房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評價(jià)

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評價(jià)

本章要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真研究城市規(guī)劃，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)選址，選擇有潛力的地塊進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)既要符合城市規(guī)劃的需求，又要滿足未來消費(fèi)者的要求，還要考慮其經(jīng)濟(jì)效益。本章介紹了城市規(guī)劃的層次、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理、居住區(qū)分級、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的特點(diǎn)、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)步驟、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的指標(biāo)體系、綜合評分法和層次分析法在開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)中的應(yīng)用。本章的重點(diǎn)是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容以及居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及其評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理

居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)

5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理

城市規(guī)劃的層次

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理

城市規(guī)劃的層次

編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃，近期建設(shè)規(guī)劃。南京城市性質(zhì)南京市城市總體規(guī)劃（1991-2010年）。南京城市性質(zhì)：著名古都、江蘇省省會、長江下游重要的中心城市。南京城市發(fā)展目標(biāo)：充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市，富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城，最佳人居環(huán)境的城市——人與自然和諧共生的江濱城市。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)有利于城市規(guī)劃的實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理

選址、定點(diǎn)審批申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請領(lǐng)取《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申請領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》竣工驗(yàn)收階段的規(guī)劃審核建設(shè)用地規(guī)劃許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要包括：規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)居住區(qū)分級級居住區(qū)的用用地構(gòu)成居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容居住區(qū)城市居住區(qū)區(qū)，一般稱居住住區(qū)，泛指不同居居住人口規(guī)規(guī)模的居住住生活聚居居地。居住區(qū)的規(guī)規(guī)模，廣義上講，有用地規(guī)模模、建筑規(guī)規(guī)模、居住住人口規(guī)模模，但通常以居居住人口規(guī)規(guī)模作為主主要標(biāo)志。。居住人口規(guī)規(guī)模又有居居住戶數(shù)規(guī)規(guī)模和居住住人數(shù)規(guī)模模，通常所講的的居住人口口規(guī)模是指指居住人數(shù)數(shù)規(guī)模。居住區(qū)的規(guī)規(guī)劃布局居住區(qū)的規(guī)規(guī)劃布局形形式，有居住區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)、居住住區(qū)——組團(tuán)、小小區(qū)——組團(tuán)、獨(dú)立式式組團(tuán)等多多種類型。。居住區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)這種規(guī)規(guī)劃布局形形式，是一種三級級結(jié)構(gòu)，居住區(qū)由若若干個(gè)小區(qū)區(qū)組成，每個(gè)小區(qū)又又由若干個(gè)組團(tuán)團(tuán)組成。居住區(qū)——組團(tuán)這種規(guī)規(guī)劃布局形形式，是一種二級結(jié)構(gòu)，居住區(qū)直接接由若干個(gè)個(gè)組團(tuán)組成成。小區(qū)——組團(tuán)這種規(guī)規(guī)劃布局形式，也是一種二二級結(jié)構(gòu)，這種居住區(qū)區(qū)僅為小區(qū)區(qū)規(guī)模，它由若干個(gè)個(gè)組團(tuán)組成成。居住組團(tuán)居住組團(tuán)，一般稱組組團(tuán)，是指被小小區(qū)道路路分割，并與居住住人口規(guī)規(guī)模(1000～3000人、300～1000戶)相對應(yīng)，配套建設(shè)設(shè)有居民民所需的的基層公公共服務(wù)設(shè)施施的居住住生活聚聚居地。。組團(tuán)由由若干幢幢住宅組組成，通常是構(gòu)成居住區(qū)區(qū)的基本本單位。。居住小區(qū)區(qū)居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界界線所圍合，并與居住人口口規(guī)模(10000～15000人、3000～5000戶)相對應(yīng)，配套建設(shè)有一一套能滿足該該區(qū)居民基本本的物質(zhì)與文化生活活所需的公共共服務(wù)設(shè)施的的居住生活聚聚居地。居住區(qū)居住區(qū)，是指由城市干道或自自然分界線所所圍合，并與居住人口口規(guī)模(30000～50000人、10000～16000戶)相對應(yīng)，配套建設(shè)有一整套較完善善的、能滿足足該區(qū)居民物物質(zhì)與文化生生活所需的公公共服務(wù)設(shè)施施的居住生活活聚居地。居住區(qū)的用地地構(gòu)成居住住區(qū)區(qū)用用地地居住住區(qū)區(qū)用用地地包括括住宅宅用用地地、公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地、道路路用用地地和公共共綠綠地地。其他他用用地地其他他用用地地是是指指規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍內(nèi)內(nèi)除除居居住住區(qū)區(qū)用用地地以以外外的的各各種種用用地地，包括括非非直直接接為為本本區(qū)區(qū)居居民民配配套套建建設(shè)設(shè)的的道道路路用地地、、綠綠化化用用地地或不不可可建建設(shè)設(shè)用用地地等等。。居住住區(qū)區(qū)用用地地住宅宅用用地地公共共建筑筑與與服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地道路路用用地地公共共綠綠地地住宅宅用用地地住宅宅用用地地是是指指住住宅宅建建筑筑基基底底占占地地及及其其四四周周合合理理間間距距內(nèi)內(nèi)的的用用地地(含宅宅間間綠綠地地和和宅宅間間小小路路等等)。公共共建筑筑與與服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地公共共建筑筑與與服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地是是指指與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模相相對對應(yīng)應(yīng)配配套套建建設(shè)設(shè)的的、、為為居居民民服服務(wù)務(wù)和和使使用用的的各各類類公公共共建筑筑與與服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的用用地地，包括括建建筑筑基基底底占占地地及及其其所所屬屬場場院院、、綠綠地地和和配配套套建建設(shè)設(shè)停停車車場場等等。。道路用用地道路用用地是是指居居住區(qū)區(qū)(級)道路、、小區(qū)區(qū)(級)道路、、組團(tuán)團(tuán)(級)道路及及非公公建配配套建建設(shè)的的居民民汽車車地面面停放放場地地。公共綠綠地公共綠綠地是是指滿滿足規(guī)規(guī)定的的日照照要求求、供供居民民共享享的集集中綠綠地，包括居居住區(qū)區(qū)公園園、小小游園園和組組團(tuán)綠綠地及及其他他塊狀狀、帶帶狀綠綠地等等。居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容居住區(qū)區(qū)住宅宅群體體規(guī)劃劃布局局居住區(qū)區(qū)道路路與交交通規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)居住區(qū)區(qū)公共共建筑筑與服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)居住區(qū)區(qū)綠地地與室室外環(huán)環(huán)境的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)居住建筑的的類型住宅是供家住宅按層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。低層住宅是指一至三層的住宅，多層住宅是指四至六層的住宅，中高層住宅是指七至九層的住宅，高層住宅是指十層及以上的住宅。住宅還可分為獨(dú)立式(獨(dú)院式)住宅、雙聯(lián)式(聯(lián)立式)住宅、聯(lián)排式住宅、單元式(梯間式)住宅、外廊式住宅、內(nèi)廊式住宅、錯(cuò)層式住宅、躍層式住宅、點(diǎn)式住宅等。居住建筑的的布置形式式周邊式布置置行列式布置置混合式布置置散點(diǎn)式布置置自由式布置置居住區(qū)綠地地的標(biāo)準(zhǔn)衡量居住區(qū)區(qū)內(nèi)綠地狀狀況的指標(biāo)標(biāo)，主要有綠地地率和人均均公共綠地地面積。綠地率是指指居住區(qū)用用地內(nèi)各類類綠地面積積的總和占占居住區(qū)用用地面積的的比率(%),其中新區(qū)建建設(shè)不應(yīng)低低于30%，舊區(qū)改建不不宜低于25%。居住區(qū)人均均公共綠地地面積指標(biāo)標(biāo):組團(tuán)綠地不不少于0.5㎡/人，小區(qū)綠地(含組團(tuán))不少于1㎡/人，居住區(qū)綠地地(含小區(qū)和組組團(tuán))不少于1.5㎡5.3居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)是從量量的方面面衡量和和評價(jià)居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃質(zhì)量量和綜合合效益的的重要依依據(jù)。居住區(qū)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)有有必要指指標(biāo)和可可選指標(biāo)標(biāo)之分。。反映基本本數(shù)據(jù)和和習(xí)慣上上要直接接引用的的數(shù)據(jù)為為必要指指標(biāo)；習(xí)習(xí)慣上較較少采用用的數(shù)據(jù)據(jù)或根據(jù)據(jù)規(guī)劃需需要有可可能出現(xiàn)現(xiàn)的內(nèi)容容為可選選指標(biāo)。。居住區(qū)綜合技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)一覽表居住區(qū)綜合技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)一覽表5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的評價(jià)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案評評價(jià)的特點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案評評價(jià)步驟開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案評評價(jià)的指標(biāo)體體系綜合評分法在在開發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案評價(jià)中的應(yīng)應(yīng)用層次分析法在在開發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案評價(jià)中的應(yīng)應(yīng)用開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案評評價(jià)的特點(diǎn)評價(jià)主體的的多元性評價(jià)目標(biāo)的的多樣性評價(jià)值的不不確定性開發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案評價(jià)步步驟明確評價(jià)目目標(biāo)選擇評價(jià)的的指標(biāo)體系系選定合適的的評價(jià)方法法比較分析并并優(yōu)選方案案開發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案評價(jià)的的指標(biāo)體系系利用主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)進(jìn)行分分析和評價(jià)價(jià)利用綜合評評價(jià)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分析和和評價(jià)層次分析法法的解題步步驟建立評價(jià)模模型構(gòu)造判斷矩矩陣層次單排序序方案總排序序?qū)?/p>