房地產投資投資風險分析課件

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本章要點本章的學習目的：掌握風險分析方法的基本理論知識熟悉風險分析方法的具體方法能運用參數進行風險的測度課時分配:8課時重點:風險指標的計算和風險的規(guī)避難點:風險指標的計算思考題1本章要點本章的學習目的：思考題2第一節(jié)房地產投資風險概述

一般來說,風險與收益是成正比的。但在現實經濟生活中，進行房地產投資分析乃至其他產業(yè)項目投資分析時，風險因素一般并未系統地考慮進去，特別是在中國，風險問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結國內外投資分析中成熟的風險分析方法，介紹這一領域的最新進展，并將這些方法運用到房地產投資風險分析中。2第一節(jié)房地產投資風險概述一般來3第一節(jié)房地產投資風險概述一、風險的含義

風險是指在人類社會中，由于各種難以預測因素的影響，使得行為主體的期望目標與實際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經濟損失的可能性。風險是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風險是可通過一定的途徑、方法手段計量和測定的。3第一節(jié)房地產投資風險概述一、風險的含義4二、風險的基本特征

風險具有以下特征：（一）風險存在的客觀性風險是獨立于人類意識之外的，不以人的意識為轉移的客觀存在。（二）風險事項的發(fā)生具有隨機性任何一具體風險事項，發(fā)生的時間、地點以及具體表現形式，都是隨機的。4二、風險的基本特征5（三）風險具有相對性考察的對象不同，時空條件不同，則風險的含義也不同。（四）風險事項具有可測可控性所謂可測性是指可以根據過去的統計資料來判斷某種風險發(fā)生的頻率與風險造成經濟損失的程度。（五）風險與收益相伴而生風險越大，收益越高，人們可根據對風險的認識和把握，選擇適當的手段，實現其收益。5（三）風險具有相對性6三、房地產投資風險的分類

房地產投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復雜等特性，房地產投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素引起的后果也特別嚴重，所以對風險因素的判斷與分析在房地產投資分析中顯得十分必要。

6三、房地產投資風險的分類7

房地產投資風險，按不同標準可分為不同類別。下面介紹主要的幾類。（一）按風險的來源分類

1.國家風險

2.市場風險

3.自然風險

4.企業(yè)風險7房地產投資風險，按不同標準可分為不同類8（二）按房地產壽命周期劃分

1．投資前期的風險

房地產投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險等。

2．開發(fā)建設期間的風險

開發(fā)建設期間的風險是指從房地產正式動工到交付使用這一階段的風險，如按時完工風險、成本控制風險、工程質量風險等。8（二）按房地產壽命周期劃分9３．經營階段的風險房地產經營階段的風險包括兩部分內容：一是投資經營的風險，如由于投資計劃安排不當、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉風險；二是指房地產市場營銷風險，如由于市場定位及定價和營銷措施不力等致使營銷業(yè)績不佳。４．管理階段的風險管理階段的風險是指房地產工程竣工、交付使用后的的物業(yè)管理階段的風險。9３．經營階段的風險10（三）按風險的內容１．政治風險

政治風險是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。

２．環(huán)保風險

房地產投資無論在規(guī)劃設計階段，還是在施工建設階段，都會遇到相關環(huán)保問題，如綠化要求、污水處理要求、施工的外在效應等等。３．金融風險

金融風險主要表現在利率風險和匯率風險以及金融政策風險三個方面。10（三）按風險的內容11

４．市場風險

市場風險如前所述，是由市場供求關系、競爭關系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風險。

５．信用風險

信用風險是指項目投資參與者與項目有關的各方之間信用結構及信用履行責任上存在的風險。任何一個房地產項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構和公司，這些部門間的合作依靠有效的信用結構支撐著。

11４．市場風險12

６．財務風險

財務風險指房地產融資、資金運用等財務管理方面的風險。其中，融資帶來的風險占主要比重。如果過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本、減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產危險。７．經營風險經營風險是指房地產投資經營管理決策失誤造成的風險。例如，承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇等經營決策上與管理決策上存在的風險。12６．財務風險13第二節(jié)房地產投資風險的測度

由于風險表現為投資收益的未來的可能值與期望值之間的偏離性，因此，可以使用投資收益的標準差、標準差系數來測度投資風險的大小。這里先講述單個房地產投資風險的測度，在此基礎上再介紹多個房地產投資總風險的測度。13第二節(jié)房地產投資風險的測度由于風險表現為投資收益14一、單個房地產項目投資風險的測度

經過科學的分析和預測，總能掌握房地產投資風險的分布規(guī)律，盡管它的出現具有隨機性?？赏ㄟ^計算房地產投資的期望、方差、標準差、標準差系數，以標準差和標準系數作為測度風險的工具。14一、單個房地產項目投資風險的測度15

（一）期望值

根據概率及數理統計知識，一個變量的期望值為：

n

Ｅ（Ｘ）＝∑ＰiＸii=115（一）期望值16

（二）方差與標準差

方差通常用σ２Ｘ表示，標準差σＸ用表示。隨機變量Ｘ的方差為：

n

σ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2

i=1

隨機變量的標準差是其方差的平方根：

nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２

i=116（二）方差與標準差17

（三）標準差系數標準差系數通常用Vσχ表示，它是標準差與期望值之比。隨機變量X的標準差系數為：

Vσχ=σχE（X）*100%17（三）標準差系數18二、多個房地產項目總風險的測度

當投資主體從事兩個或兩個以上的房地產項目時，需要考慮多個投資項目的總風險，即整個開發(fā)項目組合的風險。

（一）兩個開發(fā)項目組合的風險測度假設投資于兩種房地產：A與B，報酬率分別為XA和XB。并假設項目A占總投資的百分比是a，其余的投資（1-a）放在項目B上。則這個開發(fā)項目組合的總報酬率為：

XP=aXA+（1-a）XB18二、多個房地產項目總風險的測度19則其期望值為：

E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)

方差（或稱為變異系數）和標準差分別為：

σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB

σ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB19則其期望值為：20（二）多個開發(fā)項目組合的風險測度在現實中，可供選擇的項目不只兩個。所以，把前述的討論延伸到多個開發(fā)項目的組合。假設投資者選了n個項目來組成開發(fā)項目組合，則其開發(fā)項目組合的期望值為：

n

E(XP)=∑aiE(Xi)

i=1

nnnn

σ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)

i=1j=1i=1j=1

20（二）多個開發(fā)項目組合的風險測度21第三節(jié)房地產投資風險的處置

房地產投資風險具有兩面性：可能趨向好的方面，使投資主體增加收益；也可能趨向壞的方向，使投資主體遭受損失。房地產投資風險處置，大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生前，采取各種預控手段，力求免除、消除或減小風險；二是在損失發(fā)生之后，采取一定措施對損失進行及時補償。總而言之，有風險回避、平衡交易、資產組合、風險轉移等方略。21第三節(jié)房地產投資風險的處置房地產22一、風險回避

風險回避，即選擇風險較小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目。這是一種相對徹底的處理房地產投資風險的方法，能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是，得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中的一個規(guī)律。22一、風險回避23二、平衡交易平衡交易是證券市場中運用較為普遍的一種做法，在房地產市場中同樣適用。房地產市場中一個較普遍的平衡交易方式是購買期權，例如在國外，當考慮一個投資項目時，開發(fā)商可以通過購買期權的辦法來置辦可供選擇的位置。這可為開發(fā)商贏得制定投資規(guī)劃、獲取必需的許可證書及融通足夠的資金等所需的時間。23二、平衡交易24三、資產組合

資產組合的主要功能是分散風險?！安灰阉械碾u蛋放在一個籃子里”已成為廣為接受的投資理念?，F實中，開發(fā)項目組合有無數種方式，從大類上講，至少包括不同種類房地產、房地產與其他資產，不同地域的、不同時間的開發(fā)項目組合方式，而每種方式的風險程度是判若云泥的。24三、資產組合25假定市場上的投資者可以分成下述三類：（1）風險趨避者，即投資者中認為風險增加帶來負效用者；（2）中性風險者，即投資者中認為風險增加或減少不影響效用者；（3）風險喜好者，即投資者中認為風險增加帶來正效用者。一般投資者屬于風險趨避者，對其而言，收益是好的，而風險是不好的。25假定市場上的投資者可以分成下述三類：26四、風險轉移

風險轉移即投資主體將其損失有意識地轉嫁給與其相互經濟利益關系的另一方承擔，包括非保險型轉移和保險型轉移兩種。（一）非保險型轉移這種方式是，投資者通過合同將風險損失轉由另一方承擔和賠償。（二）保險型轉移保險型轉移即通過參加保險，以小數額的保費為代價，避免所承受的風險。26四、風險轉移27五、風險自留風險自留，是指投資者預期某些風險不可避免時，自行設立基金、自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中，風險自留有主動與被動之分，主動自留是通過對風險的分析，明確風險的性質及其預期變現損失，對多種預計處置方式的優(yōu)劣明了之后，投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。27五、風險自留28

本章要點本章的學習目的：掌握風險分析方法的基本理論知識熟悉風險分析方法的具體方法能運用參數進行風險的測度課時分配:8課時重點:風險指標的計算和風險的規(guī)避難點:風險指標的計算思考題1本章要點本章的學習目的：思考題29第一節(jié)房地產投資風險概述

一般來說,風險與收益是成正比的。但在現實經濟生活中，進行房地產投資分析乃至其他產業(yè)項目投資分析時，風險因素一般并未系統地考慮進去，特別是在中國，風險問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結國內外投資分析中成熟的風險分析方法，介紹這一領域的最新進展，并將這些方法運用到房地產投資風險分析中。2第一節(jié)房地產投資風險概述一般來30第一節(jié)房地產投資風險概述一、風險的含義

風險是指在人類社會中，由于各種難以預測因素的影響，使得行為主體的期望目標與實際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經濟損失的可能性。風險是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風險是可通過一定的途徑、方法手段計量和測定的。3第一節(jié)房地產投資風險概述一、風險的含義31二、風險的基本特征

風險具有以下特征：（一）風險存在的客觀性風險是獨立于人類意識之外的，不以人的意識為轉移的客觀存在。（二）風險事項的發(fā)生具有隨機性任何一具體風險事項，發(fā)生的時間、地點以及具體表現形式，都是隨機的。4二、風險的基本特征32（三）風險具有相對性考察的對象不同，時空條件不同，則風險的含義也不同。（四）風險事項具有可測可控性所謂可測性是指可以根據過去的統計資料來判斷某種風險發(fā)生的頻率與風險造成經濟損失的程度。（五）風險與收益相伴而生風險越大，收益越高，人們可根據對風險的認識和把握，選擇適當的手段，實現其收益。5（三）風險具有相對性33三、房地產投資風險的分類

房地產投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復雜等特性，房地產投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素引起的后果也特別嚴重，所以對風險因素的判斷與分析在房地產投資分析中顯得十分必要。

6三、房地產投資風險的分類34

房地產投資風險，按不同標準可分為不同類別。下面介紹主要的幾類。（一）按風險的來源分類

1.國家風險

2.市場風險

3.自然風險

4.企業(yè)風險7房地產投資風險，按不同標準可分為不同類35（二）按房地產壽命周期劃分

1．投資前期的風險

房地產投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險等。

2．開發(fā)建設期間的風險

開發(fā)建設期間的風險是指從房地產正式動工到交付使用這一階段的風險，如按時完工風險、成本控制風險、工程質量風險等。8（二）按房地產壽命周期劃分36３．經營階段的風險房地產經營階段的風險包括兩部分內容：一是投資經營的風險，如由于投資計劃安排不當、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉風險；二是指房地產市場營銷風險，如由于市場定位及定價和營銷措施不力等致使營銷業(yè)績不佳。４．管理階段的風險管理階段的風險是指房地產工程竣工、交付使用后的的物業(yè)管理階段的風險。9３．經營階段的風險37（三）按風險的內容１．政治風險

政治風險是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風險。

２．環(huán)保風險

房地產投資無論在規(guī)劃設計階段，還是在施工建設階段，都會遇到相關環(huán)保問題，如綠化要求、污水處理要求、施工的外在效應等等。３．金融風險

金融風險主要表現在利率風險和匯率風險以及金融政策風險三個方面。10（三）按風險的內容38

４．市場風險

市場風險如前所述，是由市場供求關系、競爭關系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風險。

５．信用風險

信用風險是指項目投資參與者與項目有關的各方之間信用結構及信用履行責任上存在的風險。任何一個房地產項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構和公司，這些部門間的合作依靠有效的信用結構支撐著。

11４．市場風險39

６．財務風險

財務風險指房地產融資、資金運用等財務管理方面的風險。其中，融資帶來的風險占主要比重。如果過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本、減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產危險。７．經營風險經營風險是指房地產投資經營管理決策失誤造成的風險。例如，承包形式的決策、承包方的選擇、營銷渠道的選擇等經營決策上與管理決策上存在的風險。12６．財務風險40第二節(jié)房地產投資風險的測度

由于風險表現為投資收益的未來的可能值與期望值之間的偏離性，因此，可以使用投資收益的標準差、標準差系數來測度投資風險的大小。這里先講述單個房地產投資風險的測度，在此基礎上再介紹多個房地產投資總風險的測度。13第二節(jié)房地產投資風險的測度由于風險表現為投資收益41一、單個房地產項目投資風險的測度

經過科學的分析和預測，總能掌握房地產投資風險的分布規(guī)律，盡管它的出現具有隨機性?？赏ㄟ^計算房地產投資的期望、方差、標準差、標準差系數，以標準差和標準系數作為測度風險的工具。14一、單個房地產項目投資風險的測度42

（一）期望值

根據概率及數理統計知識，一個變量的期望值為：

n

Ｅ（Ｘ）＝∑ＰiＸii=115（一）期望值43

（二）方差與標準差

方差通常用σ２Ｘ表示，標準差σＸ用表示。隨機變量Ｘ的方差為：

n

σ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2

i=1

隨機變量的標準差是其方差的平方根：

nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２

i=116（二）方差與標準差44

（三）標準差系數標準差系數通常用Vσχ表示，它是標準差與期望值之比。隨機變量X的標準差系數為：

Vσχ=σχE（X）*100%17（三）標準差系數45二、多個房地產項目總風險的測度

當投資主體從事兩個或兩個以上的房地產項目時，需要考慮多個投資項目的總風險，即整個開發(fā)項目組合的風險。

（一）兩個開發(fā)項目組合的風險測度假設投資于兩種房地產：A與B，報酬率分別為XA和XB。并假設項目A占總投資的百分比是a，其余的投資（1-a）放在項目B上。則這個開發(fā)項目組合的總報酬率為：

XP=aXA+（1-a）XB18二、多個房地產項目總風險的測度46則其期望值為：

E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)

方差（或稱為變異系數）和標準差分別為：

σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB

σ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB19則其期望值為：47（二）多個開發(fā)項目組合的風險測度在現實中，可供選擇的項目不只兩個。所以，把前述的討論延伸到多個開發(fā)項目的組合。假設投資者選了n個項目來組成開發(fā)項目組合，則其開發(fā)項目組合的期望值為：

n

E(XP)=∑aiE(Xi)

i=1

nnnn

σ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)

i=1j=1i=1j=1

20（二）多個開發(fā)項目組合的風險測度48第三節(jié)房地產投資風險的處置

房地產投資風險具有兩面性：可能趨向好的方面，使投資主體增加收益；也可能趨向壞的方向，使投資主體遭受損失。房地產投資風險處置，大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生前，采取各種預控手段，力求免除、消除或減小風險；二是在損失發(fā)生之后，采取一定措施對損失進行及時補償?？偠灾酗L險回避、平衡交易、資產組合、風險轉移等方略。21第三節(jié)房地產投資風險的處置房地產49一、風險回避

風險回避，即選擇風險較小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目。這是一種相對徹底的處理