最全房地產(chǎn)策劃技術(shù)課件

第一章房地產(chǎn)策劃概述第一章房地產(chǎn)策劃概述主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用一、房地產(chǎn)策劃的概念二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征三、房地產(chǎn)策劃的作用四、房地產(chǎn)策劃的地位第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用一、房地產(chǎn)策劃的概念1．思考有人說策劃就是做秀，有人說策劃就是出點子、走捷徑，北京一位策劃人竟然說策劃就是騙，還有人把策劃人比喻成游醫(yī)。有人蔑視策劃人，但更多的人對策劃人非常崇拜。到底什么才是策劃，策劃人是不是具有超人的本領(lǐng)？為什么一個毫無特色的樓盤，經(jīng)過策劃人策劃后，就會變成名盤？一、房地產(chǎn)策劃的概念1．思考一、房地產(chǎn)策劃的概念2．認(rèn)識房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)營銷中運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合應(yīng)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。一、房地產(chǎn)策劃概述2．認(rèn)識一、房地產(chǎn)策劃概述1．地域性2．系統(tǒng)性3．前瞻性

4．市場性

5．創(chuàng)新性

6．操作性

7．多樣性

二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征1．地域性二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征1．思考有一位搞房地產(chǎn)開發(fā)的女老板對其策劃人說：我開發(fā)的樓盤是本地第一個寫字樓、地理位置最優(yōu)越、裙樓商場面積在本地最大、功能和設(shè)施在本地屬于一流的、樓高也是本地第一高樓。我的樓盤占了這么多的第一，你說說還需要策劃嗎？是啊，這么一個“天生麗質(zhì)”的樓盤，還需要策劃嗎？三、房地產(chǎn)策劃的作用1．思考三、房地產(chǎn)策劃的作用2．策劃的標(biāo)準(zhǔn)作用

（1）利潤最大化（2）快速塑造著名品牌（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)三、房地產(chǎn)策劃的作用2．策劃的標(biāo)準(zhǔn)作用三、房地產(chǎn)策劃的作用1．思考上世紀(jì)九十年代中期前，許多開發(fā)商都曾經(jīng)提出這樣的看法：房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)是設(shè)計，是重要的部門是工程部。到了后來，有人提出了另一種新的觀點：認(rèn)為是策劃和管銷。時至今日，仍然有不少的人認(rèn)為設(shè)計和工程部是最重要的。很多開發(fā)商總是先找建筑設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃方面的專家，等把這些方案全部定下來了，然后再去找策劃人策劃，習(xí)慣性地將策劃排在設(shè)計、規(guī)劃和建筑之后。四、房地產(chǎn)策劃的地位1．思考四、房地產(chǎn)策劃的地位2．認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)是策創(chuàng)，一切都是以策劃為龍頭、為策劃服務(wù)的，包括建筑設(shè)計和園林規(guī)劃。因為房地產(chǎn)開發(fā)必須要有一個貫穿全局的主題，而這個主題是通過策劃而不是設(shè)計和規(guī)劃來完成的，如果沒有策劃，設(shè)計和規(guī)劃就會偏離方向。沒有策劃做指導(dǎo)，設(shè)計、規(guī)劃得再好也是沒有價值的。四、房地產(chǎn)策劃的地位2．認(rèn)識四、房地產(chǎn)策劃的地位一、房地產(chǎn)主題策劃二、房地產(chǎn)市場策劃

三、房地產(chǎn)投資策劃四、房地產(chǎn)設(shè)計策劃五、房地產(chǎn)銷售策劃

六、房地產(chǎn)形象策劃七、房地產(chǎn)廣告策劃

八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃

九、物業(yè)管理策劃

第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)主題策劃第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)主題策劃房地產(chǎn)策劃主題是項目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨特思想，是開發(fā)商倡導(dǎo)的某種生活方式。策劃主體包括宏觀主題和微觀主題。宏觀主題是指貫穿于整個項目的中心主題，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)思路、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等各個方面的綜合體現(xiàn)。微觀主題是指在中心主題統(tǒng)率下各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來的具體主題，如市場主題、設(shè)計主題、營銷主題、廣告主題等，它們是房地產(chǎn)項目在各個方面的分別體現(xiàn)。一、房地產(chǎn)主題策劃房地產(chǎn)策劃主題是項目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨二、房地產(chǎn)市場策劃房地產(chǎn)市場策劃是指房地產(chǎn)策劃師根據(jù)項目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析與研究，找出項目的市場空白點，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項目定位的創(chuàng)造性過程。房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)項目策劃的基礎(chǔ)性工作。二、房地產(chǎn)市場策劃房地產(chǎn)市場策劃是指房地產(chǎn)策劃師根據(jù)項目發(fā)展三、房地產(chǎn)投資策劃房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場調(diào)研和預(yù)測基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機(jī)會選擇、項目構(gòu)思到正式立項等一系列的策劃工作，是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動。三、房地產(chǎn)投資策劃房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場四、房地產(chǎn)設(shè)計策劃房地產(chǎn)設(shè)計策劃是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計師以及建筑師以及城市規(guī)劃的總體要求，從建筑角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場策劃的前提下，對房地產(chǎn)項目的設(shè)計進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為建筑設(shè)計師進(jìn)行項目設(shè)計時提供指導(dǎo)性意見，以便進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的創(chuàng)造性過程。四、房地產(chǎn)設(shè)計策劃房地產(chǎn)設(shè)計策劃是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計師以及五、房地產(chǎn)銷售策劃房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實現(xiàn)項目或樓盤的銷售目標(biāo)，對樓盤的銷售計劃、價格、推廣、促銷等一系列工作進(jìn)行有意識地整合，使樓盤按照規(guī)范的操作手段進(jìn)行運作，從而實現(xiàn)項目或樓盤的總體目標(biāo)的一種創(chuàng)意活動。五、房地產(chǎn)銷售策劃房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實現(xiàn)項目六、房地產(chǎn)形象策劃房地產(chǎn)形象策劃是指對樓盤的形象、命名、視覺、理念、行為等各子系統(tǒng)的規(guī)范與整合的過程，具體可以通過項目識別系統(tǒng)（CIS）來實施。六、房地產(chǎn)形象策劃房地產(chǎn)形象策劃是指對樓盤的形象、命名、視七、房地產(chǎn)廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是指在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進(jìn)行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。七、房地產(chǎn)廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是指在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃房地產(chǎn)風(fēng)水策劃是指從根源上把握建筑風(fēng)水布局的關(guān)口，從而為眾多的百姓應(yīng)營造事業(yè)順?biāo)?、財源廣進(jìn)、家庭和美、身體康健的吉祥場所，同時也給開發(fā)商帶來有形與無形回報的一種活動。八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃房地產(chǎn)風(fēng)水策劃是指從根源上把握建筑風(fēng)水布局九、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃，是指以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握從房地產(chǎn)投資論證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工到營銷銷售、物業(yè)入伙管理、日常管理的房地產(chǎn)開發(fā)全過程各個環(huán)節(jié)的客戶需求，根據(jù)對項目環(huán)境與客戶需求的調(diào)查分析，通過對物業(yè)管理目標(biāo)、策略、技術(shù)、運作的規(guī)劃設(shè)計，實現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)。九、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃，是指以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握一、獨創(chuàng)原則二、整合原則三、客觀原則四、定位原則五、可行原則六、全局原則七、人文原則八、應(yīng)變原則第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則一、獨創(chuàng)原則第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則

無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。

1．房地產(chǎn)策劃觀念要獨創(chuàng)

2．房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng)

3．房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng)一、獨創(chuàng)原則無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會團(tuán)結(jié)一起，為整個項目的發(fā)展服務(wù)。

1.要把握好整合資源的技巧

2.整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心

3.要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源二、整合原則在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。①實事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。三、客觀原則客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策

所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標(biāo)定位錯了，會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。

1．具體要從“大”、“小”兩方面入手

2．把握各項定位內(nèi)容的功能作用

3．要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧四、定位原則所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運行的方案是否達(dá)到并符合切實可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。

1．策劃方案是否可行

2．方案經(jīng)濟(jì)性是否可行

3．方案有效性是否可行五、可行原則可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運行的方案是否達(dá)到

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結(jié)局八大過程。

1．房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果

2．房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系

3．房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局

4．房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展六、全局原則全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識。

1．對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會

2．運用社會學(xué)原理，把握好人口的各個要素

3．把文化因素滲透到策劃項目的各個方面

4．通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成七、人文原則人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

1．增強(qiáng)動態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念

2．時刻掌握策劃對象的變化信息

3．預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動性

4．及時調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案八、應(yīng)變原則所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要策劃說起來容易做起來難，平時大家整天都在談策劃?，F(xiàn)在市場上有許多號稱策劃師的人，到處去鼓吹策劃，并且也承接樓盤策劃，可是策劃后和策劃前壓根兒就沒有什么區(qū)別。雖然策劃天處不在，每個人干任何事情都需要策劃，但是如果策劃方法不到位，效果就會大幅下降。這里面就涉及到策劃方法的問題，真正掌握了策劃的方法，策劃就是高效的。第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則策劃說起來容易做起來難，平時大家整天都在談

一．轉(zhuǎn)變思維法則二．創(chuàng)新法則三．自選動作法則四．三性法則五．適度超前法則六．梳理分析法則七．辨證施治法則八．系統(tǒng)化運作法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則一．轉(zhuǎn)變思維法則第四節(jié)當(dāng)前流行

九．“墊腳石”法則十．核心優(yōu)勢法則十一．量身度造法則十二．戰(zhàn)略至上法則十三．系統(tǒng)定位法則十四．預(yù)留“管線”法則十五．換芯片法則十六．消化老板法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則九．“墊腳石”法則第四節(jié)當(dāng)

十七．大勢把握法則十八．文化底蘊法則十九．地域解碼法則二十．20度直覺法則二一．順瓜摸藤法則二二．嘴嘗市場法則二三．做市場法則二四．要素整合法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則十七．大勢把握法則第四節(jié)當(dāng)

二五．突破與引爆法則二六．復(fù)合嫁接法則二七．新“木桶”法則二八．多兵種協(xié)同作戰(zhàn)法則二九．動態(tài)監(jiān)理法則三十．車頭車廂法則三一．頭啖湯法則三二．鮑魚法則（眾星捧月法則）第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則二五．突破與引爆法則第四三三．層層剝筍法則三四．一蝦三吃法則三五．拔蘿卜法則三六．剝牛皮法則三七．摟柴打兔子法則三八．老火靚湯法則三九．政企雙贏法則四十．五出法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則三三．層層剝筍法則第四節(jié)一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式二、房地產(chǎn)全程策劃模式三、房地產(chǎn)品牌策劃模式四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式五、房地產(chǎn)發(fā)展商策劃模式第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設(shè)計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標(biāo)。一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設(shè)計總譜，并（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容

1．大勢把握——出思路

2．理念創(chuàng)新——出定位

3．策略設(shè)計——出方案

4．資源整合——出平臺

5．動態(tài)顧問——出監(jiān)理一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的適用性房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準(zhǔn)確，找到項目最合適的發(fā)展思路；第二，能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實現(xiàn)項目的具體目標(biāo)；第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的適用性一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調(diào)研開始到項目后期的物業(yè)服務(wù)等各個方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。二、房地產(chǎn)全程策劃模式房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行“全（一）房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容

1．市場研究

2．土地研制

3．項目分析

4．項目規(guī)劃

5．概念設(shè)計

6．形象設(shè)計

7．營銷策略

8．物業(yè)服務(wù)

9．品牌培植

二、房地產(chǎn)全程策劃模式（一）房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容二、房地產(chǎn)全程策劃模式（二）全程策劃模式的適用性全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交叉進(jìn)行，取長補短。

二、房地產(chǎn)全程策劃模式（二）全程策劃模式的適用性二、房地產(chǎn)全程策劃模式房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項目具有區(qū)別于其他項目的個性，有獨特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產(chǎn)品牌策劃是對房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項目贏得人們的信賴。三、房地產(chǎn)品牌策劃模式房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項目具有區(qū)別于其他項目的（一）房地產(chǎn)品牌策劃的內(nèi)容

1．品牌策劃以建立項目品牌為中心

2．品牌策劃就是建立一流的品質(zhì)和一流的推廣

3．品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點

4．品牌策劃推廣有四個階段

5．品牌策劃推廣的五種方法

6．品牌策劃的五個工程

三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（一）房地產(chǎn)品牌策劃的內(nèi)容三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（二）品牌策劃模式的適用性

品牌策劃模式對一些內(nèi)外品質(zhì)稍差的項目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項目贏得人們的認(rèn)同。但是，如果在推廣時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產(chǎn)品品質(zhì)，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動了。因此，在“快速推廣”的同時，也不能忘了品牌的品質(zhì)，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內(nèi)在品質(zhì)。三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（二）品牌策劃模式的適用性三、房地產(chǎn)品牌策劃模式房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個重點是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容

1．產(chǎn)品調(diào)研

2．產(chǎn)品定位

3．產(chǎn)品設(shè)計

4．產(chǎn)品工藝

5．產(chǎn)品營銷

6．產(chǎn)品服務(wù)

四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（二）產(chǎn)品策劃模式的適用性房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好、產(chǎn)品市場準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計到位、產(chǎn)品營銷手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，差不多都會運用得當(dāng)，獲得成功。四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（二）產(chǎn)品策劃模式的適用性四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀三、房地產(chǎn)策劃的未來走向第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望

1．產(chǎn)品觀念時代：策劃尋找“感覺”

2．推銷觀念時代：策劃尋找“賣點”

3．準(zhǔn)營銷觀念時代：策劃尋找“概念”

4．營銷觀念時代：策劃尋找“需求”

5．市場的社會營銷觀念時代：策劃尋找“平衡”一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程1．產(chǎn)品觀念時代：策劃尋找“感覺”

1．人們對房地產(chǎn)策劃價值的看法在思想上比較混亂

2．房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市推進(jìn)，

“克隆”現(xiàn)象比較普遍

3．房地產(chǎn)策劃模式呈現(xiàn)多元化，以適應(yīng)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的需要

4．策劃人通過各種活動推介自己在實踐探索中形成的房地產(chǎn)策劃思想和理論

5．房地產(chǎn)策劃組織以知名策劃人領(lǐng)銜主演，其他有關(guān)人員跟著跑龍?zhí)椎男问匠霈F(xiàn)二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀

1．人們對房地產(chǎn)策劃價值的看法在思想上比較混亂

2．房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市推進(jìn)，

“克隆”現(xiàn)象比較普遍

3．房地產(chǎn)策劃模式呈現(xiàn)多元化，以適應(yīng)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的需要

4．策劃人通過各種活動推介自己在實踐探索中形成的房地產(chǎn)策劃思想和理論

5．房地產(chǎn)策劃組織以知名策劃人領(lǐng)銜主演，其他有關(guān)人員跟著跑龍?zhí)椎男问匠霈F(xiàn)二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀1．人們對房地產(chǎn)策劃價值的看法在思

1．房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會效益和經(jīng)濟(jì)效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變2．房地產(chǎn)的策劃組織從“自由策劃人”走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道3．房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項目概念轉(zhuǎn)到項目概念與項目細(xì)節(jié)并重的方法上4．房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系5．房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機(jī)結(jié)合；在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合

三、房地產(chǎn)策劃的未來走向1．房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從

第二章房地產(chǎn)主題策劃第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀第二章房地產(chǎn)主題策劃第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點一、項目策劃主題與主題策劃二、項目策劃主題的作用三、主題策劃的基本要求四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)五、主題策劃的具體運作第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點一、項目策劃主題與主題策劃一、項目策劃主題與主題策劃

1．項目策劃主題

房地產(chǎn)策劃主題是項目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨特思想，是發(fā)展商倡導(dǎo)的某種生活方式。項目策劃主題包括宏觀主題和微觀主題。一、項目策劃主題與主題策劃1．項目策劃主題一、項目策劃主題與主題策劃2．項目主題策劃主題策劃是房地產(chǎn)策劃的核心，通過主題策劃的貫穿和支持，可以推動房地產(chǎn)項目開發(fā)的全面創(chuàng)新。主題策劃有狹義與廣義之分。狹義的主題策劃是指為規(guī)劃設(shè)計或建筑設(shè)計所賦予的一種創(chuàng)意概念；廣義的主題策劃是指為項目開發(fā)所賦予的總體指導(dǎo)思想，是貫穿項目發(fā)展始終的“靈魂”。

一、項目策劃主題與主題策劃2．項目主題策劃二、項目策劃主題的作用1．能統(tǒng)率、貫穿項目的各個環(huán)節(jié)，使項目的各個要素圍繞著中心思想展開2．能體現(xiàn)項目產(chǎn)品的綜合設(shè)計創(chuàng)意，使產(chǎn)品在文化內(nèi)涵上滿足人們的精神需求，在品質(zhì)功能上滿足人們的物質(zhì)需求3．策劃主題能使項目具有區(qū)別于其它項目而展現(xiàn)出來的特有個性4．策劃主題能使項目在推廣時易于體現(xiàn)項目優(yōu)勢，贏得買家的廣泛認(rèn)同5．策劃主題能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值

二、項目策劃主題的作用1．能統(tǒng)率、貫穿項目的各個環(huán)節(jié)，使項三、主題策劃的基本要求1．運用創(chuàng)新或獨到的思想理念2．要領(lǐng)先引導(dǎo)消費者的需求3．要善于挖掘項目的文化科技內(nèi)涵4．要十分注重建筑設(shè)計的理念創(chuàng)新5．要把握好主題概念的整合和推廣三、主題策劃的基本要求1．運用創(chuàng)新或獨到的思想理念四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)（一）宏觀主題系統(tǒng)（二）微觀主題系統(tǒng)

（三）宏觀主題和微觀主題的關(guān)系

（四）單主題與多主題的策劃

四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)（一）宏觀主題系統(tǒng)五、主題策劃的具體運作（一）策劃主題的來源與獲取

1.從該項目區(qū)域的文化內(nèi)涵中抽象出來；2.從競爭性項目對比中挖掘出來；3.從項目自身內(nèi)在素質(zhì)中分析出來；4.從顧客需求中選擇出來；5.從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢中演繹出來6.從房地產(chǎn)發(fā)展的最新理念中提取出來。

五、主題策劃的具體運作（一）策劃主題的來源與獲取五、主題策劃的具體運作（二）策劃主題的提煉與確定

1.主題概念是否富于個性，與眾不同。2.主題概念是否內(nèi)涵豐富，易于展開，充分展現(xiàn)項目的優(yōu)勢和賣點。3.主題概念是否符合自身情況，是否與本項目的要求相吻合，那些脫離項目實際情況的主題概念是不可取的。4.主題概念是否迎合市場買家及目標(biāo)顧客的需求，這是判斷主題概念的關(guān)鍵所在。五、主題策劃的具體運作（二）策劃主題的提煉與確定五、主題策劃的具體運作（三）策劃主題的支撐與體現(xiàn)支持體系有項目選址、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣和物業(yè)服務(wù)等部分。在這幾部分中，重點是規(guī)劃設(shè)計部分，它是主題概念支撐與體現(xiàn)的中心。規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了主題概念的內(nèi)涵，其它方面就迎刃而解了。規(guī)劃設(shè)計有環(huán)境設(shè)計、住宅設(shè)計、建筑造型設(shè)計、社區(qū)服務(wù)設(shè)計等多個方面，設(shè)計中可根據(jù)重點有所側(cè)重，統(tǒng)一布局，使主題概念得到了全面的貫徹與體現(xiàn)。

五、主題策劃的具體運作（三）策劃主題的支撐與體現(xiàn)五、主題策劃的具體運作（四）策劃主題的檢驗與反饋當(dāng)一個項目開始推向市場的時候，主題策劃是否達(dá)到預(yù)期效果，獲得成功，這就要靠市場來檢驗與反饋了。檢驗與反饋的結(jié)果好壞，為項目的發(fā)展作調(diào)整和為新的項目開發(fā)提供有益的借鑒和參考。

五、主題策劃的具體運作（四）策劃主題的檢驗與反饋第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀案例一中山萬科項目（第一組團(tuán)）推廣主題方向構(gòu)想案例二《22世紀(jì)城》特大型旅游主題公園項目創(chuàng)意策劃方案第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀案例一中山萬科項目（第一組

第三章房地產(chǎn)市場策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀第三章房地產(chǎn)市場策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容1．房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃2．房地產(chǎn)項目的市場分析策劃3．房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)項目的市場定位策劃一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容1．房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容與途徑

1．宏觀環(huán)境調(diào)查2．中觀環(huán)境調(diào)查3．微觀環(huán)境調(diào)查二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容與途二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法常用的方法有三類：

1．訪問法2．觀察法3．實驗法根據(jù)調(diào)查對象總體范圍的不同

1．普查2．重點調(diào)查3．隨機(jī)抽樣調(diào)查4．非隨機(jī)抽樣調(diào)查二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（三）市場調(diào)查的步驟1．市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段（1）確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的。（2）擬訂市場調(diào)查計劃。（3）調(diào)查人員的挑選。2．市場調(diào)查的實施階段（1）收集相關(guān)的信息資料。（2）設(shè)計調(diào)查問卷。（3）進(jìn)行現(xiàn)場實地調(diào)查。3．資料處理階段

（1）編輯整理信息資料。（2）撰寫市場調(diào)查報告。

二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（三）市場調(diào)查的步驟二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計技巧1．設(shè)計問卷時應(yīng)注意的幾個問題（1）避免專業(yè)術(shù)語和縮暗語（2）避免含意不清的字眼（3）避免提斷定性的問題（4）避免一問多答（5）避免帶有導(dǎo)向性的問題（6）避免使用雙重否定的問題（7）避免敏感性問題（8）問句要考慮時間性（9）擬定問句要有明確的界限（10）注意提問的順序。二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計技巧二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計技巧2．問句答案設(shè)計技巧

（1）答案設(shè)計的基本方法

（2）答案設(shè)計時應(yīng)注意的事項（3）注釋和填答標(biāo)記應(yīng)恰當(dāng)（4）避免問題與答案不一致，即所提問題與所設(shè)答案應(yīng)做到一致

二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計技巧三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（一）房地產(chǎn)項目市場分析中常見的問題

1．對需求的分析明顯不足2．對未來市場的預(yù)測明顯不足3．定量分析方法的運用不當(dāng)4．分析層次不清5．市場研究的方向不明確6．過于寬泛的市場定位7．不進(jìn)行供求對比8．對市場份額的估計過高9．市場研究沒有給出多種可能的方案10．過高地估價了土地的價值11．過于偏重二手資料的應(yīng)用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（一）房地產(chǎn)項目市場分析中常見三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項目的市場分析思路

表3-1房地產(chǎn)市場分析所需的基本信息

地區(qū)市場專業(yè)物業(yè)市場項目物業(yè)市場供給需求供給需求供給需求過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位地點心理三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項目的市場分析思路三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項目的市場分析思路

地區(qū)市場分析專業(yè)市場分析房地產(chǎn)項目市場分析競爭對手分析消費者分析第一步第二步第三步圖3-1房地產(chǎn)市場分析的基本思路三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項目的市場分析思路三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（三）房地產(chǎn)項目的市場分析的內(nèi)容1．估價2．成本—收益分析3．可行性研究4．營銷分析5．專業(yè)市場供求分析6．土地最佳用途和最佳利用分析7．地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（三）房地產(chǎn)項目的市場分析的內(nèi)容三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析1．房地產(chǎn)政策影響分析

（1）進(jìn)行政策信息的收集。（2）正確理解政策信息的真正含義。（3）對政策的影響進(jìn)行分析。（4）對委托人提出相應(yīng)的建議。三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析2．城市規(guī)劃影響分析

（1）城市規(guī)劃重心和方向；（2）公路、鐵路、橋梁、軌道交通；（3）公共綠化建設(shè)；（4）河流治理狀況；

三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（五）供需分析1．供給分析

（1）供給量分析（2）供給結(jié)構(gòu)分析2．需求分析

（1）成交需求分析（2）未來需求分析

三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（五）供需分析三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（六）消費者分析

1．消費者的購買行為

2．消費者的購買力水平3．消費者的購買傾向4．消費者的共同特征

三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（六）消費者分析三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（七）競爭對手及競爭樓盤研究分析

1．競爭對手研究

2．競爭樓盤研究三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（七）競爭對手及競爭樓盤研究分析三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（八）項目自身研究

項目自身研究一般采用SWOT分析法進(jìn)行。1．分析環(huán)境因素2．構(gòu)造SWOT矩陣3．制定行動計劃

三、房地產(chǎn)項目的市場分析策劃（八）項目自身研究四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃1．房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，是指人們在“目標(biāo)市場營銷”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體細(xì)分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者或購買者群（即房地產(chǎn)買方分市場或子市場)的過程。

四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃1．房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃2．房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用

（1）有利于發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會（2）有利于小企業(yè)開發(fā)市場（3）有利于企業(yè)集中使用資源，避免分散力量，從面取得最大的經(jīng)濟(jì)效益（4）有利于調(diào)整企業(yè)市場營銷策略四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃2．房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃3．房地產(chǎn)細(xì)分的依據(jù)（細(xì)分變數(shù)）（1）人口細(xì)分

（2）心理細(xì)分（3）行為細(xì)分（4）地理空間細(xì)分（5）利益細(xì)分四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃3．房地產(chǎn)細(xì)分的依據(jù)（細(xì)分變數(shù)）四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序

（1）依據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍（2）列舉潛在顧客的基本需求（3）分析潛在顧客的不同需求（4）舍去潛在顧客的共同需求（5）各個分市場暫時取名（6）進(jìn)一步認(rèn)識各分市場特點（7）測量各分市場的規(guī)模大小四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃5．房地產(chǎn)目標(biāo)市場的選擇

（1）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇的一般程序

①分析總體市場狀況。②分市場分析。③市場營銷組合與企業(yè)成本效益分。（2）確定房地產(chǎn)項目目標(biāo)市場選擇戰(zhàn)略的要素①公司的資源；②商品的同質(zhì)性；③商品所處經(jīng)濟(jì)周期；④市場自身的同質(zhì)性；⑤競爭者的對策。四、房地產(chǎn)項目的市場細(xì)分策劃5．房地產(chǎn)目標(biāo)市場的選擇五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃1．項目市場定位要達(dá)到的目的（1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性（2）時間操作的可行性（3）長久發(fā)展的可行性（4）公司其他項目更可行因素等

五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃1．項目市場定位要達(dá)到的目的五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃2．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本原則（1）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則（2）經(jīng)濟(jì)性原則（3）適應(yīng)性原則（4）可行性原則

五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃2．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃3．市場定位的主要內(nèi)容（1）確立開發(fā)理念（2）明確用途功能（3）篩選目標(biāo)客戶（4）進(jìn)行項目初步設(shè)計（5）測算租售價格（6）確定入市時機(jī)

五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃3．市場定位的主要內(nèi)容五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃4．項目市場定位涉及的主要環(huán)節(jié)

（1）現(xiàn)金流測算與把握（2）土地條件（3）銷售速度（4）客戶群體（5）房屋的單價/總價構(gòu)成（6）公司擅長開發(fā)類型（7）公司要求的利潤和品牌五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃4．項目市場定位涉及的主要環(huán)節(jié)五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃5．項目市場定位的具體關(guān)注焦點（1）政策因子（2）國民經(jīng)濟(jì)總因子（3）市場供求因子（4）消費者群體錯位癥（5）“位置”錯位癥（6）時機(jī)錯位癥（7）環(huán)境定位（8）功能定位（9）戶型定位（10）材質(zhì)定位（11）主題概念定位（12）特色定位（13）科技定位（14）文化定位（15）生態(tài)定位五、房地產(chǎn)項目的市場定位策劃5．項目市場定位的具體關(guān)注焦點第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀案例一××××房地產(chǎn)市場研究問卷解讀案例二四川省成都市A區(qū)房地產(chǎn)項目市場策劃初步建議書第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀

第四章房地產(chǎn)投資策劃第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點第二節(jié)房地產(chǎn)投資策劃案例解讀第四章房地產(chǎn)投資策劃第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容二、項目投資環(huán)境分析與評價三、項目投資時機(jī)分析和選擇四、項目投資區(qū)位分析和選擇五、項目投資內(nèi)容的分析和選擇六、項目投資模式與開發(fā)模式的選擇七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容1．項目投資環(huán)境的分析與評價2．項目投資時機(jī)的分析與選擇3．項目投資區(qū)位的分析與選擇4．項目投資內(nèi)容的分析與選擇5．項目投資模式與開發(fā)模式的選擇6．項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價

一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容1．項目投資環(huán)境的分析與評價二、項目投資環(huán)境分析與評價（一）項目投資環(huán)境的分析

1．社會環(huán)境

2．政治環(huán)境

3．法律環(huán)境

4．經(jīng)濟(jì)環(huán)境

5．文化環(huán)境

6．自然地理環(huán)境

7．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境

8．社會服務(wù)環(huán)境二、項目投資環(huán)境分析與評價（一）項目投資環(huán)境的分析二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價1．多因素和關(guān)鍵因素法（1）多因素分析法影響因素子因素權(quán)重政治環(huán)境政治穩(wěn)定性；國有化可能性；當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策0.15經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長；物價水平0.10財務(wù)環(huán)境資本與利潤外調(diào)；對外匯價；集資與借款的可能性0.15市場環(huán)境市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點；營銷的輔助機(jī)構(gòu)；地理位置0.10基礎(chǔ)設(shè)施國際通訊設(shè)備；交通與運輸；外部經(jīng)濟(jì)0.15技術(shù)條件科技水平；適合工資的勞動生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套情況等0.10法律制度與執(zhí)行商法、勞工法、專利法等各項法律是否健全；法律是否的得到很好執(zhí)行0.10行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等0.05文化環(huán)境當(dāng)?shù)厣鐣欠窠蛹{外貿(mào)公司及對其的信任與合作程度；外資公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣L(fēng)俗等0.05競爭環(huán)境當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱；同類產(chǎn)品進(jìn)口額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~0.05二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價影響因素子二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價1．多因素和關(guān)鍵因素法（2）關(guān)鍵因素評估法投資動機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素降低成本適合當(dāng)?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；土地費用；原料及元件價格；運輸成本發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模；營銷輔助機(jī)構(gòu)；文化環(huán)境；地理位置；運輸條件；通信條件獲得元件和原料的供應(yīng)資源；當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化；當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?；運輸條件風(fēng)險分散政治穩(wěn)定性；國有化可能性；傾向匯率；通貨膨脹率追隨競爭者市場規(guī)模；地理位置；營銷的輔助機(jī)構(gòu)；法律制度等獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)科技發(fā)展水平；勞動生產(chǎn)率二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價投資動機(jī)影二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價2．綜合評價指標(biāo)體系法①投資獲利率（H）②投資乘數(shù)（C）③邊際消耗傾向（B）④投資飽和度（D）⑤基礎(chǔ)設(shè)施適應(yīng)度（J）⑥投資風(fēng)險度（F）⑦有效需求率（Y）⑧國民消費水平（G）⑨資源增值率（Z）⑩優(yōu)化商品率（S）

二、項目投資環(huán)境分析與評價（二）項目投資環(huán)境的評價三、項目投資時機(jī)分析和選擇（一）房地產(chǎn)投資時機(jī)分析1．產(chǎn)業(yè)政策與房地產(chǎn)投資時機(jī)2．金融政策與房地產(chǎn)投資時機(jī)3．房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)投資時機(jī)4．房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī)三、項目投資時機(jī)分析和選擇（一）房地產(chǎn)投資時機(jī)分析三、項目投資時機(jī)分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資時機(jī)選擇

1．經(jīng)濟(jì)蕭條、危機(jī)時期與房地產(chǎn)投資時機(jī)選擇2．通貨膨脹來臨之前與房地產(chǎn)投資時機(jī)3．房地產(chǎn)周期在低谷時與房地產(chǎn)投資時機(jī)4．房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī)（1）房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段（2）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析（4）房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析

三、項目投資時機(jī)分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資時機(jī)選擇四、項目投資區(qū)位分析和選擇（一）區(qū)位與房地產(chǎn)項目投資價值

1．區(qū)位的重要性2．對位置的兩種理解3．區(qū)位與城市功能分區(qū)4．區(qū)位與房地產(chǎn)投資價值的關(guān)系四、項目投資區(qū)位分析和選擇（一）區(qū)位與房地產(chǎn)項目投資價值四、項目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位因素分析1．地域因素的分析2．具體地點的分析3．開發(fā)潛力的分析4．土地使用權(quán)獲取方式分析四、項目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位因素分析四、項目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位因素分析5．區(qū)位選擇的具體影響因素（1）城市規(guī)劃方面的因素（2）自然特性（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（4）交通通達(dá)程度（5）停車條件（6）環(huán)境條件（7）公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況（8）當(dāng)前土地使用者的態(tài)度（9）土地價格（10）供求關(guān)系。四、項目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位因素分析四、項目投資區(qū)位分析和選擇（三）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位選擇

1．從宏觀上選擇區(qū)位2．從微觀角度選擇區(qū)位

3．投資區(qū)位的具體選擇方法

（1）根據(jù)城市總體規(guī)劃來進(jìn)行區(qū)位的選擇（2）針對不同收入水平靈活布局（3）按照房地產(chǎn)商的實力進(jìn)行區(qū)位選擇（4）要針對熱點區(qū)域來選擇區(qū)位（5）要考慮區(qū)位的升值潛力（6）要預(yù)測到未來區(qū)位的發(fā)展變化趨勢

四、項目投資區(qū)位分析和選擇（三）房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位選擇四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求1．居住項目（1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度（2）公共交通便捷程度（3）環(huán)境因素（4）居民人口與收入四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求2．寫字樓項目

（1）與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度（2）周圍土地利用情況和環(huán)境（3）易接近性四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求3．零售商業(yè)項目（1）最短時間原則（2）區(qū)位易達(dá)性原則（3）接近購買力原則（4）滿足消費心理原則（5）接近CBD原則

四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

四、項目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求五、項目投資內(nèi)容的分析和選擇（一）項目投資內(nèi)容選擇的原則1．法律上的許可性2．技術(shù)上的可能性3．經(jīng)濟(jì)上的可行性4．能否帶來最高收益的才是最高最佳使用

五、項目投資內(nèi)容的分析和選擇（一）項目投資內(nèi)容選擇的原則五、項目投資內(nèi)容的分析和選擇（二）項目投資內(nèi)容的具體選擇

1．土地房地產(chǎn)2．住宅3．寫字樓4．商場、酒樓、旅店5．工業(yè)類房地產(chǎn)6．休閑性房地產(chǎn)7．綜合房地產(chǎn)五、項目投資內(nèi)容的分析和選擇（二）項目投資內(nèi)容的具體選擇六、項目投資模式與開發(fā)模式的選擇（一）項目投資模式1．“投資－轉(zhuǎn)讓（出售）”模式

2．“投資－開發(fā)－出售”模式

3．“投資－開發(fā)－出租”模式

4．“投資－開發(fā)－出售、出租”模式

5．“投資－開發(fā)－自營”模式

6．“投資－開發(fā)”模式

7．“收購－包裝－租、售、營”模式

8．“思路－選定城市－融資－拿地－開發(fā)－租售”創(chuàng)新模式

六、項目投資模式與開發(fā)模式的選擇（一）項目投資模式六、項目投資模式與開發(fā)模式的選擇（二）項目開發(fā)模式1．短平快的合作開發(fā)模式2．小而全的多項目開發(fā)模式3．精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式六、項目投資模式與開發(fā)模式的選擇（二）項目開發(fā)模式七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算1.房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資

項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）3.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2.開發(fā)產(chǎn)品成本

序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計123456789101112土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費合計七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算（1）土地費用估算（2）前期工程費用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費（6）開發(fā)間接費（7）管理費用（8）財務(wù)費用（9）銷售費用（10）其他費用（11）開發(fā)期間稅費（12）不可預(yù)見費

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-5房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表單位：㎡，元銷售期間第1期第2期…第N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-6房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表單位：㎡，元

序

號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費8凈轉(zhuǎn)售收入七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措表4-6七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-7房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表單位：萬元

項

目建筑面積（㎡）售價（元/㎡）2001年2002年2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-8房地產(chǎn)項目出租收入計劃表單位：萬元

物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345…1415合計入住率地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-10銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元

序號項

目合計123…N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-11出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元

序號項

目合計123…N1租金收入1.11.21.3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-12自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項

目合計123…N1自營收入1.11.21.3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-13投資計劃與資金籌措表單位：萬元

序

號項

目合計123…N1項目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（二）房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析序號項

目合

計123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金表4-14全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元

七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析序號項七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析序號項

目合

計123…N2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財務(wù)凈現(xiàn)值3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：表4-14全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元

七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析序號項七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-15資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項

目合計123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-15七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-15資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項

目合計123…N2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）2、財務(wù)凈現(xiàn)值七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-15七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-16投資各方現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項

目合計123…N1現(xiàn)金流入1.11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-16七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-17現(xiàn)金來源與運用表單位：萬元

序號項

目合計123…N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-17七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-17現(xiàn)金來源與運用表單位：萬元

序號項

目合計123…N2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-17七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-18損益表單位：萬元

序號項

目合

計123…N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-18七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-18損益表單位：萬元

序號項

目合

計123…N5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-18七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-19資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元

序號項

目合計123…N1資產(chǎn)1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-19七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-19資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元

序號項

目合計123…N2負(fù)債2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.3流動資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)付帳款短期帳款長期借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款3所有者權(quán)益3.13.23.33.4資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價（三）項目投資財務(wù)分析表4-19七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．財務(wù)盈利能力分析

（1）投資利潤率（三）項目投資財務(wù)分析（2）投資利稅率七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．財務(wù)盈利能力分析（三）項目七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．財務(wù)盈利能力分析

（3）資本金利潤率

（三）項目投資財務(wù)分析（4）資本金凈利潤率

七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．財務(wù)盈利能力分析（三）項目七、項目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價3．財務(wù)盈利能力分析

（5）靜態(tài)投資回收期

（三）項目投資財務(wù)分析1）當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時：投資回收期=項目總投資/項目年平均收