房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營117

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件北京大學出版社第1章概述教學目標學習本章后，你應該能夠：1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用；3．了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.1房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價值量大9.流動性差10.保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的分類1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》，城市用地分為：①居住用地；②公共設施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設施；⑦政府和公用設施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)3.房地產(chǎn)價格評估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進我國的城市化進程。

4．有利于健全和完善社會主義市場體系。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念、任務和分類房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在國有土地上進行基礎(chǔ)設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開發(fā)的類型（1）按開發(fā)的規(guī)模和復雜程度來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)）

（2）按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)）（3）按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營，從廣義上講，就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。1．房屋經(jīng)營2．城市土地經(jīng)營3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是從狹義的角度來看。從廣義的角度來看，特別是站在市場經(jīng)濟的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別。1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

教學目標通過本章的學習：了解房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律和運行過程；了解政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)市市場概述述2.1.1市場的一一般概念念市場是社社會分工工和商品品交換的的必然產(chǎn)產(chǎn)物，它它是一種種以商品品交換為為內(nèi)容的的經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)系形式式。由于于市場的的基本經(jīng)經(jīng)濟內(nèi)容容是商品品供求和和商品買買賣，因因此市場場的形成成必須具具備下列列3個基本條條件：其其一是存存在著可可供交換換的產(chǎn)品品(包括有形形的實物物產(chǎn)品和和可供出出售的無無形產(chǎn)品品)，這是市市場的客客體；其其二是存存在欲出出售產(chǎn)品品的賣主主和具有有購買力力、購買買欲望的的買主，，這是市市場的主主體；其其三是具具有買賣賣雙方都都能夠接接受的交交易價格格及其條條件。只只有滿足足以上3個基本條條件，商商品的交交換才能能成為現(xiàn)現(xiàn)實，市市場也才才具有實實際意義義。2.1.2房地產(chǎn)市市場的含含義房地產(chǎn)市市場是開開展房地地產(chǎn)活動動的場所所，是社社會統(tǒng)一一大市場場中的一一個重要要組成部部分。房房地產(chǎn)市市場有狹狹義和廣廣義之分分。從狹狹義上來來說，房房地產(chǎn)市市場是房房地產(chǎn)交交易雙方方就某宗宗特定房房地產(chǎn)的的交易價價格達成成一致并并進行房房地產(chǎn)商商品交易易的領(lǐng)域域，換句句話來說說是指以以房地產(chǎn)產(chǎn)作為對對象進行行交易的的場所；；從廣義義上來說說，房地地產(chǎn)市場場是指房房地產(chǎn)買買賣雙方方以房地地產(chǎn)作為為交易對對象在某某個特定定的地理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)于某一一待定的的時間段段內(nèi)達成成所有交交易的總總和，即即進行交交易所發(fā)發(fā)生的經(jīng)經(jīng)濟關(guān)系系的總和和，是買買賣雙方方相互作作用的一一種機制制。2.1.3房地產(chǎn)市市場的分分類1．按地域域來劃分分2．按房地地產(chǎn)類型型、檔次次來劃分分3．按土地地和房地地產(chǎn)層次次來劃分分2.2房地產(chǎn)市市場的特特性與功功能2.2.1房地產(chǎn)市市場的特特性通過對房房地產(chǎn)市市場特性性的分析析，就可可以回答答市場是是如何有有效地通通過改變變價格來來調(diào)整房房地產(chǎn)的的供需變變化這個個問題。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的特性主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個方方面。1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的的交易市市場2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是地區(qū)性性市場3．需要專專業(yè)人員員提供服服務4．易于出出現(xiàn)市場場的不均均衡和壟壟斷5．供給具具有稀缺缺性，而而需求具具有較大大的彈性性2.2.2房地產(chǎn)市市場的功功能在任何市市場上，，某種商商品的價價格反映映了當時時的市場場供需狀狀況。但但市場不不僅自身身會發(fā)生生變化，，還可以以通過價價格信號號來指導導買賣雙雙方的行行為。簡簡言之，，價格機機制是通通過市場場發(fā)揮作作用的。。關(guān)于房房地產(chǎn)市市場的功功能，可可以歸納納為以下下幾個方方面。1．配置存存量房地地產(chǎn)資源源和利益益2．顯示房房地產(chǎn)市市場需求求的變化化3．指導供供給以適適應需求求的變化化4．能指導導政府科科學地制制訂土地地供給計計劃5．引導需需求適應應供給條條件的變變化2.3房地產(chǎn)市市場的需需求與供供給2.3.1房地產(chǎn)市市場的需需求1．房地產(chǎn)產(chǎn)需求及及影響因因素2．房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的需求的的特征房地產(chǎn)商商品的需需求形態(tài)態(tài)多種多多樣，但但總的來來看有一一定的規(guī)規(guī)律性和和發(fā)展趨趨勢，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為以下下的特征征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導性性(5)相對理性性(6)可替代性性2.3.2房地產(chǎn)市市場的供供給1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給及及其影響響因素2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給的特特征(1)短期供給給特征。。短期之之內(nèi)，房房地產(chǎn)商商品的供供給無法法一下子子大量增增加，這這是由于于在受到到需要符符合城市市規(guī)劃和和政府有有關(guān)政策策措施限限制的條條件下，，改變土土地用途途、建筑筑整修或或重新開開發(fā)，都都需要相相當長的的時間。。(2)長期供給給特征。。由于長長期時間間內(nèi)，開開發(fā)商能能夠在符符合城市市規(guī)劃和和有關(guān)政政策的前前提下，，通過改改變原有有土地的的用途，，以及開開發(fā)新的的土地等等方法來來增加市市場供給給，因此此房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格變化相相對短期期而言要要平緩得得多。2.4房地產(chǎn)市市場運行行的一般般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使使用市場場與房地地產(chǎn)投資資市場1．房地產(chǎn)產(chǎn)使用市市場2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場3．房地產(chǎn)產(chǎn)使用市市場和資資產(chǎn)市場場之間的的聯(lián)系和和均衡狀狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市市場運行行過程的的分析1．經(jīng)濟增增長和房房地產(chǎn)使使用需求求2．長期利利率與房房地產(chǎn)投投資的需需求3．短期信信貸、開開發(fā)成本本和新增增供應2.4.3房地產(chǎn)市市場的周周期循環(huán)環(huán)2.5政府對房房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控2.5.1建立房地地產(chǎn)市場場政策的的原則政府政策策應具有有的共同同特征是是：公平平、效率率、連續(xù)續(xù)、系統(tǒng)統(tǒng)、協(xié)調(diào)調(diào)、前瞻瞻性和引引導性。。由于房房地產(chǎn)特特殊的空空間固定定性、價價值昂貴貴性和使使用耐久久性，對對其發(fā)展展政策的的建立也也應具有有相應的的特殊原原則。1．目標的的確定性性2．政策的的連續(xù)性性與協(xié)調(diào)調(diào)性3．政策的的針對性性和導向向性4．政策的的公平性性和效率率2.5.2房地產(chǎn)市市場調(diào)控控的原則則1．統(tǒng)一領(lǐng)領(lǐng)導、相相互協(xié)調(diào)調(diào)的原則則2．多種調(diào)調(diào)控手段段相結(jié)合合的原則則3．管而不不死，活活而有序序的原則則2.5.3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場場的宏觀調(diào)控控1)土地供應政策策和地價政策策2)金融政策3)住房政策4)城市規(guī)劃5)稅收政策6)租金和價格控控制2．房地產(chǎn)投資資規(guī)模的調(diào)控控3．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控控4．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)布局的調(diào)控控5．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行為和房地地產(chǎn)投資品的的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場的的宏觀調(diào)控手手段1．計劃手段2．經(jīng)濟手段3．行政手段4．法制手段第3章房地產(chǎn)開開發(fā)的程序教學目標通過本章的學學習：了解房地產(chǎn)開開發(fā)的基本程程序；熟悉投資分析析、前期準備備、建設與租租售服務等階階段的主要工工作任務與要要求，從而對對房地產(chǎn)的開開發(fā)的整個過過程有一個總總體認識和把把握。3.1房地產(chǎn)開發(fā)程程序概述隨著社會經(jīng)濟濟的發(fā)展，房房地產(chǎn)開發(fā)活活動變得越來來越復雜。然然而，不論開開發(fā)活動變得得多么復雜，，開發(fā)商變得得多么能干，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)專業(yè)服務隊隊伍發(fā)展得多多么完善，房房地產(chǎn)開發(fā)過過程都必須遵遵循基本的步步驟。一般說來，這這個程序分為為4個階段：投資資分析階段、、前期準備階階段、建設階階段與租售服服務階段。3.2房地產(chǎn)開發(fā)投投資機會選擇擇與風險分析析3.2.1房地產(chǎn)投資的的種類房地產(chǎn)投資可可分為直接投投資與間接投投資兩種，其中房地產(chǎn)直直接投資是指指直接與房地地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)關(guān)的投資，它它包含房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資與與房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資兩種形形式，房地產(chǎn)產(chǎn)間接投資是是指不直接與與房地產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)生關(guān)系的的投資。主要要有投資房地地產(chǎn)企業(yè)股票票或債券、投投資房地產(chǎn)投投資信托基金金、購買住房房抵押貸款支支持證券等形形式。它們具具體的關(guān)系如如圖所示3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)投投資機會選擇擇房地產(chǎn)投資機機會選擇，也也就是通常所所說的項目可可行性研究，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資過過程中，把握握機會、機遇遇的過程。房房地產(chǎn)投資機機會選擇，主主要包括投資資機會尋找、、篩選與決策策分析3個步驟。3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)投投資風險分析析1．房地產(chǎn)投資資風險的基本本概念從房地產(chǎn)投資資的角度來說說，風險可以以定義為未獲獲得預期收益益可能性的大大小。完成投投資過程進入入經(jīng)營階段后后，人們就可可以計算實際際獲得的收益益與預期收益益之間的差別別，進而也就就可以計算獲獲取預期收益益可能性的大大小。2．房地產(chǎn)投資資風險預測與與控制分析1)風險預測的方方法(1)財務報表法。。(2)問詢法。(3)索賠記錄統(tǒng)計計法。(4)環(huán)境分析法。。2)房地產(chǎn)投資風風險的規(guī)避與與控制(1)通過項目投資資組合及多種種經(jīng)營分散風風險。(2)通過加強資產(chǎn)產(chǎn)管理來控制制風險。(3)通過合理改變變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風險。(4)通過市場調(diào)查查實行正確的的決策來控制制風險。此外，有一部部分可保風險險，可通過商商業(yè)保險等方方式轉(zhuǎn)移。3.3房地產(chǎn)開發(fā)前前期工作房地產(chǎn)開發(fā)前前期工作包括括：獲取土地地使用權(quán)；項項目規(guī)劃設計計與許可；建建設工程招標標；開工申請請與審批等環(huán)環(huán)節(jié)的工作，，以上部分的的具體內(nèi)容將將在第4章與第6章講述。3.4建設階段段3.4.1質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指指項目管理機機構(gòu)以設計文文件、工程合合同、國家標標準、施工規(guī)規(guī)范等為目標標對開發(fā)項目目所進行的監(jiān)監(jiān)督與管理活活動。1．質(zhì)量控制的的任務質(zhì)量控制的任任務主要是在在施工過程中中及時發(fā)現(xiàn)施施工工藝規(guī)程程是否滿足設設計要求和合合同規(guī)定，對對所選用的材材料和設備進進行質(zhì)量評價價、對整個施施工過程中的的工程質(zhì)量進進行評估，將將取得的質(zhì)量量數(shù)據(jù)和承包包商履行職責責的程序，與與國家有關(guān)規(guī)規(guī)范、技術(shù)標標準、規(guī)定進進行比較，并并作出評判。。2．質(zhì)量控制的的手段1)“旁站”監(jiān)督2)測量3)指令文件4)利用質(zhì)量控制制工作程序5)支付控制3.4.2進度控制1．影響進度的的因素由于房地產(chǎn)項項目具有資金金龐大、業(yè)務務復雜、建設設周期長、涉涉及相關(guān)單位位多等特點，，造成影響進進度的因素很很多，如人的的因素，技術(shù)術(shù)因素，材料料設備與構(gòu)配配件因素，天天文、地理與與氣象自然因因素，政治、、經(jīng)濟、文化化等社會因素素，還有其他他不確定的因因素等。2．進度控制的的方法1)關(guān)鍵線路法2)計劃評審技術(shù)術(shù)3)管理技術(shù)3．進度控制的的措施1)組織措施2)技術(shù)措施3)合同措施4)經(jīng)濟措施5)信息管理措施施3.4.3成本控制1．成本控制的的主要工作除項目投資決決策、設計和和工程發(fā)包階階段的成本控控制外，項目目施工階段的的工程成本控控制主要包括括如下幾個方方面的工作。。1)編制成本計劃劃，確定成本本控制的目標標2)審查施工組織織設計和施工工方案3)控制工程款的的動態(tài)結(jié)算4)控制工程變更更2．成本超支的的原因與處理理措施在房地產(chǎn)項目目成本控制的的過程中，經(jīng)經(jīng)過對比分析析，發(fā)現(xiàn)某一一方面已經(jīng)出出現(xiàn)成本超支支，或是預計計到最終將會會出現(xiàn)成本超超支，則應將將該部分成本本超支問題單單獨提出，作作進一步的原原因分析。然然后再在分析析的基礎(chǔ)上分分清責任，提提出成本控制制的相應措施施。3.4.4合同管理1．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的主要要合同1)開發(fā)商的主要要合同關(guān)系開發(fā)商為了順順利地組織實實施其所承擔擔的開發(fā)項目目，需要在開開發(fā)過程中簽簽署一系列的的合同。這些合同通常常包括：土地地使用權(quán)出讓讓或轉(zhuǎn)讓合同同、勘察設計計合同、融資資合同、咨詢詢合同、工程程施工合同、、采購合同、、銷售合同、、聯(lián)合開發(fā)合合同與房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等等。2)承包商的主要要合同關(guān)系承包商的主要要合同包括：：工程承包合合同、分包合合同、供應(采購)合同、運輸合合同、加工合合同、租賃合合同、勞務供供應合同、保保險合同、融融資合同、聯(lián)聯(lián)合承包合同同等。2．開發(fā)項目合合同管理項目合同管理理通常包括兩兩個階段：合合同策劃及管管理階段、合合同分析與控控制階段。3.4.5開發(fā)項目信息息管理在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中，無無論項目組織織、計劃，還還是管理、控控制、協(xié)調(diào)都都離不開信息息，可以說信信息是經(jīng)營管管理活動的基基礎(chǔ)。3.4.6竣工驗收1．竣工驗收的的依據(jù)2．竣工驗收的的工作程序開發(fā)項目竣工工驗收的工作作程序一般分分為單體驗收收、綜合驗收收以及驗收備備案3個階段。1)單體驗收2)綜合驗收3)驗收備案3.5租售階段段租售階段的工工作這部分內(nèi)內(nèi)容見第8章房地產(chǎn)市場場營銷。第4章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地的的獲取教學目標通過本章的學學習:了解建設用地地使用權(quán)的概概念、集體土土地征收與城城市房屋拆遷遷的內(nèi)涵；熟悉房地產(chǎn)開開發(fā)項目建設設用地使用權(quán)權(quán)取得的主要要方式、集體體土地征收與與城市房屋拆拆遷補償。4.1土地使用權(quán)的的獲取4.1.1土地所有權(quán)和和土地使用權(quán)權(quán)1．土地所有權(quán)權(quán)土地所有權(quán)是是指土地所有有者在法律規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)內(nèi)，對其擁有有的土地享有有的占有、使使用、收益和和處置的權(quán)利利，它是土地地所有制的法法律體現(xiàn)。土土地所有權(quán)包包括土地占有有權(quán)、土地使使用權(quán)、土地地收益權(quán)和土土地處分權(quán)4項權(quán)能。2．土地使用權(quán)權(quán)土地使用權(quán)是是指土地使用用者依法取得得的在法律規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)內(nèi)對土地享有有的占有、使使用、收益和和在特定的條條件下依法處處分的權(quán)利，，它是土地使使用制度在法法律上的表現(xiàn)現(xiàn)，也是我國國地權(quán)制度的的重要組成部部分。4.1.2土地使用權(quán)的的取得方式4.1.3土地使用權(quán)出出讓1．土地使用權(quán)權(quán)出讓的概念念土地使用權(quán)出出讓是指國家家將國有土地地使用權(quán)在一一定年限內(nèi)出出讓給土地使使用者，由土土地使用者向向國家支付土土地使用權(quán)出出讓金的行為為。(1)經(jīng)出讓取得土土地使用權(quán)的的單位和個人人，在土地使使用期限內(nèi)沒沒有所有權(quán)，，只有使用權(quán)權(quán)，在使用土土地期限內(nèi)對對土地擁有使使用、占有、、收益和處分分權(quán)；土地使使用權(quán)可以進進入市場，可可以進行轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押等經(jīng)營活活動。(2)出讓的土地使使用權(quán)是有一一定年限的土土地使用權(quán)。。(3)土地使用權(quán)出出讓是有償?shù)牡?，受讓人必必須支付“出出讓金”?4)土地使用權(quán)出出讓是國家以以土地所有者者的身份與使使用單位之間間關(guān)于權(quán)利和和義務的經(jīng)濟濟關(guān)系，因此此具有平等、、自愿、有償償、有限期的的特點。2．土地使用權(quán)權(quán)出讓的范圍圍1)主體范圍(1)土地使用權(quán)出出讓的主體必必須是國家，，其他任何單單位和個人不不得出讓土地地使用權(quán)。(2)土地使用權(quán)出出讓對象是中中華人民共和和國境內(nèi)的公公司、企業(yè)以以及其他組織織和個人。2)客體范圍(1)土地使用權(quán)出出讓的客體必必須是國有土土地，集體土土地不經(jīng)征收收不得出讓。。(2)地下下埋埋藏藏物物不不屬屬于于出出讓讓范范圍圍，，它它歸歸國國家家所所有有。。3．土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出讓讓年年限限根據(jù)據(jù)《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》的規(guī)規(guī)定定，，不不同同用用途途的的國國有有土土地地，，其其土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的最最高高出出讓讓年年限限如如下下：：①①居居住住用用地地70年；；②②工工業(yè)業(yè)用用地地50年；；③③教教育育、、科科技技、、文文化化衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育用用地地50年；；④④商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地40年；；⑤⑤綜綜合合或或其其他他用用地地50年。。4．國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的方方式式根據(jù)據(jù)相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓，，即即土土地地一一級級市市場場，，一一般般有有4種交交易易方方式式：：協(xié)協(xié)議議、、招招標標、、拍拍賣賣及及掛掛牌牌。。其其中中后后三三者者是是通通過過市市場場公公開開交交易易的的方方式式來來出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。4.1.4土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥1．劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的概概念念土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥是是指指經(jīng)經(jīng)縣縣級級以以上上人人民民政政府府批批準準，，在在土土地地使使用用者者繳繳納納補補償償、、安安置置等等費費用用后后將將該該土土地地交交付付給給其其使使用用，，或或者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)無無償償交交付付給給土土地地使使用用者者的的行行為為。。劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)具具有有以以下下特特點點。。(1)通過過劃劃撥撥方方式式取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)時時，，除除了了法法律律、、法法規(guī)規(guī)另另有有規(guī)規(guī)定定外外，，沒沒有有使使用用期期限限的的限限制制。。(2)通過過劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)時時，，雖雖然然土土地地使使用用者者要要繳繳納納補補償償、、安安置置等等費費用用，，但但不不必必向向國國家家支支付付地地租租性性質(zhì)質(zhì)的的費費用用。。(3)通過過劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)時時，，必必須須經(jīng)經(jīng)縣縣級級以以上上人人民民政政府府核核準準，，并并按按法法定定的的程程序序辦辦理理手手續(xù)續(xù)后后才才能能取取得得劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。(4)通過過劃劃撥撥方方式式取取得得的的土土地地用用途途，，未未經(jīng)經(jīng)批批準準，，不不得得改改變變。。(5)土地地使使用用權(quán)權(quán)人人在在行行使使權(quán)權(quán)利利時時，，若若遇遇社社會會公公共共利利益益需需要要，，有有義義務務服服從從人人民民政政府府收收回回土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的決決定定。。(6)依照照行行政政劃劃撥撥方方式式取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，一一般般不不得得進進行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，但但經(jīng)經(jīng)市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門和和房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門的的批批準準，，并并符符合合下下列列條條件件時時，，可可依依法法進進行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓：：①①土土地地使使用用者者為為公公司司、、企企業(yè)業(yè)及及其其他他經(jīng)經(jīng)濟濟組組織織和和個個人人；；②②領(lǐng)領(lǐng)取取了了國國有有土土地地使使用用證證；；③③具具有有地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附著著物物合合法法的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證明明；；④④依依照照《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》中的的規(guī)規(guī)定定簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，并并向向當當?shù)氐厥惺小ⅰ⒖h縣人人民民政政府府補補交交土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，或或者者以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押所所獲獲收收益益抵抵交交土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金。。2．劃撥土土地使用用權(quán)的范范圍《中華人民民共和國國土地管管理法》第54條對劃撥撥土地使使用權(quán)適適用的范范圍作了了明確的的規(guī)定。。(1)國家機關(guān)關(guān)用地和和軍事用用地。(2)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設施用用地和公公益事業(yè)業(yè)用地。。(3)國家重點點扶持的的能源、、交通、、水利等等基礎(chǔ)設設施用地地。(4)法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他用用地。通過劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)，是國國家為了了支持和和照顧某某些公益益性事業(yè)業(yè)和特殊殊行業(yè)的的發(fā)展，，而對其其建設項項目用地地采用的的特殊的的供地方方式。4.1.5土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓1．土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的概概念土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，是指指通過出出讓方式式獲得國國家土地地使用權(quán)權(quán)的土地地使用者者，通過過買賣、、贈與或或者其他他合法方方式將土土地使用用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行行為。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓具有以以下特征征。(1)土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓必須須以出讓讓合同規(guī)規(guī)定的期期限和條條件投資資、開發(fā)發(fā)、利用用土地為為前提。。(2)土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移時，土土地使用用權(quán)出讓讓合同和和登記文文件所載載明的權(quán)權(quán)利、義義務隨之之轉(zhuǎn)移。。(3)土地使用用者通過過轉(zhuǎn)讓方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)，其使使用年限限為土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同規(guī)定定的使用用年限減減去原土土地使用用者已使使用年限限后的剩剩余年限限。(4)土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓時，，其地地上建建筑物物和其其他附附著物物的所所有權(quán)權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓讓。2．土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件件土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是土土地使使用權(quán)權(quán)在不不同使使用者者之間間的流流動，，是土土地市市場最最活躍躍的二二級市市場。。為規(guī)規(guī)范市市場行行為，，土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應應具備備以下下條件件。(1)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)的公公民、、法人人，必必須是是土地地合法法的使使用權(quán)權(quán)享有有人，，必須須持有有土地地使用用權(quán)的的法律律文書書，即即《國有土土地使使用權(quán)權(quán)證》，其權(quán)權(quán)利在在國家家土地地管理理部門門應有有具體體的登登記。。(2)接受轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的公民民、法法人，，必須須是我我國法法律允允許的的能夠夠享有有國有有土地地使用用權(quán)的的單位位或個個人，，即受受讓者者應符符合受受讓的的條件件。(3)使用權(quán)權(quán)人必必須對對土地地進行行一定定開發(fā)發(fā)之后后才能能轉(zhuǎn)讓讓其權(quán)權(quán)利，，即我我國法法律禁禁止進進行““炒地地皮””式的的轉(zhuǎn)讓讓。3．土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的形式式1)土地使使用權(quán)權(quán)出售售2)土地使使用權(quán)權(quán)交換換3)土地使使用權(quán)權(quán)贈與與4.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地地的征征用拆拆遷4.2.1集體土土地征征收1．土地地征收收的內(nèi)內(nèi)涵土地征征收是是國家家為了了社會會公共共利益益的需需要，，將集集體所所有土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲杏型恋氐氐膹姀娭剖质侄?。?．土地地征收收的原原則與與批準準權(quán)限限1)土地征征收的的原則則(1)珍惜耕耕地，，合理理利用用和保保護土土地的的原則則。(2)保證國國家建建設用用地的的原則則。(3)妥善安安置被被征地地單位位和農(nóng)農(nóng)民的的原則則。(4)有償使使用土土地的的原則則。(5)依法征征地的的原則則。2)土地征征收批批準權(quán)權(quán)限《土地管管理法法》第45條規(guī)定定，““征收收下列列土地地的，，由國國務院院批準準：①①基基本農(nóng)農(nóng)田；；②基基本本農(nóng)田田以外外的耕耕地超超過35公頃的的；③③其其他土土地超超過70公頃的的?！薄闭魇帐涨翱羁钜?guī)定定以外外的土土地的的，由由省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府批批準，，并報報國務務院備備案。。3．土地地征收收的工工作程程序根據(jù)《土地管管理法法實施施條例例》和《建設用用地審審查報報批管管理辦辦法》，土地地征收收一般般按照照下列列工作作程序序辦理理。1)申請用用地2)受理申申請并并審查查有關(guān)關(guān)文件件3)審批用用地4)征地實實施5)簽發(fā)用用地證證書4．征收收集體體土地地補償償?shù)姆斗秶秃蜆藴蕼?.2.2城市房房屋拆拆遷1．房屋屋拆遷遷的概概念房屋拆拆遷是是指建建設單單位或或個人人(即拆遷遷人)根據(jù)城城市建建設規(guī)規(guī)劃要要求和和政府府批準準的用用地文文件，，在取取得拆拆遷許許可證證后，，依照照有關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)拆除除城市市規(guī)劃劃區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)國有有土地地上的的房屋屋及附附屬物物，并并對被被拆除除房屋屋的所所有人人和使使用人人進行行補償償和安安置的的活動動。2．房屋屋拆遷遷的工工作程程序1)拆遷許許可階階段拆遷許許可階階段的的工作作主要要有拆拆遷申申請、、拆遷遷審批批、拆拆遷公公告等等環(huán)節(jié)節(jié)2)拆遷協(xié)協(xié)議階階段3)實施拆拆遷階階段3．拆遷遷補償償方式式及安安置1)拆遷補補償方方式根據(jù)《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》的規(guī)定定，拆拆遷人人應當當對被被拆遷遷人給給予補補償。。拆遷遷補償償方式式有兩兩種：：房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換換、貨貨幣補補償。。2)拆遷安安置4．拆遷遷爭議議的處處理第5章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行行性研研究教學目目標通過本本章的的學習習:熟悉房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目投資資估算算及項項目方方案的的財務務評價價指標標，能能獨立立地進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目可行行性分分析并并撰寫寫可行行性研研究報報告。。5.1可行性性研究究概述述5.1.1可行性性研究究的概概念和和目的的1．可行行性研研究的的概念念可行性性研究究就是是在工工程項項目投投資決決策前前，對對與項項目有有關(guān)的的社會會、經(jīng)經(jīng)濟和和技術(shù)術(shù)等方方面情情況進進行深深入細細致的的研究究；對對各種種可能能擬定定的建建設方方案或或技術(shù)術(shù)方案案進行行認真真的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟分分析、、比較較和論論證；；對項項目的的經(jīng)濟濟、社社會、、環(huán)境境效益益進行行科學學的預預測和和評價價。2．可行行性研研究的的目的的可行性性研究究的根根本目目的是是實現(xiàn)現(xiàn)項目目決策策的科科學化化、民民主化化、程程序化化，減減少或或避免免投資資決策策的失失誤，，提高高建設設項目目的經(jīng)經(jīng)濟、、社會會和環(huán)環(huán)境效效益。。5.1.2可行性性研究究的特特點1．前期期性2．綜合合性3．不確確定性性4．預測測性5.1.3可行性性研究究的作作用1．作為為項目目投資資決策策的依依據(jù)2．作為為籌集集建設設資金金的依依據(jù)3．作為為開發(fā)發(fā)商與與有關(guān)關(guān)各部部門簽簽訂協(xié)協(xié)議、、合同同的依依據(jù)4．作為為編制制下階階段規(guī)規(guī)劃設設計的的依據(jù)據(jù)5．作為為環(huán)保保部門門審查查建設設項目目對環(huán)環(huán)境影影響的的依據(jù)據(jù)5.1.4可行性性研究究的工工作階階段和和具體體步驟驟1．可行行性研研究的的工作作階段段1)投資機機會研研究2)初步可可行性性研究究3)詳細可可行性性研究究4)項目的的評估估和決決策2．可行行性研研究的的具體體步驟驟1)接受委委托2)調(diào)查研研究3)方案選選擇和和優(yōu)化化4)財務評評價和和國民民經(jīng)濟濟評價價5)編制可可行性性研究究報告告5.1.5可行性性研究究的內(nèi)內(nèi)容一般房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行行性研研究的的內(nèi)容容主要要包括括以下下幾個個方面面。1．項目目概況況2．開發(fā)發(fā)項目目用地地的現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查及及拆遷遷安置置方案案的制制定3．市場場分析析和建建設規(guī)規(guī)模的的確定定4．規(guī)劃劃設計計方案案選擇擇5．資源源供給給條件件分析析6．環(huán)境境影響響評價價7．項目目開發(fā)發(fā)組織織機構(gòu)構(gòu)情理理費用用的研研究8．開發(fā)發(fā)建設設計劃劃的編編制9．項目目經(jīng)濟濟及社社會效效益分分析10．結(jié)論論及建建議5.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查與研研究5.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的概概念與與作用用1．房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查是運運用科科學的的方法法，有有目的的、有有計劃劃地收收集、、整理理和分分析與與房地地產(chǎn)企企業(yè)有有關(guān)的的各種種情報報、信信息和和資料料，為為房地地產(chǎn)企企業(yè)決決策提提供依依據(jù)的的信息息管理理活動動。2．房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的作用5.2.2房地產(chǎn)市場場調(diào)查的類類型與內(nèi)容容1．房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的類型1)探索性調(diào)查查2)描述性調(diào)查查3)因果性調(diào)查查4)反饋性調(diào)查查5)預測性調(diào)查查2．房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的內(nèi)容1)市場環(huán)境調(diào)調(diào)查2)市場專題調(diào)調(diào)查5.2.3房地產(chǎn)市場場調(diào)查的程程序與方法法1．房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的程序1)確定調(diào)查目目標2)初步分析3)調(diào)查設計4)現(xiàn)場調(diào)查5)資料整理、、統(tǒng)計和分分析6)撰寫和提交交調(diào)查報告告2．房地產(chǎn)市市場調(diào)查的的方法房地產(chǎn)市場場調(diào)查方法法很多，較較常見的有有以下幾種種。1)詢問調(diào)查法法2)觀察調(diào)查法法3)試驗調(diào)查法法4)統(tǒng)計分析法法5.2.4房地產(chǎn)市場場研究的概概念及其必必要性1．房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者的決決策依賴于于房地產(chǎn)市市場研究2．房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售要求進行行房地產(chǎn)市市場研究3．市場研究究與經(jīng)營管管理4．市場研究究與制定價價格策略5.2.5房地產(chǎn)市場場研究方法法市場研究方方法有定量量分析法和和定性分析析法兩種。5.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的投投資估算與與收入估算算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的投投資估算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資估算的范范圍，包括括土地費用用、前期工工程費、房房屋開發(fā)費費、管理費費、財務費費、銷售費費用、其他他費用及開開發(fā)期稅費費等。1．土地費用用估算開發(fā)項目土土地費用是是指為取得得開發(fā)項目目用地而發(fā)發(fā)生的費用用。開發(fā)項項目取得土土地使用權(quán)權(quán)有多種方方式，所發(fā)發(fā)生的費用用各不相同同。主要有有以下幾種種：劃撥或或征用土地地的土地征征用拆遷費費、出讓土土地的土地地出讓地價價款、轉(zhuǎn)讓讓土地的土土地轉(zhuǎn)讓費費、租用土土地的土地地租用費、、股東投資資入股土地地的投資折折價。2．前期工程程費前期工程費費主要包括括開發(fā)項目目的可行性性研究費、、工程勘察察費、城市市規(guī)劃設計計費、工程程設計費、、環(huán)境影響響咨詢評估估費、交通通影響咨詢詢評估費、、建設工程程規(guī)劃許可可證執(zhí)照費費以及“三三通一平””等土地開開發(fā)工程費費。3．房屋開發(fā)發(fā)費4．管理費5．財務費用用6．銷售費用用7．開發(fā)期稅稅費8．其他費用用9．不可預見見費5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的收收入估算根據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)項目的的收入主要要包括房地地產(chǎn)產(chǎn)品的的銷售收入入、租金收收入、土地地轉(zhuǎn)讓收入入(以上統(tǒng)稱租租售收入)、配套設施施銷售收入入和自營收收入幾個部部分。1．租售收入入2．自營收入入3．配套設施施銷售收入入4．土地出租租收入5．房地產(chǎn)開開發(fā)項目收收入的扣減減房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目在銷銷售和交易易階段要發(fā)發(fā)生一些稅稅費，這些些費用不參參與投資與與成本費用用構(gòu)成，只只是作為銷銷售收入的的扣減。這這些稅費主主要包括以以下兩大部部分。1)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的的稅費(1)營業(yè)稅。(2)城市建設維維護費。(3)教育費及附附加。(4)教育專項基基金。(5)防洪工程維維護費。(6)交易管理費費。(7)交易印花稅稅。2)土地增值稅稅3)企業(yè)所得稅稅5.4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的財財務評價5.4.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務務評價的內(nèi)內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務務評價是在在房地產(chǎn)市市場調(diào)查與與預測、項項目策劃、、投資估算算、收入估估算和資金金籌措等基基礎(chǔ)資料和和數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上，通通過編制基基本財務報報表，計算算財務評價價指標，對對房地產(chǎn)開開發(fā)項目的的財務盈利利能力、清清償能力和和資金平衡衡等情況進進行分析。。5.4.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務務評價的基基本報表財務評價使使用的基本本報表有現(xiàn)現(xiàn)金流量表表、損益表表、資金來來源和運用用表、資產(chǎn)產(chǎn)負債表。。5.4.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的財財務評價指指標1．房地產(chǎn)開開發(fā)項目財財務盈利能能力的評價價指標盈利能力指指標是用來來考察項目目盈利能力力水平的指指標，包括括靜態(tài)指標標和動態(tài)指指標兩類。。1)靜態(tài)指標靜態(tài)指標是是在不考慮慮資金、時時間、價值值因素影響響的情況下下，直接通通過現(xiàn)金流流量計算出出來的經(jīng)濟濟評價指標標，這些指指標計算簡簡便，通常常在概略評評價時采用用。(1)成本利潤率率。(2)投資利潤率率。(3)資本金利潤潤率。(4)資本金凈利利潤率。(5)靜態(tài)投資回回收期。2)動態(tài)指標動態(tài)指標是是考慮了資資金時間價價值因素的的影響，對對發(fā)生在不不同時間的的效益、費費用計算資資金的時間間價值，將將現(xiàn)金流量量進行等值值化處理后后計算評價價指標。動動態(tài)評價指指標，能比比較全面地地反映投資資方案整個個計算期的的經(jīng)濟效果果，適用于于詳細可行行性研究階階段的經(jīng)濟濟評價和計計算期較長長的投資項項目。(1)財務凈現(xiàn)值值。(2)財務內(nèi)部收收益率(FIRR)。(3)動態(tài)投資回回收期。2．房地產(chǎn)開開發(fā)項目財財務清償能能力的評價價指標清償能力指指標是指考考察項目計計算期內(nèi)償償債能力的的指標。除除了投資者者重視項目目的償債能能力外，為為項目提供供融資的金金融機構(gòu)，，更加重視視項目償債債能力的評評價結(jié)果。。1)借款償還期期2)利息備付率率3)償債備付率率5.5房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性研究報報告的撰寫寫5.5.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性研究報報告的基本本構(gòu)成一般來說，，一份正式式的可行性性研究報告告應包括封封面、摘要要、目錄、、正文、附附表和附圖圖6個部分。5.5.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可行行性研究報報告正文的的寫作要點點正文部分是是可行性研研究報告的的核心，一一般包括以以下內(nèi)容。。1．項目總說說明2．項目概況況3．市場調(diào)查查與預測分分析4．規(guī)劃設計計方案及建建設條件5．建設方式式及進度安安排6．項目投資資估算及收收入估算1)項目投資估估算2)項目收入估估算7．項目資金金籌措計劃劃8．項目經(jīng)濟濟效益評價價9．不確定性性分析10．可行性研研究的結(jié)論論第6章房地地產(chǎn)開發(fā)的的前期準備備教學目標通過本章的的學習:了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目規(guī)劃設計計方案評價價的特點和和評價指標標體系；掌握常用評評價方法；；了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目報建的含含義和建設設工程規(guī)劃劃許可證的的作用；掌握開發(fā)項項目報建的的流程以及及報建送審審應提交的的資料；了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目招投標概概念與作用用、活動原原則和招標標方式；掌握施工招招投標中有有關(guān)申請招招標的條件件、招投標標的程序以以及招標文文件的主要要內(nèi)容等。。6.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌措措6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌措措的目的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌措措的目的在在于以下幾幾方面。1．實現(xiàn)項目目投資開發(fā)發(fā)目標和企企業(yè)發(fā)展目目標2．償還債務務，改善盈盈利能力，，調(diào)整資本本結(jié)構(gòu)6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌措措的原則房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金的有有效籌集，，應保證房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金投入入與回收在在時間上和和數(shù)量上的的協(xié)調(diào)平衡衡，從而保保證資金循循環(huán)運動和和房地產(chǎn)開開發(fā)項目建建設的順利利進行。資資金籌措過過程中應遵遵循以下幾幾點原則。。1．時機適當當原則2．安全性原原則3．經(jīng)濟性原原則4．可行性原原則6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌措措方式具體來講，，房地產(chǎn)開開發(fā)資金的的來源主要要有：自有有資金、銀銀行貸款、、社會集資資、利用外外資、預售售款等。6.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設計方案案的評價6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設計的基基本原則1．符合城市市總體布局局，完善城城市結(jié)構(gòu)2．豐富和創(chuàng)創(chuàng)造最佳的的城市空間間環(huán)境3．房地產(chǎn)開開發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設計應應滿足的其其他要求(1)使用要求。。(2)衛(wèi)生要求。。(3)經(jīng)濟要求。。(4)安全要求。。(5)施工工要要求求。。(6)美觀觀要要求求。。(7)以人人為為本本。。6.2.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案評評價價的的特特點點1．評評價價主主體體的的多多元元性性房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案，，評評價價主主體體除除房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本身身外外，，還還涉涉及及到到使使用用者者(城市市居居民民)、管管理理者者(城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門)、設設計計者者和和施施工工者者。。不不同同的的評評價價主主體體，，對對方方案案的的評評價價角角度度是是不不一一樣樣的的，，因因而而會會出出現(xiàn)現(xiàn)不不同同的的評評價價結(jié)結(jié)果果。。1)使用用者者2)城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門3)設計計者者和和施施工工者者2．評評價價目目標標的的多多樣樣性性3．評評價價結(jié)結(jié)論論的的不不確確定定性性1)評價價者者的的主主觀觀性性2)項目目未未來來情情況況的的不不確確定定性性6.2.3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案評評價價的的主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標1．居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標標住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標標通通常常分分為為規(guī)規(guī)劃劃綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標和和用用地地指指標標兩兩大大類類(包括括用用地地平平衡衡表表)。1)用地地平平衡衡表表2)居住住區(qū)區(qū)用用地地平平衡衡控控制制指指標標3)城市市居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設設計計綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標2．居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標標的的計計算算(1)居住住區(qū)區(qū)總總用用地地(百米米(hm))：包包括括居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、綠綠化化用用地地。。(2)居民民每每人人占占地地(平方方米米/人)：包包括括人人均均居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、綠綠化化用用地地。。(3)居住住區(qū)區(qū)總總建建筑筑面面積積(平方方米米)：包包括括居居住住建建筑筑面面積積、、公公共共建建筑筑面面積積。。(4)總戶戶數(shù)數(shù)(戶)、總總?cè)巳丝诳?人)、平平均均每每戶戶人人口口(人/戶)。(5)平均均每每戶戶居居住住面面積積(平方方米米)。(6)居住住建建筑筑密密度度(%)：指指住住宅宅建建筑筑對對居居住住用用地地的的覆覆蓋蓋率率。。(7)居住住面面積積密密度度(平方方米米/百米米)。(8)容積積率率(居住住建建筑筑面面積積密密度度)(平方方米米/百米米)。(9)人口口毛毛密密度度(人/百米米)：指指居居住住總總?cè)巳丝诳诤秃涂偪傆糜玫氐刂缺取！?10)人口口凈凈密密度度(人/百米米)：指指居居住住總總?cè)巳丝诳谂c與居居住住建建筑筑用用地地面面積積之之比比。。(11)綠化化覆覆蓋蓋率率：：綠綠化化覆覆蓋蓋率率指指在在建建設設用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)全全部部綠綠化化種種植植物物水水平平投投影影面面積積之之和和與與建建設設用用地地面面積積的的比比率率(%)。(12)人均均公公共共綠綠地地面面積積：：人人均均公公共共綠綠地地面面積積指指住住宅宅區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)平平均均每每人人擁擁有有的的公公共共綠綠地地面面積積。。(13)平均均層層數(shù)數(shù)：：指指住住宅宅總總面面積積與與住住宅宅基基底底總總面面積積之之比比。。(14)高層層住住宅宅比比例例(%)：一一般般7層以以上上為為高高層層住住宅宅，，即即高高層層住住宅宅占占總總建建筑筑面面積積的的比比例例。。(15)住宅宅間間距距(米)。(16)居住住區(qū)區(qū)總總造造價價(元)。(17)平均均造造價價(元/平方方米米)。(18)建設設周周期期：：指指自自工工程程開開工工至至全全部部工工程程完完工工之之間間的的時時間間。。居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設設計計都都必必須須進進行行技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析來來衡衡量量方方案案的的優(yōu)優(yōu)劣劣及及優(yōu)優(yōu)選選方方案案，，通通過過上上述述經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標可可以以進進行行居居住住區(qū)區(qū)用用地地分分析析、、技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析及及綜綜合合造造價價3個主要要方面面的比比較和和優(yōu)化化。6.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目規(guī)劃劃設計計方案案評價價方法法對房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設設計方方案的的評價價的主主要方方法有有特爾爾菲專專家咨咨詢法法、層層次分分析法法等。。6.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目報建建管理理6.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目報建建程序序房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目報建建管理理是指指在原原規(guī)劃劃設計計方案案的基基礎(chǔ)上上，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)委托托原規(guī)規(guī)劃設設計單單位提提出各各單體體建筑筑的設設計方方案，，并對對其布布局進進行定定位、、對開開發(fā)項項目用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的道道路和和各類類工程程管線線做更更深入入的設設計，，使其其達到到施工工要求求，并并提交交有關(guān)關(guān)部門門審批批的過過程。。用于于報建建的建建筑設設計方方案經(jīng)經(jīng)城市市規(guī)劃劃、消消防、、抗震震辦、、人防防、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等管理理部門門審查查通過過后，，可以以進一一步編編制項項目的的施工工圖和和有關(guān)關(guān)技術(shù)術(shù)文件件，再再報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門及及有關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)管理理部門門審批批。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在取取得土土地使使用權(quán)權(quán)后，，根據(jù)據(jù)城市市規(guī)劃劃管理理部門門提出出的設設計要要求，，通過過設計計、招招投標標等方方式，，委托托規(guī)劃劃設計計院編編制設設計方方案(兩個或或者兩兩個以以上)。方案案確定定以后后，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商持持項目目規(guī)劃劃設計計方案案、規(guī)規(guī)劃設設計方方報審審表、、規(guī)劃劃設計計書及及其他他相關(guān)關(guān)資料料，再再向城城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門提提出規(guī)規(guī)劃設設計方方案審審批申申請。。城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門接接到申申請后后應在在規(guī)定定的期期限內(nèi)內(nèi)組織織有關(guān)關(guān)單位位審查查規(guī)劃劃設計計方案案并提提出修修改和和調(diào)整整意見見。對對于大大型項項目，，城市市規(guī)劃劃主管管部門門需要要組織織消防防、人人防、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等部部門共共同審審查，，建設設單位位根據(jù)據(jù)審查查意見見，對對規(guī)劃劃設計計方案案進行行修改改、調(diào)調(diào)整。。送審設設計方方案時時，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應報報送下下列圖圖紙、、文件件和資資料：：填報報建設設工程程設計計方案案送審審單；；總平平面設設計圖圖兩張張；選選址批批復及及規(guī)劃劃設計計要求求送審審的其其他文文件、、圖紙紙；單單體建建筑物物的平平面圖圖、剖剖面圖圖、立立面圖圖兩套套。圖圖紙應應標明明建筑筑尺寸寸，平平面圖圖應寫寫明設設計指指標。。如果果屬于于設計計招標標工程程，應應加送送設計計單位位中標標通知知書復復印件件。方案審審查通通過后后，委委托設設計院院進行行項目目的初初步設設計(對高層層建筑筑)，并將將初步步設計計報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門組組織抗抗震辦辦、人人防辦辦、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等部門門對初初步設設計進進行會會審。。初步步設計計審查查通過過后，，委托托設計計院進進行施施工圖圖設計計，并并將施施工圖圖報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門。。城市市規(guī)劃劃管理理部門門組