土地信托-詳細解讀

土地信托-詳細解讀

土地信托土地信托(LandTrust)目錄1土地信托的概述2美國土地信托模式及特點3日本土地信托模式及特點4我國推行土地信托制度的意義5我國農(nóng)村土地信托運作模式構(gòu)建6現(xiàn)階段我國農(nóng)村土地信托制度的問題土地信托的概述是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將開發(fā)經(jīng)營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。土地信托依信托財產(chǎn)的處分方式的不同，主要有租賃型信托及出售型信托兩種：（1）租賃型：受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，在信托期間信托業(yè)者應定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保有原土地的所有權(quán)。（2）分售型：委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費用后，交付給委托人。美國土地信托模式及特點美國土地信托模式是開發(fā)者(委托人)購買一塊生地(rawland)，再將該土地所有權(quán)信托給受托人，簽訂信托契約，受托人發(fā)行土地信托受益憑證，而由委托人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信托財產(chǎn)（土地所有權(quán)）的受益權(quán)，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然后將土地出租給由該開發(fā)者組成的公司。受托人收取租金，負有給受益憑證持有人固定報酬的義務，并將剩余租金用來買回受益憑證。該模式具有以下特點：通過資金的“集合”，解決了開發(fā)土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資于利潤豐厚的土地產(chǎn)業(yè)的機會，同時也降低了個體投資風險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現(xiàn)性。如圖1所示。日本土地信托模式及特點1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信托。1986年，《國有財產(chǎn)法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信托的發(fā)展。日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人治理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。土地信托包括出售型和租賃型，前者指委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費用后，交付給委托人；后者指受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，在信托期間信托業(yè)者應定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保有原土地的所有權(quán)。該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信托方式解決了土地所有者具有土地開發(fā)的積極性，但無能力開發(fā)的現(xiàn)象，具有替代性；穩(wěn)定性，即土地所有者將土地信托給信托銀行，在信托期內(nèi)如租賃信托可獲取穩(wěn)定的信托紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信托制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。如圖2所示。我國推行土地信托制度的意義土地信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機制的必然需求，也是促進土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路。土地信托制的有效推行必將在我國產(chǎn)生深遠的影響。（一）推行承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可遏制土地拋荒現(xiàn)象當前，盡管我國的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已取得了一定成效，但不容忽視的是，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)的比較效益低下、農(nóng)民進城務工增多等原因，無論是經(jīng)濟比較發(fā)達的東部及沿海地區(qū)，還是經(jīng)濟相對落后的中西部地區(qū)，土地拋荒在一定范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等現(xiàn)象。河南省安陽縣推行土地信托后，8000多農(nóng)戶信托的土地不但沒有荒廢，而且由轉(zhuǎn)包人進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，使當?shù)剞r(nóng)業(yè)走上了集約化、規(guī)模化的道路。（二）有利于調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用規(guī)模效益浙江省紹興市于2001年2月在全國率先實行土地信托服務，不到半年時間，全縣流轉(zhuǎn)土地15.8萬畝，土地流轉(zhuǎn)率已超過了40%，土地集中到有能力、有資金、有市場的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主手中，有50%的農(nóng)田進行了種養(yǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地產(chǎn)出量增加5到10倍，從而使土地得以發(fā)揮最佳效益。（三）促進農(nóng)地整理，增強市場競爭能力據(jù)統(tǒng)計，我國每個農(nóng)業(yè)勞動力經(jīng)營耕地面積為3—10畝，而美國、加拿大、澳大利亞等國每個農(nóng)業(yè)勞動力經(jīng)營耕地面積為3000—10000畝，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)力低下，導致國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品價格等于或高于國際市場的價格，不利于參與國際市場的競爭，通過土地信托，可打破農(nóng)村土地承包責任制時形成的以戶為單位土地分散、小塊零星、手工為主的經(jīng)營狀況，使土地向種養(yǎng)大戶集中，生產(chǎn)優(yōu)勢經(jīng)濟產(chǎn)品，并運用農(nóng)地整理手段，提高機械化程度與勞動生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，增強農(nóng)產(chǎn)品國內(nèi)、國際市場競爭實力。（四）加速農(nóng)村人口流動，提高土地資源配置效率近些年來，我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，推動著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到目前的40%左右，客觀上為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了平臺。同時，實現(xiàn)向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，促進勞動力、資金與土地等要素的流動。只有勞動力的流動，而無土地的流動，就會使土地處于閑置狀態(tài)，只有成立土地信托機構(gòu)，才能提高土地資源重組效率，使土地經(jīng)營權(quán)依法、規(guī)范與經(jīng)濟流轉(zhuǎn)。（五）設(shè)立土地信托制，有利于維護農(nóng)民的權(quán)益農(nóng)村問題的解決不在農(nóng)村，要破解“三農(nóng)”難題，必須從制度層面入手,土地信托制的創(chuàng)設(shè)就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財產(chǎn)，移轉(zhuǎn)給土地信托機構(gòu)，由該機構(gòu)經(jīng)營治理或承包給他人經(jīng)營，既可實現(xiàn)土地的適度規(guī)?；\作，又使農(nóng)民在向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的過程中擺脫小塊土地的鉗制，從而安心離開土地去創(chuàng)業(yè)、務工。在信托期限內(nèi)，農(nóng)民享有信托利益；信托終止，還可以恢復行使承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民的基本權(quán)益有了較好的著落。我國農(nóng)村土地信托運作模式構(gòu)建（一）成立農(nóng)村土地信托機構(gòu)農(nóng)村土地信托機構(gòu)應按照“依法、自愿、有償”的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農(nóng)戶“有地無力開發(fā)、有力無地開發(fā)”的弊端，在穩(wěn)定承包權(quán)的基礎(chǔ)上，加速經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。土地信托機構(gòu)的主要職能包括：1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布會，如浙江紹興縣柯橋鎮(zhèn)“土地信托服務站”受13個村經(jīng)濟合作社的委托，向社會推介2200畝土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，公開招標高效農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，在不到一天的時間里，已有9家企業(yè)簽訂了投資協(xié)議，而原土地承包經(jīng)營者將可獲得土地信托分紅。2.中介服務職能。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，落實合約關(guān)系，維護雙方利益；代理發(fā)行收益憑證，為受托人融通開發(fā)資金服務，為投資者拓寬投資領(lǐng)域服務，并從中收取相應勞務酬金。3.監(jiān)督治理職能。對土地流轉(zhuǎn)后的用途進行監(jiān)督治理，以提高土地利用“三態(tài)”效益為目的，促進土地資源可持續(xù)利用為宗旨。4.經(jīng)營治理職能。土地信托機構(gòu)可運用其信托基金，直接或聯(lián)合從事土地的開發(fā)經(jīng)營治理。（二）建立土地投資信托基金土地開發(fā)需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信托基金可有效解決土地開發(fā)資金不足問題。土地信托基金是土地信托部門為開發(fā)經(jīng)營土地而設(shè)置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信托存款、政府發(fā)行的土地證券、企事業(yè)單體待用的土地信托基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信托經(jīng)驗并結(jié)合我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)實際情況（農(nóng)村集體土地所有權(quán)不變、承包權(quán)相對穩(wěn)定、經(jīng)營權(quán)可合理流動）。原土地承包者作為委托人與受益人將土地信托給土地信托機構(gòu)，土地信托機構(gòu)作為受托人既可將土地經(jīng)營權(quán)以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股等方式給土地開發(fā)經(jīng)營者從而收取租金、轉(zhuǎn)讓（包）金或股利；也可以與專業(yè)土地開發(fā)公司通過簽訂土地開發(fā)合同，收取開發(fā)收益（開發(fā)公司按合同取得相應酬金），然后將土地使用權(quán)再進行出租、轉(zhuǎn)讓等活動。土地信托機構(gòu)負責將信托紅利給委托人。土地開發(fā)經(jīng)營過程中所需的巨額資金可通過土地信托機構(gòu)向金融機構(gòu)貸款（農(nóng)業(yè)貸款，政府扶持、利率優(yōu)惠）來籌集，金融機構(gòu)可通過出售貸款債權(quán)的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。（三）推行土地信托運作模式的支持體系1.政策法規(guī)支持2001年4月公布的《中華人民共和國信托法》，使我國信托事業(yè)的繁榮和發(fā)展建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。在國外，土地信托是信托業(yè)務的重要組成部分，然而，我國土地信托發(fā)展滯后，要真正促進土地信托經(jīng)營業(yè)務的發(fā)展，尚需制定有關(guān)規(guī)范各種土地信托經(jīng)營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，非凡是關(guān)于土地投資信托基金如何具體運作、土地信托紅利確定的依據(jù)、土地信托經(jīng)營業(yè)務的稅費制度、土地信托產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)補償與變更登記問題等。2.市場體系支持第一，支持培育土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)根本在于解決“有地無人種、想種無地種”的問題即誰來種，因而培育土地經(jīng)營者是土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)能否順利進行的要害。目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者主要有：一般農(nóng)戶、種養(yǎng)大戶、工商業(yè)主等，主要經(jīng)營形式有：大戶承包型、農(nóng)莊經(jīng)營型、股份合作型、公司經(jīng)營型、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營型等，重點應支持種養(yǎng)大戶與工商業(yè)主進行規(guī)?；?jīng)營，投資高效農(nóng)業(yè)，以發(fā)揮其人力、資金、市場與技術(shù)的優(yōu)勢。第二，市場信息支持。流轉(zhuǎn)土地的區(qū)位、數(shù)量、質(zhì)量、地貌等條件以及補償標準、流轉(zhuǎn)形式均存在著較大的差異性，建立流轉(zhuǎn)土地信息庫，多渠道、多形式向轄區(qū)內(nèi)外及時發(fā)布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助于土地高效流轉(zhuǎn)。第三，監(jiān)督機制支持。土地流轉(zhuǎn)后的用途應遵循“不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態(tài)平衡，確保土地資源可持續(xù)利用”的原則。建立監(jiān)督機制，依法查處土地流轉(zhuǎn)后的違法用地行為，使流轉(zhuǎn)后的土地利用真正做到合理與高效。第四，資金支持。據(jù)近年投資測算，目前每整理、開發(fā)、復墾1公頃的耕地需要投資4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業(yè)用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發(fā)與復墾難度的遞增，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構(gòu)、民間組織等資金上的大力支持。3.技術(shù)支持由于土地開發(fā)整理內(nèi)涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農(nóng)地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側(cè)重于服務基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態(tài)和環(huán)境保護，以實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，土地開發(fā)整理技術(shù)也需要不斷更新與完善，以適應土地開發(fā)整理內(nèi)涵的需要?，F(xiàn)階段我國農(nóng)村土地信托制度的問題（一）是否需要進行非凡立法我國許多法規(guī)的出臺，如《證券法》都是在實踐中進行了探索后，才進行立法，這似乎是我國的一條立法“經(jīng)驗”。有人主張，先探索，再規(guī)范，并列舉了溫州等地先是在混亂中發(fā)展，在完成原始資本積累后，再回過頭來依法運作且頗為成功的例子。從成本與效益的角度分析，矯治壞習慣所支付的成本遠大于一開始培養(yǎng)好習慣所支付的成本。在信托業(yè)較為發(fā)達的日本除了有《信托法》、《信托業(yè)法》、《兼營法》等基本法律外，還根據(jù)不同信托業(yè)務種類而創(chuàng)設(shè)信托非凡法，如《貸款信托法》、《證券投資信托法》、《抵押公司債券信托法》及《土地信托法》等。我國雖然出臺了《信托法》，但其過于宏觀，在現(xiàn)實中難以操作。在提倡依法治國的今天，一切行為必須置于法律和制度框架之下。我國土地信托應進行非凡立法。在條件還不十分成熟的情況下，可以條例的形式出現(xiàn)，對“信托法”進行必要的補充，使我國農(nóng)村土地信托事業(yè)健康、有序發(fā)展。（二）土地信托委托人是村委會還是承包戶我國《憲法》、《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》等明確規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，而有權(quán)代表集體的組織有：村民小組、村委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織。但究竟哪一個集體經(jīng)濟組織是集體土地的主體，事實上并不清楚。于是有的地方將集體土地所有權(quán)證發(fā)給村委會，村委會作為土地信托制的委托人也就順理成章。因為信托制的委托人在絕大多數(shù)情況下均是財產(chǎn)的所有者，那么村委會以委托人的身份出現(xiàn)究竟可不可以呢？答案是否定的。按照《土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。村委會將土地發(fā)包給農(nóng)民后，作為承包方的農(nóng)民就自動取得了流轉(zhuǎn)選擇權(quán)，假如村委會作為委托人，那將是對農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的肆意剝奪和對國家法律的嚴重踐踏。（三）對受托人是否有非凡要求由于我國個人信用體系發(fā)