營改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算土地增值稅計算-【地產(chǎn)項目成本控制】課件

1營改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算1營改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算201營改增02增值稅計算目錄CONTENTS03土地增值稅計算201營改增02增值稅計算目錄CONTENTS03PART1營改增3PART1營改增4營改增|對比分析自2016年5月1日起全國各行業(yè)全面實行營改增價內(nèi)稅全額計征稅率5%營業(yè)稅價外稅差額計征（銷項-進項）不同行業(yè)稅率不同（服務(wù)業(yè)6%，房地產(chǎn)業(yè)11%，采購材料17%等）增值稅注：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規(guī)模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同4營改增|對比分析自2016年5月1日起全國各行業(yè)全面實行5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費20萬，人工成本300萬，計算營業(yè)稅和增值稅營改增|對比分析明確兩個概念：銷項稅：銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（開出發(fā)票）1000/(1+6%)×6%=56.6萬進項稅：采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（接受發(fā)票）20/(1+6%)×6%=1.1萬應(yīng)繳營業(yè)稅為：1000×5%=50萬應(yīng)繳增值稅為：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5萬價內(nèi)稅價外稅銷項稅進項稅5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費20萬，人6PART2增值稅計算6PART2增值稅計算7房地產(chǎn)項目增值稅基本知識7房地產(chǎn)項目增值稅基本知識8對于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動產(chǎn)稅率11%、5%計稅方法一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額簡易計稅方法：應(yīng)納稅額×征收率納稅義務(wù)發(fā)生時間收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅3%，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。備注：房地產(chǎn)老項目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目1、新項目采用一般計稅方式，房地產(chǎn)老項目既可以選擇一般計稅方式也可以選擇簡易計稅方式，房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡易計稅方式，36個月不得變更計稅方法。2、采用簡易計稅方法，按5%的征收率計征，進項稅不予抵扣。3、產(chǎn)生收入時預(yù)繳增值稅，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，清算應(yīng)納稅款，影響現(xiàn)金流量表。增值稅計算房地產(chǎn)項目8對于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動產(chǎn)稅率11%、59例：某房地產(chǎn)項目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額總額3000萬元。增值稅計算房地產(chǎn)項目簡易計稅方法：應(yīng)納稅額X征收率=60000萬/(1+5%)x5%=2857萬5%征收率，不能抵扣進項稅一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額=60000萬/(1+11%)x11%-3000萬=2946萬11%征收率，能抵扣進項稅一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，無論是一般計稅項目還是簡易計稅項目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%簡易計稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬2016年12月補繳增值稅2857萬-1714萬=1143萬一般計稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬2016年12月補繳增值稅2946萬-1622萬=1324萬1、計算方式比較2、對現(xiàn)金流的影響9例：某房地產(chǎn)項目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，210經(jīng)濟測算中增值稅具體算法10經(jīng)濟測算中增值稅具體算法11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額允許扣除的土地金額=土地價款（不含契稅）*（當期銷售建筑面積/總建筑面積）法律依據(jù)1：關(guān)于允許扣除的金額，依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%。當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款允許抵扣的外購項目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費、物業(yè)管理費、水電費、電信費、不動產(chǎn)租賃費、辦公用品、審計費、咨詢費等。法律依據(jù)2：1.關(guān)于前期工程費，根據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，設(shè)計費等前期工程費按6%繳納增值稅2.關(guān)于建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和材料采購費，依據(jù)財稅【2016】36號文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購17%，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費不可以抵扣進項稅計算公式備注增值稅計算房地產(chǎn)項目11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發(fā)票300萬。計算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）1、銷售收入和當期允許扣除的土地價款：①預(yù)售房款6億元，土地價款3億元②2016年12月計算銷售額時允許扣除的土地價款=土地價款×（本期銷售建筑面積÷總可售建筑面積）=30000土地價款×（600002016年5月后銷售的6萬方÷200000總建筑面積）=9000萬元3、2016年5月預(yù)繳增值稅：=600002016年5月后銷售6億÷（1+11%房地產(chǎn)增值稅率11%）×3%預(yù)繳3%=1622萬元2、計算抵扣稅額（工程價款、采購材料、裝修費、其余增值稅發(fā)票）=30000工程價款÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人增值稅率3%+10000采購材料÷（1+17%）×17%銷售或進口貨物增值稅率17%+5000裝修費÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人3%+300進項稅發(fā)票=2772萬元應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額案例信息整理：1、預(yù)售收入6億元2、土地總建面20萬方，當期銷售6萬方，出讓金3億元3、可抵扣項：3億工程價款（征收率3%），裝修費5000萬元（征收率3%），自行采購材料1億元（征收率17%），其余增值稅進項發(fā)票300萬元增值稅計算房地產(chǎn)項目12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額2016年12月應(yīng)補繳增值稅=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%-進項稅額-預(yù)繳稅款=（600002016年后收入-9000當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%-2772抵稅額-1622預(yù)繳稅款=660萬元。套用公式增值稅計算房地產(chǎn)項目例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發(fā)票300萬。計算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+14除了經(jīng)濟測算，對咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？14除了經(jīng)濟測算，對咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？15增值稅計算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%營改增后的合同談判：合同中明確合同價款是否含稅；轉(zhuǎn)移部分稅負談判的籌碼：我們?yōu)槠溟_具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，降低其繳納的增值稅；若開發(fā)商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進項稅，會增加談判難度項目營改增前營改增后無法轉(zhuǎn)嫁全部轉(zhuǎn)嫁部分轉(zhuǎn)嫁我司現(xiàn)金流入100100105.66101營業(yè)稅/銷項稅5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（會計上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2815增值稅計算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%談判16PART3土地增值稅計算16PART3土地增值稅計算17土地增值稅|計算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。什么是土地增值稅？(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者，才能出讓；(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。對“轉(zhuǎn)讓”的解讀17土地增值稅|計算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用18土地增值稅|計算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-扣除項目總額*速算扣除系數(shù)土地增值稅是累進稅，按四級累進稅率表中稅率計稅級數(shù)增值額與扣除項目金額比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）增值稅公式1

不超過50%30%0%土地增值稅稅額=增值額×30%－扣除項目金額×0%2

50%～100%40%5%土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%3

100%～200%50%15%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%4

超過200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅×60%－扣除項目金額×35%計算公式計算步驟1、計算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項目總額2、計算增值率=增值額/扣除項目總額3、根據(jù)增值率查表代入公式18土地增值稅|計算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-19土地增值稅|計算公式扣除項目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費用4、舊房及建筑物評估價格5、相關(guān)稅金6、加計扣除扣除項目總額：（一）至（六）項之和19土地增值稅|計算公式扣除項目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)20土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（一）土地成本=土地出讓金及契稅20土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（一）土地成本=21土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用開發(fā)成本細項金額房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費不涉及增值稅前期工程費對應(yīng)稅率6%建筑安裝工程費對應(yīng)稅率11%工程材料對應(yīng)稅率17%基礎(chǔ)設(shè)施費對應(yīng)稅率11%公共配套設(shè)施費不涉及增值稅開發(fā)間接費用不涉及增值稅凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本21土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)22土地增值稅|計算公式扣除項目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。）法律依據(jù)：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=銀行利息+（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。法律解讀22土地增值稅|計算公式扣除項目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（有關(guān)23土地增值稅|計算公式扣除項目（四）舊房及建筑物評估價格法律依據(jù)：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）相關(guān)稅金法律依據(jù)：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計扣除法律依據(jù)：（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%增值稅×（城市建設(shè)維護稅7%+教育附加費3%+地方教育附加費2%）×20%23土地增值稅|計算公式扣除項目（四）舊房及建筑物評估價格（根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》財稅[2004]134號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付給被拆遷戶的拆遷補償費是否應(yīng)納契稅應(yīng)繳納。文件規(guī)定如下：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。）2、允許扣除的開發(fā)成本=5000拆遷補償+30000工程價款價外稅÷（1+3%）+10000采購材料價外稅÷（1+17%）+5000裝修費價外稅÷（1+3%）+1600前期開發(fā)等可抵扣稅額=49128萬元3、允許扣除的開發(fā)費用=（31050+49128）×5%（前兩項的5%作為管理費用與不可預(yù)見費）+5000（利息全額抵扣）=9009萬元24土地增值稅|計算公式例：某房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月后銷售16億元。土地出讓金為3億元，拆遷補償5000萬元，契稅1050萬元，2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年前期開發(fā)費用可抵扣稅額1600萬，銀行利息5000萬元。其中交納增值稅2282萬元，計算應(yīng)繳土地增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）扣除總額=31050+49128+9009+274+16036=105497萬元(1)收入總額=不含增值稅房款收入=1600002016年5月的收入÷（1+11%）2016年5月后的收入交增值稅=144144萬元一、計算收入二、計算扣除項1、允許扣除的土地價款=土地出讓金+契稅=30000土地出讓金+1050契稅（土地出讓金與拆遷費之和的3%）=31050萬元(3)增值額=收入總額-扣除總額=144144-105497=38647萬元(4)增值率=增值額÷扣除額×100%=38647÷105497×100%=36.6%(5)應(yīng)納土地增值稅額=增值額×稅率-扣除額×扣除率=38647×30%-105497×0%=11594萬元4、相關(guān)稅金=增值稅×（7%城市建設(shè)費+3%教育費附加+2%地方教育費附加）=2282×(7%+3%+2%）=274萬元5、加計扣除額=（31050+49128）×20%=16036萬元（房地產(chǎn)行業(yè)加計扣除一二項2%）（根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問25土地增值稅|其余法律條例其余法律條例第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。第十一條條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）（二）（三）（五）（六）項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。法律中規(guī)定的特殊條款25土地增值稅|其余法律條例其余法律條例恭祝馬到成功恭祝1營改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算1營改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算201營改增02增值稅計算目錄CONTENTS03土地增值稅計算201營改增02增值稅計算目錄CONTENTS03PART1營改增3PART1營改增4營改增|對比分析自2016年5月1日起全國各行業(yè)全面實行營改增價內(nèi)稅全額計征稅率5%營業(yè)稅價外稅差額計征（銷項-進項）不同行業(yè)稅率不同（服務(wù)業(yè)6%，房地產(chǎn)業(yè)11%，采購材料17%等）增值稅注：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規(guī)模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同4營改增|對比分析自2016年5月1日起全國各行業(yè)全面實行5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費20萬，人工成本300萬，計算營業(yè)稅和增值稅營改增|對比分析明確兩個概念：銷項稅：銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（開出發(fā)票）1000/(1+6%)×6%=56.6萬進項稅：采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（接受發(fā)票）20/(1+6%)×6%=1.1萬應(yīng)繳營業(yè)稅為：1000×5%=50萬應(yīng)繳增值稅為：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5萬價內(nèi)稅價外稅銷項稅進項稅5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費20萬，人6PART2增值稅計算6PART2增值稅計算7房地產(chǎn)項目增值稅基本知識7房地產(chǎn)項目增值稅基本知識8對于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動產(chǎn)稅率11%、5%計稅方法一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額簡易計稅方法：應(yīng)納稅額×征收率納稅義務(wù)發(fā)生時間收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅3%，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。備注：房地產(chǎn)老項目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目1、新項目采用一般計稅方式，房地產(chǎn)老項目既可以選擇一般計稅方式也可以選擇簡易計稅方式，房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡易計稅方式，36個月不得變更計稅方法。2、采用簡易計稅方法，按5%的征收率計征，進項稅不予抵扣。3、產(chǎn)生收入時預(yù)繳增值稅，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，清算應(yīng)納稅款，影響現(xiàn)金流量表。增值稅計算房地產(chǎn)項目8對于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動產(chǎn)稅率11%、59例：某房地產(chǎn)項目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額總額3000萬元。增值稅計算房地產(chǎn)項目簡易計稅方法：應(yīng)納稅額X征收率=60000萬/(1+5%)x5%=2857萬5%征收率，不能抵扣進項稅一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額=60000萬/(1+11%)x11%-3000萬=2946萬11%征收率，能抵扣進項稅一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，無論是一般計稅項目還是簡易計稅項目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%簡易計稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬2016年12月補繳增值稅2857萬-1714萬=1143萬一般計稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬2016年12月補繳增值稅2946萬-1622萬=1324萬1、計算方式比較2、對現(xiàn)金流的影響9例：某房地產(chǎn)項目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，210經(jīng)濟測算中增值稅具體算法10經(jīng)濟測算中增值稅具體算法11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額允許扣除的土地金額=土地價款（不含契稅）*（當期銷售建筑面積/總建筑面積）法律依據(jù)1：關(guān)于允許扣除的金額，依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%。當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款允許抵扣的外購項目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費、物業(yè)管理費、水電費、電信費、不動產(chǎn)租賃費、辦公用品、審計費、咨詢費等。法律依據(jù)2：1.關(guān)于前期工程費，根據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，設(shè)計費等前期工程費按6%繳納增值稅2.關(guān)于建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和材料采購費，依據(jù)財稅【2016】36號文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購17%，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費不可以抵扣進項稅計算公式備注增值稅計算房地產(chǎn)項目11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發(fā)票300萬。計算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）1、銷售收入和當期允許扣除的土地價款：①預(yù)售房款6億元，土地價款3億元②2016年12月計算銷售額時允許扣除的土地價款=土地價款×（本期銷售建筑面積÷總可售建筑面積）=30000土地價款×（600002016年5月后銷售的6萬方÷200000總建筑面積）=9000萬元3、2016年5月預(yù)繳增值稅：=600002016年5月后銷售6億÷（1+11%房地產(chǎn)增值稅率11%）×3%預(yù)繳3%=1622萬元2、計算抵扣稅額（工程價款、采購材料、裝修費、其余增值稅發(fā)票）=30000工程價款÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人增值稅率3%+10000采購材料÷（1+17%）×17%銷售或進口貨物增值稅率17%+5000裝修費÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人3%+300進項稅發(fā)票=2772萬元應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額案例信息整理：1、預(yù)售收入6億元2、土地總建面20萬方，當期銷售6萬方，出讓金3億元3、可抵扣項：3億工程價款（征收率3%），裝修費5000萬元（征收率3%），自行采購材料1億元（征收率17%），其余增值稅進項發(fā)票300萬元增值稅計算房地產(chǎn)項目12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額2016年12月應(yīng)補繳增值稅=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%-進項稅額-預(yù)繳稅款=（600002016年后收入-9000當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%-2772抵稅額-1622預(yù)繳稅款=660萬元。套用公式增值稅計算房地產(chǎn)項目例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發(fā)票300萬。計算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+14除了經(jīng)濟測算，對咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？14除了經(jīng)濟測算，對咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？15增值稅計算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%營改增后的合同談判：合同中明確合同價款是否含稅；轉(zhuǎn)移部分稅負談判的籌碼：我們?yōu)槠溟_具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，降低其繳納的增值稅；若開發(fā)商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進項稅，會增加談判難度項目營改增前營改增后無法轉(zhuǎn)嫁全部轉(zhuǎn)嫁部分轉(zhuǎn)嫁我司現(xiàn)金流入100100105.66101營業(yè)稅/銷項稅5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（會計上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2815增值稅計算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%談判16PART3土地增值稅計算16PART3土地增值稅計算17土地增值稅|計算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。什么是土地增值稅？(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者，才能出讓；(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。對“轉(zhuǎn)讓”的解讀17土地增值稅|計算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用18土地增值稅|計算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-扣除項目總額*速算扣除系數(shù)土地增值稅是累進稅，按四級累進稅率表中稅率計稅級數(shù)增值額與扣除項目金額比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）增值稅公式1

不超過50%30%0%土地增值稅稅額=增值額×30%－扣除項目金額×0%2

50%～100%40%5%土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%3

100%～200%50%15%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%4

超過200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅×60%－扣除項目金額×35%計算公式計算步驟1、計算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項目總額2、計算增值率=增值額/扣除項目總額3、根據(jù)增值率查表代入公式18土地增值稅|計算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-19土地增值稅|計算公式扣除項目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費用4、舊房及建筑物評估價格5、相關(guān)稅金6、加計扣除扣除項目總額：（一）至（六）項之和19土地增值稅|計算公式扣除項目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)20土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（一）土地成本=土地出讓金及契稅20土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（一）土地成本=21土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用開發(fā)成本細項金額房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費不涉及增值稅前期工程費對應(yīng)稅率6%建筑安裝工程費對應(yīng)稅率11%工程材料對應(yīng)稅率17%基礎(chǔ)設(shè)施費對應(yīng)稅率11%公共配套設(shè)施費不涉及增值稅開發(fā)間接費用不涉及增值稅凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本21土地增值稅|計算公式扣除項目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)22土地增值稅|計算公式扣除項目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。）法律依據(jù)：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=銀行利息+（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。法律解讀22土地增值稅|計算公式扣除項目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（有關(guān)23土地增值稅|計算公式扣除項目（四）舊房及建筑物評估價格法律依據(jù)：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）相關(guān)稅金法律依據(jù)：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計扣除法律依據(jù)：（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%增值稅×（城市建設(shè)維護稅7%+教育附加費3%+地方教育附加費2%）×20%23土地增值稅|計算公式扣除項目（四）舊房及建筑物評估價格（根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》財稅[2004]134號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付給被拆遷戶的拆遷補償費是否應(yīng)納契稅應(yīng)繳納。文件規(guī)定如下：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，