工程項(xiàng)目的前期策劃與決策共543

工程項(xiàng)目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項(xiàng)目的可行性研究第三節(jié)：工程項(xiàng)目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項(xiàng)目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項(xiàng)目管理決策的基本原則和方法重點(diǎn)掌握：工程項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會(huì)上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項(xiàng)目策劃

工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點(diǎn)基本要素

-----是要有依據(jù)國(guó)家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；-----是在對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營(yíng)與未來發(fā)展做出預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對(duì)手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)的可能性。二、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會(huì)研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。二是項(xiàng)目構(gòu)思－－目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目構(gòu)思就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計(jì)

目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)。五是可行性研究?？尚行匝芯渴菍?duì)項(xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對(duì)前述項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。

三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性（一）項(xiàng)目前期策劃工作的意義1.可解決項(xiàng)目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項(xiàng)目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。2)形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3)決策保證作用。4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。

5)預(yù)測(cè)的作用。

6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作用。五、工程項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目構(gòu)思（－）工程項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

通常投資機(jī)會(huì)研究是指針對(duì)一地區(qū)/一種類型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目的投資方向提出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)是針對(duì)具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項(xiàng)目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

（三三））項(xiàng)項(xiàng)目目構(gòu)構(gòu)思思的的選選擇擇與與方方案案策策劃劃1)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃與與目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2)方案案策策劃劃。。六、、項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期策策劃劃應(yīng)應(yīng)注注意意的的幾幾個(gè)個(gè)問問題題1.優(yōu)先先注注意意環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)查查，，并并對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境發(fā)發(fā)展展趨趨向向進(jìn)進(jìn)行行合合理理的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。2.重視視在在現(xiàn)現(xiàn)代代工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目中中項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理專專家家的的早早期期介介入入。。第二二節(jié)節(jié)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性研研究究一、可行性研研究前的工作作1．項(xiàng)目經(jīng)理的的任命。2．研究小組的的成立或研究究任務(wù)的委托托。3．工作圈子的的指定。4．研究深度和和廣度要求，，以及研究報(bào)報(bào)告內(nèi)容的確確定。5．可行性研究究開始和結(jié)束束時(shí)間的確定定以及工作計(jì)計(jì)劃的安排。。二、建設(shè)項(xiàng)目目的可行性研研究的內(nèi)容主主要包括：①擬建項(xiàng)目在在技術(shù)上的可可行性；②擬建項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上的合合理性；③擬建項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上的贏贏利性；④項(xiàng)目所需資資金的數(shù)量；；⑤項(xiàng)目建設(shè)的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；；⑥建設(shè)資金的的籌措方式及及渠道；⑦項(xiàng)目建設(shè)周周期；⑧項(xiàng)目建設(shè)及及建設(shè)完成后后需要的人力力、物力、資資源和動(dòng)力。。⑨社會(huì)上的可可接受性。二、可行性研研究各工作階階段的基本要要求可行性研究的的工作過程，，一般可分為為四個(gè)階段機(jī)會(huì)研究----------項(xiàng)目建議書初步可行性研研究--步可行性研究究報(bào)告詳細(xì)可行性研研究---可行性研究報(bào)報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估-------項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告告（一）投資機(jī)機(jī)會(huì)研究－－－主要任務(wù)是為為建設(shè)項(xiàng)目的的投資方向和和設(shè)想提出建建議。（二）初步可行行性研究－－－作出初步投資資估價(jià)、確定定專題輔助研研究的問題、、確定項(xiàng)目的的初步可行性性。（三）詳細(xì)可可行性研究－－－也叫可行性研研究。這是建設(shè)項(xiàng)目目投資決策的的基礎(chǔ)，其主主要目標(biāo)有：1)深入研究各種種可能選擇的的的計(jì)劃和技技術(shù)方案，進(jìn)進(jìn)行全面深入入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析和比較較選擇工作，，并推薦一個(gè)個(gè)可行的投資資建設(shè)方案。。2)著重對(duì)投資總總體建設(shè)方案案進(jìn)行企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)效益、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)效益益的分析與評(píng)評(píng)價(jià)，對(duì)投資資方案進(jìn)行多多方案比較選選擇，確定最最佳建設(shè)方案案。3)確定項(xiàng)目投資資的最終可行行性和選擇依依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)對(duì)擬建投資項(xiàng)項(xiàng)目提出結(jié)論論性意見。4)可行性研究是是決定項(xiàng)目性性質(zhì)的階段（（定性階段）），是項(xiàng)目決決策研究的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在此階段，要要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成成本計(jì)算精度控制在±10％的范圍內(nèi)；；研究工作所花費(fèi)的時(shí)間為8～12個(gè)月；所需費(fèi)用中，大項(xiàng)目目約占總投資資的0.2%~1.0%，中小型項(xiàng)目約約為總投資的1.0%～3.0％。（四）項(xiàng)目評(píng)估估項(xiàng)目評(píng)估是由由投資決策部部門組織和授授權(quán)給諸如國(guó)國(guó)家開發(fā)銀行行、建設(shè)銀行行、投資銀行行、國(guó)防工程程咨詢公司或或有關(guān)專家，，代表國(guó)家或或投資方（主主體）對(duì)上報(bào)報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目目可行性研究究報(bào)告所進(jìn)行行的全面的審審核和再評(píng)價(jià)價(jià)。其主要任務(wù)務(wù)是對(duì)擬建建項(xiàng)目的可可行性研究究報(bào)告提出出評(píng)價(jià)意見見，對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目投資的的可行與否否作出最終終決策（取取舍），確確定出最佳佳的投資方方案。通常，項(xiàng)目評(píng)估其其主要內(nèi)容容包括：1)該可行性研研究報(bào)告中中反映的各各項(xiàng)情況是是否確實(shí)；；2)分析項(xiàng)目可可行性研究究中各項(xiàng)指指標(biāo)計(jì)算是是否正確，，包括各種種參數(shù)、基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、、定額費(fèi)率率的選擇；；3)從企業(yè)、國(guó)國(guó)家和社會(huì)會(huì)等方面綜綜合分析和和判斷工程程項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社會(huì)效益益；4)分析和判斷斷項(xiàng)目可行行性研究的的可靠性、、真實(shí)性和和客觀性，，對(duì)項(xiàng)目作作出取舍的的最終投資資決策；5)最后寫出項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)估估報(bào)告。（五）關(guān)于于可行性研研究報(bào)告具具體內(nèi)容的的規(guī)范要求求1、可行性研研究報(bào)告應(yīng)應(yīng)由有資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計(jì)（（咨詢）單單位（人員員）編制。。2、可行性研研究的基本本內(nèi)容和深深度應(yīng)根據(jù)據(jù)國(guó)家規(guī)定定確定，一般新建工工業(yè)項(xiàng)目的的可行性研研究應(yīng)包括括以下十個(gè)個(gè)方面的具具體內(nèi)容：：1)總論：綜述項(xiàng)目概概況、可行行性研究的的主要結(jié)論論概要和存存在的問題題與建議。。2)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)需求和擬擬建規(guī)模：：3)資源、原材材料、燃料料及公用設(shè)設(shè)施情況：：4)建廠條件和和廠址方案案：5)項(xiàng)目工程技技術(shù)方案：：6)環(huán)境保護(hù)與與勞動(dòng)安全全：7)生產(chǎn)組織、、勞動(dòng)定員員和人員培培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)計(jì)劃和進(jìn)度度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的的分析與評(píng)評(píng)價(jià)：10)評(píng)價(jià)結(jié)論與與建議：項(xiàng)目可行性性研究的基基本內(nèi)容可可概括為三三大部分：：首先是產(chǎn)品的市市場(chǎng)調(diào)查和和預(yù)測(cè)研究究，其次是技術(shù)方案案和建設(shè)條條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果果的分析和和評(píng)價(jià)。案例：南通通中央商務(wù)務(wù)區(qū)項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告一、住宅部部分（一）南通通市民的住住房消費(fèi)特特點(diǎn)：1、消費(fèi)比較較喜歡跟風(fēng)風(fēng)，愛攀比比。如摩托托車，汽車車的消費(fèi)，，房地產(chǎn)消消費(fèi)也存在在這一狀況況；2、購(gòu)房選擇擇對(duì)地段和和居住的便便利性比較較重視；3、經(jīng)過房產(chǎn)產(chǎn)熱，住房房消費(fèi)還算算比較成熟熟，對(duì)物業(yè)業(yè)的環(huán)境，，外立面，，物管已有有比較高的的要求；4、一般購(gòu)房房是面比較較多的也比比較暢銷的的戶型面積積在130平方米左右右（60%以上）。比比較喜歡南南廳，三室室朝南；5、貸款是住住房消費(fèi)的的重大支撐撐，80%以上；10%或更多的家家庭已有了了二套以上上的住宅；；6、已出現(xiàn)居居住階級(jí)的的劃分；7、對(duì)住宅風(fēng)風(fēng)水也有一一定的想法法；（二）從現(xiàn)現(xiàn)有小高層層和高層開開發(fā)和銷售售現(xiàn)狀況看看，有這樣樣幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：1、基本集中中在濠河周周邊地區(qū)，，地段較好好，大都向向濠河借景景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。3、一梯二二戶位主。。4、車庫(kù)為10到25萬。5、外立面風(fēng)風(fēng)格缺乏創(chuàng)創(chuàng)意，用材材簡(jiǎn)單：面面磚和外墻墻漆。戶型比較大大。定位符符合高層追追求豪華氣氣派要求及及二次置業(yè)業(yè)狀況。6、高層，小小高層住宅宅宅本主要要都集中在在濠河及周周邊區(qū)域，，憑借其天天然的地段段優(yōu)勢(shì)和完完善的生活活配套,因此基本上上不需要營(yíng)營(yíng)銷.入住率不高高,其客戶基本本上為投資資型客戶。。（三）南南通房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)預(yù)預(yù)測(cè)趨勢(shì)1、區(qū)域:以新區(qū)為主主的地塊將將是開發(fā)的的重點(diǎn)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。通通過開發(fā)品品質(zhì)的提升升，及大盤盤的優(yōu)勢(shì)，，有望取代代老城區(qū)領(lǐng)領(lǐng)跑南通房房產(chǎn)開發(fā)。。2、品質(zhì)：更趨大盤化化，郊區(qū)化化，樓盤品品質(zhì)將會(huì)有有飛躍性的的提升，單單一賣點(diǎn)已已經(jīng)不可能能贏得市場(chǎng)場(chǎng)。3、價(jià)格：在宏觀調(diào)控控的背景下下，通過對(duì)對(duì)開發(fā)商，，銀行，房房地產(chǎn)交易易所的走訪訪，目前這這一時(shí)段還還看不出對(duì)對(duì)南通房地地產(chǎn)的影響響。但后期期走勢(shì)依然然需要關(guān)注注，市政府府已經(jīng)出臺(tái)臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控控措施，考考慮到這一一政策并考考量了低價(jià)價(jià)商品房的的沖擊，南南通的房?jī)r(jià)價(jià)將穩(wěn)定在在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)區(qū)部分住宅宅將通過多多賣點(diǎn)集成成，爭(zhēng)取達(dá)達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期期爭(zhēng)取達(dá)到到7000元。4．對(duì)中央商商務(wù)區(qū)構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)現(xiàn)有盤面分分析和未來來開發(fā)的互互動(dòng)。從現(xiàn)有樓盤盤品質(zhì)和價(jià)價(jià)位及目標(biāo)標(biāo)客戶來看看，以下樓樓盤將會(huì)在在新構(gòu)板塊塊內(nèi)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)又構(gòu)成成互動(dòng)，他他們是：天天安花園，，兆豐嘉園園，鳳凰萊萊茵苑，公公務(wù)員公寓寓，春暉花花園。開發(fā)發(fā)區(qū)的一些些項(xiàng)目及位位于新區(qū)周周邊的低價(jià)價(jià)位商品房房不會(huì)對(duì)樓樓盤產(chǎn)生競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。反而而有利于推推動(dòng)新區(qū)人人氣。中央央商務(wù)區(qū)住住宅項(xiàng)目要要爭(zhēng)取將準(zhǔn)準(zhǔn)備在老城城區(qū)購(gòu)置高高檔物業(yè)的的客戶吸引引到新區(qū)來來。5．中央商商務(wù)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)與障障礙優(yōu)勢(shì)：CBD概念有利利于營(yíng)銷銷的尊貴貴感，包包容性強(qiáng)強(qiáng)，易于于生發(fā)次次級(jí)概念念；新城城區(qū)的發(fā)發(fā)展后勁勁前景已已為市民民認(rèn)可接接受，普普遍看好好；體育育會(huì)展中中心，狼狼山風(fēng)景景區(qū)和南南通大學(xué)學(xué)新校區(qū)區(qū)正可借借勢(shì)；目目前南通通市場(chǎng)熱熱度不減減，市場(chǎng)場(chǎng)氛圍還還好；目目前無論論是市場(chǎng)場(chǎng)還是產(chǎn)產(chǎn)品和開開發(fā)商水水準(zhǔn)都還還有很多多空白點(diǎn)點(diǎn)，切入入口。障礙：開發(fā)周期期長(zhǎng)，政政府已經(jīng)經(jīng)開始打打壓房?jī)r(jià)價(jià)，政策策面不好好，相較較于項(xiàng)目目體量目目前市場(chǎng)場(chǎng)容量不不夠，前前期市場(chǎng)場(chǎng)高端購(gòu)購(gòu)買能力力已經(jīng)得得到充分分釋放，，后續(xù)可可能能量量不足，，新區(qū)周周邊配套套還不完完善，居居住的便便利性不不夠，周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目的價(jià)格格沖擊。。比如：：公務(wù)員員公寓。。存在以以時(shí)間兌兌換空間間的問題題。6．中央商商務(wù)區(qū)的的目標(biāo)客客戶及市市場(chǎng)定位位。中央商務(wù)務(wù)區(qū)的開開發(fā)量大大，而且且定位于于高檔物物業(yè)，其其購(gòu)買人人群也是是特定和和可預(yù)見見的。一是城中中的先鋒鋒人士，，對(duì)居住有有比較新新奇的要要求，對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展有較較高的預(yù)預(yù)判。重重視居住住品質(zhì)與與潮流。。估計(jì)前前期銷售售這樣的的客戶群群將達(dá)到到30%以上。二是城市市中比較較富裕階階層的更新?lián)Q代代，或擴(kuò)擴(kuò)張置業(yè)業(yè)，短期期內(nèi)應(yīng)該該以公務(wù)務(wù)員為主主，但公公務(wù)員公公寓的興興建將是是一個(gè)不不小的沖沖擊。三是外來來人口的的成功人人士主要是南南通所轄轄市縣。。這一人人群比較較喜歡跟跟進(jìn)，對(duì)對(duì)價(jià)格的的敏感性性不高，，應(yīng)該是是后期主主要顧客客。四是原住住新區(qū)周周邊或工工作在新新區(qū)附近近的公司司企業(yè)對(duì)居住區(qū)區(qū)域與習(xí)習(xí)慣性要要求的人人群。五是投資資性購(gòu)買買人群。?？春眯聟^(qū)區(qū)附近的的增值潛潛力。估估計(jì)前期期銷售這這樣的客客戶群將將占到30%以上。根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶及及新城區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)的地位位，品味味定位于于南通最最高檔的的住區(qū)。。其高檔檔性體現(xiàn)現(xiàn)在景觀觀，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。。建筑立立面用材材，配套套，物業(yè)業(yè)管理，，價(jià)格，，區(qū)位，，客戶群群等方面面。項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)必須走走引領(lǐng)路路線。7．避免風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的住住宅開發(fā)發(fā)建議。。本項(xiàng)目定定位于高高檔客戶戶，提出出建議如如下：鑒于體量量及市場(chǎng)場(chǎng)問題，，建議20萬平方米米不要一一次性推推出。先先期推出出的市場(chǎng)場(chǎng)成熟度度較高的的二房獲獲或三房房板式樓樓。通過過不斷的的營(yíng)銷互互動(dòng)，走走上良性性循環(huán)。。20萬平米的的開發(fā)量量中，建建議結(jié)高高層和小小高層類類型中再再進(jìn)行細(xì)細(xì)分。比如單身身公寓，，特小戶戶型，（（50坪以下）），當(dāng)然然類新產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該該在地區(qū)區(qū)炒熱之之后推出出，或者者是打造造南通第第一的豪豪宅等。。比如精裝裝修，利利用體育育會(huì)展中中心由是是打造健健康住宅宅新概念念。進(jìn)行創(chuàng)新新，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)化化和優(yōu)質(zhì)質(zhì)化，必必須賦予予一定的的概念，，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，，特別是是單體設(shè)設(shè)計(jì)上下下功夫。。比如外外立面細(xì)細(xì)部色彩彩線條處處理。前期在市市民中普普及CBD的概念，，渲染工工作要做做足。對(duì)對(duì)提高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感，價(jià)價(jià)值感，，滿足客客戶尊榮榮感，吸吸引投資資性買家家大有好好處。這這一工作作現(xiàn)在就就應(yīng)該在在進(jìn)行按一般概概念，建建議戶型型面積區(qū)區(qū)間應(yīng)該該在90-200坪米為宜宜，二房房二廳和和三房二二廳，四四房二廳廳，考慮慮一部分分復(fù)式。。8．戶型配配比建議議：90至12015%總價(jià)約在在50至60萬120至16060%總價(jià)約在在60至80萬160至20020%總價(jià)約在在80至100萬以上或復(fù)復(fù)式5%總價(jià)約在在100至120萬9．開發(fā)次次序：先開發(fā)住住宅的市市場(chǎng)成熟熟度較高高的二房房或三房房板式樓樓（小高高層）→→相應(yīng)的的社區(qū)配配套商業(yè)業(yè)→五星星級(jí)酒店店→娛樂樂業(yè)房地地產(chǎn)→主主題購(gòu)物物（休閑閑街區(qū)））→地塊塊熱度足足夠時(shí)再再推出住住宅（高高層），，并根據(jù)據(jù)市場(chǎng)反反應(yīng)適度度嘗試新新鮮品種種（如小小戶型））。二、辦公公樓部分分（一）市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀與住宅市市場(chǎng)不同同，南通通的寫字字樓辦公公樓啟動(dòng)動(dòng)緩慢。。由于2002年前的市市場(chǎng)低迷迷，本地地開發(fā)商商很少開開發(fā)辦公公樓。這這是因?yàn)闉椋鹤≌袌?chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小，而寫寫字樓單單位利潤(rùn)潤(rùn)并不高高于住宅宅，因此此開發(fā)商商更樂意意興建高高回報(bào)率率的住宅宅。南通的交通不不便，外來人人口較少，雖雖是沿海較早早的十四個(gè)沿沿海開放城市市，但經(jīng)濟(jì)總總量不高，外外向度也不高高，故商務(wù)空空間需求并不不多。近三年有轉(zhuǎn)好好的趨勢(shì)。很多單位都是是自己新建辦辦公樓，金融融資料，行政政機(jī)關(guān)，廠礦礦企業(yè)，并且且南通體量大大標(biāo)準(zhǔn)高的寫寫字樓一般的的都是政府和和銀行所建，，如：建行大大樓，國(guó)土局局大樓，稅務(wù)務(wù)局大樓，電電信郵政大樓樓。近幾年來隨著著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的繁榮，商商務(wù)市場(chǎng)開始始回暖。除正常的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的的商務(wù)空間要要求之外，也也有大量的投投資者開始瞄瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓樓這一新的投投資品種。因因此近年來辦辦公樓市場(chǎng)有有起色，但即即便如此，辦辦公樓市場(chǎng)的的開發(fā)目前占占到南通市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)總量的的5%左右。對(duì)南通市場(chǎng)辦辦公樓的特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)如下：：1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓樓大都集中在在南大街和工工農(nóng)南路，主主要是因?yàn)樵撛搮^(qū)的交通比比較便利，，商務(wù)形象好好，合作伙伴伴集中，商務(wù)務(wù)設(shè)備齊全。。2.格局：主要是內(nèi)外走走廊分邊式，，比較擁擠，，沒有共享空空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅僅是提供一一般的保安，，保潔，報(bào)信信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施施簡(jiǎn)單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海海通等內(nèi)有中中央空調(diào)5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為為一般為租賃賃，200-300元/月/個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)價(jià)格相同。7.銷售時(shí)間：有的整層銷售售,有的分割銷售售。2.中央商務(wù)區(qū)寫寫字樓建議a)在開發(fā)次序上上在住宅啟動(dòng)動(dòng)吸引人氣后后，市場(chǎng)預(yù)熱熱后，方考慮慮建寫字樓，，并且一次推推出不要太多多。b）將寫字樓樓市場(chǎng)再做細(xì)細(xì)分；比如對(duì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司、、廣告公司、、貿(mào)易公司對(duì)對(duì)寫字樓的不不同需求進(jìn)行行度身定做，，在前期設(shè)計(jì)計(jì)上，考慮與與相關(guān)行業(yè)的的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分分時(shí)考慮投資資性購(gòu)買需求求；輔以相應(yīng)應(yīng)的營(yíng)銷手法法。d)品質(zhì)上要提高高；辦公格局局，設(shè)備設(shè)施施配置、外立立面用材。e)可以考慮進(jìn)行行預(yù)訂、聯(lián)建建式開發(fā)。比比如可于王子子職紙業(yè)等開開發(fā)區(qū)大型企企業(yè)磋商。南南通寫字樓普普遍存在停車車難，中央商商務(wù)區(qū)寫字樓樓應(yīng)合理規(guī)劃劃交通、停車車。主要客戶：南大街，工農(nóng)農(nóng)路主要以外外貿(mào)公司，廣廣告，紡織品品公司，律師師樓，網(wǎng)絡(luò)公公司，通訊公公司為主，一一般規(guī)模又不不太大。南通目前辦公公樓租賃市場(chǎng)場(chǎng)基本滿租，，市場(chǎng)較好，，寫字樓空閑閑率在2%左右，90%以上均由小型型公司承租。。j）辦公樓租租金近年來比比較平穩(wěn)，租租金并為隨同同房?jī)r(jià)上漲，，租售比1：200，辦辦公公樓樓出出租租投投資資回回報(bào)報(bào)率率是是比比較較低低的的。。但但高高于于住住宅宅回回報(bào)報(bào)率率。。k)南通通寫寫字字樓樓處處購(gòu)購(gòu)買買自自用用外外，，投投資資性性購(gòu)購(gòu)買買約約占占整整個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)0%以上上。。沒沒有有開開發(fā)發(fā)商商保保有有運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)這這一一形形式式。。l)預(yù)計(jì)計(jì)南南通通寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)今今后后五五年年內(nèi)內(nèi)將將能能保保持持一一定定的的景景氣氣度度，，市市場(chǎng)場(chǎng)寫寫字字樓樓新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量不不高高，，而而租租賃賃和和購(gòu)購(gòu)買買需需求求將將比比較較旺旺盛盛。。公寓寓式式（（酒酒店店））辦辦公公南通通的的公公寓寓式式辦辦公公是是隨隨著著南南通通房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的興興起起而而誕誕生生的的。。公寓寓式式辦辦公公是是在在住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較火火爆爆后后而而寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在一一定定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的情情況況下下，，原原來來一一些些商商辦辦項(xiàng)項(xiàng)目目更更改改規(guī)規(guī)劃劃后后建建設(shè)設(shè)的的。。目前前市市場(chǎng)場(chǎng)中中明明確確以以公公寓寓式式辦辦公公立立項(xiàng)項(xiàng)的的有有南南方方大大廈廈，，中中華華廣廣場(chǎng)場(chǎng)。。南南方方大大廈廈已已交交付付使使用用，，目目前前入入住住率率約約75%，現(xiàn)現(xiàn)有有入入住住者者中中，，辦辦公公住住宅宅比比為為2：8，物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)0.5元/平方方米米。。南通通好好地地段段的的一一些些高高層層住住宅宅如如王王府府公公寓寓、、望望江江樓樓等等存存在在著著住住改改辦辦現(xiàn)現(xiàn)象象。。即即購(gòu)購(gòu)買買者者大大部部分分系系購(gòu)購(gòu)入入后后對(duì)對(duì)外外出出租租給給小小型型公公司司辦辦公公。。這這種種住住宅宅改改辦辦公公的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)在在于于一一是是物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)較較低低；；二二是是地地段段比比較較好好；；三三是是租租金金與與純純辦辦公公比比有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。對(duì)本本地地快快商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位的的建建議議：：南通通城城市市商商業(yè)業(yè)研研究究南通通城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的特特點(diǎn)點(diǎn)●現(xiàn)現(xiàn)有有城城市市商商圈圈、、商商業(yè)業(yè)界界主主要要是是由由歷歷史史形形成成的的沿沿街街商商鋪鋪為為載載體體，，缺缺乏乏統(tǒng)統(tǒng)一一的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)則則，，規(guī)規(guī)模模小小、、特特色色少少、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力弱弱等等問問題題非非常常突突出出；；●本本土土大大型型商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)缺缺乏乏，，許許多多商商場(chǎng)場(chǎng)是是千千店店一一面面，，重重復(fù)復(fù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)特特色色；；●隨隨著著主主城城區(qū)區(qū)范范圍圍的的擴(kuò)擴(kuò)大大和和城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展，，也也出出現(xiàn)現(xiàn)了了購(gòu)購(gòu)物物中中心心、、休休閑閑購(gòu)購(gòu)物物節(jié)節(jié)等等新新型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，但但總總體體上上是是脫脫離離不不了了住住宅宅地地上上的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)套套路路；；●城城市市的的新新區(qū)區(qū)成成為為超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域，，一一批批國(guó)國(guó)際際品品牌牌的的超超級(jí)級(jí)大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)相相繼繼開開業(yè)業(yè)，，同同類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將日日趨趨激激烈烈；；總體體開開來來，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)較較好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)大大多多物物業(yè)業(yè)管管理理與與服服務(wù)務(wù)也也較較好好，，特特別別體體現(xiàn)現(xiàn)在在農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)上上。?？h鎮(zhèn)鎮(zhèn)招招商商的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目普普遍遍營(yíng)營(yíng)銷銷表表現(xiàn)現(xiàn)水水平平一一般般，，體體現(xiàn)現(xiàn)在在：：其其一一，，定定位位大大而而全全，，主主題題不不鮮鮮明明，，特特有有性性不不突突出出；；其其二二，，廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn)力力水水平平較較低低，，視視覺覺沖沖擊擊力力不不足足，，系系列列性性不不強(qiáng)強(qiáng)；；其其三三，，宣宣傳傳資資料料大大多多較較粗粗糙糙；；其其四四，，銷銷售售處處裝裝修修及及包包裝裝水水平平不不高高。。南通通上上也也在在迅迅速速發(fā)發(fā)展展的的同同時(shí)時(shí)，，在在南南通通以以老老城城區(qū)區(qū)為為主主的的餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)有有了了明明顯顯的的提提高高。。餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)的的檔檔次次與與規(guī)規(guī)模模有有了了超超前前的的發(fā)發(fā)展展。。商業(yè)業(yè)定定位位建建議議以布布置置在在項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊上上，，東東西西軸軸的的商商業(yè)業(yè)步步行行街街和和南南北北州州親親水水景景觀觀大大道，，既既靠靠近近體體育育場(chǎng)場(chǎng)館館的的大大型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心為為三三大大核核心心區(qū)區(qū)塊塊，，建建成成一一個(gè)個(gè)集集購(gòu)物物，，餐餐飲飲，，休休閑閑，，游游樂樂，，商商務(wù)務(wù)，，文文化化等等萬萬千千豐豐富富業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)于于一一體體的的“一站式式”超級(jí)級(jí)購(gòu)購(gòu)物物樂樂園園（（MAIL）。。在東東西西軸軸的的商商業(yè)業(yè)步步行行街街的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上，，遵遵循循以以人人為為本本的的原原則則，，從從人人的的行為為、、心心理理、、視視覺覺出出發(fā)發(fā)。。具具體體的的建建議議如如下下：：1、按按照照商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)律律，，商商業(yè)業(yè)街街的的“有效效長(zhǎng)長(zhǎng)度度”大多多為為300到600米；；2、商商業(yè)業(yè)街街的的寬寬度度應(yīng)應(yīng)該該在在20至30米，，不不宜宜過過寬寬3、商商業(yè)業(yè)街街的的建建筑筑不不宜宜過過高高，，一一般般在在兩兩層層為為宜宜；；4、在在商商業(yè)業(yè)街街的的公公共共配配套套方方面面，，突突出出休休閑閑功功能能的的原原則則，，以以有有效效延延長(zhǎng)長(zhǎng)消消費(fèi)費(fèi)者者在在商商業(yè)業(yè)街街逗逗留留的的時(shí)時(shí)間間。。5，采用用特殊殊的照照明方方式，，特殊殊的地地面鋪鋪裝，，使空空間，，建筑筑，景景觀的的設(shè)置置布局局渾然然一體體?！痢痢痢聊媳陛S軸景觀觀大道道上，，建議議：設(shè)計(jì)多多個(gè)主主題景景觀培植攀攀巖，，水階階石級(jí)級(jí)等體體育休休閑等等相關(guān)關(guān)的現(xiàn)現(xiàn)代游游樂設(shè)設(shè)施。。建成超超級(jí)兒兒童游游樂園園等。。以此充充分吸吸聚人人氣，，形成成廣泛泛的商商業(yè)凝凝聚力力和輻輻射力力。大型購(gòu)購(gòu)物中中心的的設(shè)計(jì)計(jì)上，，建議議采用用“訂單式式”物業(yè)。。避免免無效效的供給。?！痢痢痢翗I(yè)態(tài)定定位建建議由于大大型的的（含含外資資）商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐主主要是是一些些針對(duì)對(duì)必需品品消費(fèi)費(fèi)的商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目，，而CBD作為商商務(wù)中中心區(qū)區(qū)，無無論從從品質(zhì)還還是價(jià)價(jià)格的的定位位上，，都不不可能能以超超市、、普通通賣場(chǎng)場(chǎng)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)為主主，應(yīng)應(yīng)要求求商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定位位。所以，，對(duì)于于東西西和南南北軸線線上的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，應(yīng)應(yīng)側(cè)重重于休休閑、、健身身、美美容、、娛樂樂等業(yè)業(yè)態(tài)，且且多選選擇適適度超超前的的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種種，以以滿足足好收收入人人群個(gè)個(gè)性化化購(gòu)物需需要，，且高高收入入人群群的忠忠誠(chéng)度度會(huì)很很高。。××××商業(yè)運(yùn)運(yùn)作上上的建建議對(duì)于大大型購(gòu)購(gòu)物中中心，，按照照國(guó)際際上購(gòu)物中中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)的成功功案例例來看看，購(gòu)購(gòu)物中中心應(yīng)應(yīng)遵循循只租租不售的原則則。因?yàn)?，，根?jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求求的變變化，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不變變的主主題，，如果果將店店鋪出出售，產(chǎn)權(quán)權(quán)分離，，購(gòu)物物中心心的統(tǒng)統(tǒng)一管管理、、統(tǒng)一一物業(yè)業(yè)、統(tǒng)一一宣傳、、統(tǒng)一一促銷銷等將將很難難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，必必要的的業(yè)態(tài)調(diào)整將將成為為空談?wù)?。。第三?jié)節(jié)工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策（一）工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理決決策的的基本本類型型根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目管管理決決策過過程工工程信信息的的完備備程度度不同同，可可以把把工程程項(xiàng)目目管理理決策策分為為確定定型決決策、、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策和和不確確定型型決策策。1、確定定型工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策是指決決策過過程各各備選選方案案在確確知的的客觀觀條件件下，，每個(gè)個(gè)方案案只有有一種種結(jié)果果，比比較其其結(jié)果果優(yōu)劣劣作出出最優(yōu)優(yōu)選擇擇的決決策。。方案案制定定有固固定的的程式式和選選擇準(zhǔn)準(zhǔn)則，，容易易做到到最優(yōu)優(yōu)化選選擇。。這類類決策策一般般可用用數(shù)學(xué)學(xué)模型型，借借助計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)程序序進(jìn)行行模擬擬決策策。2、風(fēng)險(xiǎn)型型決策策是指工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策過過程在在事先先能預(yù)預(yù)知各各備選選方案案于幾幾種可可能約約束狀狀態(tài)下下產(chǎn)生生幾種種不同同結(jié)果果及其其出現(xiàn)現(xiàn)的概概率情情況下下可作作出的的決策策。因因而工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策的的約束束條件件就帶帶有較較大的的隨機(jī)機(jī)性，，存在在一定定的決決策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。3、不確定定型決決策是指決決策過過程事事先僅僅能預(yù)預(yù)知各各備選選方案案在幾幾種可可能的的客觀觀狀態(tài)態(tài)下產(chǎn)產(chǎn)生的的幾種種不同同結(jié)果果，其其出現(xiàn)現(xiàn)概率率不明明確情情況下下作出出的決決策。。這類類決策策增大大了決決策的的不確確定性性程度度，其其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大大。（二））工程程項(xiàng)目目管理理活動(dòng)動(dòng)中的的程序序化決決策和和非程程序化化決策策－－－－程序序化決決策又又稱例例行決決策，，它指針針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目管管理活活動(dòng)中中反復(fù)復(fù)出現(xiàn)現(xiàn)、有有明確確穩(wěn)定定解決決問題題程式式的業(yè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行的的決策策。如如工程程項(xiàng)目目管理理中的的大多多數(shù)內(nèi)內(nèi)容的的決策策就屬屬于例例行活活動(dòng)的的決策策。－－－－非程程序化化決策策又稱稱非例例行決決策，，它指針針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目管管理中中隨市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境和和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境變化化，很很少重重復(fù)出出現(xiàn)，，難以以用固固定模模式解解決的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)問題題所進(jìn)進(jìn)行的的決策策。如如工程程項(xiàng)目目中改改擴(kuò)建建項(xiàng)目目屬于于企業(yè)業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)展、、破產(chǎn)產(chǎn)或兼兼并；；二、工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理決決策的的程序序（一））發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題，確確定目目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題。2、確定定目標(biāo)標(biāo)。（1）在滿滿足決決策要要求的的前提提下，，對(duì)多多個(gè)目目標(biāo)應(yīng)應(yīng)按照照其相相互關(guān)關(guān)系加加以取取舍，，削減減重復(fù)復(fù)目標(biāo)標(biāo)，合合并類類似目目標(biāo)，，綜合合同變變量目目標(biāo)，，把決決策目目標(biāo)減減少到到最低低限度度。（2）保留留下來來的最最低限限度目目標(biāo)，，根據(jù)據(jù)其重重要程程度分分為必必須達(dá)達(dá)到和和希望望達(dá)到到的兩兩類。。（3）在對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)取舍舍和區(qū)區(qū)分兩兩類目目標(biāo)基基礎(chǔ)上上，再再按照照主次次順序序把決決策目目標(biāo)分分為主主要目目標(biāo)和和次要要目標(biāo)標(biāo)，將將主要要目標(biāo)標(biāo)作為為關(guān)鍵鍵的、、首先先應(yīng)當(dāng)當(dāng)達(dá)到到的目目標(biāo)，，其他他目標(biāo)標(biāo)則按按順序序依次次排序序。（二））擬定定方案案（三））評(píng)價(jià)價(jià)選擇擇方案案1)要評(píng)價(jià)價(jià)各方方案技技術(shù)上上的先先進(jìn)性性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的合合理性性和實(shí)實(shí)現(xiàn)的的可能能性。。2)在備選選方案案綜合合評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，決策策者作作出權(quán)權(quán)衡和和最終終抉擇擇，即即所謂謂“拍板定定案”?！芭陌宥ǘò浮边x定的的決策策方案案，其其可行行性及及優(yōu)化化程度度直接接影響響方案案的實(shí)實(shí)施過過程與與結(jié)果果在工程程項(xiàng)目目多方方案比比選中中，可可供采采用的的方法法通常常有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)判判斷法法、數(shù)數(shù)學(xué)分分析方方法和和實(shí)驗(yàn)驗(yàn)方法法。①以經(jīng)經(jīng)驗(yàn)判判斷為為主的的傳統(tǒng)統(tǒng)選優(yōu)優(yōu)方法法，一一般采采用淘淘汰制制根據(jù)據(jù)選擇擇方案案的指指標(biāo)（（即決決策目目標(biāo)））對(duì)備備選方方案進(jìn)進(jìn)行篩篩選、、淘汰汰，逐逐步縮縮小備備選方方案的的選擇擇范圍圍。當(dāng)當(dāng)余下下的備備選方方案具具有同同等價(jià)價(jià)值而而難以以進(jìn)一一步抉抉擇時(shí)時(shí)，則則可以以采取取補(bǔ)充充評(píng)選選標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的辦辦法，，以表表明某某一方方案優(yōu)優(yōu)于其其他方方案。。②數(shù)學(xué)分分析方方法，，是通通過建建立決決策問問題的的數(shù)學(xué)學(xué)模型型，按按照最最優(yōu)化決策策準(zhǔn)則則進(jìn)行行方案案優(yōu)化化選擇擇，選選出最最優(yōu)方方案的的方法法。③實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法，，是對(duì)對(duì)每個(gè)個(gè)備選選方案案進(jìn)行行模擬擬實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，選選出效效果最最好的方案案。實(shí)實(shí)驗(yàn)法法在工工程項(xiàng)項(xiàng)目中中經(jīng)常常是遇遇到?jīng)]沒有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的非例例行問問題，又又無合合適的的數(shù)學(xué)學(xué)方法法進(jìn)行行分析析問題題時(shí)，，以恰恰當(dāng)少少數(shù)幾幾個(gè)典典型單位位為試試點(diǎn)，，實(shí)施施驗(yàn)證證方案案優(yōu)劣劣，然然后總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)作作出選選擇。。（四））方案案實(shí)施施與控控制（五））信息息收集集與反反饋三、工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理決決策的的基本本原則則1.系統(tǒng)原原則一是內(nèi)內(nèi)部條條件與與外部部條件件相結(jié)結(jié)合；；二是局局部利利益與與整體體利益益相結(jié)結(jié)合；；三是當(dāng)當(dāng)前利利益與與長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益益相結(jié)結(jié)合。。2.經(jīng)濟(jì)原原則總之，，就是是以最最小的的人、、財(cái)、、物及及時(shí)間間耗費(fèi)費(fèi)取得最最大的的效益益或爭(zhēng)爭(zhēng)取最最少的的損失失。3.科學(xué)性性原則則4.可持續(xù)續(xù)發(fā)展展原則則四、工工程項(xiàng)項(xiàng)目投投資決決策的的一般般原理理和基基本方方法工程項(xiàng)項(xiàng)目工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策的的分析析方法法，又又稱項(xiàng)項(xiàng)目決決策技技術(shù)。。是應(yīng)應(yīng)用數(shù)數(shù)學(xué)工工具對(duì)對(duì)項(xiàng)目目決策策過程程可供供選擇擇的多多種方方案進(jìn)進(jìn)行定定性與與定量量的描描述和和分析析，提提供數(shù)數(shù)量依依據(jù)，，輔助助決策策者從從中選選取最最佳方方案的的方法法和過過程。。（一））確定定型決決策分分析方方法其決策策方法法多種種多樣樣，主主要介介紹盈盈虧分分析的的方法法。所所謂盈虧分分析法法是依據(jù)據(jù)與工工程項(xiàng)項(xiàng)目決決策方方案相相關(guān)的的業(yè)務(wù)務(wù)量（（產(chǎn)量量或銷銷售量量）、、成本本、利利潤(rùn)三三者之之間的的相互互關(guān)系系建立立的數(shù)數(shù)學(xué)模模型，，分析析評(píng)價(jià)價(jià)決策策方案案優(yōu)劣劣的一一種重重要方方法，，簡(jiǎn)稱稱量本本利（（或BEP）分析析法。。（二））風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策分分析方方法風(fēng)險(xiǎn)型型決策策是在在明確確決策策目標(biāo)標(biāo)的情情況下下，依據(jù)通通過預(yù)測(cè)得得到的的不同同自然然狀態(tài)態(tài)下多多種方方案的的目標(biāo)貢貢獻(xiàn)及其出出現(xiàn)概概率情情況作作出的的決策策。常用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策方方法有有期望值值法和和概率率分析析法。（三））不確確定型型決策策分析析方法法決策者者雖然然知道道未來來可能能發(fā)生生哪些些自然然狀態(tài)態(tài)，但卻無法法預(yù)先先估計(jì)計(jì)或預(yù)預(yù)測(cè)各各種