某商業(yè)項目提報(-)課件

某商業(yè)項目提報(-)課件序第一篇：市場篇五對矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議項目定位產品建議業(yè)態(tài)劃分關注要點第二篇：租售策略篇經營管理租售策略招商策略銷售建議第三篇案名建議序在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，都市，已成為一杯杯雞尾酒。經無數東西的混合調制之后，變幻出莫測的顏色和味道，又到哪里去追究它的原味與本色？只有城市經典，擁有在歲月里典藏很久的佳釀。葡萄酒、香檳、伏特加、白酒、清酒。無論什么都擁有不容更改的原味與本色。在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，第一篇第一篇在一個擁有豐富歷史經典的城市在一個流失城市經典的城市創(chuàng)造一個屬于現在及未來的城市經典！在一個擁有豐富歷史經典的城市五對矛盾未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者集中的供應Vs飽和的市場城市的競爭Vs區(qū)域競爭留不住的消費Vs長時間的消費三分鐘消費熱度Vs持續(xù)消費……五對矛盾未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者●位于老城西北角，消費者認可度低●在城市未來體系中非重要角色●周邊大環(huán)境好●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早矛盾一：未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者城市總體布局結構由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風景區(qū)的五大功能區(qū)?！裎挥诶铣俏鞅苯?，消費者認可度低矛盾一：未被認可的區(qū)域Vs城城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)出路挖掘金山歷史文化底蘊，區(qū)域目標吸引城市目光！結合鎮(zhèn)江文化，創(chuàng)造特色商業(yè)，形成產品核心競爭力！成就商業(yè)榜樣，成為城市經典！餐飲景觀建筑文化娛樂休閑榜樣出路挖掘金山歷史文化底蘊，區(qū)域目標吸引城市目光！餐飲景觀榜樣之文化歷史上，地理/和時，南北交通的咽喉；戰(zhàn)時，戰(zhàn)斗的前線/創(chuàng)新/三大發(fā)明山水/天下第一江山，真山真水文化/東吳、東晉、宋、齊、梁、陳//文學：文心雕龍、昭明文選//科學：圓周率、大明歷//藝術：六朝陵墓石刻人才/劉裕、蕭統、葛洪、徐陵、鐘容、祖沖子、范仲淹、蘇東坡、辛棄疾、文天祥、陸游、茅以升、陳毅……而如今，本案……榜樣之文化手段炒區(qū)域，找經典！炒區(qū)域：促進區(qū)域城市化發(fā)展，城市商業(yè)坐標點！找經典：東吳文化？南北朝文化？……歷史文化傳承！手段炒區(qū)域，找經典！矛盾二：集中的供應Vs飽和的市場【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布眾多，基本滿足市場需求，對絕大部分人來說，餐飲——足夠了！【長江漁港、金南都等大體量餐飲項目年內上市供應！【區(qū)域內有香逸漁港、江鮮一條街、金山漁村等大體量商業(yè)存在，競爭激烈！【本案商業(yè)2.85萬總建，體量在鎮(zhèn)江不算小。矛盾二：集中的供應Vs飽和的市場【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲代表酒店市場份額受歡迎程度檔次淮揚菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜香逸漁港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般較高或一般江鮮金水灣較高較好高川菜川福樓較高較好較低西式豪客來、上島咖啡較少一般一般●最受歡迎菜系為本地淮揚菜，市場比例高，檔次覆蓋全面●消費者對其他菜系持認可態(tài)度，但持續(xù)消費時間短●普通消費者對餐飲類商業(yè)認為足夠，高端消費者認為有特色、上規(guī)模餐飲類商業(yè)少或空白●總體市場檔次偏低本案機會：立足本地菜系，挖掘其他符合鎮(zhèn)江消費者歡迎的菜系組合，尋找經營特色，做綜合性特色商業(yè)項目！鎮(zhèn)江主要菜系或種類分析代表酒店市場份額受歡迎程度檔次淮揚菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂業(yè)種店名消費檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳、夜總會伍豪高大哥大夜總會中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中桑拿、足浴麗都假日酒店高太平洋休閑廣場中棋牌康發(fā)棋牌中心低百家樂棋牌中心低咖啡藍山咖啡中華爾街咖啡館高茶藝一品香茶莊中三寶茶館高健身美體杰斯特健身美體中圣瑪瑜伽美體健身俱樂部中其他怡心繡吧中極地運動休閑中業(yè)種店名消費檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳【普通消費者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶藝等休閑方式市場占有率低原因分析：【酒吧經營差是因為此種業(yè)態(tài)的主要消費客群為收入尚可的年輕白鄰階層，鎮(zhèn)江目前白鄰階層少【咖啡、西餐等由于目標客群總量少，故經營情況一般【高端、有特色茶藝有需求，市場缺少此類經營場所【普通消費者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌機會與手段機會：KTV、棋牌經營較好；茶藝、美體存在一定量消費客群，而經營場所普遍檔次不高，與消費需求存在一定差距；

●從體量看，28500平方米的總建面積靠單一業(yè)態(tài)、單一主打菜系去化困難、風險大；●建筑層高為2層，結合金山區(qū)域環(huán)境，建筑風格融入鎮(zhèn)江歷史文化元素，適合休閑、放松、感悟類業(yè)態(tài)；手段：

KTV、棋牌、茶藝、美體可根據組合適當設置；咖啡、西餐、酒吧等合理設置，此類消費者目前市場容量一般。餐飲與休閑、娛樂配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。機會與手段機會：名稱規(guī)模業(yè)種消費檔次經營狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚菜）、客房中高擋一般香逸漁港總建0.6萬平方米左右餐飲（粵菜）中高擋較好碧榆園占地70畝，總建2.4萬平方米客房、餐飲、會議、娛樂健身

中高檔較好綜合類、規(guī)模類商業(yè)項目分析城市的競爭矛盾三：城市的競爭Vs區(qū)域競爭名稱規(guī)模業(yè)種消費檔次經營狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚優(yōu)勢劣勢本案環(huán)境好歷史沉淀厚區(qū)域認知差金水灣配以客房位于長江邊位置相對較偏環(huán)境一般客房數量少餐飲種類少香逸漁港知名度高與市中心近位于長江邊無其他業(yè)種餐飲種類少碧榆園環(huán)境好容積率低多業(yè)種結合餐飲種類少優(yōu)劣勢比較機會：鎮(zhèn)江市場上規(guī)模商業(yè)項目少，上規(guī)模綜合商業(yè)項目更少，而上規(guī)模綜合且菜系豐富項目市場空白！菜系豐富、配套豐富的大型綜合項目市場機會點存在！優(yōu)勢劣勢本案環(huán)境好區(qū)域認知差金水灣配以客房位置相對較偏香逸漁●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經營以水產品為主●商業(yè)檔次從東至西逐漸降低●區(qū)域商業(yè)以目的性消費為主●區(qū)域市場缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)，存在市場機會點區(qū)域競爭●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經營以水產品為主區(qū)域競爭●市場如此說：鎮(zhèn)江缺少特色綜合性商業(yè)項目！●經營者如此說：金水灣總經理——客人們吃完飯有時不知道接下去干什么！●消費者如此說：某私營企業(yè)老板——外地客戶來經常不知道能帶他們去哪里坐、哪里吃、哪里玩、哪里住！●市場如此說：機會：鎮(zhèn)江當前餐前、餐中、餐后服務脫節(jié)！優(yōu)勢●周邊環(huán)境好●緊鄰金山公園●項目規(guī)模大劣勢●不臨長江●周邊老小區(qū)現狀不佳●車位數量不夠多對應策略機會●中山北路從地塊東側貫通至長江路●可借用金山公園資源，包括景觀、游客等●項目建筑定位民族風格●市場缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)風險●總建筑面積大，高銷售率難度大規(guī)避方式區(qū)域內SWOT分析區(qū)域炒作增加地下面積賦予產品文化特征錯位競爭租賃、銷售、自營結合合理銷售價格機會：優(yōu)勢劣勢機會風險區(qū)域內SWOT分析區(qū)域炒作錯位競爭出路錯位競爭——綜合性餐飲休閑商業(yè)定位！——菜系豐富！找尋新客群——突破區(qū)域客群限制！引導消費——原有客群新消費習慣！

（餐前、餐后消費）出路錯位競爭手段餐前、餐中、餐后一條龍！與區(qū)域其他項目不同，對金山的旅游客群本案在位置上有先天的導入優(yōu)勢。齋宴、休憩、欣賞、文化……等針對功能或項目的設置在吸引游客的同時也吸引了商務、大眾的消費。手段餐前、餐中、餐后一條龍！矛盾四：留不住的消費Vs長時間的消費在景點游玩后，總感覺缺點什么，似乎有點遺憾……是的，為什么就沒有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！這就是來鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！矛盾四：留不住的消費Vs長時間的消費在景點游玩后，總出路

打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進而進餐、住宿的項目?！粏螁问遣颓啊⒉椭?、餐后這么簡單！商業(yè)榜樣六元素在此得以結合：游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項目內，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內涵小品雕塑，使得游客流連往返。之后的餐飲、娛樂、住宿也就是簡單的事了！——如此就真正留了游客，留住了消費！出路打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方矛盾五：三分鐘消費熱度

Vs持續(xù)消費鎮(zhèn)江消費者如此說：有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了幾次、玩了幾次就膩了，又回到原來了！如何讓消費者經常性的光顧我們的項目呢？如何讓消費者成為本案的忠實客戶呢？思考：百年老店經營方式！矛盾五：三分鐘消費熱度

Vs持續(xù)消費鎮(zhèn)江消費者如此說出路業(yè)態(tài)組合和經營方式！兩種方式吸引忠實顧客：1、百吃不膩，就如百年老店！2、多種不同菜系，循環(huán)消費，感受新鮮！兩者的結合是最好的出路！出路業(yè)態(tài)組合和經營方式！兩種方式吸引忠實顧客：手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之說，而且劃分系類仍有繼續(xù)增加的趨勢。不過，從總體上來說，我國菜系大致劃分為四川、廣東、江蘇、山東四大菜系?！駨逆?zhèn)江市場分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據一定市場份額。而山東菜是市場基本空白菜系。1、引進百年老店，各種菜系的百年老店的引進（以主力店方式引進），最純正的口感，最持久的消費。2、四大菜系及其他特色餐飲設置于四大組團及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動經營，組合消費。手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點而言，目前有四大菜系、八大項目定位●市場定位：鎮(zhèn)江市的特色休閑商業(yè)項目！●功能定位：集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體的商業(yè)功能。

●經營定位：即主題特色定位，文化休閑餐飲的商業(yè)榜樣！項目定位●市場定位：●檔次定位：中檔消費水平，高檔消費環(huán)境！●形象定位：鎮(zhèn)江城市經典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標！某商業(yè)項目提報(-)課件客群定位項目客群：●主力店為鎮(zhèn)江或國內餐飲、休閑娛樂連鎖品牌，以長租方式居多。●步行街與宅院分割店面客群來自兩方面：鎮(zhèn)江商鋪投資者和在鎮(zhèn)江經營商鋪者，后者自己經營可能性較大。在次類客群中，投資者投資方式為購買；經營者為購買或租賃都有可能。消費客群：●鎮(zhèn)江普通消費者

此類客群是本案的主要客群，如何吸引此類客群的消費是本案成敗的關鍵！●金山公園游客金山公園年游客總數約為50萬人，其中整體消費能力不高的香客占一定比例，故此類客群只能作為組成部分，不可能成為消費主體，消費比例不超過30%?！矜?zhèn)江商務客群（包括外來及本地）商務客群是本案的高端消費客群，滯留性比較強，對組合業(yè)態(tài)有較高需求。客群定位項目客群：住宅客群：價格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套商業(yè)客群：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、資產增值商業(yè)客戶更關心投資潛力客群關注不同商業(yè)客群與住宅客群住宅客群：價格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套客群產品分析●本案產品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，地上面積共25612平方米●建筑限高12米，2層建筑，便于層高設置●地塊西北角入口與金山公園路口隔街相對，便于人口導入●地塊東南角設置博物館產品分析●本案產品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，產品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。產品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營業(yè)面積，占總商業(yè)營業(yè)面積的42%左右。由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗區(qū)四部分組成?！窨头棵娣e約3000平方米，占12%經營面積，可以滿足120人左右住宿需求?？蜅Ｊ潜卷椖康囊淮罅咙c，與鎮(zhèn)江歷史上文人佚事典故緊密結合●休閑、娛樂共占38%左右的營業(yè)面積，即9700平方米左右。

由步行街（內街）、宅院娛樂休閑區(qū)、單體店等組成●博物館面積共2056平方米，占總營業(yè)面積8%。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營業(yè)面積，占總商業(yè)業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數量餐飲江蘇菜主力店20001四川菜主力店500-10002廣東菜主力店500-10002齋宴主力店6001特色店普通店需后期計算10-15國外店普通店需后期計算3-6住宿文化客棧主力店30001休閑桑拿洗浴主力店1500-20001茶藝主力店7001茶餐廳普通店5002-3棋牌普通店4001-2體驗區(qū)普通店9001-2酒吧普通店需后期計算2-4咖啡廳普通店需后期計算2-3娛樂迪廳普通店5001夜總會主力店20001量販KTV普通店8001購物旅游紀念品普通店需后期計算2-5超市普通店3001雜貨店普通店需后期計算1-2商務普通店6001博物館主力店30001其他照相館等普通店需后期計算2-5業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數量餐飲江蘇菜主力店20業(yè)態(tài)時間區(qū)以時間概念統籌業(yè)態(tài)是一種突破，將使項目規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。業(yè)態(tài)時間區(qū)以時間概念統籌業(yè)態(tài)是一種突破，產品建議

步行街建議步行街在建筑風格與項目整體應既分又合，步行街在民族特色上應溶入現代元素●外街店鋪的外向性、開放性可以更強烈點，在建筑風格上，應是每店都有其獨特的風格?！裢饨值赇伒拿鎸掃m當比內街寬，12-18米比較適合，柱距靈活調整，不單一。產品建議

步行街建議步行街在建筑風格與項目整體應既分又合，●●內街風格較外街可更具統一性●內街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售?！駜冉诛L格較外街可更具統一性單體設計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調前提下，入口的設計、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運用能較好的將現代元素溶入其中。單體設計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調前提下，入口的設計項目入口入口應引導性強，標識明顯，且與項目整體風格協調。項目入口入口應引導性強，標識明顯，景觀輕輕的把建筑放到綠色中！景觀輕輕的把建筑放到綠色中！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之令人回味！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之休憩休憩設備的設置，容易營造休閑的氛圍，也更易于導入游客等消費者。休憩休憩設備的設置，容易營造休閑的氛圍，也更易于導入游客等消商業(yè)地產項目的配套設施功能需求多元化展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能越來越重要；體驗性空間、休閑性空間成為商業(yè)項目吸引客源的亮點。商業(yè)地產項目的配套設施功能需求多元化展示、表演、活動、休閑、戶型面積●租賃市場最常見面積為15-60平方米，單層為主?！駨匿N售面積看，江濱區(qū)塊主力銷售面積在30-140平方米之間。（米山人家按一層隔2層面積計算）；南徐區(qū)塊主力銷售面積在100-300平方米之間。故，面積建議為：單層20-140平方米，總面積40-280平方米?！袷袌鲣N售個案層高在3.9米至8.4米之間，單層至多可隔三層使用考慮本案未來經營需求，建議本案層高為5米左右。戶型面積●租賃市場最常見面積為15-60平方米，單層為主。業(yè)種物業(yè)設計及注意要點中餐類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、水壓、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網火鍋類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、水壓、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網酒吧類層高5米以上，7米以上柱網咖啡廳類層高5米以上，7米以上柱網茶樓類層高5米以上，7米以上柱網，涉及煙道、排污系統水壓、電力、等物業(yè)要求西式快餐一般設計均可洗浴類地下不設置管線，7米以上柱網。浴池要求特殊并不設置柱子，層高局部10米。設置在2層的注意結構承重及防漏美容、SPA女子瘦身會所一般設計均可休閑保健層高5米以上，7米以柱網國內相關業(yè)種主流設計通則餐飲類設計時應考慮的其他關注點：1、熱加工間爭取雙面開側窗2、設天窗排氣3、拔氣道的合理設置4、將烤烙間與蒸飯間單獨分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數量的合理設置業(yè)種物業(yè)設計及注意要點中餐類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、餐飲類設計時應考慮的其他關注點：1、熱加工間爭取雙面開側窗2、設天窗排氣3、拔氣道的合理設置4、將烤烙間與蒸飯間單獨分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數量的合理設置餐飲類設計時應考慮的其他關注點：產品其他建議入口人流引導性不夠，開放性差地塊東北角變化不夠，應起到項目明顯標識作用建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點地下面積應充分利用，建筑擴大開挖面積（不計算容積率）產品其他建議入口人流引導性不夠，開放性差第二篇第二篇在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經營管理！

招商！

銷售！在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經營管理

經營管理

多種復合型業(yè)態(tài)獨立、松散，無完整形象管理權、經營權集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性

應對策略：把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統一到一個統一的經營主題和信息平臺

即對項目進行統一經營管理出現：業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費、各經營者的惡性競爭、服務質量無規(guī)范性，整個項目尤如一盤散沙！經營管理管理權、經營權集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、經營管理

什么是統一經營管理？

統一經營及管理，其核心就是將產權、經營權及管理權合理地分開，相對獨立。確保項目主題內涵的統一；確保整體的物業(yè)價值有所保證；使引進的經營項目風格及形象符合項目的整體形象，形成相互促進的互補優(yōu)勢；可起到對原有單個商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產經營得以提升。經營管理什么是統一經營管理？統一經營及經營管理誰來進行統一經營管理？聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司或自建管理團隊經營管理誰來進行統一經營管理？聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司具體服務的內容是什么？經營管理項目開發(fā)期協助招商機構制定業(yè)種的組合協助招商機構對商家的審核管理制定商業(yè)經營管理公約對自營者經營業(yè)態(tài)的引導協助工程部對商鋪硬件設施配置建議對商家進場裝修的管理。。。。。。具體服務的內容是什么？經營管理項目開發(fā)期協助招商機構制定經營管理項目開業(yè)經營統一營銷對項目整體經營形象推廣、各類活動組織統一服務監(jiān)督協調各經營者的關系，并監(jiān)督各經營者的日常制度統一物業(yè)管理對項目進行正常的物業(yè)管理工作統一招商根據項目經營情況，隨時調整，統籌招商。。。。。。經營管理項目開業(yè)經營統一營銷對項目整經營管理經營管理公司什么時期介入項目？

項目開發(fā)前期2005年11月前

根據商業(yè)經營管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時間節(jié)點，更應該是在開發(fā)前期介入本案項目，這將更有利于本案開發(fā)向良性發(fā)展經營管理經營管理公司什么時期介入項目？2005年11月前現在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協調好租與售兩者之間的關系，是本案開發(fā)價值最大化的前提。

銷售

招商價值關于租售現在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或關于租售配置（租售什么）關于租售的對象（租售給誰）關于租售的策略（怎么租售）關于租售的幾點思考關于租售配置（租售什么）關于租售的幾點思考沿街內街商鋪之開發(fā)模式——

銷售沿街商鋪投資價值高單鋪面積較小，總價低、投資客群眾多為項目配套特色，對項目主題不會有特別大影響商業(yè)經營管理公司對其經營業(yè)態(tài)可進行適當引導關于租售配置沿街內街商鋪之開發(fā)模式——銷售沿街商鋪投資價值高關于租售配單體商鋪之開發(fā)模式——

租售并舉部分商鋪與內街商鋪面積一樣部分經營客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小面積較大，去化難度大對于產權銷售，面積又過于分散關于租售配置單體商鋪之開發(fā)模式——租售并舉部分商鋪與內街商鋪面積一樣庭院商鋪之開發(fā)模式——產權銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四川菜客棧招商返租銷售產權銷售保證開發(fā)商對主力店的擁有自主產權和管理權面積大，銷售難度大持有較好的物業(yè)，作長線收益力爭價值最大化，迅速回籠資金單店經營面積相對較小，易于管理保證項目主題完整性操作有一定難度新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光面積相對適中，總價較低關于租售配置庭院商鋪之開發(fā)模式——產權銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四

上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據項目實際操作中的招商與銷售情況，隨時進行整合，以便能使項目開發(fā)價值最大化關于租售配置上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據項目依據業(yè)態(tài)定位，根據鎮(zhèn)江經濟高速增長及項目區(qū)域定位對商家的吸引，我們來確定有可能進入本案項目的招商對象!關于租售對象依據業(yè)態(tài)定位，根據鎮(zhèn)江經濟高速增長及項目區(qū)域定江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者對其忠誠度相當高，以此為主力店必定會為項目帶來穩(wěn)定的消費群體。符合項目主題定位，屬大眾消費。

招商對象：1家江蘇菜的百年老店

例如:鎮(zhèn)江的宴春、揚州的菜根香。。。。。?！耙园倌昀系陚鞒谐鞘薪浀洹标P于租售對象江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者關于租售對象廣東菜

以廣東菜為次主力店，結合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。與江蘇菜形成業(yè)種與檔次的互補。符合項目主題定位，屬高檔消費?！耙圆磥硖厣S滿城市經典”

招商對象：2-3家廣東菜知名連鎖店例如：黎昌海鮮、避風塘。。。。。。

關于租售對象廣東菜以廣東菜為次主力店四川菜

以四川菜為次主力店，其獨有的“韻味”。主要以四川火鍋和四川小吃為主，以“辣”刺激別類群休，帶來更多客流。與其他菜系其他互補。符合項目主題定位，屬中檔消費。“以辣味特色感官城市經典”招商對象：3-4家四川菜連鎖店例如：巴國布衣、潭魚頭、皇城老媽關于租售對象四川菜以四川菜為次主力店，其獨有的“購買客群是由銷售的產品確定的。根據項目不同物業(yè)銷售，我們主要投資客群主要有：

鎮(zhèn)江市私營業(yè)主周邊市縣私營業(yè)主行政單位領導部分小型自營者對項目投資潛力看好者

他們投資的物業(yè)：沿街商鋪、內街商鋪關于租售對象購買客群是由銷售的產品確定的。根據項目不同物業(yè)銷售，投資物業(yè)：產權客棧

私營業(yè)主行政單位領導高級白領對項目投資潛力看好者投資物業(yè)：返租商鋪私營業(yè)主富有家庭中小型投資者對項目投資潛力看好者關于租售對象投資物業(yè)：產權客棧關于租售對象投資物業(yè)：單體商鋪富有私營業(yè)主行政單位領導部分自營者關于租售對象投資物業(yè)：單體商鋪關于租售對象當我們解決了前兩個問題后，我們現在著手來解決租售策略。主要把握有以下兩點：入市原則租售進度控制模擬關于租售的策略當我們解決了前兩個問題后，我們現在著手來解決租招商入市原則根據項目工程節(jié)點安排項目定位正式確定后意向主力店確定后入市原則招商入市原則入市原則銷售入市原則根據工程工程節(jié)點安排根據招商節(jié)點安排根據商業(yè)經營管理公司建立安排入市原則銷售入市原則根據工程工程節(jié)點安排入市原則

開工

樁基

正負零

封頂

竣工

開業(yè)

入場前期招商正式招商后期招商前期銷售正式銷售后期銷售租售進度控制模擬開工樁基正負零封頂竣工開業(yè)入場前期招商正

招商總思路對項目不同業(yè)態(tài)我們將都會有主力店、次主力店引進，我們希望其在鎮(zhèn)江尚未開店，能做到“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的商業(yè)企業(yè)的進駐本項目。招商招商總思路對項目不同業(yè)態(tài)我們將都會有造就“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的意義：確立市場地位的成為商業(yè)新坐標、城市經典“鎮(zhèn)江第一店”不單是指確立項目在鎮(zhèn)江的第一品牌地位，同時也是知名品牌落戶鎮(zhèn)江的第一間分店，進一步奠定項目市場地位?！鞍倌昀系辍庇帜艽_立項目的文化內涵，充分詮釋文化休閑餐飲的榜樣。主力店效應盡善發(fā)揮“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，確定“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”為主力店，就會發(fā)揮無窮的主力店效應，就像磁石一樣吸引其他商家進駐。招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、“百年老店”的意義：招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、”百年老店”的可能性知名連鎖企業(yè)近年來加快開店速度

近幾年隨著國民經濟的飛速增長，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)也像商業(yè)零售企業(yè)一樣加快擴張的速度，發(fā)展向集團化、連鎖化發(fā)展，加快了對經濟比較發(fā)達的二三線城市的發(fā)展鎮(zhèn)江潛力讓人看好一個城市的商業(yè)發(fā)展離不開城市經濟的飛速發(fā)展，近幾年鎮(zhèn)江經濟的高速發(fā)展，讓許多知名品牌早已有意向進入，因此引進知名連鎖品牌并不再是遙不可及的事了。項目高起點的定位是不小的吸引

鎮(zhèn)江第一個以文化為底蘊的項目，必定會吸引不少連鎖企業(yè)的眼球，本項目完全可以是他們打入鎮(zhèn)江市場的第一站招商造就“鎮(zhèn)江第一店”、”百年老店”的可能性招商前期招商階段2005年8月-12月

階段目標：

完成符合項目主題定位的主力店及次主力店的準客戶招商

階段目的：

通過主力客戶的意向招商確定，可確保項目的基本主題定位，并有助于一般散戶與配套店的客戶積累階段必備條件：

項目招商VI系列的完成商業(yè)經營管理公司的建立招商前期招商階段2005年8月-12月招商

招商總思路項目市場定位及營銷要求項目招商品牌導入提升項目投資價值吸引其他商家介入主題性商家完成項目經營定位形成穩(wěn)定的經營商流吸引投資者完成銷售為后期經營獲利提供保障建立、完善項目的經營運作體系招商招商總思路項目市場定位及營階段推廣策略：

此階段推廣的目的：主要通過項目形象的炒作告知，在正式實施招商階段把項目地塊價值、項目定位做到鎮(zhèn)江市場耳熟能詳的目的

推廣訴求點：以項目的形象告知為主以區(qū)域領頭羊板塊炒作以“再塑鎮(zhèn)江歷史文化”極具親和力的態(tài)勢入市，迅速建立項目的美譽度，博得市民的認可“5＋2”生活理念的灌輸

此階段SP活動：“鎮(zhèn)江歷史文化周巡展”“鎮(zhèn)江廚藝大賽”項目推介會與“金山寺”互動活動………..招商階段推廣策略：招商

正式招商階段2006年1月-4月

階段目標：完成項目70-80％的招商面積，基本可達到開業(yè)要求

階段目的：通過招商，完成項目的經營需求

通過招商，與項目銷售緊密互動，相互促進

階段必備條件：項目主體結構封頂招商營銷中心正式啟用準主力店客戶可以簽約項目推廣深入人心招商正式招商階段階段推廣策略：

此階段推廣目的：主要是通過項目全方位的廣告攻勢，完成項目基本的招商與銷售目標

推廣訴求點：對項目投資價值、投資回報的炒作

對項目能以穩(wěn)定經營加以炒作

品牌主力店確定，以此確定項目在區(qū)域中核心地位的炒作

“城市經典”、“5＋2”休閑理念的深入詮釋對商業(yè)經營管理公司對后期運營的炒作……..

此階段SP活動

情景式招商銷售（以項目博物館為營銷中心，2F可展覽鎮(zhèn)江各種文化、1F可設置休閑餐廳、茶吧等）項目招商洽談會再造城市歷史文化研討會招商階段推廣策略：招商

后期招商及開業(yè)籌備階段2006年5月-6月

階段目標：完成項目剩余商鋪的招商與銷售，并準備開業(yè)籌備廣活動

階段目的：盡可能達到滿場經營的目的完成項目的品牌塑造

階段必備條件：商業(yè)公司的全方位介入經營主力商家開始進場裝修商業(yè)公司對開業(yè)后期系列活動表制定招商后期招商及開業(yè)籌備階段2006年5月階段推廣策略

此階段推廣目的：通過項目各類活動的舉辦，達到剩余商鋪的去化，并為開業(yè)做好準備

推廣訴求點：理性訴求為主重點描述開業(yè)后期運營情況………..

此階段SP活動：以開業(yè)前系列活動為主商家酒會互動………招商階段推廣策略

此階段推廣目的：招商招商招商流程圖現場招商招商部外出招商商家到現場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關介紹，商家提供品類品牌資料根據商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標商戶所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯系，促雙方面談，協助雙方達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認表，經審核準入推介成功與目標客戶洽談并聯同現場考察協商失敗向商家推薦其條件的相當商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經營管理服務協議》、《商家公約》及《消防安全責任書》陪同商家去管理公司財務部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預付一季度物管費恁交納憑證辦理協議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場開業(yè)經營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關費用，施工驗收后退還保證金招商招商流程圖現場招商招商部外出招商商家到現場咨詢，填寫本案因其物業(yè)形態(tài)的多樣型，故此銷售方式也是多樣化的。主要有：直接銷售產權銷售返租銷售銷售本案因其物業(yè)形態(tài)的多樣型，故此銷售方式也是多樣化銷售進度節(jié)奏控制前期銷售2005年10月-12月正式銷售2006年1月－4月后期銷售2006年5月-7月

具體銷售實施及推廣策略在此不再深入分析，將在我們項目營銷策略報告中作詳細闡述銷售銷售進度節(jié)奏控制具體銷售實施及推廣策第三篇

案名篇食尚0511鎮(zhèn)江新天地大宅門金生金世（金光大道）院街*號老第坊第三篇

“大宅門”釋義本案名大氣、深遠，透露出濃郁的文化氣息。同時，與本案商業(yè)建筑特色：復古式圍合宅院相意合。大宅，即大戶，社會上有權有勢有財者稱謂。門，古有門第，如朱雀門等，隱喻有社會地位的上流階層，門內素來高朋滿座、繁華似錦，與商業(yè)氛圍極相匹配。

“大宅門”釋義金生金世//金光大道//1、本案位于金山寺南邊，故道長江之水北，輝映金山寺之金佛光輝，淌流長江水之波光粼粼，負山陽抱水北，乃浮光流金之風水寶地。取用"金"字，既取之于金山寺之"金"光，光揚鎮(zhèn)江歷史文化；又表現本案黃金品質。2、金生金世，綻放生活浮世繁華。與本案以餐飲為主，集休閑、娛樂、購物為一體的業(yè)態(tài)定位相符合，魅力打造鎮(zhèn)江院落式旗艦商業(yè)街區(qū)。3、金生金世，與"今生今世"諧音，讀起來瑯瑯上口，便于記憶，易于傳播。讓鎮(zhèn)江人享受這個浮世繁華的今生今世，同時也讓鎮(zhèn)江人記憶浮光流金的"金生金世"。4、金光大道，取意之"金"，建議命名為風情商業(yè)街。金生金世“老第坊”案名釋義：老，具有極、很之意。第，門第、宅第。坊（方音），街區(qū)、里巷。“老第坊”——特指層次較高并具有豐富功能社交活動區(qū)域，與本案餐飲娛樂的主營方向相契合。案名特性：“老第坊”作為本案案名，因與“老地方”諧音，具有極強的易記性，在傳播方面具有較大優(yōu)勢，便于人們口頭流傳，在項目推廣上可以節(jié)省人力物力。案名又與“老地方”不同，在深度挖掘方面有著廣闊的空間。推廣：“老第坊”，本身具備了很強的親和力。民以食為天，人們餐飲聚會當然要選擇充滿親切感和人情味的場所，這正是“老第坊”作為本案案名的優(yōu)勢。

“老第坊”謝謝！謝謝！39、把生活中的每一天，都當作生命中的最后一天。

40、機不可失，時不再來。

41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。

42、不為模糊不清的未來擔憂，只為清清楚楚的現在努力。

43、付出才會杰出。

44、成功不是憑夢想和希望，而是憑努力和實踐。

45、成功這件事，自己才是老板！

46、暗自傷心，不如立即行動。

47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩。

48、隨隨便便浪費的時間，再也不能贏回來。

49、不要輕易用過去來衡量生活的幸與不幸！每個人的生命都是可以綻放美麗的，只要你珍惜。

50、給自己定目標，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過努力，往往可以改變%的命運。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

51、當眼淚流盡的時候，留下的應該是堅強。

52、上天完全是為了堅強你的意志，才在道路上設下重重的障礙。

53、沒有播種，何來收獲；沒有辛苦，何來成功；沒有磨難，何來榮耀；沒有挫折，何來輝煌。

54、只要路是對的，就不怕路遠。

55、生命對某些人來說是美麗的，這些人的一生都為某個目標而奮斗。

56、浪花總是著揚帆者的路開放的。

74、失敗是什么？沒有什么，只是更走近成功一步；成功是什么？就是走過了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。

75、要改變命運，首先改變自己。

76、我們若已接受最壞的，就再沒有什么損失。

77、在生活中，我跌倒過。我在嘲笑聲中站起來，雖然衣服臟了，但那是暫時的，它可以洗凈。

78、沒有壓力的生活就會空虛；沒有壓力的青春就會枯萎；沒有壓力的生命就會黯淡。

79、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。

80、最困難的時候，就是距離成功不遠了。

81、知道自己要干什么，夜深人靜，問問自己，將來的打算，并朝著那個方向去實現。而不是無所事事和做一些無謂的事。

82、出路出路，走出去了，總是會有路的。困難苦難，困在家里就是難。

83、人生最大的喜悅是每個人都說你做不到，你卻完成它了！

84、勇士搏出驚濤駭流而不沉淪，懦夫在風平浪靜也會溺水。

85、生活不是林黛玉，不會因為憂傷而風情萬種。

86、唯有行動才能改造命運。

87、即使行動導致錯誤，卻也帶來了學習與成長；不行動則是停滯與萎縮。

88、光說不干，事事落空；又說又干，馬到成功。

89、對于每一個不利條件，都會存在與之相對應的有利條件。

90、人的潛能是一座無法估量的豐富的礦藏，只等著我們去挖掘。

91、要成功，不要與馬賽跑，要騎在馬上，馬上成功。

2、虛心使人進步，驕傲使人落后。

3、謙虛是學習的朋友，自滿是學習的敵人。

4、若要精，人前聽。

5、喜歡吹噓的人猶如一面大鼓，響聲大腹中空。

6、強中更有強中手，莫向人前自夸口。

7、請教別人不折本，舌頭打個滾。

8、人唯虛，始能知人。滿招損，謙受益。滿必溢，驕必敗。39、把生活中的每一天，都當作生命中的最后一天。95某商業(yè)項目提報(-)課件序第一篇：市場篇五對矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議項目定位產品建議業(yè)態(tài)劃分關注要點第二篇：租售策略篇經營管理租售策略招商策略銷售建議第三篇案名建議序在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，都市，已成為一杯杯雞尾酒。經無數東西的混合調制之后，變幻出莫測的顏色和味道，又到哪里去追究它的原味與本色？只有城市經典，擁有在歲月里典藏很久的佳釀。葡萄酒、香檳、伏特加、白酒、清酒。無論什么都擁有不容更改的原味與本色。在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天，第一篇第一篇在一個擁有豐富歷史經典的城市在一個流失城市經典的城市創(chuàng)造一個屬于現在及未來的城市經典！在一個擁有豐富歷史經典的城市五對矛盾未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者集中的供應Vs飽和的市場城市的競爭Vs區(qū)域競爭留不住的消費Vs長時間的消費三分鐘消費熱度Vs持續(xù)消費……五對矛盾未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者●位于老城西北角，消費者認可度低●在城市未來體系中非重要角色●周邊大環(huán)境好●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早矛盾一：未被認可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領跑者城市總體布局結構由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風景區(qū)的五大功能區(qū)。●位于老城西北角，消費者認可度低矛盾一：未被認可的區(qū)域Vs城城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)出路挖掘金山歷史文化底蘊，區(qū)域目標吸引城市目光！結合鎮(zhèn)江文化，創(chuàng)造特色商業(yè)，形成產品核心競爭力！成就商業(yè)榜樣，成為城市經典！餐飲景觀建筑文化娛樂休閑榜樣出路挖掘金山歷史文化底蘊，區(qū)域目標吸引城市目光！餐飲景觀榜樣之文化歷史上，地理/和時，南北交通的咽喉；戰(zhàn)時，戰(zhàn)斗的前線/創(chuàng)新/三大發(fā)明山水/天下第一江山，真山真水文化/東吳、東晉、宋、齊、梁、陳//文學：文心雕龍、昭明文選//科學：圓周率、大明歷//藝術：六朝陵墓石刻人才/劉裕、蕭統、葛洪、徐陵、鐘容、祖沖子、范仲淹、蘇東坡、辛棄疾、文天祥、陸游、茅以升、陳毅……而如今，本案……榜樣之文化手段炒區(qū)域，找經典！炒區(qū)域：促進區(qū)域城市化發(fā)展，城市商業(yè)坐標點！找經典：東吳文化？南北朝文化？……歷史文化傳承！手段炒區(qū)域，找經典！矛盾二：集中的供應Vs飽和的市場【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布眾多，基本滿足市場需求，對絕大部分人來說，餐飲——足夠了！【長江漁港、金南都等大體量餐飲項目年內上市供應！【區(qū)域內有香逸漁港、江鮮一條街、金山漁村等大體量商業(yè)存在，競爭激烈！【本案商業(yè)2.85萬總建，體量在鎮(zhèn)江不算小。矛盾二：集中的供應Vs飽和的市場【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲部分代表餐飲分布與分析榜樣之餐飲代表酒店市場份額受歡迎程度檔次淮揚菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜香逸漁港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般較高或一般江鮮金水灣較高較好高川菜川福樓較高較好較低西式豪客來、上島咖啡較少一般一般●最受歡迎菜系為本地淮揚菜，市場比例高，檔次覆蓋全面●消費者對其他菜系持認可態(tài)度，但持續(xù)消費時間短●普通消費者對餐飲類商業(yè)認為足夠，高端消費者認為有特色、上規(guī)模餐飲類商業(yè)少或空白●總體市場檔次偏低本案機會：立足本地菜系，挖掘其他符合鎮(zhèn)江消費者歡迎的菜系組合，尋找經營特色，做綜合性特色商業(yè)項目！鎮(zhèn)江主要菜系或種類分析代表酒店市場份額受歡迎程度檔次淮揚菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂鎮(zhèn)江休閑娛樂商業(yè)分析榜樣之休閑/娛樂業(yè)種店名消費檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳、夜總會伍豪高大哥大夜總會中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中桑拿、足浴麗都假日酒店高太平洋休閑廣場中棋牌康發(fā)棋牌中心低百家樂棋牌中心低咖啡藍山咖啡中華爾街咖啡館高茶藝一品香茶莊中三寶茶館高健身美體杰斯特健身美體中圣瑪瑜伽美體健身俱樂部中其他怡心繡吧中極地運動休閑中業(yè)種店名消費檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳【普通消費者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶藝等休閑方式市場占有率低原因分析：【酒吧經營差是因為此種業(yè)態(tài)的主要消費客群為收入尚可的年輕白鄰階層，鎮(zhèn)江目前白鄰階層少【咖啡、西餐等由于目標客群總量少，故經營情況一般【高端、有特色茶藝有需求，市場缺少此類經營場所【普通消費者主要的休閑娛樂方式為KTV、棋牌機會與手段機會：KTV、棋牌經營較好；茶藝、美體存在一定量消費客群，而經營場所普遍檔次不高，與消費需求存在一定差距；

●從體量看，28500平方米的總建面積靠單一業(yè)態(tài)、單一主打菜系去化困難、風險大；●建筑層高為2層，結合金山區(qū)域環(huán)境，建筑風格融入鎮(zhèn)江歷史文化元素，適合休閑、放松、感悟類業(yè)態(tài)；手段：

KTV、棋牌、茶藝、美體可根據組合適當設置；咖啡、西餐、酒吧等合理設置，此類消費者目前市場容量一般。餐飲與休閑、娛樂配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。機會與手段機會：名稱規(guī)模業(yè)種消費檔次經營狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚菜）、客房中高擋一般香逸漁港總建0.6萬平方米左右餐飲（粵菜）中高擋較好碧榆園占地70畝，總建2.4萬平方米客房、餐飲、會議、娛樂健身

中高檔較好綜合類、規(guī)模類商業(yè)項目分析城市的競爭矛盾三：城市的競爭Vs區(qū)域競爭名稱規(guī)模業(yè)種消費檔次經營狀況金水灣總建近1萬平方米餐飲（淮揚優(yōu)勢劣勢本案環(huán)境好歷史沉淀厚區(qū)域認知差金水灣配以客房位于長江邊位置相對較偏環(huán)境一般客房數量少餐飲種類少香逸漁港知名度高與市中心近位于長江邊無其他業(yè)種餐飲種類少碧榆園環(huán)境好容積率低多業(yè)種結合餐飲種類少優(yōu)劣勢比較機會：鎮(zhèn)江市場上規(guī)模商業(yè)項目少，上規(guī)模綜合商業(yè)項目更少，而上規(guī)模綜合且菜系豐富項目市場空白！菜系豐富、配套豐富的大型綜合項目市場機會點存在！優(yōu)勢劣勢本案環(huán)境好區(qū)域認知差金水灣配以客房位置相對較偏香逸漁●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經營以水產品為主●商業(yè)檔次從東至西逐漸降低●區(qū)域商業(yè)以目的性消費為主●區(qū)域市場缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)，存在市場機會點區(qū)域競爭●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經營以水產品為主區(qū)域競爭●市場如此說：鎮(zhèn)江缺少特色綜合性商業(yè)項目！●經營者如此說：金水灣總經理——客人們吃完飯有時不知道接下去干什么！●消費者如此說：某私營企業(yè)老板——外地客戶來經常不知道能帶他們去哪里坐、哪里吃、哪里玩、哪里??！●市場如此說：機會：鎮(zhèn)江當前餐前、餐中、餐后服務脫節(jié)！優(yōu)勢●周邊環(huán)境好●緊鄰金山公園●項目規(guī)模大劣勢●不臨長江●周邊老小區(qū)現狀不佳●車位數量不夠多對應策略機會●中山北路從地塊東側貫通至長江路●可借用金山公園資源，包括景觀、游客等●項目建筑定位民族風格●市場缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)風險●總建筑面積大，高銷售率難度大規(guī)避方式區(qū)域內SWOT分析區(qū)域炒作增加地下面積賦予產品文化特征錯位競爭租賃、銷售、自營結合合理銷售價格機會：優(yōu)勢劣勢機會風險區(qū)域內SWOT分析區(qū)域炒作錯位競爭出路錯位競爭——綜合性餐飲休閑商業(yè)定位！——菜系豐富！找尋新客群——突破區(qū)域客群限制！引導消費——原有客群新消費習慣！

（餐前、餐后消費）出路錯位競爭手段餐前、餐中、餐后一條龍！與區(qū)域其他項目不同，對金山的旅游客群本案在位置上有先天的導入優(yōu)勢。齋宴、休憩、欣賞、文化……等針對功能或項目的設置在吸引游客的同時也吸引了商務、大眾的消費。手段餐前、餐中、餐后一條龍！矛盾四：留不住的消費Vs長時間的消費在景點游玩后，總感覺缺點什么，似乎有點遺憾……是的，為什么就沒有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！這就是來鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！矛盾四：留不住的消費Vs長時間的消費在景點游玩后，總出路

打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進而進餐、住宿的項目?！粏螁问遣颓?、餐中、餐后這么簡單！商業(yè)榜樣六元素在此得以結合：游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項目內，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內涵小品雕塑，使得游客流連往返。之后的餐飲、娛樂、住宿也就是簡單的事了！——如此就真正留了游客，留住了消費！出路打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方矛盾五：三分鐘消費熱度

Vs持續(xù)消費鎮(zhèn)江消費者如此說：有新的吃的、新的玩的地方好??！可就是我吃了幾次、玩了幾次就膩了，又回到原來了！如何讓消費者經常性的光顧我們的項目呢？如何讓消費者成為本案的忠實客戶呢？思考：百年老店經營方式！矛盾五：三分鐘消費熱度

Vs持續(xù)消費鎮(zhèn)江消費者如此說出路業(yè)態(tài)組合和經營方式！兩種方式吸引忠實顧客：1、百吃不膩，就如百年老店！2、多種不同菜系，循環(huán)消費，感受新鮮！兩者的結合是最好的出路！出路業(yè)態(tài)組合和經營方式！兩種方式吸引忠實顧客：手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之說，而且劃分系類仍有繼續(xù)增加的趨勢。不過，從總體上來說，我國菜系大致劃分為四川、廣東、江蘇、山東四大菜系。●從鎮(zhèn)江市場分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據一定市場份額。而山東菜是市場基本空白菜系。1、引進百年老店，各種菜系的百年老店的引進（以主力店方式引進），最純正的口感，最持久的消費。2、四大菜系及其他特色餐飲設置于四大組團及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動經營，組合消費。手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點而言，目前有四大菜系、八大項目定位●市場定位：鎮(zhèn)江市的特色休閑商業(yè)項目！●功能定位：集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體的商業(yè)功能。

●經營定位：即主題特色定位，文化休閑餐飲的商業(yè)榜樣！項目定位●市場定位：●檔次定位：中檔消費水平，高檔消費環(huán)境！●形象定位：鎮(zhèn)江城市經典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標！某商業(yè)項目提報(-)課件客群定位項目客群：●主力店為鎮(zhèn)江或國內餐飲、休閑娛樂連鎖品牌，以長租方式居多?！癫叫薪峙c宅院分割店面客群來自兩方面：鎮(zhèn)江商鋪投資者和在鎮(zhèn)江經營商鋪者，后者自己經營可能性較大。在次類客群中，投資者投資方式為購買；經營者為購買或租賃都有可能。消費客群：●鎮(zhèn)江普通消費者

此類客群是本案的主要客群，如何吸引此類客群的消費是本案成敗的關鍵！●金山公園游客金山公園年游客總數約為50萬人，其中整體消費能力不高的香客占一定比例，故此類客群只能作為組成部分，不可能成為消費主體，消費比例不超過30%?！矜?zhèn)江商務客群（包括外來及本地）商務客群是本案的高端消費客群，滯留性比較強，對組合業(yè)態(tài)有較高需求?？腿憾ㄎ豁椖靠腿海鹤≌腿海簝r格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套商業(yè)客群：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、資產增值商業(yè)客戶更關心投資潛力客群關注不同商業(yè)客群與住宅客群住宅客群：價格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套客群產品分析●本案產品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，地上面積共25612平方米●建筑限高12米，2層建筑，便于層高設置●地塊西北角入口與金山公園路口隔街相對，便于人口導入●地塊東南角設置博物館產品分析●本案產品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，產品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。產品與業(yè)態(tài)●基本形成餐飲包圍休閑娛樂的格局。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營業(yè)面積，占總商業(yè)營業(yè)面積的42%左右。由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗區(qū)四部分組成?！窨头棵娣e約3000平方米，占12%經營面積，可以滿足120人左右住宿需求。客棧是本項目的一大亮點，與鎮(zhèn)江歷史上文人佚事典故緊密結合●休閑、娛樂共占38%左右的營業(yè)面積，即9700平方米左右。

由步行街（內街）、宅院娛樂休閑區(qū)、單體店等組成●博物館面積共2056平方米，占總營業(yè)面積8%。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬平方米營業(yè)面積，占總商業(yè)業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數量餐飲江蘇菜主力店20001四川菜主力店500-10002廣東菜主力店500-10002齋宴主力店6001特色店普通店需后期計算10-15國外店普通店需后期計算3-6住宿文化客棧主力店30001休閑桑拿洗浴主力店1500-20001茶藝主力店7001茶餐廳普通店5002-3棋牌普通店4001-2體驗區(qū)普通店9001-2酒吧普通店需后期計算2-4咖啡廳普通店需后期計算2-3娛樂迪廳普通店5001夜總會主力店20001量販KTV普通店8001購物旅游紀念品普通店需后期計算2-5超市普通店3001雜貨店普通店需后期計算1-2商務普通店6001博物館主力店30001其他照相館等普通店需后期計算2-5業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數量餐飲江蘇菜主力店20業(yè)態(tài)時間區(qū)以時間概念統籌業(yè)態(tài)是一種突破，將使項目規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。業(yè)態(tài)時間區(qū)以時間概念統籌業(yè)態(tài)是一種突破，產品建議

步行街建議步行街在建筑風格與項目整體應既分又合，步行街在民族特色上應溶入現代元素●外街店鋪的外向性、開放性可以更強烈點，在建筑風格上，應是每店都有其獨特的風格?！裢饨值赇伒拿鎸掃m當比內街寬，12-18米比較適合，柱距靈活調整，不單一。產品建議

步行街建議步行街在建筑風格與項目整體應既分又合，●●內街風格較外街可更具統一性●內街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售。●內街風格較外街可更具統一性單體設計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調前提下，入口的設計、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運用能較好的將現代元素溶入其中。單體設計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調前提下，入口的設計項目入口入口應引導性強，標識明顯，且與項目整體風格協調。項目入口入口應引導性強，標識明顯，景觀輕輕的把建筑放到綠色中！景觀輕輕的把建筑放到綠色中！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之令人回味！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之休憩休憩設備的設置，容易營造休閑的氛圍，也更易于導入游客等消費者。休憩休憩設備的設置，容易營造休閑的氛圍，也更易于導入游客等消商業(yè)地產項目的配套設施功能需求多元化展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能越來越重要；體驗性空間、休閑性空間成為商業(yè)項目吸引客源的亮點。商業(yè)地產項目的配套設施功能需求多元化展示、表演、活動、休閑、戶型面積●租賃市場最常見面積為15-60平方米，單層為主?！駨匿N售面積看，江濱區(qū)塊主力銷售面積在30-140平方米之間。（米山人家按一層隔2層面積計算）；南徐區(qū)塊主力銷售面積在100-300平方米之間。故，面積建議為：單層20-140平方米，總面積40-280平方米。●市場銷售個案層高在3.9米至8.4米之間，單層至多可隔三層使用考慮本案未來經營需求，建議本案層高為5米左右。戶型面積●租賃市場最常見面積為15-60平方米，單層為主。業(yè)種物業(yè)設計及注意要點中餐類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、水壓、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網火鍋類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、水壓、電力、等物業(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網酒吧類層高5米以上，7米以上柱網咖啡廳類層高5米以上，7米以上柱網茶樓類層高5米以上，7米以上柱網，涉及煙道、排污系統水壓、電力、等物業(yè)要求西式快餐一般設計均可洗浴類地下不設置管線，7米以上柱網。浴池要求特殊并不設置柱子，層高局部10米。設置在2層的注意結構承重及防漏美容、SPA女子瘦身會所一般設計均可休閑保健層高5米以上，7米以柱網國內相關業(yè)種主流設計通則餐飲類設計時應考慮的其他關注點：1、熱加工間爭取雙面開側窗2、設天窗排氣3、拔氣道的合理設置4、將烤烙間與蒸飯間單獨分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數量的合理設置業(yè)種物業(yè)設計及注意要點中餐類涉及煙道、排污系統，大口徑燃氣、餐飲類設計時應考慮的其他關注點：1、熱加工間爭取雙面開側窗2、設天窗排氣3、拔氣道的合理設置4、將烤烙間與蒸飯間單獨分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數量的合理設置餐飲類設計時應考慮的其他關注點：產品其他建議入口人流引導性不夠，開放性差地塊東北角變化不夠，應起到項目明顯標識作用建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點地下面積應充分利用，建筑擴大開挖面積（不計算容積率）產品其他建議入口人流引導性不夠，開放性差第二篇第二篇在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經營管理！

招商！

銷售！在我們解決了“做什么？”

我們需要思索——

經營管理

經營管理

多種復合型業(yè)態(tài)獨立、松散，無完整形象管理權、經營權集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性

應對策略：把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統一到一個統一的經營主題和信息平臺

即對項目進行統一經營管理出現：業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費、各經營者的惡性競爭、服務質量無規(guī)范性，整個項目尤如一盤散沙！經營管理管理權、經營權集中單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、經營管理

什么是統一經營管理？

統一經營及管理，其核心就是將產權、經營權及管理權合理地分開，相對獨立。確保項目主題內涵的統一；確保整體的物業(yè)價值有所保證；使引進的經營項目風格及形象符合項目的整體形象，形成相互促進的互補優(yōu)勢；可起到對原有單個商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產經營得以提升。經營管理什么是統一經營管理？統一經營及經營管理誰來進行統一經營管理？聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司或自建管理團隊經營管理誰來進行統一經營管理？聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司具體服務的內容是什么？經營管理項目開發(fā)期協助招商機構制定業(yè)種的組合協助招商機構對商家的審核管理制定商業(yè)經營管理公約對自營者經營業(yè)態(tài)的引導協助工程部對商鋪硬件設施配置建議對商家進場裝修的管理。。。。。。具體服務的內容是什么？經營管理項目開發(fā)期協助招商機構制定經營管理項目開業(yè)經營統一營銷對項目整體經營形象推廣、各類活動組織統一服務監(jiān)督協調各經營者的關系，并監(jiān)督各經營者的日常制度統一物業(yè)管理對項目進行正常的物業(yè)管理工作統一招商根據項目經營情況，隨時調整，統籌招商。。。。。。經營管理項目開業(yè)經營統一營銷對項目整經營管理經營管理公司什么時期介入項目？

項目開發(fā)前期2005年11月前

根據商業(yè)經營管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時間節(jié)點，更應該是在開發(fā)前期介入本案項目，這將更有利于本案開發(fā)向良性發(fā)展經營管理經營管理公司什么時期介入項目？2005年11月前現在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協調好租與售兩者之間的關系，是本案開發(fā)價值最大化的前提。

銷售

招商價值關于租售現在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或關于租售配置（租售什么）關于租售的對象（租售給誰）關于租售的策略（怎么租售）關于租售的幾點思考關于租售配置（租售什么）關于租售的幾點思考沿街內街商鋪之開發(fā)模式——

銷售沿街商鋪投資價值高單鋪面積較小，總價低、投資客群眾多為項目配套特色，對項目主題不會有特別大影響商業(yè)經營管理公司對其經營業(yè)態(tài)可進行適當引導關于租售配置沿街內街商鋪之開發(fā)模式——銷售沿街商鋪投資價值高關于租售配單體商鋪之開發(fā)模式——

租售并舉部分商鋪與內街商鋪面積一樣部分經營客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小面積較大，去化難度大對于產權銷售，面積又過于分散關于租售配置單體商鋪之開發(fā)模式——租售并舉部分商鋪與內街商鋪面積一樣庭院商鋪之開發(fā)模式——產權銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四川菜客棧招商返租銷售產權銷售保證開發(fā)商對主力店的擁有自主產權和管理權面積大，銷售難度大持有較好的物業(yè)，作長線收益力爭價值最大化，迅速回籠資金單店經營面積相對較小，易于管理保證項目主題完整性操作有一定難度新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光面積相對適中，總價較低關于租售配置庭院商鋪之開發(fā)模式——產權銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四

上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據項目實際操作中的招商與銷售情況，隨時進行整合，以便能使項目開發(fā)價值最大化關于租售配置上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據項目依據業(yè)態(tài)定位，根據鎮(zhèn)江經濟高速增長及項目區(qū)域定位對商家的吸引，我們來確定有可能進入本案項目的招商對象!關于租售對象依據業(yè)態(tài)定位，根據鎮(zhèn)江經濟高速增長及項目區(qū)域定江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者對其忠誠度相當高，以此為主力店必定會為項目帶來穩(wěn)定的消費群體。符合項目主題定位，屬大眾消費。

招商對象：1家江蘇菜的百年老店

例如:鎮(zhèn)江的宴春、揚州的菜根香。。。。。?！耙园倌昀系陚鞒谐鞘薪浀洹标P于租售對象江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者關于租售對象廣東菜

以廣東菜為次主力店，結合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。與江蘇菜形成業(yè)種與檔次的互補。符合項目主題定位，屬高檔消費。“以泊來特色豐滿城市經典”

招商對象：2-3家廣東菜知名連鎖店例如：黎昌海鮮、避風塘。。。。。。

關于租售對象廣東菜以廣東菜為次主力店四川菜

以四川菜為次主力店，其獨有的“韻味”。主要以四川火鍋和四川小吃為主，以“辣”刺激別類群休，帶來更多客流。與其他菜系其他互補。符合項目主題定位，屬中檔消費?！耙岳蔽短厣泄俪鞘薪浀洹闭猩虒ο螅?-4家四川菜連鎖店例如：巴國布衣、潭魚頭、皇城老媽關于租售對象四川菜以四川菜為次主力店，其獨有的“購買客群是由銷售的產品確定的。根據項目不同物業(yè)銷售，我們主要投資客群主要有：

鎮(zhèn)江市私營業(yè)主周邊市縣私營業(yè)主行政單位領導部分小型自營者對項目投資潛力看好者

他們投資的物業(yè)：沿街商鋪、內街商鋪關于租售對象購買客群是由銷售的產品確定的。根據項目不同物業(yè)銷售，投資物業(yè)：產權客棧

私營業(yè)主行政單位領導高級白領對項目投資潛力看好者投資物業(yè)：返租商鋪私營業(yè)主富有家庭中小型投資者對項目投資潛力看好者關于租售對象投資物業(yè)：產權客棧關于租售對象投資物業(yè)：單體商鋪富有私營業(yè)主行政單位領導部分自營者關于租售對象投資物業(yè)：單體商鋪關于租售對象當我們解決了前兩個問題后，我們現在著手來解決租售策略。主要把握有以下兩點：入市原則租售進度控制模擬關于租售的策略當我們解決了前兩個問題后，我們現在著手來解決租招商入市原則根據項目工程節(jié)點安排項目定位正式確定后意向主力店確定后入市原則招商入市原則入市原則銷售入市原則根據工程工程節(jié)點安排根據招商節(jié)點安排根據商業(yè)