物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)西北區(qū)域工程部目錄一、物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)概述、意義及目標(biāo)二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容三、物業(yè)設(shè)備管理制度四、物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)概述、意義及目標(biāo)1、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)2、物業(yè)設(shè)備管理的意義3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)1、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)物業(yè)設(shè)備概述。什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。

注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理有以下幾個(gè)方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。

②衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；設(shè)備利用率是指每年度設(shè)備實(shí)際使用時(shí)間占計(jì)劃用時(shí)的百分比。是指設(shè)備的使用效率。是反映設(shè)備工作狀態(tài)及生產(chǎn)效率的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。B——設(shè)備的完好率，％；

設(shè)備完好率能夠體現(xiàn)（評(píng)估）出一個(gè)企業(yè)的管理水平，設(shè)備完好率高的企業(yè)或車間說明平時(shí)的維護(hù)和保養(yǎng)到位，是設(shè)備管理的基本依據(jù)。

③所謂完好設(shè)備一般標(biāo)準(zhǔn)是：a、設(shè)備性能良好，如機(jī)械加工設(shè)備的精度達(dá)到工藝要求；b、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如零部件磨損、腐蝕程度不超過技術(shù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，潤(rùn)滑系統(tǒng)正常、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)超溫、超壓現(xiàn)象；C、原料、燃料、油料等消耗正常，沒有油、水、汽、電的泄漏現(xiàn)象。對(duì)于各種不同類型的設(shè)備，還要規(guī)定具體標(biāo)準(zhǔn)。例如傳動(dòng)系統(tǒng)的變速要齊全、滑動(dòng)部分要靈敏、油路系統(tǒng)要暢通等。公式中的設(shè)備總臺(tái)數(shù)包括在用、停用、封存的設(shè)備。在計(jì)算設(shè)備完好率時(shí)，除按全部設(shè)備計(jì)算外，還應(yīng)分別計(jì)算各類設(shè)備的完好率。④物業(yè)設(shè)備是否完好好的標(biāo)準(zhǔn)為：：a、零部件完整齊全b、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常c、設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全全d、設(shè)備整潔，無(wú)跑、、冒、滴、漏漏現(xiàn)象e、防凍、保溫、防腐腐等措施完整整有效二、物業(yè)設(shè)備備管理的內(nèi)容容1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料料的管理2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理理3、物業(yè)設(shè)備維修管理理4、物業(yè)設(shè)備更新改造造管理5、備品配件管理6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理理和工程資料料的管理等7、工程資料的的管理8、物業(yè)設(shè)備管管理的機(jī)構(gòu)和和職責(zé)1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料料的管理注：主要包括括設(shè)備原始檔檔案、設(shè)備技技術(shù)資料以及及政府職能部部門頒發(fā)的有有關(guān)政策、法法規(guī)、條例、、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案案包括：①設(shè)備清單單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票票③產(chǎn)品質(zhì)量量合格證明書書④開箱驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告⑤產(chǎn)品技術(shù)術(shù)資料⑥安裝施工工、水壓試驗(yàn)驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（2）設(shè)備技技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料料包括：①設(shè)備卡片片②設(shè)備臺(tái)賬③設(shè)備技術(shù)術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料料（3）政府職職能部門頒發(fā)發(fā)的有關(guān)政策策、法規(guī)、條條例、規(guī)程、、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制制性文件2、物業(yè)設(shè)備備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行管理實(shí)際際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。2.1物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行行管理應(yīng)取得得兩個(gè)方面的的成果：一是設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行在技術(shù)性性能上始終處處于最佳狀態(tài)態(tài)①針對(duì)設(shè)備備的特點(diǎn)，制制定科學(xué)、嚴(yán)嚴(yán)密且切實(shí)可可行的操作規(guī)規(guī)程。根據(jù)設(shè)設(shè)備運(yùn)行周期期、②對(duì)操作人人員進(jìn)行專業(yè)業(yè)的培訓(xùn)教育育。（作業(yè)指導(dǎo)書書、安全操作作規(guī)程）必須須嚴(yán)格要求持持證上崗。③加強(qiáng)維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工作。。④設(shè)備中的的儀表、（如如壓力表、安全閥閥等）、安全全附件必必須定定期校校驗(yàn)，，確保保靈敏可可靠。。⑤對(duì)對(duì)運(yùn)行行中的的設(shè)備備不能能單憑憑經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)用直直觀的的方法法來管管理，，而應(yīng)應(yīng)在運(yùn)運(yùn)行狀狀態(tài)下下的監(jiān)監(jiān)測(cè)和和對(duì)故故障進(jìn)進(jìn)行技技術(shù)診診斷的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，做深深入、、透徹徹、準(zhǔn)準(zhǔn)確的的分析析。⑥對(duì)對(duì)事故故的處處理要要嚴(yán)格格執(zhí)行行“三不不放過過”原原則。。即事事故原原因未未查清清不放放過、、對(duì)事事故責(zé)責(zé)任者者未處處理不不放過過、事事故后后沒有有采取取改善善措施施不放放過。。二是從從設(shè)備備的購(gòu)購(gòu)置到到運(yùn)行行、維維修與與更新新改造造中，，尋求求以最最少的的投入入得到到最大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。2.2物業(yè)設(shè)設(shè)備的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行行管理理，可可從以以下幾幾個(gè)方方面進(jìn)進(jìn)行：：2.2.1初期投投資費(fèi)費(fèi)用管管理在購(gòu)置置設(shè)備備時(shí)，，應(yīng)綜綜合考考慮以以下因因素：：①設(shè)設(shè)備的的技術(shù)術(shù)性能能參數(shù)數(shù)必須須滿足足使用用要求求，并并注意意考慮慮到發(fā)發(fā)展的的需要要。②設(shè)設(shè)備的的安全全可靠靠程度度、操操作難難易程程度及及對(duì)工工作環(huán)環(huán)境的的要求求。③設(shè)設(shè)備的的價(jià)格格及運(yùn)運(yùn)行時(shí)時(shí)能源源的耗耗用情情況。。④設(shè)設(shè)備的的壽命命。⑤設(shè)設(shè)備的的外形形尺寸寸、重重量、、連接接和安安裝方方式、、噪聲聲和震震動(dòng)。。⑥注注意采采用新新技術(shù)術(shù)、新新工藝藝、新新材料料及新新型設(shè)設(shè)備，，2.2.2運(yùn)行成成本管理①能源消消耗的經(jīng)濟(jì)濟(jì)核算算。②操操作人人員的的配置置③維維修費(fèi)費(fèi)用的的管理理3、物物業(yè)設(shè)設(shè)維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)設(shè)備在在使用用過程程中會(huì)會(huì)發(fā)生生污染染、松動(dòng)動(dòng)、泄漏漏、堵堵塞、、磨損損、震震動(dòng)、、發(fā)熱熱、壓壓力異異常等等各種種故障障，影影響設(shè)設(shè)備正正常使使用，，嚴(yán)重重時(shí)會(huì)會(huì)釀成成設(shè)備備事故故。3.1維護(hù)保養(yǎng)方方式：：主要是是“清潔潔、緊緊固、、潤(rùn)滑滑、調(diào)調(diào)整、、防腐腐、防防凍及及外觀觀表面面檢查查”。對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)期期運(yùn)行行的設(shè)設(shè)備要要巡視視檢查查，定定期切切換，，輪流流使用用，進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制保保養(yǎng)。。3.2維護(hù)保養(yǎng)工工作的的實(shí)施施維護(hù)保保養(yǎng)工工作主主要分分日常維維護(hù)保保養(yǎng)和定期維維護(hù)保保養(yǎng)兩種。。①日日常維維護(hù)保保養(yǎng)工工作要要求設(shè)設(shè)備操操作人人員在在班前前對(duì)設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行外外觀檢檢查，，在班班中按按操作作規(guī)程程操作作設(shè)備備，定定時(shí)巡巡視記記錄各各運(yùn)行行參數(shù)數(shù)，隨隨時(shí)注注意運(yùn)運(yùn)行中中有無(wú)無(wú)異聲聲、震震動(dòng)、、異味味、超超載等等現(xiàn)象象，在在班后后對(duì)設(shè)設(shè)備做做好清清潔工工作。。②定定期維維護(hù)保保養(yǎng)工工作是是以操操作人人員為為主、、檢修修人員員協(xié)助助進(jìn)行行的。。它是是有計(jì)計(jì)劃地地將設(shè)設(shè)備停停止運(yùn)運(yùn)行，，進(jìn)行行維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。③設(shè)備備定期期保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)容容：徹底內(nèi)內(nèi)外清清掃、、擦洗洗、疏疏通；；檢查運(yùn)運(yùn)動(dòng)部部件運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)是是否靈靈活及及其磨磨損情情況，，調(diào)整整配合合間隙隙；檢查安安全裝裝置；；檢查潤(rùn)潤(rùn)滑系系統(tǒng)油油路和和油過過濾器器有無(wú)無(wú)堵塞塞；清洗油油箱，，檢查查油位位指示示器，，換油油；檢查電電氣線線路和和自動(dòng)動(dòng)控制制的元元器件件的動(dòng)動(dòng)作是是否正正常。。3.3三級(jí)保保養(yǎng)制制3.3.1三級(jí)維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容：：a.日日常維維護(hù)保保養(yǎng)：：班前班班后由由操作作工人人認(rèn)真真檢查查設(shè)備備，擦擦拭各各個(gè)部部位和和加注注潤(rùn)滑滑油，，使設(shè)設(shè)備經(jīng)經(jīng)常保保持整整齊、、清潔潔、潤(rùn)潤(rùn)滑、、安全全，及及時(shí)消消除各各種泄泄漏現(xiàn)現(xiàn)象，，班中中設(shè)備備發(fā)生生故障障，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)排除除，并并認(rèn)真真做好好交班班記錄錄。b.一一級(jí)維維護(hù)保保養(yǎng)：：以操作作工人人為主主，維維修工工人輔輔導(dǎo)。。按計(jì)計(jì)劃對(duì)對(duì)設(shè)備備進(jìn)行行局部部拆卸卸和檢檢查，，清洗洗零件件，疏疏通管管路，，更換換磨損損的零零件，，調(diào)整整設(shè)備備各部部位的的配合合間隙隙，緊緊固設(shè)設(shè)備各各個(gè)部部件。。c.二二級(jí)維維護(hù)保保養(yǎng)：：列入設(shè)設(shè)備的的檢修修計(jì)劃劃。以以維修修工人人為主主，操操作工工人配配合對(duì)對(duì)設(shè)備備進(jìn)行行部分分解體體檢查查和修修理，，更換換或修修磨零零件，，清洗洗、換換油、、檢查查修理理電氣氣部分分。3.3.2“三級(jí)維維護(hù)保保養(yǎng)制制”、、必須須使操操作工工人對(duì)對(duì)設(shè)備備做到到“三好好”、“四會(huì)會(huì)”、“四項(xiàng)項(xiàng)要求求”，并遵遵守““五項(xiàng)紀(jì)紀(jì)律””。三好：管好、、用好好、修修好；；四會(huì)：會(huì)使用用、會(huì)會(huì)保養(yǎng)養(yǎng)、會(huì)會(huì)檢查查、會(huì)會(huì)排除除故障障；四項(xiàng)要要求：整齊、、清潔潔、潤(rùn)潤(rùn)滑、、安全全；五項(xiàng)紀(jì)紀(jì)律：培訓(xùn)上上崗，，遵守守安全全操作作規(guī)程程；保保持設(shè)設(shè)備清清潔，，并按按規(guī)定定加油油潤(rùn)滑滑；遵遵守設(shè)設(shè)備交交接班班規(guī)定定；管管理好好使用用工具具、3.3設(shè)備的點(diǎn)檢檢設(shè)備的的點(diǎn)檢檢就是是對(duì)設(shè)設(shè)備有有針對(duì)對(duì)性的的檢查查。設(shè)設(shè)備點(diǎn)點(diǎn)檢時(shí)時(shí)可以以停機(jī)機(jī)檢查查，也也可以以隨機(jī)機(jī)檢查查。設(shè)備的的點(diǎn)檢檢包括括日常點(diǎn)點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)點(diǎn)檢。設(shè)備的的點(diǎn)檢檢包括括日常點(diǎn)點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)點(diǎn)檢。3.3.1設(shè)備的日常常點(diǎn)檢檢由操操作人人員隨隨機(jī)檢檢查，，日常常點(diǎn)檢檢內(nèi)容容主要要包括括：①運(yùn)行行狀況況及參參數(shù)；；②安全全保護(hù)護(hù)裝置置；③易磨磨損的的零部部件；；④易污污染堵堵塞、、需經(jīng)經(jīng)常清清洗更更換的的部件件；⑤在運(yùn)運(yùn)行中中經(jīng)常常要求求調(diào)整整的部部位；；⑥在運(yùn)運(yùn)行中中經(jīng)常常出現(xiàn)現(xiàn)不正正?，F(xiàn)現(xiàn)象的的部位位。3.3.2設(shè)備的計(jì)劃劃點(diǎn)檢檢一般般以專專業(yè)維維修人人員為為主，，操作作人員員協(xié)助助進(jìn)行行，計(jì)計(jì)劃點(diǎn)點(diǎn)檢內(nèi)內(nèi)容主主要有有：①記錄錄設(shè)備備的磨磨損情情況，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其他他異常常情況況；②更換換零部部件；；③③確定定修理理的部部位、、部件件及修修理時(shí)時(shí)間；；④安排排檢修修計(jì)劃劃。3.4物業(yè)設(shè)備的的計(jì)劃劃?rùn)z修修a.對(duì)在用用設(shè)備備，根根據(jù)運(yùn)運(yùn)行規(guī)規(guī)律及及計(jì)劃劃點(diǎn)檢檢的結(jié)結(jié)果可可以確確定其其檢修修間隔隔期。。以檢檢修間間隔期期為基基礎(chǔ)，，編制制檢修修計(jì)劃劃，對(duì)對(duì)設(shè)備備進(jìn)行行預(yù)防防性修修理，，這就就是計(jì)計(jì)劃?rùn)z檢修.b.實(shí)行計(jì)計(jì)劃?rùn)z檢修，，可以以在設(shè)設(shè)備發(fā)發(fā)生故故障之之前就就對(duì)它它進(jìn)行行修理理，使使設(shè)備備一直直處于于完好好能用用狀態(tài)態(tài)。計(jì)劃劃?rùn)z檢修修工工作作一一般般分分為為小小修修、、中中修修、、大大修修和和系系統(tǒng)統(tǒng)大大修修4種種。。3.4.1計(jì)劃劃?rùn)z修修和和維維護(hù)護(hù)保保養(yǎng)養(yǎng)的的關(guān)關(guān)系系設(shè)備備管管理理應(yīng)應(yīng)建建立立““維護(hù)護(hù)保保養(yǎng)養(yǎng)為為主主，，計(jì)計(jì)劃劃?rùn)z檢修修為為輔輔”的的原原則則。。4、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備更更新新改改造造管管理理在使使用用設(shè)設(shè)備備時(shí)時(shí)特特別別要要注注意意的的是是，，只只要要通通過過技技術(shù)術(shù)改改造造能能達(dá)達(dá)到到同同樣樣的的目目的的的的，，一一般般就就不不采采用用設(shè)設(shè)備備更更新新的的方方式式。。5、、備備品品配配件件的的管管理理a.運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)類類的的零零部部件件將將要要磨磨損損、、老老化化，，從從而而降降低低了了設(shè)設(shè)備備的的技技術(shù)術(shù)性性能能。。b.用新新的的零零部部件件更更換換已已磨磨損損老老化化的的零零部部件件，，在在檢檢修修之之前前就就把把新新的的零零部部件件準(zhǔn)準(zhǔn)備備好好，，這這就就是是備備品品配配件件管管理理的的基基本本原原則則。。c.備品品配配件件管管理理工工作作的的目目的的是是，，既既要要科科學(xué)學(xué)地地組組織織備備件件儲(chǔ)儲(chǔ)備備，，及及時(shí)時(shí)滿滿足足設(shè)設(shè)備備維維修修的的需需要要，，又又要要將將儲(chǔ)儲(chǔ)備備的的數(shù)數(shù)量量壓壓縮縮到到最最低低的的限限度度，，降降低低備備件件的的儲(chǔ)儲(chǔ)備備費(fèi)費(fèi)用用，，加加快快資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。6、、固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（設(shè)設(shè)備備））管管理理固定定資資產(chǎn)產(chǎn)是是指指使使用用年年限限在在一一年年以以上上，，單單位位價(jià)價(jià)值值在在規(guī)規(guī)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以以上上，，并并在在使使用用過過程程中中保保持持原原有有物物質(zhì)質(zhì)形形態(tài)態(tài)的的資資產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括房房屋屋及及建建筑筑物物、、機(jī)機(jī)器器設(shè)設(shè)備備、、運(yùn)運(yùn)輸輸設(shè)設(shè)備備、、工工具具等等。。不屬屬于于生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主主要要設(shè)設(shè)備備的的物物品品，，單單位位價(jià)價(jià)值值在在2000元元以以上上，，并并且且使使用用期期限限超超過過兩兩年年的的，，也也應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)作作為為固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理。。管理理固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)考考慮慮的的幾幾個(gè)個(gè)問問題題：：固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（設(shè)設(shè)備備））的的利利用用程程度度：：利利用用率率和和生生產(chǎn)產(chǎn)率率兩兩個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)設(shè)備備折折舊舊：：參參考考同同類類，，根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)備備情情況況以以及及技技術(shù)術(shù)進(jìn)進(jìn)步步程程度度設(shè)備備的的報(bào)報(bào)廢廢6.1固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的管管理理要要求求：：1、、保保證證其其完完整整無(wú)無(wú)缺缺。。2、、提提高高其其完完整整度度和和利利用用效效果果。。3、、正正確確核核定定其其需需用用量量4、、正正確確計(jì)計(jì)算算其其折折舊舊額額，，計(jì)計(jì)劃劃性性地地計(jì)計(jì)提提折折舊舊。。5、、進(jìn)進(jìn)行行其其投投資資預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。7、、工工程程資資料料的的管管理理資料料管管理理的的目目的的和和意意義義物業(yè)業(yè)工工程程資資料料的的分分類類目目錄錄竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料設(shè)備備管管理理資資料料二次次裝裝修修設(shè)設(shè)備備改改造造變變更更資資料料工程程資資料料管管理理的的方方法法：：文件件檔檔案案管管理理和和電電腦腦管管理理兩兩大大類類。。工程程資資料料管管理理的的要要求求：：歸檔檔：：要要求求和和時(shí)時(shí)間間保管管：：嚴(yán)嚴(yán)格格做做到到““七七防防””（（防防火火、、盜盜、、高高溫溫、、潮潮，，蟲蟲，，塵塵及及有有害害氣氣體體））;每每年年年年底底一一次次特特別別清清理理。。8、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和職職責(zé)責(zé)8.1機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置置：：符符合合需需要要，，責(zé)責(zé)任任明明確確，，精精簡(jiǎn)簡(jiǎn)高高效效。。8.2物業(yè)業(yè)設(shè)備備管管理理人人員員崗崗位位職職責(zé)責(zé)工程程部部主主管管是對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備進(jìn)進(jìn)管管理理，，操操作作，，保保養(yǎng)養(yǎng)，，維維修修，，保保證證設(shè)設(shè)備備正正常常運(yùn)運(yùn)行行的的總總負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人。。各專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)主主管管（（工工程程師師或或技技術(shù)術(shù)員員））負(fù)責(zé)責(zé)所所管管轄轄的的維維修修班班組組的的技技術(shù)術(shù)、、管管理理工工作作，，并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)編編制制所所分分管管的的機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備的的保保養(yǎng)養(yǎng)、、維維修修計(jì)計(jì)劃劃、、操操作作規(guī)規(guī)程程及及有有關(guān)關(guān)資資料料，，協(xié)協(xié)助助部部門門經(jīng)經(jīng)理理完完成成上上級(jí)級(jí)主主管管部部門門布布置置的的工工作作。。維修修人人員員（（技技術(shù)術(shù)工工人人））負(fù)責(zé)責(zé)完完成成主主管管安安排排的的各各項(xiàng)項(xiàng)維維修修工工作作。。保管管員員負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)備備配配件件及及工工具具進(jìn)進(jìn)行行保保管管，，對(duì)對(duì)進(jìn)進(jìn)出出庫(kù)庫(kù)物物品品進(jìn)進(jìn)行行登登記記并并定定期期盤盤點(diǎn)點(diǎn)。。資料料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)員員負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)備備相相關(guān)關(guān)資資料料進(jìn)進(jìn)行行歸歸檔檔保保管管，，并并對(duì)對(duì)相相應(yīng)應(yīng)的的質(zhì)質(zhì)量量記記錄錄進(jìn)進(jìn)行行定定期期歸歸檔檔保保管管。。三、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理制度度（一一））、、生生產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)程程方方面面的的制度度（二二））、、管管理理工工作作方方面面的的制度（三）、、責(zé)任方方面的制制度現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理都都是專業(yè)業(yè)化管理理，最主主要的內(nèi)內(nèi)容就是是要建立立一套完完整的管管理制度度。物業(yè)業(yè)管理的的規(guī)章制制度有下下列三大大類：（一）、、生產(chǎn)技技術(shù)規(guī)程程方面的的制度物業(yè)設(shè)備備接管驗(yàn)驗(yàn)收制度度物業(yè)設(shè)備備的安全全操作規(guī)規(guī)程物業(yè)設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)維修規(guī)規(guī)程（二）、、管理工工作方面面的制度度1、物業(yè)業(yè)設(shè)備預(yù)預(yù)防性計(jì)計(jì)劃維修修保養(yǎng)制制度2、設(shè)備備運(yùn)行管管理制度度：包括括巡視抄抄表制度度，安全全運(yùn)行制制度，經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行制度，，文明運(yùn)運(yùn)行制度度等。3、工具具領(lǐng)用保保管制度度（三）、、責(zé)任方方面的制制度各專業(yè)、、技術(shù)工工種及管管理崗位位責(zé)任制制度值班制度度交接班制制度報(bào)告記錄錄制度從而實(shí)行行專業(yè)化化、制度度化的物物業(yè)設(shè)備備管理。。四、物業(yè)業(yè)設(shè)備管管理的要要求及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一）設(shè)備備管理體體制二）設(shè)備備技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)管管理四、物業(yè)業(yè)設(shè)備管理理的要求求及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一）設(shè)備備管理體體制1.企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)人人管理職職責(zé)2.設(shè)備備管理部部門及其其人員配配備3.健全必要要的管理理制度4.技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)應(yīng)達(dá)達(dá)到同行行業(yè)或上上級(jí)主管管部門規(guī)規(guī)定的要要求二）設(shè)備備技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)管管理1.設(shè)備備前期管管理2.設(shè)備技技術(shù)管理理3.設(shè)備經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理理4.設(shè)備使使用與維維護(hù)管理理5.特種設(shè)設(shè)備管理理6.設(shè)備管理理現(xiàn)代化化7.技術(shù)檔案案管理8.設(shè)備技術(shù)術(shù)臺(tái)賬管管理1.設(shè)備備前期管管理設(shè)備前期期管理是是指從設(shè)設(shè)備需求求提出直直至設(shè)備備采購(gòu)，，安裝調(diào)調(diào)試、驗(yàn)驗(yàn)收投入入使用的的管理，，它包含含設(shè)備需需求策劃劃、設(shè)備備采購(gòu)評(píng)評(píng)審、設(shè)設(shè)備招標(biāo)標(biāo)、簽訂訂技術(shù)協(xié)協(xié)議和合合同、設(shè)設(shè)備到廠廠檢驗(yàn)、、設(shè)備安安裝、設(shè)設(shè)備調(diào)試試、設(shè)備備終驗(yàn)收收、設(shè)備備移交等等過程。。2.設(shè)備技技術(shù)管理理1、職責(zé)范范圍1、工程程技術(shù)部部負(fù)責(zé)制制定并完完善本制制度督促促、檢查查、評(píng)比比、考核核本制度度的執(zhí)行情況況。2、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)包包括技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和和管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)設(shè)備的設(shè)設(shè)計(jì)、制制造、安安裝、使使用、維護(hù)、檢檢修和報(bào)報(bào)廢等環(huán)節(jié)，應(yīng)應(yīng)認(rèn)真貫徹徹執(zhí)行國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。。沒有國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和專專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的公司都應(yīng)制定定公司標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2、設(shè)備備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)應(yīng)根據(jù)設(shè)備備用、管管、修、、造的需要制定定出設(shè)備操操作規(guī)程、設(shè)備備維護(hù)檢檢修規(guī)程程、設(shè)備備制造工工藝規(guī)程程以及相相應(yīng)的安安全技術(shù)術(shù)規(guī)程等等。設(shè)備管理理標(biāo)準(zhǔn)：：應(yīng)根據(jù)設(shè)備備管理工工作內(nèi)容容制定工工作程序，并并根據(jù)各級(jí)級(jí)責(zé)任制，，制定相相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3.設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理理設(shè)備經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理的的內(nèi)容：：1.設(shè)備備的前期期管理方方法重重在提高高設(shè)備投投資決策策的科學(xué)學(xué)性。2.研究究應(yīng)用設(shè)設(shè)備周期期費(fèi)用的的理論和和方法提高和和延長(zhǎng)設(shè)設(shè)備的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命。3.開展展成本分分析降降低維修修費(fèi)用。。4.制定定設(shè)備管管理與維維修定額額標(biāo)準(zhǔn)。。5.加強(qiáng)強(qiáng)全面經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算算提高高設(shè)備的的綜合效效率。6、做好設(shè)設(shè)備節(jié)能能降耗工工作。4、設(shè)備使使用與維維護(hù)管理理①設(shè)備備設(shè)施檢檢修、維維護(hù)、保保養(yǎng)管理理的目的的是為了了加強(qiáng)設(shè)設(shè)備的管管理，安安全合理理有效的的發(fā)揮設(shè)設(shè)備的功功效，做做到正確確使用、、精心維維護(hù)，使使設(shè)備經(jīng)經(jīng)常處于于良好的的工作狀狀態(tài)，以以保證設(shè)設(shè)備的安安全穩(wěn)定定運(yùn)轉(zhuǎn)②操作作人員（（1）培培訓(xùn)后上上崗，嚴(yán)嚴(yán)格按操操作規(guī)程程進(jìn)行設(shè)設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行（2）設(shè)備備執(zhí)行““定人定定機(jī)”的的專機(jī)負(fù)負(fù)責(zé)制，，認(rèn)真填填寫運(yùn)行行記錄（（3）認(rèn)認(rèn)真做好好設(shè)備潤(rùn)潤(rùn)滑、維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)工作（（4）嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行交接班班制度（（5）保保持設(shè)備備整潔，，及時(shí)消消除設(shè)備備的跑冒冒滴漏等等現(xiàn)象。。5、特種設(shè)設(shè)備管理理5.1特種設(shè)備備管理制制度5.2特種設(shè)備備操作規(guī)規(guī)程6.設(shè)備管理理現(xiàn)代化化采用計(jì)算算機(jī)輔助助管理。。采用設(shè)備備狀況監(jiān)監(jiān)測(cè)和故故障診斷斷技術(shù)實(shí)實(shí)行預(yù)防防性維修修方式。。設(shè)備制維維修和改改造中采采用新材材料，新新工藝，，新技術(shù)術(shù)。逐步實(shí)行行全員化化，社會(huì)會(huì)化，規(guī)規(guī)范化的的方向努努力。7.技術(shù)檔案管理理工程技術(shù)術(shù)部要有有公司管管重要設(shè)設(shè)備的技技術(shù)檔案案設(shè)備技技術(shù)檔案案內(nèi)容包包括：a目錄b安裝使使用說明書、、設(shè)備制造合格格證及壓壓力容器器質(zhì)量證明書、、設(shè)備調(diào)試記錄錄等c設(shè)備履履歷卡片、內(nèi)內(nèi)容包括括、設(shè)備備編號(hào)、名名稱、主主要規(guī)格格、安裝裝地點(diǎn)、、投產(chǎn)日期、附附屬設(shè)備備的名稱稱與規(guī)格格、操作作運(yùn)行條條件、設(shè)設(shè)備變動(dòng)