房地產(chǎn)項目前期技術(shù)步驟要點

項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段2015年3月項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段目錄

CONTENT123技術(shù)進程交付成果設(shè)計自查01技術(shù)進程項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程1.閱讀設(shè)計任務書a、關(guān)注產(chǎn)品定位b、產(chǎn)品類型面積配比c、建筑立面及色彩要求項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程2.控規(guī)規(guī)劃條件看什么a、用地情況：包括用地性質(zhì)、邊界范圍和用地面積b、開發(fā)強度（規(guī)劃控制指標）：包括總建筑面積、人口容量（指導性指標）、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度控制等c、建筑退讓與間距：建筑退讓“四線”，即道路紅線、城市綠線、河道藍線、歷史街區(qū)和歷史建筑保護紫線，建筑間距、日照標準、與周邊用地和建筑的關(guān)系協(xié)調(diào)d、交通組織：包括道路開口位置、交通線路組織、主要出入口、與城市交通設(shè)施的銜接、地面和地下停車場（庫）的配置及停車位數(shù)量和比例e、配套設(shè)施：包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場、管理以及公共開放空間和給排水、燃氣、熱力、電力、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施f、城市設(shè)計：建筑形態(tài)、尺度、色彩、風貌、景觀、綠化以及公共開放空間和城市雕塑環(huán)境景觀要求g、公共安全：滿足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求h、其他特殊要求：如地段內(nèi)需保留和保護的建筑和遺跡、古樹古木，地下空間開發(fā)和利用，其他特殊審批程序要求等項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程2.項目預定位根據(jù)規(guī)劃條件制作測算表格，大致要求的戶型進行強排，估算容積率，對項目定位容積率小于0.3

高檔的獨棟別墅項目容積率0.3~0.5

一般獨棟別墅項目容積率0.5~0.8

一般的雙拼、聯(lián)排別墅容積率0.8~1.2

多層項目

如與低層或聯(lián)排別墅組合，密度較高容積率1.2~1.5

多層項目

環(huán)境一般，如與小高層組合，環(huán)境品質(zhì)較好容積率1.5~2.0

正常的多層+小高層項目容積率2.0~2.5

正常的小高層項目，如全做小高層，則環(huán)境會很差容積率2.5~3.0

小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）容積率3.0~6.0

高層項目（樓高100米以內(nèi)）容積率6.0以上

超高層項目項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程3.下載查閱當?shù)匾?guī)劃規(guī)范《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《公共停車場建設(shè)管理規(guī)定》《層高控制及容積率指標計算規(guī)則》《城市建筑工程日照分析技術(shù)規(guī)程》。。。。。。。。。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（1）退界關(guān)鍵詞匯：

道路寬度（等級）、建筑主要朝向、建筑次要朝向、建筑高度、登高場地、建筑高度國家規(guī)范：《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》2014版地方規(guī)范：《北京市人民政府關(guān)于在城市干道兩側(cè)和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規(guī)定》《北京市地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則（03版）》設(shè)計要點：

商場外輪廓在滿足消防登高場地設(shè)置的情況下原則上應盡量緊貼建筑控制線設(shè)置，商場主入口留出室外廣場進深，主入口外輪廓至人行道邊線的距離，控制在20~25m210007000

4000

7000

3000沈陽中海項目項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程關(guān)于消防車道（第七章

滅火救援設(shè)施）7.1.1

街區(qū)內(nèi)的道路應考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160m。當建筑物沿街道部分的長度大于150m或總長度大于220m時，應設(shè)置穿過建筑物的消防車道。確有困難時，應設(shè)置環(huán)形消防車道。。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程關(guān)于消防車道（第七章

滅火救援設(shè)施）7.1.2

高層民用建筑，超過3000

個座位的體育館，超過2000

個座位的會堂，占地面積大于3000m2

的商店建筑、展覽建筑等單、多層公共建筑應設(shè)置環(huán)形消防車道，確有困難時，可沿建筑的兩個長邊設(shè)置消防車道；對于住宅建筑和山坡地或河道邊臨空建造的高層建筑，可沿建筑的一個長邊設(shè)置消防車道，但該長邊所在建筑立面應為消防車登高操作面。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程關(guān)于消防車道（第七章

滅火救援設(shè)施）7.1.8

消防車道應符合下列要求：1、

車道的凈寬度和凈空高度均不應小于4.0m；2、

轉(zhuǎn)彎半徑應滿足消防車轉(zhuǎn)彎的要求（12M）；3、

消防車道與建筑之間不應設(shè)置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物；4、

消防車道靠建筑外墻一側(cè)的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m；5

、消防車道的坡度不宜大于8%。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程關(guān)于消防登高操作場地（第七章

滅火救援設(shè)施）7.2.1

高層建筑應至少沿一個長邊或周邊長度的l/4且不小于一個長邊長度的底邊連續(xù)布置消防車登高操作場地，該范圍內(nèi)的裙房進深不應大于4m。建筑高度不大于50m的建筑，連續(xù)布置消防車登高操作場地確有困難時，可間隔布置，但間隔距離不宜大于30m，且消防車登高操作場地的總長度仍應符合上述規(guī)定。<30M項目前期技術(shù)進程關(guān)于消防登高操作場地（第七章

滅火救援設(shè)施）7.2.2

消防車登高操作場地應符合下列規(guī)定：1、場地與廠房、倉庫、民用建筑之間不應設(shè)置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物和車庫出入口；2、場地的長度和寬度分別不應小于15m和8m。對于建筑高度不小于50m

的建筑，場地的長度和寬度均不應小于15m；（最新修正為15×10m，大于50m建筑為

20×10m）3、

場地及其下面的建筑結(jié)構(gòu)、管道和暗溝等，應能承受重型消防車的壓力；4、

場地應與消防車道連通，場地靠建筑外墻一側(cè)的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m，且不應大于10m，場地的坡度不宜大于3%。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（2）間距關(guān)鍵詞匯：

建筑間距、消防間距、日照間距、衛(wèi)生間距國家規(guī)范：《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》2014版地方規(guī)范：《上海市公共建筑防火分隔消防設(shè)計若干規(guī)定（暫行）》《江蘇商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》《浙江省消防技術(shù)規(guī)范難點問題操作技術(shù)指南》2014版《浙江城市建筑工程日照分析技術(shù)規(guī)程》設(shè)計要點：

項目地塊內(nèi)、地塊間的各建筑間距除滿足消防要求外還應滿足對周邊建筑的視線間距和日照遮擋距離項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程關(guān)于民用建筑防火間距（第五章

民用建筑）表

5.2.2

民用建筑防火間距高層民用建筑裙房和其他民用建筑建筑類別一、二級一、二級三級117四級149高層民用建筑一、二級一、二級三

級1399679裙房和其他民用建筑111481012四

級10是強條5.2.6

建筑高度大于100M的民用建筑與相鄰建筑的防火間距，當符合本規(guī)范第3.4.5、3.5.3、4.2.1和5.2.2條允許減小的條件時，仍不應減小項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（3）各類型產(chǎn)品層高限制最大層高限制：

如《杭州市建筑層高控制及容積率指標計算規(guī)則》辦公建筑標準層層高不得大于4.2m；辦公建筑非標準層層高應小于4.8m,商業(yè)建筑（指零售商業(yè)等）層高應小于5m最小層高限制：見表格凈高要求管線綜合高度最小計算層高建筑類型辦公設(shè)備類型中央空調(diào)梁高要求吊頂高度2600260070070060050010010040003900風機盤管+新風系統(tǒng)多聯(lián)機分體式空調(diào)2600700350100375050080030080010010032005700公寓商業(yè)分體式空調(diào)中央空調(diào)23004000項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（4）停車庫設(shè)計及停車配比Ⅰ、規(guī)范要求：國家規(guī)范：交評、城市規(guī)劃管理條例地方規(guī)范：北京市

《北京市大中型公共建筑停車場建設(shè)管理暫行規(guī)定》上海市

《建設(shè)工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標準》浙江省

《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標準》項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（4）停車庫設(shè)計及停車配比Ⅱ、入口設(shè)置：入口數(shù)量

設(shè)計中問題

:

1）能設(shè)一個單車道出口設(shè)成兩個雙車道出口2）能設(shè)兩個單車道出口設(shè)成兩個雙車道出口，人為增加車庫面積車庫停車數(shù)量≤50輛出入口數(shù)量（個）一個單車道出入口出入口寬度12疏散用坡道設(shè)計常用數(shù)據(jù)：單車4.0米51~100輛的地下車庫雙車7.0米一個雙車道出入口或兩個單車道出口或51~150輛的地上車庫34（含半地下車庫）兩個汽車疏散出口之間的間距不應小于10米《車庫防規(guī)》〉100輛的地下車庫兩個單車道出口或〉150輛的地上車庫各汽車出入口之間凈距應大5（含半地下車庫）于15米《車庫建規(guī)》項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（4）停車庫設(shè)計及停車配比Ⅲ、車位計算：車庫里有什么？住宅小區(qū)地下車庫：生活水泵房、消防水泵房、風機房、電站。北方會有換熱站，偶爾會有中水處理機房公建地塊地下車庫：

制冷機房（含換熱間）

建筑面積的0.5%~1.0%，通常取0.8%，凈高4.5~5m換熱站：公共建筑總建筑面積的0.3%~0.5%，凈高小型3.6~3.9m，大型3.9~4.5m鍋爐房：按建筑面積比例或按鍋爐房容量及臺數(shù)計算，凈高5~6m風機房消防水泵房生活水泵房中水處理機房化糞池屋頂冷卻塔對應的地下冷凍機房開關(guān)站

用戶站

柴油發(fā)電機房人防地庫：密閉通道和防毒通道、擴散室、集氣室、濾毒室與除塵室、防化通信值班室、洗消間、風機房、人防生活水箱間、

廁所等。人防停車指標的折減為70%（經(jīng)驗值）住宅區(qū)車位配比計算：

按32~35公建區(qū)車位配比計算：

按40㎡㎡人防區(qū)車位配比計算：

按45㎡項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（4）停車庫設(shè)計及停車配比Ⅳ、層高設(shè)計：1）層高確定原則：①：

合理的選用地下室頂板梁高的構(gòu)造做法，根據(jù)實際構(gòu)造來計算層高。②：

在確定層高時，精確計算設(shè)備管線預留高度以及結(jié)構(gòu)梁高。③：

當車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時，應采取“設(shè)備用房局部降板”，而車庫層高按常規(guī)設(shè)計。2）規(guī)范儲備凈

高機械排煙噴

淋車庫凈高：2200總建筑面積〉2000㎡地下車庫必設(shè)機械排煙管線內(nèi)容噴淋最小計算高度200備注〉10輛地下車庫〉50輛地下車庫必設(shè)噴淋寬度〉1200的風道下需設(shè)噴淋消

火

栓防火分區(qū)梁

高設(shè)

備〉5輛的停車場、6~50輛的架空車庫需設(shè)消火栓地下車庫一個防火分區(qū)2000㎡設(shè)噴淋4000㎡普通層梁高1/10~1/12通風管電橋架綜合管線300~600150其中含50的安裝支架高度管線綜合后的布置數(shù)據(jù)550~650設(shè)備常用計算高度項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程4.列明和項目有關(guān)的規(guī)范條文（4）停車庫設(shè)計及停車配比Ⅳ、層高設(shè)計：3）層高計算其他層層高

=2200（停車庫凈高）+550~650（綜合管線）+700（結(jié)構(gòu)梁高）+50（面層厚度）=3500~3600最底層車庫層高

=250~350（車庫底板濾水層厚度）+2200（停車庫凈高）+550~650（綜合管線）+700（結(jié)構(gòu)梁高）+50（面層厚度）=3750~3850（此處是到結(jié)構(gòu)底板上皮高度）B1層層高

=2200（停車庫凈高）+550~650（綜合管線）+800~900（結(jié)構(gòu)梁高）+1200（覆土層厚度）=4750~4950機械車庫層高

=3600（停車庫凈高）+550~650（綜合管線）+800~900（結(jié)構(gòu)梁高）+50（面層厚度）=5000~5200人防地庫層高

=2200（人防地庫凈高）+550~650（綜合管線）+1100~1200（結(jié)構(gòu)梁高）

+1200（覆土層厚度）=5050~5250項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程5.人防規(guī)模、等級一般情況：

地面1層的面積/覆蓋的建筑面積，取大值。特殊情況：

如《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則(03版)》所有建筑均按建筑形式分類，指標計算與使用功能無關(guān)。計算方法：（1）十層以上（含十層）的建筑，應修建“滿堂紅”防空地下室，可按其第十層標準面積指標計算；（2）十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深超過3米（含3米）的建筑，應按其面積（含地下）的3%修建；（3）十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深不超過3米的建筑，應按其面積（含地下）的2%修建；（4）單建工程（地上建筑投影范圍之外的地下建筑）應按其面積的30%修建。如一棟建筑既有高層又有多層，應按上述要求對

建筑進行豎向分割后，分類計算應建設(shè)人防面積指標。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程6.建筑面積計算規(guī)則、容積率計算規(guī)則、綠地率計算規(guī)則概念方案設(shè)計階段面積計算中經(jīng)常碰到的幾個問題：飄窗舊規(guī)：只要“建筑飄窗突出外墻結(jié)構(gòu)邊線不大于0.6m，高度（含上下結(jié)構(gòu)厚度）小于2.2米且窗臺面抬高0.3m以上的”就可以不計建筑面積新規(guī)：凸（飄）窗凈高大于2.1米，窗臺與室內(nèi)樓地面高差不大于0.45米的，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平計算1/2面積陽臺舊規(guī)：凡屋面結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標注陽臺、空中花園、入戶花園等建筑空間，均按陽臺計算建筑面積，即按投影面積計算1/2面積新規(guī)：凸陽臺其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積，主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積復式新規(guī)：建筑內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計算全面積，小于2.2米的計算1/2面積。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程7.豎向1）設(shè)計目的：1、是要體現(xiàn)景觀設(shè)計的空間圍合與收放2、在豎向中合理的解決設(shè)計場地內(nèi)的排水2）規(guī)范要求：場地名稱密實性地面和廣場停車場適用坡度（%）

最大坡度（%）備注廣場可根據(jù)其形狀、大小、地形、設(shè)計成單面坡、雙面坡或多面坡0.3~3.03.00.25~0.51.0~2.0---室外場地1.

兒童游樂場2.

運動場3.

雜用場地4.

一般場地0.3~2.50.2~0.50.3~3.00.2-綠地1.5~10.033注：本表依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93，《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ83-93，《公園設(shè)計規(guī)范》CJJ48-92編制項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程7.豎向3）尊重現(xiàn)場，盡可能減少土方量的過大調(diào)整。如設(shè)計需較大面積挖方，在整個場地內(nèi)盡可能保證土方量平衡4）經(jīng)驗數(shù)值總體豎向設(shè)計：1、±0.000為絕對標高取值2、周邊道路的設(shè)置要求考慮高于周邊道路標高200，防止雨水倒灌橫坡2.5%，縱坡<8%3、凸出裙房地下室降板設(shè)計

考慮綠化埋深1500，管線出入主樓排水管上覆土700，燃氣溝埋深1000；4、下沉廣場的設(shè)計要求周邊設(shè)置排水溝截水，局部做2級踏步。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程8.居住建筑區(qū)特別關(guān)注公建配套設(shè)施配建要求9.建設(shè)用地交通流線及道路開口要求10.酒店項目的酒店設(shè)計細則、指標及要求（酒店管理公司提供）11.保護建筑、保護區(qū)要求項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程12.其他地方規(guī)劃條件例：

《西安市飲食業(yè)項目環(huán)評審批細則》對飲食業(yè)項目的選址要求：第三條

（二）居民住宅樓內(nèi)、職工住宅樓內(nèi)、商住樓住宅用房內(nèi)、商辦樓辦公用房內(nèi)等禁止新建飲食業(yè)項目。（三）新建一類項目還必須滿足以下要求：1、獨立飲食建筑：與相鄰住宅建筑的間距不得小于9米；2、商住樓中商業(yè)用房內(nèi)的飲食單位與其上下相鄰的住宅之間必須有不小于3米的隔層；飲食單位邊界與相鄰住宅邊緣的水平距離不得小于9米；3、飲食單位與醫(yī)院門診樓、住院部及學校的教學樓等特殊環(huán)境敏感單位應大于9米以上。項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段技術(shù)進程13.日照計算強排完成后提交日照組對項目進行界內(nèi)、界外建筑日照計算分析項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段02交付成果（技術(shù)經(jīng)濟指標）項目前期技術(shù)步驟要點---拿地及概念階段交付成果1.綜合技術(shù)指標表序號名稱單位m2數(shù)量備注1總用地面積總建筑面積m2地上建筑面積計容建筑面積