重慶土地儲(chǔ)備項(xiàng)目研究報(bào)告

47/47重慶市云陽(yáng)縣都市規(guī)劃區(qū)域土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告

目

錄第一部分

概述…………….6第一章

項(xiàng)目概況…………..6一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………..6(一)項(xiàng)目名稱……………6(二)項(xiàng)目范圍……………6(三)項(xiàng)目任務(wù)……………6(四)項(xiàng)目目標(biāo)……………6二、項(xiàng)目背景……………6三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)……………7四、可行性研究結(jié)論……9五、專門講明事項(xiàng)………9第二章

雙洞子都市副中心待儲(chǔ)備地塊概況……………..10一、雙洞子都市副中心待儲(chǔ)備地塊位置……………..10(一)雙洞子都市副中心待儲(chǔ)備地塊概況…………….10(二)地形、地質(zhì)狀況………………….10(三)儲(chǔ)備地塊面積的地上物概況……..10(四)礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件………….10第三章

土地儲(chǔ)備流程……..10第四章

區(qū)域條件………….11一、區(qū)域差不多情況……..11二、區(qū)域自然環(huán)境……..12三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件………….12四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件………….13第二部分

規(guī)劃與市場(chǎng)……….14第五章

規(guī)劃分析…………….17一、都市定位…………….17二、都市規(guī)劃分析……….17三、待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件……………….17四、規(guī)劃分析結(jié)論……….19第六章

市場(chǎng)分析…………….19一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)……………….20二、土地市場(chǎng)分析……….22三、競(jìng)爭(zhēng)分析…………….221．待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析…………………232．項(xiàng)目SWOT分析……….23第三部分

成本收益與財(cái)務(wù)分析…………….24第七章

成本分析…………….24一、征地拆遷成本……….24(一)土地征用成本…………25(二)房屋拆遷及安置成本……………….26

(三)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)………27(四)相關(guān)稅費(fèi)………………29二、土地整治成本……….30三、其他成本……………31(一)不可預(yù)見費(fèi)……………31(二)經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用…………31(三)財(cái)務(wù)費(fèi)用…………….32第八章

收益分析…………….33一、假設(shè)開發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià)……………33二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià)……………33三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果………34四、土地開發(fā)成本回收………………….34第九章

財(cái)務(wù)分析…………….35一、資金平衡分析………..35二、現(xiàn)金流量分析……….35三、不確定性分析……….35(一)成本的不確定性…….351、政策變動(dòng)造成的不確定性……………352、雙方協(xié)商的不確定性………………….35(二)收益不確定性…………351、出讓價(jià)格的不確定性………………….362、規(guī)劃的不確定………….363、財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性………………….36第四部分

結(jié)論……………..37第十章

項(xiàng)目結(jié)論…………….37第十一章

建議……………….37

圖表目錄

表1

云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2005—2020）用地平衡表……….17表2

都市總體規(guī)劃用地匯總表……………….18表3

待儲(chǔ)備地塊用地平衡表………………..19表4

云陽(yáng)土地出讓交易情況………………….23表5

待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果…….25表6

待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算………….27表7

待儲(chǔ)備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用…………….28表8

假設(shè)開發(fā)法估算土地出讓價(jià)格………..33表9

云陽(yáng)縣2000—2005年土地出讓情況………………..34表10

待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果…..34表11

資金平衡分析………….35表12

現(xiàn)金流量表……………..36

重慶市水利投資（集團(tuán)）公司云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分

概述第一章

項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱

重慶市云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究2、項(xiàng)目范圍云陽(yáng)縣待儲(chǔ)備地塊共計(jì)1520畝，位于雙洞子都市副中心，是小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的都市副中心。規(guī)劃都市建設(shè)用地規(guī)模1.42平方公里，人口規(guī)模3.0萬人。3、項(xiàng)目任務(wù)

完成上述土地的征地、拆遷、整理，達(dá)到“六通一平”，并完成其中經(jīng)營(yíng)性用地的出讓。4、項(xiàng)目目標(biāo)

通過土地儲(chǔ)備、出讓實(shí)現(xiàn)增值收益，彌補(bǔ)云陽(yáng)縣梅峰水利工程的資金缺口。二、項(xiàng)目背景

重慶市水利投資有限公司于2003年11月28日經(jīng)重慶市政府批準(zhǔn)掛牌成立，是市人民政府出資的國(guó)有獨(dú)資公司，市政府授權(quán)市水利局為公司國(guó)有資產(chǎn)出資人代表。2004年7月22日，市政府批準(zhǔn)市水利投資有限公司更名為市水利投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“水投集團(tuán)”）。要緊職責(zé)是：履行大中型水利工程國(guó)有資產(chǎn)出資人職責(zé)，承擔(dān)新建大中型水利工程、供排水工程及中小水電站的建設(shè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)；實(shí)施水資源的統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營(yíng)治理，推進(jìn)水務(wù)一體化。

2004年12月1日，在重慶市政府“關(guān)于解決重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司進(jìn)展問題”的專題會(huì)議上，給予水投集團(tuán)在項(xiàng)目所在區(qū)縣（自治縣、市）開展土地儲(chǔ)備的職能，其土地儲(chǔ)備收益全額返還市水投集團(tuán)，用于彌補(bǔ)水利工程建設(shè)資金不足。

2005年，依照重慶市人民政府《關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問題的批復(fù)》（渝府[2005]70號(hào)）文件精神，重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司（以下簡(jiǎn)稱“土地儲(chǔ)備整治公司”）正式掛牌成立。土地儲(chǔ)備整治公司屬于市水利投資（集團(tuán)）有限公司全資二級(jí)法人，注冊(cè)資金20000萬元，要緊負(fù)責(zé)組織實(shí)施市水利投資（集團(tuán)）有限公司（含全資、控股子公司）土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目。

為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口，通過反復(fù)踏勘比選，擬儲(chǔ)備土地1520畝位于雙洞子都市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域。云陽(yáng)縣政府已同意由重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司作為操縱性儲(chǔ)備用地。三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（一）

法律法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)都市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國(guó)文物愛護(hù)法》3、《中華人民共和國(guó)土地治理法》4、《中華人民共和國(guó)環(huán)境愛護(hù)法》5、重慶市征在補(bǔ)償安置方法（重慶市人民政府令第55號(hào)）

6、重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知（渝府發(fā)[2005]67號(hào)）7、重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土房管局轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)土資部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等不的通知》（渝財(cái)建[2003]28號(hào)8、重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)治理暫行方法（二）地點(diǎn)政策云陽(yáng)縣人民政府印發(fā)《云陽(yáng)縣征地補(bǔ)償安置實(shí)施方法》的通知（云陽(yáng)府發(fā)[2005]97號(hào)）（三）土地儲(chǔ)備相關(guān)文件

1、重慶市人民政府《關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問題的批復(fù)》（渝府[2005]70號(hào)）

2、云陽(yáng)縣人民政府

重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司關(guān)于用土地儲(chǔ)備籌集云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)資本金的協(xié)議3、《都市規(guī)劃編制方法》、《都市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)則》、《都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章；（四）重慶市云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2005—2020年）（五）重慶市云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（2005—2020年）（六）征地、拆遷、估價(jià)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（七）重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司提供的其他資料（八）《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003—2020)》；（九）《云陽(yáng)縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2005—2020）》；（十）《重慶市規(guī)劃局關(guān)于加強(qiáng)區(qū)縣都市總體規(guī)劃修編工作的意見》（渝規(guī)郊字[2004]17號(hào)）；（十一）《重慶市云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（1997—2010）》；（十二）《重慶市云陽(yáng)縣土地開發(fā)整理規(guī)劃（2001—2010）》；（十三）《云陽(yáng)縣全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃綱要（2003—2020）》；（十四）《重慶市港口岸線利用規(guī)劃（2005—2020）》（十五）《重慶市云陽(yáng)縣交通進(jìn)展規(guī)劃（2005—2020）》（十六）《重慶市云陽(yáng)縣新城總體規(guī)劃修編（都市總體規(guī)劃時(shí)期）用地地質(zhì)災(zāi)難調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告（2004年）》。（十七）實(shí)地勘查獵取的資料及搜集的市場(chǎng)資料四、可行性研究結(jié)論

經(jīng)測(cè)算，雙洞子都市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域地塊的土地征用整治成本為30.56萬元,共需征用整治成本46453.48萬元,可獲得綜合效益14346.52萬元,利潤(rùn)率23.60%增值的能力,可用于開展儲(chǔ)備征用整治。五、專門講明事項(xiàng)

本可行性研究依照地塊周邊環(huán)境狀況，按照當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)情況作出，關(guān)于以后發(fā)生不可預(yù)見的社會(huì)重大變動(dòng)，本報(bào)告所得結(jié)論可能會(huì)產(chǎn)生誤差。

待儲(chǔ)備地塊均未進(jìn)行勘查定界工作，確切的土地面積及土地紅線范圍未確定，將對(duì)本可行性研究產(chǎn)生一定阻礙。待儲(chǔ)備地塊的最終投資成本以勘界結(jié)果為準(zhǔn)。

本報(bào)告的結(jié)論是依據(jù)云陽(yáng)縣縣情及有關(guān)資料進(jìn)行測(cè)算進(jìn)行測(cè)算獲得的。本報(bào)告僅供中介機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目論證參考，不得用于其他用途。其他單位或個(gè)人未經(jīng)許可，不得引用報(bào)告中的內(nèi)容。

第二章

雙洞子都市副中心待儲(chǔ)備地塊概況一、待儲(chǔ)備地塊位置待儲(chǔ)備地塊位于云陽(yáng)新縣城擬建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的濱江路段。二、地形、地質(zhì)狀況

北高南低，坡度約15,不易于平坦,地質(zhì)狀況良好。防震級(jí)不為6。三、待儲(chǔ)備地塊面積和地上物概況

待儲(chǔ)備地塊面積為1520畝。無詳規(guī)。屬農(nóng)村集體土地。四、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件在小江片區(qū)的雙洞子組團(tuán)中結(jié)合中央綠化公園，兩側(cè)應(yīng)要緊集中布置金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢等用地，形成縣級(jí)商服、文化中心區(qū)，集中布置圖書館、科技館、會(huì)展中心、影劇院、文化宮，布置350床醫(yī)院一座，新建30班小學(xué)1所。

第三章

土地儲(chǔ)備流程

為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口,通過反復(fù)踏勘比選,擬儲(chǔ)備土地中1520畝土地增值部分解決梅峰水利工程建設(shè)資金缺口。云陽(yáng)縣政府已同意提供云陽(yáng)縣境內(nèi)共1520畝土地交由重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司作為操縱性儲(chǔ)備用地。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由云陽(yáng)縣人民政府托付的土地交易中心按有關(guān)規(guī)定實(shí)行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除土地整治公司的整治成本后，其收益全額返還水利投資集團(tuán)作為梅峰水利工程的建設(shè)資本金。土地儲(chǔ)備相關(guān)稅費(fèi)除上繳中央財(cái)政和中央規(guī)定不得減免的部格外，其余部分免繳。

第四章

區(qū)域條件一、區(qū)域差不多情況

云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。

云陽(yáng)縣共轄41個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、827個(gè)行政村、42個(gè)城鎮(zhèn)居民委員會(huì)、11170個(gè)農(nóng)業(yè)合作社、350個(gè)居民小組。2006年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口109萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口20萬人,占8.97%,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。二、區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

“十五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10.9%，2005年全縣GDP達(dá)到43.3億元，比2000年接近翻一番，人均GDP達(dá)到4285元。固定資產(chǎn)投資123億元，相當(dāng)于“九五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出打算11.4個(gè)百分點(diǎn)。全口徑財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比打算高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

在農(nóng)村，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地愛護(hù)政策，實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡，開發(fā)整理土地7277.2畝。完成咸池中型水庫(kù)一期工程，二期工程。梅峰水利工程、小江大灌區(qū)項(xiàng)目、小水電代燃料項(xiàng)目、農(nóng)村小水電脫貧解困工程和新縣城堤防工程的前期工作差不多完成。“十五”水電農(nóng)村電氣化縣建設(shè)順利通過達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。興建人飲工程2580處，建成和改造場(chǎng)鎮(zhèn)供水站54座，解決11.4萬人的飲水困難，新建沼氣池2170口。去年農(nóng)田水利和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲全市一等獎(jiǎng)，評(píng)為全國(guó)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)先進(jìn)單位。農(nóng)網(wǎng)改造完成投資1.61億元，249個(gè)村全面完成村網(wǎng)改造。

城鎮(zhèn)體系框架差不多形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,比九五”末增長(zhǎng)100.6%,新增房屋面積397.7萬平方米,是九五”期間的2倍。城鎮(zhèn)就業(yè)人員達(dá)到7.1萬人,比九五”末增加2.6萬人。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了都市品位，都市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林都市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝馬路沿長(zhǎng)江北穿過云陽(yáng)境內(nèi)，至開縣二級(jí)路今年貫穿，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段已開工建設(shè)。新縣城距萬州五橋機(jī)場(chǎng)、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋竣工。

交通建設(shè)突飛猛進(jìn)。深入推進(jìn)交通建設(shè)決策、決戰(zhàn)、決勝“三大年”，著力實(shí)施“125”工程，交通建設(shè)總投資31億元，相當(dāng)于建國(guó)以來至2000年投資總和的10倍。云陽(yáng)長(zhǎng)江大橋搶在三峽水庫(kù)二期蓄水前完成橋墩工程，節(jié)約建設(shè)資金7000萬元，2005年“9.28”如期通車。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。相繼完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段相繼開口。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。交通工作連續(xù)五年獲重慶市考核一等獎(jiǎng)。

第二部分

規(guī)劃與市場(chǎng)

第五章

規(guī)劃分析一、都市定位云陽(yáng)縣城遠(yuǎn)期采納“一城四區(qū)”組團(tuán)式都市總體布局結(jié)構(gòu)。四區(qū)指長(zhǎng)江片區(qū)、小江片區(qū)、人和片區(qū)和盤石片區(qū)。長(zhǎng)江片區(qū)位于龍脊山脈以南，以現(xiàn)狀建成區(qū)為主體，并向薛家溝和張家灣延伸，形成以居住、行政、商貿(mào)金融、文化娛樂為主體的都市綜合區(qū)，包括現(xiàn)狀中心區(qū)、張家壩組團(tuán)、薛家溝組團(tuán)、張家灣組團(tuán)、復(fù)興場(chǎng)組團(tuán)。規(guī)劃都市建設(shè)用地規(guī)模8.92平方公里，人口規(guī)模14.0萬人。小江片區(qū)位于彭溪河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，是以居住、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)等為主的新型都市綜合區(qū)，包括松樹包組團(tuán)、烏雞洞溝組團(tuán)、苦竹溪組團(tuán)、雙洞子組團(tuán)、紫金溝組團(tuán)和干灣包組團(tuán)。規(guī)劃都市建設(shè)用地規(guī)模7.09平方公里，人口規(guī)模12.0萬人。

云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，進(jìn)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游都市。規(guī)劃近期至2010年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模15萬人；中期至2015年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模20萬人；遠(yuǎn)期至2020年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模30萬人；2004年，都市建設(shè)用地8.5平方公里。規(guī)劃近期至2010年，都市建設(shè)用地13.0平方公里；規(guī)劃中期至2015年，都市建設(shè)用地16.5平方公里；規(guī)劃遠(yuǎn)期至2020年，都市建設(shè)用地規(guī)模23.29平方公里。2020年30萬人，用地28平方公里。圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東都市群中的重要都市。

二、都市規(guī)劃分析

云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核進(jìn)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身進(jìn)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極進(jìn)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了漂亮如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。

新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了都市品位，都市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林都市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

依照云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在都市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在都市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓，然而能夠通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓，本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類型土地面積。

表1

云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2005—2020）用地平衡表序號(hào)用地代號(hào)用地性質(zhì)面積(萬m2)占都市建設(shè)用地(%)人均(m2/人)

現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃

1R居住用地268.32597.6931.5325.6622.3619.92

2C公共設(shè)施用地189.35328.8622.2414.1215.7810.97

其中C1行政辦公用地31.2741.863.671.802.611.40C2商業(yè)金融用地45.29139.555.325.993.774.65C3文化娛樂用地2.2724.180.271.040.190.81C4體育設(shè)施用地8.4210.710.990.460.700.36C5醫(yī)療衛(wèi)生用地13.8618.461.630.791.160.62C6教育科研用地81.8894.109.624.046.823.133M工業(yè)用地95.53416.6111.2317.897.9613.89

4W倉(cāng)儲(chǔ)用地0.3456.460.042.420.031.88

5T對(duì)外交通用地26.9132.093.161.382.241.07

6S道路廣場(chǎng)用地160.68426.2418.8818.2913.3914.21

7U市政公用設(shè)施用地14.9823.681.761.021.250.79

8G綠地94.13446.0211.0619.157.8414.87

其中G1公園綠地75.93199.518.928.576.336.65G2防護(hù)綠地18.20246.512.1410.581.528.229D專門用地0.731.710.080.070.060.06

合

計(jì)都市建設(shè)用地850.972329.3610010070.8977.65

表2

都市總體規(guī)劃用地匯總表序號(hào)類不名稱面積(萬m2)占都市總體規(guī)劃用地比例(%)1都市總體規(guī)劃用地25600.001002都市建設(shè)用地2329.369.103水域和其他用地23270.6490.90其

中水域3098.0412.10耕地

4006.13

15.65園地

2006.21

7.84林地

13062.08

51.02牧草地

660.12

2.58村鎮(zhèn)建設(shè)用地

438.06

1.71

三、待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件

（一）待儲(chǔ)備地塊最佳利用分析

待儲(chǔ)備地塊位于新縣城規(guī)劃區(qū)，是云陽(yáng)新縣城建成區(qū)下一步進(jìn)展的必定選擇，特不適宜住宅開發(fā)。（二）待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃情況

依照都市用地規(guī)劃，總面積2130畝，擬儲(chǔ)備地塊中不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地面積（道路廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、綠化用地）為213畝，能夠通過劃撥或協(xié)議方式回收土地開發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地）147畝，高投司儲(chǔ)備200畝，鹽廠儲(chǔ)備50畝?？捎糜诮?jīng)營(yíng)性出讓的居住用地、商業(yè)服務(wù)和文化娛樂用地共計(jì)1520畝，占總面積的71.40%。

表3

待儲(chǔ)備地塊用地平衡表用地名稱規(guī)劃面積（畝）占總用地（%）1．可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地152071.40%

居住用地99946.92%

商業(yè)服務(wù)用地49323.16%

文化娛樂設(shè)施用地281.32%2．可回收土地開發(fā)成本的土地1479.67%

消防用地5.000.33%

公交用地15.000.99%

教育科研用地1278.35%3．不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地463．0030.46%

高投司儲(chǔ)備用地20013.16%

鹽廠儲(chǔ)備503.29%

不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓用地21314.01%4．待儲(chǔ)備地塊總面積2130100

依照云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件與進(jìn)展方向?yàn)榫幼∮玫亍７献罴牙玫囊?。目前尚無詳細(xì)規(guī)劃。四、規(guī)劃分析結(jié)論

待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。第六章

市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)

云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的都市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)處于賣方市場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，開發(fā)高端市場(chǎng)空間潛力大。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度動(dòng)身，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了漂亮如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，2006年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍寶房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)覺狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的進(jìn)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的進(jìn)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場(chǎng)，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。2003-2004年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；2005-2006年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；2007年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的進(jìn)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國(guó)際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定阻礙力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶型方正有用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售專門樂觀；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，要緊宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。依照我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的緣故推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正有用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售專門樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正有用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售專門樂觀；由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采納頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。三、土地市場(chǎng)分析

依照云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的2000—2006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

表4

云陽(yáng)縣2000—2006年土地出讓交易情況

年度價(jià)格2000200120022003200420052006最高價(jià)（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

能夠看到，云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2006年呈上升勢(shì)頭。依照云陽(yáng)縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，盡管2004年略有下降，2005年恢復(fù)到正常水平，2006年開始有大幅增幅。

四、競(jìng)爭(zhēng)分析（一）待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析

目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定阻礙力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的進(jìn)展具有一定的參考與借鑒意義。（二）項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇挑戰(zhàn)高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子都市副中心地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。地勢(shì)較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完備。地塊面積大，成規(guī)模。區(qū)位優(yōu)勢(shì)好,位于云陽(yáng)在高速公路出口與主城結(jié)合部云陽(yáng)居民的房屋低檔保有量比較高，對(duì)高檔房屋的需求有限。

第三部分

成本收益與財(cái)務(wù)分析

第七章

成本分析

待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分。征地拆遷成本包括土地征用成本、房屋拆遷及安置成本、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)；土地整治成本指土地達(dá)到六通一平條件所需成本；其他成本包括不可預(yù)見費(fèi)、經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

經(jīng)估算，待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為46453.48萬元,合30.56萬元/畝。

表5

待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果雙洞子組團(tuán)待儲(chǔ)備地塊備注補(bǔ)償單價(jià)（元/畝）補(bǔ)償成本（元）征地拆遷成本1．土地征用成本44210.6667200200.00

2．房屋拆遷及安置成本95943.63145834323.50

3．基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)14630.9222239000.00

4．相關(guān)稅費(fèi)6516.029904351.7891-4之和245177875.305．土地整治成本100000152000000.00

其他成本6．不可預(yù)見費(fèi)13065.0619858893.771.-5.之和的5%7．經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用10191.4115490940.94(1.+2.+3+5.)*4%8．財(cái)務(wù)費(fèi)用21057.2732007050.541.-7之和的7.4%9．總計(jì)305614.974464534760.601.-8.之和

待儲(chǔ)備地塊的征地拆遷,依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中國(guó)長(zhǎng)江三峽條例》，云陽(yáng)縣執(zhí)行云陽(yáng)府發(fā)[2001]196號(hào)文件，在規(guī)劃區(qū)征用實(shí)行純耕地面積計(jì)算。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子都市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（2005-2010）新城規(guī)劃用地，依照云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，云陽(yáng)縣城目前人均純耕地在0.3—0.8畝之間,在實(shí)際中1畝土地安置人口在2.5—3.0人之間,本報(bào)告按照2.5人/畝計(jì)算,待儲(chǔ)備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。具體估算過程如下：一、征地拆遷成本（一）土地征用成本1、土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)

依照《重慶市征地補(bǔ)償安置方法》（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“征用土地應(yīng)依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”。按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償實(shí)施方法》（云陽(yáng)府發(fā)[2005]97號(hào)）規(guī)定，云陽(yáng)統(tǒng)一年產(chǎn)值為1500元/畝。由于本報(bào)告取每畝安置2.5人,人均耕地為0.4畝,人平土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為15600元。

土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)=15600×3800=59280000元

2、青苗補(bǔ)償費(fèi)

依照《重慶市征地補(bǔ)償安置方法》（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。”按照云陽(yáng)縣《征地實(shí)施補(bǔ)償方法》規(guī)定，蔬菜類（含經(jīng)濟(jì)作物）為1210元/畝。待儲(chǔ)備地塊全部為菜地。

青苗補(bǔ)償費(fèi)=1520×1210=1839200元

3、地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)

依照《重慶市征地補(bǔ)償安置方法》（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算?！痹诖税凑?000元/戶進(jìn)行估算。

地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)=3000×1267=3801000元

4、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

在此按照1500元/畝進(jìn)行估算。地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi)=1500×1520=2280000元

土地征用成本=59280000+1839200+3801000+2280000=67200200元

（二）房屋拆遷及安置成本1、地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)

依照重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司對(duì)其擬儲(chǔ)備的1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，地上房屋面積共計(jì)253333.33平方米，需補(bǔ)償費(fèi)用68184423.49元。

表6

待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算

土地面積（畝）正

房偏

房附屬房屋合計(jì)磚混磚木土木磚混土木擬征地范圍房屋面積（平方米）1520

地塊房屋面積（平方米）253333.33220000.3325000

40001000

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）

283.31205.21153.14154.67107.276.57

補(bǔ)償費(fèi)用（元）

62328293.495130250

618680107200

68184423.492、住房安置費(fèi)

按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施方法》規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人20平方米面積計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)依照相鄰區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)（1000元/平方米）確定，磚墻條石預(yù)制蓋結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為204元/平方米。

住房安置費(fèi)=（1000-204）×20×3800=60496000元

3、搬家補(bǔ)助費(fèi)

按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施方法》規(guī)定，“在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)：3人及3人以下每戶300元，3人以上戶按每戶500元計(jì)發(fā)。”在此按照300元/戶計(jì)算。搬家補(bǔ)助費(fèi)=300×1267=380100元

4、搬遷補(bǔ)助費(fèi)

按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施方法》規(guī)定，“屬貨幣安置住房、自建住房的，每人一次性發(fā)給300元搬遷補(bǔ)助費(fèi)?！卑徇w補(bǔ)助費(fèi)=300×1267=380100元

5、水電表等設(shè)施的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：在此按照共計(jì)1100元/戶估算。水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=1100×1267=1393700元

6、紅磚廠補(bǔ)償15000000.00元綜上所述,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為145834323.50元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

依照重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司對(duì)其擬儲(chǔ)備的1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，采納投影面積折算的方法，估算待儲(chǔ)備地塊原基礎(chǔ)設(shè)施情況。依照基礎(chǔ)設(shè)施情況，采納面積投影方法折算22239000.00元。

表7

待儲(chǔ)備地塊上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用雙洞子都市副中心地塊土地面積（畝）110千伏高壓線10千伏高壓線市話電纜電視電纜低壓照明線恢復(fù)照明線、閉路線補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)擬征地范圍15205.5324042431267

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(萬元/千米

13010886．52000元/戶

補(bǔ)償費(fèi)用

715320320336279.50253.42223.90（四）相關(guān)稅費(fèi)1、征地治理費(fèi)

依照重慶市物價(jià)局、重慶市財(cái)政局渝價(jià)（2001）第346號(hào)、渝府（2001）106號(hào)文件規(guī)定，一次征地在1000畝以上的，其征地治理費(fèi)不超過征地費(fèi)用總額的3.0%。

征地治理費(fèi)=(67200200元+145834323.50元+22239000.00元)×3.0%=7058205.705元2、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

依照重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土資源和房屋治理局（渝財(cái)[2003]28號(hào)）《轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等不的通知〉（財(cái)綜[2002]93號(hào)）》規(guī)定，云陽(yáng)屬于十四等，其新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)按7元/平方米計(jì)收。依照重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），新增建設(shè)用地在規(guī)劃內(nèi)的繳納30%給中央財(cái)政，其余部分可免繳。新增建設(shè)用地有償合用費(fèi)=7×30%×666.67×1520=2128010.64元3、耕地開墾費(fèi)

依照重慶市水利投資(集團(tuán))有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），耕地開墾費(fèi)全市統(tǒng)一按10元/平方米繳納。

耕地開墾費(fèi)=10×666.67×=6666.70萬元

4、耕地占用稅

依照重慶市水利投資(集團(tuán))有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。5、水土保持費(fèi)

依照重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。6、地質(zhì)災(zāi)難壓覆評(píng)估費(fèi)

其費(fèi)用屬于協(xié)商價(jià)格，一般按50元/畝繳納。

地質(zhì)災(zāi)難壓覆評(píng)估費(fèi)=50×1520=76000元

7、規(guī)劃編制費(fèi)

依照重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定，按照0.25元/平方米計(jì)收。

規(guī)劃編制費(fèi)=0.25×666.67×1520=253334.60元

8、勘界費(fèi)

按照0.16元/平方米計(jì)收。

勘界費(fèi)=0.16×666.67×1520=162134.144元

9、環(huán)評(píng)費(fèi)

按照每宗地20000元計(jì)算.10、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)

按照每宗地200000元計(jì)算。11、社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)籌金

依照重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定”對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用方法,”該區(qū)域社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)籌金按2000元/畝計(jì)收。依照重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)，可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。12、養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)

依照重慶市人民政府渝府發(fā)[2005]67號(hào)文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)。云陽(yáng)縣為10000元/畝計(jì)收。依照重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。綜上所述，地塊的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)9904351.789元。

綜上所述,僅從征地拆遷成本來看,依照補(bǔ)償文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得到征地拆遷成本為245177875.30元,合161301.2337元/畝。二、土地整治成本

土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平常所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平坦費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)?、電信配套建設(shè)。

待儲(chǔ)備地塊已差不多具備六通條件，在進(jìn)行局部階梯土地平坦后即可進(jìn)行土地出讓。按照土石方量16元/立方米計(jì)算，平坦過程可能需要成本152000000元,合100000元/畝。三、其他成本1．不可預(yù)見費(fèi)

土地征用整治的不可預(yù)見費(fèi)按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計(jì)算。2．經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用

按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)治理暫行方法》，土地儲(chǔ)備整治工程治理費(fèi)按比例提取。當(dāng)期土地儲(chǔ)備整治工程的征地拆遷補(bǔ)償安置4%提取，當(dāng)期整治工程的前期工程費(fèi)和整治工程支出總額按4%提取。3．財(cái)務(wù)費(fèi)用

按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。經(jīng)調(diào)查相同或類似土地的開發(fā)周期，同時(shí)結(jié)合待儲(chǔ)備地塊的實(shí)際情況，可能土地征用整治所需周期為1年。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見費(fèi)和經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算。資金年利率按照水投公司與重慶國(guó)投土地儲(chǔ)備整治信托貸款協(xié)議，年利率為7.4%。

第八章

收益分析

本項(xiàng)目的收益來自整治后土地的出讓所得。本報(bào)告采納假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法來預(yù)估待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。一、假設(shè)開發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià)1．出讓地價(jià)預(yù)估

待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為2.0,商業(yè)用地(包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂用地)容各率為1.5。由于可用于出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊面積1520畝，可銷售建筑面積為182.40萬平方米，可能開發(fā)周期為10年。依照待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤銷售價(jià)格，以住宅2500元/平方米，商業(yè)6200元/平方米的銷售價(jià)格估算，由假設(shè)開發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì)81244萬元,合53.45萬元/畝。其中居住用地出讓地價(jià)為30.7萬元/畝，商業(yè)用地出讓地價(jià)為76.2萬元/畝。

表8

假設(shè)開發(fā)法估算土地出讓價(jià)格雙洞子都市副中心地塊居住商業(yè)合計(jì)土地面積（畝）12003201520容積率2.01.51.9建筑面積(平方米)16000002240001824000可能開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(萬元)售價(jià)(元/平方米)25006200

銷售收入40000.0013888.0053888.00開發(fā)成本(萬元)建筑成本16000.002240.0018240.00治理費(fèi)用6858.001483.008341.00專業(yè)人士費(fèi)6858.001483.008341.00合計(jì)29716.005206.0034922.00投資利潤(rùn)(萬元)10284.008682.0018966.00投資利息(萬元)1941.001477.003418.00銷售稅費(fèi)(萬元)兩稅一費(fèi)2044.0013053349.00買賣手續(xù)費(fèi)2372.001520.003892.00推廣費(fèi)用1580.00955.002535.00合計(jì)7937.005257.0013194.00總地價(jià)(萬元)

熟地價(jià)(萬元/畝)

二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià)

依照云陽(yáng)縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可能在以后10年內(nèi)，在無重大政策調(diào)整的前提下，土地價(jià)格將保持10%增幅。因此，從市場(chǎng)行情看，可能待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格為45萬元/畝左右。表9

云陽(yáng)縣2