平衡編制施工風(fēng)險計劃，確定大型房地產(chǎn)項目總得風(fēng)險。風(fēng)險的事中管理主要是指主要是指在施工過程中開展的成過程控制。在施工過程中，形成個目標(biāo)風(fēng)險控制體系，對風(fēng)險要橫向縱向地展開管理，使項目進展中每個參與的部門、單位、個人都承擔(dān)風(fēng)險控制的義務(wù)和責(zé)任，團結(jié)協(xié)作，以保證按照風(fēng)險管理計劃的實施實現(xiàn)預(yù)定的風(fēng)險管理目標(biāo)，實現(xiàn)橫向關(guān)聯(lián)部門明確責(zé)任，縱向一級保一級，風(fēng)險的事中控制包括對各項工作進行風(fēng)險管理跟蹤和對實際風(fēng)險進行監(jiān)測。李江洋（2011）深入研究了ABC法在大型房地產(chǎn)項目施工企業(yè)風(fēng)險預(yù)測中的應(yīng)用，并對各種間接風(fēng)險進行了重新分析，進而歸納總結(jié)了大型房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險中的外在風(fēng)險。其在《項目管理》中指出大型房地產(chǎn)項目管理的基本過程包括五個方面，即啟動、計劃、執(zhí)行、控制、收尾五個階段，大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理包括項目風(fēng)險預(yù)測、項目風(fēng)險評估、項目風(fēng)險控制等方面，通過大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理控制可以實現(xiàn)項目風(fēng)險最小化和項目價值的最大化，提升大型房地產(chǎn)項目成功的幾率。黃元生（2009）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險事后管理進行了探討，他認為風(fēng)險的事后管理主要體現(xiàn)在施工及竣工階段的風(fēng)險管理。在施工過程中，采取各種有效的措施，通過對機械費、分包費用、人工費和材料費的控制，對影響項目風(fēng)險的各種因素加強管理，實現(xiàn)項目的風(fēng)險控制目標(biāo)。陸紅梅（2009）將模糊模式識別與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來建立了大型房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險預(yù)測模型，同時也建立了大型房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險預(yù)測指標(biāo)體系，經(jīng)過計算分析，得出大型房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險預(yù)測模型，該學(xué)者同時在國外大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制方法進行比較研究的基礎(chǔ)上，提出動態(tài)控制方法這一完整的風(fēng)險控制方法。楊海峰（2011）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的注意事項進行了研究，他認為大型房地產(chǎn)項目要想做好風(fēng)險管理控制，首先，需要按照計劃風(fēng)險目標(biāo)值來控制生產(chǎn)要素的采購價格，要做好行情信息預(yù)測，建立生產(chǎn)資料市場信息價格的收購網(wǎng)絡(luò)，認作做好材料、質(zhì)量檢驗、設(shè)備進場數(shù)量和質(zhì)量驗收工作，認真做好材料、和收及保管工作，保證采購價格信息的及時性和準(zhǔn)確性，建立穩(wěn)定的分包關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和供方關(guān)系，建立企業(yè)的分包商評審、供應(yīng)商注冊名錄，加強施工驗收和分包結(jié)算工作，建立分包詢價制度。其次，嚴格控制生產(chǎn)資料的消耗定額和利用效率，合理使用材料，通過任務(wù)單管理、限額領(lǐng)料，在追求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制材料物資的消耗。結(jié)合施工方法，在滿足功能要求的前提下，加強施工調(diào)度，避免因盲目調(diào)度和施工計劃不周造成的物料擠壓、機械利用效率降低和窩工損失等造成的施工風(fēng)險增加，通過使用添加劑、代用和改變配合比等方法進行材料使用的優(yōu)選，降低材料消耗的費用。陳曉莉（2009）對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的注意事項也進行了研究，她認為大型房地產(chǎn)項目要想做好風(fēng)險管理控制需要從另外三個方面進行努力，首先，完善內(nèi)部風(fēng)險管理體系，增強管理人員的控制能力和風(fēng)險意識，這就需要把對項目管理者的激勵與項目風(fēng)險管理責(zé)任制度機制結(jié)合起來。比如實行項目部工程承包制，劃清責(zé)任歸屬,將優(yōu)劣汏的市場競爭機制引入企業(yè)風(fēng)險管理之中，按照獎罰對等的原則，實施重獎重罰，項目部內(nèi)部層層分解責(zé)任，項目經(jīng)理與上級領(lǐng)導(dǎo)簽訂責(zé)任書，與項目經(jīng)理簽訂責(zé)任書，實現(xiàn)全方位、全員、全過程的立體式動態(tài)風(fēng)險管理。其次，承包人必須有一套健全的項目財務(wù)管理制度，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)椖抠Y金的費用和使用結(jié)算支付進行審批、審核，使其成為施工風(fēng)險控制的一個重要手段，再次，控制影響效率和消耗量的其他因素，在工程的施工過程中，施工風(fēng)險控制工作因工程變更而變得更加復(fù)雜，而由于各方面的原因，工程變更常是難以避免的，項目施工風(fēng)險管理人員應(yīng)當(dāng)通過對變更數(shù)據(jù)的計算、分析，對是影響項目風(fēng)險的情況，包括將要發(fā)生和已發(fā)生的工程量等信息進行掌握，判斷變更以及變更可能帶來的索賠額度，降低大型房地產(chǎn)項目經(jīng)營風(fēng)險。（2）國外研究方面PeterE.DLove（2010）等將大型房地產(chǎn)傳統(tǒng)項目質(zhì)量風(fēng)險管理方法和計算機技術(shù)結(jié)合，對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理信息化有深入研究，改進了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，幫助了項目管理控制人員更好的識別，并正確計算分析大型房地產(chǎn)項目的隱性風(fēng)險，從而更好的實施對大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管理和控制。Villarmois（2011）等提出了附加值單位法，通過對大型房地產(chǎn)公司內(nèi)部個人和公司外部顧